{"guid": "f72459a0-7381-44f2-9b4a-980f44b72512:0c48a194-8d9b-43fe-a320-4c3efb0b2a8c", "ecli": "ECLI:SK:KSBA:2025:1320204471.1", "spisova_znacka": "8Co/9/2023", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Bratislava sp. zn. 8Co/9/2023 z 25. 3. 2025", "citacia": "rozsudok Krajského súdu Bratislava z 25. marca 2025, sp. zn. 8Co/9/2023, ECLI:SK:KSBA:2025:1320204471.1", "identifikacne_cislo": "1320204471", "sud": {"guid": "sud_101", "nazov": "Krajský súd Bratislava", "typ": "krajsky", "slug": "krajsky-sud-bratislava"}, "sudca": "JUDr. Monika Holická", "sudca_id": 1156, "sudca_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/sudca/judr-monika-holicka-1156", "datum_vydania": "2025-03-25", "forma": "Rozsudok", "povaha": ["Potvrdzujúce"], "oblast": ["Občianske právo"], "podoblast": ["Kúpna zmluva"], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": null, "zbierka": null, "predpisy": [{"iri": "/SK/ZZ/1964/40", "nazov": "OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/40-1964"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-597.odsek-1", "nazov": "§ 597 ods. 1 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-597.odsek-1", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-597"}, {"iri": "/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-597.odsek-2", "nazov": "§ 597 ods. 2 OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40/#paragraf-597.odsek-2", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/40-1964/paragraf-597"}], "paragrafy": ["/SK/ZZ/1964/40#paragraf-597"], "ma_text": true, "text_zdroj": "pdf", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/0c48a194-8d9b-43fe-a320-4c3efb0b2a8c", "zdroj": "infosud", "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2025:1320204471.1", "api_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2025:1320204471.1", "text_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2025:1320204471.1/text", "citacie_n": 0, "text": "Súd:\nSpisová značka:\nIdentifikačné číslo súdneho spisu:\nDátum vydania rozhodnutia:\nMeno a priezvisko sudcu, VSÚ:\nECLI:\n\nKrajský súd Bratislava\n8Co/9/2023\n1320204471\n25. 03. 2025\nJUDr. Monika Holická\nECLI:SK:KSBA:2025:1320204471.1\n\nROZSUDOK V MENE\nSLOVENSKEJ REPUBLIKY\nKrajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Moniky Holickej a členov\nsenátu JUDr. Jany Vlčkovej a JUDr. Ondreja Krajča v právnej veci žalobkyne: M. F., Q.. XX.X.XXXX,\nU. Č. XXX, zastúpenej PRIELOMEK & PARTNERS advokátska kancelária s.r.o., so sídlom Brančská\n3108/7, Bratislava, IČO: 52 133 940, proti žalovanej: Y. Y., Q.. XX.XX.XXXX, U. Č.Q.G. R. XXX, F. R.,\nzastúpenej Advokátska kancelária PM Lawyers s.r.o., so sídlom Košická 49, Bratislava, IČO: 47 251\n387, o zaplatenie 20 000 € s príslušenstvom, na odvolanie žalobkyne proti rozsudku Okresného súdu\nBratislava III zo dňa 11.07.2022 č. k. 44C/17/2020 - 201, takto\nrozhodol:\nOdvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .\nŽalovaná má nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu.\nodôvodnenie:\n1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu, ktorou sa žalobkyňa domáhala proti\nžalovanej zaplatenia sumy 20 000 € s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne od 01.02.2020 do\nzaplatenia. Skutkový stav zistený vykonaným dokazovaním posúdil podľa § 588, § 596, § 597 ods. 1, 2, §\n599 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Uviedol, že vykonaným dokazovaním mal za preukázané, že medzi\nžalobkyňou a žalovanou vznikol záväzkovoprávny vzťah z titulu kúpnej zmluvy zo dňa 08.10.2019, na\nzáklade ktorej žalobkyňa nadobudla od žalovanej nehnuteľnosti za kúpnu cenu 65 000 €. Z inzerátov\nrealitnej kancelárie zistil, že predmetná nehnuteľnosť sa ponúkala na predaj ako 75 ročný murovaný\nsedliacky rodinný dom za kúpnu cenu 75 000 €, postavený z pálenej aj nepálenej tehly s nutnosťou o\nrekonštrukciu. V kúpnej zmluve žalobkyňa ako kupujúca v čl. VII. ods. 3 vyhlásila, že pred uzavretím tejto\nzmluvy sa oboznámila so stavom kupovaných nehnuteľností osobnou obhliadkou na mieste samom,\ns napojením na inžinierske siete a so stavom inžinierskych sietí samotných. Zároveň prehlásila, že\nstav, v akom sa nehnuteľnosti nachádzajú, zodpovedá ich veku a primeranému opotrebeniu. Žalobkyňa\nprevzala nehnuteľnosti na základe odovzdávacieho protokolu zo dňa 24.10.2019, v ktorom prehlásila, že\nje oboznámená so stavom nehnuteľností. Listom zo