Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 8Cob/135/2014 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1210215520 Dátum vydania rozhodnutia: 24. 11. 2016 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tatiana Pastieriková ECLI: ECLI:SK:KSBA:2016:1210215520.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Tatiany Pastierikovej a členiek JUDr. Eleny Kúšovej a JUDr. Dany Šiffalovičovej v právnej veci žalobcu: STALIA REAL ESTATE SLOVENSKO, s.r.o., Nezvalova 9, 821 06 Bratislava, IČO: 36 856 061, zast.: Bartošík Šváby s. r. o., Plynárenská 7/A, 821 09 Bratislava, IČO: 35 929 049, proti žalovanému: Dunajská, a.s., Dunajská 46, 811 08 Bratislava, IČO: 35 823 151, zast.: Mgr. Ľubomír Bugáň, advokát, Bajkalská 25/A, 825 03 Bratislava, o zaplatenie 571.461,78 eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislava II č.k. 22 Cb/204/2010 - 282 zo dňa 19.02.2014 v spojení s opravným uznesením Okresného súdu Bratislava II č. k. 22 Cb/204/2010 - 306 zo dňa 09.04.2014, takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava II č. k. 22 Cb/204/2010 - 282 zo dňa 19.02.2014 v spojení s opravným uznesením Okresného súdu Bratislava II č. k. 22 Cb/204/2010 - 306 zo dňa 09.04.2014 m e n í tak, že žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi 571.461,78 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 6,9 % p. a.: - zo sumy vo výške 128.027,65 eur od 06.06.2008 do zaplatenia, - zo sumy vo výške 14.912,79 eur od 06.06.2008 do zaplatenia, - zo sumy vo výške 384.082,98 eur od 30.06.2008 do zaplatenia, - zo sumy vo výške 44.438,36 eur od 30.06.2008 do zaplatenia, - súdny poplatok vo výške 33.193,50 eur. Žalobca má právo na plnú náhradu trov konania pre súdom prvej inštancie a odvolacieho konania. o d ô v o d n e n i e : 1. Súd prvej inštancie (ďalej len súd) napadnutým rozsudkom žalobu zamietol. Žalobcu zaviazal zaplatiť žalovanému trovy konania k rukám právneho zástupcu žalovaného vo výške 9.493,72 eur, a to všetko do 15 dní od právoplatnosti rozsudku. Rozhodol tak s poukazom na §§ 289 ods. 1, 326 ods. 1, 2, 344, 346 ods. 1, 2, 349 ods. 1, 351 ods. 1, 2 zák. č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ďalej len Obch. zák.), § 544 ods.1 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len Obč. zák.). Opravným uznesením č. k. 22 Cb/204/2010 - 306 zo dňa 09.04.2014 súd v zmysle § 164 O. s. p. opravil výrokovú časť rozsudku Okresného súdu Bratislava II č. k. 22 Cb/204/2010 - 282, zo dňa 19.02.2014 tak, že druhá veta výroku rozsudku správne znie: „Navrhovateľ je povinný zaplatiť odporcovi trovy konania k rukám advokátky JUDr. Martiny Kanásovej (konateľky AK B&L, s. r. o., advokátskej kancelárie) vo výške 4.741,39 eur a trovy konania k rukám advokátky Mgr. Kataríny Bugáňovej vo výške 4.752,33 eur, a to všetko do 15 dní od právoplatnosti rozsudku.“ 2. V odôvodnení svojho rozhodnutia súd uviedol, že návrhom doručeným súdu dňa 07.07.2010 sa žalobca domáhal, aby súd zaviazal žalovaného na zaplatenie istiny vo výške 571.461,78 eur spolu s príslušenstvom titulom nevrátenia plnenia podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve k bytom a zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ku garážovým státiam. Návrh odôvodnil tým, že v zmysle § 326 ods. 1 Obch. zák. žalobca odoprel zaplatiť 3. splátku kúpnej ceny za byty a garážové státia až kým mu žalovaný neposkytne dostatočnú zábezpeku, že bude schopný splniť svoju zmluvnú povinnosť previesť spoluvlastnícky podiel k zastavaným pozemkom na parcele č. XXXXX/X a parcele č. XXXXX/X na žalobcu. Žalobca požiadal žalovaného, aby poskytol zábezpeku v dodatočnej lehote 15 dní, inak uplatní svoje právo odstúpiť od predmetných zmlúv. Keďže žalovaný žalobcovi neposkytol požadovanú zábezpeku v dodatočnej lehote, žalobca odstúpil od zmluvy dňa 20.05.2010. Ďalším dôvodom na odstúpenie od zmluvy bolo aj nepodstatné porušenie zmluvnej povinnosti žalovaným v zmysle § 346 Obch. zák. spočívajúce v nesplnení povinnosti vybudovať polyfunkčný dom v súlade s projektovou dokumentáciou. Žalobca žiadal žalovaného o vrátenie zaplatených zálohových platieb vo výške 571.461,78 eur s prísl. v zmysle § 351 ods. 2 Obch. zák. v odstúpení od predmetných zmlúv dňa 20.05.2010, žalovaný tak nespravil. 3. Vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že dňa 05.06.2008 uzatvoril žalobca ako budúci kupujúci so žalovaným ako budúcim predávajúcim zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej bol záväzok zmluvných strán uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytov č. Z. XXX, Z. XXX, H. XXX, H. XXX Z. H. XXX v C. B. na S. O. D. H. a zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej bol záväzok zmluvných strán uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva nebytového priestoru č. 1, ktorému zodpovedá 10 parkovacích miest o výmere jedného parkovacieho miesta XX I.X v C. B. na S. O. D. H.. Žalovaný v týchto zmluvách vyhlásil, že je investorom stavby „C. B. - S. O.., H.“, ktorá bude realizovaná na S. O. D. H. na časti pozemkov s parc. č. XXXX/X o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/X o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/X o výmere XX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, zapísaných na LV č. XXXX, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/X o výmere XXX I.X, zapísaných na W. Č.. XXXX, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, zapísaným na LV č. XXXX a parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, zapísaným na LV č. XXXX a parc. č. XXXXX/X o výmere X I.X, parc. č. XXXXX/X o výmere X I.X a parc. č. XXXXX/X o výmere X I.X, ktoré vznikli na základe geometrického plánu č. XX/XXXX vyhotoveného dňa 26.11.2007 V.. N. Y. (úradne overený G. Y. pre R. I. G. H. dňa 07.12.2007 z pozemku parc. č. XXXXX o výmere X.XXX I.X). Žalobca v článkoch II bod 4 predmetných zmlúv vzal na vedomie a vyslovil súhlas s tým, že nie všetky pozemky, resp. nie celá výmera pozemkov vyššie uvedených bude predmetom prevodu podľa kúpnej zmluvy, pretože niektoré oddelené časti hore uvedených pozemkov budú prevedené na tretie osoby. Žalovaný v zmluvách vyhlásil, že sa stane vlastníkom všetkých pozemkov, na ktorých prebehne výstavba polyfunkčného domu a príslušných priľahlých pozemkov alebo má právo umiestniť stavbu polyfunkčného domu na takéto pozemky. Cena za predmet kúpy v prvej uvedenej zmluve predstavovala sumu 77.139.228,- Sk (2.560.553,28 eur, bez DPH 2.151.725,45 eur) a podľa druhej zmluvy sumu 8.925.000,- Sk (296.255,73 eur, bez DPH 248.954,39 eur). V súlade s článkom IV bod 5.1 každej zo zmlúv zaplatil žalobca žalovanému dňa 06.06.2008 prvú splátku kúpnej ceny za byty vo výške 128.027,65 eur a za garážové státia vo výške 14.912,79 eur. V súlade s článkom IV bod 5.2 každej zo zmlúv zaplatil žalobca žalovanému dňa 30.06.2008 druhú splátku kúpnej ceny za byty vo výške 384.082,98 eur a za garážové státia vo výške 44.438,36 eur. Žalobca však žalovanému nezaplatil tretiu splátku kúpnej ceny za byty a garážové státia v zmysle článku IV bod 5.3 oboch zmlúv napriek tomu, že mu žalovaný poskytol dodatočnú lehotu 15 dní, preto žalovaný odstúpil od predmetných zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách odstúpením zo dňa 12.05.2010 odoslaným dňa 17.05.2010 a doručeným dňa 19.05.2010 žalobcovi. K odstúpeniu žalovaného od predmetných zmlúv v zmysle článku IV bod 8 (resp. článku IV bod 7 druhej zmluvy) došlo platne a dňa 19.05.2010 obidve predmetné zmluvy v súlade § 349 ods. 1 Obchodného zákonníka zanikli, čím zanikli všetky práva a povinnosti strán zo zmluvy. Súd ďalej uviedol, že podľa § 351 ods. 2 Obch. zák. je žalovaný ako strana, ktorej pred odstúpením od zmluvy poskytla plnenie druhá strana (žalobca), toto plnenie povinný vrátiť, avšak v zmysle článku IV bod 9 (resp. článku IV bod 8 druhej zmluvy) je žalovaný zároveň oprávnený požadovať od žalobcu zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 20 % z kúpnej ceny za predmet kúpy bez DPH (podľa bodu 1.1.1 článku IV oboch zmlúv). Nakoľko si žalovaný v odstúpení od predmetných zmlúv uplatnil u žalobcu nárok na zaplatenie uvedenej zmluvnej pokuty, započítaním pohľadávky žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 20 % z kúpnej ceny za predmet kúpy bez DPH s pohľadávkou žalobcu na vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny bez DPH nárok žalobcu uplatňovaný v tomto konaní zanikol. 