Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 14Co/355/2011 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1610207076 Dátum vydania rozhodnutia: 29. 04. 2014 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Javorčíková ECLI: ECLI:SK:KSBA:2014:1610207076.2 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Kataríny Javorčíkovej a členiek senátu JUDr. Edity Szabovej a Mgr. Barbory Bartekovej, v právnej veci navrhovateľa: MEDIATOR, s.r.o., so sídlom Kostolište č. 332, IČO: 35 891 360, zastúpeného spoločnosťou mzlegal s.r.o., so sídlom Bernolákova 2425/2, Malacky, IČO: 36 861 529, proti odporcom: 1. T. O., nar. X.XX.XXXX, trvale bytom U. XX, N., 2. V. A., nar. XX.X.XXXX, trvale bytom C. XX, N., 3. V. W., nar. X.X.XXXX, trvale bytom L. D. XX, Z., všetci zastúpení JUDr. Jozefom Piľom, nar. 16.3.1954, Osadná 20, Bratislava, o zaplatenie 3.090,- eur s prísl., o odvolaní odporcov proti rozsudku Okresného súdu Malacky č.k. 7C/358/2010-88, zo dňa 24.5.2011, pomerom hlasov 3:0, takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Malacky, č.k. 7C/358/2010-88, zo dňa 24.5.2011 m e n í tak, že návrh navrhovateľa z a m i e t a . Navrhovateľ je p o v i n n ý nahradiť odporcom v 1. až 3. rade trovy prvostupňového a odvolacieho konania vo výške 370,- eur k rukám odporkyne v 2. rade, do troch dní od právoplatnosti rozsudku. o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa uložil odporcom v 1., 2. a 3. rade povinnosť zaplatiť spoločne a nerozdielne navrhovateľovi istinu vo výške 3.090,- eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 9 % ročne zo sumy 3.090,- eur od 13.5.2010 do zaplatenia, a to do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku s tým, že plnením jedného z odporcov zaniká v rozsahu tohto plnenia povinnosť druhého odporcu. O náhrade trov konania súd nerozhodol s tým, že o ňom rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku. V odôvodnení svojho rozhodnutia uviedol, že navrhovateľ sa svojim návrhom domáhal zaplatenia 3.090,- eur s príslušenstvom titulom nároku na províziu na základe Zmluvy o sprostredkovaní, keďže obstaral pre odporcov príležitosť uzavrieť sprostredkúvanú kúpnu zmluvu s kupujúcim Z. poľovnícky zväz, P. organizácia O.. W. XX.X.XXXX odporcovia uzavreli s kupujúcim kúpnu zmluvu, podľa ktorej bola dohodnutá cena za prevádzané nehnuteľnosti vo výške 103.000,- eur. Odporcovia tento nárok neuznávali s tým, že sprostredkovateľ nemá nárok na províziu v zmysle bodu III. Zmluvy o sprostredkovaní, nakoľko nedošlo k plneniu v zmysle následných ustanovení zmluvy. Navrhovateľ ako sprostredkovateľ nevyvíjal činnosť smerujúcu k tomu, aby uspokojil záujemcov v súlade so zmluvou, nesprostredkoval predaj nehnuteľností, nezabezpečil žiadne právne služby pre uzatvorenie zmluvy, nevypracoval kúpnu zmluvu, ani návrh na vklad, nemal náklady na administratívu a neuhradil správny poplatok za prevod, tak ako si stanovil v zdôvodnení bodu III. „Provízia“ ods. 3.3 Zmluvy o sprostredkovaní. Po vykonanom dokazovaní mal súd prvého stupňa za zistené, že navrhovateľ ako sprostredkovateľ uzatvoril s odporcami v 1., 2. a 3. rade ako záujemcami dňa 9.3.2010 zmluvu o sprostredkovaní (ďalej len Zmluva) podľa Obchodného zákonníka, ktorou sa zaviazal vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemcovia mali príležitosť uzavrieť zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam zapísaným na LV č. XXX, pre katastrálne územie O., obec O., a to: stavba - rodinný dom so súp. č. XXX, postavený na parcele č. XXXX a pozemok - parcela č. XXXX o výmere XXX m2, zastavané plochy a nádvoria. Záujemcovia mali záujem predmetné nehnuteľnosti previesť za cenu 109.540,- eur. Odporcovia sa v Zmluve zaviazali zaplatiť navrhovateľovi províziu vo výške 3 % z dohodnutej kúpnej ceny. Kúpnou zmluvou zo dňa XX.X.XXXX, uzatvorenou medzi odporcami v 1., 2. a 3. rade ako predávajúcimi a Slovenským poľovníckym zväzom ako kupujúcim, predali predávajúci nehnuteľnosti v k.