Uznesenie Krajského súdu Bratislava sp. zn. 1Cob/108/2013 z 14. 4. 2013 Citácia: uznesenie Krajského súdu Bratislava z 14. apríla 2013, sp. zn. 1Cob/108/2013, ECLI:SK:KSBA:2013:1513201171.1 Krajský súd Bratislava | 1Cob/108/2013 | ECLI:SK:KSBA:2013:1513201171.1 | 2013-04-14 | Uznesenie Citované ustanovenia: OSP, § 219 ods. 1 OSP, § 219 ods. 2 OSP Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/5aeb25a0-2aaf-4515-9a8d-d56cceddb109 Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2013:1513201171.1 Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 1Cob/108/2013
Identifikačné číslo súdneho spisu: 1513201171
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 04. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Danica Michalková
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2013:1513201171.1

Uznesenie
Krajský súd v Bratislave v právnej veci navrhovateľa: AD PROPERTY, s. r. o., Stará Vajnorská 11, 831
04 Bratislava, IČO: 43784763, zast. OLEXOVA VASILISIN, s. r. o., Dunajská 18, 811 08 Bratislava,
IČO: 36 820 059, proti odporcovi: AUPARK, a. s., Einsteinova 18, 851 01 Bratislava, IČO: 35781939, o
nariadenie predbežného opatrenia, o odvolaní odporcu proti uzneseniu Okresného súdu Bratislava V č.
k. 23Cb/8/2013-42 zo dňa 28. 01. 2013 takto

r o z h o d o l :

Krajský súd uznesenie Okresného súdu Bratislava V č. k. 23Cb/8/2013-42 zo dňa 28. 01. 2013 p o t
v r d z u j e .

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým uznesením súd prvého stupňa uložil odporcovi povinnosť zdržať sa dispozície so
stavebnými úpravami navrhovateľa a zasahovania do práva navrhovateľa vykonávať obchodné aktivity
na základe dohody o zmene subjektu a úprave vzájomných práv a povinností, uzavretej medzi
navrhovateľom a odporcom dňa 01. 11. 2009 a to do právoplatnosti rozhodnutia súdu vo veci určenia,
že nájomný vzťah na základe vyššie uvedenej dohody trvá. Súčasne navrhovateľovi súd prvého stupňa
uložil povinnosť v lehote 30 dní od doručenia uznesenia podať návrh na začatie konania vo veci samej. V
odôvodnení napadnutého uznesenia súd prvého stupňa uviedol, že navrhovateľ sa návrhom zo dňa 21.
01. 2013 domáhal, aby súd nariadil predbežné opatrenie, ktorým by uložil odporcovi zákaz dispozície so
stavebnými úpravami navrhovateľa a zasahovania do práva navrhovateľa vykonávať obchodné aktivity
na základe dohody o zmene subjektu vzájomných práv a povinností uzavretej medzi navrhovateľom a
odporcom dňa 01. 11. 2009 a to do právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. Navrhovateľ v návrhu
uviedol, že je nájomcom nebytových priestorov označených ako 181 vo vlastníctve odporcu o výmere
XXX,XX m2 v obchodnom centre AUPARK Bratislava Shopping Center vybudovaného na pozemkoch
zapísaných v k. ú. U., na LV č. XXXX a XXXX. V prenajatých priestoroch prevádzkuje predajňu obuvi
„DANEA“. Nájomný vzťah medzi účastníkmi vznikol na základe dohody o zmene subjektu a úprave
vzájomných práv a povinností zo dňa 01. 11. 2009, ktorou navrhovateľ vstúpil do práv a povinností
predchádzajúceho nájomcu CESARE SLOVAKIA, spol. s r. o., vzniknutých na základe nájomnej zmluvy
zo dňa 22. 12. 2005, ktorá nadväzuje na nájomnú zmluvu ešte z roku 2001. Dňa 14. 01. 2013 odporca
informoval navrhovateľa, že od 15. 01. 2013 uzavrie prevádzku s polepom priečelia tak, že navrhovateľ
nebude mať možnosť ďalej vykonávať svoje obchodné aktivity. V uvedený deň odporca skutočne
prevádzku týmto spôsobom uzavrel bez akéhokoľvek titulu na výkon takýchto práv s odôvodnením, že
na uvedené konanie má právo z titulu doručenia výpovede, ktorú považuje za platný spôsob ukončenia
nájomného vzťahu. Navrhovateľ však s výpoveďou nesúhlasí a vo veci samej sa mieni domáhať určenia,
že nájomný vzťah s odporcom na základe dohody naďalej trvá. Uviedol, že navrhovateľ uskutočnil
v roku 2011 na požiadanie odporcu rozsiahlu rekonštrukciu priestorov v hodnote cca 38.000,- Eur,
ktorú odporca navrhovateľovi nenahradil ani nijako nekompenzoval na jeho záväzkoch, hoci sa na
tom účastníci dohodli. Podľa bodu 8.6.2 zmluvy by malo naopak platiť, že ak nájomca tieto stavebné
úpravy do dňa skončenia nájmu neodstráni, nadobudne ich do vlastníctva prenajímateľ za cca 33,-
Eur. Súd prvého stupňa poukázal na ust. § 74 ods. 1 O.s.p., § 76 ods. 1 písm. e) O.s.p. a dospel k



