Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 8Co/168/2013 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1511204950 Dátum vydania rozhodnutia: 28. 01. 2014 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Janka Gažovičová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2014:1511204950.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Janky Gažovičovej a členiek senátu JUDr. Jany Vlčkovej a JUDr. Moniky Holickej v právnej veci navrhovateľky: K.. O. K., D. D., Š. XX, zastúpenej Mgr. Jánom Adamčim, advokátom so sídlom v Bratislave, Bulíkova 9, proti odporcom v 1.rade: O. C., D. K. - O. A., S. XXX, v 2.rade: K. K., D. A. Q., F. XX, zastúpených Advokátska kancelária Bugala Ďurček, s.r.o., so sídlom v Bratislave, Drotárska cesta 102, o určenie neplatnosti zmluvy o prevode vlastníctva a určenie, že odporcovia sú podielovými spoluvlastníkmi bytu, na odvolanie navrhovateľky proti rozsudku Okresného súdu Bratislava V, zo dňa 10.decembra 2012, č.k. 24C 82/2011-146, jednohlasne takto r o z h o d o l : Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e . Odporcom v 1. a 2. rade náhradu trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a . o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom zamietol súd prvého stupňa návrh; ktorým sa navrhovateľka domáhala určenia, že zmluva o prevode vlastníctva bytu číslo XX, na X. N. D. A. na Š. B. Č. XX C. D., je od začiatku zrušená a žiadny právny vzťah z nej tu nie je a určenia vlastníckeho práva odporcov v 1. a 2. rade k predmetnému bytu; a navrhovateľke uložil povinnosť nahradiť odporcom v 1. a 2. rade trovy právneho zastúpenia vo výške 202,75 eur. Vychádzal zo zistenia, že účastníci konania dňa 27. 08. 2009 uzatvorili zmluvu o prevode vlastníctva bytu, na základe ktorej odporcovia ako predávajúci odpredali navrhovateľke ako kupujúcej, byt číslo XX R.P. I. C. D. na Š. B. Č. XX, za dohodnutú kúpnu cenu, s tým, že v článku V, body 1,2 zmluvy predávajúci vyhlásili, že im nie sú známe také závady a poškodenia bytu a jeho vybavenia, spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu, na ktoré by mali kupujúcu osobitne upozorniť a kupujúca vyhlásila, že pred uzavretím zmluvy sa osobnou obhliadkou oboznámila s technickým stavom bytu, ktorý vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, v tomto stave kupuje. Listom zo dňa 28. 12. 2010 navrhovateľka - kupujúca odstúpila od uvedenej zmluvy z dôvodu, že dom nie je vynikajúco zateplený tak, ako ju predávajúci ubezpečili, má závažné technicko-hygienické závady a nebol jej odovzdaný energetický certifikát. Takto zistený skutkový stav po právnej stránke posúdil podľa § 48 ods.1, 2, § 597 ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka a dospel k záveru, že navrhovateľkou uplatňovaný nárok nie je dôvodný, nakoľko jej odstúpenie od zmluvy je neplatným právnym úkonom. Konštatoval, že dôvody, pre ktoré navrhovateľka odstúpila od zmluvy, nie sú dôvodmi akceptovateľnými v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka, nakoľko ani jeden z dôvodov nerobí predmet kúpy neupotrebiteľným, respektíve nejde o také vady, ktoré by boli neodstrániteľné. Poukázal na to, že podstatná časť dôvodov, pre ktoré navrhovateľka odstúpila od zmluvy, sa týkala nedostatkov bytového domu, o ktorých nemohli mať odporcovia ani pri najlepšej vôli vedomosť, nakoľko išlo o nedostatky stavebnotechnického druhu, zistiteľné odborníkom v príslušnom odbore. Vzhľadom na uvedené uzavrel, že navrhovateľkou uvádzané závady nemajú taký charakter, že by robili predmet kúpy nepoužiteľný obvyklým spôsobom, ide o vady odstrániteľné, teda nemožno nimi platne odôvodniť odstúpenie od kúpnej zmluvy. Pokiaľ sa navrhovateľka odvolávala na nepravdivosť informácií uvádzaných v ponuke realitnej kancelárie ohľadne zateplenia bytového domu, dospel k záveru, že takéto informácie nemožno pokladať za vlastnosť predmetu kúpy, o ktorej predávajúci ubezpečil kupujúceho. Zdôraznil, že navrhovateľka pred uzatvorením zmluvy sa viackrát