{"guid": "5b2271b1-94c4-4160-85a1-59e283232b0a:f174cabe-b672-4875-851a-0950eeffcd52", "ecli": "ECLI:SK:KSBA:2024:1119210376.1", "spisova_znacka": "4Cob/154/2022", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Bratislava sp. zn. 4Cob/154/2022 z 21. 11. 2024", "citacia": "rozsudok Krajského súdu Bratislava z 21. novembra 2024, sp. zn. 4Cob/154/2022, ECLI:SK:KSBA:2024:1119210376.1", "identifikacne_cislo": "1119210376", "sud": {"guid": "sud_101", "nazov": "Krajský súd Bratislava", "typ": "krajsky", "slug": "krajsky-sud-bratislava"}, "sudca": "JUDr. Tatiana Pastieriková", "sudca_id": 180, "sudca_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/sudca/judr-tatiana-pastierikova-180", "datum_vydania": "2024-11-21", "forma": "Rozsudok", "povaha": ["Potvrdzujúce"], "oblast": ["Obchodné právo"], "podoblast": ["Ostatné"], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": {"sz": "1Obdo/64/2023", "sud": "Najvyšší súd", "typ": "najvyssi", "guid": "48bcc875-759f-4c81-9052-5857daa7d325:4f316f80-4707-43f8-8d67-7fae6974d891", "datum": "2025-02-26", "vztah": "zamietnute"}, "zbierka": null, "predpisy": [{"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-387.odsek-1", "nazov": "§ 387 ods. 1 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-387.odsek-1", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-387"}, {"iri": "/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-387.odsek-2", "nazov": "§ 387 ods. 2 CSP", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/160/#paragraf-387.odsek-2", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/160-2015/paragraf-387"}], "paragrafy": ["/SK/ZZ/2015/160#paragraf-387"], "ma_text": true, "text_zdroj": "pdf", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/f174cabe-b672-4875-851a-0950eeffcd52", "zdroj": "infosud", "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2024:1119210376.1", "api_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2024:1119210376.1", "text_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2024:1119210376.1/text", "citacie_n": 1, "text": "Súd:\nSpisová značka:\nIdentifikačné číslo súdneho spisu:\nDátum vydania rozhodnutia:\nMeno a priezvisko sudcu, VSÚ:\nECLI:\n\nKrajský súd Bratislava\n4Cob/154/2022\n1119210376\n21. 11. 2024\nJUDr. Tatiana Pastieriková\nECLI:SK:KSBA:2024:1119210376.1\n\nROZSUDOK V MENE\nSLOVENSKEJ REPUBLIKY\nKrajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Tatiany Pastierikovej a členiek\nsenátu JUDr. Eleny Kúšovej a JUDr. Dany Šiffalovič, v právnej veci žalobcu: Železnice Slovenskej\nrepubliky, Klemensova 8, 813 61 Bratislava, IČO: 31 364 501, proti žalovanému: H.. A. Š., Čremchová\n3392/29, 831 01 Bratislava, IČO: 11 651 750, zast. LEGAL CARTEL s.r.o., Na Hrebienku 5433/40, 811\n02 Bratislava, IČO: 36 677 175, na vypratanie a vydanie bezdôvodného obohatenia, o odvolaní žalobcu\nproti rozsudku Okresného súdu Bratislava I č.k. 35Cb/108/2019-186 zo dňa 14.3.2022, takto\nrozhodol:\nKrajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava I č.k. 35Cb/108/2019-186 zo dňa\n14.3.2022 p o t v r d z u j e .\nŽalovaný má proti žalobcovi nárok na plnú náhradu trov odvolacieho konania, o výške ktorej rozhodne\nsúd prvej inštancie v lehote do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí,\nsamostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.\nodôvodnenie:\n1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie (ďalej len súd) žalobu v celom rozsahu zamietol.\nŽalobcu zaviazal zaplatiť žalovanému plnú náhradu trov konania. O výške trov konania súd rozhodne\nsamostatným uznesením po právoplatnosti rozsudku vo veci samej.\nRozhodol tak s poukazom na §§ 451, ods. 1, 2, 663, 671 ods. 1, 676 ods. 1, 2 zák. 40/1964 Zb.z., 191,\nods. 1, 18, ods. 1 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len CSP).\n2. V odôvodnení svojho rozhodnutia súd uviedol, že návrhom podaným na súd dňa 29.11.2018 a\njeho úpravou zo dňa 23.9.2021 žiadal žalobca, aby súd určil žalovanému povinnosť do 15 dní od\nprávoplatnosti rozsudku vypratať predmet nájmu nachádzajúci sa na pozemku registra C KN - parc. č.