{"guid": "0d34b6ee-9b3c-4def-98f5-9e49b47e471c:5d84f22d-a488-4169-8e4f-ef7a876d549a", "ecli": "ECLI:SK:KSBA:2017:1212217121.1", "spisova_znacka": "2Co/254/2014", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Bratislava sp. zn. 2Co/254/2014 z 5. 12. 2017", "citacia": "rozsudok Krajského súdu Bratislava z 5. decembra 2017, sp. zn. 2Co/254/2014, ECLI:SK:KSBA:2017:1212217121.1", "identifikacne_cislo": "1212217121", "sud": {"guid": "sud_101", "nazov": "Krajský súd Bratislava", "typ": "krajsky", "slug": "krajsky-sud-bratislava"}, "sudca": "Mgr. Ing. Judita Gabonaiová Hrenčuková", "sudca_id": 658, "sudca_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/sudca/mgr-ing-judita-gabonaiova-hrencukova-658", "datum_vydania": "2017-12-05", "forma": "Rozsudok", "povaha": [], "oblast": [], "podoblast": [], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": null, "zbierka": null, "predpisy": [], "paragrafy": [], "ma_text": true, "text_zdroj": "dump", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/5d84f22d-a488-4169-8e4f-ef7a876d549a", "zdroj": "infosud", "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2017:1212217121.1", "api_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2017:1212217121.1", "text_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2017:1212217121.1/text", "citacie_n": 0, "text": "Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 2Co/254/2014
Identifikačné číslo súdneho spisu: 1212217121
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 12. 2017
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Darina Kriváňová
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2017:1212217121.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte v zložení: predsedníčka senátu JUDr. Darina Kriváňová a členovia
senátu JUDr. Michaela Králová a JUDr. Ivana Jahnová v právnej veci žalobcu: L., F..E..D.., F. F. Z. XX/
D, V., C.: XX XXX XXX, zastúpeného spoločnosťou M. &. P. F.. E.. D.., G. XX, V., proti žalovaným: X.
C.. V. N., O.. XX.XX.XXXX, V. M. X, V., X. Y. F., R..F.., F. F. T.D. X, V., C.: XX XXX XXX, zastúpeným
spoločnosťou F. X.Á. &. P., F..E..D.., X. XX, V., X. V., F.. E.. D.., F. F.Í. Z. XX/D, V., zastúpeným
spoločnosťou N.M. &. Č. F..E..D.., E. X, M., o určenie neplatnosti dražby, o odvolaní žalobcu proti
rozsudku Okresného súdu Bratislava II č.k. 7C/135/2012-300 zo dňa 2.12.2013 takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava II č.k. 7C 135/2012-300 zo dňa 2.12.2013
p o t v r d z u j e .

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresný súd Bratislava II rozsudkom č.k. 7C/135/2012-300 zo dňa 2.12.2013 zamietol žalobu, ktorou
sa žalobca domáhal vydania rozhodnutia, ktorým by súd určil, že dražba, ktorá sa konala dňa 12.04.2012
v sídle odporcu v 2. rade, ktorou bol vydražený predmet dražby:
a) nebytový priestor č. XX - XX v suteréne bytového domu Z. XX/D, súpisné Č.. XXXXX, vybudovaného
na parcele č. XXXXX/XX, číslo vchodu: Trenčianska 56/D,
b) spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu prislúchajúci k
nebytovému priestoru o veľkosti XXXX/XXXXXX,
c) spoluvlastnícky  podiel  prislúchajúci  k  nebytovému  priestoru  o veľkosti XXXX/XXXXXX na pozemku:
Parcela registra \"N. Č.. XXXXX/XX, druh pozemku: Zastavané
plochy a nádvoria, výmera XXX U.,
-zapísané na liste vlastníctva č. XXXX pre k.ú. Nivy, obec: BA - m.č. E., okres: V. C.,
d) sklady Z. XX/E, súpisné číslo: XXXXX, postavený na parcele č. XXXXX/XXX, \"
e) parcela  registra  \"C\"  č.   XXXXX/XXX,  druh pozemku:   Zastavané  plochy  a nádvoria, výmera: XX U.,
f)        parcela registra \"C\"  č.   XXXXX/XXX,  druh pozemku:  Zastavané  plochy  a nádvoria, výmera: X U.,
-zapísané na liste vlastníctva č. XXXX pre k.ú. O., obec: BA - m.č. E., okres: V. C.,
v prospech vydražiteľa - odporcu v 3. rade za cenu XXX.XXX,- eur je neplatná.

2. Žalobca  odôvodnil žalobu tým, že dňa 12.04.2012 sa v sídle dražobníka -žalovaný v 2. rade o 10:00
hod. začalo prvé kolo dražby v zmysle Oznámenia o dražbe uverejneného dražobníkom - žalovaným
v 1. rade v registri dražieb dňa 12.03.2012 pod číslom XXXX/XXXX v znení Dodatku k Oznámeniu o
dražbe uverejneného dražobníkom - žalovaným v 1. rade v registri dražieb dňa 15.03.2012, predmetom
ktorej boli vyššie špecifikované nehnuteľnosti. Vydražiteľom predmetu dražby sa stal účastník pod
číslom 22 - žalovaný v 3. rade, a to za cenu XXX.XXX,- eur. O priebehu dražby bola dňa 12.04.2012
spísaná notárska zápisnica notárkou L.. U. P.. Žalobca tvrdil, že boli porušené ustanovenia zákona č.
527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a preto sa ako vlastník predmetu dražby domáhal určenia



neplatnosti predmetnej dražby. Žalobca tvrdil, že označenie predpísané zákonom a oznámenie o
dražbe nebolo umiestnené na predmete dražby v súlade so zákonnou lehotou (§11 ods. 5 zákona
č. 527/2002 Z. z.) a znalecký posudok na ohodnotenie predmetu dražby nebol zaslaný vlastníkovi
predmetu dražby v zákonom ustanovenej lehote (§ 12 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z.). Žalobca zároveň
uviedol, že hodnota predmetu dražby nebola zistená objektívne, nakoľko sa hodnota určená znaleckým
posudkom (XXX.XXX,- eur) výrazne odlišuje od trhovej hodnoty nehnuteľnosti a predmet dražby bol
(v rozpore so zákonom po opakovanom znižovaní najnižšieho podania) vydražený za cenu XXX.XXX,-
eur, čo predstavuje rozdiel vo výške XXX.XXX,- eur. Podľa žalobcu v dôsledku porušenia zákona o
dobrovoľných dražbách došlo k dotknutiu práv navrhovateľa ako vlastníka predmetu dražby, keď bol
predmet dražby vydražený za oveľa nižšiu cenu, než by tomu bolo v prípade, ak by žalovaní postupovali
v súlade so zákonom č. 527/2002 Z. z., keďže zostatok výťažku dražby mohol byť použitý na jeho ďalšiu
podnikateľskú činnosť. Žalobca preto namietal, že došlo k rozporu s dobrými mravmi a k ukráteniu práv
na strane vlastníka predmetu dražby - navrhovateľa, a to samotným priebehom dobrovoľnej dražby,
porušením zákona č. 527/2002 Z. z. pri jej realizácii, ako aj dosiahnutím mimoriadne nízkej ceny.
Dražba bola vykonaná spôsobom odporujúcim dobrým mravom, keď sa pri jej vykonaní neprihliadalo
na zákonom chránené oprávnené záujmy navrhovateľa ako vlastníka predmetu dražby, ale jediným
sledovaným cieľom a záujmom žalovaných bolo odpredanie predmetu dražby za takú cenu, ktorá pokryje
pohľadávku žalovaného v 1. rade ako žalobcu dražby, umožní vyplatenie odmeny pre žalovaného v 2.
rade ako dražobníka a umožní nadobudnutie predmetu dražby za neprimerane nízku cenu, ktorá nebola
cenou obvyklou v čase a mieste konania dražby, žalovaného v 3. rade, ktorý bol nájomcom predmetu
dražby. Žalobca taktiež uviedol, že Oznámenie o začatí výkonu záložného práva bolo žalovaného v 1.
rade realizované iba tri dni po splatnosti jeho zabezpečenej pohľadávky. Žalobca taktiež uviedol, že
dražobník neuverejnil Oznámenie o dražbe v registri dražieb v zákonnom stanovenej lehote najmenej
30 dní pred začatím dražby, nakoľko Dodatok k oznámeniu o dražbe bol v registri dražieb zverejnený
dňa 15.03.2012 a dražba sa konala dňa 12.04.2012 ( § 17 ods. 3 v spojení s § 18 zákona č. 527/2002
Z. z.). Tiež Oznámenie o dražbe nebolo zaslané dlžníkom záložného veriteľa - spoločnosti R. T. R..F..,
so sídlom U. XX, V., C.: XX XXX XXX a spoločnosti Z. F..E..D.., F. F. Č. Z. XXX, V., C.: XX XXX XXX
a nebolo ani spôsobom zodpovedajúcim § 17 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z. doručené vo vzťahu k
podielovým spoluvlastníkom. Žalobca taktiež uviedol, že zápisnica o vykonanej dražbe nebola v lehote
do piatich dní odo dňa konania dražby zaslaná vlastníkovi predmetu dražby - navrhovateľovi (§ 24 ods.
7 zákona č. 527/2002 Z. z.).

3. Žalobca ďalej uviedol, že žalovaný v 2. rade nechal predmet dražby oceniť znalcom C.. C. F., ktorého
miesto trvalého bydliska a miesto výkonu činnosti je M. XX, K. (D. U.) a zamestnávateľom ktorého
je spoločnosť K. F.. E.. D.., K. XXX, C.. Podľa žalobcu znalec, ktorý má bydlisko a miesto výkonu
činnosti mimo miesta výkonu dražby (okres Bratislava I), resp. mimo miesta, kde sa nachádza predmet
dražby (okres Bratislava II), nemohol dostatočne presne stanoviť cenu predmetu dražby vzhľadom
na jeho charakter, jeho polohu a vzhľadom na obvyklú cenu obdobných nehnuteľností. Žalobca preto
uviedol, že žalovaný v 2. rade ako dražobník postupoval v rozpore s ustanovením § 12 ods. 1 zákona č.
527/2002 Z. z. a mal zaistiť ohodnotenie predmetu dražby znalcom, ktorý by bol znalý ceny obdobných
nehnuteľností v mieste a čase vykonania dražby. Žalobca v tejto súvislosti uviedol, že predmet dražby
sa nachádza v lukratívnej časti širšieho centra Bratislavy, v novostavbe E., ktorá je na trhu nehnuteľností
žiadaná pre kvalitu zhotovenia a žalobca nadobudol predmetné nehnuteľnosti za kúpnu cenu vo výške
X.XXX.XXX,- eur s DPH na základe kúpnej zmluvy zo dňa 29. 12. 2010. Nehnuteľnosti mohli navyše
slúžiť viacerým účelom, nielen na prevádzku fitnescentra. Stanovenie neprimeranej hodnoty predmetu
dražby v znaleckom posudku, zároveň umožnilo znižovať najnižšie podanie na dražbe na oveľa nižšiu
sumu než by tomu bolo pri primeranom ocenení predmetu dražby, čo viedlo k vydraženiu predmetu
dražby za neprimerane nízku cenu. V dôsledku porušenia zákona č. 527/2002 Z. z., najmä ustanovení
týkajúcich sa povinnosti dražobníka umiestniť oznámenie o dražbe priamo na predmete dražby, nedošlo
k dostatočnému informovaniu potenciálnych záujemcov o kúpu predmetu dražby a účastníkom dražby
tak bol len jeden subjekt a to žalovaný v 3. rade. Cena predmetu dražby vo výške XXX.XXX,- eur
dosiahnutá dražbou tak neodráža a ani nemôže odrážať reálnu hodnotu nehnuteľností. Žalovaný 2
mal preukázať, že v rámci dražby boli splnené všetky povinnosti v zmysle zákona č. 527/2002 Z. z..
Navrhovateľ ďalej uviedol, že žalovaný v 2. rade si nesplnil povinnosť a najmenej 15 dní pred konaním
dražby nezverejnil oznámenie o dražbe na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa predmet dražby
nachádza a v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby
nachádza. Žalobca taktiež uviedol, že mu nie sú známe dôvody, pre ktoré mu nebol riadne doručený
znalecký posudok č. 15/2012 na ohodnotenie predmetu dražby, keď žalobca poskytol v rámci výkonu



