Rozsudok Krajského súdu Bratislava sp. zn. 4Co/103/2015 z 26. 9. 2017 Citácia: rozsudok Krajského súdu Bratislava z 26. septembra 2017, sp. zn. 4Co/103/2015, ECLI:SK:KSBA:2017:1206221926.1 Krajský súd Bratislava | 4Co/103/2015 | ECLI:SK:KSBA:2017:1206221926.1 | 2017-09-26 | Rozsudok Oblasť práva: Občianske právo – Ostatné Citované ustanovenia: § 387 ods. 1 CSP, § 262 ods. 2 CSP, CSP Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/137090be-1933-47ff-b3dc-4540698dd4f8 Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2017:1206221926.1 Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 4Co/103/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 1206221926
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 09. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Michaela Frimmelová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2017:1206221926.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Michaely Frimmelovej a sudcov
Mgr. Ingrid Degmovej Pospíšilovej a JUDr. Valérie Kleinovej v právnej veci žalobcu: Hlavné mesto
Slovenskej republiky Bratislava, Primaciálne námestie 1, Bratislava, IČO: 603481, proti žalovanému:
RES Reality, s.r.o., Kollárova 2907, Pezinok, IČO: 35690852, zastúpený: Mgr. Martin Keltoš, advokát,
AK JURIKA & KELTOŠ, Mickiewiczova 2, Bratislava, o zaplatenie 30.044,15 eur s príslušenstvom, na
odvolanie žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislava II zo dňa 15. decembra 2014 č.k. 9C
275/2007-164 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e.

Žalovaný má nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu žalobcu, ktorou sa proti žalovanému
domáhal zaplatenia istiny 905.110,-Sk (30.044,15 eur) spolu s úrokom z omeškania vo výške 6% ročne
z dlžnej sumy 462.725,-Sk a zmluvnou pokutou vo výške 0,15% z dlžnej sumy 462.725,-Sk za každý
deň omeškania počnúc od 16.12.2005 do zaplatenia, s úrokom z omeškania vo výške 7% ročne z
dlžnej sumy 442.385,-Sk a zmluvnou pokutou vo výške 0,15% z dlžnej sumy 442.385,-Sk za každý deň
omeškania počnúc od 16.03.2006 do zaplatenia a náhrady trov konania titulom dlžného nájomného za
prenájom pozemkov vo vlastníctve žalobcu za účelom výstavby bytových domov a súvisiacej občianskej
vybavenosti.

2. Rozhodol tak právne vec posúdiac na ust. § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), §
41 OZ, § 664 OZ, § 665 ods. 1 OZ, § 575 ods. 1 OZ, § 27 ods. 5 zákona č. 50/1976 Z.z. o územnom
plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení účinnom v dobe uzavretia zmluvy o nájme
(14.09.2000) a § 37 ods. 1 uvedeného zákona, keď na základe vykonaného dokazovania zistil, že medzi
stranami sporu bola dňa 14.09.2000 uzavretá zmluva o nájme pozemku č. XXXXXXXXXXXX, podľa
ktorej žalobca ako prenajímateľ prenajal žalovanému ako nájomcovi pozemky v celkovej výmere 37.018
m2, pričom v čl. 1 bod 2 bol presne špecifikovaný účel samotného nájmu - výstavba bytových domov
a súvisiacej občianskej vybavenosti, keď nájomca sa v tomto článku zmluvy zaviazal využívať predmet
nájmu výlučne na dohodnutý účel pod sankciou zmluvnej pokuty vo výške 10.000,- Sk za nesplnenie
tohto záväzku. Podľa čl. 3 bod 1 zmluvy výška nájomného bola dohodnutá ako 50,-Sk/m2/rok, čo celkovo
činilo sumu 1.850.900,-Sk ročne. Nájomné sa nájomca zaviazal uhrádzať štvrťročne vopred k 15.06.,
15.09., 15.12., 15.03. Podľa zmluvy pre prípad omeškania nájomcu so zaplatením nájomného bol tento
povinný platiť prenajímateľovi zmluvnú pokutu vo výške 0,15% z dlžnej sumy nájomného za každý deň
omeškania, s tým, že týmto nie je dotknutá povinnosť nájomcu platiť zákonné úroky z omeškania.



