{"guid": "97a4eb72-c282-4977-9924-9d05352639d3:1af2a875-ebf4-49a7-a631-e00922dfdec6", "ecli": "ECLI:SK:KSBA:2026:6120458093.1", "spisova_znacka": "2Co/39/2025", "nazov": "Rozsudok Krajského súdu Bratislava sp. zn. 2Co/39/2025 z 11. 2. 2026", "citacia": "rozsudok Krajského súdu Bratislava z 11. februára 2026, sp. zn. 2Co/39/2025, ECLI:SK:KSBA:2026:6120458093.1", "identifikacne_cislo": "6120458093", "sud": {"guid": "sud_101", "nazov": "Krajský súd Bratislava", "typ": "krajsky", "slug": "krajsky-sud-bratislava"}, "sudca": "JUDr. Ivana Jahnová", "sudca_id": 1468, "sudca_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/sudca/judr-ivana-jahnova-1468", "datum_vydania": "2026-02-11", "forma": "Rozsudok", "povaha": ["Potvrdzujúce"], "oblast": ["Občianske právo"], "podoblast": ["Nájomná zmluva"], "merito": null, "pravna_veta": null, "pravna_veta_zdroj": null, "zhrnutie": null, "kolegium": null, "senat": null, "stav": null, "zbierka": null, "predpisy": [{"iri": "/SK/ZZ/1964/40", "nazov": "OZ", "url": "https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40", "judikatura_url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/predpis/40-1964"}], "paragrafy": [], "ma_text": true, "text_zdroj": "pdf", "pdf_url": "https://obcan.justice.sk/content/public/item/1af2a875-ebf4-49a7-a631-e00922dfdec6", "zdroj": "infosud", "url": "https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBA:2026:6120458093.1", "api_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2026:6120458093.1", "text_url": "https://www.kauzis.sk/api/v1/judikatura/ECLI:SK:KSBA:2026:6120458093.1/text", "citacie_n": 0, "text": "Súd:\nSpisová značka:\nIdentifikačné číslo súdneho spisu:\nDátum vydania rozhodnutia:\nMeno a priezvisko sudcu, VSÚ:\nECLI:\n\nKrajský súd Bratislava\n2Co/39/2025\n6120458093\n11. 02. 2026\nJUDr. Ivana Jahnová\nECLI:SK:KSBA:2026:6120458093.1\n\nROZSUDOK V MENE\nSLOVENSKEJ REPUBLIKY\nKrajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ivany Jahnovej a členiek senátu\nJUDr. Michaely Královej a JUDr. Nadeždy Wallnerovej v právnej veci žalobcov: 1/ Mgr. E. Z., narodený\nXX.XX.XXXX, bytom Q. XX, Bratislava, 2/ Ing. P. C. (pôvodne Z.), narodená XX.XX.XXXX, bytom P. XX,\nBratislava, obaja právne zastúpení AK Mgr. Zuzana Slováková, s. r. o., so sídlom Pivovarská 9, Nitra,\nIČO: 54 068 126, proti žalovanej: Ing. T. E. J., narodená XX.XX.XXXX, bytom C. cesta XXA, Bratislava,\nprávne zastúpená LJF legal s.r.o., so sídlom Krížna 47, Bratislava, IČO: 56 432 968, o zaplatenie\n7.645,38 eur s príslušenstvom, o odvolaní žalovanej proti rozsudku Mestského súdu Bratislava IV zo\ndňa 15.10.2024, č. k. B1-11C/22/2021-346, takto\nrozhodol:\nI. Odvolací súd rozsudok Mestského súdu Bratislava IV, č. k. B1-11C/22/2021-346, zo dňa 15.10.2024,\nvo výroku I. a v závislom výroku III. p o t v r d z u j e.\nII. Žalobcovia 1/ a 2/ m a j ú , spoločne a nerozdielne, nárok na náhradu trov odvolacieho konania v\nrozsahu 100%.\nodôvodnenie:\n1. Mestský súd Bratislava IV rozsudkom zo dňa 15.10.2024, č. k. B1-11C/22/2021-346, uložil žalovanej\npovinnosť zaplatiť žalobcom 1/ a 2/ (ďalej aj žalobcovia) istinu vo výške 3.220,40 eur, a to do troch\ndní od právoplatnosti rozsudku. Žalobcovia sú oprávnení plnenie vyžadovať spoločne a nerozdielne.\nV prevyšujúcej časti žalobu zamietol. Ďalej rozhodol, že žiadna zo strán nemá právo na náhradu trov\nkonania.\n2. Žalobcovia sa žalobou voči žalovanej domáhali zaplatenia sumy 7.645,38 eur s príslušenstvom, ako\naj trov konania. Svoju žalobu odôvodnili tým, že žalovaná ako nájomca a žalobcovia ako prenajímatelia\nuzavreli dňa 22.03.2013 nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol nájom bytu a garáže, pričom predmet\nnájmu bol žalovanej v súlade s nájomnou zmluvou odovzdaný dňa 02.04.2013, o čom bol spísaný\nprotokol. Ukončením nájomného vzťahu vznikla žalovanej povinnosť vrátiť predmet nájmu v stave,\nv akom ho prevzala s prihliadnutím k obvyklému opotrebeniu. Žalobcovia tvrdili, že žalovaná túto\npovinnosť nesplnila a v dôsledku tohto porušenia zodpovedá za škodu, ktorá vznikla žalobcom. Žalovaná\nvrátila predmet nájmu v stave nad rámec obvyklého opotrebenia, keď niektoré časti inventára boli\npoškodené, alebo neboli vrátené vôbec, čím žalobcom spôsobila škodu v celkovej výške 7.645,39 eur.\nKonkrétne nároky žalobcov predstavovali: reálne náklady žalobcov spojené s odstránením poškodenia\ndrevenej komody v obývacej miestnosti v sume 630,- eur (podľa protokolu v miestnosti obývačka),\nreálne náklady žalobcov spojené s odstránením poškodenia konferenčného stolíku v sume 660,- eur\n(podľa protokolu v miestnosti obývačka), reálne náklady žalobcov spojené s odstránením poškodenia\nmanželskej postele v sume 696,- eur (podľa protokolu v miestnosti spálňa), reálne náklady žalobcov\nspojené s odstránením poškodenia parketovej lišty v sume 354,- eur (podľa protokolu v miestnosti\n\nhosťovská izba), reálne náklady žalobcov spojené s odstránením poškodenia posuvných dverí v\nsume 103,20 eur (podľa protokolu v miestnosti hosťovská izba), reálne náklady žalobcov spojení s\nodstránením úchytky na kuchynskej linke v sume 34,80 eur (podľa protokolu v miestnosti kuchyňa).\nPoškodenie nábytku potvrdila svojím podpisom žalovaná na protokole pri odovzdaní predmetu nájmu\nžalobcom po ukončení nájomnej zmluvy. Ďalej si žalobcovi uplatnili náhradu škody za poškodenie\nrolovacej brány, ktorá je súčasťou garáže, nad rámec obvyklého opotrebenia, a to konkrétne: reálne\nnáklady žalobcov spojené s odstránením poškodenia rolovacej brány v sume 1.550,40 eur a náhradu\nškody za nevrátenie niektorých častí inventáru bytu: reálne náklady žalobcov spojené s obstaraním\nnovej práčky ako adekvátnej náhrady namiesto chýbajúcej práčky, ktorú žalovaná do dnešného dňa\nžalobcom nevrátila, v sume 391,89 eur, reálne náklady žalobcov spojené s obstaraním nového televízora\nako adekvátnej náhrady namiesto chýbajúceho televízora, ktorý žalovaná do dnešného dňa žalobcom\nnevrátila, v sume 485,74 eur, náhrada vo výške nadobúdacej hodnoty chýbajúcich záclon, ktoré žalovaná\ndo dnešného dňa žalobcom nevrátila, v sume 2.739,36 eur. Čo sa týka chýbajúceho televízora, toto\nžalovaná potvrdila svojím podpisom na protokole pri odovzdaní predmetu nájmu žalobcom po ukončení\nnájomnej zmluvy (podľa protokolu v miestnosti obývačka). Čo sa týka chýbajúcej práčky, táto bola\nžalovanou vymenená, ako vyplýva z protokolu, pričom žalovaná túto vymenenú práčku dodatočne z\nbytu zobrala ako jej vlastnú práčku. Čo sa týka chýbajúcich záclon, jednalo sa o hodvábne záclony,\nktoré boli šité na mieru. Vzhľadom k tomu, že ich žalovaná nevrátila vôbec, žalobcovia požadovali od\nžalovanej náhradu v hodnote nadobúdacej ceny, nakoľko takúto sumu musia žalobcovia vynaložiť na to,\naby obstarali nové záclony v obdobnej kvalite a hodnote ako náhradu za chýbajúce záclony.