dražby plnú súčinnosť a splnil všetky požiadavky a povinnosti v rámci výkonu dražby, ktoré mu vyplývajú
ako vlastníkovi predmetu dražby a na adrese sídla si riadne preberal poštu. Žalovaný v 2. rade nebol
oprávnený dodatočne meniť údaje uvedené v Oznámení o dražbe registrované v registri dražieb podľa
ustanovenia § 18 ods. 2 druhá veta zákona č. 527/2002 Z. z., nakoľko v prípade nájomného práva, ktoré
vzniklo na základe zmluvy o prenájme nebytových priestorov zo dňa 15.05.2011, ktoré bolo predmetom
Dodatku k Oznámeniu o dražbe, nešlo o zmenu práv a povinností viaznucich na predmete dražby, ale
išlo iba o doplnenie údajov, ktoré dražobník v pôvodnom Oznámení o dražbe neuviedol. Ak by tak aj
bol žalovaný v 2. rade oprávnený urobiť, mal dodržať zákonnú lehotu uverejnenia najmenej 30 dní pred
začatím dražby. Žalobca ďalej uviedol, že z ustanovenia § 13a ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. je zrejmé,
že žalobca ako vlastník predmetu dražby mal povinnosť oznámiť žalovanému v 2. rade ako dražobníkovi
existenciu nájomného práva k predmetu dražby, len na základe jeho žiadosti, ktorú žalovaný v 2. rade
nerealizoval. Rovnakú povinnosť ako vlastník predmetu dražby mal aj nájomca predmetu dražby, v
tomto prípade odporca v 3. rade, ktorý v čase dražby užíval predmet dražby. Žalovaný v 2. rade ako
dražobník sám svojou nedostatočnou činnosťou spôsobil zverejnenie Dodatku k Oznámeniu o dražbe. V
Dodatku k Oznámeniu o dražbe bolo navyše uvedené, že výška nájomného za predmet dražby je 250,-
eur mesačne čo nezodpovedá pravde a čo mohlo odradiť prípadných záujemcov o kúpu predmetnej
nehnuteľnosti, resp. mohlo ovplyvniť výšku predmetu dražby, keďže skutočná výška nájomného nebola
zohľadnená v znaleckom posudku C.. C. F.. Žalobca taktiež uviedol, že zásielky obsahujúce Oznámenie
o dražbe, resp. Dodatok oznámenia o dražbe, boli adresované spoločnosti R. T., F..E..D.. a nie R. T.,
R.. F.. ako je správny názov tejto spoločnosti. Predmetné zásielky boli vrátené poštou s poznámkou
\"adresát neznámy\", čo mohlo byť spôsobené uvedením nesprávneho názvu spoločnosti R. T., R.. F..
na obálkach predmetných zásielok zo strany odporcu v 2. rade, ktorý tak porušil ustanovenie § 17 ods.
5 zákona č. 527/2002 Z.z.. Žalobca mal ďalej za to, že žalovaný v 2. rade si nesplnil svoju povinnosť
vyplývajúcu z § 17 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z.z. a nevyvesil Oznámenie o dražbe v spoločných
priestoroch bytového domu, na základe čoho nedošlo k doručeniu oznámenia o dražbe, resp. jeho
dodatku podielovým spoluvlastníkom v bytovom dome. Žalobca uviedol, že v zmysle Zmluvy o zriadení
záložného práva zo dňa 17.02.2011, uzatvorenej medzi žalovaným v 1. rade ako záložným veriteľom
a žalobcom ako záložcom, boli predmetom zabezpečenia: (i) pohľadávka žalovaného v 1. rade ako
záložného veriteľa voči spoločnosti Z. F.. E.. D.., C.: XX XXX XXX vo výške XXX.XXX,XX eur a (i)
pohľadávka voči spoločnosti R. T. R.. F.., C.: XX XXX XXX vo výške XX.XXX,XX W. t.j. pohľadávky
žalovaného v 1. rade spolu vo výške XXX.XXX,XX eur. Žalovaný v 1. rade si ako žalobca dražby uplatnil
v rámci dražby vyššiu pohľadávku, než bola predmetom záložného práva k predmetu dražby, a to
vzhľadom na to, že si uplatnil aj pohľadávku titulom zmluvnej pokuty vo výške XX.XXX,- eur, ktorá nebola
zabezpečenou pohľadávkou v zmysle Zmluvy o zriadení záložného práva uzatvorenej medzi žalovaným
v 1. rade a žalobcom. Žalovaný v 1. rade ako navrhovateľ dražby tak porušil ustanovenie § 7 ods. 2
zákona č. 527/2002 Z. z.
4. Žalovaný v 1. rade s návrhom nesúhlasil a žiadal ho zamietnuť, keďže zo strany dražobníka boli
dodržané všetky povinnosti stanovené zákonom o dražbách a návrh na začatie konania bol podaný
neoprávnene, účelovo a šikanózne. Žalovaný v 1. rade mal taktiež za to, že žalobca v konaní neuniesol
dôkazné bremeno. Žalovaný uviedol, že v zmysle § 853 ods. 2 Občianskeho zákonníka analogicky
nemožno použiť ustanovenia § 3 na právne vzťahy medzi záložnými veriteľmi a vlastníkom bytu alebo
rodinného domu pri zániku jeho vlastníctva na základe uplatnenia záložného práva, a z tohto dôvodu
pri výkone záložného práva sa žalobca nemôže odvolávať na konanie v rozpore s dobrými mravmi.
Žalovaný v 1. rade ďalej na pojednávaní uviedol, že pani D. zo spoločnosti žalobcu, mu už 6 rokov
dlhovala finančné prostriedky, preto pristúpil k výkonu záložného práva a obrátil sa na dražobnú
spoločnosť, ktorá mala dobré referencie a uskutočnila sa dražba.

5. Žalovaný v 2. rade s návrhom nesúhlasil, žiadal ho zamietnuť, pričom uviedol, že v zmysle §
853 ods. 2 Občianskeho zákonníka pri výkone záložného práva sa záložcovia (t.j. aj navrhovateľ)
nemôžu odvolávať na konanie záložného veriteľa v rozpore s dobrými mravmi. Žalobca zároveň
nešpecifikoval v čom vidí údajné porušovanie dobrých mravov. Žalovaný v 2. rade uviedol, že k
vykonaniu predmetnej dražby došlo v rámci procesu výkonu záložného práva v zmysle príslušných
ustanovení Občianskeho zákonníka, s cieľom čo najefektívnejšie uspokojiť pohľadávku žalovaného v
1. rade. K výkonu záložného práva došlo až po dlhšom období od splatnosti vymáhanej pohľadávky
(splatná bola k 31.10.2011) zabezpečenej vykonávaným záložným právom a po márnom využití
viacerých pokusov o vysporiadanie predmetnej pohľadávky jej dobrovoľným vyplatením ešte pred
realizáciou dobrovoľnej dražby. Dobrovoľnou dražbou predmetných nehnuteľností nedošlo k obohateniu
žalovaného v 2. rade a ani žalovaného v 1. rade na úkor žalobcu. Práve naopak, výkonom dobrovoľnej



dražby predmetných nehnuteľnostiach, t.j. z výťažku predaja predmetných nehnuteľností na dobrovoľnej
dražbe, došlo k uspokojeniu približne 90 % dlhu žalobcu u žalovaného v 1. rade, ktorý bol zabezpečený
záložným právom k predmetným nehnuteľnostiam. Žalovaný v 2. rade taktiež uviedol, že za účelom
realizácie dražby zaistil vykonanie ohodnotenia predmetnej nehnuteľnosti v súlade s § 12 ods. 1 zákona
č. 527/2002 Z. z. a ohodnotenie predmetu dražby vykonal znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie
odhad hodnoty nehnuteľností C.. C. F., ktorý vypracoval znalecký posudok č. 15/2012 v súlade s
vyhláškou MS SR č. 492/2004 Z. z., so zákonom č. 382/2004 Z. z. a ďalšími právnymi predpismi.
Osoba znalca je súčasne nezávislá a nestranná, vykonávajúca svoju činnosť nezaujato podľa svojho
najlepšieho svedomia a vedomia, s využitím všetkých svojich odborných znalostí. Každý súdny znalec
je oprávnený vykonávať znaleckú činnosť v rámci celého územia Slovenskej republiky, bez akéhokoľvek
územného obmedzenia. Žalovaný v 2. rade s poukazom na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR č. 20Cdo/
l083/2005 zo dňa 17.08.2005 uviedol, že všeobecná hodnota nehnuteľností, ktoré boli predmetom
dražby, nezodpovedá trhovej hodnote nehnuteľností, a skutočná reálna hodnota nehnuteľností sa
preukázala až na samotnej dobrovoľnej dražbe. Hodnota nehnuteľnosti pritom záleží aj od času jej
predaja, spôsobu jej predaja a typu predávanej nehnuteľnosti. Žalovaný taktiež uviedol, že dražobník
umiestnil Oznámenie o dražbe Zn. 169/2012 a označenie dražobnou páskou v zmysle prílohy 1 zákona
č. 527/2002 Z. z. na predmete dražby dňa 26.03.2012, t.j. na prvej preddražobnej obhliadke v termíne
uvedenom v oznámení o dražbe, pričom príslušným spôsobom označil predmet dražby na dvoch
miestach - vchodové dvere do objektu fitnescentra a vchodové dvere do bytového domu Trenčianska 56/
D. Žalovaný mal za to, že vzhľadom na skutočnosť, že samotná dražba sa konala dňa 12.04.2012, bola
dodržaná zákonom požadovaná 15 - dňová lehota pred konaním dražby. Žalovaný v 2. rade zároveň
poukázal na to, že znalecký posudok č. 15/2012 vypracovaný súdnym znalcom C.. C. F. bol zaslaný
navrhovateľovi - vlastníkovi predmetu dražby na adresu spoločnosti uvedenú v Obchodnom registri SR a
to dňa 12.03.2012, pričom zásielka sa vrátila žalovanému v 2. rade ako nedoručená s prípisom \"adresát
neznámy\". Žalovaný v 2. rade uviedol, že on nezodpovedá za neprevzatie danej poštovej zásielky
navrhovateľom. Žalovaný v 2. rade taktiež uviedol, že predmet dražby bol vyššie uvedeným znaleckým
posudkom č. 15/2012 ohodnotený na sumu XXX.XXX,- eur. V rovnakej výške bolo určené aj najnižšie
podanie na dražbe. Predmet dražby bol na dražbe konanej 12.04.2012 speňažený za výslednú cenu
vydraženia XXX.XXX,- eur, pričom k udeleniu príklepu vydražiteľovi (žalovanému v 3. rade) došlo po
tom, ako tento urobil na dražbe jediné podanie v uvedenej výške. K zníženiu najnižšieho podania na
dražbe došlo postupne, spôsobom v súlade so zákonom č. 527/2002 Z. z., pričom licitátor po každom
čiastkovom znížení najnižšieho podania opakovane vyzýval účastníka dražby na urobenie podania v
aktuálnej výške. Žalovaný v 2. rade argumentoval tým, že nakoľko v priebehu predmetnej dražby došlo k
postupnému zníženiu najnižšieho podania po úroveň vo výške cca 56,70% z hodnoty predmetu dražby
určenej znaleckým posudkom, k porušeniu 50 % hranice možného zníženia, stanovenej ustanovením
§ 16 zákona č. 527/2002 Z. z., zo strany žalovaného v 2. rade zjavne nedošlo. Oznámenie o dražbe
zn. 169/2012 bolo v Notárskom centrálnom registri dražieb zverejnené dňa 12.03.2012 pod číslom
1673/2012, t.j. v zákonnej 30 - dňovej lehote pred termínom samotnej dražby. Po registrácií a zverejnení
tohto oznámenia o dražbe bolo odporcovi v 2. rade oznámené, že k predmetu dražby sa viaže
nájomné právo, ktoré vzniklo na základe zmluvy o prenájme nebytových priestorov uzavretej dňa
15.05.2011. Na základe predmetnej zmluvy o prenájme nebytových priestorov sa odporca v 2. rade ako
dražobník dozvedel o existencii nájomného pomeru, ktorý je predmetom Dodatku k Oznámeniu o dražbe.
Dražobník po zistení uvedených skutočností bez zbytočného odkladu pristúpil k vydaniu a zverejneniu
Dodatku, pričom tento bol vydaný dňa 13.03.2012, následne bol odovzdaný notárovi na zverejnenie
v registri dražieb a dňa 15.03.2012 bol v registri dražieb zaregistrovaný pod č. 1775/2012. Dražobník
dodržal v rámci registračného procesu zverejnenia Oznámenia o dražbe ako aj Dodatku povinnosti
a lehoty stanovené zákonom č. 527/2002 Z. z. Žalovaný v 2. rade zdôraznil, že nemožno súhlasiť s
názorom navrhovateľa, že lehoty stanovené v § 17 zákona č. 527/2002 Z. z. sa vzťahujú aj na registračné
povinnosti týkajúce sa zmien oznámenia o dražbe t.j. Dodatku k Oznámeniu o dražbe zo dňa 13.03.2012,
pričom uviedol, že nakoľko zákon pripustil výnimočne a výhradne v prípadoch taxatívne uvedených v
zákone vykonať zmeny v už existujúcom oznámení o dražbe, je len logické že s týmito zmenami umožnil
vykonať všetky publikačné povinnosti aj v skrátenej lehote t j. \"bez zbytočného odkladu\" tak ako je to
ustanovené v § 18 zákona č. 527/2002 Z. z. Ak by si žalobca plnil riadne a včas svoje povinnosti, ktoré
mu ukladá zákon č. 527/2002 Z. z. v § 13a ods. 1 žalovaný v 2. rade by nebol nútený využiť zákonnú
možnosť zverejniť dodatok k oznámeniu o dražbe, ale mohol by kompletné údaje o právach a záväzkoch
viaznucich na predmete dražby zohľadniť v samotnom oznámení o dražbe. Pokiaľ navrhovateľ namietal
porušenie § 17 ods. 5 a 6 zákona č. 527/2002 Z. z., odporca v 2. rade uviedol, že spoločnosti R. T.
R..F.. bolo Oznámenie o dražbe zaslané dňa 12.03.2012 a Dodatok k oznámeniu o dražbe zaslaný dňa



