Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 4Co/459/2012 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1511216436 Dátum vydania rozhodnutia: 19. 03. 2014 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Valéria Kleinová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2014:1511216436.1 Rozhodnutie Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Valérie Kleinovej a členov senátu JUDr. Dariny Kuchtovej a JUDr. Beáty Jurgošovej v právnej veci navrhovateľky: L.. N. Z., D.. XX.XX.XXXX, N. G., M. XX, zast. advokátom JUDr. Jurajom Kulom, so sídlom Mäsiarska 30, Košice, proti odporcovi: NELLY & KYRIE, s.r.o., IČO: 36 617 407, so sídlom Kopčianska 82/E, Bratislava, zast. JUDr. Ľubomírom Hlbočanom, advokátom, Advokátska kancelária, Vajnorská 20, Bratislava, o zaplatenie 23.141,27 euro s príslušenstvom, na odvolanie odporcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislava V zo dňa 11. mája 2012 č.k. 39C/462/2011-72 takto r o z h o d o l : Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa potvrdzuje. Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľke náhradu trov odvolacieho konania v sume 394,34 euro k rukám jej právneho zástupcu do 3 dní. o d ô v o d n e n i e : Súd prvého stupňa uložil odporcovi povinnosť zaplatiť navrhovateľke istinu 23.141,27 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9% ročne z dlžnej sumy od 6.4.2010 do zaplatenia a na účet právneho zástupcu navrhovateľky náhradu trov konania v sume 2.143,29 eur, všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku. Určil, že zmluvná podmienka uvedená v článku VI. Všeobecných obchodných podmienok spoločnosti NELLY & KYRIE, s.r.o., účinných od 1.1.2007, ktorou „dokončenie plnenia budúceho predávajúceho podľa zmluvy sa rozumie stav, kedy bude príslušnému stavebnému úradu podaná žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia na bytový dom alebo jeho časť obsahujúcu byt, ktorý je predmetom zmluvy a v takomto kolaudačnom konaní bude vydané kolaudačné rozhodnutie“, je ako neprijateľná absolútne neplatná. Súd prvého stupňa prejednal vec v neprítomnosti odporcu v zmysle § 101 ods. 2 O.s.p., ktorý mal doručenie predvolania riadne vykázané, svoju neúčasť na pojednávaní neospravedlnil. Z vykonaného dokazovania mal za preukázané, že účastníci uzavreli dňa 25.04.2007 zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, súčasťou ktorej bola príloha č. 1 Popis štandardnej realizácie a vybavenia bytu a príloha č. 2 Pôdorys bytu č. XXX, na základe ktorej zmluvy vystavil odporca dňa 11.05.2007 faktúru č. IN207027 na sumu 70.000,03 Sk spolu s DPH ako „daňový doklad k prijatej zálohovej platbe“, ktorá bola pripísaná prostredníctvom internet bankingu z účtu navrhovateľky na účet odporcu dňa 11.05.2007 v sume 70.000 Sk na účet odporcu uvedený v čl. 4 bodu 2 písm. b) zmluvy o rezervácii s uvedeným účelom „Tatragolf - rezervácia“. Zistil, že dňa 5.9.2007 uzatvorili Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu podľa § 50a Občianskeho zákonníka, ktorej súčasťou boli prílohy okrem iného splátkový kalendár a Všeobecné obchodné podmienky, pričom pri uzatvorení zmluvy o budúcej zmluve bola navrhovateľka v čl. 1 upovedomená o tom, že dňa 30.11.2006 bolo vydané rozhodnutie o umiestnení stavby a odporca sa zaviazal vybudovať bytový dom v súlade s týmto rozhodnutím P. S. U. Č.. Z.-XXX/XX-Š.. Z čl. 2 bod 9 mal preukázaný termín dokončenia bytu 18 mesiacov po dni začatia stavebných prác na stavbe bytového domu, ktorý termín sa mal predlžovať v prípadoch stanovených v čl. VI ods. 7 prílohy č. 4 VOP alebo dohodou strán a v čl. 7 zmluvy boli dojednané podmienky odstúpenia od zmluvy. Na základe uzatvorenej zmluvy v zmysle prílohy č. 3 navrhovateľka uhradila 20% kúpnej ceny a príslušnej DPH vo výške uvedenej vo faktúre č. IN207406 zo dňa 11.12.2007 v sume 627.154 Sk dňa 12.12.2007 prevodným príkazom na účet odporcu uvedený vo faktúre a v čl. 4 zmluvy bod 1 písm. b) s označením účelu 1. splátka kúpnej ceny. Vychádzal zo zistenia, že emailom zo 14.11.2008 informoval odporca navrhovateľku o projekte Tatragolf, kde potvrdil, že má navrhovateľka „zakúpený apartmán“ súčasne informoval, že termín kolaudácie je na prelome mesiacov máj - jún 2009, po ktorom má nasledovať podpis kúpnych zmlúv. Nakoľko nedošlo zo strany odporcu k ukončeniu výstavby do 18 mesiacov po zahájení výstavby a budúci kupujúci ani neboli informovaní o dôležitých skutočnostiach týkajúcich sa priebehu realizácie stavby, navrhovateľka listom z 18.03.2010, z dôvodu