\n3. Dňa 13.01.2021 vydal Okresný súd Banská Bystrica platobný rozkaz sp. zn. 26Up/2261/2020 a\nzaviazal žalovanú na úhradu žalobcami uplatneného nároku.\n4. Proti platobnému rozkazu podala žalovaná dňa 26.02.2021 odpor, v ktorom žalovaná nárok žalobcov\nneuznala v celom rozsahu. Uviedla, že ona, ako ani žiadne ďalšie osoby, ktoré s ňou v byte bývali,\nnespôsobili žalobcom žiadnu škodu a žalovaná neporušila žiadnu povinnosť vyplývajúcu jej zo zákona.\nS odkazom na článok V. bod 1.16. nájomnej zmluvy zo dňa 25.04.2015 žalovaná uviedla, že žalobcovia\nju nikdy neupozornili na skutočnosť, že má poškodenia a/alebo závady na byte vrátane jeho zariadenia\nodstrániť sama, inak pristúpia k odstráneniu vo vlastnej réžii a budú si uplatňovať náhradu za vynaložené\nnáklady. K jednotlivým položkám označeným žalobcami uviedla, že náhrada za poškodenie nábytku\nv sume spolu 2.478,- eur je neprimerane vysoká a nezohľadňuje amortizáciu veci po dobu 7-ročného\nnájmu. Poškodenie rolovacej brány zn. Hormann žalovaná rovnako v celom rozsahu namietala a\nuviedla, že k jej poškodeniu došlo zrejme z dôvodu nekvality vyhotovenia rolovacej brány. Vo vzťahu k\nnáhrade za chýbajúce záclony poznamenala, že dlhodobým používaním veci, čistením záclon dôjde k\nich prirodzenému opotrebovaniu a zničeniu. Žalovaná zároveň odovzdala žalobcom 3 kusy iných záclon,\nktorými nahradila pôvodné a podotkla, že žalobcovia od nej v žiadnom prípade nemôžu požadovať\nnáhradu nákupnej ceny záclon bez zohľadnenia ich opotrebovania. K chýbajúcemu televízoru a práčke\nuviedla, že vzhľadom na skutočnosť, že sa jednalo o spotrebný tovar, ten po 7 rokoch prestal fungovať\na nebolo možné ho opraviť. Žalovaná zabezpečila na byt iný zodpovedajúci televízor. Dodala, že výška\npožadovanej náhrady je limitovaná účelnosťou, ktorá musí byť objektívna a predstavuje všeobecnú\ncenu prác, ktoré je potrebné vykonať na opravu preukázaných škôd spôsobených nájomcom. V\nnadväznosti na uvedené bolo zrejmé, že náhrada, ktorú žalobcovia požadovali bola nedôvodná a aj\nzjavne neprimerane vysoká. Záverom poukázala na skutočnosť, že podľa článku IV. bod 1.4. nájomnej\nzmluvy zo dňa 25.04.2015 zaplatila zábezpeku v sume 1.450,- eur. Predmetná zábezpeka nebola\nžalovanej do dnešného dňa vrátená, preto si uplatnila proti žalobcom na započítanie sumu zábezpeky\n1.450,- eur.\n5. Žalobcovia v replike tvrdenia žalovanej označili za nepravdivé. Uviedli, že žalovaná bola zo\nstrany žalobcov upozornená na nevyhnutnosť odstránenia zistených závad a poškodení pri odovzdaní\npredmetu nájmu dňa 15.06.2020, čo vyplývalo aj z jej následného konania, kedy sa pokúsila túto svoju\npovinnosť v dohodnutej lehote čiastočne splniť dňa 15.07.2020, a zároveň dodatočne dňa 14.08.2020,\nkedy priviedla do predmetu nájmu remeselníka za účelom návrhu potrebných prác, ako aj príslušnej\ncenovej ponuky. Pri poškodení nábytku má nájomca povinnosť odstrániť poškodenie bez ohľadu na\namortizáciu opravovanej veci. Ani samotný zákon s amortizáciou v tomto smere nepočíta, nakoľko výška\nnáhrady je obmedzená účelnosťou vynaložených nákladov a určí sa objektívne, t. j. ako všeobecná\ncena prác, ktoré je nevyhnutné vykonať na odstránenie preukázateľné spôsobených závad a poškodení\nnájomcom. Podotkli, že sa jednalo o veci vo vlastníctve žalobcov, ktoré žalovaná bez akéhokoľvek\n\nupovedomenia a súhlasu žalobcov z bytu odniesla. Žalovanej žalobcovia zároveň oznámili, že sumu\n1.450,- eur započítavajú na náklady na odstránenie škôd, ktoré spôsobila žalovaná na predmete nájmu.\n6. Žalovaná v duplike uviedla, že nepoškodila zariadenie bytu spôsobom, ktoré by dosahovalo intenzitu\nnadmerného opotrebenia, pričom zopakovala svoju dovtedajšiu argumentáciu.\n7. Súd prvej inštancie na základe vykonaného dokazovania ustálil, že podľa výpisu z LV č. XXXX, pre\nkat. úz. J. E., sú žalobcovia 1/ a 2/ podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti 3-izbového bytu č. XXX, nachádzajúceho sa v bytovom dome súp. č. XXXX, postavenom na pozemku parcelné č. XXXX/\nX a č. XXXX/X, ako i spoluvlastníci samostatne uzatvorenej dvojgaráže č. XNPXX na 1. poschodí\ngarážového domu na F. J. v Bratislave. Žalovaná ako nájomca a žalobcovia ako prenajímatelia uzavreli\ndňa 22.03.2013 nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol nájom bytu a garáže, pričom predmet nájmu\nbol žalovanej v súlade s nájomnou zmluvou odovzdaný dňa 02.04.2013, o čom žalobcovia a žalovaná\nspísali protokol. Žalovaná pri podpise zmluvy uhradila v zmysle čl. IV. bod 4.1. zmluvy zábezpeku vo\nvýške 1450,- eur, ktorá mala slúžiť o. i. na zaplatenie nákladov na odstránenie škôd, ktorú spôsobil\nnájomca na predmete nájmu, náklady vynaložené v súlade s ods. 5.10. a 5.12. zmluvy. Žalobcovia sa so\nžalovanou dohodli na ukončení nájomnej zmluvy a pri odovzdaní predmetu nájmu dňa 15.06.2020 spísali\nprotokol, ktorý žalovaná podpísala. Z dohody o ukončení nájomnej zmluvy zo dňa 15.06.2020, mal súd\nprvej inštancie preukázané, že zmluvné strany sa v bode 3. dohodli, že „Strany dohody sa zaväzujú\nvysporiadať vzájomné práva a povinnosti vyplývajúce z nájmu, ako aj z ukončenia nájmu založeného\nnájomnou zmluvou v lehote do 30 kalendárnych dní odo dňa odovzdania predmetu nájmu zo strany\nnájomcu prenajímateľovi, plus energie podľa vyúčtovania 30.“ Z doloženej fotodokumentácie mal súd\nprvej inštancie preukázaný stav predmetu nájmu pri jeho odovzdaní v roku 2013 a následne pri skončení\nnájmu v roku 2020. Svedok pán J., otec žalovanej vypovedal, že sa domnieva, že ho respektíve dcéru\nna opravu nedostatkov nikto nevyzval. Chýbajúce veci boli pokazené, preto ich odniesli z bytu, po 7\nrokoch sa nie je čomu diviť, závesy 4 x ročne dávali do čistiarne a nakoniec sa rozpadli. Svedok sa\nnepamätal prečo doniesol v auguste 2020 do bytu náhradnú práčku, televízor a záclony za akým účelom\ntam mal ísť. Návšteva, resp. obhliadka bytu s pánom H. E. bola realizovaná len za tým účelom, aby on\nzhodnotil, či to čo žiadajú žalobcovia za opravy je reálna suma, on povedal, že v žiadnom prípade. Na\nopravu závad nebola dcéra nikdy vyzvaná. Podotkol, že nešlo o luxusný byt ako poopisovali žalobcovia.\nSvedkyňa pani Z., matka žalobcov vypovedala, že pri odovzdávaní bytu v roku 2020 žalovanej dali jasne\nnajavo, že byt je potrebné opraviť a dokedy.\n8. Súd prvej inštancie konštatoval, že pokiaľ žalovaná vo svojich písomných vyjadreniach poukazovala\nna nájomnú zmluvu zo dňa 25.04.2015, žiadna takáto zmluva v konaní nebola stranami sporu\npredložená, preto nárok žalobcov posudzoval podľa nájomnej zmluvy zo dňa 22.03.2013. Žalobcovia so\nžalovanou dohodli na ukončení nájomnej zmluvy, pri odovzdaní predmetu nájmu dňa 15.06.2020 spísali\nprotokol o odovzdaní predmetu nájmu, kde uviedli, všetky na predmete nájmu pri obhliadke zistené\nnedostatky, čo žalovaná nenamietala, avšak nakoľko nedostatky neodstránila v lehote 30 dní, museli ich\nodstrániť žalobcovia vo vlastnej réžii, samotné zaplatenia úhrad za opravy v konaní sporné neboli.