Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 8Co/195/2011 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1409207407 Dátum vydania rozhodnutia: 24. 04. 2012 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľuboš Sádovský ECLI: ECLI:SK:KSBA:2012:1409207407.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Ľuboša Sádovského a členiek senátu JUDr. Jany Vlčkovej a JUDr. Moniky Holickej v právnej veci navrhovateľa: P.. S. W., bytom W., U. XX, zastúpeného JUDr. Igorom Vrankom, advokátom so sídlom v Bratislave, Šoltésovej 14, proti odporcovi: P. Č. W. - D., P. A.. X, W., zastúpenému JUDr. Ondrejom Matejkom, advokátom so sídlom v Bratislave, Špitálska 25, o určenie, že výpoveď z nájmu je neplatná a ďalšie, o odvolaní navrhovateľa proti rozsudku Okresného súdu Bratislava IV zo dňa 23.marca 2011 č.k. 11C 272/2009-111, jednohlasne takto r o z h o d o l : Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e. o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zamietol návrh, ktorým sa navrhovateľ domáhal určenia, že výpoveď zmluvy o nájme pozemku z X.X.XXXX pod č. XXXX/XXXX doručená mu XX.X.XXXX je neplatná a že nájomný vzťah medzi ním a odporcom založený nájomnou zmluvou z XX.XXXX, vrátane dodatku č. X z XX.X.XXXX, naďalej trvá, s tým, že o trovách konania rozhodne až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. Vychádzal zo zistenia, že dňa X.X.XXXX bola medzi navrhovateľom ako nájomcom a odporcom ako prenajímateľom uzavretá písomná nájomná zmluva , ktorej predmetom bol nájom pozemok parc. č. XXX o výmere XX P.X a parc. č. XXX/X parc. č. XXX v k.ú. D. na dobu určitú - XX H. za účelom využitia na záhradkárske účely a individuálnu rekreáciu. Podľa nájomnej zmluvy nájomca bol povinný do X rokov zrekonštruovať záhradnú chatku, udržiavať ju v dobrom stave , aby nevznikalo nebezpečenstvo požiarnych a hygienických závad a zaviazal sa tiež vybudovať nové oplotenie záhradky na vlastné náklady, predmet nájmu využívať iba na účel uvedený v čl. G.., obrábať pozemok a udržiavať ho spolu s okolím v čistote a poriadku. Predmetom dodatku č. X ku zmluve z XX.X.XXXX bola dohoda účastníkov o zmene čl. G. týkajúca sa predĺženia doby z X na X roky a o zmena výšky nájomného. Považoval za nesporné, že odporca dal X.X.XXXX navrhovateľovi výpoveď z nájmu, ktorá bola navrhovateľovi doručená XX.X.XXXX, a to z dôvodu, že podľa odporcu nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s ustanoveniami zmluvy, keď miestnymi ohliadkami bolo zistené, že predmet nájmu nie je udržiavaný, na pozemku neboli vykonané žiadne úpravy umožňujúce jeho obrábanie. Zo zápisu o vykonaní miestnej ohliadky na pozemkoch prenajatých U. W. a S. W. v lokalite X. N. z XX.X.XXXX zistil, že dňa XX.X.XXXX vykonali pracovníci odporcu ohliadku za účelom preverenia dodržiavania zmluvných podmienok týkajúcich sa nájmu pozemkov. Na ohliadke bolo zistené, že prenajaté pozemky spolu s oplotením nie sú udržiavané, nebola vykonaná žiadna oprava oplotenia a pozemky zarastajú burinou a divokou zeleňou. Na pozemkoch sa nachádzali torzá bývalých záhradných chatiek, na ktorých neboli vykonané žiadne úpravy. V prvom rade sa zaoberal procesnou prípustnosťou určovacej žaloby v zmysle § 80 písm. c/ OSP a zisťoval existenciu naliehavého právneho záujmu navrhovateľov na uvedenom určení, ktorá otázka je základnou podmienkou prípustnosti meritórneho prejednania samotnej určovacej žaloby a dospel k záveru, že naliehavý právny záujem na určení neplatnosti výpovede nie je daný, nakoľko určenie neplatnosti právneho úkonu si súd môže riešiť ako predbežnú otázku vo vzťahu k druhému žalobnému návrhu, a to návrhu na určenie nájomného vzťahu. Vzhľadom na nedostatok naliehavého právneho záujmu navrhovateľa na určení neplatnosti výpovede z nájmu, jeho návrh v tejto časti zamietol. V časti