3. Mal za nesporné, že žalobca odstúpil od zmluvy dňa 07.06.2006, keď dôvodom odstúpenia
bolo neuhradenie splatného nájomného do 14 dní od doručenia druhej upomienky nájomcovi. Prvá
upomienka bola žalovanému doručená dňa 09.07.2002 a druhá upomienka dňa 21.11.2003. Odstúpenie
od zmluvy bolo žalovanému doručené dňa 27.06.2006. Z listu Magistrátu HM SR Bratislavy sekcie -
oddelenie územného plánovania a rozvoja mesta, označeného ako Informácia k zmluvne uzavretému
nájmu nehnuteľností v majetku hlavného mesta zo dňa 12.11.2007, adresovaného oddeleniu nájmov
nehnuteľností, zistil, že oddelenie územného plánovania a rozvoja mesta nemá vedomosť, že by
oddelením nájmov nehnuteľností magistrátu bola vyžiadaná pre pozemky tvoriace predmet nájmu
zmluvy č. XXXXXXXXXXX zo dňa 14.09.2000 územnoplánovacia informácia pred uzavretím tejto
zmluvy. Podľa listu tiež v čase uzavretia nájomnej zmluvy zo dňa 14.09.2000 až do 01.11.2002 platila
v danej lokalite územnoplánovacia dokumentácia - Aktualizácia územného plánu HM SR Bratislavy,
rok 2003, v zmysle ktorej spadalo 5.900 m2 plochy prenajatých pozemkov do územia s funkčným
využitím bývanie -viacpodlažná bytová výstavba, 12.000 m2 plochy do územia s funkčným využitím
šport a 1500 m2 plochy do územia s funkčným využitím vyhradená zeleň - ochranná. Podľa listu taktiež
účel nájmu uvedený v zmluve zo dňa 14.09.2000 bol v čase od 14.09.2000 do 01.11.2002 prevažne
v rozpore s vtedy platnou celomestskou územnoplánovacou dokumentáciou, keď zmena Aktualizácie
územného plánu HM AR Bratislavy, rok 2003, nadobudla účinnosť 01.11.2002 a bola platná až do
31.08.2007, pričom v tomto medziobdobí spadalo 5.900 m2 prenajatej plochy do územia s funkčným
využitím bývanie -viacpodlažná bytová zástavba, 12.000 m2 plochy do územia s funkčným využitím
občianska vybavenosť, 1500 m2 plochy do územia s funkčným využitím šport a 100 m2 plochy s
funkčným využitím vyhradená zeleň - ochranná. Podľa listu teda účel nájmu uvedený v zmluve zo
dňa 14.09.2000 bol v čase od 01.11.2002 do 31.08.2007 už v súlade s vtedy platnou celomestskou
územnoplánovacou dokumentáciou. Z listu starostu Mestskej časti Bratislava - G. zo dňa 23.05.2002
adresovaného žalovanému mal za zrejmé, že žalovanému bola týmto oznámená skutočnosť, že MČ
G. predloží US polyfunkčnej zóny G. - J., časť G. - západ na verejné prerokovávania od 10.06. do
10.07.2002.

4. Vychádzal i z listu - Stanoviska k žiadosti o súhlas na terénne úpravy, Okresného úradu Bratislava
IV, odboru životného prostredia a územného plánovania zo dňa 07.10.2002 adresovaného žalovanému,
podľa ktorého bolo žalovanému oznámené, že toho času prebieha verejné prerokovávanie návrhu
zadania urbanistickej štúdie polyfunkčnej zóny Bratislava - G. - J., časť G. - západ, s tým, že až po
jej schválení Miestnym zastupiteľstvom môže investor predložiť na stavebný úrad návrh na vydanie
územného rozhodnutia, nakoľko žalovaným navrhované terénne úpravy podliehajú územnému konaniu.

5. Súd prvej inštancie sa ďalej oboznámil s návrhom Polyfunkčného súboru a športového areálu
G. vypracovaného v januári 1998, z ktorého mal za zrejmé, že ide o návrh areálu zahrňujúceho
komplex jednoliatych budov, v ktorých sa mali nachádzať byty, obchodné a administratívne priestory
a exteriérnych priestorov, ktorých využitie smerovalo k tráveniu voľného času (detské ihrisko, zeleň,
športové využitie).