ú. O., zapísané na LV č. XXX, a to parcelu č. XXXX zastavaná plocha o výmere XXX mX a rodinný dom súp. č. XXX za kúpnu cenu XXX.XXX,- eur. Súd poukázal na to, že účastníci si zvolili obchodnoprávny záväzkový vzťah, preto vec posúdil podľa ust. § 642, § 643 a § 645 Obchodného zákonníka. Pri svojom rozhodovaní vychádzal z toho, že aj keď odporcovia mohli ponúkať predaj nehnuteľností aj cez iné osoby, resp. cez iné realitné kancelárie (s navrhovateľom nemali v Zmluve upravené právo exkluzivity), predmetom sprostredkovania bolo vyvíjanie činnosti smerujúcej k tomu, aby záujemcovia mali príležitosť uzavrieť s treťou osobou zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, príp. zmluvu budúcu. Týmto dispozitívnym ustanovením si účastníci dojednali ako okamih vzniku nároku sprostredkovateľa na províziu už zaobstaraním príležitosti na uzavretie zmluvy. To, že navrhovateľ ako prvý zabezpečil príležitosť na uzavretie zmluvy, bolo podľa súdu jednoznačne preukázané z výpovedí svedkov p. Z., M.. T., L.. A., ktorí ako jediní boli od Z. poľovníckeho zväzu poverení na kúpu nehnuteľností. Z protokolu o obhliadke, ktorá sa konala dňa 30.3.2010 vyplýva, že poverený M.. T. bol na obhliadke rodinného domu na ul. G. č. XXX, zapísaného na LV č. XXX a inzerovaného navrhovateľom, pričom išlo o jeho prvú obhliadku tejto nehnuteľnosti. V protokole o obhliadke M.. T. preukázal nezáväzný záujem o kúpu vyššie uvedenej nehnuteľnosti, z čoho preukázateľne vyplýva, že príležitosť k uzavretiu kúpnej zmluvy bola naplnená už pri prvej obhliadke, kde poverená osoba predstavenstvom - M.. T. mal skutočný záujem kúpnu zmluvu uzavrieť. Podľa súdu neobstojí tvrdenie odporcov, že s realitnou kanceláriou U. F. uzavreli sprostredkovateľskú zmluvu ešte predtým, ako uzavreli sprostredkovateľskú zmluvu s navrhovateľom, lebo pri tomto právnom vzťahu nie je dôležité, kto zmluvu uzatvoril ako prvý, ale kto zabezpečil príležitosť na uzatvorenie kúpnej zmluvy ako prvý. Odporcovia so spoločnosťou U. F. neuzavreli sprostredkovateľskú zmluvu, ale uzavreli tzv. objednávku, ktorú ani nepodpísali všetci vlastníci nehnuteľnosti. Z objednávky nemožno vyvodiť ani podmienky predaja nehnuteľností, a ani to, či je zmluva uzatvorená na báze exkluzivity alebo nie, a ani to, či bola uzatvorená podľa Obchodného zákonníka, resp. Občianskeho zákonníka. Aj keď v Zmluve s navrhovateľom si účastníci dojednali previesť predmetnú nehnuteľnosť za cenu 109.540,- eur, a v kúpnej zmluve bola dohodnutá nižšia cena, neznamená to, že navrhovateľ nezabezpečil príležitosť na uzavretie kúpnej zmluvy. Zo samotnej Zmluvy v článku III. Provízia vyplýva, že zmluvné strany sa dohodli, že provízia sprostredkovateľa za vyhľadanie kupujúceho - zaobstaranie príležitosti pre záujemcov uzavrieť zmluvu o prevode, bude vo výške 3 % z akejkoľvek dohodnutej kúpnej ceny. Z toho podľa súdu vyplýva, že odporcovia predpokladali, že pri uzatváraní kúpnej zmluvy môže byť dohodnutá aj iná, ako nimi navrhovaná kúpna cena. Súd ďalej uviedol, že aj keď samotnú kúpnu zmluvu vypracovala realitná kancelária U. F., svedok A. a ani svedkyňa O. nijakým spôsobom súdu nepreukázali, že uvedená realitná kancelária ako prvá zabezpečila príležitosť na uzavretie kúpnej zmluvy s kupujúcim. Pretože na základe vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že navrhovateľ ako prvý zaobstaral príležitosť na uzavretie kúpnej zmluvy s kupujúcim Z. poľovníckym zväzom, P. organizáciou O., s ktorým odporcovia dňa XX.X.XXXX aj uzavreli kúpnu zmluvu, návrhu navrhovateľa v plnom rozsahu vyhovel. Proti tomuto rozsudku podali v zákonom stanovenej lehote odvolanie odporcovia. Namietli, že súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a jeho rozhodnutie vychádza aj z nesprávneho právneho posúdenia veci. Súd nebral do úvahy skutočnosti, ktoré predchádzali uzavretiu Zmluvy s navrhovateľom, ani to, že jediným dôvodom, prečo k jej uzavretiu s navrhovateľom došlo, bola jeho ponuka odpredať nehnuteľnosti za vyššiu cenu. Nebyť ponúkanej vyššej kúpnej ceny zo strany navrhovateľa, táto zmluva by nebola podpísaná. Navrhovateľ nedodržal podmienky, ku ktorým sa zaviazal, ale vyvíjal činnosť, aby zabránil