Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 15Co/185/2011 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1610203199 Dátum vydania rozhodnutia: 13. 11. 2012 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Javorčíková ECLI: ECLI:SK:KSBA:2012:1610203199.2 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky JUDr. Kataríny Javorčíkovej a členiek JUDr. Edity Szabovej a Mgr. Barbory Bartekovej v právnej veci navrhovateľov: 1. T. Ž., N.. XX.XX.XXXX, C. A. D. L.. Č.. X, XXX XX V., 2. M. Ž., N.. XX.XX.XXXX, C. A. D. L.. Č.. X, XXX XX V., obaja zastúpení: PERSPECTA legal, s.r.o., AK so sídlom Tomášiková 23, Bratislava, proti odporcovi: Benzina Slovakia s.r.o., so sídlom Galvaniho 2/A, 821 04 Bratislava, IČO: 35 739 142, zastúpený: JUDr. Marta Vícenová, AK so sídlom Záhorácka 5478/15B, Malacky, o určenie neplatností výpovede z nájmu bytu, o odvolaní odporcu proti rozsudku Okresného súdu Malacky č.k. 5C/120/2010-94 zo dňa 7.12.2010 r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Malacky zo dňa 7.12.2010, č.k. 5C/120/2010-94 p o t v r d z u j e. Navrhovateľom sa náhrada trov odvolacieho konania nepriznáva. o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom prvostupňový súd určil, že výpoveď odporcu z nájmu bytu č. 3 na 2. poschodí v bytovom dome so súp. č. 1063 na adrese Zámocká 8, Malacky v kat. úz. Malacky, doručená navrhovateľke v 2. rade dňa 1.2.2010 je neplatná. Odporcu zaviazal zaplatiť navrhovateľom náhradu trov konania vo výške 99,50 Eur. Z odôvodnenie rozsudku vyplýva, že návrhom doručeným súdu dňa 30.04.2010 sa navrhovatelia domáhali súdu určenia, že výpoveď odporcu z nájmu bytu doručená navrhovateľovi v 2. rade dňa 01.02.2010 je neplatná. Návrh odôvodnili tým, že na základe rozhodnutia o pridelení bytu zo dňa 01.06.1984 sa stali nájomcami bytu na dobu neurčitú. Dňa 01.02.2010 bola navrhovateľovi v 2. rade doručená výpoveď z nájmu bytu vyhotovená a podpísaná odporcom bez uvedenia dátumu. Odporca odôvodnil túto výpoveď ustanovením § 711 ods. 1 e) zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Okamžite po zvýšení vonkajších teplôt začal odporca vykonávať stavebné práce v objekte, v ktorom je byt situovaný, ako aj v jeho bezprostrednom okolí. Priložená fotodokumentácia zachytáva jediný vonkajší vstup k bytu a stavebné práce fakticky znemožňujú navrhovateľom prístup do domu a k bytu. Zo Stavebného povolenia OÚRŽP/2009/2687/Fa a Opravy rozhodnutia zo dňa 11.01.2010 podľa navrhovateľov vyplýva, že v objekte Pošty Malacky má byť vykonávaná stavba Prístavba a nadstavba budovy. Na prvej strane dokumentu „Oprava rozhodnutia zo dňa 11.01.2010“ stavebný úrad vyslovene uvádza, že jestvujúce byty v druhom nadzemnom podlaží budú zrušené a toto druhé nadzemné podlažie bude využité pre zasadačku, kancelárske a sociálne priestory. Občiansky zákonník podľa ich názoru stanovuje zásadu ochrany nájomcu bytu, a preto je možné ukončiť nájomný vzťah zo strany prenajímateľa jednostranným právnym úkonom výlučne pri splnení taxatívne vymenovaných dôvodov v ustanovení § 711 OZ.. Zároveň za účelom dosiahnutia ochrany nájomcu nie je možné vykladať toto zákonné ustanovenie akýmkoľvek rozširujúcim spôsobom. Podľa ustanovenia § 711 ods.1 písm. e) OZ je nevyhnutnou podmienkou výpovede z tohto dôvodu potreba opráv bytu alebo domu, pri ktorých nebude možné byt alebo dom užívať najmenej po dobu 6 mesiacov. Z jazykového, ako aj teleologického výkladu tohto ustanovenia