Rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica sp. zn. 23Sp/55/2015 z 26. 8. 2015 Citácia: rozsudok Krajského súdu Banská Bystrica z 26. augusta 2015, sp. zn. 23Sp/55/2015, ECLI:SK:KSBB:2015:6015200902.1 Krajský súd Banská Bystrica | 23Sp/55/2015 | ECLI:SK:KSBB:2015:6015200902.1 | 2015-08-26 | Rozsudok Oblasť práva: Správne právo, Správne právo – Kataster nehnuteľností, Opravné prostriedky proti neprávoplatným rozhodnutiam správnych orgánov Citované ustanovenia: zákon č. 162/1995 Z. z. (katastrálny zákon) Zdroj: https://obcan.justice.sk/content/public/item/88f7f7ee-56ab-441e-accf-d8a8d780db68 Odkaz: https://www.kauzis.sk/judikatura/r/ECLI:SK:KSBB:2015:6015200902.1 Súd: Krajský súd Banská Bystrica
Spisová značka: 23Sp/55/2015
Identifikačné číslo súdneho spisu: 6015200902
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 08. 2015
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Milan Segeč
ECLI: ECLI:SK:KSBB:2015:6015200902.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Banskej Bystrici, samosudcom JUDr. Milanom Segečom, v právnej veci navrhovateľa:
POHOTOVOSŤ, s. r. o., Pribinova 25, 811 09 Bratislava, IČO: 35 807 598, proti odporcovi: Okresný
úrad Banská Štiavnica, katastrálny odbor, Križovatka č. 4, 969 01 Banská Štiavnica, za účasti: S. W.,
rod. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom XXX XX Z. M. XXX, o preskúmanie zákonnosti rozhodnutia odporcu
č. V-290/2015 zo dňa 05.06.2015, takto

r o z h o d o l :

I. Krajský súd rozhodnutie odporcu č. V-290/2015 zo dňa 5. júna 2015 p o t v r d z u j e .
II. Navrhovateľovi sa náhrada trov konania nepriznáva.
III. Navrhovateľ je povinný zaplatiť súdny poplatok 35,- Eur v lehote troch dní.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozhodnutím odporcu zo dňa 05.06.2015 bol návrh na vklad záložného práva na
základe Zmluvy o zriadení záložného práva č. XX/XXXX-PTR zo dňa 02.03.2015, uzatvorenej medzi
účastníkmi: S. W., rod. W., nar. XX.XX.XXXX, bytom Z. M. XXX ako záložcom, na základe dohody o
plnomocenstve zastúpená DSS Nestor o.z., Stred 449, 027 05 Zázrivá, predtým ProHelp - združenie
občianskoprávnej pomoci, so sídlom Povraznícka 18, 811 05 Bratislava, v zastúpení predsedom
združenia B. W. a POHOTOVOSŤ, s. r. o., Pribinova 25, 811 09 Bratislava, IČO: 35 807 598, v
zastúpení G. Z., konateľom spoločnosti, ako záložným veriteľom, zamietnutý. Rozhodnutie bolo v
podstate odôvodnené tým, že odporca po preskúmaní návrhu na vklad zistil, že nie sú splnené
podmienky na povolenie vkladu záložného práva do katastra nehnuteľností. Predložená Dohoda o
splnomocnení bola vyhotovená ako formulárová dohoda, kde názov zástupcu bol už predtlačený a
ručne boli dopísané údaje o splnomocniteľovi a špecifikácie nehnuteľností, ktoré v čase uzatvorenia
záložného práva sú v splnomocniteľovom vlastníctve alebo spoluvlastníctve, ktoré budú bližšie
špecifikované v priloženom liste vlastníctva ako formy zabezpečenia splnomocniteľovho záväzku zo
zmluvy o úvere. Dohodu o splnomocnení, ktorá bola podpísaná dňa 27.11.2013, v ten istý deň
podpísal splnomocnený zástupca v Bratislave. Zmluva o spotrebiteľskom úvere bola podpísaná v
rovnaký deň, t. j. 27.11.2013 a súčasne (podľa potvrdenia o prevzatí finančných prostriedkov na
zmluve o spotrebiteľskom úvere) boli vyplatené finančné prostriedky v sume 500,- Eur. Časti Zmluvy
o zriadení záložného práva sú vyhotovené zoskenovaním výpisov z listov vlastníctva, vyhotovených
z verejnej prístupnej webovej stránky www.katasterportal.sk . Záložný
veriteľ a splnomocnený zástupca ProHelp nepreukázali, že takéto podklady záložnému veriteľovi
predložil záložca a či záložca vedel vôbec o tom, že tieto podklady záložný veriteľ použije na to,
aby zabezpečil svoju pohľadávku. Podľa výpisu z registra občianskych združení, ProHelp - združenie
občianskoprávnej pomoci je neziskovou organizáciou slúžiacou domácnostiam. Postup združenia pri
uzatvorení zmluvy o zriadení záložného práva je v rozpore s cieľmi združenia, ktoré sú formulované v
čl. II Stanov združenia ProHelp, keďže neochraňuje záujmy účastníka, ale záujmy POHOTOVOSŤ, s.
r. o. Dohoda o splnomocnení je vyhotovená formou predtlače (formulár), do ktorej sú rukou dopísané



údaje o nehnuteľnostiach. Údaje sú vypisované niekoľkými typmi písma. Nie je zrejmé, kedy a kto
tieto údaje do predtlače dopisoval. Všetky dôkazy nasvedčujú tomu, že dohoda o splnomocnení
bola dlžníčke predložená spolu s úverovou zmluvou, teda bola vopred určená osoba, ktorá ju bude
zastupovať v jej záležitostiach. Keďže bola dohoda o splnomocnení predkladaná dlžníčke súčasne s
úverovou zmluvou, nemožno takýto právny úkon považovať za úplne nezávislý od veriteľa. Za prekážku
povolenia vkladu záložného práva do katastra nehnuteľností považuje okresný úrad tú skutočnosť,
že záložnú zmluvu za záložcu podpísala osoba, ktorú presadil záložný veriteľ POHOTOVOSŤ, s. r.