6. Poukázal na list Magistrátu HM SR Bratislavy sekcie oddelenie územného plánovania a rozvoja mesta
zo dňa 06.02.2009, označený ako Informácia k zmluvne uzavretému nájmu nehnuteľností v majetku
hlavného mesta - doplnenie k informácii, adresovaný oddeleniu nájmov nehnuteľností, podľa ktorého v
informácii zo dňa 12.11.2007 bol omylom uvedený rozbor len pre pozemok parc. č. XXXX/XX, k. ú. G..
Podľa listu, spadalo 15.736 m2 plochy prenajatých pozemkov do územia s funkčným využitím bývanie
- viacpodlažná bytová zástavba, 16.577 m2 plochy do územia s funkčným využitím šport a 4.705 m2
plochy do územia s funkčným využitím vyhradená zeleň (ochranná). Podľa listu účel nájmu uvedený
v zmluve zo dňa 14.09.2000 bol v čase od 14.09.2000 do 01.11.2002 prevažne v rozpore s vtedy
platnou celomestskou územnoplánovacou dokumentáciou. Podľa zmeny Aktualizácie územného plánu
HM SR Bratislavy rok 1993 platnej od 01.11.2002 do 31.8.ľ007 spadalo 15.736 m2 prenajatej plochy
do územia s funkčným využitím bývanie - viacpodlažná bytová zástavba, 1.490 m2 plochy do územia s
funkčným využitím šport, 863 m2 plochy do územia s funkčným využitím občianska vybavenosť. Účel
nájmu uvedený v zmluve zo dňa 14.09.2000 bo v čase od 01.11.2002 do 31.08.2007 podľa uvedeného
listu v súlade s vtedy platnou celomestskou územnoplánovacou dokumentáciou.

7. Uviedol, že všeobecne záväzným nariadením HM SR Bratislavy č. 9/2002 zo dňa 19.09.2002
došlo k doplneniu časti zmeny a doplnky komplexného návrhu funkčného využitia plôch pre ulicu R.,
Mestská časť G., funkčného využitia pozemkov aj o občiansku vybavenosť, keď podľa súdu prvej



inštancie z predložených charakteristík funkčných plôch pre územie mestskej zelene, územie občianskej
vybavenosti a obytné územie bolo možné zistiť jednotlivé charakteristiky funkčných plôch a ich funkcie.

8. Vychádzal z výpovede štatutárneho zástupcu žalovaného, podľa ktorého si žalovaný nájomnou
zmluvou od mesta prenajal pozemky o výmere cca 37.000 m2 za účelom bytovej výstavby a súvisiacej
občianskej vybavenosti. V roku 2001 požiadal Okresný úrad Bratislava IV o súhlas na terénne úpravy,
keď listom zo dňa 07.10.2002 mu bolo oznámené, že návrh na vydanie územného rozhodnutia môže
podať až po schválení urbanistickej štúdie polyfunkčnej zóny Bratislava - G.. Starosta mu na jeho žiadosť
listom zo dňa 23.05.2002 oznámil predloženie jeho štúdie na verejné prerokovanie v termíne od 10.06. do
10.07.2002, pričom nemal vedomosť, že by bola schválená. Podľa neho nebolo možné stavať, nakoľko
nebola schválená urbanistická štúdia zóny a územný plán mesta s takou zástavbou, akú chcel realizovať.
V čase uzavretia zmluvy nemal vedomosť, aký je územný stav mesta, avšak predpokladal, že účel nájmu
je v súlade s územným plánom, keďže zmluvu uzatváral s mestom ako tvorcom územného plánu. Na
prenajatých pozemkoch nič nemenil, staral sa o ich údržbu, nájomné platil asi do roku 2002 alebo 2003.