dňa 13.01.2020 si žalobkyňa uplatnila u žalovanej\nv zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka nárok na zaplatenie sumy 20 000 € z titulu práva na\nzľavu z kúpnej ceny nehnuteľností, pričom špecifikovala 2 vady predanej veci a to neexistenciu pevných\nzákladov stavby rodinného domu a vnútorné steny napadnuté plesňami. Skutočnosť, že žalobkyňa ako\nkupujúca si uplatnila u žalovanej právo na zľavu z ceny listom zo dňa 13.01.2020 nebola medzi stranami\nsporná. Žalobou doručenou na súd dňa 26.02.2020 si žalobkyňa uplatnila právo zo zodpovednosti\nza vady v zmysle § 599 ods. 1 veta druhá Občianskeho zákonníka, teda za splnenia podmienky,\nže vady vytkla žalovanej najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Z vykonaného dokazovania\nbez akýchkoľvek pochybností zistil, že predmetom kúpnej zmluvy bola nehnuteľnosť pozostávajúca\nz pozemku a rodinného domu, vedľajšej stavby, všetko v pôvodnom stave zodpovedajúce údajom\nuvedeným v inzeráte - 75 ročný murovaný sedliacky rodinný dom z pálenej a nepálenej tehly. Z\n\nfotografií interiéru domu sú zjavné znaky vlhkosti stavby a plesne na stenách miestnosti. Vzhľadom na\nskutočnosť, že žalobkyňa bola na ohliadke nehnuteľností opakovane (prvýkrát sama, druhýkrát s otcom\na odborníkmi, tretíkrát so znalcom a štvrtýkrát pri odovzdávaní domu), dospel k záveru, že vytknutá vada\n- existencia plesní na vnútorných stenách izieb existovala v čase kúpy a zjavne nebola skrytou vadou,\nna ktorú by žalovaná ako predávajúca žalobkyňu ako kupujúcu neupozornila. K ďalšej vytknutej vade,\nspočívajúcej v neexistencii pevných základov stavby rodinného domu, uviedol, že z výsluchov strán\nsporu ako aj z fotografií je evidentné, že steny stavby boli popraskané v čase predaja nehnuteľnosti,\nčo možno považovať aj pre laika za signál, že môže ísť o prejavy porúch stavebných konštrukcií, resp.\no statické problémy. Žalobkyňa na obhliadku prizvala dokonca stavebných odborníkov, žalovaná jej\numožnila dať si vyhotoviť znalecký posudok, žalobkyňa nežiadala vykonať sondy do nehnuteľností.\nZnalec v oboch znaleckých posudkoch (predložený žalobkyňou č. XXX/.XXXX zo dňa 24.09.2019 a\npredložený žalovanou č. XXX/.XXXX zo dňa 19.10.2019) jednoznačne konštatoval, že základy sú z\nbetónových pásov bez izolácie (v časti posudku nadzemné podlažie je uvedené - základy sú betónové bez podzemného podlažia a bez izolácie). Z uvedeného vyplýva, že stavba, ktorá pretrvala minimálne od\nroku 1950 základy mala; vzhľadom na jej vek deklarovaný cca 75 rokov nie je možné predpokladať, že\nstavebné postupy pri zakladaní stavieb v päťdesiatich rokoch minulého storočia zodpovedajú súčasným\npoznatkom o spôsobe realizácie stavebných základov. Skutočnosť, že stavba základy mala a že ju bolo\nmožné zrekonštruovať je zjavná aj z toho, že žalobkyňa súdu predložila fotografie zo zrekonštruovanej\nstavby, ktorú žalobkyňa užíva na bývanie. V tomto smere na základe vykonaného dokazovania dospel k\nzáveru, že existenciu tejto vady žalobkyňa nepreukázala. Ďalej poukázal na to, že pôvodná inzerovaná\ncena nehnuteľností bola stanovená na sumu 75 000 €; znalec z odboru oceňovania nehnuteľností v\nznaleckých posudkoch určil všeobecnú hodnotu predmetných nehnuteľností (stavieb a pozemkov) ku\ndňu 31.08.2018 na sumu 69 000 €; následne ku dňu 24.10.2019 na sumu 66 000 €. Kúpna cena, na\nktorej sa dohodli sporové strany v kúpnej zmluve zo dňa 08.10.2019 bola 65 000 €. Z uvedeného vyplýva,\nže kúpna cena zodpovedala všeobecnej cene predmetných nehnuteľností určenej znalcom. Dospel k\nzáveru, že za tejto situácie, keď znalec ocenil nehnuteľnosti v časti pripadajúcej na stavbu rodinného\ndomu na sumu 23 824,38 € (resp. 21 293,60 €) sa žalobkyňou požadovaná zľava z kúpnej ceny v sume\n20 000 € javí ako absolútne neprimeraná aj pre prípad, že by žalobkyňa existenciu tejto vady v konaní\npreukázala, čo sa nestalo. O nároku na náhradu trov konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 a § 262 ods.\n2 CSP.\n2. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyňa v zákonom stanovenej lehote odvolanie v zmysle § 365\nods. 1 písm. b), d), f) a h) C.s.p., žiadala napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zmeniť a jej žalobe\nvyhovieť v celom rozsahu a priznať jej voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100\n%. Poukázala na podmienky, ktoré musia byť splnené pre naplnenie pojmových znakov tzv. skrytých\nvád, vyplývajúce z § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka a v tejto súvislosti poukázala aj na uznesenie\nNajvyššieho súdu SR sp. zn. 5 Cdo 269/2008 zo dňa 29. apríla 2010. Súhlasila s tvrdením súdu, že\nexistencia plesní na vnútorných stenách izieb existovala v čase kúpy, avšak namietala, že súd pozabudol\nna to, že existencia plesní nebola zrejmá pri obhliadke domu žalobkyňou, nakoľko steny boli natreté\nfarbou, čo spôsobilo dočasnú neviditeľnosť plesní. To, že sú všetky steny domu napadnuté plesňami\nvyšlo najavo až po prevzatí domu žalobkyňou a následnom vykúrený jednotlivých miestností domu.\nUvedenú skutočnosť možno preukázať porovnaním fotografii v inzeráte realitnej kancelárie, na ktorých\nžiadne plesne nevidieť, s fotografiami predloženými žalobkyňou, z ktorých jasne vyplýva existencia\nplesní na stenách. Súd prvej inštancie správne vyhodnotil, že z fotografií interiéru domu sú zjavné\nplesne na stenách, avšak išlo o fotografie, ktoré boli vyhotovené až po prevzatí domu žalobkyňou.\nVzhľadom na uvedené súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam;\nnavyše jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci a to vyhodnotenia, že sa\nnejedná o skryté vady. Na skutočnosti, že sa jedná o skryté vady nemení nič skutočnosť, že bola na\nobhliadke opakovane, nakoľko steny domu boli účelovo natreté farbou tak, aby žiadne plesne vidieť\nnebolo. V súvislosti so skrytou vadou domu, spočívajúcou v neexistencii pevných základov stavby domu,\nnamietala, že súd nebral do úvahy skutočnosť, že znalec nerobil žiadne sondy za účelom zistenia,\nči stavba domu má nejaké pevné základy; vykonal len obhliadku domu a v znaleckých posudkoch\nskonštatoval, že základy sú z betónových pásov bez izolácie, ale nenapísal, ako prišiel na to, že základy\ndomu sú z betónových pásov. Z fotografií exteriéru domu (najmä dôkazu označeného a priloženého k\nžalobe pod názvom Foto exteriér 3) vykonaných po odkopaní vrstvy zeminy na pozemku, na ktorom je\ndom postavený je zjavné, že základy domu nie sú z betónových pásov, ale ide len o tehly ukladané na\nhlinu bez pevného betónového podkladu. Navyše znalecké posudky uvedené v odôvodnení rozsudku\nsú znaleckými posudkami vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, ktoré bežne slúžia\n\nako príloha k žiadosti o úver od banky; nejedná sa o znalecké posudky z odvetví Statika stavieb,\nStavebná fyzika, Stavebný materiál alebo Stavebné konštrukcie a preto konštatovanie znalca ohľadom\nexistencie základov z betónových pásov nemožno považovať za smerodajné pre určenie, či stavba domu\nmala alebo nemala pevné základy. Považovala za neakceptovateľné odôvodnenie rozhodnutia súdom,\nzaložené na úvahe, že stavba, ktorá pretrvala minimálne od roku 1950 základy mala. Namietala, že aj\nvzhľadom na obsah znaleckého posudku nemala dôvod predpokladať, že by dom mohol byť postavený\nbez pevných základov a napriek veku stavby domu oprávnene očakávala, že dom bude stáť na pevných\nzákladoch. Skutočnosť, že dom nemá pevné základy zistila až po prevzatí domu, nemohla ju zistiť\npri bežnej obhliadke domu, nakoľko jej súčasťou nie je odstránenie betónu a odkopanie zeminy na\npozemku, čo potvrdila aj svedkyňa realitná maklérka H. F. vo výpovedi na pojednávaní dňa 25.05.2022.\nIrelevantné je preto, že si na obhliadku prizvala stavebných odborníkov, keďže bez vykonania zásahu do\npozemku nemajú stavební odborníci ako zistiť, že stavba domu nemá pevné základy. Ďalej uviedla, že\nsi je vedomá toho, že stavebné postupy pri zakladaní stavieb v päťdesiatych rokoch minulého storočia\nnezodpovedali súčasným poznatkom o spôsobe realizácie stavebných základov, to ale neznamená,\nže sa stavby mohli stavať bez pevných základov. Je možné, že náležitosti schvaľovania výstavby\nstavieb a ich kolaudácie neboli natoľko dôkladné ako v súčasnosti a preto sa mohlo stať, že príslušný\núrad neskúmal, či dom má pevné základy, to ale neznamená, že stavba domu mala pevné základy.