4. Súd vyslovil právny názor, že skutočnosť, že žalobca listom zo dňa 12.04.2010 odoprel zaplatiť žalovanému v zmysle § 326 ods. 1 Obch. zák. tretiu splátku kúpnej ceny za byty a garážové státia až kým mu žalovaný neposkytne dostatočnú zábezpeku, že bude schopný splniť svoju povinnosť previesť spoluvlastnícky podiel k zastavaným pozemkom na parcele č. XXXXX/X a parcele č. XXXXX/ X na žalobcu a následné odstúpenie žalobcu od predmetných zmlúv zo dňa 20.05.2010 z dôvodu neposkytnutia požadovanej zábezpeky žalovaným, je irelevantná vzhľadom k tomu, že žalovaný už platne odstúpil od predmetných zmlúv dňa 19.05.2010, čím tieto zanikli. Súd zároveň dospel k záveru, že žalobca nebol oprávnený odoprieť plnenie tretej splátky podľa zmlúv z dôvodu pochybností, či žalovaný bude schopný previesť spoluvlastnícky podiel k parcelám č. XXXXX/X Z. Č.. XXXXX/X na žalobcu, resp. z dôvodu neposkytnutia požadovanej zábezpeky žalovaným, nakoľko na túto povinnosť sa žalovaný v žiadnom ustanovení predmetných zmlúv nezaviazal. Žalobcom uvádzaná povinnosť žalovaného previesť spoluvlastnícky podiel k uvedeným parcelám nevyplýva ani z článku I (preambuly) oboch zmlúv, ani z nasledujúcich ustanovení, práve naopak, žalovaný v článku I tretí odsek oboch zmlúv vyhlásil, že sa buď stane vlastníkom všetkých pozemkov, na ktorých prebehne výstavba polyfunkčného domu a príslušných priľahlých pozemkov alebo bude mať právo umiestniť stavbu polyfunkčného domu na takéto pozemky. Skutočnosť, že žalovaný má právo umiestniť stavbu polyfunkčného domu na pozemky uvedené v predmetných zmluvách vyplýva tak zo stavebného povolenia č. G.-XXXX/ XXXXX/XXXX/XXXX-K.-Y. zo dňa 16.01.2008 vydaného I. Č. H. - G. I., ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 05.03.2008, ako aj z príslušného kolaudačného rozhodnutia č. XXXXX/XXXXX/XXXX/URS/Kub- R. zo dňa 09.12.2009 vydaného I. Č. H. - G. I., ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 14.12.2009 a taktiež z toho, že byty a nebytové priestory polyfunkčného domu boli riadne zapísané do katastra nehnuteľností. Účastníci konania sa síce v predmetných zmluvách dohodli, že predmetom prevodu na základe budúcej kúpnej zmluvy bude prevod bytov/nebytového priestoru spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve domu, so spoluvlastníckymi podielmi na pozemkoch zastavaných domom a so spoluvlastníckymi podielmi na pozemkoch k domu priľahlých, avšak žalobca v článku II bod 4 oboch zmlúv vzal na vedomie a vyjadril súhlas s tým, že nie všetky pozemky, resp. nie celá výmera pozemkov uvedených v tomto bode, budú predmetom prevodu podľa budúcej kúpnej zmluvy, pretože niektoré oddelené časti pozemkov uvedených v tomto bode budú prevedené na tretie osoby. Na odopretie plnenia teda nebola splnená podmienka upravená v § 326 ods. 1 Obch. zák., t. j. po uzavretí zmluvy sa nestalo zrejmým, že druhá strana nesplní svoj záväzok vzhľadom na nedostatok svojej spôsobilosti poskytnúť plnenie alebo vzhľadom na svoje správanie pri príprave plnenia záväzku. Na uvedené nemá vplyv ani žalobcom tvrdená skutočnosť, že žalovaný nie je vlastníkom predmetných parciel č. XXXXX/X Z. Č.. XXXXX/X ani ku dnešnému dňu. Súd sa nestotožnil s tvrdením žalobcu, že odopretím plnenia sa nedostal do omeškania s plnením zmluvného záväzku a že z tohto dôvodu je odstúpenie žalovaného od predmetných zmlúv neplatné, predovšetkým prihliadajúc na skutočnosť, že žalobca nemal opodstatnený dôvod na odopretie plnenia tretej splátky podľa predmetných zmlúv, ani na požadovanie dodatočného zabezpečenia plnenia žalovaného pod hrozbou odstúpenia od týchto zmlúv. Právne irelevantné je podľa súdu aj tvrdenie žalobcu, že jedným z dôvodov jeho odstúpenia od predmetných zmlúv dňa 20.05.2010 bolo aj nepodstatné porušenie zmluvnej povinnosti žalovaným spočívajúce v nesplnení povinnosti vybudovať polyfunkčný dom v súlade s projektovou dokumentáciou (žalovaný v bloku B zmenil celé 1. poschodie na kancelárske priestory, napriek tomu, že podľa pôvodnej projektovej dokumentácie mal blok B byť výlučne obytným blokom; v bloku A zvýšil počet bytov rozdelením niektorých mezonetových bytov na dva samostatné byty, čím došlo k zníženiu kvality a exkluzivity bývania v ostatných bytoch), nakoľko žalovaný odstúpil od predmetných zmlúv už dňa 19.05.2010, a to spôsobom platným a predvídaným týmito zmluvami. Súd uviedol, že v článku I druhý odsek oboch zmlúv je ustanovené, že podľa projektovej dokumentácie pre stavebné povolenie bude polyfunkčný dom pozostávať zo siedmich nadzemných podlaží a štyroch podzemných podlaží, bude architektonicky, stavebne i funkčne členený na samostatné a prevoditeľné užívacie jednotky - byty a nebytové priestory (kancelárske priestory, obchodné priestory a nebytové priestory pozostávajúce z garážových státí), pričom predmetom týchto zmlúv boli len byty č. Z. XXX, Z. XXX, H. XXX, H. XXX, H. XXX a garážové státia. Z predmetných zmlúv nijakým spôsobom nevyplýva záväzok žalovaného dodržať akékoľvek parametre vzťahujúce sa na byty a nebytové priestory, ktoré nie sú predmetom prevodu podľa týchto zmlúv, preto ani zmeny projektu na nich nemožno kvalifikovať ako porušenie zmluvných povinností žalovaného. 