\nXXXXX/X, druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie o celkovej výmere X.XXX H.X nachádzajúceho sa\nv katastrálnom území R. H., obec L., okres L., evidovaného na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom\nBratislava, katastrálnym odborom a uložiť žalovanému povinnosť uhradiť žalobcovi odplatu vo výške\n33,30 eur s DPH za každý deň neoprávneného užívania predmetu nájmu bez existencie akéhokoľvek\nprávneho dôvodu od 01.11.2018 až do vypratania a odovzdania predmetu nájmu a nahradiť trovy\nkonania.\n3. Z Nájomnej zmluvy zo dňa 30.10.1998 v znení Dodatku č. 1 zo dňa 24.6.2004 a Dodatku č. 2\nzo dňa 25.10.2004 súd zistil, že žalobca ako prenajímateľ prenajal žalovanému ako nájomcovi časť\nstavby Bratislava - Hlavná stanica - prístrešku vrátane spevnenej plochy pod zastrešeným otvoreným\nprístreškom, ktorý spája staničnú budovu so schodiskom k nástupištiam električkových tratí za cenu\n55CHF/m2/rok.\n\nZ ustanovenia čl. IV., ods. 1 zmluvy súd zistil, že zmluvné strany uzatvorili zmluvu na dobu určitú od\n1.11.1998 do 31.10.2018 s opciou na 10 rokov.\nZ výzvy na odovzdanie predmetu nájmu zo dňa 3.10.2018 súd zistil, že žalobca vyzval žalovaného na\nodovzdanie predmetu nájmu dňa 5.11.2018.\nZ Uplatnenia opcie zo dňa 15.1.2018 súd zistil, že žalovaný uplatnil opciu na predĺženie nájomnej zmluvy\ndo 31.10.2028.\nZ Odpovede zo dňa 26.7.2018 súd zistil, že žalobca oznámil žalovanému, že nemá záujem na\npokračovaní nájomného vzťahu a trvá na ukončení nájomnej zmluvy dňom 31.10.2018.\nŽalobca svoj nárok na určenie povinnosti žalovaného vypratať predmet nájmu a povinnosti vydať\nbezdôvodné obohatenie odôvodnil uplynutím doby nájmu zo zmluvy zo dňa 30.10.1998 dňom\n31.10.2018.\nŽalovaný mal za to, že písomným uplatnením opcie v zmysle ust. čl. IV., ods. 1 zo dňa 15.1.2018 došlo k\npredĺženiu trvania nájmu do 21.10.2028. Ďalej uviedol, že v zmysle opcie platí riadne nájomné žalobcovi.\nŽalobca vo vyjadrení zo dňa 6.12.2019 potvrdil doručenie uplatnenia opcie žalovaným, avšak súdu\npredložil svoju odpoveď na podanie žalovaného, ktorým odmietol uplatnenie opcie.\n4. Spornými medzi účastníkmi bola skutočnosť, či využitím opcie žalovaným došlo k predĺženiu zmluvy\no nájme o 10 rokov alebo zanikla v pôvodne dohodnutom termíne.\nŽiadne ďalšie skutočnosti medzi stranami sporu sporné neboli.\nZ vyjadrenia strán sporu súd zistil, že znenie zmluvy o nájme zo dňa 30.10.1998 vypracoval žalobca.\n5. Súd konštatoval, že pojem „opcia“ nie je upravený v časti nájomnej zmluvy ani v zákonnej úprave\nobchodnoprávnych vzťahov. Stotožnil sa s procesnou obranou žalovaného a konštatoval, že opcia je\nvšeobecne známym pojmom a je chápaná ako právo nájomcu jednostranným úkonom adresovaným\nprenajímateľovi dosiahnuť predĺženie nájomnej zmluvy o dohodnutú dobu za rovnakých podmienok, aké\nplatili pri pôvodnom nájme. Žalobca v konaní tvrdil, že opcia je v zmluve upravená príliš všeobecne,\nčo súd potvrdzuje, avšak pri výklade súd uplatnil ust. § 266 ods. 4 ObZ, podľa ktorého prejav vôle,\nktorý obsahuje výraz pripúšťajúci rôzny výklad, treba pri pochybnostiach vykladať na ťarchu strany,\nktorá ako prvá v konaní tento výraz použila. Z dôvodu, že žalovaný článok o opcii vykladal ako právo\nnájomcu jednostranným úkonom adresovaným prenajímateľovi dosiahnuť predĺženie nájomnej zmluvy o\ndohodnutú dobu za rovnakých podmienok, aké platili pri pôvodnom nájme zatiaľ, čo žalobca ho vykladal\nako právo žalovaného požiadať o predĺženie zmluvy o 10 rokov pri zachovaní práva žalobcu odmietnuť\npredĺženie súd vyložil ust. čl. IV., ods. 1 zmluvy o opcii v prospech žalovaného, ktorý preukázateľne\nzmluvu o nájme nevypracoval, a teda súd pripustil výklad článku na ťarchu žalobcu, a teda v prospech\nžalovaného.\nS poukazom na uvedené súd konštatoval, že dohoda o opcii je dohodou o možnosti dosiahnuť\npredĺženie nájmu o dohodnutú dobu jednostranným úkonom žalovaného doručeným žalobcovi bez\nnutnosti uzatvárať dodatok k zmluve písomnou formou v zmysle ust. čl. VI., ods. 3 zmluvy.