14.03.2012, pričom obe zásielky sa vrátili ako nedoručené s prípisom \"adresát neznámy\". Aj napriek
chybe v písaní, keď bolo na obálke chybne uvedené označenie R. T. F..E..D.., zámena prípony za
obchodným menom nemôže mať žiaden vplyv na doručovanie danej zásielky, keďže bolo jednoznačne
zrejmé, ktorý subjekt je adresátom danej poštovej zásielky. V rovnakých termínoch boli obe tieto zásielky
zaslané aj spoločnosti Z., F..E..D.., pričom boli doručené dňa 21.03.2012 po predchádzajúcich dvoch
pokusoch o doručenie a následnom uložení zásielky na pošte. Správcovskej kancelárii P., F..E..D..
vykonávajúcej správu predmetného bytového domu, v ktorom sa nachádza predmet dražby, bolo
Oznámenie o dražbe zaslané dňa 12.03.2012 a doručené dňa 14.03.2012 a Dodatok k oznámeniu
zaslaný dňa 14.03.2012 a doručený dňa 15.03.2012 a to spolu s príslušnou žiadosťou v zmysle § 17
ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z. o vyvesenie v spoločných priestoroch bytového domu, čím si žalovaný
v 2. rade splnil svoju zákonnú povinnosť. Nebolo povinnosťou žalovaného v 2. rade kontrolovať, či
si správca svoju zákonnú povinnosť vyvesiť oznámenie o dražbe spoločných priestorov splnil. Pokiaľ
navrhovateľ namietal porušenie § 24 ods. 7 zákona č. 527/2002 Z. z., žalovaný v 2. rade uviedol,
že žalovaný si riadne splnil svoju zákonnú povinnosť a zaslal navrhovateľovi zápisnicu o vykonaní
dražby v päťdňovej zákonnej lehote, dňa 17.04.2012, ktorý si ju prevzal dňa 18.04.2012. Žalovaný v
2. rade tvrdil, že informoval potenciálnych záujemcov o konaní dobrovoľnej dražby všetkými zákonom
predpísanými spôsobmi - t.j. inzerciou v tlači, na internete, vylepením oznámenia o dražbe na predmete
dražby a označením predmetu dražby páskou \"DRAŽBA\", zverejnením oznámenia o dražbe na úradnej
tabuli obce, v spoločných priestoroch bytového domu, v registri dražieb a tiež v obchodnom vestníku.
Žalovaný 2 preto tvrdil, že žalobca neuniesol dôkazné bremeno a žiadnym relevantným spôsobom,
okrem jeho subjektívnych tvrdení, nepreukázal porušenie žiadneho z ustanovení zákona č. 527/2002 Z.
z. Odporca v 2. rade taktiež s poukazom na rozsudok Krajského súdu v Trnave, č. k. 10Co/151/2011
argumentoval tým, že navrhovateľ v priebehu súdneho konania a po uplynutí prekluzívnej trojmesačnej
lehoty od udelenia príklepu v dražbe (§ 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z.), ktorá sa vzťahuje jednak na
možnosť podať samotnú žalobu o neplatnosť dražbe a súčasne tiež na možnosť predkladať nové dôvody
neplatnosti dražby, predkladal súdu nové dôvody neplatnosti dotknutej dražby. Na tieto nové dôvody
neplatnosti predložené navrhovateľom po uplynutí trojmesačnej prekluzívnej lehoty od udelenia príklepu
by súd podľa názoru žalovaného v 2. rade nemal prihliadať. Pokiaľ žalobca tvrdil, že mala byť nesprávne
uvedená výška zabezpečovanej pohľadávky v záložnej zmluve uzatvorenej medzi navrhovateľom ako
záložcom a žalovaného v 1. rade ako záložným veriteľom, žalovaný v 2. rade mal za to, že tento argument
nemal žiadnu relevanciu k posúdeniu otázky platnosti dotknutej dražby, nakoľko za správne stanovenie
výšky zabezpečenej pohľadávky je zodpovedný záložný veriteľ v zmysle ustanovenia § 7 ods. 2 zákona
č. 527/2002 Z. z. a jeho relevancia by mohla byť keď tak, posudzovaná v osobitnom súdnom konaní v
nadväznosti na ustanovenie § 33 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z.

6. Žalovaný v 3. rade považoval návrh žalobcu za nedôvodný a uviedol, že pokiaľ žalobca v návrhu
poukazuje na rozpor dražby s dobrými mravmi, takáto námietka je bezpredmetná, nakoľko v zmysle
ustanovenia § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. sa môže osoba, ktorá tvrdí, že bola dotknutá na svojich
právach domáhať vyslovenia neplatnosti dobrovoľnej dražby len v prípade, ak boli porušené ustanovenia
zákona č. 527/2002 Z. z. a teda nie z iných dôvodov, vrátane rozporu s dobrými mravmi. Žalovaný v 3.
rade taktiež uviedol, že bez spochybnenia uvedeného platí, že pri výkone záložného práva sa záložca
(t. j. aj navrhovateľ v tomto konaní) v zmysle § 853 ods. 2 Občianskeho zákonníka nemôže odvolávať
na konanie záložného veriteľa v rozpore s dobrými mravmi. Žalovaný v 3. rade taktiež uviedol, že je
nepochybné, že žalovaný v 2. rade (dražobník) svoju povinnosť podľa ustanovenia § 12 ods. 1 zákona
č. 527/2002 Z. z. splnil, keď zabezpečil ohodnotenie nehnuteľnosti znaleckým posudkom vypracovaným
C.. C. F., znalcom v odbore Stavebníctvo, odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností v súlade so zákonom
č. 382/2004 Z. z., vyhlášky MS SR č. 490/2004 Z. z. a vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. Označený
znalecký posudok nebol v čase konania dražby starší ako 6 mesiacov (znalecký posudok č. 15/2012 je zo
dňa 08.03.2012, dobrovoľná dražba sa uskutočnila dňa 12.04.2012). Žalovaný v 3. rade taktiež uviedol,
že všeobecná hodnota predmetu dražby zistená znaleckým posudkom č. 15/2012 nezodpovedá trhovej
hodnote predmetu dražby a skutočná trhová hodnota sa preukázala práve až na dobrovoľnej dražbe.
Na to, aby sa mohla osoba domáhať určenia neplatnosti dražby na súde, musí ísť o také porušenie
ustanovení zákona č. 527/2002 Z. z., ktorým je zároveň osoba, ktorá porušenie namieta aj dotknutá
na svojich právach. Podľa žalovaného v 3. rade žalobca nepreukázal (neuniesol dôkazné bremeno)
porušenie žiadneho z ustanovení zákona č. 527/2002 Z. z. a žalovaný v 2. rade vykonal dražbu v súlade
so zákonom č. 527/2002 Z. z. Pokiaľ sa žalobca snažil poukázať na údajné pochybenia pri ohodnocovaní
predmetu dražby súdnym znalcom, či na údajne nesprávne stanovenú výšku zabezpečenej pohľadávky,
žalovaný v 3. rade mal za to, že sa nejedná o skutočnosti, ktoré by mohli byť dôvodom vyhlásenia



dražby za neplatnú a tieto skutočnosti by mohli byť relevantné iba v osobitných konaniach vedených voči
subjektom, v dôsledku údajného pochybenia ktorých, by mohol byť navrhovateľ eventuálne poškodený
na svojich právach. Žalovaný v 3. rade sa v ostatnej časti stotožnil s argumentáciou žalovaného v 2. rade.

7. Okresný súd na základe vykonaného dokazovania zistil, že Kúpnou zmluvou zo dňa 29.12.2010
uzatvorenou medzi spoločnosťou G., F..E..D.., C.: XX XXX XXX ako predávajúcim a žalobcom ako
kupujúcim došlo k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam evidovaným na liste vlastníctva Č..
XXXX R. XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, okres V. C., D.: V. - U..Č..
E., katastrálne územie: O., a to nebytový priestor Č.. XX - XX v suteréne bytového domu Z. XX/D,
súpisné č. XXXXX, vybudovaného na parcele č. XXXXX/XX, číslo vchodu: Z. XX/D, spoluvlastnícky
podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu prislúchajúci k nebytovému priestoru o
veľkosti XXXX/XXXXXX, spoluvlastnícky podiel prislúchajúci k nebytovému priestoru o veľkosti XXXX/
XXXXXX na pozemku: Parcela registra \"C\" č. XXXXX/XX, druh pozemku: Zastavané plochy a nádvoria,
výmera XXX U., sklady Z. XX/E, súpisné číslo: XXXXX, postavený na parcele č. XXXXX/XXX a parcele č.
XXXXX/XXX, parcela registra \"C\" č. XXXXX/XXX, druh pozemku: Zastavané plochy a nádvoria, výmera:
XX U., parcela registra \"C\" č. XXXXX/XXX, druh pozemku: Zastavané plochy a nádvoria, výmera: 2
m2, pričom kúpna cena bola dohodnutá vo výške X.XXX.XXX,- W. F. Y.. Z výpisov z listu vlastníctva č.
XXXX R. XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, okres V. C., D.: V.- U..Č.. E.,
katastrálne územie: O. súd zistil, že žalobca bol ku dňu 07.02.2012 vlastníkom nebytového priestoru č.
12 - 29 v suteréne bytového domu Z. XX/D, súpisné č. XXXXX, vybudovaného na parcele č. XXXXX/XX,
číslo vchodu: Z.C. XX/D, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach bytového
domu prislúchajúceho k nebytovému priestoru o veľkosti XXXX/XXXXXX, spoluvlastníckeho podielu
prislúchajúceho k nebytovému priestoru o veľkosti XXXX/XXXXXX na pozemku: Parcela registra \"C\"
č. XXXXX/XX, druh pozemku: Zastavané plochy a nádvoria, výmera XXX U., skladu Z. XX/E, súpisné
číslo: XXXXX, postaveného na parcele č. XXXXX/XXX a parcele č. XXXXX/XXX, parcely registra \"C\"
č. XXXXX/XXX, druh pozemku: Zastavané plochy a nádvoria, výmera: XX U., parcely registra \"C\" č.
XXXXX/XXX, druh pozemku: Zastavané plochy a nádvoria, výmera: 2 m2.

8. Zmluvou o zriadení záložného práva zo dňa 17.02.2011 uzatvorenou medzi odporcom v 1. rade ako
záložným veriteľom a žalobcom ako záložcom, boli zabezpečované pohľadávky zo zmluvy o pôžičke zo
dňa 17.01.2008, na základe ktorej požičal záložný veriteľ záložnému dlžníkovi - spoločnosti Z. F..E..D..,
sumu XXX.XXX,XX W. R. zo zmluvy o pôžičke zo dňa 17.06.2008, na základe ktorej záložný veriteľ
požičal záložnému dlžníkovi - spoločnosti R. T., R..F.., sumu XX.XXX,XX eur, pričom zálohom boli vyššie
špecifikované nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva č. XXXX a XXXX vedenom Správou katastra
pre hlavné mesto SR Bratislavu, okres V. C., D.: V.- U.. Č.. E., katastrálne územie: O..

9. Zmluvou o prenájme nebytových priestorov zo dňa 15.05.2011 uzatvorenou medzi žalobcom ako
prenajímateľom a žalovaným v 3. rade ako nájomcom došlo k prenájmu nebytových priestorov
evidovaných na liste vlastníctva č. XXXX a XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR
Bratislavu, okres V. C., D.: V.- U.. Č.. E., katastrálne územie: O., špecifikovaných vyššie. Výška
mesačného nájmu bola dohodnutá na X.XXX,- eur + DPH (vo vyhotovení zmluvy, ktorého kópiu predložil
súdu navrhovateľ).

10. Zmluvou o vykonaní dražby zo dňa 07.02.2012 v spojení s Dodatkom č. 1 k Zmluve o vykonaní
dražby zo dňa 21.02.2012, uzatvorenou medzi žalovaným v 1. rade ako žalobcom dražby a žalovaným
v 2. rade ako dražobníkom, predmetom ktorej boli vyššie špecifikované nehnuteľnosti evidované na liste
vlastníctva č. XXXX a XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, okres V. C.,
D.: V. - U..Č.. E., katastrálne územie: O., navrhol žalovaný v 1. rade vykonanie dražby pre pohľadávku
odporcu v 1. rade voči záložným dlžníkom - spoločnosti Z., F..E..D.. a spoločnosti R. T. R..F.. v celkovej
výške XXX.XXX,XX eur, ktorej splatnosť bola ku dňu 31.10.2011. Najnižšie podanie na dražbe bolo
dohodnuté na sumu rovnajúcu sa ohodnoteniu znaleckým posudkom, nie však menej ako XXX.XXX,-
eur. Na základe dohody zmluvných strán bol licitátor oprávnený znížiť najnižšie podanie v priebehu
dražby, ak žiadny z účastníkov dražby neurobí napriek opätovnej výzve licitátora ani najnižšie podanie,
a to maximálne 5% pôvodného najnižšieho podania, a to opakovane, maximálne však najnižšie podanie
môže byť znížené na úroveň 50% znaleckého ohodnotenia predmetu dražby a zároveň maximálne na
úroveň sumy XXX.XXX,- eur.