druhého uplatneného návrhu dospel k záveru, že naliehavý právny záujem navrhovateľa na danom určení je daný, nakoľko navrhovateľ má právnu neistotu ohľadne jeho nájomného vzťahu, keď odporca ukončil zmluvný vzťah medzi nimi založený nájomnou zmluvou písomnou výpoveďou a navrhovateľa už za nájomcu nepovažuje a navrhovateľ má záujem užívať predmet nájmu za podmienok podľa nájomnej zmluvy, je vlastníkom záhradnej chaty umiestnenej na danom pozemku, kde podľa nájomnej zmluvy je oprávnený v lehote X rokov ku rekonštrukcii záhradnej chaty a vybudovaniu nového oplotenia. Z uvedených dôvodov preto pristúpil k posudzovaniu platnosti právneho úkonu - výpovede z nájmu a dospel k záveru, že sa jedná o platný právny úkon, keď výpoveď má formálne a obsahové náležitosti platného právneho úkonu. Výpoveď z nájmu bola písomná, podpísaná štatutárom, bola navrhovateľovi doručená, bol v nej uvedený výpovedný dôvod, výpovedná doba. S názorom navrhovateľa, že dôvod výpovede neexistoval sa nestotožnil, keď výpovede ním navrhovaných svedkov G.. H. a G.. W. vyhodnotil ako nevierohodné, keď predtým text prehlásenia im koncipoval právny zástupca navrhovateľa, svedkovia síce boli každoročne v termíne okolo U. prítomní na pozemku a zhodne uviedli, že pozemky nevnímali ako zanedbané a že boli viac menej upravené; ale pritom sa tam zdržovali len jeden deň v roku , v určitej časti pozemku, nevedeli jednoznačne rozlíšiť, či sa jedná o pozemok prenajatý navrhovateľovi alebo jeho otcovi - právnemu zástupcovi, svedkovia na uvedenom pozemku v čase vykonania ohliadky, ani bezprostredne pred ňou, na pozemku navrhovateľa neboli prítomní a napokon rozpor v ich výpovediach bol aj v tom, že svedok H. mal za to, navrhovateľ pri stretnutiach bol prítomný, svedok W., uvádzal, že navrhovateľ tam nebol prítomný. Skutočnosť, na ktorú poukazoval navrhovateľ, že vo výpovediach svedkov, ktorí vykonávali ohliadku bol rozpor akým spôsobom sa dostali na pozemok a aký vysoký bol porast, nehodnotil ako nevierohodnú a poukázal na to, že svedkovia sa zhodli v tom, že na pozemku videli zanedbaný porast, pričom k veci sa vyjadrovali s odstupom niekoľkých rokov a ich výpovede korešpondovali s údajmi v ohliadke. Konštatoval, že v prejednávanej veci bolo na navrhovateľovi, aby preukázal neexistenciu dôvodov, ktoré boli uvedené v písomnej výpovedi z nájmu a to, že predmet nájmu je udržiavaný, že na pozemku boli vykonané úpravy umožňujúce jeho obrábanie. Uviedol síce, že o pozemok sa stará otec, preukázal však, že pozemok bol využívaný na individuálnu rekreáciu jeho otcom a jeho priateľmi a ako konkrétne sám navrhovateľ užíval prenajatý pozemok bližšie neuviedol. So zreteľom na uvedené potom uzavrel, že navrhovateľ na skutočnosť, že pozemok využíva na záhradkárske účely a individuálnu rekreáciu, že ním prenajatý pozemok bol udržiavaný, obrábaný nepredložil žiadne priame dôkazy a ani nepriame dôkazy, z ktorých by sa tieto skutočnosti dali vyvodiť - napr. svedecké výpovede rodinných príslušníkov navrhovateľa, prípadne susedov užívajúcich susediace pozemky v k.ú. D., listinné dôkazy napr. o objednaní výkonu určitých prác spojených s údržbou pozemku, faktúry o ich úhrade, práce spojené s obrábaním pozemku a jeho zušľachťovaním, a preto dospel k záveru, že bolo preukázané, že zápisom o miestnej ohliadke a výpoveďami svedkov - bývalých zamestnancov odporcu, že navrhovateľ neužíval prenajatý pozemok v súlade s článkom G. bod X zmluvy, že porušil uvedené ustanovenie, a preto bol dôvod výpovede podľa článku Q. bod X písm. Y.) zmluvy o nájme pozemku daný. Záverom dodal, že skutočnosťami ohľadne rekonštrukcie záhradnej chatky a oplotenia navrhovateľom, s nimi súvisiacim konaním na stavebnom úrade sa vecne nezaoberal, nakoľko tieto neboli dôvodom výpovede, naviac, navrhovateľ mal podľa dodatku predĺženú