\nSúd teda ustálil, že dohoda o opcii na 10 rokov je dohodou podľa ust. § 676 ods. 1 OZ, kedy sa (v prípade\nuplatnenia opcie žalovaným ako nájomcom) nájom neskončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ale\ndohodou o opcii došlo k predĺženiu nájmu o dohodnutú dobu opcie (dohoda inak).\nSúd konanie žalobcu, ktorý na uplatnenie opcie žalovaným reagoval písomným oznámením, v ktorom\nuviedol, že nemá záujem na predĺžení nájmu o dohodnutú dobu ako konanie v rozpore s dohodou strán\nsporu, ktorému nie je možné poskytnúť právnu ochranu.\nPodľa súdu žalobca neuniesol dôkazné bremeno preukázania zániku nájmu, a preto rozhodol tak, ako\nuviedol vo výrokovej časti tohto rozsudku.\nSúčasne konštatoval, že z dôvodu nepreukázania zániku nájmu žalobca neuniesol dôkazné bremeno\npreukázania nároku na bezdôvodné obohatenie titulom preukázania užívania predmetu nájmu\nžalovaným bez právneho dôvodu, a preto súd zamietol žalobu aj v časti určujúcej povinnosť žalovaného\nvydať bezdôvodné obohatenie.\nO nároku na náhradu trov konania rozhodol súd v súlade s § 262 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1\nCSP, podľa ktorého súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Keďže\nžalovaný bol úspešný v plnom rozsahu súd mu priznal plný nárok náhradu trov konania.\n6. Proti rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalobca. Uviedol, že rozsudok Okresného súdu\nBratislava I považuje za nesprávny, pretože trpí vadou podľa § 365 písm. h) CSP.\nNájomná zmluva č. 18401/1998 zo dňa 30.10.1998 bola uzatvorená na dobu určitú, a to od 01.11.1998\ndo 31.10.2018 s tým, že nájomca je oprávnený uplatniť si opciu na predĺženie doby trvania nájmu podľa\n\nNájomnej zmluvy o ďalších 10 rokov. Listom zo dňa 15.01.2018 „Nájomná zmluva č. 18401/1998, zo dňa\n30.10.1998 - uplatnenie opcie“. Na uplatnenie opcie reagoval prenajímateľ listom zo dňa 26.07.2018, v\nktorom uviedol, že Železnice Slovenskej republiky nemajú záujem na ďalšom pokračovaní zmluvného\nvzťahu vyplývajúceho z Nájomnej zmluvy a zároveň ŽSR ako prenajímateľ oznámili nájomcovi, že\nnájomná zmluva končí uplynutím lehoty, t.j. 31.10.2018. Úprava opcie v nájomnej zmluve, ako aj v\nzákonnej úprave obchodnoprávnych vzťahov absentuje. Krajský súd v Bratislave ustanovenie „s opciou\nna 10 rokov“ posúdil ako možnosť Nájomnú zmluvu po dohode prenajímateľa a nájomcu predĺžiť za\nrovnakých podmienok na ďalších 10 rokov. Je teda zrejmé, že pokiaľ sa prenajímateľ s nájomcom na\npredĺžení nedohodne, teda pokiaľ jeden účastník predĺženie odmietne, nájomná zmluva sa nepredlžuje.\nNemožno prisvedčiť názoru žalovaného v tomto prípade, že opciou sa chápe právo nájomcu svojím\njednostranným úkonom, adresovaným prenajímateľovi, dosiahnuť automatické predĺženie doby trvania\nnájmu za podmienok uvedených v nájomnej zmluve, a to bez potreby uzavretia dodatku k nájomnej\nzmluve, nakoľko v zmysle ČI. VI. ods. 3. Nájomnej zmluvy, „Akákoľvek zmena môže byť dohodnutá len\nformou číslovaného písomného dodatku obojstranne podpísaného.“ K predĺženiu nájmu o ďalších 10\nrokov by tak došlo až podpísaním dodatku k nájomnej zmluve oboma zmluvnými stranami. Tento názor\nopierame o Uznesenie Krajského súdu v Bratislave č. 4Cob/72/2019-101.\nŽalobca trval na skutočnosti, že Nájomná zmluva č. 18401/1998 zo dňa 30.10.1998 skončila uplynutím\nvýpovednej lehoty dňom 31.10.2018. Žalobca sa v plnom rozsahu stotožnil s Uznesením Krajského súdu\nBratislava spis. zn. 4Cob/72/2019 - 101 zo dňa 13.06.2019 a je toho názoru, že úprava opcie absentuje\ntak v Nájomnej zmluve č. 13206- 441/8/1998 zo dňa 30.10.1998 (ďalej len „Nájomná zmluva“), v Dodatku\nč. 1 zo dňa 25.10.2004, v Dodatku č. 2 zo dňa 24,06.2004 ako aj v zákonnej úprave obchodnoprávnych\nvzťahov. V nájomnej zmluve absentuje konkrétna úprava opcie, z toho vyplýva, že Nájomná zmluva sa\nnepredlžuje automaticky. Nájomca teda nemá právny nárok na predĺženie nájomnej zmluvy automaticky.