Rozsudok Krajského súdu Bratislava sp. zn. 7Cob/144/2023 z 28. 5. 2025
Citácia: rozsudok Krajského súdu Bratislava z 28. mája 2025, sp. zn. 7Cob/144/2023, ECLI:SK:KSBA:2025:1320209791.2
Krajský súd Bratislava | 7Cob/144/2023 | ECLI:SK:KSBA:2025:1320209791.2 | 2025-05-28 | Rozsudok
Oblasť práva: Obchodné právo – Ostatné
Citované ustanovenia: § 385 ods. 1 CSP, § 387 ods. 1 CSP, § 387 ods. 2 CSP
Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/aceef451-8c8a-42a8-a7b4-35ae93280302
Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2025:1320209791.2

Súd:
Spisová značka:
Identifikačné číslo súdneho spisu:
Dátum vydania rozhodnutia:
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ:
ECLI:

Krajský súd Bratislava
7Cob/144/2023
1320209791
28. 05. 2025
Mgr. Marián Degma
ECLI:SK:KSBA:2025:1320209791.2

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY
Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu Mgr. Mariána Degmu a členiek
senátu JUDr. Valérie Kleinovej, ml. a Mgr. Evy Vallovej, v spore žalobcu: PRAŽSKÝ PUB, s. r. o. v
konkurze, Račianska 1579/88 B, 831 02 Bratislava, IČO: 51 645 483, zastúpený: BAJO LEGAL, s. r. o.,
Landererova 8, 811 09 Bratislava, IČO: 36 860 581, proti žalovanému: CERES SLOVAKIA, spol. s r.o.,
Kominárska 1552/3A, 831 04 Bratislava, IČO: 36 533 823, zastúpený: JUDr. Karol Spišák, advokát so
sídlom Bajkalská 5/C, 831 04 Bratislava, IČO: 30 795 54, o určenie, že nájomný vzťah trvá, o odvolaní
žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislava III č. k. 25Cb/264/2020-272 zo dňa 02.03.2023, takto
rozhodol:
I. Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava III č. k. 25Cb/264/2020-272 zo dňa
02.03.2023 potvrdzuje.
II. Žalovanému priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalobcovi v rozsahu 100 %.
odôvodnenie:
1.1. Okresný súd Bratislava III (poznámka odvolacieho súdu: od 01.06.2023 Mestský súd Bratislava
III, ďalej aj „súd prvej inštancie“) rozsudkom č. k. 25Cb/264/2020-272 zo dňa 02.03.2023 (ďalej aj
„napadnutý rozsudok“) žalobu zamietol. Žalovanému priznal právo na náhradu trov konania v rozsahu
100 %.
1.2. Súd prvej inštancie po právnej stránke posúdil vec podľa ustanovení § 137 zákona č. 160/2015
Civilného sporového poriadku (ďalej aj „CSP“), § 3 ods. 1, 3, § 9 ods. 1, § 9 ods. 1, ods. 2 písm. b)
zákona cˇ. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej aj „zákon č. 116/1990 Zb.“),
§ 39 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej aj „Občiansky zákonník“).
1.3. Vychádzal zo zisteného skutkového stavu, že žalovaný ako prenajímateľ uzatvoril so žalobcom
ako nájomcom dňa 06.05.2018 Zmluvu o nájme nebytových priestorov (ďalej len „Zmluva“) s dobou
nájmu 5 rokov s dvojmesačnou výpovednou lehotou. V čl. III bod 3.2 Zmluvy bolo dohodnuté, že
nárok na nájomné vzniká prenajímateľovi od 01.10.2018. Nájomné bolo dohodnuté v bode 4.1 Zmluvy
vo výške 2.400,- eur mesačne. Podľa bodu 12.1 Zmluvy nájom zaniká: a) písomnou dohodou medzi
prenajímateľom a nájomcom, b) výpoveďou z nájmu. V bode 12.2 Zmluvy sa zmluvne´ strany dohodli,
že ktorákoľvek z nich je oprávnená písomne vypovedať zmluvu bez uvedenia dôvodu s výpovednou
lehotou, ktorá je dvojmesačná a začína plynúť prvým dňom mesiaca po doručení písomnej výpovede
druhej zmluvnej strane.
1.4. Dodatkom k Zmluve zo dňa 25.09.2018 bol posunutý termín splatnosti prvého nájomného na termín
od 01.11.2018, ďalším Dodatkom k Zmluve zo dňa 25.10.2018 bol opäť posunutý termín splatnosti
prvého nájomného, a to na termín odo dňa 01.12.2018. Dodatkom k Zmluve zo dňa 21.12.2018 bol
zmenený bod 3.1 Zmluvy tak, že bol predĺžený nájom na 7 rokov a bol opäť posunutý termín splatnosti
prvého nájomného, a to na termín odo dňa 01.01.2019. Žalovaný písomne dňa 29.07.2019 ukončil
nájomnú zmluvu z dôvodu neuhrádzania nájomného podľa čl. XII. bod 2 Zmluvy ku dňu 30.09.2019.