\n9. Spornou v prejednávanej veci bola skutočnosť, či žalobcovia upozornili, že má žalobcami tvrdené\npoškodenia a závady na byte odstrániť žalovaná sama, inak pristúpia žalobcovia k odstráneniu vo\nvlastnej réžii a budú si uplatňovať náhradu za vynaložené náklady. Išlo o primárnu obranu žalovanej,\npodľa ktorej neboli splnené hmotnoprávne predpoklady nároku.\n10. Po právnej stránke súd prvej inštancie rozsudok odôvodnil ustanoveniami § 488, § 489, § 494, 420\nods. 1, 442 ods. 1, § 663, § 665 ods. 1, § 667 ods. 2, § 668 ods. 1, § 670, § 682, § 683 ods. 1, § 685 ods. 1,\n§ 689, § 692 ods. 1, § 693, Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov (ďalej v texte aj „OZ“).\n11. Aplikáciou citovaných ustanovení na skutkový stav ustálený vykonaným dokazovaním súd prvej\ninštancie argumentoval, že pri odovzdaní predmetu nájmu dňa 15.06.2020, teda pri podpise dohody o\nukončení ako aj protokolu žalobcovia vyzvali žalovanú na odstránenie závad v lehote 30 kalendárnych\ndní odo dňa odovzdania predmetu nájmu zo strany žalovanej. Uvedená skutočnosť vyplývala zo\nsamotnej dohody, podľa ktorej bodu 3. platí, že: „Strany dohody sa zaväzujú vysporiadať vzájomné práva\na povinnosti vyplývajúce z nájmu ako aj z ukončenia nájmu založeného nájomnou zmluvou v lehote do\n30 kalendárnych dní odo dňa odovzdania predmetu nájmu zo strany nájomcu prenajímateľovi. Lehota\n„30“ kalendárnych dní bola do dohody napísaná rukou priamo na stretnutí, čo strany nespochybňovali,\n\nčiže bola výsledkom vzájomnej dohody oboch strán. Žalovaná si musela byť vedomá, že v tejto lehote\nmala odstrániť závady, ktoré boli spísané v protokole, pričom s časom dohodnutým na opravu súhlasila.\nUvedené podporovali aj výpovede svedkov pani Z. ako i výsluchy žalobcov, ktorí popisovali ako stretnutie\nstrán sporu pri odovzdaní predmetu nájmu prebiehalo dňa 15.06.2020 a z ktorých vyplýva, že sa všetci\naj so žalovanou snažili nájsť spôsob ako situáciu vyriešiť. Žalovaná dostala na vysporiadanie práv a\npovinností vyplývajúce z ukončenia nájmu 30 dní. Bolo nesporné, že žalovaná v istom rozsahu do 30\ndní sa snažila vytýkané nedostatky predmetu nájmu odstrániť. Z protokolu o ohliadke nehnuteľnosti\nvyplynulo, že v súvislosti s vysporiadaním vzájomných práv a povinností vyplývajúcich z ukončenia\nnájomnej zmluvy umožnil prenajímateľ na žiadosť nájomcu obhliadku nehnuteľnosti za prítomnosti\npána J. a pána E.. Svedok pán J. uviedol, že pán E. nebol remeselník, neprišiel nedostatky na\npredmete nájmu opraviť, ale len prišiel pomôcť posúdiť, či sú nároky oprávnené. Súd prvej inštancie\nkonštatoval, že táto vec nič nemenila na preukázanej skutočnosti, že žalovaná vedela, že sa zaviazala\nvysporiadať vzájomné práva a povinnosti vyplývajúce z nájmu, ako aj z ukončenia nájmu založeného\nnájomnou zmluvou v lehote do 30 kalendárnych dní odo dňa odovzdania predmetu nájmu, teda\ndo 15.07.2020. Nebolo sporné, že do 15.07.2020 žalovaná vrátila len niektoré spotrebiče, o opravu\nvytýkaných nedostatkov na predmete nájmu neprejavila záujem, i keď bolo zrejmé, že žalobcovia majú\nna oprave, resp. odstránení zaprotokolovaných závad záujem. Naproti tomu, žalovaná dňa 27.08.2020\npísomne žalobcom oznámila (č. l. 276 spisu), že všetky ich uplatnené nároky z ukončenia nájmu má\nza vysporiadané a protokolované nedostatky považuje za bežné opotrebenie, teda ani o prípadnú\nopravu nemala záujem, nakoľko ju nepovažovala za dôvodnú. Na základe uvedených zistení súd prvej\ninštancie obranu žalovanej spočívajúcu v tom, že nebola vyzvaná na odstránenie závad na predmete\nnájmu, považoval za neúčinnú. V konaní nebolo sporné, že byt ako aj garáž boli žalovanej odovzdané v\nbezchybnom stave. Žalovaná ani netvrdila a napokon ani nepreukazovala, žeby nedostatky na predmete\nnájmu oznamovala žalobcom, resp. žiadala o ich opravu. Tvrdenia žalovanej, že vykurovacia jednotka,\nžalúzie a okná boli od začiatku nájmu v zlom technickom stave, v konaní preukázané ničím neboli. V\nkonaní rovnako nebolo sporné, že o ukončení nájomnej zmluvy boli zistené nedostatky a poškodenia,\nktorých existenciu žalovaná potvrdila svojim podpisom na protokole. Žalovaná nepoprela skutkové\ntvrdenia žalobcov. Žalovaná mala možnosť vyjadriť sa ku všetkým nedostatkom, pričom existenciu\npoškodení nespochybňovala, no snažila sa situáciu ospravedlniť tým, že podľa nej išlo o úplne bežné\nopotrebovanie bytu po 7 rokoch. Žalovaná užívala počas nájmu cudzie veci, ku ktorým mali vlastnícke\nprávo žalobcovia, pričom akékoľvek zásahy do prenajatej veci, ktoré presahujú rámec bežného užívania,\nmôže nájomca urobiť len so súhlasom prenajímateľa. O súhlas s vykonaním zmien by mal nájomca\npožiadať ešte pred ich vykonaním. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, zákon\nukladá nájomcovi povinnosť uviesť veci na svoje náklady do pôvodného stavu, a to bez ohľadu na\nto, či došlo v dôsledku vykonaných zmien k zhodnoteniu veci alebo, či sa nimi vec znehodnotila. V\nprejednávanej veci, žalovaná počas nájomnej zmluvy na predmete nájmu realizovala viaceré zásahy\npresahujúce bežné užívanie, čo preukázali doložené fotografie z bytu po skončení nájomnej zmluvy. To,\nže si žalovaná v priebehu nájomného vzťahu žiadne povolenie od žalobcov nežiadala v konaní sporné\nnebolo. Išlo o značný počet zásahov, ktoré nijakým spôsobom nekorešpondovali so štýlom a kvalitou\nzariadenia v byte, čím došlo esteticky k znehodnoteniu daného priestoru, nábytku a zariadenia. Súd prvej\ninštancie ďalej konštatoval, že nedostatky na predmete nájmu spísané v preberacom protokole nebolo\nmožné považovať za bežné opotrebovanie, ani bežné opravy, ktoré nebola povinná žalovaná oznamovať\nžalobcom. Žalovaná vykonala všetky uvedené úkony bez súhlasu žalobcov ako prenajímateľov, a preto\nzodpovedá za ich uvedenie do pôvodného stavu po ukončení nájmu. Žalovaná v súvislosti so zariadením\nbytu porušila aj prevenčnú povinnosť uvedenú v § 670 OZ, v zmysle ktorej bola povinná starať sa o\nto, aby na veci nevznikla škoda. Prenajímateľ je povinný prevziať vec po skončení nájmu aj v prípade,\nak je poškodená alebo nadmerne opotrebená; pričom má právo sa náhradu škody podľa ustanovení\n§ 420 a nasl. OZ. Po ukončením nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou medzi žalobcami\na žalovanou vznikla žalovanej povinnosť vrátiť žalobcom predmet nájmu v stave, v akom ho prevzala\ns prihliadnutím k obvyklému opotrebeniu. Žalovaná však vrátila predmet nájmu v stave nad rámec\nobvyklého opotrebenia. Súd prvej inštancie ustálil, že žalovaná užívala predmet nájmu závadným\nspôsobom, čím porušila povinnosti nájomcu užívať vec riadnym spôsobom podľa ust. § 665 OZ, ale\naj § 667 OZ a § 668 OZ, taktiež porušila ustanovenie bodu 5.12. a 5.11. dojednanej nájomnej zmluvy.