9. Súd prvej inštancie prioritne posudzoval otázku platnosti samotnej nájomnej zmluvy, keď za nesporné
skutkové okolnosti označil uzavretie nájomnej zmluvy dňa 14.09.2000 na dobu určitú, v ktorej si jej
zmluvné strany konkrétne a určite vyšpecifikovali účel samotného nájmu, ktorým bola výstavba bytových
domov a súvisiacej občianskej vybavenosti na prenajatých pozemkoch, čo zdôraznili aj dohodnutím, že
nájomca bude pozemky využívať výlučne len na dohodnutý účel. Z obsahu zmluvy teda vygeneroval
a ustálil vôľu oboch zmluvných strán smerujúcu k nájmu nehnuteľností za účelom realizácie výstavby
bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti na prenajatých pozemkoch. Zjednodušene za cieľ
nájmu označil hospodárske využitie pozemkov v podobe vybudovania komplexu stavieb zahŕňajúcich
nie len bytové domy, ale aj administratívne, kultúrne, spoločenské a obchodné priestory. Uvedené mal
za preukázané z predloženého návrhu Polyfunkčného súboru a športového areálu G. z januára 1998.
Zaoberal sa potom otázkou existencie faktickej a aj právnej možnosti realizácie predmetu zmluvy na
strane jej oboch účastníkoch. Mal za preukázané, že v čase od uzavretia nájmu 14.09.2000 bol účel
nájmu dohodnutý v zmluve vo väčšej časti v rozpore s územným plánom mesta Bratislavy. Vzhľadom
na uvedené konštatoval absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy vzhľadom na nemožnosť plnenia,
ktorú posudzoval objektívne v čase uzavretia právneho úkonu, s tým, že následná konvalidácia nie je
možná. Konštatoval teda nemožnosť realizácie dohodnutého spôsobu užívania predmetu nájmu, keď
predmetom nájmu rozhodne nebola len údržba pozemkov. Nemožnosť plnenia vyvodil i z ust. § 27 ods. 5
a § 37 ods. 1 stavebného zákona, podľa ktorých v prípade nesúladu návrhu realizácie stavby s územným
plánom mesta stavebný úrad nevydá stavebné povolenie (predtým územné rozhodnutie).

10. Argument žalovaného o súlade účelu nájmu s územným plánom mesta od 01.11.2002, t.j v čase
rozhodnom, vyhodnotil za neopodstatnený, vzhľadom na nemožnosť konvalidácie absolútne neplatného
právneho úkonu. Z uvedeného dôvodu poukázal na nemožnosť aplikácie ust. § 575 ods. 2 OZ. Pokiaľ
ide o žalobcom tvrdenú čiastočnú neplatnosť zmluvy uviedol, že hoci časť pozemkov bolo možné
využiť na dohodnutý účel prihliadol k cieľu prenájmu pozemkov, ktorým bolo vybudovanie polyfunkčného
monolitického stavebného objektu, ktorý po architektonickej stránke spájal v sebe bytové domy a
taktiež administratívne a spoločenské priestory a zároveň priestory vonkajšie zamerané na voľný čas.
Vyhodnotil, že pre žalovaného by bolo nehospodárne a fakticky nemožné realizovať výstavbu len na
časti prenajatých pozemkov. Pripomenul, že z neplatného právneho úkonu nie je možné priznať nárok
akýkoľvek.

11. O náhrade trov konania pred súdom prvej inštancie nerozhodol s poukazom na ust. § 151 ods. 3
Občianskeho súdneho priadku platného a účinného do 30.06.2016 (ďalej len „OSP“).

12. Proti tomuto rozsudku podal riadne a včas odvolanie žalobca a žiadal ho zmeniť a jeho žalobe
vyhovieť. Poukázal na to, že územnoplánovacia informácia vydaná Oddelením územného plánovania
a rozvoja mesta zo dňa 12.11.2007, opravená dňa 06.02.2009, nie je podľa neho dôkazom z hľadiska
proklamovania účelu nájmu, ale len konštatuje rozloženie funkcií v území, pričom pri jej vydávaní
nebol predložený konkrétny investičný zámer umiestnenia výstavby. Mal za to, že v kompetencii
uvedeného odboru nebolo posudzovanie účelu nájmu upraveného predmetnou zmluvou. Pokiaľ
ide o nemožnosť plnenia vychádzajúc z dikcie ust. § 37 ods. 2 Občianskeho zákonníka, vyjadril
názor, že dané ustanovenie sa týka výlučne predmetu plnenia a nie jeho účelu. Nestotožnil sa so
záverom súdu prvej inštancie o nemožnosti oddelenia čiastočnej neplatnosti zmluvy o nájme vzhľadom