o., Bratislava. ProHelp - združenie občianskoprávnej pomoci je ako splnomocnenec na dohode o
splnomocnení uvedené v predtlači, teda záložca (dlžník) ako splnomocniteľ nemal možnosť ovplyvniť
výber osoby, ktorá ho má v takej závažnej veci, ako je podpísanie záložnej zmluvy, zastupovať. Pri
takomto koncipovaní splnomocnenia, keď bol vopred vypísaný jediný variant zástupcu, zakomponovaný
priamo už do pripravenej dohody o splnomocnení, nemožno pri zvolení si splnomocneného zástupcu
hovoriť o slobodnej vôli splnomocniteľa. Skutočnosť, že dohoda o splnomocnení v prospech ProHelp
bola splnomocniteľom (dlžníkom) podpísaná v rovnaký deň ako zmluva o úvere, naznačuje, že konanie
ProHelp a POHOTOVOSŤ, s. r. o., sú konaniami v zhode a na úkor S. W., čo spochybňuje rovnosť a
vyváženosť účastníkov zmluvného vzťahu. Naopak skutočnosť, že splnomocnený zástupca, ktorý mal
hájiť záujmy záložcu S. W., za ňu bez jej vedomia podpísal zmluvu o zriadení záložného práva, ktoré
je výlučne v prospech záložného veriteľa, potvrdzuje to, že splnomocnenec konal v zhode so záujmami
záložného veriteľa a proti záujmom záložcu. Zároveň zo žiadnej listiny nie je preukázané, že prijatie
splnenia v prospech ProHelp niekto S. W. oznámil. Nie je teda preukázané, že dohoda o splnomocnení
vôbec platne vznikla. Aj z dojednaných vopred vypísaných podmienok dohody o splnomocnení (bod
III., piata veta) vyplýva, že účelom konania na základe splnomocnenia je zabezpečenie splnenia
splnomocniteľovho (dlžníkovho) záväzku zo zmluvy o úvere, čo je ďalší argument spochybňujúci konanie
splnomocnenca v záujme splnomocniteľa. Dohoda o splnomocnení v takomto prípade je absolútne
neplatná pre jej rozpor s § 22 ods. 2 Občianskeho zákonníka, pretože záujmy ProHelp - združenia
občianskoprávnej pomoci sú v zrejmom rozpore so záujmami zastúpeného. Keďže zo zistených
okolností je zrejmé, že splnomocnenie nebolo udelené platne, nemohli nadobudnúť právne účinky ani
neskoršie úkony uskutočnené splnomocnencom na základe takéhoto splnomocnenia. Neplatná je preto
i Zmluva o zriadení záložného práva č. 68/2015-PTR zo dňa 02.03.2015. Dohoda o splnomocnení
zmluva o spotrebiteľskom úvere sú uzavreté ako tzv. typové zmluvy - zmluvy, ktoré sa používajú
vo viacerých prípadoch (štandardná, formulárová), pričom zmluva o spotrebiteľskom úvere obsahuje
všeobecné podmienky poskytnutia úveru, ktoré sú napísané drobným písmom a pre bežného klienta
nie sú dostatočne zrozumiteľné. Podmienky poskytnutia úveru neboli individuálne dohodnuté a dlžníčka
S. W. ich nemohla ovplyvniť. Záložca ako spotrebiteľ nemôže byť teda zaviazaný zo zmluvy o zriadení
záložného práva, ktorú osobne neuzavrel a z ktorej mu hrozí nenapraviteľná ujma, spočívajúca v
možnej strate nehnuteľného majetku, o možnosti ktorej nebol riadne oboznámený ani pri uzatváraní
zmluvy o úvere, ani dohody o splnomocnení. Na základe úkonov záložného veriteľa a splnomocnenca,
ktorí konali v zhode, sa mohlo stať, že o tom, že na nehnuteľnosti bolo zriadení záložné právo v
prospech záložného veriteľa, sa záložca (dlžník) dozvie až doručením rozhodnutia správneho orgánu
o povolení vkladu záložného práva. Skutočnosť, že dohoda o splnomocnení v prospech ProHelp bola
splnomocniteľom (dlžníkom) podpísaná v rovnaký deň ako zmluva o úvere naznačuje, že konanie
ProHelp a POHOTOVOSŤ sú konaniami v zhode na úkor S. W., čo spochybňuje rovnosť a vyváženosť
účastníkov zmluvného vzťahu. Následne právny nástupca splnomocneného zástupcu, ktorý mal hájiť
záujmy záložcu S. W., za ňu bez jej vedomia podpísal zmluvu o zriadení záložného práva, ktorá je
výlučne v prospech záložného veriteľa, potvrdzuje to, že splnomocnenec konal v zhode so záujmami
záložného veriteľa proti záujmom S. W. ako záložcu. Zároveň zo žiadnej listiny nie je preukázané,
že prijatie splnomocnenia v prospech ProHelp niekto S. W. oznámil. Nie je preukázaná dohoda o
splnomocnení a že by takáto dohoda vznikla. Nikto S. W. neoznámil, že následne v roku 2014 došlo
k zmene v osobe splnomocneného zástupcu (zmena ProHelp na DSS Nestor o.z.). Záložkyňa S. W.
dňa 18.05.2015 na katastrálnom odbore Okresného úradu v Banskej Štiavnici uviedla, že dohoda o
splnomocnení bola úplne čisté tlačivo, na ktorom nebolo vôbec nič vypísané. Na takomto tlačive si bola
S. W. úradne osvedčiť podpis na matrike. Hneď v ten istý deň dostala finančné prostriedky. Doklady o
nehnuteľnostiach, ktoré vlastní, od S. W. nikto nežiadal a ona ich nikomu neposkytovala. Bolo dohodnuté,
že úver bude splácať formou mesačných splátok. O možnosti zriadenia záložného práva ju nikto nikdy
neinformoval a ani by s tým nebola súhlasila, keďže v rodinnom dome býva spolu so svojou matkou.