\nLiberačný dôvod na zbavenie sa zodpovednosti žalovaná ako nájomca nepreukázala, taktiež nebolo\nv konaní žalovanou preukázané, žeby mali byť sumy za realizované opravy neprimerané, žalovaná v\ntejto súvislosti nenavrhla vykonať žiadne dokazovanie. Súd prvej inštancie nárok žalobcov považoval\nza čiastočne dôvodný, a to v časti náhrady škody za poškodenie nábytku, ktorý bol súčasťou bytu,\npričom výšku škody mal preukázanú faktúrou č. XXXXXXXXX zo dňa 16.09.2020, podľa ktorej bola\n\nžalobkyni fakturovaná suma 3.120,- eur za vykonané stolárske práce v predmete nájmu. Konkrétne\nbolo fakturované odstránenie poškodenia drevenej komody v obývacej miestnosti v sume 630,- eur,\nkonferenčného stolíku v sume 660,-eur, manželskej postele v sume 696,- eur, parketovej lišty v sume\n354,-eur, poškodenia posuvných dverí v sume 103,20 eur, úchytky na kuchynskej linke v sume 34,80,eur. Nebolo sporné, že suma bola žalobcami uhradená, pričom šlo tak o reálne náklady ktoré žalobcom\nvnikli v priamej príčinnej súvislosti s nutnosťou odstrániť tieto závady (žalovaná ich neodstránila sama)\na ktoré boli všetky uvedené v protokole o odovzdaní predmetu nájmu.\n12. Za dôvodný považoval súd prvej inštancie aj nárok žalobcov na náhradu škody za poškodenie\nrolovacej brány, ktorá je súčasťou garáže, pričom šlo o náklady žalobcov spojené s odstránením\npoškodenia rolovacej brány v sume 1.550,40 eur. Výšku škody žalobcovia preukázali faktúrou\nč. XXXXXXXX zo dňa 02.12.2020, ktorej uhradenie v konaní nebolo sporné. Žalovaná v konaní\ntvrdila, že škodu na garáži nespôsobila a že jej poškodenie je výsledkom len bežného používania,\nresp. opotrebovania, nepopierala ale, že rozmontovala garážovú bránu, resp. demontovala viaceré\nkomponenty, s čím jej mala pomáhať neznáma tretia osoba, ktorá v dôsledku uvedeného mala aj\nutrpieť bližšie nešpecifikované zranenie. Keďže garážová brána bola pri ukončení nájomnej zmluvy\nv nefunkčnom stave, žalobcovia boli nútení ju dať opraviť, pričom žalovaná nepostupovala podľa\nbodu 5.11. nájomnej zmluvy zo dňa 22.03.2013 a bez zbytočného odkladu neoznámila prenajímateľovi\npotrebu opráv na garážovej bráne, pričom preukázateľne nešlo o bežnú opravu. Podľa súdu prvej\ninštancie tvrdenia žalovanej, že škodu na garáži, do ktorej nik okrem nej nemal prístup nespôsobila,\nneboli preukázané, nakoľko k samotnému poškodeniu žalovaná ani neuviedla podrobnejšie skutkové\ntvrdenia, nebolo zrejmé ako a kedy k poškodeniu došlo. Garáž ako predmet nájmu bola preukázateľne\nodovzdaná nie v stave zodpovedajúcom dojednaniam v nájomnej zmluve, a keďže žalobcovia mali\nzáujem garáž naďalej prenajímať, boli nútení ju nechať opraviť, čo sa podarilo aj napriek tomu, že\nžalovaná tvrdila, že brána je neopraviteľná, čo pravdepodobne odvodzovala zo svojho neúspešného\npokusu svojpomocne bránu opraviť bez toho, aby vôbec pokazenie brány žalobcom bezodkladne\noznámila. S poukazom na vyššie uvedené súd prvej inštancie konštatoval, že žalobcovia majú voči\nžalovanej nárok na zaplatenie sumy celkom 3.220,40 eur, a to pri výpočte 1.550,40 eur za opravu\ngarážovej brány plus/+ 3.120,- eur za opravu poškodeného nábytku v byte mínus/- zmluvná zábezpeka\nv sume 1.450,- eur (uhradená pri podpise zmluvy v zmysle čl. 4 ods. 4.1. písm. b/).\n13. Súd prvej inštancie žalobe nevyhovel v časti, v ktorej sa žalobcovia domáhali náhrady škody za\nnevrátenie niektorých častí inventáru bytu, ako náklady žalobcov spojené s obstaraním novej práčky,\nako adekvátnej náhrady namiesto chýbajúcej práčky v sume 391,89 eur, náklady spojené s obstaraním\nnového televízora, ako adekvátnej náhrady namiesto chýbajúceho televízora, v sume 485,74 eur,\nnáhrady vo výške nadobúdacej hodnoty chýbajúcich záclon v sume 2.739,36 eur. Súd prvej inštancie\nargumentoval, že v konaní nebolo preukázané, aký presný inventár pri vzniku nájmu sa v predmete\nnájmu nachádzal, aká bola jeho obstarávacia cena, tak aby mohol vyhodnotiť i pripadnú amortizáciu.\nZároveň nebolo preukázané, že veci, ktoré žalovaná doniesla, resp. vrátila za tento z bytu odnesený\ninventár ako náhradu dňa 15.07.2020 neboli v sumách, resp. v kvalite, ktoré by korešpondovali s\npôvodným inventárom po zohľadnení používania počas 7 rokov. O nároku na náhradu trov konania\nrozhodol súd prvej inštancie podľa ustanovenia § 255 ods. 2 CSP, pričom zohľadnil porovnateľný úspech\nstrán konania v spore.\n14. Proti rozsudku súdu prvej inštancie v celom rozsahu podala v zákonom stanovenej lehote žalovaná\nodvolanie z dôvodu, že súd prvej inštancie z vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým\nzisteniam. Namietala, že súd prvej inštancie považoval za preukázané, že žalobcovia vyzvali žalovanú\nna odstránenie vád v zmysle ustanovenia § 693 OZ, pričom ale mal absentovať akýkoľvek dôkaz, že\nžalobcovia v zmysle ustanovenia § 693 OZ žalovanú vyzvali na odstránenie konkrétnych vád zistených\ndňa 15.06.2020 v určitej lehote. Uviedla, že bod 3. dohody neobsahoval žiadnu výzvu na odstránenie vád\nzistených pri odovzdávaní bytu a zapísaných v preberacom protokole, ale len všeobecné ustanovenie\no záväzku na vysporiadanie si vzájomných práv a povinností vyplývajúcich z nájmu, t. j. nájomné,\nenergie a depozit. Z takejto všeobecnej formulácie nie je možné vyvodiť, že žalovaná bola vyzvaná na\nodstránenie vád/poškodení zistených až v deň odovzdania bytu pri skončení nájmu. Ďalej uviedla, že\nz vyjadrení žalobcov vyplynulo, že, text dohody pripravili ešte pred odovzdávaním bytu, t. j. pred dňom\n15.06.2020, preto je zrejmé, že žalobcovia v rámci dohody, nemohli urobiť voči žalovanej kvalifikovanú\nvýzvu na odstránenie vád v zmysle ustanovenia § 693 OZ, nakoľko v čase prípravy dohody objektívne\nnemohli mať vedomosť o žiadnych prípadných vadách/poškodeniach prenajímaného bytu. Až po zistení\n\nprípadných konkrétnych vád/škôd pri prebratí bytu, by bolo možné žalovanú relevantne vyzvať, s\noznačením takýchto závad, na ich odstránenie spolu s upozornením, že ak závady neodstráni, budú\nodstránené na jej náklady a tieto si budú od žalovanej uplatňovať. Toto sa však nikdy nestalo a namiesto\ntoho žalobcovia odovzdali žalovanej oznámenie o uplatnení nárokov vyplývajúcich z ukončenia nájomnej\nzmluvy zo dňa 15.07.2020. Z predmetného oznámenia vyplývalo, že žalobcovia neadresovali žalovanej\nžiadnu výzvu na odstránenie vád a po prebratí bytu sa ani so žalovanou nedohodli na odstránení vád\n(ako bol podľa žalovanej nesprávne a účelovo vykladaný bod 3. dohody), ale po prebratí bytu v rámci 30dňovej lehoty ustanovenej v bode 