Rozsudok Krajského súdu Bratislava sp. zn. 2Cob/181/2018 z 13. 5. 2019 Citácia: rozsudok Krajského súdu Bratislava z 13. mája 2019, sp. zn. 2Cob/181/2018, ECLI:SK:KSBA:2019:1215226364.1 Krajský súd Bratislava | 2Cob/181/2018 | ECLI:SK:KSBA:2019:1215226364.1 | 2019-05-13 | Rozsudok Oblasť práva: Obchodné právo – Náhrada škody Citované ustanovenia: § 683 ods. 2 OZ, § 683 ods. 1 OZ, § 150 CSP, CSP, OZ, § 665 OZ, § 387 CSP Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/ea8e29e0-1f47-4287-a58b-98c2c163ec63 Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2019:1215226364.1 Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 2Cob/181/2018
Identifikačné číslo súdneho spisu: 1215226364
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 05. 2019
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Krišková
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2019:1215226364.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ľubici Kriškovej a členiek
senátu JUDr. Oľgy Bahníkovej a JUDr. Ľubici Břouškovej v právnej veci žalobcu: ProfitecGroup SK
s.r.o., Kazanská 5/A, Bratislava, IČO: 36 786 322, zastúpený: JUDr. Milan Ficek, advokát, Žilinská
14, Bratislava - Staré Mesto, proti žalovanému: CHEYENN TOUR SLOVAKIA, s.r.o., Kazanská 52,
Bratislava, IČO: 35 906 766, zastúpený: JUDr. Emil Molnár, advokát, Záhradnícka 9, Bratislava, o
zaplatenie 3.300,- EUR s príslušenstvom, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu
Bratislava II, č.k. 26Cb/480/2015-121 zo dňa 09.10.2017, takto

r o z h o d o l :

Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava II č.k. 26Cb/480/2015-121 zo dňa
09.10.2017 p o t v r d z u j e.

Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi trovy odvolacieho konania v plnom rozsahu, o výške ktorých
rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu
3.300,- EUR spolu s úrokom z omeškania vo výške 9,05% ročne zo sumy 3.300,- EUR od 15.10.2014
do zaplatenia, paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky vo výške 40,- EUR a to
všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku a priznal žalobcovi právo na náhradu trov konania voči
žalovanému v plnom rozsahu.

2. V odôvodnení napadnutého rozsudku súd prvej inštancie uviedol, že žalobca žalobu odôvodnil tým,
že uzatvoril so žalovaným zmluvu nájme nebytového priestoru, na základe ktorej prenechal žalovaný
žalobcovi do užívania nebytový priestor na K. L. č. X/A v A. s rozlohou 115,17 m2, č. miestnosti
XXX, špecifikovaný v čl. I zmluvy o nájme. V zmysle čl. 3 tejto zmluvy uhradil žalobca žalovanému
bezpečnostnú zálohu. Nakoľko vypovedal zmluvu o nájme a riadnym spôsobom nebytový priestor
odovzdal, vznikol mu nárok na vrátenie bezpečnostnej zálohy v sume 3.300,- EUR. Žalovaný v odpore
proti platobnému rozkazu uviedol, že nebytový priestor tvoriaci predmet nájmu nebol žalovanému
vrátený riadne v stave predpokladanom zmluvou a že žalobca po ukončení nájmu riadne nevyrovnal
všetky svoje záväzky voči žalovanému.

3. Súd prvej inštancie mal z vykonaného dokazovania za preukázané, že žalobca ako nájomca dňa
03.12.2009 uzatvoril so žalovaným zmluvu o nájme nebytového priestoru, ktorej predmetom bol nájom
nebytového priestoru, č. XXX, na K. L. č. X/A v A. s rozlohou 115,17 m2. Žalobca uhradil žalovanému
sumu 3.300,- EUR ako tzv. bezpečnostnú zálohu v zmysle čl. III ods. 3 zmluvy o nájme. Podľa nájomnej
zmluvy bol žalovaný povinný vrátiť túto bezpečnostnú zálohu najneskôr do dvoch týždňov od vyrovnania
všetkých záväzkov a vrátenia nebytového priestoru. Tieto skutočnosti neboli medzi stranami sporu