záveru, že návrhu navrhovateľa je potrebné vyhovieť, nakoľko má za to, že je potrebné dočasne upraviť
pomery účastníkov konania, pričom obmedzením odporcu nariadením predbežného opatrenia nedôjde
k obmedzeniu jeho práv vo väčšej miere ako v miere nevyhnutnej do vyriešenia sporu vo veci samej.

Proti tomuto uzneseniu sa v zákonom stanovenej lehote odvolal odporca, ktorý s rozhodnutím súdu
prvého stupňa nesúhlasil. V odvolaní uviedol, že v danom prípade neboli splnené zákonné podmienky
pre nariadenie predbežného opatrenia a to najmä nedostatok naliehavosti potreby úpravy vzťahov
účastníkov, závažnosť zásahu predbežným opatrením do vlastníckych práv odporcu a pre nedostatok
odôvodnenia uznesenia v čom súd prvého stupňa videl nebezpečenstvo bezprostredne hroziacej ujmy.
Uviedol, že pokiaľ ide o výkon obchodných aktivít navrhovateľa, nakoľko účelom predmetného nájmu
ako právneho vzťahu, ktorého ochrany sa navrhovateľ domáhal, sú maloobchodné aktivity za účelom
dosiahnutia zisku, mohol navrhovateľovi hroziť iba vznik škody najmä vo forme ušlého zisku. Pokiaľ
ide o dispozíciu so stavebnými úpravami navrhovateľa, v odstránení ktorých odporca navrhovateľovi
nebránil, práve naopak, odporca na ich odstránenie navrhovateľa vyzýval, ten však ich odstránenie
opakovane odkladal. Navrhovateľovi v danej súvislosti žiadna ujma nehrozila. Poukázal na zlú platobnú
disciplínu navrhovateľa ako nájomcu, s čím súviselo aj danie výpovede nájomnej zmluvy. Umožnenie
nájomcovi - neplatičovi, teda navrhovateľovi, užívanie priestoru je neprimeraným zásahom do výkonu
vlastníckeho práva odporcu. Navrhovateľ mal v danom prípade preukázať prečo podľa jeho názoru je
výpoveď odporcu neplatná a nielen uviesť, že s ňou nesúhlasí a v súvislosti so zhodnotením predmetu
nájmu mal súdu preukázať existenciu nároku voči odporcovi na náhradu nákladov príslušných úprav
predmetu nájmu. Uviedol, že odporca žiadal navrhovateľa o vrátenie predmetu nájmu do pôvodného
stavu, t. j. aby bol vyprataný a so všetkými úpravami odstránenými v súlade s čl. 8.6 zmluvy. Nesúhlasil s
tvrdeniami navrhovateľa, že sa s navrhovateľom dohodol o kompenzácii nákladov na úpravu priestorov.
Odporca naďalej trval na skutočnosti, že nájomný vzťah medzi navrhovateľom a odporcom bol platne
ukončený výpoveďou zo strany odporcu a to vzhľadom na omeškanie s úhradou faktúry za nájomné od
jesene roku 2011. O existencii dlhu svedčí aj žiadosť o splátkový kalendár a úhrady niekoľkých splátok
navrhovateľom. Odporca poukázal na to, že k žiadnej dohode o náhrade nákladov úprav priestorov
medzi navrhovateľom a odporcom nedošlo. Zdôraznil, že v prípade skončenia nájmu je navrhovateľ
povinný na vlastné náklady odstrániť všetky ním vykonané úpravy predmetu nájmu a uviesť predmet
nájmu do pôvodného stavu, na čom odporca aj naďalej trvá. Odporca uviedol, že ponúkol navrhovateľovi
zotrvať v priestoroch do konca januára 2013, avšak len v prípade, ak navrhovateľ uhradí časť dlhu v
minimálnej výške odporcom vyčíslenej na 30.000,- Eur. Namiesto zaplatenia tejto požadovanej časti
dlhu, navrhovateľ ponúkol zaplatiť 5.000,- Eur, čo odporca definitívne odmietol. Navrhovateľ svojvoľne
bránil odporcovi bez akéhokoľvek právneho titulu v užívaní predmetu nájmu v období od 01. 01. 2013
až do dňa 31. 01. 2013, kedy bol odporca predbežným opatrením prinútený umožniť navrhovateľovi
znovuotvorenie prevádzky. S nariadením predbežného opatrenia odporca nesúhlasil a považuje zásah
do vlastníckeho práva spôsobený predbežným opatrením za zjavne neprimeraný. Z týchto dôvodov
navrhol rozhodnutie súdu prvého stupňa zmeniť a návrh zamietnuť.