1.5. Dňa 18.9.2019 žalovaný so žalobcom uzatvorili Ukončenie nájomnej zmluvy - Dohodu, kde sa v čl.
I bod 1.3. dohodli, že pokiaľ žalobca uhradí žalovanému dlžné nájomné vo výške 5.220,- eur, žalovaný
posunie termín ukončenia Zmluvy ku dňu 30.10.2019 a pôvodný termín ukončenia Zmluvy, t.j. 30.9.2019
sa stane neplatným. Následne dňa 06.12.2019 žalovaný podpísal so žalobcom Upustenie od ukončenia
nájomnej zmluvy - Dohodu č. 2; podľa čl. I. bod 1.3 v prípade, ak žalobca uhradí dlžné nájomné vo
výške 24.750,- eur, dôjde k zrušeniu ukončenia nájomnej zmluvy zo dňa 29.07.2019 a Zmluva zostane
naďalej v platnosti.
1.6. Dňa 25.06.2020 žalovaný písomne vypovedal Zmluvu podľa čl. XII bod 12.1 písm. b) a bod 12.2
Zmluvy bez udania dôvodov, s tým, že Zmluva skončí uplynutím dvojmesačnej výpovednej doby, t.
j. dňa 31.8.2020. V bode 7) výpovede bol žalobca vyzvaný na úhradu dlžného nájomného, vrátane
energií, za obdobie odo dňa 01.02.2020 do 30.06.2020 v sume 28.960,- eur do 5 kalendárnych dní odo
dňa doručenia výzvy. Žalobca bol upozornený, že na ukončenie Zmluvy sa nevzťahuje § 3b zákona č.
62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej
ľudskej choroby COVID 19 a v justícií, ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony, na základe ktorého
prenajímateľ nemôže do 31.12.2020 jednostranne ukončiť nájom nebytového priestoru pre omeškanie
nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojených s nájmom splatného v
období od 01.04.2020 do 30.06.2020.
1.7. Súd prvej inštancie bol toho názoru, že žalobca uniesol dôkazné bremeno a preukázal naliehavosť
právneho záujmu na požadovanom určení, bez ktorého by aj naďalej trval stav právnej neistoty ohľadom
toho, či nastali účinky výpovede zo dňa 25.06.2020, doručenej žalobcovi dňa 03.08.2020.
1.8. Žalovaný ako prenajímateľ dňa 25.06.2020 písomne vypovedal Zmluvu v súlade s čl. XII bod 12.1
písm. b) v spojení s bodom 12.2 Zmluvy, podľa ktorých nájom predmetu nájmu podľa Zmluvy zaniká
výpoveďou z nájmu; ktorákoľvek zo zmluvných strán, a teda aj prenajímateľ, je oprávnená písomne
zmluvu vypovedať bez uvedenia dôvodu s dvojmesacˇnou vy´povednou lehotou, ktorá začne plynúť
prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení písomnej výpovedi druhej zmluvnej strane. Výpoveď
bola žalovanému doručená dňa 03.08.2020, táto skutočnosť podľa súdu prvej inštancie sporná nie je,
sám žalobca tento dátum ako dátum doručenia výpovede uviedol priamo v žalobe; výpovedná lehota tak
uplynula 31.10.2020. Žalovaný ako prenajímateľ Zmluvu vypovedal v súlade so zmluvným dojednaním
bez uvedenia dôvodu, pričom súd prvej inštancie konštatoval, že priamo v bode 7) Výpovede poukázal
žalovaný na neuhradené nájomné, vrátane energií, za obdobie odo dňa 01.02.2020 do 30.06.2020 v
sume 28.960,- eur, čo podľa súdu prvej inštancie jednoznačne evokuje, že práve dlh na nájomnom bol
dôvodom ukončenia nájomného vzťahu. To, že žalovaný Zmluvu písomne vypovedal a výpoveď doručil
žalobcovi, sporné nebolo; súd prvej inštancie tak posudzoval, či je možné nájomný vzťah, dohodnutý
na dobu určitú, vypovedať aj na základe iných, ako v § 9 ods. 2 zákone č. 116/1990 Zb. uvedených
dôvodov a teda, či výpoveď Zmluvy je platná, alebo či je absolútne neplatným právnym úkonom podľa
§ 39 Občianskeho zákonníka.
1.9. Súd prvej inštancie uviedol, že v súčasnosti vzhľadom na platnú právnu úpravu nie sú jednotné
právne názory na to, či je možné vypovedať nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzatvorenú na dobu
určitú aj z iných ako zákonných dôvodov uvedených v § 9 zákona č. 116/1990 Zb. Na jednej strane
prevláda názor, že nájom nebytových priestorov, dojednaný na dobu určitú, možno vypovedať iba z
dôvodov taxatívne vymedzených a od tejto kogentnej úpravy sa nemožno ani zmluvne odchýliť, uvedený
názor je prezentovaný napr. v rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 13.10.2010 sp.
zn. 2Obdo/10/2010, na druhej strane v rozhodovacej praxi súdov, a to predovšetkým českých, prevláda
názor, že nájomnú zmluvu uzatvorenú na dobu určitú možno vypovedať aj z dôvodov dohodnutých
medzi zmluvnými stranami v samotnej nájomnej zmluve, rešpektujúc ich zmluvnú voľnosť, a to napr.