sporné. Spornými neboli ani skutkové tvrdenia žalobcu o tom, že dňa 30.06.2014 zaslal žalovanému
výpoveď, ktorou vypovedal zmluvu, pričom ešte pred uplynutím výpovednej doby dňa 29.09.2014,
odovzdal žalovanému nebytový priestor tvoriaci predmet nájmu, ako ani tvrdenie žalobcu o tom, že
žalovaný mu sumu 3.300,- EUR v lehote stanovenej nájomnou zmluvou nevrátil.

4. Spornými zostali skutkové tvrdenia žalobcu o jeho nároku na vrátenie bezpečnostnej zálohy, ktorý mu
mal vzniknúť skončením nájmu a odovzdaním nebytových priestorov.

5. Súd prvej inštancie poukázal na to, že žalovaný uvedený nárok žalobcu popieral dôvodiac tým, že
žalobca neuhradil žalovanému nedoplatky za služby spojené s užívaním predmetu nájmu, ako aj tým,
že žalobca spôsobil žalovanému škody na predmete nájmu a tento bol zároveň odovzdaný nadmerne
opotrebovaný. Na základe uvedeného preto žalobcovi v súlade s čl. III bod 3 zmluvy o nájme nemohol
vzniknúť nárok na vrátenie zábezpeky označovanej v zmluve ako bezpečnostná záloha.

6. Uviedol, že podľa žalovaného nedoplatok žalobcu vznikol pri vyúčtovaní skutočnej výšky nákladov
služieb spojených s užívaním nebytového priestoru ešte v roku 2013. Skutočnú existenciu tohto svojho
nároku preukazoval listinným dôkazom - vyúčtovaním za roky 2013 a 2014, ktoré sám vypracoval,
ako aj faktúrami, ktoré taktiež sám vystavil žalovanému. Predmetné listinné dôkazy súd nemôže
považovať za dôkazy, ktoré by preukazovali skutočnú výšku nákladov za služby a plnenia spojené s
užívaním bytu. Žalovaný žiadnym relevantným objektívnym dôkazom (teda dôkazom ktorý nevytvoril
on sám) nepreukázal skutočnú cenu ním uhradených plnení, ktoré ako vlastník uhrádzal v súvislosti so
zabezpečením poskytnutia plnení a služieb potrebných pre to, aby žalobca mohol prenajatý nebytový
priestor riadne užívať. Za takýto skutočne relevantný dôkaz by mohlo byť napr. považované riadne
vyúčtovanie vykonané správcom, resp. spoločenstvom vlastníkov bytového domu na K. L. č. XA v A., nie
však vyúčtovanie vytvorené žalovaným vo forme jednoduchej tabuľky, z ktorej absolútne nie je možné
posúdiť dôvodnosť a výšku žalovaným uplatneného nedoplatku.

7. Podľa súdu prvej inštancie ak žalovaný tvrdil, že mu pri vyúčtovaní nákladov na služby a plnenia
spojené s užívaním nebytového priestoru vznikol nárok na uhradenie nedoplatku, bolo jeho povinnosťou
toto tvrdenie aj riadne preukázať a v tomto smere ho aj zaťažovalo dôkazné bremeno. Nakoľko žalovaný
toto dôkazné bremeno vo vzťahu k ním tvrdeným skutočnostiam neuniesol súd nemohol túto jeho obranu
akceptovať. Odhliadnuc od uvedenej skutočnosti súd uviedol, že žalovaný v predmetnom vyúčtovaní
účtoval žalovanému aj úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu a to v sume 284,95
EUR s DPH za rok 2013 a v sume 211,46 EUR s DPH za rok 2014. Dospel však k záveru, že platby do
Fondu prevádzky, údržby a opráv nemožno v žiadnom prípade považovať za platby za služby spojené s
užívaním nebytového priestoru a nemožno ich považovať ani za náklady spojené s obvyklým užívaním
nebytového priestoru.