K odvolaniu odporcu sa písomne dňa 27. 02. 2013 vyjadril navrhovateľ, ktorý vo vyjadrení uviedol, že
z odvolania odporcu vyplýva neodôvodnené odmietanie nárokov navrhovateľa a neobjektívny výklad
jeho postavenia, čo podľa navrhovateľa dokazuje potrebu predbežnej úpravy. Poslednú rekonštrukciu
predmetu nájmu navrhovateľ realizoval v čase tesne pred vstupom nového akcionára do spoločnosti
prenajímateľa. Pôvodný vlastník spoločnosti mal záujem na čo najlepšej úrovni obchodného centra
AUPARK a v rámci tejto snahy sa dohodol na rekonštrukcii aj s navrhovateľom. Logické je, že
predstavitelia pôvodného akcionára nebudú bez konfrontácie s navrhovateľom len na jeho žiadosť
tieto dohody ochotne potvrdzovať, najmä pokiaľ ich zamlčali. Je však nesporné, podľa vyjadrenia
navrhovateľa, že odporca na vykonanie rekonštrukcie povinný nebol, trval na existencii dohody na
kompenzácii nákladov, pričom uviedol, že túto skutočnosť je schopný preukázať, nakoľko okrem
navrhovateľa bola uzavretá obdobná dohoda aj v prípade iných nájomcov. Zdôraznil, že zo žiadneho
e-mailu, listiny ani inej komunikácie nevyplynulo, že by odporca bol žiadal navrhovateľa o odstránenie
stavebných úprav tak, aby predmet nájmu bol v stave z roku 2001, kedy začala doba nájmu právneho
predchodcu navrhovateľa. Odporca nemohol žiadať navrhovateľa o odstránenie stavebných úprav
vykonaných v roku 2011, pretože tieto vykonal na základe ústnej dohody a písomná dohoda o postúpení
nájmu z roku 2009 vzťahy pri úpravách z roku 2011 vôbec neupravovala. Odporca vo výpovedi odkazoval
iba na bod 8.6 nájomnej zmluvy, podľa ktorej presne naopak stavebné úpravy môžu po skončení
nájmu ostať v predmete nájmu, keď v takom prenajímateľ ich má nadobudnúť do vlastníctva za 1.000,-