3. dohody o skončení nájomnej zmluvy hneď vyčíslili sumu spočívajúcu\nv údajných nákladoch na odstránenie závad a nedostatkov, ktorú si oznámením u žalovanej uplatnili. Za\nrozpor s logikou považovala, ak by žalobcovia poskytli žalovanej možnosť odstrániť vady v lehote 30\ndní odo dňa 15.06.2020, aby už dňa 15.07.2020 na základe cenovej ponuky zo dňa 08.07.2020 (ktorej\nmusela predchádzať prehliadka bytu oceňujúcou osobou a následný proces oceňovania) mali špecificky\nnacenené náklady na odstránenie všetkých závad a nedorobkov uvedených v preberacom protokole\nzo dňa 15.06.2020. Poznamenala, že uvedené potvrdzuje tvrdenia žalovanej, že pri prebratí bytu dňa\n15.06.2020 bol len spísaný odovzdávací a preberací protokol bez akéhokoľvek konkrétneho riešenia\nsituácie len s tým, že vzájomné nároky sa vyporiadajú v lehote 30 dní a následne dňa 15.07.2020 si\nžalobcovia uplatnili bez predchádzajúcej výzvy na odstránenie závad a upozornenia nárok na náhradu\nškody. Ďalej upozornila na skutočnosť, že žalobcovia, až do námietok žalovanej ohľadne absencie výzvy\nna odstránenie škôd, ani nikdy netvrdili, že by žalovanú na odstránenie závad vyzývali a až v reakcii\nna obranu žalovanej účelovo začali vykladať bod 3. dohody tak, aby fingovali hmotnoprávnu podmienku\nna priznanie uplatneného nároku - výzvu na odstránenie závad v lehote 30 dní. Dodala, že Ing. W. J.\nvo svojej výpovedi jasne poprel a odmietol, že by žalobcovia žalovanú na odstránenie škôd niekedy\nvyzývali, a to ako ani písomne, tak ani slovne. Vo vzťahu k ohliadke, ktorú vykonal H. E., ktorý mal\nskoncipovať alternatívnu cenovú ponuku, svedčí o tom, že žalobcovia už cenovú ponuku na odstránenie\nvytýkaných závad mali, túto škodu si od žalovanej nárokovali (bez predchádzajúcej výzvy na odstránenie\nvád alebo upozornenia) a žalovaná sa snažila len brániť a znížiť peňažný nárok uplatňovaný voči nej\nžalobcami. Rovnako namietala, že ani prinesenie vecí opisovaných žalobcami žalovanou alebo jej otcom\nnebolo možné v žiadnom prípade vykladať ako reakciu na údajnú výzvu na odstránenie vád. Uvedeným\nspôsobom sa žalovaná len snažila znížiť uplatnený finančný nárok žalobcov. V nadväznosti na uvedené\nbola žalovaná toho názoru, že v konaní bolo preukázané, že žalobcovia voči žalovanej neurobili výzvu\nna odstránenie vád v zmysle ustanovenia § 693 OZ a priamo si voči nej uplatnili už len peňažný\nnárok. Zároveň uviedla, že žalobcovia sú v konaní, ak chcú byť úspešní, povinní preukazovať prvky ich\nhmotnoprávneho nároku vyplývajúce z príslušnej právnej normy. Žalobcovia sú okrem preukázania, že\ndošlo k výzve žalovanej na odstránenie vád a žalovaná vady neodstránila, povinní preukázať aj to, že\npoškodenia sami odstránili a preukázať, že došlo k vynaloženiu nákladov na odstránenie vád. Dodala, že\nžalobcovia v tunajšom konaní ani nepreukázali, že by došlo k reálnemu odstráneniu nimi tvrdených vád\n(t. j. či predmetné veci skutočne opravili) a ani nepreukázali, že skutočne vynaložili finančné prostriedky\nna odstránenie takýchto vád. Uvedené nepreukazovali faktúry, resp. žiadne iné doklady predložené\nžalobcami, nakoľko z faktúr nevyplýva, či boli predmetné veci skutočne opravené, či položky v nich\nuvedené pochádzali z predmetného bytu (t. j. či žalovaná ich užívala počas trvania nájmu) a ani či\nboli žalobcami reálne uhradené. Súd prvej inštancie podľa žalovanej nesprávne aplikoval, respektíve\nneaplikoval na zistený skutkový stav ustanovenie § 693 OZ.\n15. K odvolaniu žalovanej sa vyjadrili žalobcovia. Uviedli, že považujú rozsudok súdu prvej inštancie za\nvecne správny, náležite odôvodnený a taký, ktorého odôvodnenie vychádza zo správneho skutkového\na právneho základu. Vo vzťahu k odvolacej námietke žalovanej, že nebola vyzvaná na odstránenie\nvád v súlade s ust. § 693 OZ žalobcovia argumentovali, že súd prvej inštancie správne vyhodnotil,\nže žalovaná na odstránenie vád bola vyzvaná. Taktiež sa stotožnili so záverom súdu prvej inštancie\nv tom smere, že žalovaná „si musela byť vedomá, že v tejto lehote má odstrániť závady, ktoré boli\nspísané v protokole, pričom s časom dohodnutým na opravu súhlasila (dohodu podpísala).“ K žalovanej\nnamietanému, že dohoda o ukončení nájmu, ako aj záhlavie protokolu boli vytlačené a prinesené na\nstretnutie vopred, žalobcovia uviedli, že takýto postup je absolútne štandardný a logický, Lehota „30“\nkalendárnych dní bola do dohody napísaná rukou priamo na stretnutí a bola výsledkom vzájomnej\ndohody oboch strán. Žalovaná teda bola uzrozumená s tým, že v tejto lehote má odstrániť závady,\nktoré sú spísané v protokole, pričom s jej dĺžkou súhlasila (dohodu vlastnoručne podpísala). Svedkyňa\nO. Z. potvrdila, že na stretnutí pri odovzdaní predmetu nájmu bola žalovaná aj ústne vyzvaná na\nodstránenie závad zistených na predmete nájmu. Svedok W. J. vo výpovedi uviedol, že žalovaná nebola\nvyzvaná na odstránenie závad na predmete nájmu, na druhej strane však nevedel vysvetliť, prečo\n\nsa dňa 15.07.2020 dostavil na dohodnuté stretnutie do bytu a priniesol hnuteľné veci, ktoré celkom\nzjavne mali predstavovať odstránenie závad na predmete nájmu zistených a vytýkaných žalobcami.\nBolo zrejmé, že žalovaná prostredníctvom svojho otca, svedka W. J., ktorý zjavne konal v jej mene,\nčo žalovaná nerozporovala - konala tak, ako keby bola vyzvaná na odstránenie závad. Z jej konania\nteda jednoznačne vyplynulo, že na odstránenie závad vyzvaná bola, bez ohľadu na to, či písomne alebo\nústne. Na margo argumentu žalovanej, že žalobcovia odovzdali žalovanej dňa 15.07.2020 oznámenie\no uplatnení nárokov vyplývajúcich z ukončenia nájomnej zmluvy žalobcovia uviedli, že toto jej odovzdali\npo tom, čo jej uplynula 30-dňová lehota na odstránenie závad - od 15.06.2020 do 15.07.2020. Pokiaľ by\nžalovaná na stretnutí dňa 15.07.2020 navrhla spôsob a konkrétny časový rámec, ako a kedy navrhuje\nvady odstrániť, žalobcovia by tento dokument žalovanej na stretnutí predsa logicky nedoručili. Ďalej\ntvrdenia žalovanej, že do garážovej brány údajne žiadnym spôsobom nezasahovala označili žalobcovia\nza nepravdivé, čo skonštatoval aj súd prvej inštancie. Žalobcovia mali za to, že žalovaná v priebehu\ntrvania nájmu vykonávala opakovane a bez súhlasu žalobcov zmeny na predmete nájmu, čo zistili\npri kontrole predmetu nájmu pri ukončení nájomnej zmluvy. Taktiež boli toho názoru, že pri viacerých\npoškodeniach došlo zo strany žalovanej aj k zanedbaniu oznamovacej povinnosti podľa ust. § 668 ods.\n1 OZ, resp. ust. § 692 ods. 1 OZ. Trvali na tom, že žalovaná porušila aj prevenčnú povinnosť uvedenú\nv § 670 OZ, v zmysle ktorej bola povinná starať sa o to, aby na veci nevznikla škoda. V neposlednom\nrade žalobcovia tvrdili, že zo strany žalovanej došlo k spôsobeniu závad a poškodení, ktoré spôsobila\nna predmete nájmu, pričom na ich odstránenie je povinná okrem iného aj podľa s ust. § 693 OZ.