5. Súd sa nestotožnil ani s tvrdením žalobcu, že ustanovenie o zmluvnej pokute v predmetných zmluvách je neplatné pre rozpor so zákonom z dôvodu, že je dohodnutá pre prípad výskytu udalosti, ktorá nie je porušením zmluvnej povinnosti, ale využitím práva žalovaného na odstúpenie od zmluvy, nakoľko zo znenia zmluvnej pokuty v článku IV bod 9 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na byty (resp. v článku IV bod 8 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na garážové státia) jasne a zreteľne vyplýva, že žalovaný je oprávnený domáhať sa od žalobcu zaplatenia zmluvnej pokuty v prípade odstúpenia žalovaného od kúpnej zmluvy z dôvodov omeškania žalobcu podľa článku IV bod 8 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na byty (resp. podľa článku IV bod 7 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na garážové státia), t.j. v prípade podstatného porušenia tejto zmluvy žalobcom spočívajúcom v nesplnení jeho zmluvnej povinnosti uhradiť žalobcovi ktorúkoľvek zo splátok kúpnej ceny (podľa článku IV bod 5 oboch zmlúv) ani v dodatočnej lehote 15 pracovných dní. Žalovaný vyzval žalobcu na zaplatenie tretej splátky kúpnej ceny v zmysle predmetných zmlúv a poskytol mu dodatočnú lehotu 15 pracovných dní na splnenie zmluvnej povinnosti, žalobca však svoju zmluvnú povinnosť uhradiť splátku kúpnej ceny nesplnil, čím podstatným spôsobom porušil obe zmluvy o budúcich kúpnych zmluvách. Toto podstatné porušenie zmluvnej povinnosti malo za následok vznik práva žalovaného na jednostranné odstúpenie od zmluvy a zároveň aj na vznik práva žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty. Námietku žalobcu, že výška predmetnej zmluvnej pokuty je neprimeraná, súd nepovažoval za opodstatnenú, pretože v konaní nebolo preukázané, že žalovaný by pri vykonávaní práva postupoval šikanózne alebo, že by účelom výkonu jeho práva nebol vlastný hospodársky záujem, ale snaha poškodiť žalobcu. Vo vzťahu k primeranosti zmluvnej pokuty má súd za to, že určenie výšky zmluvnej pokuty je v prvom rade vecou dohody zmluvných strán, ktorá by vzhľadom na zásadu autonómie vôle zmluvných strán mala byť rešpektovaná aj súdom. Moderácia výšky zmluvnej pokuty podľa § 301 Obch. zák. prichádza do úvahy len vo výnimočných prípadoch za podmienky, že zmluvná pokuta je s prihliadnutím na význam a hodnotu zabezpečenej povinnosti neprimerane vysoká. Súd mal za to, že výška zmluvnej pokuty je v danom prípade primeraná zabezpečovanej povinnosti. Zabezpečovaná povinnosť predstavovala v danom prípade zmluvný záväzok žalobcu zaplatiť kúpnu cenu spolu vo výške 2.856.809 eur vrátane DPH (v zmysle oboch predmetných zmlúv), pričom výška zmluvnej pokuty bola dohodnutá vo výške 20 % kúpnej ceny bez DPH, čo je podľa názoru súdu primerané zabezpečovacej povinnosti. Nezaplatením tretej splátky kúpnej ceny žalobca podstatným spôsobom porušil svoj zmluvný záväzok, čo oprávňovalo žalovaného odstúpiť od zmluvy a uplatniť si u žalobcu nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Preto súd žalobu zamietol. O trovách konania rozhodol podľa § 142 ods. 1 O. s. p. s tým, že trovy konania žalovaného pozostávajú z trov právneho zastúpenia v zmysle vyhl. č. 655/2004 Z. z. za 4 úkony právnej služby (prevzatie a príprava zastúpenia, písomné podanie zo dňa 11.02.2011, účasť na pojednávaní dňa 02.12.2013 a 19.02.2014) pri sadzbe 1.568,61 eur/1 úkon, za 6 úkonov právnej služby (účasť na pojednávaní dňa 14.02.2011, 20.04.2011, 12.12.2011, 08.10.2012, 16.01.2013 a 07.10.2013) vo výške jednej štvrtiny základnej sadzby tarifnej odmeny, t. j. po 392,15 eur/1 úkon, 5 režijných paušálov po 7,41 eur, 1 režijný paušál po 7,63 eur, 3 režijné paušály po 7,81 eur, 1 režijný paušál po 8,04 eur a DPH (20 %) vo výške 790,23 eur, čo spolu predstavuje trovy konania v sume 9.493,72 eur. 6. Proti rozhodnutiu súdu prvej inštancie podal v zákonnej lehote odvolanie žalobca, ktorý