lehotu na oprávnenie vykonať tieto rekonštrukcie a vybudovať oplotenie Proti tomuto rozsudku podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie navrhovateľ, domáhajúc sa jeho zmeny tak, aby bolo určené, že nájomný vzťah založený nájomnou zmluvou z XX.XX.XXXX k nehnuteľnostiam naďalej trvá, dôvodiac tým, že súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávny skutkovým zisteniam a že jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Namietal, že v zázname z ohliadky nie je nikde uvedené, ktorých pozemkov sa ohliadka týkala, nie sú identifikované parcelnými číslami a nie je uvedené, kde sa nachádzajú. Poukazoval na to, že záznam z ohliadky bol vykonaný XX.XX.XXXX, teda XX mesiacov pred uplynutím doby na rekonštrukciu chatky a opravu oplotenia a X mesiacov pred uplynutím tejto doby bola daná výpoveď, keď navyše nebolo uvedené o chatky a oplotenia na akých pozemkoch v danom prípade ide. Vzhľadom na znenie záznamu čo do uvedenia iniciálov a titulu jeho mena považoval výpoveď za zmätočnú a neplatnú. Namietal, že zo záznamu z ohliadku nevyplýva, akým spôsobom čl. G. ods. X nájomnej zmluvy porušil, t.j. či predmet nájmu užíval na iný účel, či ho neobrábal alebo neudržoval v čistote a poriadku. Poukázal na výpovede svedkov G.. H. a G.. W., ktorí jasne a zrozumiteľne potvrdili, že nešlo o zanedbaný pozemok, pričom doklady o obrábaní nemohol predložiť, nakoľko práce vykonával svojpomocne prostredníctvom svojho otca. Vytýkal súdu prvého stupňa, že sa nezaoberal jeho argumentmi, ktorými spochybňoval záznam o ohliadke a výpovede svedkov, práve z ktorých vyplýva, že opomenutie rekonštrukcie chatky a oplotenia boli hlavným motívom pre ukončenie nájomnej zmluvy. Dôvodil rozpormi vo výpovedi svedkov ohľadne výšky porastu, že nie je zrejmé, ako svedkovia vedeli, na ktorom pozemku sa nachádzajú a že z ohliadky nebola vyhotovená žiadna fotodokumentácia. Odporca vo svojom vyjadrení k odvolaniu nesúhlasil s tvrdeniami navrhovateľa, že by sa súd prvého stupňa nezaoberal obsahovou stránkou výpovede. Zdôraznil v tejto súvislosti, že navrhovateľ mal dôkazné bremeno pri preukazovaní neexistencie výpovedného dôvodu. Nakoľko navrhovateľ má v predmetnom území v nájme iba jediný pozemok, nie sú absolútne žiadne pochybnosti o tom, aké pozemky boli predmetom ohliadky a poukázal v tomto smere na svedeckú výpoveď P.. P.. Zdôraznil, že dôvodom výpovede bolo užívanie predmetu nájmu v rozpore s ustanoveniami nájomnej zmluvy, medzi ktoré patril aj záväzok navrhovateľa predmet nájmu obrábať a udržiavať ho spolu s okolím v čistote a poriadku, a to nepretržite počas celej doby trvania nájmu. Odvolanie navrhovateľov preto považuje za zmätočné, neodôvodnené a skutočnosti v ňom uvádzané za irelevantné. Vzhľadom na uvedené navrhol napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny potvrdiť a priznať náhradu trov odvolacieho konania. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa z dôvodov podaného odvolania, ktorými je viazaný, vrátane konania, ktoré mu predchádzalo (ust. § 212 ods. 1 O.s.p.) bez nariadenia odvolacieho pojednávania (ust. § 214 ods. 2 O.s.p. v spojení s ust. § 156 ods. 3 O.s.p.), a dospel k záveru, že odvolaniu navrhovateľa nie je možné vyhovieť. Súd prvého stupňa vykonal v rozsahu dôkazných návrhov účastníkov konania v prejednávanej veci náležité dokazovanie potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností dôležitých pre posúdenie platnosti výpovede zo zmluvy o nájme pozemku danej odporcom navrhovateľovi listom zo dňa X.X.XXXX (§ 120 ods. 1,4 O.s.p.) a zhodnotením výsledkov vykonaného dokazovania v súlade s ust. § 132 O.s.p. dospel k správnym skutkovým záverom o tom, že navrhovateľ porušil nájomnú zmluvu, keď neužíval prenajatý pozemok v súlade s dojednanými ustanoveniami nájomnej zmluvy, a na ich základe následne