omeškania odporcu s dokončením stavby odstúpila od zmluvy a žiadala vrátenie vyplatených súm v celkovej výške 697.154,- Sk, t.j. 23.141,27 eur v lehote 10 dní od doručenia odstúpenia od zmluvy. Zistil ďalej, že listom zo 16.04.2010 odporca s poukazom na ust. § 48 Občianskeho zákonníka navrhovateľke oznámil, že zo strany odporcu nedošlo k porušeniu žiadnej povinnosti, na základe ktorej by bolo možné odstúpiť od zmluvy a odstúpiť možno len v prípadoch, ktoré ustanovuje samotná zmluva alebo zákon. Odstúpenie od zmluvy považoval odporca za nedôvodné a žalovanú sumu navrhovateľke nevrátil. Listom zo dňa 25.10.2010 (6 mesiacov po odstúpení navrhovateľky od zmluvy a 103 dní po právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia), vyzval odporca navrhovateľku na uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníctva bytu vzhľadom na právoplatné kolaudačné rozhodnutie zo dňa 14.07.2010 spolu s vyúčtovaním platieb na kúpnu cenu bytu po odpočítaní dvoch úhrad faktúrou z 25.10.2010 č. 89/2010 označenou ako zálohová faktúra, ktorú zmluvu navrhovateľka s odporcom na výzvu neuzatvorila a odporca v prekluzívnej lehote jedného roka sa nedomáhal žalobou na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím, v ktorom konaní ako predbežnú otázku by súd riešil otázku zániku záväzku na základe odstúpenia od zmluvy. Súd prvého stupňa vychádzal z ustanovení § 48 ods. 1, § 50a ,§ 494 a § 583 Obč. zák. a vyslovil názor, že záväzok uzatvoriť budúcu zmluvu spravidla zaťažuje obidve zmluvné strany. Konštatoval, že Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať náležitosti - zhodu vôle v písomnej forme o uzavretí predbežnej zmluvy, dobu dokedy budúcu zmluvu uzatvoria a podstatné náležitosti budúcej zmluvy a uzavretím predbežnej zmluvy sú účastníci viazaní, k uzavretiu hlavnej zmluvy v rámci dohodnutej doby potom zásadne dochádza na základe návrhu a jeho akceptácie. Vyslovil, že žalobu v zmysle § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka možno podať do jedného roka, ktorá lehota začína plynúť nasledujúcim dňom od konca dohodnutej doby, dokedy povinná strana mala možnosť i povinnosť záväzok splniť. Uviedol, že ak odporca tvrdí, že z jeho strany nedošlo k omeškaniu s výstavbou bytového domu a tým ani dôvodom na odstúpenie od zmluvy mohol žalobou na súde, v hmotnoprávnej prekluzívnej lehote do 29.07.2011 (právoplatné kolaudačné rozhodnutie zo dňa 14.07.2010 právoplatné rozhodnutie o pridelení súpisného a orientačného čísla zo dňa 11.10.2010) najneskôr v lehote do 26.10.2011, v posledný deň lehoty (15 dní od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia a rozhodnutia o pridelení súpisného a orientačného čísla povinnosť budúceho predávajúceho na výzvu na podpis budúcej zmluvy) teda od konca dohodnutej doby, dokedy povinná strana mala možnosť a povinnosť záväzok splniť, t.j. nie odo dňa dôjdenia výzvy na uzavretie budúcej zmluvy druhej strane, uplatniť svoje právo zo zmluvy o budúcej zmluve. Vzhľadom na skutočnosť, že odporca sa nedomáhal nahradenia vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím, mal za to, že došlo k zániku práva a neskúmal, či k zrušeniu zmluvy od počiatku došlo na základe odstúpenia od zmluvy o budúcej zmluve navrhovateľkou, nevykonal ani dokazovanie, či zo strany odporcu došlo k omeškaniu s dokončením výstavby bytového domu, ktoré považoval za nadbytočné a v prejednávanom spore za nehospodárne. S poukazom na ustanovenia § 39, § 37, § 43, § 53ods. 1 a § 54 ods. 1 a 2 Obč. zák. zmluvnú podmienku uvedenú v článku VI. Všeobecných obchodných podmienok spoločnosti NELLY&KYRIE, s.r.o., účinných od 01.01.2007, tvoriacich prílohu č. 4 zmluvy o budúcej zmluve, ktorou - „dokončenie plnenia budúceho predávajúceho podľa zmluvy sa rozumie stav, kedy bude príslušnému stavebnému úradu podaná žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia na bytový dom alebo jeho časť obsahujúcu byt, ktorý je predmetom zmluvy a v takomto kolaudačnom konaní bude vydané kolaudačné rozhodnutie“, posúdil pre jej neurčitosť a nezrozumiteľnosť ako neplatnú v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka a súčasne spôsobujúcu značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa. Zo zmluvy o budúcej zmluve v čl. 6 ods. 2 vyplýva, že plnenie, resp. splnenie povinnosti uzavrieť budúcu zmluvu, je viazané na právoplatné kolaudačné rozhodnutie a rozhodnutie o vydaní súpisného a orientačného čísla a nie na čas podania žiadosti na príslušnom stavebnom úrade o kolaudačné rozhodnutie. Z vykonaného