Rovnako nikto neskúmal ani jej schopnosť splácať úver. Následne, keď sa dostala do zložitej finančnej
situácie, sa chcela dohodnúť o zmene výšky splátok, ale k dohode s veriteľom nedošlo. Nikdy sa nestretla
so zástupcom ProHelp ani DSS Nestor o.z., všetko riešila s pracovníkom spoločnosti POHOTOVOSŤ,



s. r. o. Platnosť dohody o splnomocnení v prospech ProHelp a zmluvy o zriadení záložného práva S.
W. spochybňovala, považovala ich za neplatné a žiadala návrh na vklad záložného práva zamietnuť.
Odporca dospel k záveru, že dohoda o splnomocnení je absolútne neplatná pre jej rozpor s § 22 ods. 2
Občianskeho zákonníka, pretože záujmy ProHelp - združenia občianskoprávnej pomoci sú v zrejmom
rozpore so záujmami zastúpeného. Keďže zo zistených okolností je zrejmé, že splnomocnenie nebolo
udelené platne, nemohli nadobudnúť právne účinky ani neskoršie úkony uskutočnené splnomocnencom
na základe takéhoto splnomocnenia. Neplatná je preto i zmluva o zriadení záložného práva č. XX/XXXX-
PTR zo dňa 02.03.2015.
Proti rozhodnutiu odporcu podal opravný prostriedok navrhovateľ, v ktorom navrhoval napadnuté
rozhodnutie zrušiť a vec vrátiť na ďalšie konanie. Opravný prostriedok bol v podstate odôvodnený tým,
že Dohoda o splnomocnení je uzavretá riadne, v súlade s príslušnými ustanoveniami Občianskeho
zákonníka o zastúpení a spĺňa náležitosti platného právneho úkonu, ktorými sú slobodná vôľa, vážnosť,
určitosť a zrozumiteľnosť. Záložca sa v zmysle riadne uzavretej Záložnej zmluvy o splnomocnení
sám rozhodol zabezpečiť svoj záväzok vyplývajúci pre neho z predmetnej Zmluvy o úvere, a
preto udelil ProHelp - združeniu občianskoprávnej pomoci plnomocenstvo na uzatvorenie Záložnej
zmluvy k nehnuteľnostiam, ktoré mali byť v čase uzatvorenia Záložnej zmluvy vo vlastníctve alebo
v spoluvlastníctve záložcu, ako aj na všetky právne úkony súvisiace s uzatvorením predmetnej
záložnej zmluvy. Na základe uvedeného vzniklo splnomocnencovi právo nakladať s nehnuteľnosťou v
mene záložcu - splnomocniteľa, pričom práva a povinnosti zo zastúpenia vznikajú priamo záložcovi.
Navrhovateľ nesúhlasil s tvrdením správneho orgánu, podľa ktorého navrhovateľ vopred určil osobu,
ktorá bude za dlžníka konať a dlžník nemal možnosť sa sám rozhodnúť, kto ho bude zastupovať.
V danom prípade ide o ničím nepodložené predpoklady správneho orgánu, ktoré nevychádzajú z
objektívne zisteného skutkového stavu. Napadnutého rozhodnutie správneho orgánu vychádza len z
ničím nepodložených „predpokladov“, čo dokazuje i samotné odôvodnenie napadnutého rozhodnutia.
Správny orgán si nesplnil svoju zákonnú povinnosť a nevychádzal pri vydaní napadnutého rozhodnutia
zo spoľahlivého zisteného skutkového stavu veci. Správny orgán sa v odôvodnení napadnutého
rozhodnutia obmedzil len na konštatovanie, že záložca - dlžník nemohol ovplyvniť výber splnomocnenca.
Takáto správna úvaha nespĺňa základné kritériá odôvodnenia rozhodnutia správneho orgánu podľa
§ 47 ods. 3 Správneho poriadku. V odôvodnení rozhodnutia musí správny orgán reagovať na dva
okruhy problémov, a to skutkové okolnosti a právne posúdenie. Za skutkové okolnosti treba považovať
skutočnosti, ktoré boli nepochybne zistené a ich právny význam. Pri právnom posúdení musí obsahovať
konkrétny odkaz na právny predpis, z ktorého správny orgán vyvodzuje svoje právne posúdenie.
Nepostačuje iba citácia príslušného ustanovenia, ale je potrebné aj vyložiť obsah právnej normy, aby bol
zrejmý, aký je vzťah medzi skutkovým zistením a právnym posúdením. Ak správny orgán v odôvodnení
napadnutého rozhodnutia takto nepostupoval, je rozhodnutie nepreskúmateľné pre nedostatok dôvodov.