fyzickou obhliadkou oboznámila s predmetným bytom a v konaní nebolo preukázané, že by predávajúci ubezpečili kupujúcu, že byt má ňou vymienenú vlastnosť, ktorá by následne predmetu kúpy chýbala a ani ju neubezpečili o tom, že byt nemá žiadne vady. O náhrade trov konania rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a úspešným odporcom priznal náhradu trov konania. Proti tomuto rozsudku podala v zákonom stanovenej lehote odvolanie navrhovateľka domáhajúc sa jeho zmeny tak, aby bolo jej návrhu v celom rozsahu vyhovené, alternatívne jeho zrušenia a vrátenia veci súdu prvého stupňa na ďalšie konanie dôvodiac tým, že súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Vytýkala súdu prvého stupňa, že otázku existencie vád a vedomosti odporcov o nich zužoval len na sporný byt, hoci predmetom kúpy boli aj spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo bytového domu. Poukazovala na to, že ubezpečenie predávajúcich o určitých vlastnostiach predmetu kúpy nemusí byť súčasťou obsahu (textu) zmluvy, zákon vyžaduje len to, aby ubezpečenie predávajúceho vo vzťahu ku kupujúcim nastalo. V danom prípade ubezpečenie odporcov o určitých vlastnostiach predmetu kúpy, najmä o tom, že je vynikajúco zateplený, voči nej ako kupujúcej, nastalo preukázateľne písomnou formou prostredníctvom súkromnej písomnej ponuky odporcov na predaj predmetu kúpy dňa 14. 08. 2009, ako aj prostredníctvom písomných ponúk realitných kancelárií. Uviedla, že vo veci uzatvorenia kúpnej zmluvy komunikovala s osobou, ktorej telefónne číslo sa nachádzalo na inzeráte, dojednala s ňou ohliadku, ktorej sa zúčastnil aj odporca v 2.rade, čím tento svojou účasťou legalizoval predmetný súkromný inzerát ako svoj vlastný, ako svoju ponuku na predaj bytu a neupozornil ju, že uvedený inzerát nie je jeho, alebo že nie je podaný v jeho mene, prípadne, že o ňom nevie. Ďalej poukázala na List nehnuteľnosti, podpísaný odporkyňou v 1.rade, tvoriaci prílohu k zmluve o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti v realitnej kancelárii, v ktorej táto potvrdila správnosť údajov o vlastnostiach bytu, ktoré obsahovali aj údaj o zateplení bytového domu. Argumentovala zisteniami znalca konštatovanými v znaleckom posudku číslo 6/2010 o tom, že bytový dom nie je zateplený, dokonca, že tepelná izolácia plášťa bytového domu nespĺňa ani len základné, zákonom stanovené normy. Zotrvala na svojom tvrdení, že odporcovia ju ubezpečili aj o tom, že strecha bola v celosti krátko pred podpísaním zmluvy (v lete 2009 ) novo opravená, pričom zo znaleckého posudku vyplýva, že išlo len o jej čiastočné „zaplátanie", navyše vykonané neprofesionálne, bez sanačného projektu celej strechy. Zdôrazňovala, že predmet kúpy bol problémový už od začiatku, o čom svedčí aj skutočnosť, že vlastníci bytov objednali dňa 15. 05. 2008 vyhotovenie odborného posudku na zistenie príčin porušeného stavu vonkajších a vnútorných povrchových úprav obvodového plášťa. Tvrdila, že odporcovia v roku 2008 ako vlastníci sporného bytu objednávali spolu s ostatnými spoluvlastníkmi tento odborný posudok, a teda museli o ňom vedieť, ako aj o dôvodoch, pre ktoré bolo objednané jeho vyhotovenie a navyše pri plnení zákonných povinností vlastníka bytu, s poukazom na ustanovenie § 14 ods. 1 zákona číslo 182/1993 Z.z., sa odporcovia objektívne museli oboznámiť s vadami predmetu kúpy. Odporcom tiež vytýkala porušenie zákona číslo 555/2005 Z.z. v tom, že jej pri predaji predmetu kúpy neodovzdali energetický certifikát. Vytýkala súdu prvého stupňa, že ponechal bez povšimnutia, respektíve dostatočne neustálil vzťah odporcov k inzerátom vo vzťahu ku skutočnosti, či ju ubezpečili ako kupujúcu o určitých vlastnostiach predmetu kúpy. Odporcovia vo svojom vyjadrení k odvolaniu navrhovateľky uviedli, že zo zmluvy jednoznačne vyplýva, že neurobili vo vzťahu k navrhovateľke žiadne vyhlásenie, ktorým by ju ubezpečovali o určitých konkrétnych vlastnostiach predmetu kúpy, pričom ani inzerát nie je takýmto jednostranným