\nJe teda zrejmé, že v tomto prípade pokiaľ sa prenajímateľ s nájomcom na predĺžení zmluvy nedohodne,\nto znamená, že pokiaľ jeden účastník predĺženie odmietne, nájomná zmluva sa nepredlžuje. Žalobca\ntrvá na svojom názore, že nemožno opciu chápať ako právo nájomcu svojím jednostranným úkonom,\nadresovaným prenajímateľovi, dosiahnuť automatické predĺženie doby trvania nájmu za podmienok\nuvedených v nájomnej zmluve, a to bez potreby uzavretia dodatku k nájomnej zmluve.\nVzhľadom na vyššie uvedené žalobca navrhol, aby Krajský súd v Bratislave ako odvolací súd zrušil\nnapadnutý rozsudok Okresného súdu Bratislava I spis. zn. 35Cb/l 08/2019 - 186, zo dňa 14.03.2022 a\nvec vrátil Okresnému súdu Bratislava I na ďalšie konanie a rozhodnutie.\n7. K odvolaniu sa vyjadril žalovaný.\nS tvrdeniami žalobcu v odvolaní sa nestotožnil, považuje ich za nepravdivé, zavádzajúce a plne sa\nstotožnil s rozsudkom a jeho odôvodnením.\nŽalobca v odvolaní uvádza: „V nájomnej zmluve absentuje konkrétna úprava opcie, z toho vyplýva, že\nNájomná zmluva sa nepredlžuje automaticky.“\nToto tvrdenie je nepravdivé, a to z viacerých dôvodov. Prvým je ten, že úprava opcie neabsentuje v\nNájomnej zmluve č. 18401/1998 zo dňa 30.10.1998 („Nájomná zmluva“), pretože čl. IV. ods. 1 Nájomnej\nzmluvy jasne stanovuje: „...s opciou na 10 rokov.“ Je nepochybné, že opcia bola súčasťou dohody\nžalobcu a žalovaného a absentuje len jej definícia, resp. to, čo si žalobca pod pojmom opcia predstavuje.\nKeďže sa žalobca a žalovaný nedohodli na tom, čo sa rozumie pod pojmom opcia, treba pojem opcia\nvykladať v súlade s výkladovými pravidlami právnych noriem.\nPodľa § 43 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov („OZ“): „Účastníci\nsú povinní dbať, aby sa pri úprave zmluvných vzťahov odstránilo všetko, čo by mohlo viesť k vzniku\nrozporov .“\nPodľa § 266 ods. 4 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov („ObZ“):\n„Prejav vôle, ktorý obsahuje výraz pripúšťajúci rôzny výklad, treba pri pochybnostiach vykladať na ťarchu\nstrany, ktorá ako prvá v konaní tento výraz použila.“\nJe nepochybné, že znenie Nájomnej zmluvy inicioval žalobca a túto skutočnosť žalobca počas konania\nv právnej veci nijako nerozporoval. Ak to bol teda žalobca, ktorý určil pojem opcia v Nájomnej zmluve,\nmal to byť on, kto tento pojem zadefinuje, prípade určí, za akých podmienok je možné predĺžiť dobu\nnájmu bez možnosti opcie, a preto teraz neobstojí argument o tom, že opciou rozumieme dohodu medzi\nzmluvnými stranami.\nAk by aj žalobca definoval opciu ako dvojstranný úkon medzi žalobcom a žalovaným, bolo by to v príkrom\nrozpore s účelom inštitútu opcie a takéto ustanovenie by bolo neplatné podľa § 41 OZ.\nVšeobecná právna teória však definuje opciu ako dojednanie výhrady, ktorou si jedna zo zmluvných strán\npri uzavretí zmluvy vymieni, že za rovnakých podmienok predá druhej strane (odkúpi od predávajúceho,\n\npredlží nájom a iné v závislosti od typu zmluvy), ak to oznámi v dojednanej dobe druhej strane. V tomto\nprípade k vzniku zmluvného vzťahu na základe opcie dochádza na základe jednostranného právneho\núkonu, doručeného druhej strane. V teórii práva sa opcia taktiež považuje za ofertu s predĺženými\nzáväznými účinkami.\n„Pre povinného z opcie (option writer, seller) znamená opcia povinnosť plniť podľa zmluvy, ak oprávnený\nz opcie svoje právo zo zmluvy uplatní... Opcia znamená pre oprávneného z opcie právo - nie povinnosť.\nPo jej uplatnení je však druhá strana (povinný z opcie) povinná plniť “.\nNa základe vyššie uvedeného je nepochybné, že opcia je jednostranný úkon adresovaný protistrane,\nktorým si druhá strana (v tomto prípade žalovaný) uplatňuje jej patriace právo, a protistrana je na základe\ntakéhoto úkonu povinná plniť.\nJe nepochybné, že žalovaný si uplatňoval jemu patriace právo, ktoré navrhol sám žalobca v nájomnej\nzmluve a na základe tohto práva bol (a je) žalobca povinný plniť in concreto predĺžiť zmluvu o ďalších\n10 (desať) rokov.