Rozpor záujmov musí reálne existovať a nestačí len potenciálna možnosť takéhoto rozporu. Z obsahu
splnomocnenia je zrejmé, že toto bolo udelené za účelom naplnenia a hájenia záujmov splnomocniteľa a
na jeho žiadosť a že zastupovanie je bezplatné. Zástupca splnomocnenie s dlžníkom osobe prerokoval
a poskytol mu podrobné poučenie o právnych úkonoch v ňom uvedených a o právach a povinnostiach,
ktoré sa nimi zakladajú. Dlžník vyhlásil, že sa rozhodol zabezpečiť svoj záväzok zo Zmluvy o úvere sám,
z toho dôvodu využil bezplatnú pomoc zástupca. Záväzkom zástupcu bolo okrem rokovania s veriteľom
aj posúdenie platnosti uzatvorenej Záložnej zmluvy. Je teda zrejmé, že predložené plnomocenstvo je
samostatným právnym úkonom uzavretým medzi dlžníkom a jeho zástupcom, ktorý je úplne nezávislým
od veriteľa a jeho zmluvnej dokumentácie. Správny orgán nepreukázal, že by veriteľ do tohto právneho
úkonu zasahoval alebo ovplyvňoval jeho obsah. Pochybnosť o objektivite zastupovania zo strany
splnomocnenca nie je z hľadiska aplikácie ustanovenia § 22 ods. 2 Občianskeho zákonníka dostatočná,
nakoľko medzi záujmami zástupcu a zastúpeného musí existovať reálny rozpor, ktorý bol správny orgán
povinný preukázať. Správny orgán nepreukázal ani to, že v prípade zástupcu ide o osobu, ktorá je v
styku so záložným veriteľom. Z textu splnomocnenia je nepochybné, že predmetom Záložnej zmluvy,
na uzavretie ktorej mal byť splnomocnený zástupca, môže byť ktorákoľvek nehnuteľnosť vo vlastníctve
splnomocniteľa. Z textu je zrejmé, že žiadna z nehnuteľností vo vlastníctve splnomocniteľa, ktorú
bude tento v čase uzatvorenia Záložnej zmluvy vlastniť, nie je vylúčená z toho, aby tvorila predmet
zálohu. Text teda nepripúšťa teda žiadnu pochybnosť o tom, čo môže byť predmetom zálohu. Sú
to všetky nehnuteľnosti splnomocniteľa, ktoré vlastní ku dňu podpísania záložnej zmluvy, a to bez
ohľadu na to, že tieto nie sú bližšie individualizované. Naopak z uvedenej formulácie splnomocnenia je
zrejmé, že predmetom zálohu môžu byť aj nehnuteľnosti nadobudnuté splnomocniteľom po uzatvorení
Dohody o splnomocnení, ak ich bude vlastniť v čase uzatvorenia Záložnej zmluvy. Z hľadiska určenia
prípustnosti výšky peňažného plnenia nie je rozhodujúca len samotná číselná výška plnenia, ale aj



všetky ostatné súvisiace okolnosti konkrétneho prípadu. Z rozhodnutia však nemožno vyvodiť, že by
správny orgán situáciu takto komplexne posúdil a v tomto smere spravodlivo zistil skutkový stav. K
odplate za poskytnutie úveru je potrebné poukázať na aktuálny záver rozhodovacej praxe, podľa ktorého
u nebankových subjektov nemožno obvyklú výšku úroku odvodzovať od výšky úroku požadovaného
bankami. S ohľadom na výrazne vyššie podnikateľské riziko sú úroky požadované týmito nebankovými
veriteľmi tiež vyššie ako obvyklé bankové úroky. Pre zistenie obvyklého úroku pre tento typ pôžičky
je nutné zistiť, aká výška úrokov bola požadovaná obdobnými podnikateľskými subjektami v prípade
zmlúv o krátkodobej pôžičke a úvere v určitom období. Záložca riadne podpísal úverovú zmluvu a
ani súlad s dobrými mravmi nespochybnil, čerpal finančné prostriedky na základe úverovej zmluvy,
okresnému úradu nevyplýva zo žiadneho právneho predpisu právomoc vysloviť neplatnosť takéhoto
právneho úkonu z dôvodu jeho rozporu s dobrými mravmi (okrem preskúmavania zmluvy zakladajúcej
zmenu práv k nehnuteľnostiam podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona, ktorá je súčasťou návrhu na
vklad). Táto právomoc prináleží súdu v rámci občianskeho súdneho konania a konanie okresného úradu
považujú v tomto smere za nezákonné.
Odporca vo vyjadrení zo dňa 13.07.2015 navrhoval napadnuté rozhodnutie potvrdiť. V ostatnom
poukazoval na dôvody uvedené v samotnom rozhodnutí.
Eva Mrázová na pojednávaní dňa 27.08.2015 k veci uviedla, že pokiaľ ide o pôžičku, túto už
splatila, zostali jej len nesplatené úroky. Pokiaľ ide o samotnú nehnuteľnosť, k tejto je podielovou
spoluvlastníčkou v rozsahu 3/5-ín, sestra je v podielom spoluvlastníctve v rozsahu 2/5-ín. V
nehnuteľnosti býva matka a má doživotné právo užívania. Je poberateľkou dôchodku vo výške 320,-
Eur. Okrem pôžičky, ktorú spláca navrhovateľovi, má ešte aj ďalšie pôžičky voči bankám. Pôžičky nemá
z čoho splácať. Žije s priateľom, ktorý má dôchodok len vo výške 40,- Eur, jedná sa o čiastočný invalidný
dôchodok.
Súd preskúmal napadnuté rozhodnutie odporcu a postup, ktorý predchádzal vydaniu rozhodnutia v
rozsahu odvolacích námietok podľa § 250l a nasl. O.s.p (tretej hlavy piatej časti O.s.p.) a dospel k záveru,
že odvolanie nie je dôvodné a nie je spôsobilé privodiť zrušenie napadnutého rozhodnutia, zároveň
súd sám nezistil také vady v konaní pred správnym orgánom, na ktoré by musel prihliadnuť a zrušiť
rozhodnutie, preto napadnuté rozhodnutie odporcu ako vydané v súlade so zákonom, podľa § 250q ods.
2 O.s.p. potvrdil.
Podľa § 250l ods.1 O.s.p. , podľa ustanovení tejto hlavy sa postupuje v prípadoch, v ktorých zákon
zveruje súdom rozhodovanie o opravných prostriedkoch proti neprávoplatným rozhodnutiam správnych
orgánov.