11. Listom zo dňa 21.02.2012 vyzval žalovaný v 2. rade žalobcu na umožnenie vykonania ohodnotenia
nehnuteľnosti a obhliadky nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom dražby dňa 23.02.2012 o 10:00 hod.
Žalovaný v 2. rade zároveň poučil navrhovateľa v zmysle § 13a ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z. Výzva
bola daná na poštu dňa 21.02.2012 a bola vrátená odporcovi v 2. rade s poznámku \"adresát je neznámy\".

12. Znaleckým posudkom č. 15/2012 zo dňa 08.03.2012, vypracovaným znalcom v odbore stavebníctvo,
odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností C.. C. F. bola stanovená všeobecná hodnota nehnuteľností
evidovaných na liste vlastníctva č. XXXX a XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR
Bratislavu, okres V. C., D.: V.-U..Č.. E., katastrálne územie: O., špecifikovaných vyššie spolu vo výške
XXX.XXX,- eur. V znaleckom posudku je zároveň uvedené, že nebytový priestor č. XX v suteréne
bytového domu súp.č. XXXXX na pozemku pare.č. XXXXX/XX je užívaný na prevádzkové účely, pričom
je v ňom umiestnená strojovňa VZT slúžiaca pre fitnescentrum. Iné využitie by bolo možné len po
vykonaní stavebných úprav a vzhľadom na umiestnenie v podzemných podlažiach len s obmedzeným
rozsahom.

13. Z výpisu zo zoznamu znalcov, tlmočníkov a prekladateľov Ministerstva spravodlivosti Slovenskej
republiky súd zistil, že C.. C. F., s miestom výkonu činnosti M. XX, K., je zapísaný v predmetnom
zozname ako znalec z odboru stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností pod evidenčným
číslom XXXXXX. Znalec je zamestnaný v spoločnosti K. F..E..D.., K. XXX, C..

14. Z doručenky adresovanej žalobcovi súd zistil, že dňa 12.03.2012 bol žalobcovi žalovaného v 2.
rade zaslaný znalecký posudok č. XX/XXXX, ktorý bol dňa 13.03.2012 vrátený žalovanému v 2. rade
s poznámkou \"adresát je neznámy\".

15. Oznámením o dražbe zo dňa 09.03.2012, Zn. XXX/XXXX, oznámil dražobník- žalovaný v 2. rade
konanie prvého kola dražby dňa 12.04.2012 o 10:00 hod. v sídle žalovanému v 2. rade na návrh
žalovaného v 1. rade, predmetom ktorej boli vyššie špecifikované nehnuteľnosti evidované na liste
vlastníctva č. XXXX a XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, okres V. C., D.:
V.- U..Č.. E., katastrálne územie: O.. Hodnota predmetu dražby bola zistená podľa znaleckého posudku
č. XX/XXXX, ktorý vypracoval znalec C.. C. F., znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby
a odhad hodnoty nehnuteľností, zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov a predstavuje
sumu XXX.XXX,- W.. Oznámenie bolo vyvesené na Miestnom úrade V. E. dňa 16.03.2012 a zvesené
dňa 13.04.2012.

16. Z doručeniek adresovaných spoločnosti Z. F..E..D.., Č. Z. XXX, V. súd zistil, že Oznámenie o dražbe
zo dňa 09.03.2012, Zn. 169/2012, a Dodatok k oznámeniu o dražbe Zn. 169/2012 zo dňa 13.03.2012
boli predmetnej spoločnosti doručené dňa 21.03.2012.

17. Z fotodokumentácie predloženej odporcom v 2. rade súd zistil, že Oznámenie o dražbe Zn. 169/2012
a označenie dražobnou páskou boli dňa 26.03.2012 umiestnené na predmete dražby, t.j. na vchodových
dverách do fitnescentra a vchodových dverách do bytového domu Z. XX/D.

18. Z doručeniek adresovaných spoločnosti R. T. F..E..D.., U. XX, V. súd zistil, že dňa 12.03.2012
bolo predmetnej spoločnosti zaslané Oznámenie o dražbe zo dňa 09.03.2012, Zn. 169/2012 a dňa
14.03.2012 Dodatok k oznámeniu o dražbe Zn. 169/2012 zo dňa 13.03.2012, ktoré boli dňa 13.03.2012
a dňa 15.03.2012 vrátené žalovanému v 2. rade s poznámkou \"adresát je neznámy\".

19. Listom zo dňa 12.03.2012, zaslaným Správcovskej kancelárii P., F..E..D.. dňa 12.03.2012, prílohou
ktorého bolo Oznámenie o dražbe Zn. 169/2012, informoval žalovaný v 2. rade správcu bytového domu
o konaní dražby, pričom ho zároveň poučil o povinnosti vyvesiť v spoločných priestoroch bytového domu
oznámenie o dražbe.

20. Listom zo dňa 19.08.2013 potvrdila Správcovská kancelária P., F..E..D.., že dokument o vyhlásení
dražby nehnuteľnosti evidovanej na LV č. XXXX a XXXX, katastrálne územie O., obec Bratislava - U. Č.
E., D. V. C. bol zverejnený na vývesnej tabuli bytového domu Z. XX/D v týždni 19.03.-23.03.2012.



21. Z potvrdenia o registrácií údajov a uverejnení listiny v Notárskom centrálnom registri dražieb je
zrejmé, že Oznámenie o dražbe zo dňa 09.03.2012, Zn. 169/2012, bolo v Notárskom centrálnom registri
dražieb zapísané dňa 12.03.2012 o 15:04:06 pod číslom 1673/2012.

22. Dodatkom k Oznámeniu o dražbe Zn. 169/2012 zo dňa 13.03.2012 bolo Oznámenie o dražbe zo
dňa 09.03.2012, Zn. 169/2012, doplnené v časti E o údaje o právach a záväzkoch z nájomných pomerov
v zmysle Zmluvy o prenájme nebytových priestorov zo dňa 15.05.2011 uzavretej medzi navrhovateľom
a odporcom v 3. rade, ktorá tvorila prílohu predmetného dodatku. Zmluvou o prenájme nebytových
priestorov zo dňa 15.05.2011 uzatvorenou medzi žalobcom ako prenajímateľom a žalovaným v 3. rade
ako nájomcom došlo k prenájmu nebytových priestorov evidovaných na liste vlastníctva č. XXXX a
XXXX vedenom Správou katastra pre hlavné mesto SR Bratislavu, D. V. C., D.: V.- U..Č.. E., katastrálne
územie: O., špecifikovaných vyššie. Výška mesačného nájmu bola dohodnutá na XXX,- eur. Dodatok k
oznámeniu bol vyvesený na Miestnom úrade V. E. dňa 20.03.2012 a zvesený dňa 13.04.2012, pričom
miestnemu úradu bol doručený dňa 15.03.2012.

23. Z potvrdenia o registrácií údajov a uverejnení listiny v Notárskom centrálnom registri dražieb je
zrejmé, že Dodatok k Oznámeniu o dražbe Zn. 169/2012 zo dňa 13.03.2012 bol v Notárskom centrálnom
registri dražieb zapísaný dňa 15.03.2012 o 11:17:59 pod číslom 1775/2012.

24. Listom zo dňa 14.03.2012, prílohou ktorého bol Dodatok k Oznámeniu o dražbe Zn. 169/2012,
informoval žalovaný v 2. rade správcu bytového domu o zaslaní Dodatku k Oznámeniu o dražbe Zn.
169/2012, pričom ho zároveň poučil o povinnosti vyvesiť v spoločných priestoroch bytového domu
predmetné oznámenie o dražbe.

25. Z internetovej stránky S..Y..sk ako aj z reklamného letáku \"Dražobné listy\" je zrejmé, že ku dňu
20.03.2012 bola inzerovaná dražba predmetných nehnuteľností tak na internetovej stránke žalovaného
v 2. rade ako aj na reklamnom letáku žalovaného v 2. rade.

26. Notárskou zápisnicou, O. XXXXX/XXXX, osvedčila notárka L.. U. P. v Notárskom úrade so sídlom
v Bratislave, Šafárikovo námestie 4, že dňa 12.04.2012 sa v sídle dražobníka - žalovaný v 2. rade
začalo o 10:00 hod. prvé kolo dražby v zmysle Oznámenia o dražbe uverejneného dražobníkom v registri
dražieb dňa 12.03.2012 pod číslom XXXX/XXXX v znení Dodatku k Oznámeniu o dražbe uverejneného
dražobníkom v registri dražieb dňa 15.03.2012 pod číslom XXXX/XXXX, predmetom ktorej boli vyššie
špecifikované nehnuteľnosti evidované na liste vlastníctva č. XXXX a XXXX vedenom Správou katastra
pre hlavné mesto SR Bratislavu, D. V. C., D.: V.- U..Č.. E., katastrálne územie: O.. Hodnota predmetu
dražby bola zistená podľa znaleckého posudku č. 15/2012, ktorý vypracoval znalec C.. C. F., znalec v
odbore stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností, zapísaný v zozname
znalcov, tlmočníkov a prekladateľov a predstavuje sumu XXX.XXX,- eur. Navrhovateľom dražby bol
odporca vi. rade a dražobníkom žalovaný v 2. rade. Do začatia dražby zložil dražobnú zábezpeku
jeden záujemca, ktorý dražil pod číslom 22. Po výzvach licitátora o urobení najnižšieho podania vo
výške XXX.XXX,- eur, XXX.XXX,- eur, XXX.XXX,- eur, XXX.XXX,- eur, XXX.XXX,- eur, XXX.XXX,- eur,
XXX.XXX,- eur, XXX.XXX,- eur, XXX.XXX,- eur, XXX.XXX,- eur a XXX.XXX,- eur neurobil najnižšie
podanie ani po trojitej opakovanej výzve, žiaden účastník. Po výzve licitátora na urobenie najnižšieho
podania vo výške XXX.XXX,- eur urobil podanie v tejto výške účastník pod číslom 22 a ani po trojitej
opakovanej výzve licitátora neurobil žiaden účastník vyššie podanie, na základe čoho bol účastníkovi
číslo 22 - žalovanému v 3. rade udelený príklep a tento sa stal vydražiteľom predmetu dražby.
Notárska zápisnica bola doručená žalobcovi dňa 18.04.2012. Z podacieho hárku žalovaný v 2. rade
zo dňa 17.04.20112 zároveň vyplýva, že dňa 17.04.2012 bola notárska zápisnica okrem iného zaslaná
spoločnosti Z., F..E..D.., žalovanému v 1. rade, spoločnosti R. T., F..E..D.., žalovanému v 3. rade a
Správcovskej kancelárií P., F..E..D..

27. Okresný súd právne vec posúdil podľa § 7 ods.2, § 11 ods. 4 a 5, §12 ods. 1, 2, § 13a ods. 1, §
16 až 33 zákona zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej
národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších
predpisov a podľa § 3 a § 853 Občianskeho zákonníka a na základe vykonaného dokazovania dospel
k záveru, že návrh nie je dôvodný. Žalobca sa domáhal určenia neplatnosti dražby, ktorá sa konala dňa
12.4.2012. Tvrdil, že pri výkone tejto dražby došlo k viacerým porušeniam zákona č. 527/2002 Z. z., v
dôsledku čoho bol  ukrátený na svojich právach.



28. Podľa § 7 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej
národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších
predpisov navrhovateľ dražby je povinný písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je
žalobcom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky,
pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa tohto zákona (§ 16 ods. 3).

29. Podľa § 11 ods. 4 citovaného zákona ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik
alebo jeho časť, dražobník je povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o
dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa predmet dražby
nachádza. V rovnakej lehote zverejní oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne
pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete a
najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby. Obec je povinná bezodkladne a bezodplatne takéto
oznámenie zverejniť.

30. Podľa § 11 ods. 5 citovaného zákona dražobník umiestni na predmet dražby podľa odseku 4 najmenej
15 dní pred konaním dražby označenie podľa prílohy. Zároveň v tejto lehote na viditeľné miesto na
predmet dražby umiestni oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe. Vlastník predmetu
dražby je povinný strpieť umiestnenie takéhoto označenia.

31. Podľa § 12 ods. 1 citovaného zákona dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny
obvyklej v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu
pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej
správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania
dražby starší ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo
iného práva nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.

32. Podľa § 12 ods. 2 citovaného zákona vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet
dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve
umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Doba obhliadky musí byť vo výzve
ustanovená s prihliadnutím na charakter draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní
výzvy.

33. Podľa § 12 ods. 4 citovaného zákona ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, dražobník zašle
vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok, a to najneskôr 30 dní pred dňom konania dražby.

34. Podľa § 13a ods. 1 citovaného zákona vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet
dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní bez zbytočného odkladu oznámiť dražobníkovi na jeho žiadosť
všetky skutočnosti, ktoré sú im známe o stave predmetu dražby, ako aj o právach a záväzkoch viaznucich
na predmete dražby.

35. Podľa § 16 ods. 6 citovaného zákona vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak je
predmetom dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt
podľa osobitného predpisu, najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby
určenej znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica
hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom.

36. Podľa § 17 ods. 2 citovaného zákona oznámenie o dražbe uverejní dražobník v registri dražieb
najmenej 15 dní pred otvorením dražby, ak tento zákon neustanovuje inak.