realizácii sprostredkovania spoločnosťou U. F., ktorú odporcovia kontaktovali pred ním. Neobstojí tvrdenie súdu, že bolo nesporne preukázané, že navrhovateľ ako prvý zabezpečil príležitosť na uzavretie zmluvy s kupujúcim. Súd nebral do úvahy, že daná nehnuteľnosť bola v záujme kupujúceho už pred zasadnutím Rady slovenského poľovníckeho zväzu, a práve skupina, ktorá reálne a za výhodnejšiu cenu prezentovala ponuku U. F., bola pred zasadnutím Rady na obhliadke nehnuteľností nie s navrhovateľom, ale so zástupcom realitnej kancelárie U. F.. Následne na schôdzi aj presadila jej ponuku. Rada ako vyšší orgán nebrala do úvahy, že predstavenstvo dňa 11.4.2008 poverilo predložením návrhu na kúpu nehnuteľností L.. A. a M.. T.. Takéto právo mali aj jej funkcionári p. O. ako hospodár a p. P., čo bolo akceptované aj O. G., ktorý za kupujúceho podpísal kúpnu zmluvu predloženú realitnou spoločnosťou U. F.. Súd nebral do úvahy, že dohodnutá výška provízie s navrhovateľom bola podmienená aj bodom 3.3. Zmluvy, a to zabezpečením právnych služieb a správnych poplatkov na vklad vlastníckeho práva, a taktiež ani skutočnosť, že osobitným ujednaním bolo dohodnuté, že sprostredkovateľ nemá výhradné právo sprostredkovať príležitosť pre záujemcov a záujemcovia si môžu ponúkať nehnuteľnosť sami, príp. prostredníctvom tretích osôb. Navrhli preto odvolaciemu súdu aby napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil prvostupňovému súdu na ďalšie konanie. K odvolaniu odporcov zaujal písomné stanovisko navrhovateľ prostredníctvom svojho právneho zástupcu. Rozsudok prvostupňového súdu považuje za správny, pretože v priebehu súdneho konania bolo nesporne preukázané, že navrhovateľ v súlade s jeho záväzkom zo Zmluvy vyvíjal činnosť smerujúcu k tomu, aby mali odporcovia príležitosť uzavrieť ako záujemcovia s treťou osobou kúpnu zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, a skutočne pre odporcov aj obstaral príležitosť zmluvu uzavrieť. V dôsledku toho mu vznikol nárok na províziu už dňa 30.3.2010, keď poverenému zástupcovi neskoršieho kupujúceho M.. L. T. umožnil obhliadku uvedených nehnuteľností , a tento zástupca aj prejavil záujem nadobudnúť vlastníctvo týchto nehnuteľností, k čomu aj neskôr došlo. Tvrdenia odporcov považuje preto za irelevantné a účelové. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.) preskúmal a prejednal vec v zmysle § 212 ods. 1 O.s.p. opakovane na odvolacom pojednávaní, na ktoré predvolal účastníkov konania a ich zástupcov. Účastníkov zároveň spolu s predvolaním oboznámil so svojim odlišným právnym názorom ohľadne možného posúdenia veci ako spotrebiteľského vzťahu, a dal im tak priestor na vyjadrenie sa. Na zistenie rozhodujúcich skutočností doplnil odvolací súd dokazovanie listinným dôkazom - zápisnicou z mimoriadneho zasadnutia Rady P. organizácie O. (ďalej F. P. O.), konaného dňa X.X. a XX.X.XXXX, ako aj opätovným výsluchom účastníkov konania, a svedkov - p. O.. I. T., ktorá v čase uzatvárania spornej Zmluvy pracovala u navrhovateľa; p. F. A., syna odporkyne v 2. rade, k okolnostiam uzatvorenia sprostredkovateľských zmlúv s dvomi realitnými kanceláriami; p. L. P., člena predstavenstva a F. Z. poľovníckeho zväzu, P. organizácie O. (ďalej len Z., P. O.) a p. O. O., člena predstavenstva, tajomníka a hospodára Z., P. O.. Štatutárny zástupca navrhovateľa - p. W. T. pred odvolacím súdom uviedol, že s odporcami prišiel do styku v rámci predaja časti ich pozemku (záhrady - poznámka odvolacieho súdu) p. Z., ktorý odporcom sprostredkoval bez nároku na províziu. Toto urobil z dôvodu, že vedel o tom, že odporcovia budú predávať aj dom pri tomto pozemku. Ako člen Z., P. O. mal vedomosť o tom, že by zväz mohol mať záujem o kúpu tejto nehnuteľnosti. Osobne to povedal odporcovi v 1. rade asi mesiac pred uzatvorením Zmluvy. Pokiaľ ide o samotnú Zmluvu, jej koncept najprv poslal e-mailom p. A., synovi jednej z odporkýň (štandardne záujemcom posielajú e-mailom návrhy zmluvy na sprostredkovanie), a následne, keď sa odporcovia dostavili do ich kancelárie, poučil ich o tom, že nárok