Zo správneho spisu mal súd preukázané, že navrhovateľ podal na Okresný úrad v Banskej Štiavnici,
katastrálny odbor, dňa 16.04.2015 návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností podľa
Zmluvy o zriadení záložného práva č. XX/XXXX-PTR zo dňa 02.03.2015, ktorá bola uzavretá medzi
záložným veriteľom POHOTOVOSŤ, s. r. o., a záložcom S. W., v zastúpení na základe Dohody o
splnomocnení: DSS Nestor o.z., Stred 449, Zázrivá. Zmluvné strany sa dohodli o zriadení záložného
práva k nehnuteľnostiam špecifikovaným v čl. I. Záložnej zmluvy v prospech záložného veriteľa,
na zabezpečenie všetkých pohľadávok záložného veriteľa voči záložcovi, ktoré vznikli a vzniknú na
základe Zmluvy o úvere č. XXXXXXXXX zo dňa 27.11.2013 uzavretej medzi záložným veriteľom
na strane veriteľa a záložcom na strane dlžníka, najmä na zabezpečenie istiny vo výške 500,- Eur,
spolu s príslušenstvom, s úrokom z omeškania, poplatkov a ostatných pohľadávok a zmluvných pokút
vyplývajúcich zo zmluvy o úvere, ako aj ostatných celkových nákladov v zmysle platných všeobecných
podmienok, od omeškania až do zaplatenia.
Zo spisového materiálu správneho orgánu ďalej súd zistil, že bola uzavretá dohoda o splnomocnení
medzi splnomocniteľom S. W. a splnomocnencom ProHelp - združenie občianskoprávnej pomoci,
v zastúpení B. W.. V bode 3 tejto dohody je uvedené, že „Splnomocniteľ sa sám rozhodol
zabezpečiť svoj záväzok zo Zmluvy o úvere a z tohto dôvodu sa rozhodol využiť bezplatnú pomoc
pri zabezpečení svojho záväzku Združením ProHelp. Za tým účelom uzatvára túto dohodu a udeľuje
Združeniu ProHelp plnomocenstvo na uzatvorenie záložnej zmluvy podľa § 552 Občianskeho zákonníka
v platnom znení v mene splnomocniteľa k nehnuteľnostiam, ktoré v čase uzatvorenia záložnej zmluvy
sú v splnomocniteľovom vlastníctve alebo spoluvlastníctve, a ktoré budú bližšie špecifikované v
priloženom liste vlastníctva ako formy zabezpečenia splnenia splnomocniteľovho záväzku zo Zmluvy o
úvere. Združenie ProHelp sa zaväzuje svedomito naplniť predmet udeleného plnomocenstva, pričom
splnomocniteľa poučilo o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo Zmluvy o úvere vrátane skutočnosti,
že záložné právo vzniká vkladom do katastra nehnuteľností...“. Na mieste určenom pre dopísanie mena
zástupcu splnomocneného združenia je razítkom uvedené „B. W. - predseda občianskeho združenia
ProHelp“. V bode 4. dohody sú dopísané ručne v kolónkach nehnuteľnosti vo vlastníctve splnomocniteľa.



Splnomocniteľ zmluvu podpísal dňa 27.11.2013 a zástupca združenia ProHelp B. W. - predseda, zmluvu
podpísal tiež dňa 27.11.2013.
Predmetom súdneho prieskumu bolo preskúmať záver okresného úradu, či sú splnené podmienky
vkladu z hľadiska ustanovenia § 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z.z.. Súd dospel k záveru, že okresný úrad
vydal správne rozhodnutie, ak zamietol návrh na vklad podľa predloženej zmluvy o zriadení záložného
práva, a to pre neplatnosť dohody o splnomocnení, ktorá spôsobila aj neplatnosť zmluvy o zriadení
záložného práva, ktorá bola v mene záložcu (dlžníka) uzavretá neplatne splnomocneným zástupcom.
Takýto právny úkon potom nemôže vyvolať účinky na vecné práva k nehnuteľnostiam zastúpeného, a
to z nižšie uvedených dôvodov.
V zmysle ustanovenia § 4 ods. 1 Katastrálneho zákona sa práva k nehnuteľnostiam do katastra
zapisujú vkladom práv k nehnuteľnostiam do katastra, záznamom práv k nehnuteľnostiam do katastra
a poznámkou o právach k nehnuteľnostiam v katastri. Ustanovenie § 5 ods. 1 Katastrálneho zákona
upravuje, že vklad je úkonom okresného úradu, ktorým vzniká, mení sa alebo zaniká právo k
nehnuteľnostiam. V zmysle ustanovenia § 28 ods. 3 Katastrálneho zákona právne účinky vkladu vznikajú
na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení.
Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania (§ 30 ods.2 Katastrálneho zákona),
ktorým je účastník právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k
nehnuteľnosti (§ 30 ods. 1 ). V zmysle ustanovenia § 30 ods. 4 tohto zákona sa návrh na vklad podáva
písomne a podľa § 5 písm. d/, prílohou návrhu na vklad je okrem iných aj dohoda o splnomocnení, ak
je účastník konania zastúpený splnomocnencom, pričom podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený,
ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3.
Podľa § 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z.z. Katastrálneho zákona, okresný úrad preskúma zmluvu z
hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či
je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné,
či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje
zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada
okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, 10b) ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.
Podľa § 31 ods. 3 citovaného zákona, ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad povolí;
inak návrh zamietne.
Súd dospel k záveru, že okresný úrad ako príslušný orgán štátnej správy, v kompetencii ktorého je
rozhodovať o zápisoch práv k nehnuteľnostiam do katastra, sa pri rozhodovaní dôsledne riadil citovanými
ustanoveniami katastrálneho zákona a nepostupoval v rozpore so zákonom, ak podľa § 31 ods. 3 tohto
zákona návrh na vklad zamietol.
Podľa § 22 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zastupovať iného nemôže ten, kto sám nie je spôsobilý na
právny úkon, o ktorý ide, ani ten, záujmy ktorého sú v rozpore so záujmami zastúpeného.
Podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a
zrozumiteľne; inak je neplatný.
Podľa § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.
Podľa § 2 O.s.p.; v občianskom súdnom konaní súdy prejednávajú a rozhodujú spory a iné právne veci,
uskutočňujú výkon rozhodnutí, ktoré neboli splnené dobrovoľne, a dbajú pri tom na to, aby nedochádzalo
k porušovaniu práv a právom chránených záujmov fyzických a právnických osôb a aby sa práva
nezneužívali na úkor týchto osôb.
Dohoda o splnomocnení je dvojstranným právnym úkonom, na ktorý sa tiež vzťahujú požiadavky
platnosti právneho úkonu. Súd sa nestotožnil s tvrdením odvolateľa, že právny úkon v danom prípade bol
urobený slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne. Už samotná skutočnosť, že v dohode o splnomocnení
ako predtlač na štandardnom zmluvnom formulári je uvedené meno splnomocnenca - združenie ProHelp
je dôkazom toho, že navrhovateľ vopred určil osobu, ktorá bude oprávnená za dlžníka konať, a teda
dlžníkovi bolo odňaté právo slobodne sa rozhodnúť kto ho bude zastupovať v jeho záležitostiach, t.j.
chýba základná zložka právneho úkonu, slobodný prejav vôle pri výbere zástupcu. Skutočnosť, že
dohoda o splnomocnení je dlžníkom podpísaná v ten istý deň ako úverová zmluva nasvedčuje tomu,
že uzavretie úverovej zmluvy je podmieňované podpísaním dohody o splnomocnení a je otázne, či by
vôbec úver bol poskytnutý bez uzavretia dohody o splnomocnení v znení pripravenom na formulári,
pričom dlžník nemal možnosť meniť podmienky dohody o splnomocnení, ktoré mu boli predložené
ako vopred pripravené. Ak dohoda o splnomocnení bola predložená súčasne s úverovou zmluvou
zástupcom navrhovateľa dlžníkovi, nemožno tento právny úkon považovať za úplne nezávislý od veriteľa
ako tvrdil navrhovateľ v odvolaní. Za nepresvedčivé súd považuje aj tvrdenie navrhovateľa, že dohoda
o splnomocnení bola uzavretá na žiadosť dlžníka, ak formulár dohody mal zástupca navrhovateľa



dopredu pripravený, vrátane určeného zástupcu pre dlžníka. Zo samotných dojednaných podmienok v
dohode o splnomocnení vyplýva, že účelom uzavretia dohody o splnomocnení je sledovanie návratnosti
poskytnutého úveru navrhovateľovi, t.j. zástupca koná v záujme navrhovateľa, čo spochybňuje (vylučuje)
jeho konanie zároveň v záujme zastúpeného. Nasvedčuje tomu skutočnosť, že určený zástupca sa
s dlžníkom nekontaktuje, nekomunikujú spolu, pričom dlžník podpisuje dohodu o splnomocnení bez
toho, že by zástupcu Združenie ProHelp, resp. jeho predsedu, vôbec poznal. Nie je preukázaná
skutočnosť, v akom rozsahu bola vypísaná listina, dohoda o splnomocnení v čase jej podpisu dlžníkom,
t.j. či už bolo uvedené meno konajúceho za zástupcu, a teda či splnomocniteľ vedel, kto bude
konať v jeho veci. Taktiež nie je zrejmé, či boli už vypísané kolónky ohľadom nehnuteľností. Ak
by nehnuteľnosti boli do zmluvy dopisované dodatočne po jej podpise splnomocniteľom (dlžníkom),
znamená to, že splnomocniteľovi nemohol byť v čase podpisu známy rozsah splnomocnencovho
oprávnenia, najmä v akom rozsahu - k nakladaniu s akými jeho konkrétnymi nehnuteľnosťami ho dlžník
splnomocnil. Poukazovanie navrhovateľa na to, že katastrálny zákon nevyžaduje osobitné náležitosti
pre splnomocnenie k uzavretiu záložnej zmluvy súd považuje za irelevantné vzhľadom na to, že
dohoda o splnomocnení je neplatným právnym úkonom v zmysle všeobecných ustanovení občianskeho
zákonníka pre rozpor záujmov zástupcu a zastúpeného, t.j. dohoda odporujúca zákonu (v zmysle § 22
ods. 2 Občianskeho zákonníka) je absolútne neplatným právnym úkonom podľa § 39 Občianskeho
zákonníka, ako aj v dôsledku jej nedostatkov požadovaných náležitostí platného právneho úkonu podľa
§ 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka ( sloboda vôle, určitosť...).
Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka; spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na
právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.
Podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka; dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.
Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka; spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré
spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa
(ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného
predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a
zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.
Podľa § 53 ods. 2 Občianskeho zákonníka; za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa
nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol
ovplyvniť ich obsah.
Podľa § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka; neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských
zmluvách sú neplatné.
Podľa § 54 ods. 1 Občianskeho zákonníka; zmluvné podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou sa
nemôžu odchýliť od tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred vzdať
svojich práv, ktoré mu tento zákon priznáva, alebo si inak zhoršiť svoje zmluvné postavenie.
Podľa čl. 3 odsek 1 Smernice 93/13/EHS sa považuje za nekalú zmluvná podmienka, ktorá nebola
individuálne dohodnutá, ak napriek požiadavke dôvery spôsobí značnú nerovnováhu v právach a
povinnostiach strán vzniknutých na základe zmluvy ku škode spotrebiteľa.
Z textu dohody o splnomocnení vyplýva, že súvisí so zmluvou o úvere, ktorú uzatvoril dlžník S.