\nŽalobca ďalej tvrdí, že znenie čl. IV. ods. 1 nájomnej zmluvy: „s opciou na 10 rokov“ znamená, že zmluvné\nstrany nájomnej zmluvy sa musia dohodnúť na jej pokračovaní podľa čl. IV. ods. 3 nájomnej zmluvy,\nktorý podľa žalobcu znie: „Akákoľvek zmena môže byť dohodnutá len formou číslovaného písomného\ndodatku obojstranne podpísaného.“\nV prvom rade si dovoľujeme uviesť, že nejde o čl. IV., ale čl. VI. nájomnej zmluvy. Bez ohľadu na túto\nnepresnosť, však ani tento argument neobstojí, pretože žalovaný nijakým spôsobom nemenil obsah\nnájomnej zmluvy, ktorý by mohol byť urobený formou dodatku k nájomnej zmluve, ale len predlžil právny\nvzťah vyplývajúci z nájomnej zmluvy prostredníctvom opcie, ktorú si žalobca a žalovaný dohodli v čl. IV\nods. 1 nájomnej zmluvy, bez zásahu do akýchkoľvek podstatných náležitosti nájomnej zmluvy, ktoré by\nmali byť predmetom potencionálneho dodatku k nájomnej zmluve. Žalovaný si len uplatnil jemu patriace\ndohodnuté právo opcie, ktoré nijakým spôsobom nepodliehalo dohode o dodatku k nájomnej zmluve,\npretože ako uvádzame vyššie, opcia je jednostranný právny úkon smerujúci protistrane, ktorý zaväzuje\nprotistranu a nie je predmetom akýkoľvek dohôd.\nNie je sporné, že žalobca uzatvoril nájomnú zmluvu so žalovaným na dobu určitú s možnosťou jej\npredĺženia prostredníctvom opcie.\nNie je sporné, že to bol žalobca, ktorý pripravoval návrh nájomnej zmluvy a tú podpísal s vedomím, že\nv nájomnej zmluve sa nachádza ustanovenie, ktoré zakladá právo opcie žalovaného.\nJe nepochybné na základe tvrdení uvedených v časti C a D, že opcia je jednostranný právny úkon\nadresovaný protistrane a iné závery tak neobstoja.\nŽalovaný si uplatňuje nárok na náhradu trov právneho zastúpenia za ďalší úkon právnej služby vyjadrenie k odvolaniu žalobcu (písomné podanie vo veci samej) v zmysle ustanovenia § 13a ods.\n1 písm. c) vyhlášky č. 655/2004 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky o\nodmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení neskorších predpisov\n(„Vyhláška“).\nVzhľadom na všetky okolnosti a vyššie uvedené mal zato, že nie je daný odvolací dôvod podľa § 365\nods. 1 písm. h) CSP a plne sa stotožňuje s rozsudkom súdu prvej inštancie, a preto navrhol, aby Krajský\nsúd v Bratislave ako odvolací súd vydal:\nROZSUDOK\nI. Odvolací súd rozsudok Okresného súdu Bratislava I zo dňa 14 marca 2022, sp. zn.\n35Cb/108/2019 - 186, IČS: 1119210376 potvrdzuje.\nII. Žalovanému sa priznáva voči žalobcovi nárok na náhradu 100 % trov konania.\n8. Žalobca v odvolacej replike naďalej trval na svojich vyjadreniach a stotožnil sa s názorom Krajského\nsúdu č. 4Cob/72/2019-101 v názore, že úprava opcie v nájomnej zmluve ako aj v zákonnej úprave\nobchodnoprávnych vzťahov absentuje. Krajský súd v Bratislave ustanovenie „s opciou na 10 rokov“\nposúdil ako možnosť nájomnú zmluvu po dohode prenajímateľa a nájomcu predĺžiť za rovnakých\npodmienok na ďalších 10 rokov. Je teda zrejmé, že pokiaľ sa prenajímateľ s nájomcom na predĺžení\nnedohodne, teda pokiaľ jeden účastník predĺženie odmietne, nájomná zmluva sa nepredlžuje. Nemožno\nprisvedčiť názoru žalovaného v tomto prípade, že opciou sa chápe právo nájomcu svojím jednostranným\núkonom, adresovaným prenajímateľovi, dosiahnuť automatické predĺženie doby trvania nájmu za\npodmienok uvedených v nájomnej zmluve, a to bez potreby uzavretia dodatku k nájomnej zmluve. K\npredĺženiu nájmu o ďalších 10 rokov by tak došlo až podpísaním dodatku k nájomnej zmluve oboma\nzmluvnými stranami. V zmluve chýbajú dohodnuté podmienky pre opciu, respektíve nie sú zadefinované\nz čoho vyplýva, že tieto podmienky treba určiť, zadefinovať dodatočne. Nemožno prisvedčiť názoru\nžalovaného, že na základe chýbajúcej definície opcie vzniká nájomcovi možnosť jednostranného\n\npredĺženia nájomnej zmluvy. Žalobca sa nestotožňuje ani s názorom výkladu oferty, nakoľko oferta sa v\nteórii vykladá ako ponúkať, predkladať ponuku alebo návrh na uzavretie zmluvy, z čoho vyplýva dohoda\nna nejakých podmienkach za účelom dosiahnutia konsenzu a nie opäť jednostranný právny akt, ktorému\nsa v tomto prípade prenajímateľ bez dohody musí podriadiť.