na províziu má navrhovateľ už za samotné zaobstaranie príležitosti na predaj nehnuteľností. Toto bolo podstatné, pretože ak by s tým odporcovia nesúhlasili, musela by sa zmluva prerobiť. Preto bol aj zvolený režim podľa Obchodného zákonníka. Odporcovia sa zaujímali len o cenu a exkluzivitu, a Zmluvu následne podpísali. Navrhovateľ potom nehnuteľnosť inzeroval, dokonca dostal od nej kľúče, a na dome bol aj veľký pútač s telefónnym číslom jeho realitnej kancelárie. O predaji nehnuteľností vedel navrhovateľ v prvom rade od p. Z., a potom, keď sa podpisovala kúpna zmluva na pozemok, to hovorili aj samotní odporcovia. Vtedy sa dohodli, že nebude požadovať províziu za predaj pozemku, ak bude sprostredkovávať predaj domu. Pre kúpu domu však bolo potrebné odsúhlasenie Radou Z., P. O.. Na predloženie návrhu na zakúpenie nehnuteľnosti v O. (k zriadeniu A. domu pre Z., P. O. - poznámka odvolacieho súdu) boli poverení výlučne p. M.. T. a L.. A., ktorí sa tomuto dlhodobo venovali, o čom navrhovateľ aj doložil súdu listinný dôkaz (uznesenie č. 28/2008 zo zasadnutia predstavenstva P. O. dňa 11.4.2008). Bohužiaľ, práve od štatutárneho zástupcu navrhovateľa sa ďalší člen zväzu - p. P. dozvedel o tom, že odporcovia predávajú nehnuteľnosť. P. P. to hneď oznámil s tým, že Z., P. O. má záujem o kúpu tejto nehnuteľnosti, a hneď túto skutočnosť bežal oznámiť realitnej kancelárii U. F., v ktorej pracuje jeho bývalá priateľka p. Z.. Následkom toho odporcovia konali ďalej s touto realitkou a navrhovateľ bol obídený. K ukončeniu ich zmluvného vzťahu došlo takým spôsobom, že odporcovia s ním prestali komunikovať, a to vrátane p. A.. Vtedy už navrhovateľ vedel, že celý kontrakt rieši U. F.. Jedného dňa sa v kancelárii navrhovateľa objavil p. A. a povedal mu, aby do toho viacej nerýpal, a ponúkol mu smiešnu sumu ako províziu, čo on odmietol a súčasne vrátil odporcom kľúče od nehnuteľnosti. Odporca v 1. rade pred odvolacím súdom uviedol, že ako s prvou realitnou kanceláriou mali uzatvorenú sprostredkovateľskú zmluvu bez exkluzivity s U. F., ktorá ich nehnuteľnosť ponúkala za sumu 103.000,- eur. Vie to od svojich sestier - odporkýň v 2. a 3. rade, ktoré tam boli podpísať aj zmluvu, a spolupracovali so zástupcami kupujúceho - p. P. a p. O.. A. im p. Z. povedal, že pozná pána T. z realitnej kancelárie O., s.r.o., ktorý by ich nehnuteľnosť predal aj za vyššiu cenu. Preto sa rozhodli prejsť k navrhovateľovi. S ním uzatvárali Zmluvu takým spôsobom, že všetci traja (vlastníci) prišli do jeho kancelárie, kde bola zmluva už napísaná, a túto si v rýchlosti prečítali. Sústredili sa hlavne na to, aká je v zmluve uvedená cena a či tam nie je exkluzivita. Že zmluva mala byť uzatvorená podľa Obchodného zákonníka si on vôbec nevšimol, ani o tom bližšie nehovorili. Následne ich začal navrhovateľ žiadať o zníženie ceny, až sa dostali zo sumy vyše 109.000,- eur, za ktorú ju mal pôvodne predať navrhovateľ, na sumu 103.000,- eur, za ktorú ju ponúkala aj U. F.. Preto sa rozhodli vrátiť späť k tejto realitke, ktorá im ako prvá našla kupujúceho Z., P. O., a to ešte pred uzatvorením Zmluvy s navrhovateľom. Zmluvný vzťah s navrhovateľom ukončili takým spôsobom, že si od neho vypýtali naspäť kľúče od nehnuteľnosti a ústne mu povedali, že s ním končia. S p. O. a p. P. sa prvý krát kontaktovali tak, že oni sami prišli za odporcami a prejavili záujem o kúpu ich nehnuteľnosti s tým, že o tejto nehnuteľnosti sa dozvedeli od realitnej kancelárie U. F.. So zástupcami Z., P. O. - p. T. a p. A. sa prvý krát stretli až na súde v O., a dovtedy sa nikdy nestretli. Odporkyňa v 2. rade pred odvolacím súdom potvrdila, že ako prvú mali odporcovia uzatvorenú sprostredkovateľskú zmluvu s realitnou kanceláriou U. F., ktorú ona osobne našla v O.. V tomto čase bola ohľadne predaja nehnuteľností v podstate aktívna len ona a jej sestra - odporkyňa v 3. rade, pretože ich brat (odporca v 1. rade) najprv nechcel nehnuteľnosť predať. Už keď mali uzatvorenú zmluvu s realitnou kanceláriou U. F., brat doviedol p. T., s ktorým sa stretli na predávanej