neoddeliteľnosť v projektovej dokumentácii navrhovanej bytovej výstavby. Dal do pozornosti, že vôľa
zmluvných strán smerovala k funkčnému využitiu celej plochy, s tým, že súd prvej inštancie podľa neho
nedôvodne neakceptoval jeho tvrdenie, že po uzatvorení nájomnej zmluvy žalovaný predložil návrh,
ktorý rozpracoval v urbanistickej štúdii a v ktorom preferoval čistú občiansku vybavenosť, ktorá nemala
charakter súvisiacej občianskej vybavenosti, čím nedodržal účel nájmu dohodnutý v zmluve a dostal
sa tak do nesúladu s územným plánom mesta. Zdôraznil, že predmetom nájmu bol pozemok o rozlohe
37.018 m2, pre ktorý v zmluve a ani v jej prílohách nebol konkretizovaný investičný zámer nájomcu,
keď žalovaný mal v tom čase zamietnutú projektovú dokumentáciu z roku 1998 a k uzatvoreniu zmluvy
doložil projekt, podľa ktorého na celom území mal byť vybudovaný jeden monolitický celok zahŕňajúci
bytovú výstavbu a aj občianku vybavenosť. Po uzatvorení nájomnej zmluvy potom žalovaný predložil
návrh obsahujúci čistú občiansku vybavenosť, čím sa dostal do rozporu s účelom nájmu podľa zmluvy
a aj do rozporu s územným plánom mesta. Mal zato, že žalovaný mohol realizovať účel nájmu v súlade
s územným plánom mesta aspoň na časti prenajatých pozemkov.

13. Žalovaný sa k podanému odvolaniu žalobcu písomne nevyjadril.

14. Podľa § 470 ods. 1 Civilného sporového priadku (ďalej len „CSP“) ak nie je ustanovené inak, platí
tento zákon aj na konania začaté predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti.

15. Podľa § 470 ods. 2 CSP, veta prvá, právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom
nadobudnutia účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované.

16. Vzhľadom na dikciu príslušného prechodného ustanovenia CSP o priamej a okamžitej aplikabilite
nového procesného poriadku účinného od 1.7.2016 (zákon č. 160/2015 Z.z.) podaním odvolania žalobcu
proti preskúmavanému rozsudku tento nenadobudol právoplatnosť a je potrebné ho odvolacím súdom
prejednať za použitia príslušných ustanovení CSP a v zmysle nich i o odvolaní rozhodnúť.

17. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 34 CSP) preto prejednal vec podľa § 379 CSP, § 380
ods. 1 CSP a § 381 CSP bez pojednávania s poukazom na ust. § 385 ods. 1 CSP a postupom podľa
§ 219 ods. 3 v spojení s § 378 ods. 1 CSP. Dospel k záveru, že odvolanie žalobcu nie je dôvodné, keď
súd prvej inštancie riadne zistil skutkový stav veci, vykonal dokazovanie správnym smerom a v rozsahu
potrebnom z hľadiska skutočností potrebných pre posúdenie uplatneného nároku, výsledky vykonaného
dokazovania správne zhodnotil a na vec aplikoval zodpovedajúce práve normy, ktoré aj správne vyložil.
Svoje skutkové a právne závery v napadnutom rozhodnutí aj náležite odôvodnil (§ 220 ods. 2 CSP), z
ktorého dôvodu sa odvolací súd s jeho právnymi závermi stotožňuje a konštatuje správnosť jeho dôvodov
(§ 387 ods. 2 CSP). V odvolaní uvádzané argumenty nie sú spôsobilé privodiť iný než napadnutým
rozsudkom vyslovený právny záver o nedôvodnosti uplatneného nároku vzhľadom na neexistenciu dlhu
žalovaného z neplatnej nájomnej zmluvy pre nemožnosť plnenia.