dokazovania, ako aj zo súdnej praxe súdu v obdobných sporoch, mal za preukázané, že odporca tvrdí, že k omeškaniu so stavbou nedošlo s poukazom na citované ustanovenie VOP, na druhej strane účastníkov zmlúv budúcich kupujúcich o plnení záväzkového vzťahu riadne neinformoval a napriek písomným zmluvám s účastníkmi zmlúv sa na zmene projektu a termínu ukončenia nedohodol. Nestotožnil sa s tvrdením odporcu, že bolo postačujúce v predmetnom zmluvnom záväzku, ak všetky informácie ohľadne výstavby boli uverejnené na internete, kde sa zmluvné strany s nimi mohli oboznámiť. Dospel k záveru, že návrh navrhovateľky je dôvodne podaný a preukázaný a preto návrhu na vydanie bezdôvodného obohatenia, t.j. vydanie plnenia z právneho dôvodu, ktorý odpadol v celom rozsahu vyhovel a spolu s istinou priznal navrhovateľke aj úrok z omeškania v súlade s § 517 O.s.p. v spojení s § 3 nar. vlády č. 87/1995 Z.z. odo dňa nasledujúceho po uplynutí lehoty na vrátenie preddavku uvedenej vo výzve navrhovateľky spolu s odstúpením od zmluvy tak, ako je uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku. O trovách konania rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. v spojení s § 149 ods. 1 O.s.p. a úspešnej navrhovateľke priznal náhradu trov konania pozostávajúcu z trov právneho zastúpenia advokátom vyčíslených v súlade s vyhl.č. 655/2004 Z.z. za 4 úkony právnej služby. Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie odporca, ktorý žiadal napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie alternatívne zopakovať podstatné časti vykonaného dokazovania, najmä oboznámením sa s obsahom budúcej kúpnej zmluvy, a to údajmi účastníkov zmluvy, čl. 2 ods. 2, čl. 4, čl. 6 ods. 2, podpismi účastníkov, pretože tieto časti zmluvy považoval za jej podstatné náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ktorou sú účastníci zmluvného vzťahu viazaní s tým, aby bolo rozhodnuté o predbežnej otázke, či odstúpenie od zmluvy urobené navrhovateľkou listom zo dňa 18.3.2010 je platné. Podľa neho totiž nemôže byť platné, lebo prejav vôle navrhovateľa, ktorý má byť v odstúpení obsiahnutý, nie je dostatočne určitý a zrozumiteľný. Vytýkal súdu prvého stupňa, že nedostatočne zistil skutkový stav, nevyzval navrhovateľku na odstránenie formálnych nedostatkov návrhu, keď že návrh navrhovateľky, ani jej následné podania neobsahujú údaj o jej štátnom občianstve a mal za to, že súd prvého stupňa ju mal vyzvať v súlade s ust. § 104 ods. 2 O.s.p. k odstráneniu vád návrhu, pričom súd prvého stupňa napriek tejto prekážke vo veci rozhodol. Rozhodnutie súdu prvého stupňa považoval aj za nepreskúmateľné, keď podľa neho nie je z neho možné zistiť prečo považoval zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, uzavretú podľa §50a Obč. zák., za spotrebiteľskú zmluvu. Táto zmluva podľa neho nie je spotrebiteľskou zmluvou, keď sa ňou účastníci môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu, musia sa pritom dohodnúť na jej podstatných náležitostiach. Namietal tiež vyhlásenie 2. výroku rozsudku, ktorý podľa neho nebol predmetom návrhu a súd prvého stupňa tak rozhodol nad rámec toho, čoho sa navrhovateľka svojim návrhom domáhala, keďže nepodala návrh o určenie platnosti, či neplatnosti ustanovenia čl. VI ods. 1 Všeobecných obchodných podmienok (ďalej len „VOP“), ku ktorému sa súd prvého stupňa vyslovil vo výroku svojho rozhodnutia. Poukázal nielen na toto ustanovenie, ale aj na čl. VI ods. 7 VOP a výskyt objektívnych prekážok výstavby, počas výskytu ktorých čas na dokončenie plnenia zo zmluvy neplynul. Za irelevantné považoval tvrdenie súdu prvého stupňa, že účastníkov zmlúv budúcich kupujúcich o plnení záväzkového vzťahu riadne neinformoval a napriek písomným zmluvám s účastníkmi zmlúv sa na zmene projektu a termínu dokončenia nedohodol. Uviedol, že bol síce povinný informovať budúcich kupujúcich o zmenách v projekte písomne, túto povinnosť si však plnil pravidelným uverejňovaním informácií na webstránke projektu, ku ktorej mali budúci kupujúci prístup. Mal za to, že aj keď by si túto svoju povinnosť nebol splnil, nemalo by to nijaký vplyv na objektívny výskyt okolností uvedených v čl. VI ods. 7 VOP, počas ktorých mu neplynula lehota na dokončenie predmetu plnenia. Konštatoval, že v zmysle čl. II ods. 3 VOP nebol povinný písomne dohodnúť zmenu projektu v prípade, keď sa táto počas výstavby prejavila ako technicky nutná, čo v obdobných konaniach dokladoval. Považoval záver súdu prvého stupňa, keď posudzoval zmluvu o budúcej zmluve za spotrebiteľskú, za