Sk, napriek tomu, že posledná rekonštrukcia mala hodnotu 38.000,- Eur. Navrhovateľ preto súhlasil s
tvrdením odporcu, že stavebné úpravy sa v zmysle Občianskeho zákonníka stávajú súčasťou hlavnej
veci. V rozpore s poctivým podnikaním však považuje to, že prenajímateľ sa vlastníctva domáha
za náhradu v príkrom rozpore s hodnotou stavebných úprav bezprostredne po rekonštrukcii v roku
2011. K tvrdeniu odporcu v podanom odvolaní, že navrhovateľ výpoveď nespochybňoval, uvádza, že
táto skutočnosť ešte neznamená, že s výpoveďou súhlasil, alebo že by uznal jej platnosť. Naďalej
trval na tom, že voči prenajímateľovi nemá dlhy, lebo v čase spornej výpovede výška jeho záväzkov
podľa nájomnej zmluvy bola iba vo výške nákladov na rekonštrukciu vykonanú v roku 2011, ktoré mu
podľa ústnej dohody mal prenajímateľ kompenzovať. Na ukončenie zmluvného vzťahu mal odporca k
dispozícii odstúpenie podľa čl. III ods. 4 zmluvy. Uvedené ustanovenie však odporca nevyužil, pričom
listina označená ako výpoveď je podľa názoru navrhovateľa neurčitá, nekonkretizuje žiadny zmluvný
ani zákonný dôvod, tak aby bolo vylúčené ho skutkovo zamieňať s iným a k ukončeniu nájomného
vzťahu iným spôsobom nedošlo. K označeniu navrhovateľa za pochybného neplatiča uviedol, že takýto
prívlastok si navrhovateľ vyslúžil iba pre nesplatené záväzky, ktoré neplatil z dôvodu nákladov na
rekonštrukciu v roku 2011, ktoré mu podľa ústnej dohody mali byť prenajímateľom kompenzované. Táto
skutočnosť preukazuje len neústretovosť odporcu voči navrhovateľovi ako nájomcovi, ktorého náklady
na rekonštrukciu by v prípade platnosti výpovede boli vynaložené iba v prospech prenajímateľa. Z týchto
dôvodov rozhodnutie súdu prvého stupňa považuje za vecne správne a žiadal odvolací súd, aby ho ako
vecne správne potvrdil.

Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.) prejednal odvolanie odporcu podľa ust. §
212 ods. 1 O.s.p. v spojení s ust. § 214 ods. 2 O.s.p. bez nariadenia odvolacieho pojednávania a dospel
k záveru, že odvolanie nie je dôvodné.

Odvolací súd sa oboznámil s obsahom spisu, pričom zistil, že súd prvého stupňa dostatočným spôsobom
zistil skutkový stav a vyvodil z neho i správny právny záver.

Podľa ust. § 219 ods. 1 O.s.p. odvolací súd rozhodnutie potvrdí, ak je vo výroku vecne správne.

Podľa ods. 2 citovaného ustanovenia ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením
napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie
dôvody.

Odvolací súd poukazuje na odôvodnenie rozhodnutia súdu prvého stupňa, ktoré dopĺňa nasledovne:

Podľa ust. § 74 ods. 1 O.s.p. môže súd pred začatím konania nariadiť predbežné opatrenie, ak je
potrebné, aby dočasne boli upravené pomery účastníkov, alebo ak je obava, že by výkon súdneho
rozhodnutia bol ohrozený.

Podľa ust. § 76 ods. 1 písm. e), f) O.s.p. predbežným opatrením môže súd nariadiť účastníkovi najmä,
aby nenakladal s určitými vecami alebo právami, alebo aby niečo vykonal, niečoho sa zdržal alebo niečo
znášal.

Predbežné opatrenie je svojim charakterom výnimočným a mimoriadnym prostriedkom súdnej ochrany
smerujúcim k dočasnej úprave pomerov a k ovplyvneniu správania účastníkov, predovšetkým k ochrane
pred takým konaním odporcu, ktoré bezprostredne hrozí alebo trvá a má za následok hrozbu alebo vznik
škody na strane navrhovateľa.