nehnuteľnosti. Odporkyne vychádzali z toho, že sa p. T. a ich brat poznajú, a preto s ním aj podpísali Zmluvu. K samotnému podpisu zmluvy došlo tak, že všetci traja prišli do kancelárie navrhovateľa, kde už bola zmluva pripravená a napísaná. Čítali si ju predovšetkým v tých častiach, či tam nie je exkluzivita, a aká je tam cena nehnuteľnosti. Bližšie o tejto Zmluve nehovorili a podpísali ju tak, ako im bola navrhovateľom predložená. Ona osobne však nechcela, aby im sprostredkoval uzavretie kúpnej zmluvy navrhovateľ, lebo nemal „dobré meno“. Nepáčilo sa jej ani to, že ich brat dokonca odovzdal zástupcovi navrhovateľa kľúče od domu. U. F. im ešte pred uzatvorením Zmluvy s navrhovateľom skontaktovala stretnutie so zástupcami Z., P. O. - p. P. a p. O., U. F. aj všetko dokončila, a tejto realitke uhradili dohodnutú províziu. Svedok p. F. A. pred odvolacím súdom uviedol, že po smrti jeho babky ho mama požiadala o pomoc pri predaji záhrady a domu odporcov. Vďaka svojej priateľke sa dostal k realitnej kancelárii U. F., ktorú zastupovala p. O.. Za svoju matku podpísal aj objednávku na sprostredkovanie predaja (18.2.2010), a následne ju podpísala aj samotná matka. A. O. im povedala, že keďže chcú predať viaceré nehnuteľnosti, bude dobré predávať každú zvlášť. Neskôr volala, že našla kupca na záhradu za 750.000,- Sk. Medzitým sa však s ním odporca v 1. rade osobne spojil (išlo o suseda p. Z.), a s ním sa nakoniec dohodli na predaji záhrady za 600.000,- Sk. Preto svedok volal realitnú kanceláriu U. F., že sprostredkovanie na záhradu už nebude potrebné. A. O. sa pre to nehnevala, a hľadala ďalej kupca na dom. V tomto čase p. Z. ponúkol odporcovi v 1. rade, že pozná realitnú kanceláriu, ktorá sa o všetko postará a skontaktoval s ňou odporcov. Vtedy ešte p. T. verili. Uzatváranie Zmluvy prebiehalo tak, že sa všetci spolu so svedkom, okrem odporkyne v 3. rade, dostavili do kancelárie navrhovateľa. Tu im bol predložený návrh sprostredkovateľskej zmluvy, ktorú predtým nevideli, a ani ju nemali u seba doma. Na ich otázky im pán T. povedal toľko, že v zmluve nie je exkluzivita, ako si želali. Oni (strýko a jeho matka) si Zmluvu prečítali len zbežne a zaujímala ich predovšetkým cena. Keďže p. T. im sľúbil predať dom o 9.000,- eur drahšie ako realitná kancelária U. F., boli spokojní. Následne Zmluvu podpísali s tým, že svedok osobne ju zaniesol na podpis odporkyni v 3. rade domov. Potom ju vrátil navrhovateľovi. On sám Zmluvu nečítal. Po podpise Zmluvy s navrhovateľom ju svedok išiel ukázať p. O. aj s geometrickým plánom s tým, že pôvodne chcel, aby U. F. stiahla ponuku. A. O. ho však upozornila na nejaké nezrovnalosti v pláne, na základe čoho stratil dôveru v p. T. a rozhodol sa ponechať ponuku aj v tejto realitnej kancelárii. Po čase mu zase volala p. O., že má kupca - Z.. poľovnícky zväz s tým, že zástupcovia sa chcú prísť pozrieť na nehnuteľnosť ešte pred členskou schôdzou, na ktorej sa o kúpe malo rozhodnúť. To sa aj stalo, pričom na obhliadke bola za U. F. prítomná p. Z., on ako zástupca majiteľov a asi 15 osôb za A. zväz. A. ho p. O. informovala o tom, že na členskej schôdzi, ktorá bola hneď v ten istý deň, došlo k roztržke, pretože tam došiel pán T. a riešilo sa, cez ktorú realitnú kanceláriu sa nehnuteľnosť predá. Dopadlo to tak, že sa predáva za lacnejšiu ponuku, teda cez U. F.. So zástupcami Z., P. O. - p. P. a p. O. ako s potencionálnymi kupcami ho zoznámila p. O. ešte pár dní pred veľkou obhliadkou. S navrhovateľom sa to celé uzavrelo tak, že v spoločnosti syna právneho zástupcu odporcov - F. A., sa dostavil do kancelárie za p. T. s tým, že za svoju matku chce s ním ukončiť zmluvný vzťah. Dal mu férovú ponuku, aby si zobral peniaze za vypracovanie kúpnej zmluvy za záhradu, ale p. T. to odmietol s tým, že ich navštívi ich právnik. Svedkyňa I. T. uviedla, že odporcovia boli klientmi ich realitnej kancelárie. V tom čase mala ona na starosti administratívne práce, teda aj vypracovávanie zmlúv. A. sa, že prvý krát do kancelárie došiel p. O. - odporca v 1. rade s p. Z., a to v súvislosti s predajom