\n16. Žalovaná predložila vyjadrenie k vyjadreniu žalobcov, v ktorom zotrvala v celom rozsahu na\nsvojich predchádzajúcich písomných vyjadreniach. Zdôraznila, že nikdy nedošlo k výzve žalovanej na\nodstránenie tvrdených vád predmetu nájmu, žalobcovia od počiatku požadovali len peňažné plnenie\na lehota tridsiatich (30) dní uvedená v predmetnej dohode mala slúžiť na to, aby žalobcovia oznámili\nžalovanej presnú sumu, ktorú im má zaplatiť. Upozornila na to, že absentuje akýkoľvek dôkaz,\nže žalobcovia v zmysle ustanovenia § 693 OZ žalovanú vyzvali na odstránenie konkrétnych vád\nzistených dňa 15.06.2020 v určitej lehote a tiež na to, že text dohody pripravili žalobcovia ešte pred\nodovzdávaním bytu, t. j. pred dňom 15.06.2020, a teda nemohli urobiť voči žalovanej kvalifikovanú\nvýzvu na odstránenie vád, nakoľko objektívne nemohli mať vedomosť o žiadnych prípadných vadách/\npoškodeniach prenajímaného bytu.\n17. Odvolací súd preskúmal napadnutý výrok I. rozsudku súdu prvej inštancie v zmysle ustanovení §\n379, § 380 ods. 1 CSP, postupoval aj podľa § 382 CSP a dospel k záveru, že odvolanie žalovanej nie\nje dôvodné.\n18. Odvolací súd vychádzal zo zistení súdu prvej inštancie, podľa ktorých žalobcovia ako prenajímatelia\na žalovaná ako nájomca uzavreli dňa 22.03.2013 nájomnú zmluvu ohľadom trojizbového bytu č. 9-06,\nnachádzajúceho sa v bytovom dome na F. slobody č. XX v Bratislave a ohľadom garáže č. XNPXX\nna 1.poschodí garážového domu na F. J. č. XX v Bratislave, definované v zmluve ako predmet\nnájmu, za nájomné dojednané v jednej spoločnej výške po 1.450,-eur mesačne. V predmetnej zmluve\nbola zakotvená okrem iného aj povinnosť nájomcu odstrániť závady a poškodenia spôsobené na\npredmete nájmu nájomcom alebo tými, ktorí s ním bývajú. Ak sa tak nestane, má prenajímateľ právo\npo predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu\nnáhradu (bod 5.12. nájomnej zmluvy). Po skončení nájmu mal byť predmet nájmu, jeho príslušenstvo a\nzariadenie, ktoré bolo poskytnuté na užívanie spolu s predmetom nájmu, vrátený v stave ako ho nájomca\nprevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie (článok VII. bod 7.8. nájomnej zmluvy). Vlastnícke\nprávo žalobcov ku dňu vzniku a skončenia nájomného vzťahu nebolo v konaní sporné.\n19. Predmetom konania v preskúmavanej veci je požiadavka žalobcov 1/ a 2/ na náhradu škody\nspočívajúcej v nákladoch vynaložených na uvedenie predmetu nájmu do pôvodného stavu po skončení\nnájomného vzťahu dňom 15.06.2020. Žalobcovia tvrdia, že žalovaná porušila povinnosti z nájomného\nvzťahu a došlo ku vzniku fyzického poškodenia predmetu nájmu a ku škode na ich majetku, ktorú po\nskončení nájmu odstránili na svoje náklady.\n20. Žalovaná odvolaním namietala nesprávnosť právneho posúdenia veci súdom prvej inštancie\nprimárne v tom, že žalobcovia ju neupozornili na odstránenie závad a poškodení, preto im v zmysle\nustanovenia § 693 OZ nevzniklo právo na uplatnený nárok.\n\n21. Podľa § 121 odsek 2 OZ príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby\nsa s bytom užívali.\n22. Podľa § 1 písmeno a) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov sa\ntento zákon vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa\nrozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú\npríslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu;\n23. Podľa § 3 zákona č. 116/1990 Zb. prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému\nzmluvou o nájme (odsek 1). Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené\n(odsek 2). Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť\nnájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.\nPri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným\nvýborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje\ninak (odsek 3). Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná (odsek 4).\n24. Podľa § 13 zákona č. 116/1990 Zb. a nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca\npovinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.\n25. Podľa § 415 OZ každý je povinný počínať si tak, aby nedochádzalo ku škodám na zdraví, na majetku,\nna prírode a životnom prostredí.\n26. Podľa § 420 ods. 1 OZ každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti.\n27. Podľa § 693 OZ je nájomca povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám\nalebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak sa tak nestane, má prenajímateľ právo po predchádzajúcom upozornení\nnájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu.\n28. Pre záver o tom, podľa ktorej právnej úpravy sa bude riadiť právny vzťah strán sporu je podstatným\npredmet nájmu.\n29. Predmet nájmu je v nájomnej zmluve označený v článku 1. v bode 1.1a/ a 1.1b/ v spojení s bodom\n1.2. Podľa bodu 1.1a/ je predmetom nájmu trojizbový byt č. X-XX nachádzajúci sa v bytovom dome\nsúpisné číslo XXXX, číslo vchodu XX, postavený na pozemku parcelné č. XXXX/X a č. XXXX/X,\nzapísaný na liste vlastníctva č. XXXX, pre katastrálne územie J. E.. Podľa bodu 1.1b/ je predmetom\nnájmu samostatne uzatvorená dvojgaráž č. XNPXX, nachádzajúca sa na 1.poschodí garážového domu\nna F. J. v Bratislave, súpisné číslo XXXX, vybudovaný na pozemku parcelné č. XXXX/X a č. XXXX/X,\nzapísaný na liste vlastníctva č. XXXX, pre katastrálne územie J. E.. Z uvedeného vyplýva, že aj označený\nbyt a aj označená garáž sú samostatným predmetom právneho vzťahu.\n30. Ustanovenie § 121 Občianskeho zákonníka rozlišuje príslušenstvo veci, bytu a pohľadávky. Pokiaľ\nide o príslušenstvo bytu, zákon ho osobitne definuje ako vedľajšie miestnosti (napr. komory, kúpeľne,\ntoalety, šatníky a pod.), ktoré sú súčasťou bytu a zároveň ako vedľajšie priestory mimo samotného bytu\n(napr. pivnica, práčovňa a pod.). Tieto priestory musia byť umiestnené v tej istej budove ako byt a musia\nslúžiť na účely dopĺňajúce bývanie. Garáž je ale určená na parkovanie vozidiel, je to priestor, ktorý neslúži\nna uspokojovanie bytových potrieb, a preto takýto priestor nie je možné považovať za príslušenstvo\nbytu. V podmienkach tejto veci garáž nie je s bytom neoddeliteľne (funkčne ani stavebne) spojená,\nčo potom znamená, že nesleduje právny režim bytu, a nájom garáže je preto potrebné právne posúdiť\nsamostatne (podporne rozsudok NS SR sp. zn. 1Cdo/156/2008 a vzhľadom na historicky rovnakú právnu\núpravu aj rozsudok NS ČR sp. zn. 26Cdo/623/2005). Keďže garáž právne nie je príslušenstvom bytu,\nako nebytový priestor podlieha pod právny režim zákona č. 116/1990 Zb. o nájme nebytových priestorov.