\nPovažovala za nesprávne a nelogické konštatovanie súdu, že skutočnosť, že stavba základy mala a\nže ju bolo možné zrekonštruovať je zjavná aj z toho, že súdu predložila fotografie zrekonštruovanej\nstavby, ktorú užíva na bývanie. Z predložených fotografií vyplýva, že sa jej po vynaložení vysokých\nnákladov podarilo dom zrekonštruovať, ale nie je z nich zjavné, že dom mal pevné základy. Nevyhnutné\nje rozlišovať, či bolo možné dom zrekonštruovať a či dom mal pevné základy. Zdôraznila, že práve\nrekonštrukčné práce spočívajúce aj vo vybudovaní injektovaných základov a hydroizolácie základov\ninjektážou zásadne prispievajú k tomu, že dom stojí a predlžuje jeho životnosť. Predložené fotografie len\npotvrdzujú jej zámer ponechať si dom, ktorý prezentovala od začiatku. Vzhľadom na uvedené súd dospel\nna základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a jeho rozhodnutie vychádza z\nnesprávneho právneho posúdenia veci a to vyhodnotenia, že sa nejedná o skryté vady. S poukazom na\n§ 220 ods. 2 C.s.p. namietala nedostatky odôvodnenia napadnutého rozhodnutia z dôvodu, že súd prvej\ninštancie sa nedostatočne zaoberal ňou predloženými dôkazmi a z odôvodnenia nie je zrejme ako sa\ns nimi vysporiadal; absentujú úvahy súdu o vierohodnosti dôkazov a o tom, aké zistenia z nich vyvodil;\nnezaoberal sa ďalšou skrytou vadou, a to zhnitými drevenými trámami vodorovnej stropnej konštrukcie,\nktorú preukázala fotodokumentáciou v rámci vyjadrenia zo dňa 07.06.2021. Podľa jej názoru súd vykonal\nvýber dôkazov smerujúci k jednostranným záverom bez prihliadnutia na jej dôkazy; nevysporiadal sa\nso všetkými relevantnými skutočnosťami, svoje rozhodnutie neodôvodnil riadne a presvedčivo a týmto\nnesprávnym procesným postupom jej znemožnil, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej\nmiere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. K právnemu posúdeniu veci súdom uviedla, že\nz odôvodnenia rozsudku nie je zrejmé, o akú právnu normu súd oprel svoje rozhodnutie, nezaoberal sa\njednotlivými pojmovými znakmi skrytých vád a splnením podmienok na ich naplnenie, svoje rozhodnutie\nzaložil na základe svojich úvah bez toho, aby sa detailne zaoberal právnou stránkou veci. S prihliadnutím\nna úvahy súdu si nevie predstaviť aké dôkazy by musela predložiť, aby mal súd za preukázané, že sa\njedná o skryté vady a podľa jej názoru nemožno od kupujúceho vyžadovať takú vysokú mieru ostražitosti,\naby si preveroval, či stavba rodinného domu, ktorý stojí 75 rokov, má pevné základy. Oprávnene preto\nočakávala, že dom bude mať pevné základy. K výške zľavy uviedla, že berúc do úvahy len hodnotu domu\nstanovenú v znaleckom posudku, sa táto môže zdať neprimeraná, ale potrebné vziať do úvahy aj iné\nskutočnosti ako napr. povaha vady, cena potrebných opráv, zníženie funkčných vlastností a životnosti\ndomu, nepredajnosť pozemkov a domu. Poukázala na predložené predbežné vyčíslenie nákladov na\nstavebné a technické práce a uviedla, že sa museli vynaložiť aj ďalšie v tom čase nepredpokladané\nnáklady, napr. na výmenu trámov, na kompletnú výmenu podláh a pod. Vzhľadom na jej vedomosť o\nexistencii skrytých vád, bude musieť v prípade budúceho predaja domu a pozemkov upozorniť budúceho\nkupujúceho na ich existenciu, čo môže spôsobiť nepredajnosť nehnuteľnosti alebo dôvod na zníženie\nkúpnej ceny. Vzhľadom na túto skutočnosť, ako aj povahu a závažnosť vád, výšku nákladov potrebných\nna odstránenie skrytých vád, zníženie životnosti domu z dôvodu existencie skrytých vád, považuje\npožadovanú zľavu za primeranú.\n3. Žalovaná vo svojom vyjadrení k odvolaniu žalobkyne navrhla napadnutý rozsudok súdu prvej\ninštancie ako vecne správny potvrdiť a priznať jej náhradu trov odvolacieho konania. Podľa jej názoru\nprvoinštančný súd po ustálení skutkového stavu podloženého vykonanými dôkazmi a ich vyhodnotením\ndospel k správnym skutkovým zisteniam, následne skutkový stav správne posúdil, pričom v odôvodnení\n\nrozsudku uviedol, ktoré skutočnosti mal za preukázané a ktoré nie. Jeho rozhodnutie vychádza zo\nsprávneho právneho posúdenia veci a aplikácii príslušných právnych noriem. V celom rozsahu sa\nstotožnila s vyhodnotením dôkazov a odôvodnením rozhodnutia súdu pri posudzovaní skrytej vady\ntýkajúcej sa plesní. Zdôraznila, že tvrdenie žalobkyne, že súd pri hodnotení vychádzal z fotografií\nvyhotovených až po prevzatí domu žalobkyňou je nepravdivé, nakoľko žalovaná predložila ako dôkaz\nfotografie z inzerátu zverejneného pred kúpou domu žalobkyňou. Tvrdenie žalobkyne o zamaľovaných\nstenách za účelom zamlčania vlhkosti nehnuteľnosti a plesniach je nepravdivé a účelové. Toto tvrdenie\nžalobkyňa v konaní nijako nepreukázala. S poukazom na bod 36 odôvodnenia rozsudku; v ktorom\nsúd uviedol, že na základe vykonaného dokazovania žalobkyňa nepreukázala existenciu skrytej vady pevných základov; uviedla, že znalec pri vyhotovovaní znaleckého posudku vychádzal zo všeobecných\npoznatkov týkajúcich sa stavieb z obdobia, kedy bol dom postavený a ak mala žalobkyňa vymienenú\nakúkoľvek vlastnosť nehnuteľnosti, ktorej existencia by ovplyvnila uzatvorenie kúpnej zmluvy, mala si ju\nosobitne vymieniť v kúpnej zmluve.