\nVzhľadom na vyššie uvedené žalobca navrhol, aby Krajský súd v Bratislave ako odvolací súd zrušil\nnapadnutý rozsudok Okresného súdu Bratislava I spis. zn. 35Cb/l 08/2019 - 186, zo dňa 14.03.2022 a\nvec vrátil Okresnému súdu Bratislava I na ďalšie konanie a rozhodnutie a aby žalobcovi priznal nárok\nna náhradu trov konania vo výške 100 %.\n9. Žalovaný v odvolacej duplike uviedol, že rozhodnutie Krajského súdu v Bratislave sp. zn.\n4Cob/72/2019 nie je rozhodnutie, ktoré je možné nazvať ako ustálenú rozhodovaciu prax a nejde ani\no meritórne rozhodnutie v právnej veci, išlo o rozhodnutie, ktoré súviselo s návrhom na nariadenie\nneodkladného opatrenia. Ďalej uviedol, že ak by mal žalobca v úmysle predĺženie nájmu iba uzatvorením\npísomného dodatku, mal to exaktne uviesť, resp. nemal si so žalovaným dohodnúť opciu. Ak si dohodli\nopciu bez uvedenia ďalšieho, je zrejmé, že žalovaný mal právo predĺžiť dobu nájmu jednostranným\nprávnym úkonom opcie. Opätovne navrhol, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil a\nžalovanému priznal voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.\n10. Krajský súd v Bratislave, ako súd odvolací podľa § 34 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového\nporiadku (ďalej len „CSP“), preskúmal vec v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379 a\n§ 380 CSP) bez nariadenia pojednávania, pričom termín verejného vyhlásenia rozsudku bol v súlade s\n§ 219 ods. 1, 3 a § 378 ods. 1 CSP oznámený na úradnej tabuli súdu a webovej stránke Krajského súdu\nv Bratislave. Odvolací súd dospel k záveru, že rozsudok č.k. 33Cb/147/2006-272 zo dňa 08.03.2022 je\npotrebné potvrdiť ako vecne správny.\n11. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku vecne\nsprávne.\n12. Podľa § 387 ods. 2 CSP ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého\nrozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého\nrozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.\n13. Odvolací súd sa v zmysle § 387 ods. 2 CSP stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia\nOkresného súdu Bratislava I č.k. 33Cb/147/2006-272 zo dňa 14.3.2022, pretože vykazuje známky\nvecnej správnosti. V odvolaní žalobca neargumentuje žiadnymi skutočnosťami a dôkazmi, ktoré by mali\nza následok zrušenie daného rozhodnutia. Z konania pred súdom prvej inštancie i odvolacím súdom\niný, než napadnutým rozsudkom vyslovený právny záver nevyplýva a v odvolaní uvedené argumenty\nnie sú spôsobilé privodiť iné právne hodnotenie stavu veci. Na zdôraznenie správnosti napádaného\nrozhodnutia uvádza odvolací súd nasledovné:\n14. Podľa ust. § 451 ods. 1 OZ kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.\n15. Podľa ust. § 451 ods. 2 OZ bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením\nbez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý\nodpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.\n16. Podľa ust. § 663 OZ nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju\ndočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.\n17. Podľa ust. § 671 ods. 1 OZ nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé\nv čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania.\n18. Podľa ust. § 676 ods. 1 OZ nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ\nnedohodne s nájomcom inak.\nPodľa ods. 2 ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na\nvydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za\ntých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa\nobnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.\n\n19. Podľa Nájomnej zmluvy zo dňa 30.10.1998 čl. IV. bod 1 zmluva sa uzatvára na dobu určitú od 01.11.\n1998 do 31.10.2018 s opciou na 10 rokov.\n20. Podľa bodu 2 výpovedná lehota je 6-mesačná a začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho\npo doručení písomnej výpovede.\n21. Odvolací súd zaujal stanovisko len k tým dôvodom odvolania, ktoré majú vplyv na rozhodnutie veci.