vyplýva záver, že pojem „potreba opráv“, nezahŕňa akúkoľvek činnosť stavebnú činnosť ohľadom bytu, ale len činnosti smerujúce k zlepšeniu jeho technického alebo bytového domu odstránením vád alebo porúch. Ak by zákonodarca mal záujem umožniť jednostranné ukončenie nájmu z dôvodu akýchkoľvek stavebných prác, potom by použil širšie slovné spojenie napr. „stavebné práce“. Zákonodarca však použil obmedzujúci pojem „opravy“, ktorý je možné definovať ako podmnožinu pojmu „stavebné činnosti“. Navrhovatelia majú za to, že stavebné povolenie vydané stavebným úradom pre odporcu ohľadom budovy obsahujúcej byt neoprávňuje odporcu vykonávať opravy domu alebo bytu, ale naopak, podľa týchto dokumentov je nutné uzavrieť, že odporca bude vykonávať činnosti smerujúce k technickému zničeniu bytu. Z tohto dôvodu považujú navrhovatelia výpoveď z nájmu bytu doručenú navrhovateľovi v 2. rade za neplatnú. Naliehavý právny záujem na určení neplatnosti výpovede z nájmu bytu odôvodnili tým, že jedine deklaratórnym rozhodnutím súdu dôjde s definitívnou platnosťou k odstráneniu právnej neistoty v právnom vzťahu medzi účastníkmi konania. Po vykonanom dokazovaní súd ustálil nasledovný skutkový stav: Právny zástupca navrhovateľov potvrdil, že v bytovom dome prebiehajú stavebné práce, ktorých následkom sa byt demoluje. K dohode s odporcom nedošlo. Byt bol pridelený navrhovateľovi v 1. rade rozhodnutím býv. Západoslovenského riaditeľstva spojov Bratislava zo dňa 1.6.1984, č. 4942-ÚKP/1984. Zápisnica o dohode o odovzdaní a prevzatí bytu bola podpísaná dňa 1.6.1984. Výpoveď z nájmu bytu je podľa právneho zástupcu neplatná najmä z toho dôvodu, že neboli splnené hmotnoprávne predpoklady pre výpovedný dôvod podľa ust, § 711 ods. 1 písm. e) Obč. zák.. V tomto smere založili do spisu rozhodnutie stavebného úradu, opravu rozhodnutia zo dňa 11.1.2010, podľa ktorého sa jestvujúce byty v druhom nadzemnom podlaží majú zrušiť a toto druhé nadzemné podlažie bude použité na iné účely. Zmyslom opravy však má byť oprava bytu, teda zlepšenie jeho technického stavu a nie niečo iné. Založil do spisu ďalšie fotografie, vyhotovené v dňoch 19.8. - 26.8.2010. Odporca síce vo výpovedi z nájmu bytu uviedol, že navrhovatelia majú právo na primeraný náhradný byt, reálne im však náhradný byt poskytnutý nebol. Boli im predložené určité ponuky, ale pre nich neprijateľné, pretože mali vychádzať z komerčného nájomného a nie regulovaného, na čo majú navrhovatelia právo.. Výpoveď z nájmu nie je platná ani z formálnych dôvodov preto, že nebola doručená obom nájomcom, tak ako to predpokladá ust. § 710 Obč. zák.. Pokiaľ odporca tvrdí, že výpoveď bola navrhovateľovi v 1. rade doručená, musí túto skutočnosť preukázať dokladom o doručení. Napriek tomu, že navrhovatelia boli vzhľadom na tieto okolnosti donútení opustiť byt, sú toho názoru, že majú naliehavý právny záujem na určenie neplatnosti výpovede. Z bytu sa museli vysťahovať, pretože sa tam už nedalo bývať - byt bol nespôsobilý na bývanie, ale nechali si tam posteľ a osobné veci. Konateľ odporcu im znemožnil prístup do bytu, vymenil zámky, o čom má polícia taktiež dokumentáciu, vrátane fotodokumentácie Právna zástupkyňa odporcu žiadala návrh zamietnuť. Podľa jej názoru navrhovateľom bola dôvodne daná výpoveď z nájmu bytu v súlade s § 711 ods. 1 písm. e/ Obč. zák.. Odporca uznal, že navrhovatelia majú právo na náhradný byt a v tomto smere sa s navrhovateľmi jednalo. Je to však otázka, ktorá