8. Súd prvej inštancie mal za to, že aj v prípade, ak by súd akceptoval ako relevantné dôkazy žalovaným
vypracované vyúčtovania (čo nebolo možné), z ich obsahu aj tak nevyplýval záväzok žalobcu, nakoľko
jeho platby prevyšovali žalovaným tvrdené náklady za poskytovanie služieb a plnení spojených s
užívaním predmetu nájmu, keďže preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj náklady na
poistenie budovy riadne uhrádzal, aj keď na ich úhradu nebol povinný.

9. Súd ďalej uviedol, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálnymi
ustanoveniami. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov je preto
v prípadoch neupravených týmto zákonom potrebné použiť ustanovenia Občianskeho zákonníka.
Aj na ďalší nárok, ktorý si žalovaný v rámci svojej obrany (resp. kompenzačnej námietky) voči
žalobcovi uplatnil, teda nárok na náhradu škody spôsobenej na prenajímanej veci je preto potrebné
aplikovať nielen ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
ale aj ustanovenia Občianskeho zákonníka a to vrátane kogentného ustanovenia § 683 Občianskeho
zákonníka. Občiansky zákonník v ustanovení § 683 ods. 2 určuje prekluzívnu (prepadnú) šesťmesačnú
lehotu pre uplatnenie nárokov prenajímateľa na náhradu škody spôsobenej na prenajímanej veci.
Neuplatnením práva na náhradu škody prenajímateľom v stanovenej lehote jeho právo na náhradu škody
voči nájomcovi zaniká, pričom na účinky preklúzie súd prihliada ex offo. Z vykonaného dokazovania
jednoznačne vyplýva, že žalovaný si po prvý raz u žalobcu uplatnil svoje nároky až listom zo dňa
21.07.2015, teda až po uplynutí zákonom stanovenej prekluzívnej lehoty.



10. Vzhľadom na uvedenú skutočnosť súd prvej inštancie dospel k záveru, že akékoľvek nároky
žalovaného na náhradu škody, ktorá mu mala byť spôsobená žalobcom zanikli práve uplynutím
lehoty vymedzenej § 683 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Akékoľvek nároky uplatnené žalovaným voči
žalobcovi z titulu náhrady škody spôsobenej na prenajímanom nebytovom priestore sú po uplynutí
prekluzívnej lehoty právne irelevantné. Uplatnenie týchto nárokov je právne irelevantné aj voči povinnosti
žalovaného vrátiť žalobcovi ním zloženú sumu 3.300,- EUR v lehote stanovenej v čl. III ods. 3 zmluvy o
nájme nebytového priestoru. Z uvedeného dôvodu súd nevykonal ani ďalšie dokazovanie navrhované
žalovanou stranou, ktoré malo smerovať k preukázaniu stavu v akom boli nebytové priestory žalovanému
odovzdané.

11. Na základe uvedených skutočností, ako aj príslušných zákonných ustanovení súd dospel k záveru,
že žaloba žalobcu je dôvodná, má oporu v zákone a preto rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku
tohto rozsudku a zaviazal žalovaného na zaplatenie istiny 3.300,- EUR spolu s úrokom z omeškania vo
výške 9,05% ročne zo sumy 3.300,- EUR od 15.10.2014 do zaplatenia. V súlade s ustanovením § 369c
Obchodného zákonníka aj paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky vo výške
40,- EUR.

12. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd v súlade s § 255 ods. 2 C.s.p. podľa ktorého, súd
prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Nakoľko mal žalobca v konaní
plný úspech, súd priznal žalobcovi náhradu trov konania proti neúspešnému žalovanému.

13. Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný. Podľa žalovaného súd prvej
inštancie vec nesprávne právne posúdil, keď aplikoval ust. § 683 Občianskeho zákonníka na náhradu
škody uplatnenú žalovaným voči žalobcovi. Poukázal na to, že zneužitím veci sa rozumie jej použitie
iným ako dohodnutým spôsobom, resp. ak spôsob použitia vec nebol dohodnutý, rozumie sa ním použitie
veci iným spôsobom, než akým sa takáto vec bežne používa. Škoda na nebytovom priestore nevznikla
v dôsledku jeho zneužitia, ale v dôsledku neodborného výkonu stavebných prác a úprav žalobcom, z
ktorých časť bola realizovaná bez písomného súhlasu žalovaného a v dôsledku porušenia povinnosti
uviesť nebytový priestor do pôvodného stavu odstránením vykonaných stavebných prác a úprav.
Považoval za nesprávne aj tvrdenie súdu, že žalovaný žiadnym relevantným dôkazom nepreukázal
skutočnú cenu ním uhradených plnení, nakoľko žalobca v celom doterajšom priebehu konania
vyúčtovania vystavované žalovaným nerozporoval. Podľa právneho názoru žalovaného sa na úhrady
do fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu, resp. na úhrady nákladov na poistenie bytového
domu aplikujú ustanovenia Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré prenajímateľovi
nebráni dohodnúť sa s nájomcom na povinnosti úhrady predmetných nákladov. Uviedol, že v prípade
napadnutého rozsudok ide o tzv. prekvapivý rozsudok, nakoľko súd viacero rozhodujúcich skutočností
obsiahnutých v odôvodnení rozsudku neuvádzal ani v rámci predbežného právneho posúdenia, ani
počas priebehu konania.

14. Žalovaný namietal, že súd prvej inštancie nevykonal dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich
skutočností. Výsluchom navrhnutých svedkov P. X. a V. Š. chcel preukázať existenciu škody
na nebytovom priestore v čase jeho odovzdávania žalovanému, spôsob priebehu odovzdávania
nebytového priestoru a dôvod nezachytenia škôd na odovzdávajúcom a preberacom protokole.

15. Podľa žalovaného súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym
skutkovým zisteniam, keďže sa nevysporiadal s otázkou riadnosti odovzdania nebytového priestoru
žalobcom žalovanému a nevysporiadal sa s otázkou existencie škody na nebytovom priestore v
čase jeho odovzdania. Žalobca uviedol, že žalovaný porušil počas trvania nájomného vzťahu viaceré
povinnosti vyplývajúce zo zmluvy a to, že dal bez vedomia a súhlasu žalovaného časť nebytového
priestoru do podnájmu, vykonal úpravy, ktoré neboli zmluvnými stranami dohodnuté úpravy, ktoré robil,
vykonal neodborne a po skončení nájmu nedal nebytový priestor do pôvodného stavu.

16. Podľa žalovaného má konanie pred súdom prvej inštancie aj inú vadu, ktorá mohla mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci samej, nakoľko súd prvej inštancie nedoručil žalovanému
vyjadrenie žalobcu zo dňa 05.04.2016. V predmetnom vyjadrení žalobca súhlasil, aby bola na úhradu
nedoplatku zisteného vyúčtovaním vystavovaným žalovaným použitá bezpečnostný záloha. V dôsledku



nedoručenia predmetného vyjadrenia postupoval súd podľa žalovaného procesne nesprávne, čím
žalovanému znemožnil uskutočniť jemu patriace procesné právo vyjadriť s k uvedenému vyjadreniu.

17. Žalovaný navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na
ďalšie konanie.

18. K odvolaniu sa vyjadril žalobca písomným vyjadrením zo dňa 28.12.2017. K údajnému nesprávnemu
právnemu posúdeniu uviedol, že žalovaný si veľmi reštriktívne a účelovo vykladá pojem „zneužitie
prenajatej veci“ podľa § 683 OZ. Zneužitím sa má rozumieť každé jej také použitie, ktoré odporuje
dohodnutému spôsobu užívania veci, prípadnému bežnému spôsobu užívania veci, v dôsledku čoho
vniká na prenajatej veci škoda. Ďalej uviedol, že žalovaný žiadnym relevantným spôsobom nepreukázal
vznik nedoplatkov.

