Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 8Co/251/2012 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1510226313 Dátum vydania rozhodnutia: 16. 12. 2014 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Janka Gažovičová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2014:1510226313.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Janky Gažovičovej a členov senátu JUDr. Moniky Holickej a JUDr. Jany Vlčkovej v právnej veci navrhovateľa: Z.. J. N.X., U. Y. XXX, zastúpeného Advokátskou kanceláriou MARCEL BIZNÁR, s.r.o., so sídlom Bajkalská 31, Bratislava, proti odporcovi: PANTOS, s.r.o., so sídlom Záhradnícka 46, Bratislava, IČO: 36 617 407 (predtým NELLY & KYRIE, s.r.o., Kopčianska 82/E, Bratislava, IČO: 36 617 407), zastúpenému JUDr. Ľubomírom Hlbočanom, advokátom, so sídlom Vajnorská 20, Bratislava, o zaplatenie 25.642,17 € s príslušenstvom a o vzájomnom návrhu odporcu na zaplatenie 3.000,- €, na odvolanie odporcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislava V, zo dňa 7. mája 2012, č.k. 24C 345/2010-295, jednohlasne takto r o z h o d o l : Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e . Odporca j e p o v i n n ý zaplatiť navrhovateľovi náhradu trov odvolacieho konania v sume 467,96 €, k rukám právneho zástupcu navrhovateľa, do troch dní. o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom uložil súd prvého stupňa odporcovi povinnosť zaplatiť navrhovateľovi 25.642,17 € spolu s 9%-ným ročným úrokom z omeškania od 30.09.2010 do zaplatenia a nahradiť mu trovy konania, a to súdny poplatok v sume 1.538,50 € a trovy právneho zastúpenia v sume 3.540,23 € na účet právneho zástupcu navrhovateľa a vzájomný návrh odporcu zamietol. Rozhodol tak podľa § 52 ods. 1, § 53 ods. 1, 2,4, § 54 ods. 1,2 Obč. zákonníka, § 76 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. v platnom znení a § 48 ods. 1 a 2 Obč. zákonníka, keď vykonaným dokazovaním zistil, že Zmluvou o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 20.03.2008, uzavretou medzi navrhovateľom ako budúcim kupujúcim a odporcom ako budúcim predávajúcim, sa zmluvné strany dohodli o úprave ich vzájomných práv a povinností do doby uzavretia Zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a budúci predávajúci sa zaviazal rezervovať pre budúceho kupujúceho za podmienok dohodnutých v zmluve byt č. XXX, umiestnený na X.nadzemnom podlaží bytového domu č. XX o celkovej výmere 49,9 m2, postavený na pozemkoch špecifikovaných v zmluve v kat.úz. T. S., obec T. S., okres Kežmarok, a k bytu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu a na pozemku zastavanom bytovým domom a priľahlom pozemku. Zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu zo dňa 20.04.2008 sa budúci predávajúci zaviazal vybudovať bytový dom v súlade s vydaným rozhodnutím o umiestnení stavby, predmetom zmluvy bol záväzok oboch zmluvných strán uzatvoriť v budúcnosti zmluvu o prevode vlastníctva špecifikovaného bytu a podľa čl. 2 bod 9 zmluvy, termín dokončenia bytu bol dohodnutý 18 mesiacov od podpisu zmluvy, pričom podľa bodu 10 sa zmluvné strany dohodli, že termín dokončenia bytu sa predlžuje v prípadoch stanovených v čl. VI ods. 7 Prílohy č. 4 Všeobecných obchodných podmienok, ktoré sú neoddeliteľnou súčasťou zmluvy, alebo ak sa na tom zmluvné strany dohodnú. Podľa čl. VI bod 1. Všeobecných obchodných podmienok spoločnosti odporcu, účinných od 01.01.2007, dokončenie plnenia budúceho predávajúceho podľa zmluvy sa rozumie stav, kedy bude príslušnému stavebnému úradu podaná žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia na bytový dom alebo jeho časť obsahujúcu byt, ktorý je predmetom zmluvy a v takomto kolaudačnom konaní bude vydané kolaudačné rozhodnutie. Podľa bodu 7 budúci predávajúci