priamo s výpoveďou z nájmu bytu nesúvisí. V tomto smere zatiaľ k dohode nedošlo. Nie je pravdivé tvrdenie o tom, že navrhovatelia neprevzali výpoveď z nájmu bytu, resp. že im obom nebola riadne doručená. Právna zástupkyňa odporcu založila do spisu list zo dňa 3.3.2010 advokátky JUDr. Viery Huťanovej, ktorá zastupovala v minulosti navrhovateľov. V liste uviedla, že navrhovatelia doporučenú zásielku, ktorá obsahovala výpoveď z nájmu bytu, prevzali dňa 1.2.2010. Ako dôkaz navrhla výsluch JUDr. Huťanovej. V súčasnosti navrhovatelia už byt neužívajú. Stavebné práce na objekte, vrátane bytu, začali až potom, ako sa nájomcovia vysťahovali. Aj z fotodokumentácie predloženej samotnými navrhovateľmi je zrejmé, že byt je vyprataný okrem jedného kusu nábytku - postele, s ktorou bol problém manipulovať. Ako dôkaz navrhla, aby sa súd oboznámil s celým obsahom spisu mesta Malacky, č. OÚRŽP/2009/2687/Fa a so stavebným povolením, aby bolo zrejmé o aký rozsah prác sa jedná v konkrétnom prípade. Z listinných dôkazov súd zistil, že navrhovateľ v 1. rade sa stal nájomcom bytu č. 3 rozhodnutím býv. Západoslovenského riaditeľstva spojov Bratislava zo dňa 1.6.1984, č. 4942-ÚKP/1984. Byt užíval spoločne s manželkou, navrhovateľkou v 2. rade. Dňa 01.02.2010 bola navrhovateľke v 2. rade doručená výpoveď z nájmu bytu. Ako výpovedný dôvod odporca uviedol dôvody uvedené v § 711 ods. 1 e) zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, ktoré konkretizoval tak, že s domom č. 8, v ktorom sa nachádza byt navrhovateľov je potrebné naložiť tak, ako je uvedené v stavebnom povolení vydanom mestom Malacky, pod č. j. OÚRŽP/2009/2687/Fa zo dňa 26.11.2009, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 26.1.2010 v úplnom znení s opravou zo dňa 11.1.2010. Teda, že v ňom bude vykonaná prístavba a nadstavba a jestvujúce byty na druhom nadzemnom podlaží budú demolované. Navrhovateľovi v 1. rade výpoveď z nájmu bytu doručená nebola. Súd poukázal na ustanovenia § 710 ods. 1, 2; 711 ods. 1, 2, 3 a 6 Občianskeho zákonníka a konštatoval, že výpovede z nájmu bytu sa môže účastník domáhať na súde v prekluzívnej lehote troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. V danom prípade bola daná výpoveď navrhovateľke v 2. rade dňa 01.02.2010. Súdu bol doručený návrh na určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu dňa 30.4.2010. Návrh bol podaný v zákonom stanovenej prekluzívnej lehote. Pokiaľ ide o skúmanie naliehavého právneho záujmu na podanie takéhoto návrhu, prvostupňový súd poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo 137/2006, podľa ktorého žaloba o určení neplatnosti výpovede z nájmu bytu je svojim spôsobom špecifickou žalobou, ktorá je upravená priamo zákonom a právny záujem na podanie takejto žaloby vyplýva priamo z vyššie citového ustanovenia § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka. Právo spoločného nájmu bytu manželmi je zvláštnym prípadom spoločného nájmu bytu, ktorý sa vyznačuje tým, že svedčí obom manželom spoločne a nerozdielne. Táto nerozdielnosť sa v hmotno-právnej oblasti okrem iného prejavuje aj tým, že výpoveď musí byť daná obidvom manželom a obidvom manželom musí byť doručená. V konaní bolo preukázané, že odporca ako prenajímateľ doručil výpoveď len navrhovateľovi v 2 rade. Táto výpoveď preto nemôže vyvolať zánik nájomného vzťahu, nakoľko absentuje ako prejav vôle adresovaný vo vzťahu k navrhovateľovi v 1. rade. Súd taktiež dospel