v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 25.02.2003 sp. zn. 28Cdo 2485/2005 alebo
v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 26Cdo 4575/2009, podľa ktorého účastníci
právneho vzťahu nájmu nebytových priestorov dojednaného na dobu určitú si môžu dohodnúť aj iné
výpovedné dôvody, než aké sú vymenované v § 9 ods. 2 a 3 zákona č. 116/1990 Sb. V prípade absencie
takejto dohody môže prenajímateľ vypovedať nájom nebytových priestorov pred uplynutím dojednanej
doby výlučne z dôvodov uvedených v § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Sb. Súd prvej inštancie konštatoval,
že Najvyšší súd Českej republiky tak vo svojom rozhodnutí jednoznačne potvrdil, že zmluvná úprava má
prednosť pred zákonnou. Judikatúru Českej republiky možno použiť aj pre riešenie skutkovo obdobných
prípadov na území Slovenskej republiky, nakoľko v čase jej prijatia bola právna úprava na území
oboch štátov rovnaká. Súd prvej inštancie sa priklonil k názoru, že ustanovenia zákona č. 116/1990
Zb. nemožno považovať za také ustanovenia, od ktorých sa účastníci zmluvy nemôžu odchýliť, v tejto
súvislosti poukázal na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 29.04.2014, sp. zn.
3Obdo/25/2013, ktorý vyslovil právny názor, že pokiaľ si zmluvné strany nedohodli výpovedný dôvod

v zmluve o nájme nebytových priestorov uzatvorenej na dobu neurčitú, podľa ktorého dal prenajímateľ
nájomcovi výpoveď, je takáto výpoveď neplatná. A contrario teda podľa súdu prvej inštancie platí, že
výpoveď daná podľa výpovedného dôvodu dohodnutého v zmluve, je platná. Uviedol, že skončenie
nájmu uzatvoreného na dobu určitú podmieňuje zákon výlučne uplynutím doby nájmu, okrem prípadu,
ak sa zmluvné strany dohodnú inak, dohoda zmluvných strán má pred zákonnou úpravou skončenia
nájmu prednosť. Súd prvej inštancie poukázal na zásady súkromného práva, medzi ktoré patrí zásada
zmluvnej voľnosti strán a tiež zásada pacta sunt servanda, t.j. že zmluvy sa majú dodržiavať. Ústavný
súd Slovenskej republiky v náleze zo dňa 28.03.2012, sp. zn. III.ÚS 48/2012 skonštatoval, že zmluvná
voľnosť je právny princíp umožňujúci zmluvným stranám upraviť si vzájomné pomery tak, aby to čo
najlepšie vyhovovalo ich potrebám a záujmom. Právo v tejto sfére plní iba korekčnú a preventívnu funkciu
voči takej zmluvnej úprave vo vzájomných vzťahoch súkromno-právnych subjektov, ktorá by s ohľadom
na všeobecne akceptované morálne, mravné i etické hodnoty spoločnosti nespravodlivo zvýhodnila,
resp. znevýhodnila niektorého z kontrahentov.
1.10. Vychádzajúc z okolností daného prípadu podľa súdu prvej inštancie nemožno konštatovať, že pri
rešpektovaní zmluvnej voľnosti strán sporu by došlo k znevýhodneniu žalobcu ako nájomcu, nakoľko
žalobca si neplnil riadne svoje povinnosti z uzatvorenej Zmluvy už od jej uzatvorenia, neplatil zmluvne
dohodnuté nájomné, čo aj bolo zrejme dôvodom na výpoveď, nakoľko túto skutočnosť sám žalovaný
v bode 7) výpovede zo dňa 25.06.2020 spomenul, hoci aj výpoveď odôvodnil poukazom na čl. XII bod
2.2, ktorý umožnil ktorejkoľvek zo zmluvných strán Zmluvu vypovedať bez uvedenia dôvodu. Z listinných
dôkazov v spise založených mal súd prvej inštancie za preukázané, že žalovanému vychádzal žalobca v
ústrety už od počiatku trvania nájomného vzťahu, kedy trikrát dodatkom k Zmluve posunul termín vzniku
nároku na nájomné; prvýkrát ukončil nájomnú zmluvu jednostrannou výpoveďou zo dňa 29.07.2019 ku
dňu 30.09.2019 z dôvodu dlhodobého neplatenia nájmu riadne a včas, pričom následne na základe
Dohody zo dňa 18.09.2019 posunul termín ukončenia nájomnej zmluvy ku dňu 30.10.2019 a Dohodou
č. 2 zo dňa 06.12.2019 upustil od ukončenia nájomnej zmluvy. Uvedené právne úkony podľa súdu prvej
inštancie preukazujú skutočnosť, že už od počiatku nájomného vzťahu si žalobca riadne neplnil svoje
zmluvné povinnosti, napriek tomu mu žalovaný umožňoval opakovane v náhradných termínoch svoje
záväzky uhradiť a tým oddialiť, resp. zrušiť skončenie nájomného vzťahu. Napriek uvedenému žalobca
v porušovaní zmluvy pokračoval a nájomné riadne neplatil, podľa vyjadrenia žalovaného jeho dlh z titulu
neuhradeného nájomného, vrátane energií, predstavoval za obdobie odo dňa 01.02.2020 do 31.10.2021
sumu 52.128,- eur, čo žalobca výslovne nepoprel, keď len skonštatoval, že nemá vedomosť o tom,
či má v súčasnosti nejaké neuhradené záväzky voči žalovanému. Vzhľadom na vyššie uvedené súd
prvej inštancie žalobu ako nedôvodnú zamietol, nakoľko žalovaný postupoval pri výpovedi v súlade so
Zmluvou, výpoveď nie je v rozpore so zákonom, je platná, v dôsledku čoho nájomný pomer skončil
uplynutím výpovednej lehoty dňom 31.10.2020.