vyvodil aj správny právny záver, že výpoveď odporcu zo dňa X.X.XXXX zo zmluvy o nájme pozemku zo dňa X.X.XXXX je platná, pričom svoje dôvody vedúce k zamietnutiu návrhu aj náležite v súlade s ust. § 157 ods. 2 O.s.p. odôvodnil. Obsah odvolania navrhovateľa nie je spôsobilý spochybniť správnosť záverov napadnutého rozsudku súdu prvého stupňa z hľadiska uplatnených odvolacích dôvodov podľa § 205 ods. 2, písm. d/, f/ O.s.p., pričom ani v odvolacom konaní neboli zistené také nové rozhodujúce skutočnosti alebo dôkazy, ktoré by mali za následok zmenu skutkového stavu alebo by spochybňovali správnosť právnych záverov, na ktorých súd prvého stupňa založil svoje rozhodnutie. Navrhovateľ výslovne svoje odvolanie odôvodňoval dôvodmi uvedenými v § 205 ods. 2 písm. d/, a f/ O.s.p., tým, že súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a že jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Odvolací dôvod podľa § 205 ods. 2 písm. d) O.s.p. je v súdnej praxi vykladaný tak, že musí ísť o skutkové zistenie, ktoré bolo podkladom pre rozhodnutie súdu, a teda sa týka tých podstatných skutočností, ktoré boli významné z hľadiska hmotnoprávneho posúdenia veci a na základe ktorých súd prvého stupňa vec posúdil po právnej stránke. Skutkové zistenie je nesprávne v tom, že nemá oporu vo vykonanom dokazovaní. Skutkové zistenie nezodpovedá vykonaným dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nezodpovedá postupu vyplývajúcemu z ust. § 132 O.s.p., a to vzhľadom na to, že súd prvého stupňa vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo z prednesov účastníkov či z obsahu spisu nevyplynuli a ani inak nevyšli v priebehu konania najavo, alebo neprihliadol na rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané, alebo vyšli inak počas konania najavo. Nesprávne sú i také skutkové zistenia, ktoré súd založil na chybnom hodnotení dôkazov, a teda keď v hodnotení dôkazov alebo skutočností- poznatkov, ktoré vyšli najavo v konaní či vyplynuli z prednesov účastníkov, z hľadiska ich závažnosti (dôležitosti), zákonnosti, pravdivosti, vierohodnosti sa vyskytuje logický rozpor. V preskúmavanej veci súd prvého stupňa riadne zistil rozhodujúce skutočnosti vzťahujúce sa k podstate veci, keď zameral svoje dokazovanie na zisťovanie platnosti výpovede zmluvy o nájme pozemku, ako z hľadiska splnenia formálnych, tak aj obsahových náležitostí, a preto navrhovateľ nedôvodne vytýka súdu prvého stupňa, že sa nezaoberal obsahovou stránkou výpovede, keďže všetko podstatné dokazovanie vo veci smerovalo k zisťovaniu existencie výpovedného dôvodu, teda či došlo zo strany navrhovateľa k užívaniu prenajatých pozemkov v rozpore s ustanoveniami nájomnej zmluvy tým, že tieto neboli udržiavané, neboli na nich vykonané žiadne úpravy umožňujúce ich obrábanie. Skutkové zistenia súdu prvého stupňa majú oporu vo výsledkoch vykonaného dokazovania a ich zhodnotením dospel súd prvého stupňa k správnemu skutkovému záveru, že navrhovateľ neužíval prenajatý pozemok v súlade s článkom G.. bod X zmluvy o nájme pozemku tým, že tento nebol udržiavaný a obrábaný. Dôvodom výpovede nebolo nevykonanie rekonštrukcie záhradnej chatky ani vybudovanie nového oplotenia na ktoré sa v lehote X rokoch od podpísania zmluvy navrhovateľ zaviazal, a preto navrhovateľ nedôvodne poukazuje na to, že mu táto lehota ešte do vykonania ohliadky dňa XX.X.XXXX a ani do vypovedania zmluvy dňa X.X.XXXX, neuplynula a rovnako sú právne irelevantné dôvody, pre ktoré túto rekonštrukciu a opravu nevykonal. Ani odvolací súd nemal pochybnosti o totožnosti pozemkov, ktoré boli predmetom záznamu z obhliadky s pozemkami prenajatými navrhovateľovi, a pokiaľ navrhovateľ namietal, že záznam z obhliadky mohol byť vyhotovený po obhliadke úplne iného pozemku, nekonkretizoval súčasne, s akým iným pozemkom v danej lokalite