nie je v omeškaní so splnením svojich záväzkov uvedených v zmluve, v termíne uvedenom v zmluve, najmä v prípadoch (okrem iných) nepriaznivých klimatických podmienok ohrozujúcich kvalitu realizovaných práv; rozhodnutí, nariadení, zákazov alebo obmedzení vydaných orgánmi štátnej správy alebo samosprávy, alebo v prípade ich nečinnosti, v dôsledku ktorých nie je možné dodržať termíny uvedené v zmluve; vykonania technicky nevyhnutných prác naviac, ktoré neboli zahrnuté v projektovej dokumentácii k stavbe bytového domu. Podľa čl. X bod 2. v prípade omeškania budúceho kupujúceho s úhradou ktorejkoľvek platby podľa zmluvy sa budúci kupujúci zaviazal uhradiť budúcemu predávajúcemu zmluvnú pokutu v sume 500,- Sk za každý deň omeškania s úhradou každej platby. Podľa čl. XI bod 2. budúci kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť, pokiaľ sa budúci predávajúci dostane do omeškania dlhšie ako 3 mesiace s dokončením svojho plnenia oproti termínu uvedenom v zmluve, podľa bodu 3. v prípade odstúpenia od zmluvy je budúci predávajúci povinný vrátiť budúcemu kupujúcemu všetky finančné prostriedky ním uhradené, do 15 dní od doručenia písomnej výzvy k vráteniu finančných prostriedkov. Listom zo dňa 11.08.2010 právny zástupca navrhovateľa v plnomocenstve svojho mandanta odstúpil od zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu zo dňa 20.04.2008 z dôvodu, že v zmysle čl. 2. bod 9. budúcej zmluvy bol termín dokončenia bytu určený na 18 mesiacov odo dňa uzavretia zmluvy, avšak predmet zmluvy nie je dokončený, a preto využíva právo na odstúpenie od zmluvy v zmysle ustanovenia čl. 7 ods. 1 zmluvy v spojení s čl. XI. ods. 2 Všeobecných obchodných podmienok a ďalej z dôvodu, že po uzavretí budúcej zmluvy došlo k zmene dispozície projektu stavby, stavba bola rozšírená o suterén a jedno nadzemné podlažie, pričom tieto zmeny dispozície stavby považoval za zmenu podstatných náležitostí budúcej zmluvy, zakladajúce právo na odstúpenie od zmluvy a v súlade s čl. XI. ods. 3 Všeobecných obchodných podmienok požiadal o vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny, k rukám mandanta; odstúpenie od zmluvy odporca prevzal dňa 18.08.2010. Dospel k záveru, že Všeobecné obchodné podmienky spoločnosti odporcu, účinné do 01.01.2007, platné pre výstavbu bytov, sú platné pre všetky typy bytov v apartmánových domoch, predstavujú podmienky navrhnuté vopred, bez možnosti spotrebiteľa ovplyvniť a zasahovať do ich znenia a takéto podmienky nemožno považovať za individuálne dohodnuté. Podmienku uvedenú v čl. VI. bod 1 Všeobecných obchodných podmienok, že dokončenie plnenia budúceho predávajúceho podľa zmluvy sa rozumie stav, kedy bude príslušnému stavebnému úradu podaná žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia na bytový dom alebo jeho časť obsahujúcu byt, ktorý je predmetom zmluvy a v takomto kolaudačnom konaní bude vydané kolaudačné rozhodnutie; posúdil ako odporujúcu ustanoveniam Stavebného zákona, podľa ktorého dokončenou stavbou je stavba alebo jej časť, ktorú možno užívať na základe kolaudačného rozhodnutia. Poukázal na to, že za dokončenie stavby v zmysle Stavebného zákona nemožno považovať podanie žiadosti o vydanie kolaudačného rozhodnutia, ale stav, kedy je stavba schopná užívania, t.j. vydanie kolaudačného rozhodnutia, ktoré bolo v danom prípade vydané 14.07.2010. Konštatoval, že samotný priebeh kolaudačného konania svedčí o nepripravenosti stavby na skolaudovanie a podanie žiadosti posúdil ako účelové a predčasné, keď predmetná stavba nebola spôsobilá užívania a stavebný úrad niekoľko krát prerušil kolaudačné konanie a žiadal odporcu o potrebnú nápravu, pričom od podania žiadosti do vydania konečného rozhodnutia uplynulo skoro 10 mesiacov. Ďalej dospel k záveru, že