nesprávny. Mal za to, že práve ust. § 50a Obč. zák. upravuje práva a povinnosti účastníkov zmluvy o budúcej kúpnej zmluve tak, že ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím a súd prvého stupňa ako predbežnú otázku, či jednostranný právny úkon odstúpenia od zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je platný, vyriešil nesprávnym prijatím právneho záveru. Nezrozumiteľnosť a neurčitosť odstúpenia od zmluvy videl v tom, že z nadpisu listu nie je možné vyvodiť, od akej zmluvy navrhovateľka odstupuje, keď táto uvádza, že odstupuje od zmlúv uvádza zmluvu o rezervácii a zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy, ale v samotnom texte odstúpenia od zmluvy je vyjadrená len prejav vôle smerujúci k odstúpeniu od jednej zmluvy, ktorú bližšie nešpecifikuje. Nie je podľa neho zrejmé, či sa odstúpenie navrhovateľky týka zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti alebo zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Uviedol, že súd prvého stupňa zrejme aplikoval v súčasnosti platné znenie § 52 Obč. zák. a nie v platnom znení v čase uzavretia zmluvy, pričom z ústavnej zásady právnej istoty a zákazu retroaktivity vyplýva, že nie je možné použiť neskoršie ustanovenie na vzťahy, ktoré v čase ich vzniku upravovalo iné, v tom čase platné ustanovenie .Mal preto za to, že ak sa účastníci zmluvného vzťahu dohodli na tom, že kúpnu zmluvu uzavrú do 15 dní po tom, čo bude vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie na obytný dom, v ktorom sa byt nachádza, dojednali dobu, do ktorej kúpnu zmluvu uzavrú a len samotný obsah kúpnej zmluvy by potom, bolo možné následne preskúmať, či je v súlade s ustanoveniami, na ktoré sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o spotrebiteľských zmluvách. Mal za to, že ak s navrhovateľkou uzavrel zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, je vylúčené, aby sa s jej uzavretím navrhovateľka dostala do omeškania, pretože zmluvné strany si dohodli v čl. 6 ods. 2 zmluvy presne dohodnutú dobu, do ktorej uzavrú zmluvu. Považoval odstúpenie od zmluvy zo strany navrhovateľky za neplatné pre jeho neurčitosť a samotné odvolanie sa na čl. 2 bod 9 zmluvy za nedostačujúce, nakoľko v čl. 2 bod 9 sa uvádza, že termín dokončenia bytu je 18 mesiacov od podpisu tejto zmluvy a navrhovateľkou uvedenie nedodržania tejto lehoty za nepreskúmateľné. Konštatoval termín dokončenia bytu za dodržaný, pretože v lehote podal žiadosť o kolaudáciu stavby, pričom žiadosť o podanie na kolaudáciu stavby je dôkazom toho, že byt bol dokončený. Bol toho názoru, že nebol v omeškaní, pretože kúpnu zmluvu na byt sa zaviazal uzavrieť s navrhovateľkou do 15 dní po vydaní právoplatného kolaudačného rozhodnutia - čl. 6 bod 2 zmluvy, ako aj po právoplatnosti rozhodnutia o určení súp. č. a orientačného čísla k bytovému domu. Navrhovateľka žiadala napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny potvrdiť. K námietke odporcu, že súd prvého stupňa vyhlásil 2.výrok rozsudku bez jej návrhu, uviedla, že súd prvého stupňa správne posúdil, že na prílohu č. 4 Zmluvy -Všeobecné obchodné podmienky účinné od 1.1.2007 platné pre výstavbu bytov je potrebné aplikovať občianskoprávnu úpravu o spotrebiteľských zmluvách a pokiaľ ide o spotrebiteľský právny vzťah, súd je podľa nej povinný ex offo prihliadať, či boli dodržané ustanovenia Občianskeho zákonníka a osobitných zákonov prijatých na ochranu spotrebiteľa. Pokiaľ ide o odporcom tvrdené neuvedenie údaja o jej štátnom občianstve, uviedla, že nejde o formálny nedostatok návrhu na začatie konania, ktorý by mal spôsobovať prekážku konania Odporcom uvedený argument o nesprávnom vyhodnotení skutkového stavu a vyvodení nesprávneho právneho záveru považovala za nedostačujúci. K ďalšej námietke odporcu ohľadom nepreskúmateľnosti rozhodnutia považovala za nedôvodný, nakoľko súd prvého stupňa nepovažoval Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy za spotrebiteľskú zmluvu a občiansko-právnu úpravu o spotrebiteľských zmluvách použil len na Všeobecné obchodné podmienky odporcu účinné od 1.1.2007, o povinnosti vydať bezdôvodné obohatenie neoprel o dôvod, že Zmluva je spotrebiteľskou zmluvou. Poukázala na to, že súd prvého stupňa rozhodol o povinnosti vydať bezdôvodné obohatenie z dôvodu, že odporcovi zaniklo právo domáhať sa, aby jej vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Argumenty odporcu ohľadom jeho omeškania považovala za irelevantné a záver súdu prvého stupňa o tom, že podmienka, ktorú určil za neplatnú, za neurčitú a nezrozumiteľnú v zmysle § 37 ods. 1 Obč. zák. spôsobujúcu značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach v prospech spotrebiteľa za správny. Tvrdenia odporcu o nezrozumiteľnosti a neurčitosti odstúpenia od zmluvy považovala za irelevantné, nakoľko sa nimi súd prvého stupňa nezaoberal a navyše odporca sa nezmienil o tom, že prečo nepodal v zmysle § 50 a ods. 2 Obč. Zák. návrh na súd, aby bolo jej vyhlásenie vôle nahradené súdnym rozhodnutím odvolanie odporcu považovala za účelové aj vzhľadom k tomu, že svojimi argumentami, uvedenými v jeho odvolaní, sa mohol brániť aj na súde prvého stupňa. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.) prejednal vec podľa § 212 ods. 1 O.s.p. bez pojednávania podľa § 214 ods. 2 O.s.p. a dospel k záveru, že odvolanie odporcu nie je dôvodné. Spoločnosti, ktoré stavajú bytové domy, majú vytvorené vlastné know-how, t.j. spôsob, na základe ktorého ich klienti nadobúdajú byty do vlastníctva. Zmluvným vzťahom, ktorý s klientom vytvárajú je tzv. rezervačná zmluva. Zmluva o rezervácii bytu je z hľadiska hmotného práva nepomenovaná zmluva (§ 51 Obč. zák.), ktorá obsahuje prvky zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy (§ 50a Obč. zák.), nakoľko jej obsahom je záväzok oboch zmluvných strán uzavrieť v dohodnutej dobe a za dohodnutých podmienok inú zmluvu, napr. zmluva o prevode vlastníctva bytu. Pre dodávateľa znamená predovšetkým, že počas stanovenej doby nebude „rezervovaný byt“ ponúkať inej osobe a pre záujemcu o byt zakladá povinnosť zaplatiť tzv. rezervačný poplatok, ktorý v prípade, ak dôjde k uzavretiu dohodnutej zmluvy v stanovenej dobe, bude tvoriť súčasť ceny za byt, pokiaľ však k uzavretiu dohodnutej zmluvy nedôjde z dôvodov na strane záujemcu o byt, rezervačný poplatok „prepadne“ v prospech zhotoviteľa ako zmluvná pokuta. Keďže uzavretie dohodnutej zmluvy v stanovenej dobe je vzájomným záväzkom obidvoch zmluvných strán, zakladá potenciálnu možnosť porušenia záväzku ktoroukoľvek zmluvnou stranou. Preto, keď záväzok uzatvoriť dohodnutú zmluvu poruší dodávateľ a v prípade, že v zmluve o rezervácii nemá z tohto dôvodu stanovenú sankciu, vrátenie rezervačného poplatku nie je sankciou, ale jeho nevydaním sa naplnia znaky bezdôvodného obohatenia. Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach (§ 50 a ods 1 Obč. zák.). Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím (§ 50a ods 2 Obč. zák.). Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela (§ 50a ods. 3 Obč.zák.). Podľa § 48 ods. 1 Obč. zák. od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak (§ 48 ods. 2 Obč. zák.). Odstúpenie od zmluvy je jednostranný, adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinným tým, že dôjde do dispozičnej sféry adresáta. V zmysle § 48 ods. 1 Obč. zákonníka možno odstúpiť od zmluvy, len ak je to v zákone (v Občianskom zákonníku alebo v inom zákone) pre konkrétny prípad stanovené, alebo ak bolo odstúpenie dohodnuté medzi účastníkmi zmluvy. Dohoda o odstúpení pritom nemusí byť viazaná na existenciu nejakého dôvodu. Pre odstúpenie od zmluvy tam, kde zmluva bola uzavretá písomne, platí, že aj odstúpenie musí byť písomné; inak zákon pre odstúpenie od zmluvy nevyžaduje žiadnu zvláštnu formu, preto odstúpiť od zmluvy možno písomne aj ústne. Obč. zákonník v § 48 ale ani v žiadnom inom ustanovení neurčuje povinnosť, aby obsahom právneho úkonu odstúpenia od zmluvy bolo aj uvedenie dôvodu odstúpenia (či už zákonného alebo dohodnutého). Prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v písomnom (prípadne aj ústnom) odstúpení od zmluvy neznamená viazanosť týmito dôvodmi. Neexistencia dôvodov odstúpenia uvedených v odstúpení preto nevylučuje platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov. Navrhovateľka uzavrela s odporcom dňa 25.04.2007 zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, súčasťou ktorej bola príloha č. 1 Popis štandardnej realizácie a vybavenia bytu a príloha č. 2 Pôdorys bytu č. XXX, na základe ktorej zmluvy sa odporca ako budúci predávajúci zaviazal rezervovať navrhovateľke ako budúcej kupujúcej byt č. XXX umiestnený na 2. nadzemnom podlaží bytového domu č.7 (čl. 2 bod 2) za dohodnutú kúpnu cenu 2 929 220 Sk bez DPH. V zmysle čl. 4 bod 2 tejto rezervačnej zmluvy bola navrhovateľka povinná uhradiť rezervačný poplatok vo výške 70 000 Sk, pričom podľa čl. 4 bod 3 zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak budúci kupujúci z akýchkoľvek dôvodov na jeho strane neuzatvorí s budúcim predávajúcim