právnym úkonom. Poukazovali na to, že v zmluve navrhovateľka uviedla, že sa s predmetom kúpy riadne oboznámila, pred podpisom zmluvy si byt riadne prezrela a sama uviedla, že byt dva roky sledovala, nikdy nemala žiadne výhrady k predmetu kúpy ani k jeho vlastnostiam. Z uvedených dôvodov považovali skutočnosti, ktorými navrhovateľka odstúpenie odôvodňuje, za neopodstatnené a vykonštruované. Zdôraznili, že vady, ktoré navrhovateľka v odstúpení od zmluvy uvádza, nie sú takej povahy, ktoré by robili vec (byt) neupotrebiteľnou, a teda sa nejedná o vady, ktoré by boli neodstrániteľné. So zreteľom na uvedené navrhli napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny potvrdiť a priznať im náhradu trov odvolacieho konania. Odvolací súd preskúmal rozsudok súdu prvého stupňa v celom rozsahu a v medziach dôvodov odvolania, ktorými je viazaný (§ 212 ods.1 O.s.p.), vrátane konania, ktoré mu predchádzalo, bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 214 ods.2 O.s.p. v spojení s § 156 ods. 3 O.s.p.) a dospel k záveru, že odvolanie navrhovateľky nie je dôvodné. V prejednávanej veci súd prvého stupňa venoval otázke platnosti odstúpenia navrhovateľky od zmluvy o prevode vlastníctva bytu náležitú pozornosť, na jej posúdenie vykonal všetko potrebné dokazovanie (§ 120 ods. 1,4 O.s.p.), zhodnotením výsledkov vykonaného dokazovania v súlade s § 132 O.s.p. dospel k správnym skutkovým záverom, a na ich základe následne vyvodil aj správny právny záver, keď na vec aplikoval zodpovedajúce ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 48 ods. 1,2, § 597 ods.1,2), ktoré aj správne vyložil a svoje dôvody vedúce k zamietnutiu návrhu navrhovateľky z dôvodu neplatnosti jej odstúpenia od zmluvy, aj náležite v súlade s § 157 ods. 2 O.s.p. odôvodnil, pričom sa podrobne a právne precízne vyporiadal so všetkými rozhodujúcimi skutočnosťami podstatnými pre právne posúdenie veci, ako aj so všetkými relevantnými argumentmi sporových strán a dôsledne posúdil opodstatnenosť všetkých právne a skutkovo relevantných námietok účastníkov súvisiacich s predmetom konania. Navrhovateľka vo svojom odvolaní už len zopakovala svoje námietky a argumenty prednesené pred súdom prvého stupňa, ktorý sa v odôvodnení svojho rozhodnutia dostatočne vyporiadal s tým, prečo na ne neprihliadol, a v dostatočnom rozsahu poukázal na všetky podstatné skutočnosti vyplývajúce z vykonaného dokazovania objasňujúce skutkový a právny základ rozhodnutia, a preto jeho rozhodnutie možno považovať v tomto ohľade za presvedčivé. So zreteľom na uvedené, odvolací súd považuje skutkové a právne závery súdu prvého stupňa týkajúce sa dôvodov neplatnosti odstúpenia navrhovateľky od zmluvy o prevode vlastníctva bytu za správne a v celom rozsahu sa preto stotožňuje s dôvodmi uvedenými v odôvodnení napadnutého rozhodnutia, ktoré viedli súd prvého stupňa k tomuto záveru, tieto si osvojuje v celom rozsahu a v podrobnostiach na ne odkazuje. Obsah odvolania navrhovateľky nie je spôsobilý spochybniť správnosť záverov rozsudku súdu prvého stupňa, na ktorých založila svoje rozhodnutie, z hľadiska ňou uplatňovaných odvolacích dôvodov podľa § 205 ods. 2 písm. d/, f/ O.s.p., keď ani v odvolacom konaní neboli zistené také nové rozhodujúce skutočnosti alebo dôkazy, ktoré by mali za následok zmenu skutkového stavu oproti tomu, ako bol ustálený súdom prvého stupňa, z ktorého potom vychádzalo aj jeho právne posúdenie veci. V odvolacom konaní nevyšlo najavo, že by konanie, ktoré predchádzalo vydaniu napadnutého rozhodnutia, trpelo takou vadou, ktorá by mala za následok vecnú nesprávnosť rozhodnutia (§ 212 ods. 3 O.s.p.). So zreteľom na uvedené, odvolací súd stotožňujúc sa s odôvodnením súdu prvého stupňa v celom rozsahu, jeho rozsudok ako vecne správny potvrdil podľa § 219 ods. 1, 2 O.s.p. s tým, že považuje za potrebné ho doplniť - na zdôraznenie jeho správnosti, o dôvody poukazujúce na niektoré právne významné aspekty prípadu z hľadiska odvolacích námietok navrhovateľky. Súd prvého