navrhovateľ platne odstúpil od zmluvy listom zo dňa 11.08.2010, z ktorého je zrejmá vôľa navrhovateľa ukončiť zmluvný vzťah z dôvodov v liste uvedených, úkon adresoval druhej zmluvnej strane, ktorá odstúpenie riadne prevzala dňa 18.08.2010, odstúpenie má požadovanú písomnú formu a určitosť dôvodov odstúpenia dostatočne spĺňa odkaz na čl. 2 bod 9. budúcej zmluvy a dohodnutý termín dokončenia bytu, ktorý bol dohodnutý na 18 mesiacov od podpisu zmluvy a uplynul k 20.10.2010, keď zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu účastníci uzavreli dňa 20.04.2008. Za akceptovateľné predĺženie v zmysle Všeobecných obchodných podmienok ustálil celkovo 95 dní pre príčiny nezavinené odporcom, a preto mal odporca povinnosť dokončiť svoje plnenie do 24.01.2010, pričom za dokončenie stavby zákon stanovuje spôsobilosť stavby na užívanie, teda vydanie kolaudačného rozhodnutia, ktoré príslušný stavebný úrad vydal dňa 14.07.2010. Odporca sa dostal do omeškania s dokončením svojho plnenia oproti termínu uvedenom v zmluve na dobu dlhšiu ako 3 mesiace, ktorá uplynula dňa 24.04.2010, a preto navrhovateľ mal právo odstúpiť od uzavretého zmluvného vzťahu a odstúpenie je platným právnym úkonom. Navrhovateľ v konaní preukázal, že poskytol odporcovi finančné prostriedky vo výške uplatňovanej istiny ako preddavok budúcej kúpnej ceny nehnuteľnosti, zrušením zmluvného vzťahu navrhovateľovi vznikol oprávnený nárok na vrátenie poskytnutých finančných prostriedkov. Platným odstúpením od uzavretého zmluvného vzťahu sa stal nedôvodným nárok odporcu, vznesený v konaní ako vzájomný návrh, ktorým sa domáhal zaplatenia zmluvnej pokuty v sume 3.000,- € za omeškanie navrhovateľa s úhradou zostávajúcej časti kúpnej ceny nehnuteľnosti, a preto vzájomný návrh odporcu zamietol. Keďže sa odporca dostal s peňažným plnením do omeškania, priznal navrhovateľovi úrok z omeškania podľa § 517 ods. 1 a 2 Obč. zákonníka a Nariadenia vlády č. 87/1995 vo výške 9% ročne od 30.09.2010. Rozhodnutie o náhrade trov konania odôvodnil ust. § 142 ods. 1 O.s.p. Proti tomuto rozsudku podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie odporca, žiadal napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie, alternatívne zmeniť a návrh navrhovateľa zamietnuť, uložiť navrhovateľovi povinnosť zaplatiť mu sumu 3.000,- € a uložiť navrhovateľovi povinnosť zaplatiť mu trovy konania v sume 1.901,- € a trovy právneho zastúpenia v sume 6.289,77 €. Namietal nepreskúmateľnosť rozsudku súdu prvého stupňa z dôvodu, že nie je z neho zrejmé, prečo posúdil zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu ako zmluvu spotrebiteľskú. Namietal, že navrhovateľ si neobjednal výstavbu bytu, ale uzavrel s odporcom zmluvu o budúcej zmluve na kúpu bytu, ktorá zmluva obsahuje podstatné náležitosti zmluvy o budúcej zmluve v zmysle § 50a Obč. zákonníka. Ďalej namietal, že súd prvého stupňa z vykonaného dokazovania vyvodil nesprávny právny záver, že navrhovateľ platne odstúpil od zmluvy, keď účastníci v zmluve o budúcej kúpnej zmluve na byt si jej uzavretie dojednali do 15 dní od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, pričom budúci predávajúci nie je povinný uzavrieť zmluvu skôr, ako dôjde k uhradeniu všetkých finančných záväzkov budúceho kupujúceho voči budúcemu predávajúcemu, na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Nezákonne podľa jeho názoru postupoval súd prvého stupňa, keď na daný prípad aplikoval ust. § 76 ods. 1 zákona č. 50/76 Zb. v platnom znení, pretože nehnuteľnosť, hoci i rozostavanú a neskolaudovanú, možno zmluvne prevádzať, avšak účastníci zmluvy si dohodli, že zmluvu uzavrú až po právoplatnom kolaudačnom rozhodnutí. Keďže si účastníci zmluvného vzťahu dohodli, že zmluvu uzavrú do 15 dní od vydania