W. so spoločnosťou Pohotovosť, s.r.o. (bod 1. dohody) a plnomocenstvo sa udeľuje na uzatvorenie
záložnej zmluvy, ako formy zabezpečenia splnenia splnomocniteľovho záväzku zo zmluvy o úvere (bod
3. dohody), na základe čoho je zrejmé, že dohoda o splnomocnení bola súčasťou tzv. „úverového
balíka“. Niet pochýb o tom, že zmluva o úvere má povahu spotrebiteľskej zmluvy v zmysle § 52
a nasl. Občianskeho zákonníka, potom aj súvisiacu dohodu o splnomocnení je potrebné podriadiť
pod režim ochrany spotrebiteľa a zaoberať sa tým, či takáto dohoda nevykazuje znaky neprijateľných
podmienok uvedených v § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Dohoda o splnomocnení, ako aj
zmluva o zriadení záložného práva, má vo vzťahu k zmluve o úvere subsidiárny a akcesorický vzťah,
keďže ich existencia je vyvolaná finančnými aktivitami navrhovateľa, potrebou zabezpečenia zmluvy o
úvere. Správny orgán postupoval v súlade s právnou úpravou obsiahnutou v ustanovení § 52 a nasl.
Občianskeho zákonníka, ako aj Smernicou 93/13/EHS, keď prihliadol na nekalý charakter zmluvnej
podmienky v spotrebiteľskej zmluve. Súd sa stotožňuje so záverom odporcu, že dohoda o splnomocnení
nebola riadne uzatvorená aj pre rozpor s § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka, keďže bola napísaná vo
forme predtlače (formulára), v ktorej bol už splnomocnenec dopredu vpísaný a dlžník (záložca) nemohol
ovplyvniť obsah takejto dohody. V tom, že dlžníkovi bola úplne odňatá možnosť zvoliť si zástupcu,
ktorého by si sám vybral, možno vidieť značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán
v neprospech spotrebiteľa. Keďže pripravená dohoda bola predložená dlžníkovi formou pripraveného
formulára, zároveň pri uzatváraní úverovej zmluvy, nejedná sa ani o individuálne dojednané zmluvné



podmienky, čo by znamenalo výluku spod súdnej kontroly. Dohodu o splnomocnení, podľa ktorej
mal dlžníka zastupovať jemu určený zástupca mimo jeho slobodnej voľby, je potrebné považovať za
neprijateľnú (nekalú) zmluvnú podmienku, a teda za absolútne neplatnú podľa § 53 ods. 5 Občianskeho
zákonníka. Z uvedeného vyplýva, že zástupca - ProHelp - združenie občianskoprávnej pomoci nemohol
ani z tohto dôvodu platne uzavrieť záložnú zmluvu v mene splnomocniteľa, a preto záver okresného
úradu o potrebe zamietnuť predložený návrh na vklad takejto záložnej zmluvy, je v súlade s § 31 ods.
1, 3 katastrálneho zákona.
Podľa čl. 6 odsek 1 Smernice 93/13/EHS členské štáty zabezpečia, aby nekalé podmienky použité v
zmluvách uzatvorených so spotrebiteľom zo strany predajcu alebo dodávateľa podľa ich vnútroštátneho
práva, neboli záväzné pre spotrebiteľa, a aby zmluva bola podľa týchto podmienok naďalej záväzná pre
strany, ak je jej ďalšia existencia možná bez nekalých podmienok.
Odporca, ako príslušný orgán štátnej správy, ktorý je súčasťou výkonnej moci štátu a rozhoduje o tom, či
sú splnené podmienky na povolenie zápisu práv k nehnuteľnostiam do katastra na základe vkladu práv
k nehnuteľnostiam, je tým štátnym orgánom, ktorý je povinný realizovať záväzky štátu vyplývajúce zo
Smernice Rady 93/13/EHS zo dňa 5. apríla 1993 o nekalých podmienkach v spotrebiteľských zmluvách,
ktorá bola premietnutá do Občianskeho zákonníka (piata hlava - spotrebiteľské zmluvy) a do ďalšej
vnútroštátnej právnej úpravy - zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa (§ 3 a nasl.).
Súd opiera rozhodnutie o dnes už ustálenú rozhodovaciu prax Najvyššieho súdu SR (napr. rozsudok NS
SR sp.zn. 8 Sžo 17/2007 (R 42/2008), sp.zn. 1 Sžr/37/2012 zo dňa 10.07.2012, sp.zn. 10Sžr/136/2012
zo dňa 15.03.2013).
V odôvodnení rozsudku sp.zn. 2 Sžo/126/2007 zo dňa 12.12.2007 Najvyšší súd SR okrem iného
konštatoval, že zákon nevylučuje uzavretie všetkých zmlúv použitých v predmetnej veci (zmluvu o
úvere, zmluvu o zastúpení, záložnú zmluvu) tieto zmluvy je však potrebné posúdiť aj v kontexte ich
vzájomnej súvislosti, najmä čo týmito zmluvami sa mienilo dosiahnuť. V podstate týmito zmluvami sa
môže dosiahnuť nielen zabezpečenie návratnosti poskytnutej sumy v navýšenej hodnote veriteľovi,
ale aj možný prechod dlžníkovho vlastníctva k jeho celému nehnuteľnému majetku v nepochybne
ďaleko väčšej hodnote, než je výška plnenia povinného z úverovej zmluvy. V podstate by sa jednalo
o výrazný zásah do práv povinného vo výkone práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych
vzťahov, čo je v rozpore s dobrými mravmi. Ak teda odporca zamietol návrh na vklad aj z dôvodu
hrubého nepomeru medzi výškou zabezpečovanej pohľadávky a hodnotou nehnuteľností, ktoré mali
byť založené, nerozhodoval v podstate o neplatnosti úverovej zmluvy, ale v kontexte celého právneho
vzťahu medzi účastníkmi konania, preskúmaval vo vkladovom konaní predložený titul - zmluvu o zriadení
záložného práva- z hľadiska či sa neprieči dobrým mravom, čo okresnému úradu vyplýva priamo zo
znenia ustanovenia § 31 ods. 1 katastrálneho zákona.