uviedol, že súd mal za preukázané, že žalovaný platne odstúpil od Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve k bytom (ďalej len „Zmluva 1“) a Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ku garážovým státiam (ďalej len „Zmluva 2“) v polyfunkčnom dome na S. O. D. H. (Zmluva 1 a Zmluva 2 spoločne ďalej len „Zmluvy“). Dôvodom pre konanie malo byť omeškanie žalobcu s úhradou tretej a poslednej časti preddavku na úhradu kúpnej ceny za prevod vlastníckeho práva v zmysle Zmlúv. Následne súd vyhodnotil, že žalovanému vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške dovtedy zaplatených preddavkov kúpnej ceny. Podľa názoru žalobcu prvostupňový súd nesprávne aplikoval ustanovenie § 326 ods. 1 Obch. zák. a rozhodol spôsobom, ktorý odporuje samotnému zmyslu tohto zákonného ustanovenia; nesprávne vyhodnotil platnosť ustanovenia Zmlúv zaväzujúcich žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty v prípade odstúpenia žalovaného od Zmlúv; nesprávne vyhodnotil skutkový stav, nakoľko nebral do úvahy zámer žalobcu, ktorý mal pri uzatváraní Zmlúv a ktorý bol žalovanému známy. Okrem toho žalobca mal za to, že sa súd vôbec neoboznámil s vyjadreniami žalobcu zo dňa 04.04.2011 a 06.06.2011, nakoľko ich súd v odôvodnení rozsudku vôbec neuvádza a aj počas pojednávaní sa s písomnými podaniami žalobcu súd žiadnym spôsobom nezaoberal. Obsahom záväzku žalovaného bolo uzavretie kúpnych zmlúv, ktorými by previedol vlastnícke právo k: 5 - tim bytom spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach, spoluvlastníckymi podielmi na pozemku/koch zastavanom/ných Polyfunkčným domom, a to vo veľkosti podielu zodpovedajúcemu pomeru výmery podlahovej plochy jednotlivého Bytu k celkovej výmere podlahovej plochy všetkých bytov a nebytových priestorov v Polyfunkčnom dome ... V bode 4. článku III Zmluvy 1 sa žalovaný ako budúci predávajúci zaviazal odoslať písomnú výzvu žalobcovi ako budúcemu kupujúcemu na uzavretie kúpnej zmluvy do 60 dní od kumulatívneho splnenia podmienok, pričom jedna z podmienok bola, že: „budúci predávajúci bude zapísaný ako vlastník Predmetu kúpy v katastri nehnuteľností.“ - t.j. celého Predmetu kúpy, a nie len jeho časti. Dôsledkom plnenia podľa Zmlúv malo byť nadobudnutie vlastníckeho práva k všetkým bytom, parkovacím státiam, ako aj príslušného spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a na pozemkoch, ktoré budú zastavané Polyfunkčným objektom. Malo teda ísť o prevod vlastníckeho práva k 100 % - nému rozsahu predmetu prevodu. Žalovaný však ani do posledného možného termínu na splnenie záväzkov zo Zmlúv (t.j. do 31.12.2010) nebol vlastníkom dvoch parciel, ktoré boli Polyfunkčným domom zastavené. Preto nemal spôsobilosť previesť vlastnícke právo k spoluvlastníckym podielom na všetkých zastavených pozemkoch, a teda prevod by nebol z hľadiska obsahu perfektný. Inak povedané, žalovaný bol k 31.12.2010 spôsobilý plniť len čiastočne. Žalobca ďalej zastáva názor, že súd pripísal ustanoveniu § 326 ods. 1 Obch. zák. nesprávny význam. V prípade zmluvného vzťahu medzi stranami žalobca zaplatil v dvoch splátkach spolu 20 % z kúpnej ceny vo forme preddavku ešte v režime Zmlúv (ako zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách). Na základe výzvy žalovaného mal zaplatiť aj tretiu - poslednú časť kúpnej ceny, tiež vo forme preddavku. Vznikla by situácia, kedy by žalobca zaplatil celkom 100 % z kúpnej ceny ešte pred samotným uzatvorením kúpnych zmlúv. Preto záujem žalobcu na preukázaní spôsobilosti splniť si záväzok zo strany žalovaného bol nesporne opodstatnený. Žalobca v súlade s § 326 ods. 2 Obch. zák. poskytol žalovanému lehotu na preukázanie jeho spôsobilosti plniť podľa Zmlúv, t.j. na preukázanie spôsobilosti uzavrieť kúpne zmluvy na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Podľa názoru žalobcu sa žalobca odopretím plnenia nedostal do omeškania, a preto nevznikol na strane žalovaného dôvod, aby od Zmlúv odstúpil. Ďalej poukázal na nesprávny záver súdu, podľa ktorého „žalobca nebol oprávnený odoprieť plnenie tretej splátky... z dôvodu pochybností, či žalovaný bude schopný previesť spoluvlastnícky podiel k parcelám XXXXX/X Z. XXXXX/X..., nakoľko na túto povinnosť sa žalovaný v žiadnom ustanovení predmetných zmlúv nezaviazal.