19. K údajným vadám týkajúcich sa navrhnutých dôkazov uviedol, že o vykonaní alebo nevykonaní
jednotlivých dôkazných prostriedkov však rozhoduje výlučne súd. Už z výsluchu p. Szalayovej bolo
zrejmé, že sa tvrdenia žalovaného týkajúce sa údajného konfliktného odovzdania priestorov nezakladajú
na pravde. Sama uviedla, že nehnuteľnosť bola štandardne odovzdaná a nie ako uvádza žalovaný.
Poukázal na to, že skutkové tvrdenie, že nehnuteľnosť bola odovzdaná 29.09.2014 bolo nesporné.

20. Žalobca navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdil.

21. K vyjadreniu žalobcu zaslal žalovaný písomnú repliku zo dňa 14.05.2018, v ktorej uviedol, že žalobca
vykladá slovné spojenie zneužitie prenajatej veci extenzívne. Poukázal na to, že v rámci nájomného
vzťahu medzi žalobcom a žalovaným bol dohodnutý obvyklý spôsob užívania predmetu nájmu.
Stavebnými úpravami (či už dohodnutými, žalovaným schválenými alebo neschválenými) dochádzalo
iba k prispôsobovaniu predmetu nájmu pre jeho budúce užívanie, nedochádzalo k samotnému užívaniu
predmetu nájmu. Žalovaný má vzhľadom na uvedené za to, že stavebnými úpravami nedošlo k zneužitiu
predmetu nájmu. Trval na tom, že súd prvej inštancie uviedol svoje tvrdenie o aplikácii ustanovenia § 683
Občianskeho zákonníka prvýkrát až v odôvodnení rozsudku súdu prvej inštancie. Opätovne poukázal
na to, že žalobca v celom doterajšom priebehu súdneho konania nerozporoval existenciu ani výšku
nedoplatku, tieto skutočnosti neboli teda sporné. Uviedol, že trvá na vykonaní navrhnutých dôkazov -
výsluch navrhnutých svedkov.

22. Žalovaný vo svojej písomnej duplike uviedol, že naďalej zastáva názor, že súd správne postupoval
pri aplikácii a tiež interpretácii ustanovenia § 683 OZ. V plnom rozsahu zotrváva na svojej doterajšej
argumentácii. Poukázal na to, že počas konania uviedol všetky relevantné skutkové tvrdenia týkajúce sa
vykonania uprav po predchádzajúcom súhlase žalovaného (prenajímateľa). Vzhľadom na to, že kontakt
prebiehal medzi nimi výlučne prostredníctvom telefónov na diaľku a v priebehu rokovania ani jedna
zmluvná strana netrvala na dodržaní písomnosti takéhoto úkonu (súhlasu s úpravami) má za to, že by
bol príliš formalistický výklad, ak by sme absenciu písomnosti (nakoľko nejde o zákonnú požiadavku
písomnosti) úkonu považovali za dôvod jeho neplatnosti.

23. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací podľa § 34 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok
(ďalej len C.s.p.) prejednal vec podľa § 380 ods. 1 bez nariadenia pojednávania v medziach daných
rozsahom a dôvodmi odvolania, pričom termín verejného vyhlásenia rozsudku bol v súlade s ust. §
219 ods. 3 C.s.p. oznámený na úradnej tabuli a webovej stránke Krajského súdu v Bratislave dňa
07.05.2019. Po oboznámení sa s obsahom spisu súdu prvej inštancie, s dôvodmi odvolania žalovaného
a vyjadreniami strán sporu, odvolací súd dospel k záveru, že odvolaniu proti rozsudku nie je možné
vyhovieť.

24. Odvolací súd z obsahu spisu zistil, že žalobca ako nájomca a žalovaný ako prenajímateľ uzatvorili
dňa 03.12.2009 zmluvu, na základe ktorej prenechal žalovaný žalobcovi do užívania nebytový priestor
č. 509 nachádzajúci sa v bytovom dome na K. L. č. X v A., ktorého bol vlastníkom. Nájomná zmluva
bola uzatvorená na dobu neurčitú. V zmysle čl. II bod 4 zmluvy bola každá zo zmluvných strán
oprávnená vypovedať nájom bez udania dôvodu. Výpovedná doba bola tri mesiace s tým, že mala
začať plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede a uplynúť mala k poslednému
dňu mesiaca. Podľa čl. III bod 3 tejto zmluvy „Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca uhradí do 3
dní od podpisu tejto zmluvy bezpečnostnú zálohu vo výške troj-mesačného nájmu, t.j. 3.300,- EUR.