1.11. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd prvej inštancie podľa ustanovenia § 255 ods. 1
CSP a žalovanému priznal nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu 100 %.
2. Proti tomuto rozsudku súdu prvej inštancie podal v zákonnej lehote odvolanie žalobca, nestotožňujúc
sa s jeho záverom a žiadal napadnutý rozsudok zmeniť a určiť, že nájomný vzťah založený zmluvou
o nájme nebytových priestorov, uzavretou dňa 06.06.2018 medzi žalobcom a žalovaným, naďalej trvá.
Žiadal priznať nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. Mal za to, že súd prvej inštancie dospel
na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365 ods. 1 písm. f/ CSP) a
rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (365 ods. 1 písm.
h/ CSP).
2.1. Podľa názoru žalobcu súd prvej inštancie nesprávne právne posúdil otázku možnosti dania
výpovede zo zmluvy o nájme nebytových priestorov, nakoľko mal za to, že podľa § 9 ods. 2 zákona
č. 116/1990 Zb. je možné zmluvu o nájme nebytových priestorov dojednanú na dobu určitú vypovedať
len z dôvodov taxatívne vymedzených zákonnom, keďže ide o kogentné ustanovenia. Dôvod výpovede
nie je možné dodatočne ani meniť. Kogentnosť ustanovenia vyplýva z toho, že výpočet dôvodov je
taxatívny a z účelu uzavretia zmluvy na dobu určitú. Účelom doby určitej je využívať priestor na
nájom po dohodnutú dobu, zariadiť si stratégiu podnikania, čo súvisí aj so zariadením priestoru, čo
je pre podnikanie finančne náročná záležitosť. Namietal, že v spore išlo o využívanie priestoru na
reštauračné účely. Poukázal na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 13.10.2010,
sp. zn. 2Obdo/10/2010, podľa ktorého nájom nebytových priestorov dojednaný na dobu určitú možno
vypovedať iba z dôvodov taxatívne vymedzených a od tejto kogentnej úpravy sa nemožno ani zmluvne
odchýliť. Súd prvej inštancie sa podľa neho odchýlil od judikatúry, ako aj doktríny civilného práva, avšak
neuviedol žiadne relevantné dôvody svedčiace pre odklon od judikatúry, či doktríny.

2.2. Poukázal na to, že keďže žalovaný vypovedal zmluvu o nájme bez uvedenia dôvodu podľa článku
XII bod 12.2. Zmluvy, ide o neplatnú výpoveď, pretože aj zmluvné dojednanie pojednávajúce o možnosti
vypovedať zmluvu je absolútne neplatné podľa § 39 Občianskeho zákonníka, nakoľko je v rozpore s
kogentným ustanovením § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.
2.3. Namietal, že súd prvej inštancie si zjavne nesprávne vyložil český judikát, na ktorý odkázal pri
argumentácii (rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 3Obdo/25/2013), podľa ktorého:
„ ... pokiaľ si zmluvné strany nedohodli výpovedný dôvod v zmluve o nájme nebytových priestorov
uzatvorenej na dobu neurčitú, podľa ktorého dal prenajímateľ nájomcovi výpoveď, je takáto výpoveď
neplatná. A contrario teda platí, že výpoveď daná podľa výpovedného dôvodu je platná.“ Uvedený judikát
však podľa žalobcu vôbec nerieši otázku platnosti výpovede pri zmluvách uzavretých na dobu určitú, a
preto je v spore nepoužiteľný.
2.4. Považoval za bezpredmetné konštatovanie súdu prvej inštancie, že žalobca si neplnil svoje
povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o nájme riadne a včas, uvádzajúc, že aj táto skutočnosť bola zrejme
dôvodom na výpoveď zo strany prenajímateľa, nakoľko žalovaný nevypovedal zmluvu z dôvodu, že si
žalobca neplnil svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy riadne a včas, ba práve naopak, žiaden dôvod
neuviedol.
3. Žalovaný vo vyjadrení k odvolaniu žalobcu navrhol napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť a
priznať mu nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %. Odvolanie žalobcu považoval v
celom rozsahu za nedôvodné a napadnutý rozsudok za správny tak po skutkovej, ako aj právnej stránke.