\n4. Žalobkyňa vo svojom vyjadrení k vyjadreniu žalovanej sa pridržala všetkých svojich vyjadrení\nuvedených v jej odvolaní. Opätovne tvrdila, že plesne sú zjavné až z fotografií vyhotovených po prevzatí\nrodinného domu. K námietkam týkajúcim sa neexistencie pevných základov uviedla, že existencia\npevných základov nie je vlastnosťou, ktorú by si mala ako kupujúca vymieňovať v kúpnej zmluve; ide\no kľúčovú vlastnosť každej stavby vrátane domu. Išlo o skrytú vadu, ktorú mal dom v čase predaja a\nna ktorú ju mala žalovaná upozorniť pred uzavretím kúpnej zmluvy; jej existenciu nebolo možné zistiť\nbežnou obhliadkou a ani zo znaleckého posudku na zistenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, keďže\ntento neslúžil na preverenie statiky domu.\n5. Žalovaná vo svojom vyjadrení k vyjadreniu žalobkyne zotrvala na svojej argumentácii uvedenej v\npredchádzajúcom vyjadrení.\n6. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v celom rozsahu a v medziach\nuplatnených odvolacích dôvodov, ktorými je viazaný (§ 380 ods. 1 C.s.p.), bez nariadenia odvolacieho\npojednávania (§ 385 ods. 1 C.s.p. a contrario v spojení s § 219 ods. 3 C.s.p.) a viazaný skutkovým\nstavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie (§ 383 C.s.p.) dospel k záveru, že odvolanie žalobkyne nie\nje dôvodné.\n7. Súd prvej inštancie v prejednávanej veci vykonal dokazovanie v dostatočnom rozsahu, v medziach\ndôkazných návrhov sporových strán, na zistenie skutočností relevantných pre posúdenie dôvodnosti\nžaloby; ktorou sa žalobkyňa domáhala proti žalovanej zaplatenia sumy 20 000 € s príslušenstvom\ntitulom zľavy z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Vykonané dôkazy vyhodnotil v súlade so zásadou voľného\nhodnotenia dôkazov (čl. 15 C.s.p. spojení s § 191 C.s.p.) a jeho skutkové zistenia majú oporu\nvo vykonanom dokazovaní, keď vzal do úvahy všetky rozhodujúce skutočnosti, ktoré z vykonaných\ndôkazov, z prednesov sporových strán a z obsahu spisu vyplynuli najavo. Vec posúdil správne po právnej\nstránke, keď na zistený skutkový stav aplikoval príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré\naj správne vyložil, a dospel k správnym záverom, že vytknutá vada - existencia plesní na vnútorných\nstenách izieb nebola skrytou vadou, existenciu vady - neexistencia pevných základov stavby rodinného\ndomu žalobkyňa nepreukázala a že žalobkyňou požadovaná zľava z kúpnej ceny sume 20 000 €\nje absolútne neprimeraná aj pre prípad, žeby žalobkyňa existenciu tejto vady v konaní preukázala.\nSvoje zistenia a závery, pre ktoré žalobe nevyhovel, aj náležite odôvodnil v súlade s požiadavkami\nvyplývajúcimi z ustanovenia § 220 ods. 2 C.s.p., keď s poukazom na zodpovedajúcu právnu úpravu\nuviedol dostatočné a relevantné dôvody, na ktorých založil svoje rozhodnutie po skutkovej aj právnej\nstránke a jeho odôvodnenie je dostatočným podkladom pre uskutočnenie prieskumu v odvolacom konaní\nz hľadiska správnosti zaujatých záverov. Proti týmto záverom súdu prvej inštancie mohla žalobkyňa\nnáležite skutkovo a právne argumentovať, a preto v tejto súvislosti bolo zachované jej základné právo na\nspravodlivý súdny proces a nebola jej odňatá možnosť konať pred súdom. Odôvodnenie rozsudku súdu\nprvej inštancie preto nemožno považovať za svojvoľné, či zjavne neodôvodnené. Za porušenie práva\nna spravodlivý súdny proces nemožno považovať také odôvodnenie rozhodnutia, ktoré nezodpovedá\npredstavám a očakávaniam strán.