do 30 dní od vydania stavebného povolenia k stavbe bytového domu zmluvu o budúcej zmluve, táto zmluva o rezervácii nehnuteľnosti zaniká, byt definovaný v čl. 2 tejto zmluvy bude ponúkaný ostatným záujemcom a budúci kupujúci je povinný uhradiť budúcemu predávajúcemu sankčný poplatok vo výške 70 000 Sk. V zmysle tohto čl. 4 bod 2 v prípade, ak sa do 60 dní od podpisu tejto zmluvy nepodarí budúcemu kupujúcemu v súčinnosti s budúcim predávajúcim zabezpečiť hypotekárny úver (zaručený kupovanou nehnuteľnosťou) na prefinancovanie aspoň 70% kúpnej ceny nehnuteľnosti, má budúci kupujúci právo od tejto zmluvy odstúpiť a zložený rezervačný poplatok vo výške 70 000 Sk mu bude na jeho požiadanie bezodkladne vrátený. Podľa čl. 5 bod 1 písm. b) rezervačnej zmluvy budúci predávajúci sa zaviazal uzatvoriť s budúcim kupujúcim zmluvu o budúcej kúpnej zmluve do 30 dní od vydania stavebného povolenia k stavbe bytového domu a podľa čl. 5 bod 1 písm. c) vrátiť budúcemu kupujúcemu rezervačný poplatok v plnej výške v prípade, ak nedôjde k podpisu zmluvy o budúcej zmluve v dohodnutom termíne z dôvodov na strane budúceho predávajúceho v lehote podľa písm. b) tohto bodu, alebo ak nebude vydané stavebné povolenie k stavbe bytového domu do 30 dní od uzavretia tejto zmluvy a budúci kupujúci z tohto dôvodu písomne odstúpi od tejto zmluvy. Z čl. 5 bod 2 vyplýva oprávnenie budúceho kupujúceho od tejto zmluvy odstúpiť, ak v lehote do 30 dní od podpisu tejto zmluvy nebude príslušným stavebným úradom vydané stavebné povolenie k stavbe bytového domu a toto právo na odstúpenie od zmluvy trvá do vydania stavebného povolenia k stavbe bytového domu. Dňa 5.9.2007 uzatvorili účastníci Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu podľa § 50a Občianskeho zákonníka, ktorej súčasťou boli prílohy okrem iného splátkový kalendár a Všeobecné obchodné podmienky (ďalej len „VOP“), pričom pri uzatvorení zmluvy o budúcej zmluve bola navrhovateľka v čl. 1 upovedomená o tom, že dňa 30.11.2006 bolo vydané rozhodnutie o umiestnení stavby a odporca sa zaviazal vybudovať bytový dom v súlade s týmto rozhodnutím Obce Veľká Lomnica č. Z.-XXX/XX-Š.. Z čl. 2 bod 9 vyplýva termín dokončenia bytu 18 mesiacov po dni začatia stavebných prác na stavbe bytového domu, ktorý termín sa mal predlžovať v prípadoch stanovených v čl. VI ods. 7 prílohy č. 4 VOP alebo dohodou strán a v čl. 7 zmluvy boli dojednané podmienky odstúpenia od zmluvy. Podľa čl. 7 bod 3 budúci kupujúci je oprávnený odstúpiť, ak budúci predávajúci nezačne stavebné práce na bytovom dome do 8 mesiacov od uzavretia tejto zmluvy a v zmysle čl. XI bod 2 má budúci kupujúci právo od zmluvy odstúpiť, pokiaľ sa budúci predávajúci dostane do omeškania dlhšie ako 3 mesiace s dokončením svojho plnenia oproti termínu uvedenému v zmluve a budúci predávajúci je v takom prípade povinný vrátiť budúcemu kupujúcemu všetky finančné prostriedky ním uhradené najneskôr do 15 dní od doručenia písomnej výzvy k vráteniu uhradených finančných prostriedkov. Nárok na vrátenie preddavku na kúpnu cenu z dôvodu, že k uzavretiu kúpnej zmluvy ani k vydaniu rozsudku nahradzujúceho vyhlásenie vôle nedošlo, je nárokom z bezdôvodného obohatenia (R 27/2002). Z vykonaného dokazovania bolo nepochybné, že navrhovateľka dňa 11.5.2007 zaplatila odporcovi rezervačný poplatok 70 000 Sk a na základe uzatvorenej zmluvy v zmysle prílohy č. 3 navrhovateľka uhradila 20% kúpnej ceny a príslušnej DPH vo výške uvedenej vo faktúre č. IN207406 zo dňa 11.12.2007 v sume 627.154 Sk dňa 12.12.2007 prevodným príkazom na účet odporcu uvedený vo faktúre a v čl. 4 zmluvy bod 1 písm. b) s označením účelu 1. splátka kúpnej ceny. Emailom zo 14.11.2008 informoval odporca navrhovateľku o projekte Tatragolf, kde potvrdil, že má navrhovateľka „zakúpený apartmán“ súčasne informoval, že termín kolaudácie je na prelome mesiacov máj - jún 2009, po ktorom má nasledovať podpis kúpnych zmlúv. Nakoľko nedošlo zo strany odporcu k ukončeniu výstavby do 18 mesiacov po zahájení výstavby (čl. 2 bod 9 zmluvy) a budúci kupujúci ani neboli informovaní o dôležitých skutočnostiach týkajúcich sa priebehu realizácie stavby, navrhovateľka listom z 18.03.2010, z dôvodu omeškania odporcu s dokončením stavby odstúpila od zmluvy a žiadala vrátenie vyplatených súm v celkovej výške 697.154,- Sk, t.j. 23.141,27 eur v lehote 10 dní od doručenia odstúpenia od zmluvy. Odstúpenie od zmluvy považoval odporca za nedôvodné a žalovanú sumu navrhovateľke nevrátil. Listom zo dňa 25.10.2010 vyzval odporca navrhovateľku na uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníctva bytu vzhľadom na právoplatné kolaudačné rozhodnutie zo dňa 14.07.2010 spolu s vyúčtovaním platieb na kúpnu cenu bytu po odpočítaní dvoch úhrad faktúrou z 25.10.2010 č. 89/2010 označenou ako zálohová faktúra, ktorú zmluvu navrhovateľka s odporcom na výzvu neuzatvorila a odporca v prekluzívnej lehote jedného roka sa nedomáhal žalobou na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím, v ktorom konaní ako predbežnú otázku by súd riešil otázku zániku záväzku na základe odstúpenia od zmluvy. Termín dokončenia bytu bol stanovený 18 mesiacov po dni začatia stavebných prác na stavbe bytového domu. Dňa 14.11.2008 odporca emailom navrhovateľke oznámil, že sa projekt začiatkom roka rozbehol a prebieha výstavba apartmánových bytov, že zmeny na projekte si vyžiadali práce naviac, ktoré ovplyvnili termín kolaudácie, ktorý bol preto stanovený na prelom mesiacov máj - jún 2009 namiesto plánovaného november - december 2008. O zmene termínu kolaudácie sa účastníci nedohodli. Následne nedodržal ani oznámený termín kolaudácie a ani začiatok roka 2010. Z dôvodu omeškania odporcu navrhovateľka oprávnene dňa 18.03.2010 písomne odstúpila od zmluvy o rezervácii nehnuteľnosti a zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Odstúpenie bolo odporcovi doručené 23.03.2010. V odstúpení bol vyzvaný odporca na vrátenie 23.141,27 euro do 10 dní od doručenia písomného odstúpenia, t.j. do 02.04.2010. Z vyššie uvedeného vyplýva, že k uzavretiu kúpnej zmluvy medzi navrhovateľkou a odporcom nedošlo, odporca nepodal ani návrh na súd, aby vyhlásenie vôle navrhovateľky bolo nahradené súdnym rozhodnutím (§ 50a ods 2 Obč. zák.), navyše odporkyňa aj odstúpila od zmluvy. Preto odvolací súd sa stotožnil s názorom súdu prvého stupňa, že nárok navrhovateľky na vrátenie preddavku na kúpnu cenu a rezervačného poplatku 23.141,27 eur, ako aj na úrok z omeškania je dôvodný, pričom námietky odporcu v odvolaní nepovažovalo za dôvodné. Nebola dôvodná jeho námietka, že súd prvého stupňa neskúmal neplatnosť odstúpenia navrhovateľky od zmluvy a jeho náležitosti, nakoľko v zmysle § 50a ods. 3 Obč. zák. nemožno spravodlivo požadovať, aby sa kúpna zmluva uzavrela, keďže navrhovateľ nevyužil právo domáhať sa nahradenia prejavu navrhovateľky podľa ust. § 50a ods. 2 Obč. zák. a neboli by inak dôvodné ani jeho námietky ohľadom odstúpenia navrhovateľky od zmluvy vzhľadom už na vyššie uvedené, pretože odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon adresovaný druhej strane a pre odstúpenie od zmluvy tam, kde zmluva bola uzavretá písomne, platí, že aj odstúpenie musí byť písomné; inak zákon pre odstúpenie od zmluvy nevyžaduje žiadnu zvláštnu formu. Občiansky zákonník v § 48 ale ani v žiadnom inom ustanovení neurčuje povinnosť, aby obsahom právneho úkonu odstúpenia od zmluvy bolo aj uvedenie dôvodu odstúpenia (či už zákonného alebo dohodnutého). Prípadné uvedenie dôvodov odstúpenia v písomnom (prípadne aj ústnom) odstúpení od zmluvy neznamená viazanosť týmito dôvodmi. Neexistencia dôvodov odstúpenia uvedených v odstúpení preto nevylučuje platnosť odstúpenia z iných skutočne existujúcich dôvodov. Nedôvodná bola aj námietka odporcu, že súd prvého stupňa nevyzval navrhovateľku na odstránenie formálnych nedostatkov návrhu, keď že návrh navrhovateľky, ani jej následné podania neobsahujú údaj o štátnom občianstve navrhovateľka mal za to, že súd prvého stupňa ju mal vyzvať v súlade s ust. § 104 ods. 2 O.s.p. k odstráneniu vád návrhu, pričom súd prvého stupňa napriek tejto prekážke vo veci rozhodol. Občiansky súdny poriadok umožňuje odmietnuť podanie podľa § 43 ods. 2 len vtedy, ak v konaní nemožno pre nedostatky žaloby pokračovať. Pokračovať v konaní chápeme v tomto zmysle možnosť súdu konať a rozhodovať bez zásadnejších prekážok, ktorými sú neodstrániteľné alebo neodstránené nedostatky žalôb. Musí ísť však o prekážky pre akýkoľvek ďalší postup všeobecného súdu, ktorou prekážkou nie je absencia údaja o štátnom občianstve navrhovateľky. Odporca nedôvodne považoval rozhodnutie súdu prvého stupňa za nepreskúmateľné, keď podľa neho nie je z neho možné zistiť prečo považoval zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, uzavretú podľa § 50a Obč. zák., za spotrebiteľskú zmluvu, pretože z odôvodnenia jeho rozhodnutia vyplýva, že súd prvého stupňa Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu posudzoval v zmysle ustanovení § 50 a Obč. zák. a z hľadiska ustanovení prináležiacich spotrebiteľským