18. Predmetom sporu je nárok žalobcu ako prenajímateľa z nájomnej zmluvy uzavretej so žalovaným
ako nájomcom dňa 14.09.2000 titulom plnenia z nej za obdobie od 01.01.2006 do 27.06.2006, z
ktorého dôvodu úlohou súdu prvej inštancie a taktiež súdu odvolacieho bolo posúdiť prioritne platnosť
predmetného právneho úkonu, na základe ktorého sa žalobca uplatneného nároku domáha. V tejto
súvislosti je potrebné poukázať na konanie vedené pred Okresným súdom Bratislava II č. k. 20C
231/2007-259, v rámci ktorého bola rozsudkom zo dňa 21.03.2012 zamietnutá žaloba žalobcu proti
žalovanému titulom plnenia z tejto zmluvy, hoci za iné rozhodné obdobie. V rámci uvedeného konania
Okresný súd Bratislava II posudzoval platnosť nájomnej zmluvy uzavretej medzi stranami sporu dňa
14.09.2000, pričom dospel k záveru o jej neplatnosti pre nemožnosť plnenia v zmysle ust. § 37 ods. 2 OZ,
ktoré rozhodnutie potvrdil Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací rozsudkom zo dňa 20.05.2014 č. k.
14Co 352/21012-286. Rozhodnutie Okresného súdu Bratislava II v spojení s rozsudkom Krajského súdu
v Bratislave nadobudlo právoplatnosť dňa 07.07.2014. Okresný súd Bratislava II v uvedenom rozhodnutí
uzavrel, že v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy bol účel nájmu uvedený v nej prevažne v rozpore s vtedy
platnou celomestskou územno - plánovacou dokumentáciou, keďže v súlade s územným plánom mohli
byť pozemky na účel nájmu využité iba tie, ktoré boli funkčne určené na bytovú výstavbu a súvisiacu
občiansku vybavenosť, čo napokon vyplýva aj zo stanoviska samotného žalobcu zo dňa 09.02.2009.
V nadväznosti na argument žalobcu, že ust. § 37 ods. 2 OZ sa týka výlučne predmetu plnenia a nie
účelu, uviedol, že právna povaha konkrétneho pozemku plynie predovšetkým zo zákonom stanovených
dôsledkov plynúcich zo schváleného územného plánu obce, ktorý okrem iného stanovuje aj zásady a



regulatívy priestorového usporiadania a funkčného využívania územia obce v nadväznosti na okolité
územie. Preto ak účel nájmu pozemku je iný než účel využitia pozemku podľa územného plánu, mal za
to, že takýto rozpor má za následok neplatnosť právneho úkonu podľa § 37 ods. 2 OZ, a to nie z hľadiska
predmetu plnenia, ale z hľadiska možnosti účelu jeho využitia, keď takáto absolútna neplatnosť právneho
úkonu pôsobí bez ďalšieho zo zákona (ex lege) a nemožno ju dodatočne konvalidovať. Pokiaľ ide o
posúdenie otázky, či je z uvedeného dôvodu nájomná zmluva zo dňa 14.09.2000 neplatná v celosti, alebo
len čiastočne, poukázal na to, že na základe vykonaného dokazovania bolo jednoznačne zistené, že
pre nesúlad s územným plánom žalovanému nebolo vydané územné rozhodnutie, z čoho vyvodil, že pri
posudzovaní žiadosti žalovaného mohol stavebný úrad vychádzať jedine z neoddeliteľnosti projektovej
dokumentácii navrhovanej bytovej výstavby od občianskej vybavenosti. Urbanisticko - architektonická
štúdia spracovaná žalovaným nebola ako celok v súlade s územným plánom mesta a nemohla sa
tak stať podkladom pre územné rozhodnutie. Z uvedeného potom vyvodil nemožnosť len čiastočnej
neplatnosti predmetnej nájomnej zmluvy, hoci časť prenajatých pozemkov bola zahrnutá do funkčnej
plochy s funkčným využitím bývanie - viacpodlažná bytová zástavba. Vyjadril názor, že vôľa zmluvných
strán smerovala k funkčnému využitiu celej prenajatej plochy a nie len jej časti, čo vyplynulo jednak z
investičného zámeru žalovaného prezentovaného v projektovej dokumentácii a taktiež v urbanistickej
štúdii. Čiastočné plnenie by pre žalovaného nemalo žiaden hospodársky význam.