záhrady. Od manžela sa dozvedela, že bol dohodnutý aj predaj domu odporcov. Odporcovia boli v kancelárii viac krát. V súvislosti s uzavretím Zmluvy sa pamätá, že návrh odovzdala p. O. alebo p. A. s tým, že ju zobrali so sebou, aby sa s ňou oboznámili. Taktiež sa pamätá, že v deň podpisu zmluvy prišli do kancelárie všetci odporcovia, pričom p. T. ich oboznámil aj ústne s podmienkami zmluvy, a teda, že ako plnenie postačí obstaranie príležitosti na uzavretie zmluvy, a v takomto prípade vzniká navrhovateľovi nárok na províziu. Toto robia aj štandardne, pretože je dôležité, aby klienti vedeli, ako budú ďalej pracovať. Pri podpise zmluvy síce bola prítomná, ale všetko riešil p. T.. Podľa jej názoru odporcovia už dobre poznali obsah zmluvy, keď ju podpisovali. Samotný text zmluvy pre navrhovateľa vypracovala právnička, a takéto zmluvy používali štandardne pri sprostredkovávaní kúpy nehnuteľností. V návrhu zmlúv bola vždy aplikácia Obchodného zákonníka. Odporcovia pred podpisom Zmluvy nežiadali o žiadne podstatné zmeny. Svedkyňa tiež uviedla, že aj keď pre odporcov nesprostredkovali predaj záhrady p. Z., vypracovali im k tomu bezodplatne kúpnu zmluvu práve preto, že sa potom dohodnú na sprostredkovaní predaja domu. Následne im sprostredkovali predaj domu, ale keďže odporcovia s nimi prestali komunikovať, tak kúpnu zmluvu k domu nevypracovali. Svedok L. P. uviedol, že aj on má svoju realitnú kanceláriu v O., a tak mal prehľad o tam predávaných nehnuteľnostiach, keďže O. sú malé. On osobne aj ostatných členov predstavenstva a členov F. Z. upozornil na možnosť kúpy nehnuteľnosti, ktorú ponúkala realitná kancelária U. F.. Keďže na rozhodnutie bolo potrebné prerokovať to v Rade, dohodli sa, že pred zasadnutím pôjdu na obhliadku domu, ktorej sa zúčastnila aj zástupkyňa realitnej kancelárie U. F.. Následne po obhliadke bolo sedenie Rady, na ktoré sa dostavil aj p. T., ktorý je tiež radovým členom ich zväzu. Prišiel s ponukou predaja tej istej nehnuteľnosti a zaujímal sa, kto má k dispozícii sprostredkovateľskú zmluvu. Svedok vedel, že realitná kancelária U. F. mala od predávajúcich k tomu podpísanú objednávku. Pán T. im však povedal, že to má všetko v rukách on, lebo má Zmluvu. Tú im však nepredložil. Po jeho odchode sa rozdiskutoval problém, či zväz kúpi túto nehnuteľnosť cez navrhovateľa za 3,3 mil. Sk, alebo cez LINA F. za 3,1 mil. Sk. Rozhodnutie sa odložilo na ďalšie rokovanie o niekoľko dní, na ktorom sa už hlasovalo, a dopadlo to v prospech lacnejšej ponuky od U. F.. Dátumovo si na tieto zasadnutia nepamätá, vyplýva to však zo zápisnice. Po odhlasovaní sa vypracovali už len kúpne zmluvy a došlo k realizácii. S predávajúcimi ho zoznámila p. O., čo bolo ešte pred veľkou obhliadkou, ale presne si nepamätá, za akých okolností. Svedok O. O. pred odvolacím súdom uviedol, že v Z., P. O. vykonáva funkciu tajomníka a súčasne je členom predstavenstva a hospodárom od roku 2008. Ich organizácia mala veľmi nevyhovujúce priestory v dvojizbovom byte, a preto členovia predstavenstva hľadali iné vhodné priestory. Každú chvíľu niekto prichádzal s nejakou ponukou, ktorá sa vyhodnocovala. Medzi nimi bola aj ponuka na predmetný dom. Nepamätá sa však, kto konkrétne v predstavenstve s touto ponukou prišiel. Keďže p. T. nebol členom predstavenstva, musel s tým prísť niekto z členov predstavenstva. Následne si pamätá, že išli na obhliadku (30.3.2010), on s p. T., a možno aj nejaký iný člen predstavenstva. Na tejto prvej obhliadke asi nebol nikto z majiteľov. Potom nasledovala druhá veľká obhliadka tejto nehnuteľnosti s členmi predstavenstva a Rady. Pamätá si však s istotou, že p. T. sa zúčastnil zasadnutia, ktoré nasledovalo hneď po obhliadke. Tu sa vyhodnocovali dve ponuky, jedna od p. T. na 3,3 mil. Sk a druhá, ktorú predložil p. P., a tá bola na 3,1 mil. Sk. Keďže členovia Z., P. O. nemali dôvod pristúpiť na drahšiu ponuku, bolo odsúhlasené, že sa prijme tá lacnejšia. On osobne rokoval len s navrhovateľom a s realitnou kanceláriou p. O. až po tom, keď sa to dohodlo na zasadnutí. Svedok predložil súdu zápisnicu