“ (strana 9, 2. odsek, 8. riadok Rozsudku). Žalovaný sa zaviazal previesť vlastnícke právo o.i. aj k spoluvlastníckym podielom na pozemkoch, ktoré budú (resp. teraz už sú) zastavané Polyfunkčným domom. Medzi týmito pozemkami sú aj parcely č. XXXXX/X Z. XXXXX/X. Skutočnosť, či mal žalovaný právo umiestniť budovu na nevysporiadané parcely, je právne irelevantná vo vzťahu k spôsobilosti previesť vlastnícke právo k spoluvlastníckym podielom na zastavaných parcelách. Žalobca má za to, že súd nie celkom pochopil obsah v článku II bod 4 oboch zmlúv. Je totiž bežné, že pri výstavbe sa stavba buduje na pozemkoch v určitom usporiadaní, ale po dokončení výstavby sa zastavané pozemky zameriavajú podľa skutočného stavu a geometrickým plánom sú pozemky rozdeľované, sceľované (zlučované) do výsledného aktuálneho stavu. Zo znenia Zmlúv totiž vyplýva, že nie všetky pozemky, ktoré boli označené v záhlaví, budú aj predmetom prevodu. Zmluvy však jasne definujú, že predmetom prevodu majú byť pozemky zastavané Polyfunkčným domom, a to bez ohľadu, či boli identifikované parcelným číslom v záhlaví Zmlúv, alebo mali vzniknúť po uzatvorení Zmlúv. Rozhodne však citované ustanovenie Zmlúv nepredstavuje výnimku, podľa ktorej mal žalobca súhlasiť, že sa nestane vlastníkom spoluvlastníckeho podielu k všetkým pozemkom, ktoré budú zastavané Polyfunkčným domom. Takáto interpretácia zo strany súdu je nesprávna a vedie k chybným záverom. Záväzkom žalovaného bolo uzatvoriť kúpnu zmluvu, na základe ktorej mal byť spôsobilý previesť 100 % predmetu prevodu na žalobcu. Žalovaný však takúto spôsobilosť nemal a ani nepreukázal, že ju mať bude. A contrario, skutočnosť, že navrhovaný predmet prevodu (bez spoluvlastníckeho podielu na dotknutých pozemkoch) je spôsobilý na prevod v zmysle katastrálneho zákona ešte neznamená, že boli splnené záväzky žalovaného v zmluve o budúcej zmluve a že žalobca nebol oprávnený odoprieť plnenie podľa § 326 ods. 1 Obch. zák.. Podľa názoru žalobcu sa súd nesprávne vysporiadal aj s otázkou platnosti, resp. neplatnosti ustanovenia Zmlúv o zmluvnej pokute. Podľa článku IV bod 9 Zmluvy 1: „V prípade odstúpenia od Kúpnej zmluvy budúcim predávajúcim z dôvodov omeškania budúceho kupujúceho podľa bodu 8 tohto článku Zmluvy, je budúci predávajúci oprávnený domáhať sa zmluvnej pokuty vo výške 20 % z ceny za Predmet kúpy bez DPH podľa bodu 1.1.1 článku IV. Zmluvy.“ Ustanovenie článku IV bod 8 Zmluvy 2 je prakticky totožné. Vznik nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty je tak dané výlučne na rozhodnutí žalovaného, či od danej zmluvy odstúpi alebo nie. Podľa znenia Zmlúv, žalobca by mal byť povinný zaplatiť zmluvnú pokutu len vtedy, ak by žalovaný od Zmlúv odstúpil. Podľa názoru žalobcu je ustanovenie článku IV bod 9 Zmluvy 1 a článku IV bod 8 Zmluvy 2 absolútne neplatné, nakoľko je podľa týchto článkov zmluvná pokuta naviazaná na výkon práva, a nie na porušenie zmluvnej povinnosti. Žalobca poukázal na judikatúru Najvyššieho súdu SR a Nejvyššího soudu ČR. Žalobca má za to, že súd prvej inštancie na základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Preto navrhuje, aby odvolací súd napádaný rozsudok v celom rozsahu zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. 7. K odvolaniu žalobcu sa vyjadril žalovaný, ktorý sa stotožnil so závermi súdu prvej inštancie a má za to, že odvolanie žalobcu nie je dôvodné. Stotožnil sa so záverom súdu, že „na odopretie plnenia nebola splnená podmienka upravená v § 326 ods. 1 Obch. zák., t.j. po uzavretí zmluvy sa nestalo zrejmým, že druhá strana nesplní svoj záväzok vzhľadom na nedostatok svojej spôsobilosti poskytnúť plnenie alebo vzhľadom na svoje správanie pri príprave plnenia záväzku ... Súd sa nestotožnil s tvrdením žalobcu, že odopretím plnenia sa nedostal do omeškania splnením zmluvného záväzku a že z tohto dôvodu je odstúpenie žalovaného od predmetných zmlúv neplatné, predovšetkým prihliadajúc na skutočnosť, že žalobca nemal opodstatnený dôvod na odopretie plnenia tretej splátky podľa predmetných zmlúv, ani na požadovanie dodatočného zabezpečenia plnenia žalovaného pod hrozbou odstúpenia od týchto zmlúv.