\n8. Predmetom konania bol žalobkyňou uplatnený nárok proti žalovanej na zaplatenie sumy 20 000 € s\npríslušenstvom titulom zľavy z kúpnej ceny nehnuteľnosti. V konaní medzi stranami nebolo sporné, že\nmedzi žalobkyňou ako kupujúcou a žalovanou ako predávajúcou bola dňa 08.10.2019 uzavretá kúpna\n\nzmluva, predmetom ktorej bol odplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nachádzajúcim\nsa v kat. úz. Č., zapísaným na LV č. XXX ako parc. č. XXX/.X o výmere 311 m2, zastavaná plocha\na nádvorie, parc. č. XXX/.X o výmere 292 m2, záhrada a rodinný dom so súp. č. XXX postavený na\nparc. č. XXX/.X; za dohodnutú kúpnu cenu 65 000 €. Taktiež medzi sporovými stranami nebolo sporné,\nže žalobkyňa si listom zo dňa 13.01.2020 uplatnila u žalovanej zľavu z kúpnej ceny nehnuteľnosti v\nsume 20 000 €, z dôvodu dvoch vád predanej veci, ktorými bola neexistencia pevných základov stavby\nrodinného domu a vnútorné steny napadnuté plesňami. V uvedenom liste žalobkyňa uviedla, že u oboch\nvád ide o vady, ktoré mala stavba už v čase uzavretia kúpnej zmluvy a vyšli najavo až dodatočne po\nprevzatí nehnuteľnosti; ide o skryté vady, ktoré neboli pri bežnej ohliadke v čase predaja poznateľné a\nuvedená výška zľavy reflektuje povahu a rozsah vád stavby, zníženie funkčných a technických vlastností\na potrebu vykonania opráv nevyhnutných na to, aby stavba mohla slúžiť svojmu účelu ako rodinný dom.\n9. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku je zrejmé, že súd prvej inštancie skúmal splnenie podmienok\npre vznik práva žalobkyne ako kupujúcej na zľavu z dojednanej kúpnej ceny nehnuteľnosti podľa § 597\nods. 1 Občianskeho zákonníka, a to či ide o vadu, ktorá existovala v čase kúpy; či ide o vadu, ktorá vyšla\nnajavo dodatočne; a zároveň či ide o vadu, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil.\n10. Žalobkyňa za účelom preukázania existencie vady plesní na vnútorných stenách izieb predložila\nfotografie vyhotovené ňou po prevzatí domu. Žalovaná v konaní tvrdila, že už zo samotného inzerátu,\nktorým bol inzerovaný predaj predmetných nehnuteľností, je zrejmé, že pleseň na stenách domu\nbola viditeľná, nebola zamlčaná, dokonca bola žalobkyni niekoľko krát komunikovaná ako vada. Na\npreukázanie tohto svojho tvrdenia predložila inzerát spolu s fotografiami, ktoré obsahoval ako bol\nuverejnený na stránke RK starbrokers s.r.o. Vykonaným dokazovaním o. i. fotografiami z inzerátu súd\nprvej inštancie správne zistil z fotografií interiéru zjavné znaky vlhkosti stavby a plesní na stenách v\nmiestnosti. Z uvedeného je zrejmé, že plesne na stenách boli viditeľné aj v čase kúpy a viacerých\nobhliadok nehnuteľnosti žalobkyňou a nie je preto pri tejto vade splnená podmienka, že vyšla najavo\naž dodatočne, po prevzatí nehnuteľnosti žalobkyňou ako kupujúcou. Žalobkyňa namietala v odvolaní,\nže súd prvej inštancie opomenul, že išlo o fotografie vyhotovené až po prevzatí domu žalobkyňou; že\nto, že všetky steny boli napadnuté plesňami vyšlo najavo až po prevzatí domu; a že na fotografiách v\ninzeráte realitnej kancelárie plesne nevidieť. S týmito tvrdeniami žalobkyne sa odvolací súd nestotožnil,\nkeď z odôvodnenia rozsudku vyplýva, že existenciu plesní na vnútorných stenách miestnosti súd prvej\ninštancie ustálil z fotografií v inzeráte, predložených žalovanou, pričom aj podľa názoru odvolacieho súdu\nsú plesne viditeľné na vnútorných stenách miestnosti nielen na fotografiách predložených žalobkyňou,\nvyhotovených po prevzatí domu, ale rovnako aj na fotografiách v inzeráte realitnej kancelárie. Žalobkyňa\ntvrdila, že existencia plesní nebola zrejmá pri obhliadke domu, pretože steny boli natreté farbou, čo\nspôsobilo dočasnú neviditeľnosť plesní, avšak toto svoje tvrdenie nepreukázala. Na fotografiách v\ninzeráte realitnej kancelárie nie sú zobrazené steny natreté farbou na miestach, na ktorých sa na\nfotografiách predložených žalobkyňou nachádzajú znaky plesní, ale aj na fotografiách v inzeráte sú\nna týchto miestach viditeľné znaky plesní. Súd prvej inštancie preto dospel k správnym záverom, že\nvytknutá vada - existencia plesní na vnútorných stenách izieb existovala v čase kúpy a zjavne nebola\nskrytou vadou, na ktorú by žalovaná ako predávajúca žalobkyňu ako kupujúcu neupozornila.\n11. Nedôvodne žalobkyňa v odvolaní namietala, že súd prvej inštancie sa vôbec nezaoberal ďalšou\nskrytou vadou a to zhnitými drevenými trámami vodorovnej stropnej konštrukcie, ktorú preukázala\npredloženou fotodokumentáciou. V tejto súvislosti odvolací súd poukazuje na to, že túto vadu si\nžalobkyňa neuplatnila u žalovanej ako predávajúcej listom zo dňa 13.01.2020, teda bez zbytočného\nodkladu a ani podanou žalobou si právo na zľavu z kúpnej ceny voči žalovanej neuplatnila z titulu\nzodpovednosti za túto vadu (§ 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka).\n12. V súvislosti so žalobkyňou vytknutou vadou, spočívajúcou v neexistencii pevných základov stavby\nrodinného domu, žalobkyňa namietala v odvolaní, že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z\nnesprávneho právneho posúdenia veci a to vyhodnotenia, že sa nejedná o skryté vady. Súd prvej\ninštancie však dospel k záveru, že existenciu tejto vady žalobkyňa nepreukázala, s ktorým záverom sa\nodvolací súd stotožnil. Zo znaleckých posudkov znalca Z.. J. J. č. XXX/.XXXX zo dňa 24.09.2019 a č.\nXXX/.XXXX zo dňa 19.10.2019 súd prvej inštancie zistil, že základy sú z betónových pásov bez izolácie;\nv časti posudku nadzemné podlažie je uvedené, že základy sú betónové - objekt bez podzemného\npodlažia bez izolácie. Uvedené konštatovanie znalca a skutočnosť, že stavba pretrváva minimálne od\nroku 1950, nasvedčujú tomu, že predmetná stavba základy mala, pričom správne súd prvej inštancie\n\nv tejto súvislosti poukázal na to, že vzhľadom na vek stavby, stavebné postupy používané v čase\njej výstavby nemusia zodpovedať súčasným poznatkom o spôsobe realizácie stavebných základov.\nŽalobkyňa v konaní tvrdila, že stavba rodinného domu nemá pevné základy, túto skutočnosť zistila\naž po odstránení betónu a odkopaní vrstvy zeminy na pozemku, na ktorom je dom postavený; v\nodvolaní namietala, že znalec nerobil žiadne sondy za účelom zistenia, či stavba má pevné základy,\nvykonal len obhliadku domu a jeho znalecké posudky sú vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty\nnehnuteľnosti, nejedná sa o znalecké posudky z odvetví Statika stavieb, Stavebná fyzika, Stavebný\nmateriál alebo Stavebné konštrukcie a preto konštatovanie znalca nemožno považovať za smerodajné\npre určenie, či stavba domu mala alebo nemala pevné základy. Žalobkyňa však svoje tvrdenie o\nneexistencii pevných základov rodinného domu preukazovala len predloženými fotografiami exteriéru\ndomu vyhotovenými po odkopaní vrstvy zeminy na pozemku, na ktorom je dom postavený, na ktoré\npoukazovala vo svojom odvolaní, a existenciu tejto vytýkanej vady taktiež nepreukázala znaleckým\nposudkom vypracovaným znalcom z odvetví Statika stavieb, Stavebná fyzika, Stavebný materiál alebo\nStavebné konštrukcie, príp. odborným vyjadrením odborne spôsobilej osoby. Podľa názoru odvolacieho\nsúdu len z predložených fotografií exteriéru rodinného domu vyhotovenými po odkopaní vrstvy zeminy\nna pozemku, na ktorom je dom postavený, z ktorých však nie je zrejmé napr. do akej hĺbky bola zemina\nodkopaná a bez posúdenia, či ide o dostatočnú hĺbku pre zistenie, či stavba mala alebo nemala\nzáklady, nemožno aj vzhľadom na pretrvávanie stavby od roku 1950 a konštatovanie znalca v uvedených\nznaleckých posudkoch, považovať za vierohodne preukázanú neexistenciu základov rodinného domu\nzodpovedajúcich požiadavkám na ich zhotovenie v čase zhotovenia stavby predmetného rodinného\ndomu.\n13. Odvolací súd však posúdil rozhodnutie súdu prvej inštancie, ktorým žalobu zamietol, ako správne\nnajmä z toho dôvodu, že žalobkyňou požadovanú zľavu z dohodnutej kúpnej ceny nemožno považovať\nza primeranú, a to ani v prípade preukázania vady neexistencie pevných základov stavby rodinného\ndomu. Zľava z kúpnej ceny je v danom prípade neprimeraná nielen z hľadiska hodnoty rodinného domu\nstanovenej znaleckým posudkom v sume 21 293,60 € ku dňu 24.09.2019, ale aj z hľadiska ďalších\nskutočností, na ktoré poukázala žalobkyňa vo svojom odvolaní, keď zníženie funkčných vlastností a\nživotnosti domu v dôsledku vytknutej vady žalobkyňa v konaní nepreukázala, o týchto ňou tvrdených\nskutočnostiach nepredložila žiadne dôkazy. V súvislosti s povahou vady a cenou potrebných opráv\nje potrebné zohľadniť zároveň, že pôvodná inzerovaná cena nehnuteľností bola stanovená na sumu\n75 000 €, pričom medzi stranami došlo k dohode o kúpnej cene nehnuteľností nižšej, nielen oproti\nsume inzerovanej ale aj sume, ktorou boli ohodnotené nehnuteľnosti v znaleckom posudku, a to práve\nvzhľadom na vek a stav stavby rodinného domu, z ktorého aj na základe bežnej obhliadky bolo zrejmé, že\npokiaľ sa žalobkyňa rozhodne stavbu rodinného domu zachovať, je nutná jej rekonštrukcia a to rozsiahla\na vyžadujúca vysoké náklady. Potrebné je tiež prihliadnuť na skutočnosť, že po vykonanej rekonštrukcii\npredmetný rodinný dom slúži na bývanie žalobkyni s rodinou a teda slúži svojmu účelu. Pokiaľ žalobkyňa\nvo svojom odvolaní poukazovala na to, že v budúcnosti upozornenie prípadného budúceho kupujúceho\nna existenciu skrytých vád môže spôsobiť nepredajnosť nehnuteľností alebo zníženie kúpnej ceny, tieto\nskutočnosti neodôvodňujú zľavu z kúpnej ceny, keďže ide len o úvahy žalobkyne a aj v rámci nich\nje potrebné zohľadniť hodnotu za ktorú žalobkyňa nehnuteľnosti nadobudla; okrem toho ňou uvedené\nskutočnosti môžu byť spôsobené už samotným vekom a s tým súvisiacimi vlastnosťami predmetnej\nstavby rodinného domu, pričom v spojení s pozemkom, na ktorom sa dom nachádza a s priľahlým\npozemkom, sa nejaví ako pravdepodobná nepredajnosť nehnuteľností ako celku.