\n22. Je nesporné, že podľa Nájomnej zmluvy zo dňa 30.10.1998 v znení Dodatku č. 1 a 2 (ďalej\niba Nájomná zmluva) žalobca ako prenajímateľ prenajal žalovanému časti stavby „Bratislava- Hlavná\nstanica“- prístrešku vrátane spevnenej plochy o výmere cca 200 m2 pod zastrešeným otvoreným\nprístreškom, ktorý spája staničnú budovu so schodiskom k nástupištiam električkových tratí, a to v\nrozsahu nevyhnutnom pre vybudovanie 4 predajných plôch a plochy pre možnosť konzumácie, ktorá\nbude po kolaudácii upresnená.\nTaktiež je nesporné, že žalovaný listom doručeným žalobcovi dňa 15.1.2018 v zmysle čl. IV. ods. 1\nNájomnej zmluvy uplatnil voči žalobcovi opciu na ďalších 10 rokov počnúc dňom 1.11.2018 do 31.10\n2028, v dôsledku čoho sa predlžuje Nájomná zmluva. Žalobca v odpovedi zo dňa 26.07.2018 oznámil\nžalovanému, že nemá záujem na pokračovaní nájomného vzťahu a trvá na ukončení nájomného vzťahu\ndňom 13.10.2018.\nListom zo dňa 3.10.2018 žalobca vyzval žalovaného na odovzdanie predmetu nájmu dňa 5.11.2018.\n23. Základnou otázkou pre posúdenie správnosti napadnutého rozhodnutia je, či súd dospel k\nsprávnemu záveru, že opcia je jednostranný právny úkon za účelom dosiahnuť predĺženie nájomnej\nzmluvy o dohodnutú dobu za rovnakých podmienok, aké platili pri pôvodnom nájme a či na predĺženie\nNájomnej zmluvy bola potrebná písomná zmena nájomnej zmluvy formou dodatku podpísaného\nzmluvnými stranami.\nZároveň žalobca poukázal na právny názor Krajského súdu v Bratislave v rozhodnutí o nariadenie\nneodkladného opatrenia č.k. 4Cob/72/2019-101 zo dňa 13.06.2019, podľa ktorého „akákoľvek zmena\nmôže byť dohodnutá len formou číslovaného písomného dodatku obojstranne podpísaného. K\npredĺženiu nájmu o ďalších 10 rokov by tak došlo až podpísaním dodatku k nájomnej zmluve oboma\nzmluvnými stranami. Nakoľko žalobca ( v našom prípade žalovaný) žiaden takýto dodatok k nájomnej\nzmluve nepredložil, platnosť zmluvy sa teda v dôsledku opcie zo strany nájomcu, a to listom zo dňa\n15.01.2018, nemohla automaticky predĺžiť o ďalších 10 rokov“.\n24. Odvolací súd podotýka, že v právnej veci sp. zn. 4Cob/72/2019 išlo o nariadenie neodkladného\nopatrenia, čo nie je rozhodnutie vo veci samej, preto odvolací súd nie je viazaný týmto právnym názorom.\nOdvolací súd svoj právny názor zmenil.\nPre úplnosť odvolací súd dodáva, že pre odvolací súd ani nevyplýva z § 391 OSP jeho viazanosť\nvlastným právnym názorom. Teda odvolací súd môže svoj skorší záväzný právny názor zmeniť.\nPotvrdzuje to aj súdna judikatúra, podľa ktorej odvolací súd nepostupuje v rozpore s procesnými\npredpismi, ak svoj predchádzajúci vo veci vyslovený právny názor zmení. Opodstatnenosť dôvodov\nodlišného právneho názoru môže byť ovplyvnenie praxe nižších súdov judikatúrou najvyššieho súdu\nalebo ústavného súdu (Nález Ústavného súdu SR sp. zn. III. ÚS 46/2013 z 3. septembra 2013).\n25. Odvolací súd k posúdeniu opcie uvádza, že pre potreby záväzkového práva možno pod opciou\nrozumieť „prednostné právo”, dohodnuté v zmluve. Opcia, chápaná ako prednostné právo, musí byť\nv zmluve jasne určená, t.j. musí byť zjavné, čoho sa prednostné právo týka. Vo všeobecnosti sa\nmôže opcia viazať k vzniku akéhokoľvek budúceho záväzku. Opciu si však môžu dojednať napríklad aj\nprenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve, ak sa dohodnú na tom, že nájom dojednaný na určitý čas\nbude pokračovať aj po uplynutí dohodnutej doby nájmu, za predpokladu, že si nájomca uplatní svoje\nprednostné právo na ďalší nájom. Dojednanie automatického predĺženia nájomných zmlúv formou opcie\nsa pomerne často používa pri prenajímaní nebytových priestorov a slúži na zabezpečenie určitej istoty\npri realizácii podnikateľského zámeru nájomcom, pričom väčšinou sa na pokračovanie nájmu vyžaduje\nvýslovný prejav vôle nájomcu pred uplynutím doby nájmu.