\nTento zákon pod sankciou neplatnosti vyžaduje, aby zmluva bola písomná a aby obsahovala náležitosti,\nako sú vymedzenie predmetu a účelu nájmu, výška a splatnosť nájomného, spôsob jeho platenia a\nprípadne aj doba nájmu (§ 3 ods. 3, ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb.). Preskúmavaná zmluva strán sporu\nneobsahuje rozdelenie dojednaného nájomného na časť patriacu bytu a na časť určenú za garáž, preto\nje v časti týkajúcej sa garáže podľa § 3 ods. 4 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov pre\nnedostatok určitého dojednania o výške nájomného neplatná.\n\n31. Skutkové zistenie, že obidve zmluvné strany (žalobcovia a žalovaná) rešpektovali voči garáži\npodmienky nájomnej zmluvy, žalovaná garáž dlhodobo užívala, garáž prevzala od žalobcov bez závad\na poškodení, a v takomto stave s prihliadnutím na bežné opotrebovanie garáž žalobcom nevrátila,\npotom podlieha pod právnu úpravu zodpovednosti za škodu porušením prevenčnej povinnosti založenej\nustanovením § 415 OZ, ktoré ukladá každému počínať si tak, aby nedochádzalo ku škodám na majetku.\n32. Nájomný vzťah, ktorého predmetom bol medzi stranami sporu nájom bytu podlieha osobitnej\nprávnej úprave o nájme bytu podľa § 685 a nasledujúce Občianskeho zákonníka. Ustanovenie § 693\nOZ predstavuje špeciálnu právnu normu upravujúcu objektívnu zodpovednosť nájomcu ako zmluvnej\nstrany za škody a závady na byte, a to bez ohľadu na to, či ich spôsobil sám alebo osoby s ním\nbývajúce. Toto ustanovenie neobsahuje len skutkovú podstatu zodpovednosti (t. j. podmienky jej\nvzniku), ale aj postup pri uplatňovaní náhrady škody a formu tejto náhrady. Základnou povinnosťou\nnájomcu je odstrániť závady a poškodenie, ktoré vznikli jeho zavinením, ide teda o tzv. naturálnu\nreštitúciu (obnovenie pôvodného stavu). Ak si nájomca túto povinnosť nesplní, prenajímateľ má právo\npo predchádzajúcom upozornení závady sám odstrániť a následne od nájomcu požadovať náhradu\núčelne vynaložených nákladov. Podmienkami vzniku tohto nároku sú: nesplnenie povinnosti nájomcom\nzávadu odstrániť, preukázané upozornenie nájomcu na závady zo strany prenajímateľa, odstránenie\nzávad prenajímateľom a vznik konkrétnych nákladov.\n33. Upozornenie je jednostranným právnym úkonom adresovaným nájomcovi, na vykonanie ktorého\nnie je zákonom predpísaná forma. Z hľadiska obsahu musí byť dostatočne určité a musí z neho byť\nnezameniteľne zrejmé, odstránenia akých závad a poškodení sa týka. V prejednávanej veci bol súdom\nprvej inštancie vykonaný dôkaz protokolom o odovzdaní bytu a garáže žalovanou žalobcom zo dňa\n15.06.2020, v ktorom sú zadefinované také závady a poškodenia na byte, bytovom zariadení a na garáži,\nktoré oproti ich stavu pri vstupe do užívania nie sú prejavom obvyklého opotrebovania veci, a ktoré\npodstatne znehodnocujú a zhoršujú ich užívanie. Existencia v protokole zo dňa 15.06.2020 označených\nzávad a poškodení, navyše zdokumentovaná aj fotografiami, tak bola preukázaná. Dohoda zmluvných\nstrán o tom, že si do 30 dní odo dňa odovzdania bytu a garáže vysporiadajú vzájomné práva a povinnosti\nvyplývajúce z nájmu a z ukončenia nájmu založeného označenou nájomnou zmluvou podporuje\nsprávnosť záveru súdu prvej inštancie o tom, že žalobcovia žalovanú na závady a poškodenia a ich\nodstránenie upozornili. Odvolací súd sa s týmito závermi stotožňuje a na tieto odkazuje. Povinnosťou\nžalovanej bolo garáž a byt už ku dňu vrátenia odovzdať bez závad a poškodení označených v protokole\n(článok VII. bod 7.8. nájomnej zmluvy). Zo samotného úkonu odovzdania bytu a garáže vyplýva, že\nžalobcovia sa v tomto momente dozvedeli, že byt a garáž nie sú vrátené v stave, v akom ich žalovaná\nprevzala. Spoločne so žalovanou pritom určili a odsúhlasili rozsah závad a poškodení a tieto zapísali do\nprotokolu (je podpísaný všetkými účastníkmi právneho vzťahu). Dohoda o lehote 30 dní na vyrovnanie\nvzájomných práv a povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy je potom logickým dôsledkom toho, že\nžalobcovia poskytli žalovanej priestor na odstránenie týchto závad, ktoré na odovzdanom predmete už\nku dňu odovzdania podľa dojednania v článku VII. bod 7.8. nájomnej zmluvy nemali byť. Inými slovami\npovedané, táto lehota predstavuje prirodzenú reakciu na požiadavku žalobcov adresovanú žalovanej,\naby zabezpečila nápravu vzniknutých poškodení a závad, čo bola jej povinnosť podľa článku VII. bod\n7.8. nájomnej zmluvy, respektíve tento časový priestor je vytvorený práve upozornením žalobcov na\nzávady a poškodenia, vyhodnotené pri odovzdaní bytu a garáže, ako tie, ktoré má odstrániť. Uvedené\npodporuje aj následné správanie žalovanej, kedy v označenej lehote priniesla niektoré chýbajúce alebo\nnáhradné predmety inventáru bytu a nechala si oceniť nápravu závad a poškodení. K odstráneniu\nzávad a poškodení podľa protokolu zo dňa 15.07.2020 nedošlo. Nie je možné súhlasiť s argumentáciou\nžalovanej, že je v rozpore s logikou, aby dňa 15.07.2020 (po uplynutí lehoty 30 dní na plnenie) mali\nžalobcovia už ocenené náklady na odstránenie závad a poškodení. Keďže pre odstránenie závad a\npoškodení žalovanou v určenej lehote bola potrebná súčinnosť žalobcov pre sprístupnenie priestorov\na v spore nič nesvedčí o tom, žeby túto súčinnosť žalobcovia žalovanej odopreli, potom pri zrejmej\nnečinnosti žalovanej počas lehoty 30 dní nie je nelogickým, ale naopak javí sa logickým práve postup\nžalobcov, aby pri dohodnutom stretnutí dňa 15.07.2020 poznali, nechali si oceniť výšku nákladov na\nodstránenie závad a poškodení. Právne posúdenie nárokov žalobcov voči žalovanej z nájmu bytu súdom\nprvej inštancie je preto správne a zodpovedá dôkazom vykonaným súdom prvej inštancie. V konaní bol\nvykonaný dôkaz faktúrou č. 102020035 zo dňa 16.09.2020 vystavenou spoločnosťou MAR-CAN, s.r.o,\nza vykonané stolárske práce, ktorými boli drevené nábytky a časti bytu uvedené do predošlého stavu.\nKeďže žalovaná tento dôkaz spochybňovala len všeobecnou námietkou o nedôvodnosti uplatnenej\nvýšky poukázaním na amortizáciu vecí bez označenia a predloženia takého dôkazu, ktorý by vecne\n\nodborne spochybnil dôkaz žalobcov, potom nedôvodne súdu prvej inštancie vyčíta, že výšku nákladov\nustálil nesprávne (z dôkazu žalobcov).\n34. Rovnako je potrebné vyvodiť zodpovednosť žalovanej podľa ustanovenia § 420 a § 415 OZ (bod 31.