19. Uvedený názor Okresného súdu Bratislava II vyslovený v rozsudku zo dňa 21.03.2012 č.k. 20C
231/2007-259 podporil aj odvolací súd vo svojom potvrdzujúcom rozhodnutí zo dňa 20.05.2014 č.k.
14Co 352/2012-286. Uviedol v ňom, že v čl. 5 bod 1 zmluvy o nájme zo dňa 14.09.2000 bolo jednoznačne
uvedené, že nájomca je povinný užívať predmet nájmu výlučne na účel dohodnutý v zmluve, ktorým
bola výstavba bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti. Predmetom zmluvy bol prenájom
pozemkov na dobu určitú, ktorého cieľom bola realizácia výstavby na týchto pozemkoch, a to konkrétne
výstavba bytových domov a súvisiacej občianskej vybavenosti. Bolo nesporné, že v čase uzavretia
nájomnej zmluvy platil na prenajatom pozemku územný plán (aktualizácia územného plánu HM SR
Bratislavy, rok 1993), v zmysle ktorého spadali dané pozemky pod funkčné využitie časť s výmerou
15 736 m2 s funkčným využitím bývanie, časť o výmere 16 577 m2 s funkčným využitím šport, časť
o výmere 4705 m2 vyhradená zeleň. Podľa informácie samotného žalobcu zo dňa 6.2.2009 v rámci
funkcie územia - bývanie je zahrnutá aj možnosť vybudovania areálu občianskej vybavenosti, verejnej
zelene, malej architektúry, pričom v uvedenom môžu byť aj stavby občianskej vybavenosti. Z ust.
§ 27 ods. 6 Stavebného zákona mal za zrejmé, že schválená územnoplánovacia dokumentácia je
v určenom rozsahu záväzným alebo smerným podkladom pre vypracovanie a schvaľovanie ďalšej
územnoplánovacej dokumentácie na územné rozhodovanie a vypracovanie dokumentácie stavieb.
Znamená to tiež, že podmienkou, aby stavebný úrad dal súhlas na realizáciu stavby, táto musela byť
v súlade s územným plánom mesta alebo obce. V opačnom prípade súhlas nedal. Ak teda v čase
uzavretia predmetnej zmluvy bol účel nájmu prevažne v rozpore s vtedy platnou územnoplánovacou
dokumentáciou, keďže v nej nebola zahrnutá občianska vybavenosť, ale iba bývanie, žalovaný nemohol
naplniť účel zmluvy, keď sám žalobca dal územný plán do súladu so zmluvou až v roku 2002. V
konaní mal za nesporné, že žalovaný nemohol realizovať výstavbu plánovaného polyfunkčného objektu
z dôvodu nevydania stavebného povolenia. Odvolací súd vtedy ustálil, že ide o objektívnu nemožnosť
plnenia, ktorou sa rozumie i hospodárska nemožnosť plnenia, t.j. taká nemožnosť, kedy plnenie by bolo
za určitých okolností možné, ale ako také by bolo pre jedného účastníka zmluvy nevýhodné. Mal za
preukázané, že vôľa žalovaného smerovala k vybudovaniu polyfunkčného objektu, nakoľko už v roku
2000 predchádzalo uzavretiu zmluvy predloženie a vypracovanie projektovej dokumentácie z roku 1998,
keď projektovaný objekt mal byť monofunkčný, zahŕňajúci byty, garáže, administratívne priestory, služby
a podobne. Nezodpovedalo by teda vôli žalovaného a jeho hospodárskemu záujmu, aby na prenajatom
území vybudoval len obytné domy, nakoľko by to bolo v rozpore s jeho podnikateľským a investičným
záujmom, ktorý musel byť žalobcovi v čase uzavretia nájomnej zmluvy známy.

20. Od uvedeného právneho záveru súdov oboch inštancií v rámci vyššie uvedeného súdneho konania,
ktorého predmetom bol nárok žalobcu vychádzajúci z toho istého právneho úkonu, ktorého platnosť
sa vo vyššie uvedenom ako aj v posudzovanom konaní posudzovala prejudiciálne, nie je dôvod sa
odlíšiť, keď za irelevantný v danej veci má odvolací súd argument žalobcu, že po uzavretí zmluvy
žalovaný predložil návrh, ktorý rozpracoval v urbanistickej štúdii a v ktorom preferoval čistú občiansku
vybavenosť, ktorá nemala charakter súvisiacej občianskej vybavenosti, čím nedodržal účel nájmu, a
dostal sa do nesúladu s územným plánom mesta, keďže predmetom predbežného posúdenia bola
platnosť relevantnej nájomnej zmluvy v čase jej uzavretia.



21. Na základe vyššie uvedeného preto odvolací súd vyhodnotil všetky odvolacie námietky žalobcu za
nedôvodné a napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny podľa § 387 ods. 1 CSP
potvrdil.

22. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 255 ods. 1 CSP v
spojení s § 378 ods. 1 CSP vzhľadom na plný úspech žalovaného v odvolacom konaní, keď o ich výške
rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením (§ 262 ods. 2 CSP).

23. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie od doručenia opravného
uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).