právoplatného kolaudačného rozhodnutia, je bez právneho významu, či a z akých dôvodov sa kolaudačné konanie predlžovalo, prerušovalo a odstúpenie od zmluvy navrhovateľom je podľa jeho názoru neplatné aj z dôvodu neurčitosti, keď samotné odvolanie sa na čl. 2 bod 9. zmluvy je nedostatočné, pretože v tomto ustanovení sa uvádza termín dokončenia bytu a to 18 mesiacov od podpisu tejto zmluvy, a nie je zrejmé, v čom navrhovateľ videl nedodržanie tejto lehoty. Poukázal na to, že nebol povinný uzavrieť zmluvu, kým si kupujúci nesplní svoje platobné podmienky, a keďže navrhovateľ si platobné podmienky nesplnil, zmluva naďalej platí, a preto si uplatnil voči navrhovateľovi vzájomný návrh na zaplatenie časti zmluvnej pokuty. Odstúpenie od zmluvy navrhovateľom považuje aj za účelové, pretože pokiaľ dospel k záveru, že je v omeškaní, mal ho upozorniť na omeškanie, bez zbytočného odkladu a dať mu primeranú lehotu na dodatočné plnenie, s upozornením na možnosť odstúpenia od zmluvy, navrhovateľ však odstúpil od zmluvy až po právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, a to v lehote, keď mal uzatvoriť kúpnu zmluvu. Namietal, že navrhovateľ nebol oprávnený odstúpiť od zmluvy podľa § 639 Obč. zákonníka, keď toto ustanovenie sa na daný právny vzťah nevzťahuje a súd prvého stupňa použil nesprávne ustanovenie, ktoré sa týka zmluvy o dielo, pretože medzi účastníkmi nebola uzavretá zmluva o dielo v zmysle § 631 a nasl. Obč. zákonníka. Ďalej namietal, že súd prvého stupňa nesprávne zamietol jeho vzájomný návrh, pretože zmluvný vzťah medzi účastníkmi konania trvá a preukázal, že vyzýval navrhovateľa na uzavretie kúpnej zmluvy a doplatenie kúpnej ceny a preukázal aj porušenie zmluvnej povinnosti zo strany navrhovateľa, pre porušenie ktorých si účastníci zmluvy o budúcej zmluve dojednali zmluvnú pokutu, keď navrhovateľ túto zmluvu odmietol uzavrieť a dostal sa do omeškania, a preto je jeho vzájomný návrh na zaplatenie písomne dohodnutej zmluvnej pokuty dôvodný. Dôvody odvolania doplnil v písomnom podaní doručenom súdu dňa 13.06.2012, v ktorom s poukazom na čl. 6 Všeobecných obchodných podmienok namietal, že žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia stavebnému úradu podal dňa 28.09.2009, a teda byt dokončil v lehote 18 mesiacov od podpisu zmluvy, keď žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia bola podaná v lehote 17 mesiacov a 8 dní od podpisu zmluvy dňa 20.04.2008. Súd prvého stupňa nepostupoval správne, keď nerozlíšil zmluvu o dielo a zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože s navrhovateľom si - ako účastníci zmluvného vzťahu dojednali termín uzavretia kúpnej zmluvy na prevod bytu v čl. 6 ods. 2 Zmluvy o budúcej zmluve a je potrebné rozlišovať medzi plnením zo zmluvy o budúcej zmluve a lehotou dokončenia bytu podľa čl. 2 ods. 9 Zmluvy o budúcej zmluve. V rozpore s ich zmluvným dojednaním súd prvého stupňa dokončenie bytu v lehote 18 mesiacov posudzoval tak, že v tejto lehote mal byť byt už užívaniaschopný v zmysle Stavebného zákona, keď zmluvné strany sa dohodli, že zmluvu o kúpe bytu uzatvoria po vydaní právoplatného kolaudačného rozhodnutia a po vydaní právoplatného rozhodnutia o pridelení súpisného čísla na stavbu s tým, že on je povinný zmluvu uzatvoriť až po tom, keď navrhovateľ zaplatí doplatok kúpnej ceny. Zmluvný vzťah medzi účastníkmi podľa jeho názoru preto naďalej trvá, keď navrhovateľ doteraz nedoplatil zvyšok kúpnej ceny, neplatne odstúpil od zmluvy, a to po tom, čo bol byt už dokončený, navrhovateľ je teda v omeškaní s plnením jeho zmluvných povinností, a preto jeho nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty je oprávnený. Navrhovateľ vo svojom vyjadrení navrhol napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny potvrdiť a uložiť odporcovi povinnosť zaplatiť mu titulom náhrady trov konania sumu 467,96 €. Dôvodil, že súd prvého stupňa správne posúdil jeho odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve ako platný právny úkon, keď toto odstúpenie od zmluvy bolo určité, zrozumiteľné a v súlade s dojednaniami účastníkov zmluvy o budúcej zmluve, pričom odporca sa dopustil viacerých porušení zmluvy o budúcej zmluve, a to najmä tým, že nedodržal dohodnutý termín dokončenia predmetu zmluvy a tým, že svojvoľne pozmenil samotný predmet zmluvy o budúcej zmluve. Uviedol, že za opodstatnený považuje aj druhý dôvod odstúpenia od zmluvy o budúcej zmluve, a to zmenu predmetu prevodu, keď predmet zmluvy o budúcej zmluve bol definovaný v čl. 2 bod 1. a 2., v zmysle ktorých sa odporca zaviazal vybudovať bytový dom v súlade s vydaným rozhodnutím o umiestnení stavby, ktorým bolo rozhodnutie obce T. S.K. zo dňa 30.11.2006, č.j. SP/289-003/06-Šk, ktoré rozhodnutie obsahuje popis jednotlivých apartmánových domov ako dvojpodlažné, nepodpivničené s obytným podkrovím, pričom predmet prevodu bol definovaný ako byt č. XXX umiestnený na X. nadzemnom podlaží bytového domu č. XX o predpokladanej celkovej výmere 49,9 m2. Predmetom budúceho prevodu bol teda konkrétny byt v konkrétnom bytovom dome, a preto tieto ustanovenia majú charakter podstatných náležitostí budúcej zmluvy. Odporca však svoj záväzok nedodržal a namiesto dvojpodlažnej nepodpivničenej budovy postavil trojpodlažnú budovu so suterénom, čím sa dopustil podstatného porušenia zmluvy, pričom jeho o zmenách v projekte ani neinformoval. Nesúhlasil s názorom odporcu, že zmluva o budúcej zmluve nemá charakter spotrebiteľskej zmluvy, keď podľa § 52 ods. 1 Obč. zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Stotožnil sa s názorom súdu prvého stupňa, že ustanovenie Všeobecných obchodných podmienok odporcu, ktoré definovalo stav dokončenia predmetu budúceho prevodu, vnáša značnú nerovnováhu do právneho vzťahu účastníkov. Uviedol, že lehota na uzatvorenie budúcej zmluvy, ktorá bola určená v zmluve o budúcej zmluve v čl. VI. bod 2 nemá vplyv na jeho právo na odstúpenie od zmluvy v zmysle čl. XI. bod 2. Všeobecných obchodných podmienok odporcu, keď podstatnou náležitosťou zmluvy o budúcej zmluve bol aj termín dokončenia bytu, ktorý odporca nedodržal, a preto on využil svoje právo na odstúpenie od zmluvy. Odvolací súd prejednal vec podľa § 212 ods. 1 O.s.p., bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 214 ods. 2 O.s.p. v spojení s § 156 ods. 3 O.s.p. a dospel k záveru, že napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa je vecne správny, avšak z iných dôvodov ako uviedol súd prvého stupňa v odôvodnení napadnutého rozsudku. Podľa § 50a ods. 1 Obč. zákonníka účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Podľa § 50a ods. 2 Obč. zákonníka, ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Podľa § 50b Obč. zákonníka ust. § 50a sa použije primerane aj na zmluvy, ktorými sa účastníci dohodli, že obsah zmluvy bude ešte doplnený, pokiaľ pritom dali nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo. Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z., účinného ku dňu 20.04.2008 zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať: a/ popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu a nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome, b/ vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písm. e/, c/ určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov, d/ úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku, e/ vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu, f/ zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších 12-ich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada, g/ vyhlásenie nadobúdateľa bytu lebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy, h/ úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že účastníci uzavreli dňa 20.04.2008 Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, predmetom ktorej bol záväzok oboch zmluvných strán, a to odporcu ako budúceho predávajúceho a navrhovateľa ako budúceho kupujúceho, uzatvoriť v budúcnosti zmluvu o prevode vlastníctva bytu, predmetom ktorej bude byt č. XXX umiestnený na X. nadzemnom podlaží bytového domu č. XX o predpokladanej celkovej výmere 49,9 m2 (postavenom na pozemkoch uvedených v čl. 1 ods. 1.). Opis bytu je uvedený v prílohe č. 1 štandardná realizácia a vybavenie bytu a v prílohe č. 2 Pôdorys bytu, ktoré sú neoddeliteľnou súčasťou tejto zmluvy, ďalej k bytu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a k bytu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel na pozemkoch. Podľa čl. 2 bod 3. veľkosť spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a pozemkoch, prislúchajúca k bytu, bude vymedzená po zhotovení stavby v súlade s realizačnou dokumentáciou postupom podľa ust. § 5 ods. 1 písm. b/ zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa čl. 2 bod 4. podlahová plocha bytu je určená podľa projektu pre vydanie stavebného povolenia. Budúci predávajúci si vyhradzuje právo výmeru bytu upresniť podľa projektu skutočného vyhotovenia stavby. Predbežná plocha bytu sa môže od skutočnej plochy odchýliť maximálne +- 3% s tým, že táto odchýlka nebude mať vplyv na dohodnutú kúpnu cenu. V čl. 6 bod 3. zmluvy zmluvné strany súčasne prehlásili, že sú si vedomé toho, že k dátumu podpisu tejto zmluvy nie je objektívne možné uviesť všetky konkrétne údaje s tým, že absenciu týchto údajov nepovažujú za vadu, ktorá by robila túto zmluvu neplatnou, resp. ktorá by dávala dôvod na spochybňovanie jej platnosti. Konkrétna výmera zastavaného pozemku, priľahlého pozemku a výška spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a pozemkoch bude uvedená v budúcej zmluve v súlade s ustanoveniami tejto zmluvy a príslušných zákonov. Na základe predloženej Zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu uzavretej medzi účastníkmi dňa 20.04.2008 odvolací súd dospel k záveru, že účastníci uzavreli zmluvu o budúcej zmluve podľa § 50a ods. 1 Obč. zákonníka, predmetom ktorej mal byť prevod vlastníctva bytu, avšak nedohodli sa o podstatných náležitostiach zmluvy, ktorá mala byť uzavretá v súlade s ust. § 50a ods. 1 Obč. zákonníka v spojení s § 5 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení účinnom ku dňu uzavretia zmluvy, t.j. k 20.04.2008, keď čl. 2 Zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, neobsahuje ani dostatočný popis bytu, pretože z popisu bytu uvedeného v predmetnej zmluve nie je zrejmé, koľko izbový byt mal byť predmetom budúceho prevodu, pričom príloha č. 2 obsahujúca Pôdorys bytu nie je priložená k zmluve uzavretej medzi účastníkmi dňa 20.04.2008, ale len k Zmluve o rezervácii nehnuteľnosti zo dňa 20.03.2008, je priložená príloha č. 2 - Pôdorys bytu č. XXX zo dňa 20.03.2008. Taktiež zmluva o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu neobsahuje presné určenie rozsahu podlahovej plochy bytu, ale len predpokladanú celkovú výmeru, ktorou si budúci predávajúci vyhradil právo upresniť podľa projektu skutočného vyhotovenia stavby a predmetná zmluva neobsahuje ani vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, keď zmluvné strany v zmluve o budúcej zmluve uviedli len spôsob vymedzenia veľkosti týchto spoluvlastníckych podielov. Popis bytu, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu, vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sú zákonom stanovenými náležitosťami zmluvy o prevode