3.1. V namietanom cit. rozhodnutí Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej aj „najvyšší súd“) sp.
zn. 2Obdo/10/2010 riešil najvyšší súd kogentnosť vo vzťahu k tomu ktorému výpovednému dôvodu
uplatnenému z dôvodu neplatenia nájomného podľa zákona (keďže v zmluve nemali dojednané iné
spôsoby ukončenia zmluvy), pričom vyhodnotil, že dotknuté ustanovenia zákona kogentne neustanovuje
vymedzenie časového obdobia neplatenia nájomného ako zákonnej náležitosti tohto výpovedného
dôvodu. Žalovaný poukazoval na to, že najvyšší súd v cit. rozhodnutí taktiež primárne riešil otázku,
ako majú zmluvné strany v zmluve o nájme nebytového priestoru uzatvorenej na dobu určitú upravené
skončenie nájmu, pričom uviedol: „Teda aj nájomná zmluva, pokiaľ ide o skončenie nájmu, odkazuje
na ustanovenie § 9 ods. 1, 2 a 3, § 12 a § 13 zákona č. 116/1990 Zb.“ Žalovaný mal preto za to, že v
predmetnej veci žalobca ani nepreukázal naliehavý právny záujem na určení, či tu právo je alebo nie je
tak, ako to vyžaduje § 137 písm. c) CSP, keďže sám si od počiatku neplnil svoje povinnosti, a to nielen
voči žalovanému od počiatku vzniku ich nájomného vzťahu, ale aj voči svojim ďalším veriteľom. Súd prvej
inštancie sa v bode 26. odôvodnenia napadnutého rozsudku náležite vysporiadal s ustálenou judikatúrou
slovenských aj českých súdov a svoje rozhodnutie tak náležite zdôvodnil a podporil svoj názor práve
judikatúrou, pričom žalovaný zdôrazňuje, že len súdy vykladajú právo, a teda právne predpisy. Potom
názor žalobcu, že sa súd prvej inštancie odklonil od judikatúry a doktríny civilného práva, nemôže obstáť.
3.2. Žalovaný poukázal na to, že žalobca v bode 11. odvolania uviedol: „Súd prvej inštancie zjavne
nesprávne vyložil český judikát, na ktorý odkázal pri argumentácii, rozsudok Najvyššieho súdu Českej
republiky sp. zn. 3Obdo 25/2013). Je však podľa neho potrebné opraviť žalobcu v tom smere, že
nejde o český judikát, ale o judikát slovenský a súd prvej inštancie zrejme nedopatrením uviedol, že v
prejednávanom prípade išlo o zmluvu na dobu „neurčitú“ (bod 26. odôvodnenia napadnutého rozsudku,
str. 15), pretože v dotknutom rozsudku najvyššieho súdu zo dňa 29.04.2014, sp zn. 3Obdo/25/2013
uviedol: „V spornom prípade však ide o zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu určitú uzatvorenú
podľa zákona č. 116/1990 Zb., v ktorej si zmluvné strany spôsob skončenia nájmu jednoznačne
dohodli...... Keďže zmluvné strany si takýto výpovedný dôvod v článku skončenie nájmu zmluvy uzavretej
podľa zákona č. 116/1990 Zb. nedohodli, konajúce súdy rozhodli v súlade so zákonom, keď výpoveď
nájomcu zo zmluvy uzavretej na dobu určitú určili za neplatný právny úkon.“ Predmetný slovenský
judikát je teda plne aplikovateľný na predmetný prípad, nakoľko taktiež súdy posudzovali zmluvu o nájme
nebytových priestorov uzatvorenú na dobu určitú, teda nie na dobu neurčitú, a pri rozhodovaní vychádzali
z toho, či a aké výpovedné dôvody si zmluvné strany v zmluve dojednali, a keďže v dotknutom prípade
(sp. zn. 3Obdo/25/2013) bola daná výpoveď z dôvodu, ktorý si zmluvné strany v zmluve nedohodli, súdy
tak určili výpoveď za neplatnú.
3.3. Nesporná skutočnosť, že žalobca si od počiatku neplnil svoje povinnosti zo zmluvy a neplatil
nájomné ani poplatky za užívanie predmetu nájmu, nemohla byť v žiadnom prípade podľa žalovaného
irelevantná a súd prvej inštancie ju správne vyhodnotil v neprospech žalobcu, pretože je to práve
žalobca, ktorý preukázateľne neplatením nájomného a poplatkov za užívanie predmetu nájmu
nedodržiaval svoje povinnosti vyplývajúce z nájomného vzťahu (a to od počiatku uzatvorenia zmluvy o
nájme), čím porušil jednu zo základných zásad súkromného práva, a to zmluvy treba dodržiavať (pacta

sunt servanda) a v dôsledku takéhoto konania žalobcu žalovaný eviduje voči žalobcovi pohľadávku
v nemalej sume, žalobca nevyprataním priestorov po ukončení zmluvy o nájme bránil žalovanému v
prenajatí priestorov tretej osobe, čím práve žalobca spôsobil žalovanému škodu v podobe ušlého zisku,
ktorý by žalovaný dosiahol z prenájmu nebytových priestorov platobne disciplinovanému nájomcovi.
4. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací podľa § 34 CSP, viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania
(§ 379, § 380 ods. 1 CSP) prejednal vec bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP),
vychádzajúc zo skutkového stavu zisteného súdom prvej inštancie, ktorý nepovažoval za potrebné
doplniť, ani znovu zopakovať a vo veci rozhodol postupom podľa § 387 ods. 1 v spojení s § 219 ods. 3
CSP verejným vyhlásením rozsudku, keď dospel k záveru, že odvolanie žalobcu nie je dôvodné.
5. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku vecne
správne.