37. Podľa § 17 ods. 3 citovaného zákona ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik
alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne XX XXX W., uverejní dražobník
oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby. Oznámenie o dražbe
dražobník bez zbytočného odkladu zašle aj ministerstvu na zverejnenie v Obchodnom vestníku.

38. Podľa § 17 ods. 5 citovaného zákona v lehotách ustanovených v odsekoch 2 až 4 zašle dražobník
oznámenie o dražbe:



a) žalobcovi dražby, dlžníkovi záložného veriteľa, vlastníkovi predmetu dražby, ak nie je totožný s
dlžníkom záložného veriteľa,
b) osobám, ktoré majú podľa oznámenia žalobcu dražby k predmetu dražby
záložné alebo iné právo zapísané v katastri nehnuteľností, v Notárskom centrálnom registri záložných
práv, 14) v evidencii podľa osobitných zákonov alebo v listinách osvedčujúcich vlastnícke právo k
predmetu dražby a nevyhnutných na nakladanie                 s ním,
c) ak je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, osobám, ktoré majú
podľa oznámenia navrhovateľa dražby k predmetu dražby predkupné právo alebo iné vecné právo
zapísané v katastri nehnuteľností, a tiež príslušnej správe katastra na vyznačenie poznámky,
d) ak je predmetom dražby hnuteľná vec, osobám, ktoré majú podľa oznámenia
žalobcu dražby predkupné právo k predmetu dražby,
e) ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ostatným spoluvlastníkom k tejto veci
oznámeným žalobcom dražby (§16 ods. 3),
f) ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť, správcovi dane
príslušnému podľa miesta trvalého pobytu alebo miesta podnikania vlastníka nehnuteľnosti, podniku
alebo jeho časti, ak je vlastník fyzickou osobou, alebo podľa sídla vlastníka, ak je vlastník právnickou
osobou, a správcovi dane, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť, podnik alebo jeho časť nachádza,
g) ak je predmetom dražby podnik alebo jeho časť, Protimonopolnému úradu
Slovenskej republiky,
h) ak je predmetom dražby majetok právnickej osoby, ktorej zakladateľom alebo zriaďovateľom je štát, aj
orgánu štátu vykonávajúcemu práva zakladateľa, zriaďovateľa, spoločníka alebo člena tejto právnickej
osoby,
i) notárovi, ktorý bude priebeh dražby osvedčovať notárskou zápisnicou [(ods. 1 písm. k)].

39. Podľa § 17 ods. 6 citovaného zákona ak sa má doručiť oznámenie o dražbe podielovým
spoluvlastníkom v bytovom dome alebo spoločenstvu vlastníkov bytov alebo správcovi bytového domu,
dražobník môže oznámenie o dražbe doručiť aj vyvesením oznámenia o dražbe na obvyklom mieste v
spoločných priestoroch bytového domu. Spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca bytového domu
sú povinní na žiadosť dražobníka bezodkladne a bezodplatne oznámenie o dražbe vyvesiť v spoločných
priestoroch bytového domu, kde sa predmet dražby nachádza.

40. Podľa § 18 ods. 1 citovaného zákona podmienky a údaje, ktoré dražobník v oznámení o dražbe
uviedol, nie je možné dodatočne meniť. Ak dôjde k zmenám v rozsahu práv a povinností viaznucich na
predmete dražby a s ním spojených alebo stavu, v ktorom sa predmet dražby nachádza; dražobník je
povinný vyhotoviť a pripojiť dodatok k zverejneniu oznámenia o dražbe bez zbytočného odkladu po tom,
čo sa o zmenách dozvedel. Ak notárovi uvedenému v oznámení o dražbe bráni prekážka v účasti na
dražbe, v oznámení o dražbe je možné dodatočne zmeniť údaj o notárovi.

41. Podľa § 18 ods. 2 citovaného zákona ak bolo oznámenie o dražbe zverejnené v Obchodnom vestníku
podľa § 17 ods. 3, dražobník v ňom bez zbytočného odkladu zverejní aj zmeny v oznámení o dražbe.

42. Podľa § 19 ods. 1 písm. d) citovaného zákona dražobník je povinný upustiť od dražby najneskôr do
jej začatia ak neboli splnené podmienky ustanovené v § 13 a 17.

43. Podľa § 20 ods. 10 citovaného zákona ak nebolo urobené najnižšie podanie, zníži licitátor najnižšie
podanie o čiastku dohodnutú v zmluve o vykonaní dražby.

44. Podľa § 21 ods. 2 citovaného zákona v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže
osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby.
Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa
príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného Činu a zároveň
ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu
hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti
dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej
sa takýto rozsudok týka (§ 23).

45. Podľa § 24 ods. 7 citovaného zákona zápisnicu o vykonanej dražbe zašle dražobník do piatich dní
odo dňa konania dražby osobám uvedeným v § 17 ods. 5.



46. Podľa § 27 ods. 1 citovaného zákona ak uhradil vydražiteľ cenu dosiahnutú vydražením v
ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby udelením
príklepu. Ku dňu zaplatenia ceny dosiahnutej vydražením vydražiteľom zaniká pohľadávka veriteľa v
rozsahu uspokojenia veriteľa z výťažku dražby.

47. Podľa § 33 ods. 2 citovaného zákona navrhovateľ dražby zodpovedá sa správnosť vyhlásenia o
tom, že predmet dražby je možné dražiť (§ 7 ods. 2). Záložný veriteľ zodpovedá za pravosť, výšku a
splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva. Zodpovednosti za škodu, ktorá
vznikne porušením povinnosti podľa tohto odseku, sa nemožno zbaviť.

48. Podľa § 3 Občianskeho zákonníka výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych
vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť
v rozpore s dobrými mravmi.

49. Podľa § 853 ods. 1 Občianskeho zákonníka občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne
upravené ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy
obsahom aj účelom im najbližšie.

50. Podľa § 853 ods. 2 Občianskeho zákonníka podľa odseku 1 nemožno použiť ustanovenia o ochrane
nájmu bytov podľa § 711 až 712c ani ustanovenie § 3 na právne vzťahy medzi záložnými veriteľmi
a vlastníkom bytu alebo rodinného domu pri zániku jeho vlastníctva na základe uplatnenia záložného
práva.

51. Žalobca tvrdil, že označenie predpísané zákonom a oznámenie o dražbe nebolo umiestnené na
predmete dražby v súlade so zákonnou lehotou (§11 ods. 5 zákona č. 527/2002 Z. z.). Podľa tohto
ustanovenia dražobník umiestni na predmet dražby najmenej 15 dní pred konaním dražby označenie
podľa prílohy (páska s nápisom dražba). Zároveň v tejto lehote na viditeľné miesto na predmet dražby
umiestni oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe.

52. Vykonaným dokazovaním okresný súd dospel k záveru, že táto námietka nebola dôvodná, pretože
žalovaný v 2. rade dostatočne preukázal (fotodokumentáciou založenou v spise), že predmet dražby bol
označený páskou s nápisom DRAŽBA ako aj oznámením o dražbe. Z predložených fotografií vyplýva, že
sú zo dňa 26.3.2012 (15 - dňová lehota bola teda dodržaná), a že oznámenie o dražbe bolo umiestnené
na vchodoch s č. XX/F R. XX/D, pričom predmetom dražby boli nebytové priestory nachádzajúce sa na
ul. Z.C. XX/D R. Z. XX/E v Bratislave, ktoré ale boli predávané ako celok, preto postačovalo umiestnenie
oznámenia o dražbe aj na len jednom z týchto vchodov, aby bolo naplnené ust. § 11 ods. 5 cit. zák.,
ktoré bližšie nešpecifikuje, kde na predmete dražby má byť umiestnené oznámenie o dražbe. Zväčšením
fotografie (ktorá sa nachádza v spise na č.l. 201 - z vchodu č. XX/D) na tablete bolo možné zistiť, že text
oznámenia, ktoré bolo umiestnené na vchode č. XX/D je zhodný s oznámením o dražbe č. XXX/XXXX
zo dňa 9.3.2012 (súd tento dôkaz vykonal na pojednávaní dňa 28.8.2012).

53. Žalobca tvrdil, že znalecký posudok na ohodnotenie predmetu dražby nebol zaslaný vlastníkovi
predmetu dražby (teda žalobcovi) v zákonom ustanovenej lehote (§ 12 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z.).

54. Okresný súd vykonaným dokazovaním zistil, že žalovaný v 2. rade  preukázal, že dňa 12.3.2012
podal na pošte zásielku obsahujúcu znalecký posudok č. XX/XXXX, adresovanú žalobcovi, ktorá sa
mu však vrátila s poznámkou \"adresát neznámy\". Podľa ust. § 12 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z. ak
je žalobcom dražby záložný veriteľ, dražobník zašle vlastníkovi predmetu dražby znalecký posudok, a
to najneskôr 30 dní pred dňom konania dražby. Znalecký posudok teda v uvedenej lehote nemusí byť
doručený vlastníkovi dražby, ale má byť v stanovenej lehote odoslaný (čo v tomto prípade dodržané
bolo). Tu súd poukazuje aj na ust. § 10 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z. z., ktorý upravuje doručovanie
písomností, pričom sa majú primerane použiť ust. § 45 až 50 Občianskeho súdneho poriadku. Teda
písomnosť sa považuje za doručenú aj vtedy, pokiaľ ju adresát neprevezme (viď najmä ust. § 48 ods. 2
O.s.p.). V ustanovení § 12 ods. 4 zákona č. 527/2002 Z. z. sa dražobníkovi neukladá povinnosť doručiť
znalecký posudok vlastníkovi nehnuteľnosti, ale zaslať ho. Za prípadné nedoručenie písomnosti poštou
dražobník nezodpovedá. Vzhľadom na vyššie uvedené súd dospel k záveru, že predmetná námietka
žalobcu je neopodstatnená.



55. Žalobca tiež tvrdil, že hodnota predmetu dražby nebola určená objektívne, keďže hodnota určená
znaleckým posudkom sa výrazne odlišuje od trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

56. Z vykonaného dokazovania súd zistil, že hodnota predmetu dražby bola určená znaleckým
posudkom č. 15/2012 zo dňa 8.3.2012 (teda v deň konania dražby nebol starší ako 6 mesiacov)
vypracovaným znalcom v odbore stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností C.. C. F.,
zapísaným v zozname znalcov Ministerstva spravodlivosti SR.

57. Žalobca tvrdil, že znalec nemal bydlisko, miesto výkonu činnosti ani zamestnanie v mieste výkonu
dražby, ani v mieste, kde sa nachádza dražená nehnuteľnosť. Podľa názoru súdu, zo žiadneho právneho
predpisu nevyplýva, že by vykonávať odhad hodnoty nehnuteľností mohli iba znalci, ktorí majú miesto
výkonu činnosti či zamestnania alebo bydlisko v mieste, kde sa nachádza nehnuteľnosť.           Z obsahu
znaleckého posudku vyplýva, že znalec vykonal osobnú ohliadku nehnuteľnosti a pomerne podrobne
popísal miestne pomery. Žalobca namietal, že znalcovi nebola predložená nájomná zmluva, ktorou
navrhovateľ prenajal draženú nehnuteľnosť žalovanému v 3. rade, čo mohlo viesť k podhodnoteniu
nehnuteľnosti. Tu je však potrebné uviesť, že znalec uvažoval s potenciálnym nájomným za predmetnú
nehnuteľnosť v sume XXX,- W. za U., teda XX.XXX,- W. ročne, čo je viac ako podľa verzie nájomnej
zmluvy, ktorú predložil súdu navrhovateľa (X.XXX,- eur mesačne za celú nehnuteľnosť). Žalobca
pritom žiadnym relevantným spôsobom (napr. predložením iného znaleckého posudku) nepreukázal,
že nehnuteľnosť mala naozaj v čase jej ohodnocovania zásadne vyššiu všeobecnú hodnotu, ako bola
určená predmetným znaleckým posudkom. Výpisy z internetovej inzercie, ak by sa aj týkali obdobných
nebytových priestorov, túto hodnotu nepreukazujú, nakoľko hovoria iba o tom, za akú cenu sú tieto
ponúkané na predaj, a nie o tom, za akú cenu sa naozaj predajú. Iný dôkaz na preukázanie tejto
skutočnosti žalobca nepredložil ani nenavrhol. Súd poukázal aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR
č. 20Cdo 1083/2005 (ktoré je použiteľné aj v podmienkach SR vzhľadom na príbuznosť právnych
poriadkov), na ktoré poukázal aj žalovaný v 2. rade , podľa ktorého, až samotný výsledok dražby môže
odpovedať na otázku, akú má nehnuteľnosť hodnotu, za ktorú môže byť predaná. Ak je trhová cena
nehnuteľnosti vyššia než cena uvedená v oznámení o dražbe, potom sa táto skutočnosť prejaví pri
samotnej dražbe. Súd dospel k záveru, že ani pri ohodnocovaní predmetu dražby nedošlo k porušeniu
zákona o dobrovoľných dražbách.

58. Žalobca ďalej tvrdil, že dražobník neuverejnil Oznámenie o dražbe v registri dražieb v zákonnom
stanovenej lehote najmenej 30 dní pred začatím dražby, nakoľko Dodatok k oznámeniu o dražbe bol v
registri dražieb zverejnený dňa 15.03.2012 a dražba sa konala dňa 12.04.2012 (§ 17 ods. 3 v spojení
s § 18 zákona č. 527/2002 Z. z.).