Nariadenie predbežného opatrenia je prípustné len za splnenia základných predpokladov pre nariadenie
predbežného opatrenia a to, ak navrhovateľ tvrdí a osvedčí existenciu právnych vzťahov medzi
účastníkmi, tieto právne vzťahy vyžadujú dočasnú úpravu, táto dočasná úprava je potrebná, právny



vzťah medzi účastníkmi sa nevytvorí nenávratný stav a účastník nie je predbežným opatrením
obmedzený spôsobom neprimeraným povahe veci.

V prejednávanej veci bola navrhovateľovi uložená povinnosť, aby v lehote 30 dní od doručenia uznesenia
súdu prvého stupňa podal návrh na začatie konania vo veci samej vo veci určenia, že nájomný
vzťah na základe dohody o zmene subjektu a úprave vzájomných práv a povinností uzavretej medzi
navrhovateľom a odporcom dňa 01. 11. 2009 trvá.

Odvolací súd dotazom na Okresný súd Bratislava V zistil, že navrhovateľ podal návrh vo veci samej
o určenie, že nájomný vzťah trvá a to dňa 27. 02. 2013 (viď oznámenie Okresného súdu Bratislava V
zo dňa 11. 04. 2013 na l. č. 95 a nasl. spisu). V návrhu na začatie konania navrhovateľ uviedol, že je
nájomcom nebytových priestorov označených ako 181 vo vlastníctve odporcu, pričom na predmetných
nebytových priestoroch vykonal rozsiahlu rekonštrukciu predmetu nájmu v hodnote približne 40.000,-
Eur, ktorú odporca navrhovateľovi nenahradil ani nijako nekompenzoval na jeho záväzkoch, hoci na
tom, ako vyplýva z tvrdenia navrhovateľa, boli dohodnutí. K rekonštrukcii predmetu nájmu došlo po
dohode s odporcom, pričom uviedol, že dohoda o kompenzácii nákladov na prestavbu priestorov
medzi navrhovateľom a odporcom existovala a okrem navrhovateľa bola uzavretá aj v prípadoch
iných nájomcov. V konaní vo veci samej namieta platnosť výpovede zmluvy o nájme nebytových
priestorov. Podľa jeho názoru je neurčitá, keďže odporca nekonkretizuje žiadny zmluvný ani zákonný
dôvod výpovede. Taktiež uvádza, že žiadna príloha k listine nebola navrhovateľovi doručená spolu s
výpoveďou. Ďalej trvá na skutočnosti, že navrhovateľ voči odporcovi nemá žiadne dlhy, pretože podľa
jeho názoru v čase spornej výpovede bola výška jeho záväzkov podľa nájomnej zmluvy iba vo výške
nákladov na rekonštrukciu vykonanú v roku 2011, ktoré mu podľa ústnej dohody mal prenajímateľ
kompenzovať.

Pri rozhodovaní o nariadení predbežného opatrenia dokazovanie neprebieha. Je iba potrebné osvedčiť,
teda preukázať opodstatnenosť predbežného opatrenia. To vyplýva predovšetkým z toho, že podstatným
znakom predbežných opatrení je ich provizórnosť, dočasnosť a potreba procesnej ochrany či úpravy
pomerov účastníkov konania s cieľom umožniť ničím nerušené judikovanie vo veci samej. Takéto
dočasné rozhodnutie môže navyše slúžiť aj ako záruka efektívnosti budúceho núteného výkonu súdneho
rozhodnutia. Skúmanie podmienok pre vydanie predbežného opatrenia však nemá povahu dokazovania
ako ho upravuje O.s.p. pri konaní vo veci samej. Predbežné opatrenie nie je konečným rozhodnutím,
preto pri jeho zisťovaní nemusí byť vždy dodržaný formálny postup stanovený pre dokazovanie. Z jeho
charakteru vyplýva, že pred jeho nariadením nemusí súd zistiť všetky skutočnosti, ktoré sú potrebné
pre vydanie konečného rozhodnutia, je však nutné, aby boli prostredníctvom označených skutočností
osvedčené aspoň tie základné predpoklady potrebné pre opodstatnenosť a dôvodnosť nariadenia
predbežného opatrenia.

