Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 1Cob/300/2011 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1310207111 Dátum vydania rozhodnutia: 01. 12. 2011 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Elena Erbenová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2011:1310207111.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eleny Erbenovej a členov senátu JUDr. Danice Michalkovej a JUDr. Anny Savkovej v právnej veci navrhovateľa: DUGA SK, s. r. o., Zadunajská cesta 12, Bratislava, IČO: 35929995, zastúpeného: AK MULARČÍK A PARTNERI, s. r. o., Nám. M. Benku 15, P. O. BOX 285, Bratislava, IČO: 36860522, zastúpený: JUDr. Peter Erdős, advokát, proti odporcovi: D. E., A., zastúpenému: AK Rudolf Adamčík a partneri, AK Liptovská 2/A, P. O. Box 67, Bratislava, o zaplatenie sumy 19.303,35 Eur s príslušenstvom, o odvolaní navrhovateľa voči rozsudku Okresného súdu Bratislava III v Bratislave č. k. 22Cb/14/2011-130 zo dňa 21. 04. 2011 jednohlasne, takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava III v Bratislave č. k. 22Cb/14/2011-130 zo dňa 21. 04. 2011 p o t v r d z u j e . Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľovi na účet právneho zástupcu náhradu trov odvolacieho konania vo výške 433,14 Eur do troch dní od právoplatnosti rozsudku. o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zaviazal odporkyňu zaplatiť navrhovateľovi žalovanú istinu s príslušenstvom ako aj trovy konania. Súd prvého stupňa svoje rozhodnutie argumentačne oprel o skutočnosť, že nemohol uznať vzájomný návrh odporkyne ako kompenzačnú námietku na započítanie do výšky žalovanej pohľadávky titulom zľavy nájomného za obmedzené užívanie, ktoré ako súd prvého stupňa uviedol, nebolo uplatnené bez zbytočného odkladu v 6-mesačnej prekluzívnej dobe a navyše dôvod - obmedzené užívanie nehnuteľnosti pre zľavu nebol preukázaný s poukazom na vyjadrenie Národnej diaľničnej spoločnosti, a. s., ktorá potvrdila, že rekonštrukčné práce na diaľnici D1 prebiehali v mesiaci 6-7/2009 a nebola nimi obmedzená prístupová cesta k Motorestu a odpočívadlu Čataj. Ďalšiu kompenzačnú námietku odporkyne, ktorou boli investície do nehnuteľností - výmena dverí a okien, betónovanie terasy a výmena motora na chladiacom boxe, nemohol súd prvého stupňa uznať započítateľnou voči pohľadávke navrhovateľa, nakoľko všetky tieto investície a úpravy boli robené bez súhlasu prenajímateľa, čo konateľ navrhovateľa potvrdil a odporkyňa v konaní na súde prvého nepredložila žiaden listinný doklad, ktorým by súhlas k zmenám od navrhovateľa ako prenajímateľa požadovala s odvolaním sa na nedostupnosť dokladov. Navrhovateľ však súdu predložil zaslané výzvy pre odporkyňu, aby si prevzala hnuteľnosti a listiny, čo odmietala s tým, že neuznáva ukončenie. Súd prvého stupňa tak nemohol vykonať dokazovanie na výšku investícií, keďže právny nárok uplatnený kompenzačnou námietkou nebol preukázaný súhlasom prenajímateľa. Na margo započítania investícií do prenajatej nehnuteľnosti súd prvého stupňa poznamenal, že navrhovateľ prenajal odporkyni nehnuteľnosti a nie hnuteľné veci a preto nezodpovedá za ich opravu a preto výmena motora do chladiaceho boxu a oprava a výmena okien, ktorú žalovaná v prekluzívnej lehote u prenajímateľa neuplatnila, boli vykonané bez súhlasu prenajímateľa. Proti rozsudku súdu prvého stupňa podala odporkyňa riadne a včas odvolanie, v ktorom odvolací súd žiadala, aby rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. Svoje odvolanie odporkyňa odôvodnila tým, že kompenzačnú námietku do výšky navrhovateľom uplatnenej pohľadávky mal súd prvého stupňa posudzovať ako obranu odporkyne a požiadala súd prvého stupňa na poskytnutie primeranej lehoty na predloženie dôkazov preukazujúcich charakter investícií do predmetu nájmu, hodnotu a čas ich vykonania, na ktoré jej súd prvého stupňa lehotu neposkytol a to aj napriek tomu, že súdu oznámila, že sa na Okresnom súde v Pezinku prejednáva medzi ňou a navrhovateľom súdny spor ohľadom vypratania predmetnej nehnuteľnosti, v ktorom namietala neplatné skončenie nájmu a že prevzaté veci, ktoré si od navrhovateľa vyzdvihla, treba zoradiť a usporiadať a tak ich predložiť súdu, čo však nestihla s ohľadom na svoj zlý zdravotný stav. Ďalej odvolateľka namietala postup súdu, keď bez oboznámenia sa s listinnými dôkazmi usúdil, že stavebné úpravy - vybetónovanie terasy nachádzajúcej sa pri objekte motorestu a výmenu netesniacich okien a dverí za plastové posudzoval podľa článku VIII Zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, pričom odvolateľka má za to, že sa jednalo o práce podľa bodu 10. Článku VI Zmluvy o prenájme nehnuteľnosti. Odvolateľka ďalej namietala, že investícia do výmeny kompresora na chladiacom zariadení presahovala 10.000,- Sk a vymieňaný kompresor bol súčasťou chladiacej miestnosti, ktorá je súčasťou objektu a slúži na uskladnenie potravín a nápojov podliehajúcich skaze, teda na účely prevádzky motorestu a keďže napriek jej výzve prenajímateľ výmenu nevykonal, vymenila ho sama o čom mal štatutárny zástupca navrhovateľa vedomosť, nakoľko motorest pravidelne navštevoval a voči jej investíciám nenamietal a to aj s ohľadom na skutočnosť, že bol dohodnutý s odporkyňou, že si od neho predmet nájmu kúpi. S ohľadom na uvedené mala odvolateľka za to, že odôvodnenie rozsudku súdu prvého stupňa nespĺňa náležitosti odôvodnenia rozsudku v súlade s ustanovením § 157 ods. 2 O.s.p. a článku 46 ods. 1 Ústavy SR. K odvolaniu odporkyne sa v zákonnej lehote vyjadril navrhovateľ, ktorý uviedol, že argumenty uvádzané odporkyňou v odvolaní považuje za nedôvodné, nakoľko si odporkyňa neuplatnila u navrhovateľa jednak investíciu do opravy okien a ani do chladiaceho zariadenia, ktoré je vecou hnuteľnou, na ktorú sa prenájom nevzťahoval. Navrhovateľ si zároveň uplatnil trovy konania a to za jeden úkon právnej služby spolu s režijným paušálom a 20 % DPH spolu vo výške 433,14 Eur. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.) preskúmal vec v rozsahu podľa ustanovenia § 212 ods. 1 a § 214 ods. 2 O.s.p. bez nariadenia pojednávania a dospel k záveru, že odvolanie odporkyne nie je dôvodné. Odvolací súd sa plne stotožnil s názorom súdu prvého stupňa a má za to, že rozsudok súdu prvého stupňa je vecne správny. Odvolateľka v odvolaní uviedla, že sa súd prvého stupňa argumentačne nevysporiadal s jej námietkou ohľadom predloženia dôkazov o výške investícií ako i právneho posúdenia veci, keď mala odvolateľka za to, že o stavebných úpravách - výmene okien a vybetónovaní terasy mal prenajímateľ vedomosť a uviedla, že predošlé okná na budove motorestu a dlažba terasy bránili riadnemu užívaniu predmetu nájmu a ich rekonštrukcia bola nevyhnutná, pričom sa nejednalo o stavebné úpravy v zmysle ustanovenia článku VIII Zmluvy o prenájme nehnuteľnosti. Odvolací súd rovnako ako súd prvého stupňa má za to, že odporkyňou navrhovaný dôkaz výšky investícií je právne irelevantný s ohľadom na ustanovenie § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa, pričom úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to nájomca zaviazal, z uvedeného dáva odvolací súd do pozornosti odporkyne, že výška jej investícií ako taká, či už ide o účtovnú, alebo inú evidenciu, neobsahuje súhlas prenajímateľa, ktorý je však na daný tip investície zákonom predpokladaný. Odporkynina námietka, že tieto zásahy do rekonštrukcie boli nevyhnutné a nešlo o stavebné úpravy, na ktoré by súhlas prenajímateľa potrebovala, taktiež neobstojí, nakoľko ide o kvalitatívnu zmenu veci, ktorá ak by sa považovala za bežnú opravu a údržbu veci do výšky 10.000,- Sk, podľa čl. VI bod 3 je vo vzťahu k nájomnému nezapočítateľnou a nájomca je na ňu povinný a pri rekonštrukciách prevyšujúcich túto čiastku bola prenajímateľka povinná si na tieto úpravy vyžiadať súhlas prenajímateľa a to pred vykonaním takejto úpravy. Preto mal odvolací súd za to, že argumentácia súdu prvého stupňa ohľadom neuznania kompenzačnej námietky je správna. Rovnako odporkyňa v konaní na prvom stupni, alebo odvolacom konaní nepredložila žiadny dôkaz o oznámení závady prenajímateľovi na kompresore, pričom súd prvého stupňa správne konštatoval, že ide o vec hnuteľnú, ktorá hoc slúži na riadne využívanie chladiacej miestnosti, nie je zahrnutá v zmluve o prenájme nehnuteľnosti a nie je ani neodňateľnou súčasťou veci nájmu. Odvolací súd s poukazom na vyššie uvedené preto rozhodol tak, ako je uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku a z uvedených dôvodov rozsudok súdu prvého stupňa v zmysle § 219 ods. 1 O.s.p. ako vecne správny potvrdil. O trovách konania rozhodol súd podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a ich náhradu priznal navrhovateľovi vo výške 433,14 Eur za jeden úkon právnej služby - písomné podanie vo veci samej zo dňa 16. 06. 2011. Odmena pozostáva z odmeny za vykonaný úkon právnej služby vo výške 353,54 Eur + režijný paušál - 7,41 Eur ako aj 20 % DPH podľa § 10, § 11, § 14 vyhlášky č. 655/2004 Z. z. Poučenie: Proti tomuto uzneseniu odvolanie n i e j e prípustné.