k záveru, že dôvod výpovede z nájmu bytu, ktorý uviedol odporca nie je v súlade s reálnym stavom veci. V zmysle ust. § 711 ods. 1 písm. e/ Obč. zák. prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať. Odporca v skutočnosti namiesto realizácie opravy bytu fakticky vykonal jeho demoláciu. Je zrejmé, že ani v prípade výpovedného dôvodu neboli splnené hmotnoprávne predpoklady svedčiace pre platnosť výpovede z nájmu bytu. O povinnosti odporcov zaplatiť navrhovateľke náhradu trov konania súd v zmysle § 142 ods. 1, prvá veta, § 151 ods. 1, 2 O.s.p.. Nakoľko právny zástupca navrhovateľov trovy konania do troch dní od vyhlásenia rozsudku nevyčíslil, súd mu náhradu trov právneho zastúpenia nepriznal. Navrhovateľom priznal len náhradu súdneho poplatku vo výške 99,50 Eur. Rozsudok napadol odvolaním odporca podaním doručeným súdu dňa 17.2.2012. K nedoručeniu výpovede navrhovateľovi v 1. rade uviedol, že ju mal riadne doručenú. Potvrdila to pôvodná právna zástupkyňa navrhovateľov v spore JUDr. Viera Huťanová vo svojom podaní z 1.2.2010, v ktorom konštatovala, že nájomníci prevzali doporučenú zásielku obsahujúcu výpoveď z nájmu. Nesúhlasí ani s právnym názorom prvostupňového súdu o neexistencii hmotnoprávnych podmienok dania výpovede podľa § 711 ods. 1 písm. e) OZ. Vo výpovedi je uvedené, že s domom je potrebné naložiť tak, že byt nemožno užívať. O nakladaní s domom bolo rozhodnuté v stavebnom povolení mesta Malacky zo dňa 26.11.2009 v spojení s jeho opravou zo dňa 11.1.2010. Je z neho zrejmé, že byty na 2. podlaží budú zrušené. Stavebné povolenie pritom dostatočne preukazuje verejný záujem na nakladaní s bytom v dome inak, ako doposiaľ. Keďže v stavebnom povolení sa výslovne uviedla demolácia bytov, bolo preukázané, že dôvod výpovede existoval. Žiada preto, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil a žalobu zamietol. Pojednávania pred odvolacím súdom sa právna zástupkyňa odporcu nezúčastnila, svoju neprítomnosť ospravedlnila mailom z 13.11.2012 z vážnych rodinných dôvodov a súhlasila s prejednaním veci v jej neprítomnosti. K veci súčasne uviedla, že sporný byt právne ani fakticky neexistuje, stavba bola skolaudovaná a ako dôkaz priložila kolaudačné rozhodnutie právoplatné dňom 12.1.2012. Ďalej predložila zoznam nájomníkov mestských bytov, v ktorom sa pod číslom 110 nachádza aj navrhovateľ, s ktorým medzičasom bola uzatvorená nová nájomná zmluva a užíva byt s regulovaným nájomným. Právny zástupca navrhovateľov uviedol, že podaná žaloba má pre nich význam z toho hľadiska, že takéto rozhodnutie súdu bude pre nich základom pri domáhaní sa náhrady škody, ktorá im vznikla nezákonným postupom odporcu. Navyše podľa § 711 ods. 6 OZ museli podať túto žalobu v prekluzívnej lehote, ktorá začala plynúť od doručenia výpovede zo dňa 1.2.2010. Aj keď vo výpovedi z nájmu odporca uviedol, že navrhovatelia majú právo na primeraný byt, nebol im po daní výpovede poskytnutý. Navrhovatelia sa do bytu nedostali, pretože bol zahradený stavebným oplotením. V čase podania žaloby tu mali svoje osobné veci. Boli nútení najskôr sa ubytovať v hoteli, neskôr u príbuzných a potom v byte za komerčný nájom. V súčasnosti už bývajú v mestskom byte, ktorý im bol pridelený v roku 2011, avšak nebolo to pričinením odporcu. Navrhovatelia sa sami prihlásili do poradovníka mesta Malacky a mesto im pridelilo v roku 2011 mestský byt s regulovaným nájomným. Aj toto nájomné je vyššie ako mali v pôvodnom byte. Ak