vlastníctva bytu v zmysle § 5 ods. 1 písm. a/ a b/ cit. zákona, ktorú sa účastníci zaviazali uzavrieť v zmluve o budúcej zmluve zo dňa 20.04.2008, avšak tieto podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu účastníci nedohodli dostatočne určite a zrozumiteľne, v dôsledku čoho je Zmluva o budúcej zmluve uzavretá medzi účastníkmi dňa 20.04.2008 neplatná podľa § 37 ods. 1 Obč. zákonníka. Pre posúdenie platnosti, resp. neplatnosti zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, je právne bezvýznamné ustanovenie čl. 6 bod 3. predmetnej zmluvy, v ktorom účastníci prehlásili, že sú si vedomí toho, že k dátumu podpisu tejto zmluvy nie je objektívne možné uviesť všetky konkrétne údaje s tým, že absenciu týchto údajov nepovažujú za vadu, ktorá by robila túto zmluvu neplatnou, resp. ktorá by dávala dôvod na spochybňovanie jej platnosti s tým, že konkrétna výmera zastavaného pozemku, priľahlého pozemku a výška spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a pozemkoch, bude uvedená v budúcej zmluve. Takáto dohoda zmluvných strán je v rozpore s ust. § 50a ods. 1 a § 37 ods. 1 Obč. zákonníka, z ktorých vyplýva povinnosť zmluvných strán dohodnúť sa o podstatných náležitostiach budúcej zmluvy určite a zrozumiteľne. Bez presného a zrozumiteľného určenia podstatných náležitostí zmluvy o prevode vlastníctva bytu v zmysle § 5 ods. 1 cit. zákona, nemôže dôjsť k platnému uzavretiu takejto zmluvy, a preto na daný prípad nemožno aplikovať ani ust. § 50b Obč. zákonníka, upravujúce tzv. prípravné zmluvy, ktorých obsah môžu účastníci ešte doplniť, pokiaľ pritom dali nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo. V danom prípade však zmluva o prevode vlastníctva bytu nemôže byť platne uzavretá bez doplnenia zvyšku obsahu zmluvy. Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že navrhovateľ poskytol odporcovi finančné prostriedky v sume 25.642,17 €, čo medzi účastníkmi nebolo sporné, za účelom úhrady časti kúpnej ceny za prevod vlastníctva nehnuteľnosti na základe zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy, ktorá vzhľadom na neurčitosť predmetu prevodu vlastníctva, je neplatná podľa § 37 ods. 1 Obč. zákonníka, a teda ide o plnenie z neplatného právneho úkonu, ktorým sa odporca bezdôvodne obohatil na úkor navrhovateľa v zmysle § 451 ods. 1 a 2 Obč. zákonníka, a je preto povinný v zmysle § 456 Obč. zákonníka zaplatiť navrhovateľovi uplatňovanú sumu titulom vydania bezdôvodného obohatenia podľa § 457 Obč. zákonníka. Keďže sa odporca dostal do omeškania s plnením peňažného plnenia, vznikol navrhovateľovi nárok aj na úroky z omeškania v zmysle § 517 ods. 1 a 2 Obč. zákonníka, ktoré súd prvého stupňa určil v správnej výške, od 30.09.2010, v súlade s Nariadením vlády SR č. 87/1995 Zb. Z uvedených dôvodov odvolací súd dospel k záveru, že súd prvého stupňa v danom prípade správne rozhodol, keď návrhu navrhovateľa na zaplatenie sumy 25.642,17 € spolu s úrokom z omeškania špecifikovaným vo výroku rozsudku vyhovel a správne rozhodol aj o vzájomnom návrhu odporcu, ktorým sa proti navrhovateľovi domáhal zaplatenia zmluvnej pokuty, na základe neplatne uzavretej budúcej zmluvy, keď tento vzájomný návrh zamietol, a preto napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa podľa § 219 ods. 1 O.s.p. ako vecne správny potvrdil. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol podľa § 224 ods. 1 v spojení s ust. § 142 ods. 1 O.s.p. a navrhovateľovi, ktorý mal úspech v odvolacom konaní, priznal náhradu trov, ktoré mu vznikli právnym zastúpením v odvolacom konaní za jeden úkon právnej služby (vyjadrenie k odvolaniu) v sume 467,96 € spolu s paušálnou náhradou nákladov po 7,63 € v zmysle Vyhlášky č. 655/2004 Z.z. Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.