Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 2Cob/229/2013 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1512203787 Dátum vydania rozhodnutia: 03. 06. 2014 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Oľga Bahníková ECLI: ECLI:SK:KSBA:2014:1512203787.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Oľgy Bahníkovej a členiek senátu JUDr. Lenky Praženkovej a JUDr. Ľubice Kriškovej v právnej veci navrhovateľa: Meopta, správa a údržba bytov, s.r.o., Hagarova 9/B, 830 04 Bratislava IČO: 735 750 634, zast. JUDr. Anna Dugová, advokátka, Lazaretská 4, 811 08 Bratislava, proti odporcovi: Produktum, a.s., Šustekova 7/2689, 851 04 Bratislava, IČO: 35 928 972, o vypratanie nehnuteľnosti, o odvolaní navrhovateľa proti rozsudku Okresného súdu Bratislava V č.k. 29Cb/49/2012-100 zo dňa 11.4.2013 takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava V č.k. 29Cb/49/2012-100 zo dňa 11.4.2013 p o t v r d z u j e . Odporcovi náhradu trov odvolacieho konania nepriznáva. o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zamietol návrh a odporcovi nepriznal náhradu trov konania. V odôvodnení súd uviedol, že navrhovateľ sa návrhom doručeným tunajšiemu súdu dňa 1.3.2012 domáhal, aby uložil odporcovi povinnosť vypratať spoločné priestory na Šustekovej ul. č. 7 v Bratislave nachádzajúce sa v bytovom dome zapísanom v evidencii Katastrálneho úradu v F., Správy katastra pre Hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislavu, V..Ú.. T. - Y..Č.. T., okres Bratislava V, na liste vlastníctva č. XXXX, parc. č. XXXX E. XXXX/X ako stavba - bytový dom súpisné číslo XXXX, vo vchode č. 7 na prvom nadzemnom podlaží označené v pôdoryse prvého nadzemného podlažia, pripojeného k návrhu. Svoj návrh odôvodnil tým, že navrhovateľ ako správca nehnuteľnosti - bytového domu na Šustekovej ul. č. 7 v Bratislave, súpisné číslo XXXX uzavrel dňa 2.1.2007 s právnym predchodcom navrhovateľa spoločnosťou Produktum s.r.o., Nájomnú zmluvu č. 01/2007/Šu7- variabilný symbol XXXXXXXXXX na dobu neurčitú, predmetom ktorej bol nájom spoločných priestrov v bytovom dome na Šustekovej č. 7 v Bratislave o celkovej ploche 30 m2. Odporca bol povinný platiť navrhovateľovi nájomné a zálohové platby za služby poskytované v súvislosti s nájmom. Odporca tieto platby neuhrádzal napriek opakovaným výzvam navrhovateľa a navrhovateľ zaslal odporcovi výpoveď nájomnej zmluvy, ktorú si odporca neprevzal a bola uložená na pošte dňa 2.11.2011 a tento deň sa v súlade s nájomnou zmluvou považuje za deň doručenia výpovede. Trojmesačná výpovedná lehota uplynula dňa 11.11.2011 a odporca predmet nájmu nevypratal. Odporca vo svojom návrhu uviedol, že navrhovateľ ako správca nie je podľa zmluvy o výkone správy splnomocnený na iné úkony, než je uvedené v tejto zmluve a nebol teda oprávnený na podanie výpovede z nájmu bez vyjadrenia vlastníkov bytov. Navrhovateľ nedisponuje žiadnym vyjadrením ani súhlasom vlastníkov bytov na podanie výpovede z nájmu odporcovi. Taktiež zákon č. 182/1993 Z.z., o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neumožňuje prenos tejto kompetencie na iný subjekt, toto právo je prenechané výlučne na rozhodnutie vlastníkov bytov na schôdzach vlastníkov a navrhovateľ ako správca nemôže nakladať s majetkom vlastníkov bez ich súhlasu. Navrhovateľ sa v podanom návrhu odvoláva na tzv. výbor vlastníkov, pričom takýto orgán nie je oprávnený rozhodovať o spoločných častiach a zariadeniach domu. Preto odporca z dôvodu, že navrhovateľ nedisponoval oprávnením na podanie výpovede z nájmu, žiadal, aby súd návrh v celom rozsahu zamietol. Čo sa týka právneho dôvodu výpovede, ktorým je dlh na nájomnom odporca uviedol, že štyri mesiace pred doručením výpovede urobil voči navrhovateľovi započítací prejav, ktorým započítal voči navrhovateľovej pohľadávke pohľadávku vo výške 2.232,-- Eur, čím došlo k zániku navrhovateľovej pohľadávky na nájomnom. Súd poukázal na ustanovenia § 132, § 153, ods. 1 O.s.p., § 8 ods. 1, § 8a, ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., § 8b, ods. 1,2, § 11a, ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., § 14 ods. 1,2 zák. č. 182/1993 Z.z., čl. 4 bod 2 Zmluvy o výkone správy. Ako prvou otázkou pri rozhodovaní sa súd vysporiadal s legitimáciou navrhovateľa ako správcu na podanie výpovede z nájmu spoločných priestrov domu. Z vykonaného dokazovania mal prvostupňový súd za preukázané, že výpoveď z nájmu bola podaná navrhovateľom ako správcom nehnuteľnosti a podľa jeho tvrdenia, túto bol oprávnený podať na základe rozhodnutia výboru vlastníkov bytov. Vytvorenie výboru vlastníkov bytov ako spoločného orgánu vlastníkov bytov oprávneného rozhodovať o záležitostiach týkajúcich sa bytov a spoločných priestorov nemá oporu v zákone. Pokiaľ by aj takýto výbor o spoločných záležitostiach rozhodoval, navrhovateľ nepreukázal, že výbor vlastníkov bytov navrhovateľa na podanie výpovede splnomocnil. Takéto splnomocnenie nebolo navrhovateľovi udelené ani na schôdzu vlastníkov bytov, ktorá bola konaná 6.9.2011. Z uvedených dôvodov bol súd prvého stupňa toho názoru, že navrhovateľ vo vlastnom mene nebol oprávnený na podanie výpovede z nájmu zo spoločných priestorov bytového domu odporcovi, a preto je takáto výpoveď neplatná a nemôže zakladať povinnosť odporcu vypratať spoločné priestory, pričom sa nezaoberal ďalším právnym dôvodom na podanie výpovede, a to existenciou nedoplatku na nájomnom. Súd preto návrh ako nedôvodný zamietol. O náhrade trov konania rozhodol podľa ust. § 142 ods. 1 O.s.p., a úspešnému odporcovi náhradu trov konania nepriznal z dôvodu, že mu v konaní žiadne trovy nevznikli. Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie navrhovateľ, podľa ktorého sa prvostupňový súd nevysporiadal s viacerými relevantnými skutočnosťami. Navrhovateľ v návrhu oprel svoju argumentáciu o ust. § 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z., pričom prvostupňový súd vo svojom odôvodnení spomenul iba dikciu zákonných ustanovení § 8b ods. 1 a 2 zák. č. 182/1993 Z.z., neuviedol však, z akého dôvodu nerozhodol v súlade s týmito ustanoveniami. Samostatnosť správcu pri výkone správy sa prejavuje najmä v metódach rozhodovania a riadenie svojej činnosti, ktorou sa správa domu v prospech vlastníkov vykonáva. V priebehu konania nebola taktiež nijako spochybnená skutočnosť, že odporca si neplnil svoju zmluvnú povinnosť vyplývajúcu z nájomnej zmluvy a nebol priložený spis sp.zn. 26Rob/25/2011, v ktorom bol vydaný platobný rozkaz. V odvolaní ďalej uviedol, že odporca využíva časť spoločných priestorov bez právneho dôvodu a konajúci súd sa nezaoberal touto skutočnosťou. Podľa názoru navrhovateľa ide o klasickú reivindikačnú žalobu, pri ktorej mal súd prvého stupňa zisťovať, či odporca je oprávnený užívať predmetné priestory, v prípade ak ich užíva bez právneho dôvodu mal ho súd zaviazať na vypratanie a odovzdanie predmetných priestorov. Navrhovateľ poukázal na § 8a, ZoVB a je toho názoru, že výbor vlastníkov plní funkciu zástupcu vlastníkov. Navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil prvostupňovému súdu na ďalšie konanie, alebo napadnutý rozsudok zmenil v zmysle petitu žaloby, pripusteného dňa 17.10. 2012. Navrhovateľ si zároveň uplatnil náhradu trov právneho zastúpenia v odvolacom konaní vo výške 67,90 Eur. K odvolaniu navrhovateľa sa vyjadril odporca, ktorý navrhol napadnutý rozsudok potvrdiť a zaviazať navrhovateľa k úhrade súdnych trov odporcovi vo výške 350,-- Eur. Uviedol, že navrhovateľ vo svojom odvolaní neuviedol žiadne nové dôkazy alebo skutočnosti. Odvolanie považuje za irelevantné a účelové aj preto, že na schôdzi vlastníkov Šustekova 5-7 konanej dňa 16.7.2013 boli ku dňu 1.7.2013 zrušené všetky nájomné zmluvy na spoločné priestory (dvom prenajímateľom), teda aj odporcova nájomná zmluva, a na schôdzi vlastníkov Šustekova 5-7 konanej dňa 25.6.2013 bola aj odporcovi schválená nová nájomná zmluva s novou výmerou m2 a novou cenou za 1/m2. Navrhovateľ na uvedené písomné vyjadrenie odporcu nereagoval. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací prejednal vec podľa § 212 ods. 1 O.s.p., bez nariadenia pojednávania v zmysle § 214 ods. 2 O.s.p., pričom termín verejného vyhlásenia rozsudku bol oznámený na úradnej tabuli súdu dňa 27.5.2014 podľa § 156 ods. 3 O.s.p. Po preskúmaní obsahu spisu, oboznámení sa s dôvodmi odvolania a s vyjadrením k odvolaniu odvolací súd dospel k záveru, že odvolaniu nie je možné vyhovieť. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje so zisteným skutkovým stavom a právnym posúdením veci prvostupňovým súdom. Súd prvého stupňa sa vo svojom rozsudku vysporiadal so všetkými relevantnými argumentami navrhovateľa, správne vyhodnotil vykonané dôkazy a na správnosť dôvodov uvedených v napadnutom rozsudku odvolací súd podľa § 219 ods. 2 O.s.p., v celom rozsahu odkazuje. Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozsudku a k odvolacím dôvodom navrhovateľa odvolací súd uvádza, že Nájomná zmluva č. 01/2007 zo dňa 2.1.2007 bola uzavretá medzi vlastníkmi bytov domu Šustekova ul. č. 7, zastúpení správcom (navrhovateľom) ako prenajímateľom a odporcom ako nájomcom, a výpoveď predmetnej Nájomnej zmluvy č. 01/2007 bola daná právnou zástupkyňou správcu bytového domu, t.j. navrhovateľa. Podľa § 8b ods. 1 zák. č. 182/1993 Z.z., v znení účinnom v čase uzavretia nájomnej zmluvy, správca je povinný vykonávať správu majetku vlastníkov samostatne, vo svojom mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Uvedené ustanovenie umožňuje, aby bol správca aktívne legitimovaný vo svojom mene podať žalobu na súd na výmáhanie pohľadávok vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V predmetnej veci je predmetom súdneho konania vypratanie spoločných priestorov, ktoré sú vo vlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, po výpovedi nájomnej zmluvy danej správcom. Súd prvého stupňa správne poukázal vo svojom rozhodnutí na ustanovenia § 14 ods. 1,2 zák. č. 182/1993 Z.z., ako aj na čl. 4 bod 2 Zmluvy o výkone správy. Podľa čl. IV.2 Zmluvy o výkone správy, vlastníci bytov a nebytových priestorov rozhodujú o spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve, najmä o výške tvorby a konkrétnom použítí fondu prevádzky, údržby a opráv. Pri hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Za každý byt alebo nebytový priestor v dome má vlastník jeden hlas. O priebehu schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov spíše správca alebo iná osoba poverená vlastníkmi zápisnicu. Podľa čl. VI. bod 1 Zmluvy o výkone správy, vlastníci bytov a nebytových priestorov splnomocňujú správcu na právne úkony v ich mene na zabezpečenie povinností podľa čl. II. ods. 2 Zmluvy o výkone správy Výpoveď z nájmu spoločných priestorov sa v čl. II. ods. 2 nenachádza. Súd prvého stupňa preto dospel k správnemu záveru, že správca nemôže vo svojom mene rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov. Navyše, navrhovateľ nijako nespochybnil tvrdenia odporcu vo vyjadrení k odvolaniu, ktoré obdržala právna zástupkyňa navrhovateľa dňa 9.9.2013, že na schôdzi vlastníkov Šustekovej 5-7 dňa 25.6.2013 bola aj odporcovi schválená nová nájomná zmluva s novou výmerou a novou cenou (a predtým, na schôdzi vlastníkov dňa 16.4.2013, bola ku dňu 1.7.2013 zrušená predchádzajúca nájomná zmluva). Odvolací súd preto dospel k záveru, že dôvody odvolania sú právne irelevantné, a že súd prvého stupňa rozhodol vecne správne, keď konštatoval neplatnosť výpovede z nájmu a žalobu o vypratanie zamietol. Odvolací súd preto napadnutý rozsudok podľa § 219 ods. 1,2 O.s.p., ako vecne správny potvrdil. O náhrade trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 224 ods. 1 O.s.p., v spojení s ust. § 142 ods. 1 O.s.p. Odporcovi, ktorý bol v odvolacom konaní úspešný, trovy v odvolacom konaní nevznikli, preto mu odvolací súd ich náhradu nepriznal. Uvedený rozsudok je výsledkom hlasovania odvolacieho senátu v pomere hlasov 3 : 0. Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.