6. Podľa § 387 ods. 2 CSP ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.
7. V spore sa žalobca domáhal určenia, že nájomný vzťah založený Zmluvou o nájme nebytových
priestorov uzavretou dňa 06.06.2018 medzi žalobcom a žalovaným naďalej trvá. Sporným bolo, či
výpoveď Zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktorou žalovaný podľa čl. XII bod 12.1 písm. b) a bod
12.2 vypovedal Zmluvu o nájme bez uvedenia dôvodu, a ktorá bola dňa 3.8.2020 doručená žalobcovi,
je platná.
8. K žalobcom uplatnenému odvolaciemu dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. f) CSP, t.j. že súd prvej
inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, odvolací súd
konštatuje, že citovaný odvolací dôvod je v súdnej praxi vykladaný tak, že musí ísť o také skutkové
zistenia, na základe ktorých súd prvej inštancie vec posúdil po právnej stránke a ktoré nemajú
v podstatnej časti oporu vo vykonanom dokazovaní. Skutkové zistenia nezodpovedajú vykonaným
dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nie je v súlade s § 191 CSP, a to vzhľadom na to, že súd
vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo z prednesov sporových strán nevyplynuli,
ani inak nevyšli počas konania najavo, alebo opomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými
dôkazmi preukázané, alebo vyšli počas konania najavo. Nesprávne sú aj také skutkové zistenia, ktoré
súd prvej inštancie založil na chybnom hodnotení dôkazov. Typovo ide o situáciu, kde je logický rozpor v
hodnotení dôkazov, prípadne poznatkov, ktoré vyplynuli z prednesov sporových strán, alebo ktoré vyšli
najavo inak z hľadiska závažnosti (dôležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálnej vierohodnosti alebo
ak výsledok hodnotenia dôkazov nezodpovedá tomu, čo malo byť zistené spôsobom vyplývajúcim z
ustanovení § 192 a § 193 CSP. Odvolací súd v prejednávanej veci dospel k záveru, že uvedený odvolací
dôvod nie je naplnený. Napadnutému rozsudku vo vzťahu k odvolaním napadnutému výroku nemožno
vytknúť, že by súd prvej inštancie vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo z
prednesov sporových strán nevyplynuli, ani inak nevyšli za konania najavo, že by opomenul niektoré
rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané, alebo že by v jeho hodnotení
dôkazov bol logický rozpor, prípadne, že by výsledok jeho hodnotenia dôkazov nezodpovedal tomu, čo
malo byť zistené spôsobom vyplývajúcim z ustanovenia § 192 a § 193 CSP, alebo že by na zistený
skutkový stav aplikoval nesprávne zákonné ustanovenia alebo použité zákonné ustanovenia nesprávne
vyložil.
9. Súd prvej inštancie na základe správne ustáleného skutkového stavu vyplývajúceho z posúdenia
nároku žalobcu, aplikoval správne ustanovenia právnej úpravy, tieto aj správne interpretoval, a svoje
rozhodnutie aj náležite odôvodnil. Do^kazy hodnotil podlˇa svojej u´vahy, kazˇdy´ do^kaz jednotlivo
a vsˇetky do^kazy v ich vza´jomny´ch su´vislostiach tak, ako to prikazuje § 191 CSP. Dal odpovedˇ
na tie ota´zky sporovy´ch stra´n, ktore´ maju´ pre vec podstatny´ vy´znam, pri´padne dostatocˇne
objasnˇuju´ skutkovy´ a pra´vny za´klad rozhodnutia. Zistenia su´du prvej inštancie maju´ vecne´ a
logicke´ zakotvenie vo vykonany´ch do^kazoch, a prijate´ skutkove´ a pra´vne za´very su´ odo^vodnene
´ zrozumitelˇne a v su´lade s usta´lenou su´dnou praxou, pri su´cˇasnom zohlˇadneni´ ochrany subjekti
´vneho pra´va oboch sporovy´ch stra´n, ich rovnosti v uplatneni´ pra´va, ochrany ich opra´vnenej do^very
v pra´vo, ako i predvi´datelˇnosti su´dneho rozhodnutia. Preto odvolaci´ su´d prebera´ v celom rozsahu
su´dom prvej inštancie zistený´ skutkový´ stav, ktory´ vykonal dokazovanie v rozsahu potrebnom na

rozhodnutie v danej veci a z ktorého jednoznačne vyplynulo, že žalobca ako nájomca nebytového
priestoru v ňom prevádzkoval, pričom v zmysle medzi stranami sporu uzatvorenej zmluvy neplatil riadne
a včas dohodnuté nájomné za predmet nájmu, ktorý riadne užíval.
10. K námietke žalobcu, že napadnutý rozsudok spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci § 365
ods. 1 písm. h) CSP treba uviesť, že právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo skutkových zistení
vyvodzuje právne závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav. Nesprávnym
právnym posúdením veci je omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O nesprávnu aplikáciu
právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil správny právny predpis alebo ak síce aplikoval správny
právny predpis, ale nesprávne ho interpretoval, alebo ak zo správnych skutkových záverov vyvodil
nesprávne právne závery. V posudzovanom prípade, v ktorom zo správnych skutkových zistení vyvodil
súd prvej inštancie správne právne závery a aplikoval správny právny predpis, namietaná vada konania
nebola odvolacím súdom zistená.