“ Žalovaný má za to, že argumentácia žalobcu ust. § 326 Obch. zák. je účelová a jej cieľom bolo vyhnúť sa zaplateniu tretej splátky kúpnej ceny (napr. z dôvodu nedostatku peňažných prostriedkov na strane žalobcu). Uvedený postup žalobcu predstavuje zneužitie výkonu práva priznaného ust. § 326 Obch. zák.. V čase podpisu Zmlúv nebolo možné presne špecifikovať, ktoré pozemky budú predmetom kúpy v zmysle Zmlúv, čo je jednoznačne uvedené aj v znení samotných Zmlúv, a to v čl. II bodoch 4 Zmlúv, kde je výslovne uvedené, že „ ... nie všetky pozemky, resp. nie celá výmera pozemkov uvedených v tomto bode, budú predmetom prevodu podľa budúcej kúpnej zmluvy, pretože niektoré oddelené časti pozemkov uvedených v tomto bode budú prevedené na tretie osoby“. V otázke platnosti ustanovenia Zmlúv zaväzujúcich žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty v prípade odstúpenia žalobcu (správne má byť žalovaného) od Zmlúv sa žalovaný stotožnil so závermi súdu a má za to, že ustanovenia Zmlúv zakladajúce nárok žalovaného na zmluvnú pokutu sú platné. Navrhuje, aby odvolací súd rozsudok Okresného súdu Bratislava II č. k. 22 Cb/204/2010 - 282 zo dňa 19.02.2014 v zmysle ust. § 219 ods. 1 O. s. p. ako vecne správny potvrdil. 8. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 34 CSP) prejednal vec v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379 a 380 CSP). Po oboznámení sa s obsahom spisu, procesným postupom súdu prvej inštancie, dôvodmi odvolania žalobcu, vyjadrením žalovaného, po zopakovaní dokazovania v zmysle § 384 ods. 1 CSP, odvolací súd dospel k záveru, že odvolanie je dôvodné. Odvolací súd zaujal stanovisko len k tým dôvodom odvolania, ktoré majú rozhodujúci význam pre rozhodnutie o odvolaní. 9. Podľa § 326 ods. 1 Obch. zák., ak je strana povinná plniť záväzok pred plnením záväzku druhej strany, môže svoje plnenie odoprieť až do doby, keď sa jej poskytne alebo dostatočne zabezpečí plnenie druhej strany, ak po uzavretí zmluvy sa stane zrejmým, že druhá strana nesplní svoj záväzok vzhľadom na nedostatok svojej spôsobilosti poskytnúť plnenie alebo vzhľadom na svoje správanie pri príprave plnenia záväzku. 10. Podľa § 344 od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje zmluva alebo tento alebo iný zákon. 11. Podľa § 349 ods. 1 odstúpením od zmluvy zmluva zaniká, keď v súlade s týmto zákonom prejav vôle oprávnenej strany odstúpiť od zmluvy je doručený druhej strane; po tejto dobe nemožno účinky odstúpenia od zmluvy odvolať alebo zmeniť bez súhlasu druhej strany. 12. Podľa § 351 ods. 1 odstúpením od zmluvy zanikajú všetky práva a povinnosti strán zo zmluvy. Odstúpenie od zmluvy sa však nedotýka nároku na náhradu škody vzniknutej porušením zmluvy, ani zmluvných ustanovení týkajúcich sa voľby práva alebo voľby tohto zákona podľa § 262, riešenia sporov medzi zmluvnými stranami a iných ustanovení, ktoré podľa prejavenej vôle strán alebo vzhľadom na svoju povahu majú trvať aj po ukončení zmluvy. 13. Podľa ods. 2 strana, ktorej pred odstúpením od zmluvy poskytla plnenie druhá strana, toto plnenie vráti; pri peňažnom záväzku spolu s úrokmi vo výške dojednanej v zmluve pre tento prípad, inak ustanovenej podľa § 502. Ak vracia plnenie strana, ktorá odstúpila od zmluvy, má nárok na úhradu nákladov s tým spojených. 14. V konaní nebolo sporné, že dňa 05.06.2008 uzatvoril žalobca ako budúci kupujúci so žalovaným ako budúcim predávajúcim zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej bol záväzok zmluvných strán uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytov č. Z. XXX, Z. XXX, H. XXX, H. XXX Z. H. XXX D. C.T. B. na S. O. D. H. a zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, predmetom ktorej bol záväzok zmluvných strán uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva nebytového priestoru č. X, ktorému zodpovedá 10 parkovacích miest o výmere jedného parkovacieho miesta XX I.X D. C.T. B. na S. O. D. H.. Žalovaný v týchto zmluvách vyhlásil, že je investorom stavby „C. B. - S. O.., H.“, ktorá bude realizovaná na S. O. D. H. na časti pozemkov s parc. č. XXXX/X o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/X o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/ X o výmere XX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, zapísaných na LV č. XXXX, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, parc. č. XXXX/X o výmere XXX I.X, zapísaných na LV č. XXXX, parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, zapísaným na LV č. XXXX a parc. č. XXXX o výmere XXX I.X, zapísaným na LV č. XXXX a parc. č. XXXXX/X o výmere X I.X, parc. č. XXXXX/X o výmere X I.X a parc. č. XXXXX/X o výmere X I.X, ktoré vznikli na základe geometrického plánu č. XX/XXXX