zmluvám posudzoval len článok VI. Všeobecných obchodných podmienok spoločnosti NELLY & KYRIE, s.r.o., ktorou „dokončenie plnenia budúceho predávajúceho podľa zmluvy sa rozumie stav, kedy bude príslušnému stavebnému úradu podaná žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia na bytový dom alebo jeho časť obsahujúcu byt, ktorý je predmetom zmluvy a v takomto kolaudačnom konaní bude vydané kolaudačné rozhodnutie“, ako Prílohu k Zmluve o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorý článok určil ako neprijateľnú a absolútne neplatnú podmienku. Ani v časti týkajúcej sa tohto výroku nepovažoval odvolací súd odvolanie odporcu za dôvodné. Zákonom č. 150/2004 Z.z. -novelou účinnou od 1. apríla 2004 bol doplnený zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov o inštitút spotrebiteľských zmlúv. Podmienkou posudzovania zmlúv ako spotrebiteľských je skutočnosť, že zmluvnými stranami sú dodávateľ, t.j. osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo podnikateľskej činnosti a spotrebiteľ, t.j. osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo podnikateľskej činnosti. Pre spotrebiteľskú zmluvu je teda charakteristické, že spotrebiteľ vstupuje do zmluvného vzťahu s dodávateľom za zmluvných podmienok, ktoré si vopred určil dodávateľ, pričom spotrebiteľ nemá možnosť tieto zmluvné podmienky individuálne ovplyvniť. Základným princípom, resp. základnou zásadou spotrebiteľských zmlúv je, že nesmú obsahovať neprijateľnú podmienku, t.j. ustanovenie, ktoré spôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa, a to pod sankciou absolútnej neplatnosti tejto zmluvnej podmienky. Značnú nerovnováhu možno vysvetľovať ako také právne postavenie spotrebiteľa, ktoré mu nedovoľuje alebo značne obmedzuje uplatňovanie nárokov, prostredníctvom ktorých sa domáha riadneho plnenia zo zmluvy. Vzhľadom na ust. § 53 ods. 4 Obč. zák. možno vyvodiť záver, že neprijateľné podmienky sú neplatné, a teda nie je potrebné, aby sa ich neplatnosti dovolával spotrebiteľ. Neplatnosť takejto podmienky nespôsobuje neplatnosť celej zmluvy, ak ju možno oddeliť od ostatných náležitostí zmluvy. Ustanovenie § 153 ods. 3 O.s.p. upravujúce oprávnenie pojednávajúceho súdu sa vzťahuje aj na konania začaté predo dňom 15. 10. 2008, keď nadobudlo toto ustanovenie účinnosť (§ 372p ods. 1 O.s.p.). Vo výroku rozsudku, ktorým sa rozhodne o neprijateľnosti určitej zmluvnej podmienky podľa § 153 ods. 3, 4 O.s.p., musia byť podmienky v spotrebiteľskej zmluve, ktoré sú neprijateľné, označené ich zákonnými znakmi uvedenými v § 53 ods. 4 Občianskeho zákonníka, poprípade aj iným označením so zdôraznením, že spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (§ 53 ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka). Ustanovenie § 153 ods. 4 O.s.p. účinné od 1. 3. 2010 ukladá súdu, aby v súlade s § 53a Občianskeho zákonníka uviedol vo výroku rozsudku presné znenie podmienky, ktorá bola vyhlásená za neplatnú z dôvodu jej neprijateľnosti. Cieľom tohto výroku je, aby dodávateľovi vznikla povinnosť zdržať sa používania takejto podmienky vo všetkých zmluvách so spotrebiteľmi, pričom túto povinnosť na základe takéhoto výroku si môže uplatniť každý spotrebiteľ dotknutý podmienkou opísanou vo výroku takéhoto rozsudku. Výrok by mal preto opísať znenie podmienky v spotrebiteľskej zmluve, ktorá je predmetom konania (§ 372s O.s.p. v spojení so zákonnými znakmi uvedenými v súčasnosti v § 53 ods. 4 Občianskeho zákonníka). Ustanovenie § 153 ods. 3 O.s.p. v znení účinnom v čase rozhodovania súdu prvého stupňa mu tiež umožňovalo v rozsudku aj bez návrhu vysloviť, že určitá podmienka používaná v spotrebiteľských zmluvách dodávateľom, je neprijateľná, pričom Všeobecné obchodné podmienky odporcu, ktorých obsah navrhovateľka nemohla ovplyvniť, boli súčasťou Zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu uzavretej medzi navrhovateľkou a odporcom. Z týchto dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny podľa § 219 ods. 1 O.s.p. potvrdil. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 224 ods. 1 a § 142 ods. 1 O.s.p. a navrhovateľke, úspešnej v odvolacom konaní, priznal náhradu ňou uplatnených a vyčíslených trov odvolacieho konania, spočívajúcich na právnom zastúpení za 1 úkon poskytnutých právnych služieb - vyjadrenie k odvolaniu v sume 386,71 eur a 1x 7,63 eur režijný paušál, spolu v sume 394,34 eur v zmysle vyhl. č. 655/2004 Z.z. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 Poučenie: Tento rozsudok nemožno napadnúť odvolaním.