Táto bezpečnostná záloha bude po dobu podnájmu uložená na účte prenajímateľa. Bezpečnostná
záloha bude použitá prenajímateľom ku krytiu nákladov spojených s odstránením škôd spôsobených
nájomcom a zamestnancami v nebytovom priestore a jeho zariadeniu, k úhrade dlžného nájomného,
nezaplatených vyúčtovávaných poplatkov za služby, k úhrade zmluvných pokút a vyprataniu priestorov
podľa článku VI bodu 3. V prípade, že uvedené skutočnosti nenastanú, bude bezpečnostná záloha
vrátená nájomcovi najneskôr do 2 týždňov odo dňa vyrovnania všetkých záväzkov nájomcu plynúcich
z tejto zmluvy a vrátenia nebytových nebytových priestorov podľa tejto zmluvy.“ Dňa 30.06.2014 zaslal
žalobca žalovanému výpoveď, ktorou vypovedal zmluvu, pričom ešte pred uplynutím výpovednej doby
dňa 29.09.2014 odovzdal žalovanému nebytový priestor tvoriaci predmet nájmu. Žalovaný sumu 3.300,-
EUR žalobcovi nevrátil. Sporným v konaní bolo, či nastali skutočnosti uvedené v článku III bod 3 a teda
či bol žalovaný povinný vrátiť bezpečnostnú zálohu žalobcovi. Súd prvej inštancie dospel k záveru, že
žaloba je dôvodná, pretože pokiaľ ide tvrdené skutočnosti o nedoplatkoch, žalovaný neuniesol dôkazné
bremeno a pokiaľ ide o škodu, ide o preklúziu práva (§ 683 Občianskeho zákonníka). Odvolací súd
dospel k záveru, že súd prvej inštancie na zistený skutkový stav aplikoval z časti nesprávne ustanovenia
zákona, pričom toto pochybenie nemá vplyv na vecnú správnosť rozhodnutia, keďže žalovaný svoje
tvrdenia o použití bezpečnostnej zálohy na vzniknutú škodu, za ktorú zodpovedá žalobca, nepreukázal.

25. Odvolací súd sa stotožnil s odvolacou námietkou, že súd prvej inštancie vec nesprávne právne
posúdil, keď aplikoval ust. § 683 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka na náhradu škody uplatnenú
žalovaným v rámci obrany voči žalobcovi. Predpokladom aplikácie ustanovenia § 683 ods. 1 OZ je
nárok na náhradu škody skutkovo odôvodnený tým, že škoda, ktorej náhrada je požadovaná, spočíva
v poškodení alebo nadmernom opotrebení prenajatej veci v dôsledku jej zneužitia, teda iného spôsobu
užívania, než ustanovuje § 665 ods. 1 OZ. Zneužitím veci je každé konanie, ktoré je v rozpore s
riadnym užívaním veci, pričom spôsob užívania nájomcom je spravidla určený dohodou. V tomto prípade
bol účel nájmu dojednaný v čl. I bod 3 s tým, že nebytový priestor bude nájomca užívať na výkon
svojej podnikateľskej činnosti v zmysle predmetu svojho podnikania a to výlučne na účely obchodno
kancelárske v rozsahu živnosti nájomcu. V konaní nebolo preukázané, že by žalobca užíval prenajaté
priestory v rozpore so zmluvou, t.j. v rozpore s riadnym užívaním veci. Žalobca užíval prenajaté
priestory v súlade s dohodnutým účelom, pričom vykonal na predmete nájmu určité stavebné úpravy,
ktorými podľa žalovaného, neodborným vykonaním, spôsobil škodu a takto priestory po ukončení nájmu
odovzdal. Keďže platí, že prenajatá vec sa musí po skončení nájmu vrátiť prenajímateľovi v stave, v akom
bola odovzdaná, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, ak bol predmet nájmu poškodený, je nájomca
povinný nahradiť škodu, pričom zodpovednosť sa posúdi podľa § 420 OZ. K uvedenému je tiež potrebné
uviesť, že žalovaný si neuplatnil náhradu škody súdnou cestou v zmysle citovaného ustanovenia § 683
OZ, ale si ponechal bezpečnostnú zálohu v zmysle uzatvorenej zmluvy. Predmetom sporu je teda nárok
na vrátenie bezpečnostnej zálohy, pričom predmetom odvolacieho konania bolo posúdiť, či nastali alebo
nenastali skutočnosti uvedené v čl. III bod 3 zmluvy.