z mimoriadneho zasadnutia Rady P. O., konaného dňa 8.3. a 23.4.2010 s tým, že veľká obhliadka bola pred zasadnutím Rady dňa 23.4.2010. Zasadnutie dňa 8.3. bolo prerušené, pretože chceli zvážiť ešte iné ponuky. Svedok ďalej súdu objasnil, že jedna zápisnica bola vyhotovená preto, že išlo o rovnaké zasadnutie Rady, ktoré bolo len prerušené. Na otázku, prečo sa medzi týmito dvoma zasadnutiami zúčastnil dňa 30.3.2010 obhliadky nehnuteľnosti s p. T. uviedol, že bol na túto obhliadku pozvaný, ale nevie kým. Z listinného dôkazu - zápisnice z mimoriadneho zasadnutia F. P. O., konaného dňa 8.3. a 23.4.2010 odvolací súd zistil, že už počas prvej časti mimoriadneho zasadnutia F., t.j. už dňa 8.3.2010 - 1 deň pred uzatvorením Zmluvy medzi navrhovateľom a odporcami, bola ich členom predložená cenová ponuka na kúpu domu odporcov s tým, že cenovú ponuku na 3,3 mil. Sk (96.041,- eur) predkladal p. T. a ďalšiu p. P. na 3,1 mil. Sk (93.039,- eur). Po vykonanom dokazovaní dospel odvolací súd k záveru, že žalobný nárok navrhovateľa voči odporcom nie je dôvodný. Navrhovateľ svoj nárok odvodzuje zo Zmluvy o sprostredkovaní zo dňa 9.3.2010 s tým, že ju uzatvoril s odporcami podľa Obchodného zákonníka. Podľa Obchodného zákonníka sa však uzatvára sprostredkovateľská zmluva vtedy, keď ide o zmluvu medzi podnikateľmi a zmluva je zameraná na ich podnikateľskú činnosť. Pokiaľ tieto podmienky nie sú splnené, sprostredkovateľská zmluva podlieha úprave podľa Občianskeho zákonníka. Nie je však vylúčené ani to, aby si aj v takýchto prípadoch účastníci dohodli, že ich záväzkový vzťah bude podriadený obchodnoprávnej úprave. K takejto výslovnej dohode však v prejednávanej veci medzi účastníkmi nedošlo bez ohľadu na to, že v záhlaví Zmluvy je uvedené, že ju účastníci uzatvárajú v zmysle § 642 a nasl. Obchodného zákonníka. Svedčia o tom výpovede odporcov v 1. a 2. rade, ako aj svedka p. F. A., ktorí popreli, že by si s navrhovateľom dojednávali aj niečo iné okrem vylúčenia exkluzivity a predajnej ceny, keďže ich úmyslom bolo predať nehnuteľnosti za čo najvyššiu cenu. Odvolací súd nemá o tom žiadny dôvod pochybovať, lebo by bolo nelogické, aby odporcovia uzatvorili takúto Zmluvu s vedomím, že je uzatvorená v právnom režime, ktorý je pre nich nevýhodnejší. Odvolací súd preto neuveril ani tvrdeniu p. W. T., spoločníka a konateľa navrhovateľa, že odporcov pred podpísaním Zmluvy poučil o tom, že nárok na províziu mu vznikne už zaobstaraním príležitosti uzavrieť sprostredkúvanú zmluvu s treťou osobou. Navrhovateľ toto svoje tvrdenie ničím nepreukázal. Svedeckú výpoveď O.. I. T. (spoločníčky navrhovateľa a manželky spoločníka a jediného konateľa navrhovateľa - p. W. T.) v tomto smere nepovažuje odvolací súd vzhľadom na jej osobný záujem vo veci za hodnovernú. Ak by aj bolo toto tvrdenie pravdivé, treba brať zreteľ na to, že odporcom ako laikom (nemajúcim odborné znalosti z oblasti občianskeho a obchodného práva) muselo by byť takéto ujednanie v zmysle § 645 Obchodného zákonníka nezrozumiteľné. Zmluvu by zjavne neuzatvorili, pokiaľ by im navrhovateľ vysvetlil, že pokiaľ sa v čl. I Zmluvy zaviazal, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemcovia mali príležitosť uzavrieť s treťou osobou zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam opísaným v čl. II., príp. zmluvu o takej zmluve budúcej, bola tým oslabená jeho zodpovednosť sprostredkovateľa za uzavretie sprostredkúvanej zmluvy. A navyše nárok na províziu realitnej kancelárii vzniká bez ohľadu na to, či sprostredkúvaná zmluva bola s treťou osobou vôbec uzavretá. Navrhovateľ v konaní neuniesol ani dôkazné bremeno svojho tvrdenia, že odporcovia boli vopred oboznámení s obsahom a jednotlivými ustanoveniami Zmluvy. Žiadny dôkaz o poskytnutí textu Zmluvy odporcovi v 1. rade, príp. o jej zaslaní e-mailom p. A., ešte predtým, ako ju odporcovia prišli k navrhovateľovi podpísať, súdu nepredložil. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti, ako aj na skutočnosť, že navrhovateľ uzatváral Zmluvu ako podnikateľ a predmet sprostredkovania sa týkal jeho podnikateľskej činnosti, a záujemcami o sprostredkovanie uzavretia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam boli fyzické osoby, dospel odvolací súd k záveru, že daný zmluvný vzťah medzi navrhovateľom a odporcami treba jednoznačne považovať za spotrebiteľský vzťah v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka (§ 52 a nasl.). Preto ho treba aj podriadiť právnemu režimu tejto normy upravujúcej problematiku spotrebiteľských zmlúv a spotrebiteľských vzťahov, a odporcom tak prislúcha ochrana spotrebiteľa. Znamená to, že v prípade zmlúv, v ktorých sú všetky alebo niektoré podmienky ponúkané spotrebiteľovi v písomnej forme, musia byť vždy tieto podmienky vypracované zrozumiteľne, a pokiaľ existuje pochybnosť o zmysle podmienky, prednosť má výklad priaznivejší pre spotrebiteľa. Zmluvná podmienka obsiahnutá v čl. III. Zmluvy je v neprospech odporcov a spôsobuje hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach. Odporcovia sa zaviazali zaplatiť províziu sprostredkovateľovi už za vyhľadanie kupujúceho - zaobstaranie príležitosti pre záujemcov uzavrieť zmluvu o prevode, a to vo výške 3 %, dokonca z akejkoľvek dohodnutej kúpnej ceny. Navrhovateľ preto musí počítať s tým, že nároku majúcemu svoj základ v takejto nekalej podmienke a jej použití súd nemôže poskytnúť právnu ochranu. V súlade s princípmi ochrany spotrebiteľa tak dospel odvolací súd tiež k záveru, že vzhľadom na duplicitnú právnu úpravu rovnakých inštitútov súkromného práva je dôvodné aplikovať právnu úpravu Občianskeho zákonníka. Podľa § 774 OZ, sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Z citovaného zákonného ustanovenia Občianskeho zákonníka, týkajúceho sa sprostredkovateľskej zmluvy vyplýva, že predmetom zmluvy je obstaranie uzavretia zmluvy pre záujemcu. Toto obstaranie uzavretia zmluvy môže spočívať v tom, že sprostredkovateľ nájde partnera, ktorý chce so záujemcom uzavrieť zmluvu, že zoznámi budúcich zmluvných partnerov, že bude spolupôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Záujemca síce uzaviera zmluvu sám, ale za pomoci sprostredkovateľa, ktorý mu pripraví potrebné podklady na uzavretie zmluvy. Pojmovým znakom tejto zmluvy je skutočnosť, že záujemca má povinnosť poskytnúť odmenu sprostredkovateľovi len vtedy, keď sa dostavil aj výsledok (t.j. uzavretie sledovanej zmluvy), a tento bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Ako však bolo v konaní preukázané výpoveďami odporcov a svedeckými výpoveďami p. A., p. O. a p. P., navrhovateľ sa o uzavretie kúpnej zmluvy medzi odporcami a Z., P. O. nepričinil. Kupujúceho pre predávajúcich nevyhľadal on, ani nepripravil uzavretie sledovanej kúpnej zmluvy. Na základe vykonaného dokazovania dospel odvolací súd k novým skutkovým zisteniam, a tým si vytvoril aj dostatočný základ pre nové právne posúdenie predmetnej veci. Dospel k záveru, že navrhovateľ nemá voči odporcom žiadny právny nárok na zaplatenie provízie, a preto zmenil rozsudok súdu prvého stupňa podľa § 220 O.s.p. a žalobu navrhovateľa zamietol. V súvislosti so zmenou rozhodnutia okresného súdu bolo potrebné rozhodnúť aj o trovách celého konania (§ 224 ods. 2 O.s.p.) tak, že odporcovia ako úspešní účastníci konania majú právo na náhradu trov konania proti neúspešnému navrhovateľovi (§ 142 ods. 1 O.s.p.). Pretože napriek podanému návrhu (§ 151 ods. 1 O.s.p.) odporcovia žiadne trovy nevyčíslili, súd im priznal náhradu trov konania vyplývajúcich zo spisu ku dňu vyhlásenia rozhodnutia. A to náhradu za zaplatený súdny poplatok za podaný odpor proti platobnému rozkazu vo výške 185,- eur a náhradu za zaplatený súdny poplatok za podané odvolanie proti rozsudku prvostupňového súdu vo výške 185,- eur. Úhradu doplatku súdneho poplatku za podaný odpor, ako aj úhradu súdneho poplatku za podané odvolanie vykonala odporkyňa v 2. rade. Náhradu trov konania vo výške 370,- eur je navrhovateľ povinný odporcom zaplatiť k jej rukám. Trovy právneho zastúpenia odporcom žiadne nevznikli, keďže v konaní neboli zastúpení advokátom. Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.