Je nad rámec tohto preskúmavacieho konania zaoberať sa úverovou zmluvou, jej platnosťou z hľadiska
poskytnutého plnenia, vrátane príslušenstva, najmä súladnosťou aplikácie Obchodného zákonníka, ak
zmluva o úvere ako typová zmluva je v zmysle § 261 ods. 6 Obchodného zákonníka tzv. absolútnym
obchodom.
Najvyšší súd SR v odôvodnení rozsudku 10Sžr/136/2012 z 15.03.2013 poukázal na potrebu na daný
prípad aplikovať právne predpisy na ochranu spotrebiteľa a tiež zaujal stanovisko k otázke, že v
rozpore s dobrými mravmi je jednak samotná dohoda o splnomocnení, vzhľadom na skutočnosť,
že splnomocniteľovi bola odňatá možnosť určiť osobu splnomocnenca, splnomocniteľ nebol výslovne
poučený o možnostiach a spôsobe ukončenia zastupovania, v dohode o splnomocnení absentujú
bežné údaje umožňujúce splnomocniteľovi rýchly kontakt so splnomocnencom, čo všetko vyvoláva
pochybnosti o tom, či bol výkon práv a povinností splnomocnenca skutočne v medziach riadneho
zastupovania záujmov splnomocniteľa. Podľa Najvyššieho súdu SR taktiež ani postup, na základe
ktorého splnomocnenec v mene splnomocniteľa (ako vlastníka nehnuteľnosti) zriaďuje záložné právo na
zabezpečenie úveru nepochybne oveľa nižšej hodnoty, ako je hodnota nehnuteľnosti úverového dlžníka,
nemohol byť v súlade s dobrými mravmi.
Pokiaľ odvolateľ v odvolaní poukazuje aj na ďalšie dôvody, pre ktoré mal byť vklad povolený, súd
zastáva názor, že pokiaľ by aj odvolacie dôvody boli relevantné, nie je možné na ne prihliadnuť v
tom zmysle, že by boli spôsobilé privodiť zrušenie napadnutého rozhodnutia, pretože záver okresného
úradu o nutnosti zamietnuť návrh na vklad v dôsledku neplatného splnomocnenia a na základe neho
uzavretej neplatnej záložnej zmluvy je správny. Záver okresného úradu o nutnosti zamietnuť návrh na
vklad z tohto dôvodu nemôže zvrátiť ďalšia argumentácia, podľa ktorej by vklad mal byť povolený,
pretože čo i len jeden uznaný dôvod pre zamietnutie návrhu na vklad spôsobuje, že vklad už nemôže
byť povolený. Súd preto ďalšie odvolacie námietky uvádzané v odvolaní už nepovažoval za relevantné
privodiť pre oprávneného iné rozhodnutie, k akému dospel okresný úrad. V tejto súvislosti súd poukazuje



tiež na judikatúru Európskeho súdu pre ľudské práva, ktorá nevyžaduje, aby v odôvodnení rozhodnutia
bola daná odpoveď na každý argument strany. Ak však ide o argument, ktorý je pre rozhodnutie
kľúčový, vyžaduje sa osobitná odpoveď práve na tento argument (Georgidias vs. Grécko z 29.05.1997,
Higgis vs. Francúzsko z 19.02.1998). Obdobne Ústavný súd SR v uznesení III.ÚS 237/2012-8 zo
dňa 13.06.2012 konštatoval: „...Súčasťou obsahu základného právo na súdnu ochranu podľa čl. 46
ods. 1 Ústavy a práva na spravodlivé konanie podľa čl. 6 ods. 1 Dohovoru je aj právo účastníka
konania na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne a zrozumiteľne dáva odpovede na
všetky právne a skutkovo relevantné otázky..., .... súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené
účastníkom konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú
skutkový a právny základ rozhodnutia, bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov uvádzaných
účastníkmi konania...“ Za podstatné pre rozhodnutie v tejto veci súd považuje skutočnosť, že dohoda o
splnomocnení je neplatnou, a teda nemohol platne vzniknúť ani posudzovaný titul vo vkladovom konaní
(zmluva o zriadení záložného práva), uzavretý neplatne zmocneným zástupcom a výsledkom tohto
konštatovania je záver o nutnosti zamietnuť návrh na vklad podľa § 31 ods. 3 Katastrálneho zákona pre
nesplnenie posudzovaných (preskúmavaných) podmienok pre povolenie vkladu v zmysle § 31 ods. 1
tohto zákona. Preto sa súd v odôvodnení svojho rozhodnutia podrobnejšie nevenuje všetkým odvolacím
argumentom.
Z vyššie uvedených dôvodov súd napadnuté rozhodnutie správneho orgánu ako vydané v súlade so
zákonom potvrdil podľa § 250q ods. 2 O.s.p..
Súd nepriznal navrhovateľovi náhradu trov konania, pretože navrhovateľ nebol v konaní úspešný.
Rozhodnutie o trovách konania je v súlade s § 250k ods. 1 v spojení s § 250l ods. 2 O.s.p..
Súd zaviazal navrhovateľa zaplatiť súdny poplatok podľa § 2 ods. 4 zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych
poplatkoch, nakoľko je poplatníkom, keďže podal opravný prostriedok proti rozhodnutiu správneho
orgánu a v konaní nebol úspešný.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní od jeho
doručenia. Odvolanie sa podáva písomne v dvoch vyhotoveniach cestou
krajského súdu na Najvyšší súd SR. Odvolanie je možné podať len
z dôvodov uvedených v § 205 ods. 2 O.s.p. V odvolaní sa má popri
všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3 O.s.p.) uviesť proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto
rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa
odvolateľ domáha.