26. Podľa odvolacieho súdu článok III bod 3 zmluvy bol dojednaním, na základe ktorého si mohol
žalovaný ako prenajímateľ ponechať bezpečnostnú zálohu, resp. depozit na krytie nákladov za škodu
spôsobenú nájomcom. Nárok na náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti vyplývajúcej zo
zmluvy o nájme nebytových priestorov sa riadi ust. § 420 OZ. Bezpečnostná záloha teda mala slúžiť
okrem iného aj na krytie nákladov spojených s odstránením škôd, neznamená to však, že prenajímateľ,
t.j. žalovaný si mohol ponechať bezpečnostnú zálohu bez toho, aby v prípade sporu preukázal vznik
škody. Keďže žalobca ako nájomca sa predmetnou žalobou domáha vrátenia bezpečnostnej zálohy,
žalovaný, ak chcel byť v konaní úspešný, bol povinný preukázať, že mu vznikla škoda, za ktorú
zodpovedá žalobca. Žalovaný neoznačil ani nenavrhol dôkazy na porušenie povinnosti žalobcom ani
vznik konkrétnej škody.

27. Odvolací súd poukazuje na ust. § 150 C.s.p., ktoré zakotvuje jednu zo základných povinností
strán sporu a to povinnosť tvrdiť. Schopnosť strán sporu uniesť bremeno tvrdenia spolu s dôkazným
bremenom je predpokladom pre úspech v spore. V sporovom konaní je súd limitovaný skutkovými
tvrdeniami strán sporu, pričom rozsudok v zásade zodpovedá tomu, čo strany tvrdili. Obsahom spisu
nie sú tvrdenia, ani návrhy na dokazovanie, ktoré by mali preukazovať, že žalovanému vznikli náklady s
krytím konkrétnej škody, ktorú spôsobil a za ktorú zodpovedá žalobca. Žalovaným predložené doklady
(faktúra č.2015014 a výdavkový pokladničný doklad zo dňa 18.12.2015) nepreukazuje porušenie
povinností žalobcom, ani príčinnú súvislosť medzi konaním žalobcu a vznikom údajných škôd. Žalovaný
teda nepreukázal, že bezpečnostnú zálohu použil na krytie konkrétnej škody, za ktorú zodpovedá



žalobca. Skutočnosť, že žalovaný po ukončení nájmu realizoval úpravy, resp. nebytový priestor
rekonštruoval ešte neznamená, že tieto náklady predstavujú škodu, za ktorú zodpovedá žalobca ako
bývalý nájomca.