11. Podľa § 3 ods. 1, zák. č. 116/1990 Zb. prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie
inému /ďalej len nájomca/ zmluvu o nájme /ďalej len zmluva/.
12. Podľa § 3 ods. 3 zák. č. 116/1990 Zb. Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet
a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia a ak nejde o nájom na neurčitý čas,
čas, na ktorý sa nájom uzaviera.
13. Podľa § 9 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb. nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na
ktorý bol dojednaný.
14. Podľa § 9 ods. 2 zák. č. 116/1990 Zb. prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na
určitý čas pred uplynutím času, ak
a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby ktorých poskytovanie
je spojené s nájmom;
c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby,
tieto služby neposkytuje riadne a včas;
d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo
porušujú pokoj alebo poriadok;
e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt
vypratať;
f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;
g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa;
h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č.
403/19902 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd;
i) ide o nájom nebytového priestoru n nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č.
229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.
15. Podľa § 39 Občianskeho zákonníka neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.
16. V zmysle uzatvorenej Zmluvy čl. XII. bod 12.2 sa zmluvné strany dohodli, že ktorákoľvek z
nich je oprávnená písomne vypovedať zmluvu bez uvedenia dôvodu s výpovednou lehotou, ktorá je
dvojmesačná a začína plynúť prvým dňom mesiaca po doručení písomnej výpovede druhej zmluvnej
strane
17. Z vykonaného dokazovania bolo preukázané, že žalovaný, ako prenajímateľ, dňa 25.06.2020
písomne vypovedal Zmluvu o nájme nebytových priestorov v súlade s čl. XII bod 12.1 písm. b) v
spojení s bodom 12.2 Zmluvy, podľa ktorých nájom predmetu nájmu podľa Zmluvy zaniká výpoveďou z
nájmu; ktorákoľvek zo zmluvných strán a teda aj prenajímateľ je oprávnená písomne zmluvu vypovedať
bez uvedenia dôvodu s dvojmesačnou výpovednou lehotou, ktorá začne plynúť prvým dňom mesiaca
nasledujúceho po doručení písomnej výpovedi druhej zmluvnej strane. Výpoveď bola žalovanému
doručená dňa 03.08.2020, táto skutočnosť sporná nie je, sám žalobca tento dátum ako dátum
doručenia výpovede uviedol priamo v žalobe; výpovedná lehota tak uplynula 31.10.2020. Žalovaný ako

prenajímateľ Zmluvu vypovedal v súlade so zmluvným dojednaním bez uvedenia dôvodu, ale zároveň
priamo v bode 7) výpovede poukázal na neuhradené nájomné, vrátane energií, za obdobie odo dňa
01.02.2020 do 30.06.2020 v sume 28.960,- eur, čím podporil danú výpoveď práve aj týmto dôvodom,
a to dlhom na nájomnom. Skutočnosť, že žalovaný Zmluvu písomne vypovedal a výpoveď doručil
žalobcovi ,sporné nebolo; sporným je skutočnosť, či je možné nájomný vzťah dohodnutý na dobu určitú,
vypovedať aj na základe iných, ako dôvodov uvedených v § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. a či výpoveď
Zmluvy je platná, alebo či je absolútne neplatným právnym úkonom podľa § 39 Občianskeho zákonníka.
18. Odvolací súd má za to, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. nemožno považovať za také
ustanovenia, od ktorých sa účastníci zmluvy nemôžu odchýliť a v tejto súvislosti poukazuje na rozsudok
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3Obdo/25/2013 zo dňa 29.04.2014, kde najvyšší súd
vyslovil právny názor, že pokiaľ si zmluvné strany nedohodli výpovedný dôvod v zmluve o nájme
nebytových priestorov uzatvorenej na dobu určitú, podľa ktorého dal prenajímateľ nájomcovi výpoveď,
je takáto výpoveď neplatná. Tento názor možno aplikovať na predmetný prípad, kedy si zmluvné
strany dohodli, že môžu Zmluvy vypovedať aj bez uvedenia dôvodu, nakoľko ustanovenie § 9 ods.
2 zákona č. 116/1990 Zb. nie je kogentné. Zároveň treba poukázať aj na rozhodnutie Najvyššieho
súdu Českej republiky zo dňa 25.02.2003 sp. zn. 28Cdo 2485/2005 alebo rozhodnutie Najvyššieho
súdu Českej republiky sp. zn. 26Cdo 4575/2009, podľa ktorého účastníci právneho vzťahu nájmu
nebytových priestorov dojednaného na dobu určitú si môžu dohodnúť aj iné výpovedné dôvody, než
aké sú vymenované v § 9 ods. 2 a 3 zákona č. 116/1990 Sb. V prípade absencie takejto dohody
môže prenajímateľ vypovedať nájom nebytových priestorov pred uplynutím dojednanej doby výlučne
z dôvodov uvedených v § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Sb. Najvyšší súd Českej republiky, ako aj
Najvyšší súd Slovenskej republiky tak konštatovali, že zmluvná úprava má prednosť pred zákonnou.
Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. tak nemožno považovať za také ustanovenia, od ktorých sa
účastníci zmluvy nemôžu odchýliť. V tejto súvislosti odvolací súd poukazuje na rozsudok Najvyššieho
súdu Slovenskej republiky zo dňa 29.04.2014, sp. zn. 3Obdo/25/2013, na ktorý súd prvej inštancie
poukázal v napadnutom rozsudku a ktorý možno priamo aplikovať na predmetný prípad, aj keď súd
prvej inštancie nesprávne uviedol, že ide o nájomný vzťah na dobu neurčitú, čo žalobca vo svojom
odvolaní opäť nesprávne uviedol. A contrario teda platí, že výpoveď daná podľa výpovedného dôvodu
dohodnutého v zmluve je platná.
19. Pokiaľ žalobca namieta, že súd prvej inštancie v napadnutom rozsudku sa odchýlil od judikatúry,
ako aj doktríny civilného práva, neuviedol žiadne relevantné dôvody svedčiace pre odklon od judikatúry,
či doktríny civilného práva. Súd prvej inštancie práve naopak v bode 26. odôvodnenia napadnutého
rozsudku sa náležite vysporiadal s ustálenou judikatúrou slovenských aj českých súdov a svoje
rozhodnutie tak náležite zdôvodnil a podporil svoj názor relevantnou judikatúrou. Pokiaľ mal žalobca na
mysli, že sa súd prvej inštancie odchýlil od právneho názoru najvyššieho súdu v už cit. rozhodnutí sp.
zn. 3Obdo/25/2013, tento názor nie je správny, nakoľko cit. rozhodnutie je aplikovateľné na predmetný
spor, aj keď súd prvej inštancie nedopatrením (omylom) uviedol, že išlo o zmluvu na dobu neurčitú a
nie na dobu určitú.
20. Odvolací súd dodáva, že aj keby dôvod výpovede, ktorý použil žalovaný, a to bez uvedenia dôvodu s
dvojmesačnou výpovednou lehotou, ktorú si zmluvné strany zmluvne dohodli v čl. XII. bode 12.2 Zmluvy,
nebol platný, dôvodom výpovede by v zmysle bodu 7) výpovede bolo neuhradené nájomné, vrátane
energií, za obdobie od 10.02.2020 do 30.06.2020 vo výške 28.960,- eur a to ako dôvod výpovede
podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. Odvolací súd poukazuje na skutočnosť, že žalobca si
neplnil riadne svoje povinnosti z uzatvorenej Zmluvy už od jej uzatvorenia, neplatil zmluvne dohodnuté
nájomné. Žalovaný vychádzal žalobcovi v ústrety už od počiatku trvania nájomného vzťahu, kedy trikrát
dodatkom k Zmluve posunul termín vzniku nároku na nájomné; po prvýkrát ukončil nájomnú zmluvu
jednostrannou výpoveďou zo dňa 29.07.2019 ku dňu 30.09.2019 z dôvodu dlhodobého neplatenia
nájmu riadne a včas, pričom následne na základe Dohody zo dňa 18.09.2019 posunul termín ukončenia
nájomnej zmluvy ku dňu 30.10.2019 a Dohodou č. 2 zo dňa 06.12.2019 upustil od ukončenia nájomnej
zmluvy. Uvedené právne úkony preukazujú skutočnosť, že už od počiatku nájomného vzťahu si žalobca
riadne neplnil svoje zmluvné povinnosti, napriek tomu mu žalovaný umožňoval opakovane v náhradných
termínoch svoje záväzky uhradiť a tým oddialiť, resp. zrušiť skončenie nájomného vzťahu. Súd prvej
inštancie správne žalobu ako nedôvodnú zamietol, nakoľko žalovaný postupoval pri výpovedi v súlade
so Zmluvou, výpoveď nie je v rozpore so zákonom, je platná, nakoľko si zmluvné strany dojednali, že
môžu vypovedať Zmluvu aj bez uvedenia dôvodu a táto dohoda nie je v rozpore so zákonom č. 116/1990

Zb., v dôsledku čoho nájomný pomer skončil uplynutím výpovednej lehoty dňom 31.10.2020. Navyše
vychádzajúc z obsahu výpovede možno určiť ako podporný výpovedný dôvod aj neplatenie nájomného
zo strany žalobcu.
21. Žalobcom namietané odvolacie dôvody neboli naplnené, pretože súd prvej inštancie na základe
správne ustáleného skutkového stavu, vyplývajúceho z posúdenia nároku žalobcu, aplikoval správne
ustanovenia právnej úpravy, tieto aj správne interpretoval, a svoje rozhodnutie aj náležite odôvodnil.
V konaní sa nevyžadovalo vykonanie žiadneho ďalšieho dokazovania. Z vyššie uvedených dôvodov
odvolací súd vyhodnotil odvolacie námietky žalobcu ako nedôvodné a nespôsobilé spochybniť správnosť
napadnutého rozsudku. Preto odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 387 ods. 1 CSP ako
vecne správny potvrdil.
22. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 CSP v
spojení s § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 CSP a žalovanému priznal voči žalobcovi nárok na náhradu trov
odvolacieho konania vo výške 100 %, keďže bol žalovaný v odvolacom konaní plne úspešný.
23. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3: 0 (§ 393 ods. 2 veta
druhá CSP).
Poučenie:
Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach
podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých
dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (§ 428
CSP).