59. Z obsahu spisu vyplýva, že Oznámenie o dražbe bolo v Notárskom centrálnom registri dražieb
zapísané dňa 12.03.2012 a tak 30 - dňová lehota podľa § 17 ods. 3 bola dodržaná. Pokiaľ ide o Dodatok
k oznámeniu o dražbe zo dňa 13.3.2012, tento bol v Notárskom centrálnom registri dražieb zapísaný
dňa 15.3.2012, avšak pre zverejnenie dodatku už nie je stanovená lehota 30 dní pred začatím dražby,
ale musí sa tak stať bez zbytočného odkladu, čo v tomto prípade dodržané bolo. Predmetom Dodatku
k oznámeniu o dražbe boli skutočnosti týkajúce sa Zmluvy o nájme dražených nebytových priestorov.
Žalobca namietal, že nešlo o zmenu v právach a povinnostiach viaznucich na predmete dražby. Žalovaný
v 2. rade však tvrdil, že sa o existencii zmluvy dozvedel až po zverejnení Oznámenia o dražbe. V každom
prípade bolo preukázané, že žalovaný v 2. rade zaslal žalobcovi výzvu v zmysle § 13a ods. 1 zák.
č. 527/2002 Z. z., aby mu oznámil všetky skutočnosti o stave predmetu dražby, ako aj o právach a
záväzkoch na  ňom  viaznucich,  ale  písomnosť  sa  vrátila  s poznámkou  \"adresát neznámy\", pričom
tu opäť platí o doručovaní ust. § 10 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z. z. Teda vzhľadom na to, že dražobník
sa snažil od vlastníka nehnuteľnosti zistiť všetky skutočnosti týkajúce sa dražených nehnuteľností, ako
aj vzhľadom na neexistenciu verejného registra nájomných zmlúv, z ktorého by mohol dražobník túto
skutočnosť zistiť aj bez súčinnosti vlastníka nehnuteľnosti, súd mal za to, že nemožno pričítať za vinu
dražobníkovi, že údaje o existencii nájomnej zmluvy nezverejnil v pôvodnom Oznámení o dražbe, ale
urobil tak až v Dodatku k tomuto oznámeniu, hoci v skutočnosti nešlo o zmenu v rozsahu práva a
povinností viaznucich na predmete dražby. Táto skutočnosť teda nemôže spôsobovať neplatnosť dražby.
Pokiaľ ide o samotnú nájomnú zmluvu, účastníci v konaní predložili dve verzie nájomnej zmluvy s
odlišnou výškou nájomného, avšak iba vo fotokópii. Ani žalobca ani odporca v 3. rade nevedeli súdu
predložiť originál nájomnej zmluvy, ktorej kópiu založili do spisu, teda súd nemal možnosť ďalej skúmať,



ktorá z verzií zmluvy je pravá, pričom ani jeden z účastníkov nenavrhol žiadne dokazovanie za účelom
preukázania pravosti jeho verzie zmluvy. Keďže ani jeden z účastníkov nepreukázal pravosť jeho verzie
nájomnej zmluvy, súd neprihliadal na žiadne námietky súvisiace so zverejnenou výškou nájomného.

60. Žalobca tvrdil, že oznámenie o dražbe nebolo zaslané dlžníkom záložného veriteľa - spoločnosti R.
T. R..F.. R. F. Z. F..E..D.. a nebolo ani spôsobom zodpovedajúcim § 17 ods. 6 zákona č. 527/2002 Z. z.
doručené vo vzťahu k podielovým spoluvlastníkom.

61. Okresný súd v  súvislosti s týmto tvrdením žalobcu na základe vykonaného dokazovania dospel k
záveru, že aj táto námietka je neopodstatnená. Spoločnosti Z. F..E..D.. bolo oznámenie podané na pošte
dňa 12.3.2012 a doručené dňa 21.3.2012. Pokiaľ ide o podielových spoluvlastníkov nehnuteľnosti, tu
postupoval žalovaný v 2. rade v súlade s § 17 ods. 6 zák. č. 527/2002 Z. z. keď listom zo dňa 12.3.2012,
podaným na pošte 12.3.2012, požiadal správcu domu o vyvesenie oznámenia o dražbe v priestoroch
bytového domu, pričom toto aj správca realizoval (čo vyplýva zjeho listu zo dňa 19.8.2013 citovaného
vyššie). Pokiaľ ide o doručovanie oznámenia o dražbe spoločnosti R. T. R..F.., písomnosť obsahujúcu
oznámenie o dražbe aj pre túto spoločnosť podal navrhovateľ na pošte dňa 12.3.2012, pričom sa mu
vrátila sa poznámkou \"adresát neznámy\". Je pravdou, že na obálke bol uvedený nesprávne dodatok
označujúci právnu formu spoločnosti (namiesto \"a.s.\" bolo uvedené \"s.r.o.\"), inak však boli názov aj
adresa spoločnosti uvedené správne. Nie je vylúčené (hoci je to málo pravdepodobné), že táto chyba
mohla byť dôvodom, pre ktorý nebola písomnosť doručená spoločnosti R. T. R..F.. Ak by však aj toto
pochybenie mohlo byť považované za porušenie zák. č. 527/2002 Z. z., žalobca neuviedol, ako bol
týmto konkrétnym pochybením dotknutý na svojich právach navrhovateľ. Podstatou námietok žalobcu
totiž bolo to, že tým, že došlo k porušeniu ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách, predmet dražby
nebol vydražený za zodpovedajúcu hodnotu. Je jednoznačne nepravdepodobné, že pokiaľ by aj bolo
oznámenie o dražbe doručené spoločnosti R. T. R..F.. (ktorá bola dlžníkom záložného veriteľa, ktorého
pohľadávka voči tejto spoločnosti bola okrem iného zabezpečená záložným právom), malo by to vplyv
na cenu, za ktorú bol predmet dražby vydražený. Súd teda dospel k záveru, že táto skutočnosť nemohla
spôsobiť neplatnosť dražby.

62. Oznámenie o dražbe bolo zaslané dňa 12.3.2012 aj Miestnemu úradu V. -E. a bolo vyvesené na jeho
úradnej tabuli dňa 16.3.2012 a Dodatok k oznámeniu o držbe bol vyvesený na úradnej tabuli Miestneho
úradu V. - E. dňa 20.3.2012. Žalovaný v 2. rade oznámenie o dražbe zverejnil aj v mesačníku Dražobné
listy a na internete.

63. Pokiaľ žalobca namietal, že zápisnica o vykonanej dražbe mu nebola zaslaná do 5 dní odo dňa
konania dražby, táto námietka bola neopodstatnená, nakoľko z dôkazov založených v spise vyplýva, že
zápisnica adresovaná žalobcovi bola na pošte podaná dňa 17.4.2012 (teda do 5 dní odo dňa konania
dražby) a doručená žalobcovi bola dňa 18.4.2012. Bolo teda dodržané ust. § 24 ods. 7 zák. č. 527/2002
Z. z., podľa ktorého zápisnicu o vykonanej dražbe zašle dražobník do piatich dní odo dňa konania dražby
osobám uvedeným v § 17 ods. 5. Zo znenia tohto ustanovenia vyplýva, že zápisnica nemusí byť v lehote
5 dní doručená určeným osobám, ale má byť v tejto lehote odoslaná, čo v tomto prípade dodržané
bolo. Pokiaľ by však aj zápisnica o vykonanej dražbe nebola v stanovenej lehote zaslaná navrhovateľov,
nemalo by to za následok neplatnosť dražby, nakoľko by tým nebol navrhovateľ nijako dotknutý na svojich
právach.

64. Pokiaľ žalobca tvrdil, že  dražba bola vykonaná v rozpore s dobrými mravmi, okresný súd
vychádzal z toho, že dobré mravy predstavujú určité pravidlá morálneho charakteru všeobecne platné
v demokratickej spoločnosti, v ktorej sa presadzuje vzájomná slušnosť, ohľaduplnosť a vzájomné
rešpektovanie. Je to súhrn určitých etických a kultúrnych pravidiel (noriem) v spoločnosti všeobecne
uznávaných. Žalobca neuviedol, ktoré pravidlá morálneho charakteru mali byť podľa neho vykonaním
dražby porušené, pričom súd sám porušenie dobrých mravov nezistil. Preto domáhať sa neplatnosti
dražby možno iba ak boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách a iba vtedy ak tým
zároveň bola osoba žalobcu dotknutá na svojich právach (§21 ods. 2 cit. zák.). Pre rozpor s dobrými
mravmi sa teda zásadne nemožno domáhať neplatnosti dražby. Zákonodarca tak zámerne zúžil dôvody,
pre ktoré sa možno domáhať neplatnosti dražby v záujme právnej istoty osôb zúčastnených na dražbe.
Ust. § 11 ods. 6 zák. č. 527/2002 Z. z. sa týka iba správania sa v priebehu dražby, ktoré by mohlo rušiť
priebeh dražby (čo v tomto prípade namietané nebolo).



65. Žalobca tiež tvrdil, že v zmluve o vykonaní dražby bola nesprávne uvedená zabezpečená
pohľadávka, keď sa tam uvádzajú aj zmluvné pokuty vo výške 50.000,- eur, hoci tieto neboli
zabezpečené záložným právom. Tieto tvrdenia sú síce pravdivé, avšak nejde o porušenie ustanovení
zákona č. 527/2002 Z. z. v pravom slova zmysle, keďže žalobca dražby urobil vyhlásenie o pravosti,
výške a splatnosti pohľadávky v zmysle § 7 ods. 2 cit. zák., pričom v zmysle § 33 ods. 2 cit. zák. za
správnosť tohto vyhlásenia zodpovedá žalobca dražby. Pokiaľ žalobca dražby uviedol nesprávnu výšku
pohľadávky, toto nemohlo mať vplyv na výšku ceny, za ktorú bol predmet dražby vydražený, pričom
navrhovateľ videl porušenie svojich práv práve v tom, že predmet dražby bol vydražený za neprimerane
nízku cenu. Prostredníctvom dražby môže byť uspokojená pohľadávka záložného veriteľa len v rozsahu,
v akom mu vznikla. Pokiaľ je výťažok dražby vyšší, ako bola zabezpečená pohľadávka, postupuje sa
podľa § 32 ods. 1 cit. zák. a bývalý vlastník predmetu dražby sa môže domáhať, aby mu bol odovzdaný
zvyšok výťažku dražby (samozrejme po uhradení nákladov dražby).

66. Vzhľadom na vyššie uvedené, súd nezistil, že by v priebehu dražby boli porušené ustanovenia
zákona o dobrovoľných dražbách, resp. že by v dôsledku porušení ustanovení zákona o dobrovoľných
dražbách bol navrhovateľ dotknutý na svojich právach (tieto dve podmienky musia byť splnené
kumulatívne), preto súd návrh na určenie neplatnosti dražby zamietol.

67. Podľa § 151 ods. 3 O.s.p. o trovách konania súd rozhodne až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci
samej.

68. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podal odvolanie, žalobca, ktorý namietal, že  súd prvej inštancie
dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam v zmysle ustanovenia § 205
ods. 2 písm. d)  Občianskeho súdneho poriadku a rozhodnutie súdu  vychádza z nesprávneho právneho
posúdenia veci v zmysle ustanovenia § 205 ods. 2 písm. f) OSP.

69. V podanom odvolaní žalobca tvrdil, že v rámci dobrovoľnej dražby jemu patriacich nehnuteľností
nachádzajúcich sa v k. ú. O., obec: V. - U.. Č.. E., okres: V. C., zapísaných na liste vlastníctva č. 3790
a na liste vlastníctva č. 4065, vedených Okresným úradom Bratislava, Katastrálny odbor (ďalej len
\"Nehnuteľnosti\") boli porušené ustanovenia zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, v znení
neskorších predpisov, ktorým bol žalobca dotknutý na svojich právach.