28. Pokiaľ ide o namietanie nesprávneho právneho posúdenia relevantnosti vyúčtovaní vystavovaných
žalovaným, odvolacia námietka skôr smeruje k nesprávnemu vyhodnoteniu dôkazov, keďže žalovaný
nesúhlasí s tým, ako súd vyhodnotil dôkazy - vyúčtovania nedoplatkov. Podľa žalovaného predmetné
vyúčtovania obstoja ako dôkaz, pretože žalobca v priebehu konania relevantnosť vyúčtovaní nenamietal.
Odvolací súd nesúhlasí s odvolacou námietkou, že žalobca nepoprel tvrdenia žalovaného o existencii
nedoplatkov, v dôsledku čoho by mali byť považované za nesporné. Z obsahu spisu vyplýva, že v
písomnom vyjadrení zo dňa 05.04.2016 (ktorým disponuje aj žalovaný, keďže si ho dňa 15.06.2016
prefotil) namietal žalobca nedoručenie faktúry, ktorá mala byť podkladom na úhradu nedoplatkov
a žalobca uviedol, že sa nebráni úhrade, ak bude vznik nedoplatku preukázaný. Žalovaný podľa
odvolacieho súdu vznik nedoplatku nepreukázal. Súd prvej inštancie dospel k správnemu záveru, že
vyúčtovania za roky 2013 a 2014, ktoré vyhotovil sám žalovaný a vystavená faktúra, nemožno považovať
za dôkazy, ktoré by preukazovali skutočnú výšku nákladov za služby a plnenia spojené s užívaním
priestorov. Žalovaný teda neuniesol dôkazné bremeno ani v tejto časti svojho nároku.

29. Pokiaľ ide o namietanú nesprávnu aplikáciu právneho predpisu na úhrady do fondu prevádzky,
údržby a opráv bytového domu, resp. na úhrady nákladov na poistenie bytového domu, odvolací súd
nepovažuje za potrebné sa k uvedenej námietke vyjadrovať, keďže úhrady do fondu, napriek tomu, že sa
súd prvej inštancie týmto v odseku 35 odôvodnenia napadnutého rozsudku zaoberal, neboli predmetom
konania, strany sporu úhradu tejto platby nerozporovali, ani ňou neargumentovali.

30. Podľa odvolacieho súdu neobstojí ani odvolacia námietka týkajúca sa nevykonania navrhnutých
dôkazov - výsluch svedkov, keďže posúdenie, ktoré z navrhnutých dôkazov je potrebné vykonať pre
rozhodnutie v spore, prináleží výlučne súdu. Tomuto výlučnému právu súdu zodpovedá povinnosť
uložená mu ustanovením § 220 ods. 2 C.s.p. okrem iného uviesť v odôvodnení rozhodnutia, aké
dôkazy označili strany sporu, ktoré dôkazy vykonal, a prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy. Súd
prvej inštancie si v odvolaním napadnutom rozsudku túto povinnosť splnil a v odôvodnení svojho
rozhodnutia uviedol, prečo nevykonal žalovaným navrhnuté dôkazy. Keďže odvolací súd potvrdil
napadnuté rozhodnutie čiastočne z iného dôvodu, dopĺňa, že vykonanie ďalších dôkazov považuje
za nadbytočné, vzhľadom na výsluch svedkyne prítomnej pri odovzdaní priestoru, ktorá potvrdila
štandardné odovzdanie priestoru bez vážnych poškodení, o čom svedčí aj písomný odovzdávajúci
protokol zo dňa 29.09.2014. Ak teda žalovaný odo dňa odovzdania prenajatých priestorov 29.09.2004
až do reakcie na výzvu žalobcu na vrátenie zálohy dňa 21.07.2015 neoznámil, že zálohu použil na
krytie škôd, ani žiadne konkrétne škody, za ktoré zodpovedá žalobca nevytkol, javí sa takého konanie
žalovaného ako účelové.

31. Z vyššie uvedených dôvodov odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny v
napadnutej časti a súvisiacom výroku o trovách konania podľa § 387 ods. 1 C.s.p. potvrdil.

32. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa ust. § 396 ods. 1, v spojení s
ust. § 255 ods. 1, C.s.p. Úspešnému žalobcovi odvolací súd priznal nárok na náhradu trov odvolacieho
konania v plnom rozsahu. O výške náhrady trov odvolacieho konania, bude rozhodnuté po právoplatnosti
rozsudku vo veci samej a to v súlade s § 262 ods. 2 C.s.p.

33. Uvedený rozsudok je výsledkom hlasovania odvolacieho senátu v pomere hlasov za 3 : 0 proti.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C.s.p.).



Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).