\ntohto odôvodnenia) za škodu na garáži, a to na základe skutkového zistenia, že žalovaná garáž prevzala\nv plne funkčnom stave, v takomto stave jej bola zverená a musela si byť z okolnosti danej veci vedomá\ntoho, že sa o takýto stav garáže má aj starať, ktorú povinnosť nesplnila, pretože garáž bola vrátená\ns rozobranou garážovou rolovacou bránou a so zdemontovanými komponentami. Ustanovenie § 420\nOZ je základnou úpravou tzv. všeobecnej zodpovednosti za škodu, ktorá nastupuje za splnenia ďalších\npodmienok pri porušení právnej povinnosti a dáva poškodenému právo na náhradu spôsobenej škody,\na to uvedením v predošlý stav, či peňažnou náhradou zodpovedajúcou hodnote, ktorú treba na obnovu\nveci vynaložiť. Odvolací súd súhlasne so súdom prvej inštancie konštatuje a odkazuje na jeho závery, že\nrozobraná garážová brána a z nej zdemontované prvky nie sú javom bežného opotrebenia, že tento stav\nje v príčinnej súvislosti so vznikom škody žalobcom, a že za tento stav podľa výsledkov dokazovania\na splnenia/nesplnenia si dôkaznej povinnosti nesie zodpovednosť žalovaná, ktorá neuniesla dôkazné\nbremeno o tvrdenom zavinení inej osoby. Pri takomto stave nie je možné zodpovednosť žalovanej za\noznačenú škodu spočívajúcu v nákladoch na uvedenie garážovej brány do stavu jej užívania vylúčiť. I\nkeď súd prvej inštancie vo vzťahu ku garáži označenú právnu úpravu v ustanovení § 420 a § 415 OZ\nnezdôraznil, pri určení výšky náhrady škody správne vychádzal z faktúry č. 20201135 zo dňa 02.12.2020\nvystavenej spoločnosťou Romus SK s.r.o., podporenej pracovným listom (č. l. 18-19 spisu), ktorá je\nvyjadrením nákladov nutných na obnovenie funkčného stavu garáže.\n35. Námietka žalovanej, že žalobcovia nepreukázali, že skutočne došlo k vynaloženiu nákladov na\nodstránenie závad a poškodení je námietkou novou, ktorú žalovaná v konaní pred súdom prvej inštancie\nv podmienkach sudcovskej koncentrácie konania (zvukový záznam z pojednávania zo dňa 15.10.2024)\nvčas nepredniesla. O podmienkach procesnej obrany bola žalovaná súdom prvej inštancie poučená\nv uznesení č. k. B1-11C/22/2021-56, zo dňa 13.06.2022, ktorým bola vyzvaná k podaniu vyjadrenia k\nvyjadreniu žalobcov. Súd prvej inštancie preto správne vychádzal z nespornosti tvrdení k preplateniu\noznačených faktúr. Marginálne k uvedenému odvolací súd poukazuje na to, že vyššie označené\nfaktúry podľa obsahu ich znenia boli vystavené za už vykonané práce a žalobcom vznikla povinnosť\nich zaplatenia. Za škodu sa v právnej teórii i praxi považuje ujma, ktorá nastala v majetkovej sfére\npoškodeného, ??a je objektívne vyjadriteľná všeobecným ekvivalentom, teda peniazmi. Skutočnou\nškodou na veci treba rozumieť takú ujmu, ktorá znamená zmenšenie majetkového stavu poškodeného\noproti stavu pred škodovou udalosťou a ktorá predstavuje majetkové hodnoty, ktoré treba vynaložiť na\nuvedenie veci do predošlého stavu. Pre účely náhrady škody nie je podstatné, či poškodený vec skutočne\nopravil alebo nie.\n36. Z uvedeného potom pre danú vec vyplýva, že je správny záver súdu prvej inštancie o tom, že žaloba\nje v rozsahu výroku I., ktorý bol žalovanou napadnutý odvolaním dôvodná, preto odvolací súd rozsudok\nsúdu prvej inštancie vo výroku I. a v závislom výroku III. o nároku na náhradu trov konania ako vecne\nsprávny podľa § 387 ods. 1 CSP potvrdil.\n37. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 255 ods. 1 v spojení s § 262 ods.\n1 CSP. Žalobcom 1/ a 2/, ktorí mali aj v odvolacom konaní plný úspech, priznal spoločne a nerozdielne\nnárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100 %. V zmysle § 262 ods. 2 CSP o výške\nnáhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie\nkončí, samostatným uznesením.\n38. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods. 10\nzák. č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších zákonov,\n§ 393 ods. 2 CSP).\nPoučenie:\nProti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon\npripúšťa (§ 419 CSP).\n\nDovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa\nkonanie končí, ak\na) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,\nb) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,\nc) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný\nzástupca alebo procesný opatrovník,\nd) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,\ne) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo\nf) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné\npráva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).\n(1) Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo\nrozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej\notázky,\na) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,\nb) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo\nc) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.\n(2) Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní\nproti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 CSP).\n(1) Dovolanie podľa § 421 odsek 1 CSP nie je prípustné, ak\na) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;\nna príslušenstvo sa neprihliada,\nb) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany\nneprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,\nc) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia\ndovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).\n(2) Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania\nžaloby na súde prvej inštancie (§ 422 CSP).\nDovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).\n(1) Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu\noprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,\nlehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.\n(2) Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo\ndovolacom súde (§ 427 CSP).\nV dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v\nakom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne\n(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).\n(1) Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa\nmusia byť spísané advokátom.\n(2) Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je\na) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,\nb) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské\nprávnické vzdelanie druhého stupňa,\nc) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený\nosobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa\npredpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a\nak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa\n(§ 429 CSP).\n(1) Dovolanie prípustné podľa § 420 CSP možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej\nv tomto ustanovení.\n(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 CSP).\n\n(1) Dovolanie prípustné podľa § 421 CSP možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v\nnesprávnom právnom posúdení veci.\n(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za\nnesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 CSP).\nDovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej\ninštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 CSP).\nDovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 CSP).\nV dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku\na prostriedky procesnej\nobrany okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§\n435 CSP).", "vazby": {"vyrok_vztahy": [{"sz": "11C/22/2021", "guid": null, "vztah": "potvrdene"}]}, "cituje": [], "citovane_v": []}