by odporca ponúkol navrhovateľom v primeranej lehote byt, ktorý by zodpovedal kritériám sporného bytu, určite by ho boli prijali. V budove pošty v Malackách bolo celkovo 5 pôvodne služobných bytov, ktoré sa neskôr zmenili na bežné nájomné byty. Užívatelia ostatných bytov podľahli tlaku zo strany odporcu, najmä preto, že bývanie sa tam stalo nemožné a pravdepodobne preto, že za odsťahovanie dostali peňažné odstupné. Pravdepodobne si aj sami našli náhradné byty. Sporná výpoveď nebola doručená navrhovateľovi v 1. rade, len navrhovateľke v 2. rade. Ich pôvodná právna zástupkyňa v písomnom vyjadrení z 1.2.2010 vychádzala z ústnych vyjadrení navrhovateľov, ktorí sú právni laici a nevyjadrili sa dostatočne presne ohľadom spôsobu doručovania. Právny zástupca zotrval v tom, že neboli splnené hmotnoprávne podmienky § 711. ods.1 písm. e) OZ, pretože nešlo o rekonštrukčné práce, ale o likvidáciu nájomného bytu. Taktiež nebol naplnený pojem vo verejnom záujme, pretože išlo len o súkromnú investičnú akciu odporcu a nie o vec verejného záujmu. Navrhovatelia boli nútení v zmysle zákona podať žalobu o určenie neplatnosti výpovede a len rozhodnutie súdu odstráni právnu neistotu v takejto podstatnej právnej otázke, a to bez ohľadu na to, že sporný byt už neexistuje. Na základe takéhoto rozhodnutia sa budú môcť navrhovatelia domáhať náhrady škody. Krajský súd ako odvolací súd prejednal vec v rozsahu podaného odvolania podľa § 212 O.s.p. a dospel k záveru, že nie sú splnené podmienky na zmenu a ani na zrušenie napadnutého rozsudku. Súd prvého stupňa náležite zistil skutkový stav veci (§ 120 O.s.p.), vec posúdil správne po právnej stránke a svoje rozhodnutie i patričným spôsobom odôvodnil (§ 157 O.s.p.). S odôvodnením napadnutého rozsudku sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje (§ 219 ods. 2 O.s.p.). Odvolací súd navyše zdôrazňuje, že naliehavý právny záujem na požadovanom určovacom petite vyplýva priamo zo zákona, z ustanovenia § 711 ods. 6 OZ, ktoré nájomníkom stanovuje trojmesačnú prekluzívnu lehotu na podanie žaloby, ak sú toho názoru, že výpoveď z nájmu je neplatná. Odporca dal navrhovateľom výpoveď z nájmu podľa § 711 ods. 1 písm. e) OZ, hoci nebol daný hmotnoprávny dôvod takejto výpovede. Vybudovanie súkromnej stavby stavebníkom, ktorý je podnikateľským subjektom za účelom dosahovania jeho zisku, nie je vo verejnom záujme. Rovnako demolácia bytu za účelom prestavby budovy a jej iného využitia nie je rekonštrukciou ani opravou existujúceho bytu. Prenajímateľ výpoveďou z nájmu vážne zasiahol do práv navrhovateľov ako nájomníkov bytu bez toho, aby im pred začatím demolácie bytu zabezpečil primeraný náhradný byt v zmysle zákona. Navyše nebol preukázaný ani formálny predpoklad účinnosti dania výpovede, jej doručenie navrhovateľovi v 1. rade. Samotné tvrdenie právneho zástupcu navrhovateľov, bez relevantného dôkazu o doručení, nemožno považovať za preukázanie tejto podmienky. Z týchto dôvodov odvolací súd potvrdil napadnutý rozsudok podľa § 219 ods. 1,2 O.s.p.v celom rozsahu. Navrhovatelia boli voči odporcovi úspešní v celom rozsahu aj v odvolacom konaní. Ich právny zástupca nárok na náhradu trov odvolacieho konania uplatnil na pojednávaní, avšak výšku trov nevyčíslil v súlade s § 151 ods. 2 O.s.p. v zákonnej trojdňovej lehote od vyhlásenia rozsudku. Odvolací súd im preto náhradu trov odvolacieho konania nepriznal. Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.