70. Žalobca namietal, že súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam, ako tvrdil  aj vo vyjadrení zo dňa 04. 07. 2013 ako aj v záverečnom vyjadrení zo dňa 22. 11.
2013, z dôvodu, že  nehnuteľnosti ako predmet dražby neboli riadne označené v súlade s ustanovením
§ 11 ods. 5  zákona. Žalobca  uviedol, že súhlasí s názorom súdu, že zákon v ustanovení § 11 ods. 5
neustanovuje presné miesto, kde má byť Oznámenie o dražbe umiestnené, avšak jednoznačne určuje,
že oznámenie o dražbe má byť umiestnené priamo na predmete dražby a to na viditeľnom mieste.
Predmet dražby bol presne definovaný v Oznámení o dražbe Zn. 169/2012 zo dňa 09. 03. 2012, z
ktorého jednoznačne vyplýva, že predmetom dražby bol nebytový priestor č. XX-XX nachádzajúci sa
vo vchode Z. XX/D a stavba so súpisným číslom XXXXX nachádzajúca sa vo vchode Z. XX/E. Z
doložených fotografií zároveň vôbec nevyplýva, čo je obsahom listín, ktoré sú na fotografiách zachytené
a či ide o Oznámenie o dražbe. Žalovaný v 2. rade predložil v rámci svojho vyjadrenia zo dňa 31.01.
2013 fotografiu, na ktorej malo byť Oznámenie o dražbe na vchode č. XX/F, teda na vchode, kde
sa nenachádzal žiadny z predmetov dražby. Potom čo bola táto skutočnosť namietaná žalobcom na
pojednávaní konanom dňa 10. 06. 2013 ako aj v rámci Vyjadrenia, predložil Žalovaný v 2. rade v rámci
svojho písomného vyjadrenia zo dňa 22. 08. 2013 tmavú fotografiu, ktorá mala preukazovať umiestnenie
Oznámenia o dražbe na jednom z predmetov dražby (nebytový priestor č. 12-29), ktorý sa nachádza
vo vchode Z. XX/D. Rovnako z tejto fotografie nebolo možné presne zistiť, či listina umiestnená na
vchode je Oznámením o dražbe. Túto skutočnosť namietal Žalobca na pojednávaní konanom dňa 28.
08. 2013, pričom Žalovaný v 2. rade predložil súdu na tablete fotografiu, z ktorej súd zistil, že listina
obsahuje údaje totožné s Oznámením o dražbe. Žalobca na pojednávaní konanom dňa 28. 08. 2013
namietal skutočnosť, že tmavá fotografia, ktorá mala preukazovať umiestnenie Oznámenia o dražbe
na vchode č. XX/D je úplné iná (tmavšia) ako fotografie, ktoré predložil Žalovaný v 2. rade v rámci
svojho Vyjadrenia zo dňa 31. 01. 2013, hoci táto mala byť vyhotovená o 10:13 hod. doobeda. Na
základe tejto skutočnosti  žalobca  tvrdil, že táto dodatočne predložená fotografia nebola vyhotovená v
rovnakom čase ako ostatné fotografie a nemôže slúžiť ako dôkaz preukázania splnenia povinnosti podľa
ustanovenia § 11 ods. 5 Zákona. Preukázanie splnenia tejto zákonnej povinnosti je na dražobníkovi,



pričom tento je povinný preukázať splnenie tejto povinnosti tak, aby o nej neboli pochybnosti, k čomu
však v rámci konania na prvostupňovom súde nedošlo. Žalobca preto tvrdil, že žalovaní nepreukázali,
že by bola splnená povinnosť uložená v ustanovení § 11 ods. 5 zákona, nakoľko nepreukázali, že by
bolo Oznámenie o dražbe umiestnené priamo na predmete dražby, a to vzhľadom na to, že vôbec
nepreukázali umiestnenie Oznámenie o dražbe na stavbe so súpisným číslom XXXXX nachádzajúcom
sa vo vchode Z. XX/E a dôveryhodne nepreukázali umiestnenie Oznámenia o dražbe na nebytový
priestor č. XX-XX nachádzajúci sa vo vchode Z. XX/D.

71. Žalobca v tejto súvislosti uviedol, že povinnosť umiestniť oznámenie o dražbe je jednou zo
základných povinností dražobníka, pričom v zmysle nadpisu § 11 Zákona ide zároveň o tzv. ďalšiu
podmienku postupu pri dražbe. Riadne splnenie predmetnej povinnosti je jedným zo základných
spôsobov ochrany vlastníka predmetu dražby, ktorý má zabezpečiť čo najširšiu publicitu realizácie
dražby tak, aby sa predmet dražby mohol v rámci súťaže na dražbe vydražiť za čo najvyššiu cenu.
Žalobca tvrdil, že porušenie tejto zákonnej povinnosti viedlo k tomu, že sa dražby zúčastnila jediná osoba
a to Žalovaný v 3. rade, ktorý bol zároveň nájomcom Nehnuteľností, a ktorý Nehnuteľnosti vydražil za
najnižšiu možnú cenu a zároveň za cenu, ktorá bola neprimerane nízka vo vzťahu k cene Nehnuteľností
v mieste a čase konania dražby.

72. V súvislosti so znaleckým posudkom na ohodnotenie predmetu dražby žalobca tiež namietal, že
hodnota predmetu dražby nebola určená objektívne, keďže hodnota určená znaleckým posudkom sa
výrazne odlišuje od trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Žalobca v tejto súvislosti uvádza, že prvostupňový
súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a zároveň rozhodnutie
súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Žalobca poukázal na to, že
zo strany Žalovaného v 2. rade došlo v súvislosti s ohodnocovaním predmetu dražby k porušeniu
ustanovenia § 12 ods. 1 prvá veta Zákona, keď Žalovaný v 2. rade ako dražobník nezaistil ohodnotenie
predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. Žalovaný v 2. rade síce nechal
vypracovať Znalecký posudok č. 15/2012 zo dňa 08. 03. 2012 znalcom C.. C. F.  (ďalej len \"Znalec\"),
čím formálne splnil ustanovenie § 12 ods. 1 druhá veta Zákona, avšak vybral Znalca, ktorý nebol znalý
ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby, čím porušil ustanovenie § 12 ods. 1 prvá veta, nakoľko
nezaistil ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. Dražobník
má povinnosť zaistiť, aby predmet dražby bol ohodnotený podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania
dražby a to aj v prípade, ak je predmetom  dražby nehnuteľnosť, ktorej cena sa má určiť znaleckým
posudkom, avšak tak aby bola v súlade s cenou obvyklou v mieste a čase konania dražby. Dražobník
zaisťuje ohodnotenie nehnuteľnosti ako predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania
dražby výberom znalca, ktorý je znalý pomerov a ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. Žalobca
v tejto súvislosti tvrdil, že výber vhodného znalca je kľúčový vzhľadom na to, že určenie všeobecnej
hodnoty nehnuteľnosti závisí od veľkého množstva koeficientov, pri ktorých existuje značné rozpätie,
pričom použitie výšky jednotlivých koeficientov z rozpätia závisí od úvahy samotného znalca a od jeho
znalostí miestnych pomerov. Žalobca tvrdil, že Žalovaný v 2. rade zaistil Znalca, ktorý nemal bydlisko,
miesto podnikania ani zamestnania v mieste a čase konania dražby, tento nemal dostatočné znalosti
na riadne určenie ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby, v dôsledku čoho došlo následne
k stanoveniu nízkej všeobecnej hodnoty Nehnuteľností ako predmetu dražby, čo následne viedlo k
vydraženiu Nehnuteľností za neprimerane nízku cenu.

73. Žalobca ďalej  poukázal na to, že Znalec ohodnocoval predmet dražby ako fitnes centrum, pričom
Nehnuteľnosti zaradil v rámci jednotnej klasifikácie stavebných objektov (JKSO) ako \"budova telocviční\",
a to aj napriek tomu, že Nehnuteľnosti boli nebytové priestory, ktoré iba Žalovaný v 3. rade využíval v
danom čase na prevádzku fitnes centra a tieto sa dali bez ďalších veľkých zásahov využiť na iné účely,
napr. ako kancelárske priestory, prípadne ako predajné priestory. Žalobca tiež poukázal na skutočnosť,
že v rámci bytového komplexu E. sa nachádzajú rovnaké priestory, ktoré slúžia ako administratívne
priestory. Žalobca má za to, že v zmysle ustanovenia § 12 ods. 1 Zákona je zákonnou povinnosťou
Žalovaného v 2. rade ako objednávateľa Znaleckého posudku preveriť, či základné údaje obsiahnuté
v Znaleckom posudku, ktoré majú vplyv na ocenenie predmetu dražby (ako napr. zatriedenie stavby),
zodpovedajú skutočnosti. V zmysle objednávky, ktorá je prílohou Znaleckého posudku, si Žalovaný v
2. rade objednal u Znalca vyhotovenie znaleckého posudku na nebytové priestory, pričom Znalec tieto
neoceňoval ako nebytové priestory, ale ako budovy telocviční, resp. budovy na šport, čo nezodpovedala
objednávke Žalovaného v 2. rade. Na základe  uvedeného zo strany Žalovaného v 2. rade došlo výberom
Znalca a akceptovaním nesprávneho zaradenia Nehnuteľností v Znaleckom posudku, k porušeniu



ustanovenia § 12 ods. 1 prvá veta Zákona, v dôsledku ktorého došlo k vydraženiu nehnuteľnosti za
neprimerane nízku cenu. Žalobca zároveň namietal, že prvostupňový súd sa nezaoberal všetkými
argumentmi  Žalobcu, ktoré sa týkajú porušenia ustanovenia § 12 ods. 1 Zákona a s týmito sa riadne
nevysporiadal v rámci odôvodenia Rozsudku.

74. Žalobca namietal, že prvoinštančný súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym
skutkovým zisteniam, v súvislosti so zistením súdu, že žalobca pritom žiadnym relevantným spôsobom
(napr. predložením iného znaleckého posudku) nepreukázal, že dražená nehnuteľnosť mala naozaj v
čase jej ohodnocovania zasadne vyššiu všeobecnú hodnotu, ako bola určená predmetným znaleckým
posudkom. Žalobca tvrdil, že  listom zo dňa 17. 09. 2013 označeným ako Doloženie dôkazného
prostriedku, ktorý bol prvostupňovému súdu doručený dňa 19. 09. 2013, doložil ako dôkazný prostriedok
fotokópiu Kúpnej zmluvy zo dňa 29. 12. 2010 (dalej len \"Kúpna zmluva\", na základe ktorej Žalobca
nadobudol predmetné Nehnuteľnosti za kúpnu cenu vo výške X XXX XXX,- EUR s DPH. Súd mal
predmetnú Kúpnu zmluvu k dispozícií a s touto sa oboznámil, nakoľko Kúpnu zmluvu uvádza na strane 8
rozsudku. Nie je tak správne tvrdenie súdu, že by Žalobca okrem internetovej inzercie nepredložil žiadny
dôkaz o tom, za akú cenu sa Nehnuteľnosti predávali. Žalobca považuje kúpnu cenu, za ktorú on sám
nadobudol Nehnuteľnosti v zmysle Kúpnej zmluvy za najobjektívnejší údaj o hodnote Nehnuteľností.
Zároveň na potvrdenie objektívnosti a reálnosti tejto ceny doložil prvostupňovému súdu ponuky na
predaj obdobných nehnuteľností, ktoré jednoznačne preukazujú, že trhová cena ako aj všeobecná
hodnota Nehnuteľností bola vyššia než tá, ktorá bola určená Znalcom. Žalobca zároveň uvádza, že
nemohol zabezpečiť ocenenie Nehnuteľností znalcom tak ako to uvádza súd, nakoľko predmetnými
Nehnuteľnosťami nedisponoval a nemohol tak vypracovanie znaleckého posudku sám zabezpečiť.

75. Ak súd poukazuje v rozsudku aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR č. 20Cdo 1083/2005,
žalobca v tejto súvislosti uvádza, že v predmetnej veci nemôže výťažok dražby predstavovať hodnotu
Nehnuteľností, nakoľko k reálnej súťaži v rámci dražby nedošlo a to vzhľadom na to, že dražby sa
zúčastnil jediný účastník a to Žalovaný v 3. rade, ktorý bol zároveň nájomcom Nehnuteľností. Žalovaný v
3. rade vydražil Nehnuteľnosti za najnižšiu cenu, za ktorú sa mohli vydražiť v zmysle Zmluvy o vykonaní
dražby uzatvorenej medzi Žalovaným v 1. rade a Žalovaným v 2. rade dňa 07. 02. 2012.

76. V zmysle Oznámenia Žalovaného v 2. rade o výške nákladov dražby zo dňa 13. 01. 2014, ktoré
Žalobca získal po vynesení Rozsudku, bol čistý výťažok dražby po odpočítaní hotových nákladov dražby
a odmeny Žalovaného v 2. rade ako dražobníka vo výške XXXXXX,- EUR.

77. Podľa ustanovenia bodu 3.6 Zmluvy o vykonaní bola výška zabezpečenej pohľadávky Žalovaného v
1. rade vrátane príslušenstva ku dňu 07. 02. 2012 v sume XXX XXX EUR (po odpočítaní sumy zmluvnej
pokuty vo výške XX XXX,- EUR, ktorá nebola zabezpečenou pohľadávkou, tak ako to konštatoval
prvostupňový súd na strane 18 rozsudku).

78. Vykonaním dražby a predajom Nehnuteľností tak došlo k tomu, že bola úplne uspokojená pohľadávka
Žalovaného v 1. rade, bola uhradená odmena a hotové výdavky Žalovaného v 2. rade ako dražobníka
(dokonca v zmysle Oznámenia poskytol Žalovaný v 2. rade Žalovanému v 1. rade zľavu) a boli
nadobudnuté Nehnuteľnosti Žalovaným v 3. rade, ktorý bol ich nájomcom a to za neprimerane nízku
cenu. Žalobca má za to, že Žalovaní nemali záujem postupovať pri dražbe striktne podľa Zákona, tak
aby boli chránené aj oprávnené záujmy Žalobcu ako vlastníka Nehnuteľností, ale výhradne len v záujme
čo najrýchlejšej realizácie predaja Nehnuteľností. Žalobca tvrdil, že v dôsledku porušení Zákona počas
realizácie dražby zo strany Žalovaných, došlo k vydraženiu Nehnuteľností za neprimerane nízku cenu, v
dôsledku čoho došlo k dotknutiu práv Žalobcu ako vlastníka Nehnuteľností a k jeho poškodeniu. Žalobca
má za to, že ak by celý priebeh dražby bol realizovaný v súlade so Zákonom, došlo by k vydraženiu
Nehnuteľností za vyššiu cenu a tento by tak dostal zvyšok výťažku dražby po odpočítaní pohľadávky
Žalovaného v 1. rade a odmeny a hotových nákladov Žalovaného v 2. rade, k čomu nedošlo. Žalobca
v podanom odvolaní tvrdil, že dostatočne preukázal, že jeho návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej
dražby je dôvodný a navrhol, aby Krajský súd v Bratislave, ako odvolací súd zmenil Rozsudok Okresného
súdu Bratislava II, č. k. 7C/135/2012-300 zo dňa 02. 12. 2013 tak, že určuje, že dražba je neplatná.