\n26. V predmetnej veci sa zmluvné strany dohodli na opcii na 10 rokov, z čoho vyplýva, že o opciu môžu\npožiadať obe zmluvné strany. Nakoľko si nedohodli lehotu, kedy môžu o prípadnú opciu požiadať, z\n\nlogiky veci platí, že o opciu musia požiadať pred ukončením nájmu, čo žalovaný urobil. Skutočnosť,\nže si v zmluve neurčili lehotu, ide na ťarchu žalobcu, ktorý nájomnú zmluvu koncipoval. Odvolací súd\nsa stotožnil s právnym názorom žalovaného, že žalovaný nijakým spôsobom nemenil obsah nájomnej\nzmluvy, ktorý by mohol byť urobený formou dodatku k nájomnej zmluve, ale len predĺžil právny vzťah\nvyplývajúci z nájomnej zmluvy prostredníctvom opcie, ktorú si žalobca a žalovaný dohodli v čl. IV. ods.\n1 nájomnej zmluvy, bez zásahu do akýchkoľvek podstatných náležitosti nájomnej zmluvy. Preto názor\nžalobcu, že k predĺženiu nájmu o ďalších 10 rokov by došlo až podpísaním dodatku k nájomnej zmluve\noboma zmluvnými stranami, je nesprávny a v rozpore s uzatvorenou nájomnou zmluvou. K predĺženiu\nnájmu o dohodnutú dobu došlo jednostranným úkonom žalovaného doručeným žalobcovi bez nutnosti\nuzatvárať dodatok k zmluve písomnou formou v zmysle ust. čl. VI. ods. 3 zmluvy.\n27. Odvolací súd podotýka, že prenajímateľ (žalobca) mal možnosť ukončiť nájomnú zmluvu výpoveďou\nv zmysle čl. IV. ods. 2., čo však neurobil.\n28. Skutočnosť, že dohoda o opcii bola obom zmluvným stranám jasná a zrozumiteľná vyplýva z čl.\nVI. bod 7 Nájomnej zmluvy, z čoho vyplýva, že zmluvu neuzavreli v tiesni, svoju vôľu prejavili vážne,\nslobodne, bez nátlaku a zrozumiteľne.\n29. Na základe vyššie uvedených skutočností odvolací súd konštatuje, že žalobca neuniesol dôkazné\nbremeno zániku predmetu nájmu a nepreukázal, že žalovaný užíva nehnuteľnosť neoprávnene, naopak,\nžalovaný ju užíva na základe uplatnenia opcie v zmysle čl. IV. bod 1 Nájomnej zmluvy oprávnene.\nPreto v zmysle § 387 ods. 1, 2 CSP odvolací súd rozsudok súdu potvrdil ako vecne správny.\n30. O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté v súlade s § 396 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods.\n1 CSP tak, že žalovaný má proti žalobcovi právo na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.\n31. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.\nPoučenie:\nProti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote\ndvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý\nrozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia\nopravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).\nDovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa\nmusia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).\nV dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v\nakom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne\n(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).", "vazby": {"stav": {"sz": "1Obdo/64/2023", "sud": "Najvyšší súd", "typ": "najvyssi", "guid": "48bcc875-759f-4c81-9052-5857daa7d325:4f316f80-4707-43f8-8d67-7fae6974d891", "datum": "2025-02-26", "vztah": "zamietnute"}, "vyrok_vztahy": [{"sz": "35Cb/108/2019", "guid": null, "vztah": "potvrdene"}]}, "cituje": [{"guid": "ussr:c0fa55c3-edde-4504-974b-2c346be2e52b", "ecli": null, "spisova_znacka": "III. ÚS 46/2013", "nazov": "Nález Ústavného súdu SR sp. zn. III. ÚS 46/2013 z 3. 9. 2013", "sud": "Ústavný súd SR", "datum_vydania": "2013-09-03", "citacie_n": 306, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ussr:c0fa55c3-edde-4504-974b-2c346be2e52b"}, {"guid": "4de5c855-2965-4f95-b0f3-d60122f9a8cf:fbb7b77b-8630-43e8-8d54-dd63291975a9", "ecli": "ECLI:SK:KSBA:2019:1118217576.1", "spisova_znacka": "4Cob/72/2019", "nazov": "Uznesenie Krajského súdu Bratislava sp. zn. 4Cob/72/2019 z 12. 6. 2019", "sud": "Krajský súd Bratislava", "datum_vydania": "2019-06-12", "citacie_n": 1, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2019:1118217576.1"}], "citovane_v": [{"guid": "48bcc875-759f-4c81-9052-5857daa7d325:4f316f80-4707-43f8-8d67-7fae6974d891", "ecli": "ECLI:SK:NSSR:2025:7114218720.1", "spisova_znacka": "1Obdo/64/2023", "nazov": "Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Obdo/64/2023 z 26. 2. 2025", "sud": "Najvyšší súd SR", "datum_vydania": "2025-02-26", "citacie_n": 0, "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:NSSR:2025:7114218720.1"}]}