Zmyslom predbežných opatrení je aj tá skutočnosť, že v prípade nariadenia predbežného opatrenia sa
má zabezpečiť taký stav, bez nariadenia ktorého by tento nebolo možné dosiahnuť v prípade úspechu
navrhovateľa v konaní vo veci samej. Medzi navrhovaným predbežným opatrením a požadovaným
rozhodnutím vo veci samej musí byť vecná súvislosť. Znamená to, že vzťah, ktorému predbežným
opatrením poskytnúť dočasná ochrana, bude s konečnou platnosťou vyriešený v konaní o veci samej.

V danom prípade sa navrhovateľ domáha vo veci samej určenia, že nájomný vzťah medzi navrhovateľom
a odporcom trvá, to znamená, domáha sa neplatnosti výpovede, ktorú doručil odporca navrhovateľovi
z dôvodu, že navrhovateľ si neplní svoje platobné povinnosti vyplývajúce mu z nájomnej zmluvy. Z
uvedeného je teda zrejmé, že spornou otázkou zostala samotná výpoveď z nájmu nebytových priestorov,
sporná ostala aj otázka vzniku dlhu na nájomnom a jeho existencia z tohto záväzku, kedy odporca
v rozpore s tvrdeniami navrhovateľa popiera zánik pohľadávky vyplývajúcej z nájmu kompenzáciou s
nákladmi, ktoré vznikli navrhovateľovi v súvislosti s prestavbou nebytových priestorov, na úhrade ktorých
navrhovateľ trvá. V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že navrhovateľ vykonával rekonštrukčné práce
na nebytových priestoroch s vedomím odporcu, že odporca s rekonštrukciou nebytových priestorov
súhlasil, avšak v danom prípade je nevyhnutné uviesť, že dokazovanie vo veci rozhodnutia o návrhu na



nariadenie predbežného opatrenia sa nevykonáva v takom rozsahu ako v konaní vo veci samej, preto
tieto otázky budú s konečnou platnosťou vyriešené až v konaní vo veci samej.

Keďže je nepochybné, že odporca jednoznačne trvá na vyprataní priestorov, ktoré sú predmetom
nájmu a taktiež ako vyplýva z jeho odvolania trvá i na odstránení rekonštrukcie, ktorá bola vykonaná
navrhovateľom a v ktorých vykonáva svoju podnikateľskú činnosť - predaj spotrebného tovaru, dospel
odvolací súd súhlasne ako i súd prvého stupňa k záveru, že je potrebné dočasne upraviť pomery
účastníkov konania, keď odporca nepopiera skutočnosť, že má záujem o vypratanie predmetných
priestorov, o odstránenie rekonštrukcie a bez nariadenia predbežného opatrenia by nastal taký stav,
ktorý by nebolo v prípade úspechu navrhovateľa v konaní vo veci samej možné vrátiť do pôvodného
stavu pred konaním o nariadenie predbežného opatrenia. Z týchto dôvodov preto dospel odvolací súd k
záveru, že zásah do výkonu vlastníckeho práva v danej miere nie je neprimeraný ochrane, ktorú poskytol
súd vo forme nariadenia predbežného opatrenia navrhovateľovi.

Vzhľadom k tomu, že v danom prípade navrhovateľ preukázal dôvodnosť podaného návrhu na
nariadenie predbežného opatrenia, preukázal i potrebu dočasnej úpravy pomerov účastníkov konania,
dospel odvolací súd k záveru, že rozhodnutie súdu prvého stupňa je vecne správne a preto s poukazom
na ust. § 219 O.s.p. rozhodnutie súdu prvého stupňa ako vecne správne potvrdil.

O trovách odvolacieho konania rozhodne súd prvého stupňa podľa ust. § 145 O.s.p. v konečnom
rozhodnutí.

Toto rozhodnutie prijal senát krajského súdu pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie n i e j e prípustné.