\n14. Vzhľadom na uvedené odvolací súd dospel k záveru, že obsah odvolania žalobkyne nie je spôsobilý\nspochybniť správnosť záverov rozsudku súdu prvej inštancie z hľadiska odvolacích dôvodov výslovne v\nňom uvedených, pričom ani v odvolacom konaní neboli zistené také nové rozhodujúce skutočnosti alebo\ndôkazy, ktoré by mali za následok zmenu skutkového stavu alebo by spochybňovali správnosť právnych\nzáverov, na ktorých súd prvej inštancie založil svoje rozhodnutie.\n15. Z uvedených dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 387 ods. 1 a\n2 CSP ako vecne správny potvrdil.\n16. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 v spojení s § 255 ods.\n1 C.s.p. tak, že žalovaná, ktorá mala úspech v odvolacom konaní, má nárok na náhradu trov odvolacieho\nkonania v celom rozsahu.\n\n17. Toto rozhodnutie bolo prijaté pomerom hlasov 3:0.\nPoučenie:\nProti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.).\nDovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa\nkonanie končí, ak sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, ten, kto v konaní vystupoval\nako strana, nemal procesnú subjektivitu, strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v\nplnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, v tej istej veci sa už\nprv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, rozhodoval vylúčený sudca\nalebo nesprávne obsadený súd, alebo súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby\nuskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý\nproces (§ 420 C.s.p.).\nDovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo\nrozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej\notázky, pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho\nsúdu, ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo je dovolacím súdom\nrozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.).\nDovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti\nuzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 C.s.p.).\nDovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom\nplnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, napadnutý výrok\nodvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje dvojnásobok\nminimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo\npohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen\na) a b). Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania\nžaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 C.s.p.).\nDovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.).\nDovolanie sa podáva v lehote vydané dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu\noprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo opravné uznesenie, lehota\nplynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je podané\nvčas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods.\n1,2 C.s.p.).\nV dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v\nakom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne\n(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).\nDovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa\nmusia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.). Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je dovolateľom\nfyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, dovolateľom právnická\nosoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého\nstupňa, alebo ak je dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto\nzákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou\nna zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo\nodborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické\nvzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 C.s.p.).\nRozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie\ndovolania (§ 430 C.s.p.).", "vazby": {"vyrok_vztahy": [{"sz": "44C/17/2020", "guid": "9326bb83-e663-45bf-847b-c8d63a3261f1:8601874c-e625-4cbb-9bce-4129f5fb2f33", "vztah": "potvrdene"}]}, "cituje": [], "citovane_v": []}