by mohlo dôjsť k jeho zámene. Pochybenie v zázname z obhliadke v označení navrhovateľa ako U.. W. a titulom G.. namiesto P.. nezakladá také vady a chyby, ktoré by spôsobovali zmätočnosť či neplatnosť výpovede. Súd prvého stupňa sa dôsledne zaoberal hodnotením svedeckých výpovedí z hľadiska ich vierohodnosti a tým aj pravdivosti, správne vyhodnotil výpovede svedkov G.. H. a G.. W. z hľadiska ich dôkaznej hodnoty ako menej hodnoverné oproti výpovediam svedkov G.. Š., G.. O., P.. P., ktoré korešpondovali tak navzájom, ako aj so záznamom z vykonania obhliadky zo dňa XX.X.XXXX, a to primerane odstupu času, ktorý uplynul do ich svedeckej výpovede od ich účasti na obhliadke, a pokiaľ aj každý z nich výšku porastu na pozemku rôzne opísal, zhodne uviedli, že pozemok bol zarastený, ktorá skutočnosť je z hľadiska posúdenia existencie výpovedného dôvodu spočívajúceho v tom, že pozemok nebol udržiavaný a obrábaný, rozhodujúca. Svedkovia na strane navrhovateľa sa nevyjadrili jednoznačne k výške porastu na pozemku, nepotvrdili, že by bol tento udržiavaný kosením, alebo žeby bol pozemok nejakým spôsobom obrábaný, a pokiaľ sa aj vyjadrili, že pozemok nebol zanedbaný, ide o neprípustný hodnotiaci úsudok založený na ich subjektívnom vnímaní, na ktorý nebolo možné v rámci ich svedeckej výpovede prihliadnuť z hľadiska objektívneho zisťovania stavu na pozemku v rozhodujúcom období. Navrhovateľom namietaný nedostatok vyhotovenia fotodokumentácie neobstojí, nakoľko bol nahradený práve pribratím dvoch svedkov k obhliadke. Z hľadiska odvolacieho dôvodu podľa ust. § 205 ods. 2, písm. f/ O.s.p. je potrebné uviesť, že právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorom zo skutkových zistení vyvodzuje právne závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistení skutkový stav. Nesprávne právne posúdenie je chybnou aplikáciou práva na zistený skutkový stav; dochádza k nej vtedy, ak súd nepoužil správny právny predpis, alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho však interpretoval, alebo ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery. Preskúmaním tohto navrhovateľom uplatneného odvolacieho dôvodu dospel odvolací súd k záveru, že súd prvého stupňa správne právne posúdil návrh navrhovateľa v časti žalobného petitu, ktorým sa domáhal určenia neplatnosti výpovede z hľadiska ust.§ 80 písm.c/ O.s.p. tak, že navrhovateľ na takomto určení nemá naliehavý právny záujem a tento správne dovodil len vo vzťahu k žalobnému petitu návrhu, ktorým sa domáhal určenia trvania nájomného vzťahu. Súd prvého stupňa na základe výsledkov vykonaného dokazovania zaujal vo veci aj správny právny záver, že výpoveď nájomnej zmluvy nie je neplatným právnym úkonom v zmysle ust. § 39 Obč. zák., nakoľko spĺňa všetky formálne, ako aj obsahové náležitosti platného právneho úkonu, a preto na jej základe odporca skončil s navrhovateľom nájomnú zmluvu platne. V odvolacom konaní nevyšlo najavo, že by konanie, ktoré predchádzalo vydaniu napadnutého rozhodnutia, trpelo takou vadou, ktorá by mala za následok vecnú nesprávnosť rozhodnutia (§ 212 ods. 3 O.s.p.) . So zreteľom na vyššie uvedené skutočnosti neuznal preto odvolací súd opodstatnenosť dôvodov, na ktoré poukazoval navrhovateľ vo svojom odvolaní, a pokiaľ teda súd prvého stupňa návrh navrhovateľa v celom rozsahu zamietol, rozhodol vecne správne, a odvolací súd preto napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa, plne sa stotožňujúc s jeho právnym záverom, potvrdil (ust. § 219 ods. 1 O.s.p.). Nakoľko súd prvého stupňa si vyhradil rozhodovanie o náhrade trov konania až po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej podľa § 151 ods. 3 O.s.p., rozhodne súd prvého stupňa aj o trovách tohto odvolacieho konania (§ 224 ods. 4 O.s.p.). Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.