stupňa správne založil svoj právny záver o neplatnosti odstúpenia navrhovateľky od zmluvy o prevode vlastníctva bytu na zisteniach, ktoré majú dostatočný podklad vo výsledkoch vykonaného dokazovania, na základe ktorých možno jednoznačne konštatovať, že žiadna z navrhovateľkou tvrdených vád nerobila predmet kúpy neupotrebiteľným (§ 597 ods. 1 Obč.zák.), odporcovia ako predávajúci neuskutočnili vo vzťahu k navrhovateľke ako kupujúcej žiadny taký relevantný úkon, ktorým by ju ubezpečili, že predmet kúpy nemá žiadne vady, alebo že má určité, ňou vymienené vlastnosti (§ 597 ods. 2 Obč. zák.). Možno prisvedčiť argumentácii navrhovateľky v tom, že ubezpečenie predávajúcich, že vec má určité vlastnosti, alebo že nemá žiadne vady, nemusí byť súčasťou uzavretej kúpnej zmluvy, avšak k tomuto ubezpečeniu musí dôjsť pri dojednávaní zmluvy. Nakoľko zodpovednosť za vady má objektívny charakter, nie je rozhodujúce, či sám predávajúci vedel o tom, že predávaná vec má vady alebo nie, a teda pokiaľ predávajúci, ktorý kupujúceho ubezpečil, že predmet kúpy má určité vlastnosti, za vadu predmetu kúpy spočívajúcu v nedostatku takejto vlastnosti, zodpovedá bez zreteľa na to, či vedel, že jeho ubezpečenie o tom, že predmet kúpy má určité vlastnosti, je nesprávne; podstatné je, že vada v dobe plnenia existovala. Pokiaľ ide v danej veci o navrhovateľkou tvrdené ústne ubezpečenie o tom, že strecha domu je kompletne novo opravená, výsledky vykonaného dokazovania spoľahlivo nepreukazujú, že by odporcovia takéto ubezpečenie navrhovateľke poskytli, keď odporca v 2.rade potvrdil len tú skutočnosť, že upozornil navrhovateľku pred predajom bytu na to, že sa robí oprava strechy. Súd prvého stupňa sa náležite vyporiadal aj s tvrdením navrhovateľky o jej ubezpečení o zateplení domu na základe obsahu inzerátov ponúkajúcich predaj predmetného bytu, keď vyvodil správny záver, že relevantné ubezpečenie o vlastnosti predávanej veci nemôžu zakladať informácie uvádzané v ponuke realitnej kancelárie, resp. v inzeráte. Relevantné je v tomto smere to, čo bolo dojednané v kúpnej zmluve, resp. to, o čom v súvislosti s jej dojednávaním predávajúci kupujúcu ubezpečil, a nie to, či predmet kúpy zodpovedá stavu uvádzanému v uverejňovanej ponuke predávajúceho. Keďže, ako bolo už uvedené vyššie, ubezpečenie predávajúceho o určitých vlastnostiach predávanej veci musí byť súčasťou zmluvného vyjednávania, ani odvolací súd nepovažuje údaje uvedené v inzerovanej ponuke za rozhodujúce, pretože podstatné je to, či predávajúci v priebehu celého dojednávania kúpnej zmluvy oboznámil kupujúcu s určitou vlastnosťou predávanej veci, respektíve, že ju ubezpečil, že vec má vlastnosti kupujúcou požadované. V tejto súvislosti preto aj odporcovia dôvodne argumentujú tým, že inzerát nemožno považovať za kvalifikovaný právny úkon zakladajúci ubezpečenie predávajúceho o vlastnostiach veci ponúkanej na predaj. Vzhľadom na vyčerpávajúce odôvodnenie súdu prvého stupňa by odvolací súd posudzovaním ostatných odvolacích námietok navrhovateľky už len opakoval správnosť právnych záverov súdu prvého stupňa, ktorý v súlade so zákonnou právnou úpravou dôkladne vyhodnotil relevantnosť jej argumentácie, na ktorej zotrvala aj v odvolacom konaní. V odvolacom konaní vznikol úspešným odporcom, ktorí podali návrh na rozhodnutie o povinnosti nahradiť im trovy odvolacieho konania podľa § 151 ods. 1 vety prvej O.s.p., nárok na náhradu trov odvolacieho konania v zmysle § 224 ods. 1 a § 142 ods. 1 O.s.p.. Nakoľko však odporcovia v súlade s § 151 ods. 1 vety druhej O.s.p. nevyčíslili v lehote do troch pracovných dní od vyhlásenia rozsudku trovy odvolacieho konania, pričom zo spisu iné, ako trovy právneho zastúpenia nevyplývajú, postupoval odvolací súd podľa § 151 ods. 2 O.s.p. a zmenil v písomnom vyhotovení výrok vyhláseného rozsudku v časti priznania náhrady trov odvolacieho konania odporcom tak, že im náhradu trov odvolacieho konania nepriznal. Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.