79. K odvolaniu žalobcu sa vyjadril  žalovaný 1, ktorý uviedol, že s rozsudkom Okresného súdu 2,
zo dňa 2.12.2013, ktorým prvoinštančný súd zamietol návrh žalobcu na určenie neplatnosti dražby
plne súhlasí s tým, že súdu počas všetkých pojednávaní aktívne predložili všetky relevantné fakty a



dôkazy. Protistrana iba účelovo naťahuje čas, zámerne zavádza a cielene spochybňuje prácu Dražobnej
spoločnosti. Navrhol rozsudok potvrdiť.

80. Podaním zo dňa 12.3.2014 sa k odvolaniu žalobcu vyjadril aj žalovaný 3, ktorý uviedol, že považuje
rozsudok za vecne správny, súd úplne zistil skutkový stav, pričom vykonal všetky relevantné navrhované
dôkazy, súd na základe vykonaných dôkazov dospel k správnym skutkovým zisteniam, rozhodnutie súdu
vychádza zo správneho právneho posúdenia veci, konanie pred súdom, ktoré predchádzalo vyhláseniu
rozsudku netrpí žiadnymi vadami, a teda odvolanie žalobcu je potrebné považovať za nedôvodné a
rozsudok za vecne správny. Žalovaný v 3. rade navrhol, aby Krajský súd v Bratislave ako odvolací súd
rozhodol o odvolaní žalobcu tak, že rozsudok potvrdzuje.

81. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací, pri preskúmaní veci bol viazaný rozsahom a dôvodmi
odvolania (§ 470 ods. l, ods. 2, § 379, § 380 ods. 1 Civilného sporového poriadku (zákon č. 160/2015 Z.z.
účinný od 1.7.2016), ďalej len C.s.p.), vec prejednal bez nariadenia pojednávania, keďže neboli splnené
zákonné podmienky pre jeho nariadenie (nebolo potrebné doplniť, resp. zopakovať dokazovanie,
nevyžaduje to dôležitý verejný záujem; § 385 ods. l C.s.p.) a dospel k záveru, že odvolanie žalobcu  nie
je dôvodné.

82. Dňom 01.07.2016 nadobudol účinnosť zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej
aj C.s.p.), ktorým bol zrušený zákon č. 99/1963 Zb. v znení neskorších predpisov, Občiansky súdny
poriadok.

83. Podľa § 470 ods. 1, 2, C.s.p., ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté
predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti. Právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom
nadobudnutia účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované.

84. V danom prípade odvolacie konanie začalo za účinnosti Občianskeho súdneho poriadku, ktorý bol
zrušený ku dňu 30.6.2016. V zmysle § 212 ods. 1 O.s.p. bol odvolací súd rozsahom a dôvodmi odvolania
viazaný. Rovnakým spôsobom upravuje rozsah preskúmavacej činnosti odvolacieho súdu aj Civilný
sporový poriadok v § 379 písm. a) a § 380 ods. 1. Odvolanie proti rozsudku súdu prvej inštancie podal
žalobca, a preto na základe jeho odvolania a dôvodov, ako bolo uvedené vyššie, skúma odvolací súd
správnosť rozhodnutia súdu prvej inštancie.

85. Okresný súd skúmal splnenie predpokladov pre žalobcom navrhované určenie, že dražba je neplatná
a na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že návrh žalobcu na určenie neplatnosti dražby
nie je dôvodný.

86. Odvolací súd preskúmal vec viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania [§ 470 ods. l, ods. 2, § 379,
§ 380 ods. 1 Civilného sporového poriadku (zákon č. 160/2015 Z.z. účinný od 1.7.2016), ďalej len
C.s.p.], túto prejednal bez nariadenia pojednávania, keďže neboli splnené zákonné podmienky pre
jeho nariadenie (nebolo potrebné doplniť, resp. zopakovať dokazovanie, nevyžaduje to dôležitý verejný
záujem; § 385 ods. l C.s.p.) a dospel k záveru, že odvolaniu žalobcu nemožno priznať úspech. Rozsudok
verejne vyhlásil dňa 6. decembra 2017; o termíne verejného vyhlásenia rozsudku boli strany sporu,
upovedomené zákonným spôsobom (§ 378 ods. 1, § 219 ods. 1, ods. 3, § 385 ods. 1 C.s.p.). Rozsudok
súdu prvej inštancie potvrdil (§ 387 ods. l, ods. 2 C.s.p.)  a keďže sa stotožňuje s dôvodmi rozsudku
ako správnymi, rozsudok odvolacieho súdu už ďalšie dôvody neobsahuje. Na zdôraznenie správnosti
rozsudku súdu prvej inštancie odvolací súd ale považuje za potrebné uviesť ešte nasledovné.

87. Pri rozhodovaní vychádzal z vyššie uvedených zákonných ustanovení a zo skutočností, ktoré vyšli
najavo najneskôr do konca lehoty na podanie odvolania [za účinnosti Občianskeho súdneho poriadku
(zákon č. 99/1963 Zb., O.s.p.), ktorý bol zrušený zákonom  č. 160/2015 Z.z. s účinnosťou od 1.7.2016],
s prihliadnutím ustanovenie § 470 ods. 2 veta prvá C.s.p., podľa ktorého právne účinky úkonov, ktoré v
konaní nastali predo dňom nadobudnutia  účinnosti tohto zákona, zostávajú zachované (predovšetkým
podľa ustanovenia § 204 ods. l, § 205, § 212 ods. 1, ods. 3, § 213 ods. l O.s.p.). Rozhodujúcim
pre posúdenie vecnej a právnej správnosti rozsudku súdu prvej inštancie boli skutočnosti, ktoré vyšli
najavo vykonaným dokazovaním súdom prvej inštancie a ktoré teda nepochybne existovali v čase
vyhlásenia jeho rozsudku. Napokon táto zákonná zásada platí aj po 1.7.2016 (§ 383 C.s.p.). Odvolateľ



v odvolaní neuvádzal podstatné, rozhodujúce, konkrétne, právne skutočnosti, ktoré by odôvodňovali iné
rozhodnutie, po preskúmaní veci odvolacím súdom.

88. Súd prvej inštancie na základe vykonaného dokazovania dospel k správnym skutkovým zisteniam a
vec správne právne posúdil a na týchto správnych skutkových zisteniach a posúdení sa nič nezmenilo
ani v štádiu odvolacieho konania. Rozsudok obsahuje všetky náležitosti uložené ustanovením § 157
O.s.p. V konaní pred súdom prvej inštancie sa nevyskytla žiadna vada uvádzaná v ustanovení § 212
ods. 3 O.s.p., takú ani odvolateľ netvrdil, ktorá by mala za následok nesprávne rozhodnutie a na ktoré
by musel odvolací súd prihliadať.

89. Pre úplnosť odvolací súd zdôrazňuje, že pokiaľ  žalobca namietal nesprávny postup pri vykonaní
dražby, k čomu súd vykonal dostatočné dokazovanie, najmä oboznámením sa s jednotlivým listinnými
dôkazmi a následne súd dospel k záveru, že neboli zistené také závažné porušenia, ktoré by umožnili
vysloviť neplatnosť predmetnej dražby. Z týchto dôvodov došlo k zamietnutiu žaloby. Odvolací súd dospel
k záveru, že prvoinštančný súd v dostatočnom rozsahu zistil skutočnosti potrebné pre posúdenie veci
a tieto vyhodnotil v súlade s ust. § 195 CSP a dospel k skutkovým a právnym záverom, s ktorými sa
odvolací súd stotožnil a na ktoré v zmysle ust. § 387 CSP poukazuje. Prvoinštančný súd v odôvodnení
svojho rozhodnutia riadnym spôsobom uviedol rozhodujúci skutkový stav, primeraným spôsobom opísal
stanoviská procesných strán, citoval právne predpisy, ktoré aplikoval na prejednávaný prípad a z ktorých
vyvodil svoje právne závery. Tieto zároveň primeraným a dostatočným spôsobom v súlade s ust. § 220
CSP zdôvodnil.  Pokiaľ teda v odvolaní žalobkyňa uviedla, že prvoinštančný súd vec nesprávne právne
posúdil, resp. nedostatočne zistil skutkový stav, odvolací súd dospel k záveru, že uvedené rozhodnutie je
správne a taktiež bolo správne aj právne posúdenie veci s poukazom na jednotlivé ustanovenia zákona
č. 527/2002Z. z. Pretože odvolací súd nezistil žiadne pochybenie, rozsudok prvoinštančného súdu,
ktorým bola žaloba zamietnutá, ako správny potvrdil. Nakoľko ani v odvolaní žalobkyňa neuviedla žiadne
skutočnosti, ktoré by iným spôsobom boli spôsobilé vyhodnotiť stav zistený prvoinštančným súdom,
odvolanie nepovažoval odvolací súd za dôvodné.

90. Odvolací  súd po preskúmaní rozsudku a dôvodov podaného odvolania žalobcom nezistil, že by v
priebehu dražby boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, resp. že by v dôsledku
porušení ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách bol žalobca dotknutý na svojich právach, preto
okresný súd  správne rozhodol, keď návrh na určenie neplatnosti dražby zamietol.

91. Záverom odvolací súd ešte poznamenáva, že rozhodol bez nariadenia pojednávania dôvodiac
ustanovením § 378 ods. l, § 219 ods. 1, ods. 3, § 385 ods. l C.s.p. a už vyššie uvedenými dôvodmi.
S dôrazom na to, že nedopĺňal dokazovanie, a preto prípadne ďalšie tvrdenia prednesené stranami
sporu na pojednávaní na odvolacom súde už nemohli mať vplyv na iné rozhodnutie odvolacieho súdu.
Postačovalo preto preskúmanie veci na základe spisovej dokumentácie; strany sporu, predovšetkým
odvolatelia, ani nevzniesli žiadny presvedčivý dôkaz potvrdzujúci, že iba ústna časť pojednávania
nasledujúca po výmene písomných stanovísk by mohla zaručiť spravodlivé konanie (porovnaj napr.
rozhodnutie Európskeho súdu pre ľudské práva zo dňa XX.X.XXXX, Č.. XXXXX/XX, X. X. G. N. X. R.
proti P.; porovnaj tiež rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky napr. vo veci vedenej pod sp.zn.
5 Cdo 218/2009, 3 Cdo 51/2011, 3 Cdo 186/2012, 7 Cdo 56/2011).

92. Okresný súd o trovách konania nerozhodoval, pretože zvolil postup podľa § 151 ods. 3 O.s.p., podľa
ktorého súd o trovách konania z dôvodu väčšieho počtu účastníkov konania rozhodne po právoplatnosti
rozhodnutia vo veci samej.

93. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.).



Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak
a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,
e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.).

(1) Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.
(2) Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní
proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 C.s.p.).

(1) Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany
neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).
(2) Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania
žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 C.s.p.).

Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).

(1) Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
(2) Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo
dovolacom súde (§ 427 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).

(1) Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.
(2) Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní  a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 C.s.p.).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo                   k vade
uvedenej v tomto ustanovení.
(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada                  (§ 431 C.s.p.).



(1) Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci.
(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za
nesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 C.s.p.).

Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej
inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 C.s.p.).

Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 C.s.p.).

V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany
okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§ 435
C.s.p.).", "vazby": {"vyrok_vztahy": [{"sz": "7C/135/2012", "guid": "7236c5d8-bc44-45d8-b03b-0e6fd6797c63:3047d54e-7064-4b09-bf34-05481ed7ec47", "vztah": "potvrdene"}]}, "cituje": [{"guid": "0d34b6ee-9b3c-4def-98f5-9e49b47e471c:ffc65380-6897-44d4-845e-9a56ed0fd4cc", "ecli": "ECLI:SK:KSBA:2017:1212217121.1", "spisova_znacka": "2Co/254/2014", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Bratislava sp. zn. 2Co/254/2014 z 5. 12. 2017", "sud": "Krajský súd Bratislava", "datum_vydania": "2017-12-05", "citacie_n": 1, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2017:1212217121.1"}, {"guid": "3bed3dd6-bcde-4ea7-a4d1-37192ab57a2b:e7fa5ff1-34f3-43b2-a8e1-01e2f4f35efe", "ecli": "ECLI:SK:KSTT:2012:2111200448.1", "spisova_znacka": "10Co/151/2011", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Trnava sp. zn. 10Co/151/2011 z 28. 5. 2012", "sud": "Krajský súd Trnava", "datum_vydania": "2012-05-28", "citacie_n": 6, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSTT:2012:2111200448.1"}], "citovane_v": []}