vyhotoveného dňa 26.11.2007 V.. N. Y. (úradne overený G. Y. pre R. I. G. H. dňa 07.12.2007 z pozemku parc. č. XXXXX o výmere X.XXX I.X). Taktiež nebolo sporné, že v súlade s článkom IV bod 5.1 každej zo zmlúv zaplatil žalobca žalovanému dňa 06.06.2008 prvú splátku kúpnej ceny za byty vo výške 128.027,65 eur a za garážové státia vo výške 14.912,79 eur. V súlade s článkom IV bod 5.2 každej zo zmlúv zaplatil žalobca žalovanému dňa 30.06.2008 druhú splátku kúpnej ceny za byty vo výške 384.082,98 eur a za garážové státia vo výške 44.438,36 eur. Žalobca dňa 12.04.2010 požiadal žalovaného v zmysle § 326 ods. 2 Obch. zák., aby poskytol zábezpeku v dodatočnej lehote 15 dní, inak uplatní svoje právo odstúpiť od predmetných zmlúv. Keďže žalovaný neposkytol požadovanú zábezpeku v dodatočnej lehote, žalobca dňa 20.05.2010 od zmlúv odstúpil. Doručenie odstúpenia od zmlúv žalovanému nepreukázal. Nakoľko žalobca na základe výzvy žalovaného zo dňa 10.03.2010 na zaplatenie tretej splátky nereagoval, žalovaný listom zo dňa 12.05.2010 doručeným žalobcovi 19.05.2010 odstúpil od zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a zároveň vyzval žalobcu na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 20 % z ceny za predmet kúpy bez DPH podľa bodu 1.1.1 článku IV. zmluvy, t.j. vo výške 430.345,09 eur. 15. Podľa § na § 580 ods. 1 Obč. zák., ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie. Špecifikom započítania je to, že zánik pohľadávok nastane spätne t.j. okamihom, kedy sa stretnú. Zároveň je potrebné, aby jeden z účastníkov urobil prejav k započítaniu adresovaný druhému účastníkovi. Z vyjadrenia žalovaného zo dňa 11.02.2011 (č. l. 136 spisu) vyplýva, že vykonal v zmysle čl. IV bod 9 zmluvy zápočet vzájomne započítateľných pohľadávok. Z obsahu spisu však nevyplýva, že žalovaný urobil prejav smerujúci k započítaniu svojej pohľadávky (zmluvnú pokutu) voči pohľadávke žalobcu, t.j. že ho doručil žalobcovi. Žalovaný na pojednávaní dňa 20.04.2011 zároveň uviedol, že „uznáva nárok žalobcu na vrátenie záloh, ale to len v prípade, ak by nedošlo k platnému započítaniu“. Preto odvolací súd skonštatuje, že nedošlo k platnému započítaniu pohľadávok. Pokiaľ ide o dohodnutú zmluvnú pokutu vo výške 20 % z ceny za predmet kúpy bez DPH v zmysle článku IV. bod 9. Zmluvy o budúcej zmluve, účastníci si dohodli túto pokutu v prípade odstúpenia od kúpnej zmluvy predávajúcim z dôvodu omeškania budúceho kupujúceho podľa bodu 8 článku IV. zmluvy. Zmluvná pokuta je suma, ktorý je povinný dlžník zaplatiť v prípade nesplnenia akejkoľvek zmluvnej povinnosti. Nemožno ju však dohodnúť pre prípad odstúpenia od zmluvy, nakoľko odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvnej povinnosti. V časti zmluvnej pokuty je zmluva neplatná pre rozpor so zákonom. Nakoľko však žalovaný platne odstúpil od zmluvy, a to doručením odstúpenia žalobcovi dňa 19.05.2010 a v zmysle § 351 ods. 1, 2 Obch. zák. odstúpením od zmluvy zanikajú všetky práva a povinnosti strán zo zmluvy a strana, ktorej pred odstúpením od zmluvy poskytla plnenie druhá strana, toto plnenie vráti; pri peňažnom záväzku spolu s úrokmi vo výške dojednanej v zmluve pre tento prípad, inak ustanovenej podľa § 502, žalovaný bol zaviazaný na vrátenie zaplatenej prvej a druhej splátky spolu s úrokom z omeškania. 16. Odvolací súd sa napriek vyššie uvedenému stotožnil so záverom súdu, že „na odopretie plnenia nebola splnená podmienka upravená v § 326 ods. 1 Obch. zák., t.j. po uzavretí zmluvy sa nestalo zrejmým, že druhá strana nesplní svoj záväzok vzhľadom na nedostatok svojej spôsobilosti poskytnúť plnenie alebo vzhľadom na svoje správanie pri príprave plnenia záväzku.“ 17. Na základe vyššie uvedených skutočností odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v zmysle § 388 CSP zmenil tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozhodnutia. 18. O trovách konania rozhodol odvolací súd podľa § 255 ods. 1 (§ 142 ods. 1) v spojení s § 396 ods. 1 CSP (§ 224 ods. 1 O.s.p.) s tým, že žalobcovi priznal náhradu trov konania pred súdom prvej inštancie ako i odvolacieho konania, o výške ktorej rozhodne po právoplatnosti rozsudku súdny úradník v zmysle § 262 ods. 2 CSP. 19. Tento rozsudok bol členmi senátu prijatý pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 posledná veta CSP). Poučenie: Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).