Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 3Cob/1/2015 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1312217299 Dátum vydania rozhodnutia: 17. 02. 2016 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Elena Ondrišová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2016:1312217299.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eleny Ondrišovej a sudcov JUDr. Miroslavy Janečkovej a Mgr. Štefana Zelenáka v právnej veci navrhovateľa Bytové družstvo Petržalka, IČO: 00 169 765, so sídlom Budatínska 1, Bratislava, práv. zast. JUDr. Katarínou Kalabovou, advokátkou, Krasovského 13, Bratislava, proti odporkyni Barbora Hanicová - Miracle Štúdio, IČO: 37 501 046, miesto podnikania Pri Starej Prachárni 15, Bratislava, práv. zast. JUDr. Jánom Šoltésom, advokátom, Karadžičova 8, Bratislava, o zaplatenie 11.344,73 EUR s príslušenstvom a o odvolaní navrhovateľa proti rozsudku Okresného súdu Bratislava III v Bratislave č.k. 24Cb 25/2013-246 zo dňa 9.septembra 2014, jednohlasne takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava III v Bratislave č.k. 24Cb 25/2013-246 zo dňa 9.septembra 2014 v napadnutej zamietajúcej časti a súvisiacom výroku o náhrade trov konania p o t v r d z u j e . Odporkyni náhradu trov odvolacieho konania nepriznáva. o d ô v o d n e n i e : Súd prvého stupňa rozsudkom v časti o zaplatenie sumy 305,92 EUR konanie zastavil, vo zvyšku návrh zamietol, navrhovateľovi uložil povinnosť zaplatiť odporkyni náhradu trov konania v sume 2.187,40 EUR z toho 1.837,40 EUR trov právneho zastúpenia a 350,- EUR iných trov do troch dní od právoplatnosti rozsudku k rukám právneho zástupcu a súčasne rozhodol, že sa navrhovateľovi vracia súdny poplatok 11,80 EUR cestou Daňového úradu Bratislava po právoplatnosti rozhodnutia. V odôvodnenení zamietajúcej časti rozsudku súd prvého stupňa uviedol, že výsledkami vykonaného dokazovania mal za preukázané, že dňa 12.3.2009 predstavenstvo navrhovateľa súhlasilo s podnájmom časti nebytových priestorov pre odporkyňu na účel prevádzkovania relaxačno-rehabilitačných cvičení. Zároveň súhlasilo s vykonaním stavebných úprav v nebytovom priestore - opravou podlahy, stropu, vybudovaním sociálneho zariadenia a vchodu. Uvedené navrhovateľ oznámil vtedajšiemu nájomcovi listom zo dňa 16.3.2009. Dňa 1.6.2009 vtedajší nájomca (U LEKÁRA s.r.o.) a odporkyňa uzatvorili zmluvu o podnájme časti nebytových priestorov. V mesiacoch máj až júl 2009 odporkyňa vykonala rekonštrukciu priestorov, ktoré mala v podnájme. Ohľadne rekonštrukcie ústne komunikovala so zamestnankyňou navrhovateľa p. Š., ktorá sa bola aj pozrieť na rekonštrukciu. Dňa 19.1.2010 vtedajší nájomca požiadal navrhovateľa o zmenu nájomcu nebytových priestorov na odporkyňu. Dňa 1.3.2010 navrhovateľ a odporkyňa uzatvorili (vyššie uvedenú) nájomnú zmluvu na celý nebytový priestor. V mesiacoch február až marec 2010 odporkyňa vykonala rekonštrukciu aj druhej časti nebytového priestoru. Dňa 21.6.2012 sa navrhovateľ a odporkyňa dohodli na skončení nájmu. V dohode uviedli , že nedoplatok odporkyne k 31.5.2012 predstavuje sumu 11.032,98 EUR. Navrhovateľ prevzal nebytový priestor od odporkyne bez závad. Listom zo dňa 28.8.2012 právna zástupkyňa odporkyne navrhla vzájomne započítať pohľadávky navrhovateľa s pohľadávkou odporkyne za odhadované zhodnotenie nebytového priestoru, pričom poukázala na § 667 Občianskeho zákonníka a na odborné vyjadrenie znalca Ing. Ľubomíra Petríka. Listom zo dňa 3.10.2012 navrhovateľ uviedol, že odporkyňa si nebytový priestor prenajala až od 12.3.2010, a ak sa na povolených stavebných úpravách podieľala, mala si prípadné kompenzácie zmluvne upraviť s vtedajším nájomcom, u ktorého bola v podnájme. Listom zo dňa 15.3.2013 odporkyňa započítala svoju pohľadávku v sume 12.500,- EUR z titulu zhodnotenia s pohľadávkou navrhovateľa v sume 11.344,73 EUR za nájomné do výšky ich vzájomného krytia. Navrhovateľ list prevzal dňa 21.3.2013. Poukázal ďalej na znalecký posudok č. 3/2014 zo dňa 30.5.2014, podľa ktorého bola celková výška zhodnotenia nebytového priestoru stanovená na sumu 17.333,21 EUR, z čoho suma 14.060,94 EUR predstavuje zhodnotenie v dôsledku stavebných úprav vykonaných v období od 1.6.2009 do 28.2.2010, t.j. v čase podnájmu odporkyne, a suma 3.272,27 EUR v dôsledku stavebných úprav vykonaných v období od 1.3.2010 do 21.6.2012, t.j. v čase nájmu odporkyne. Konštatoval, že spor medzi stranami spočíval v tom, či navrhovateľ dal súhlas na vykonanie zmien nebytového priestoru podľa ustanovenia § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka o zmenách prenajatej veci, ktoré sa uplatňuje aj pri nájme nebytových priestorov. Súd dospel k záveru, že navrhovateľ súhlas dal. Vyslovil názor, že nebolo rozhodujúce, že v čase udelenia súhlasu odporkyňa ešte nebola v zmluvnom vzťahu s navrhovateľom. Uviedol, že navrhovateľ pri udelení súhlasu so zmenou veci bez akýchkoľvek pochybností vedel o tom, že tieto zmeny majú byť vykonané v súvislosti s podnájmom odporkyne. Takisto navrhovateľ vedel, že tieto zmeny vykonávala odporkyňa, keďže jeho zamestnankyňa videla prebiehajúcu rekonštrukciu. Ak by navrhovateľ nedal na vykonávané zmeny súhlas, určite by sa nečinne neprizeral na prebiehajúcu rekonštrukciu a pri odovzdaní nebytového priestoru by to uviedol do zápisu a zrejme by trval na uvedení do pôvodného stavu. Ďalej vyslovil názor, že o správnosti tohto záveru svedčí aj čestné prehlásenie pôvodného nájomcu, že navrhovateľ mu súčasne udelil oba súhlasy (na zmenu veci aj na podnájom odporkyne), že všetky práce pri rekonštrukcii vykonala odporkyňa na svoje náklady, a že sa preto žiadnej protihodnoty zhodnotenia od navrhovateľa nedomáhal. Poukázal na to, že ich považoval za neprimerane formalistické. Zo znenia § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka nevyplývajú žiadne bližšie náležitosti ohľadne udelenia súhlasu. Písomné rozhodnutie predstavenstva navrhovateľa a jeho písomné oznámenie nájomcovi, v ktorom navrhovateľ súhlasil so zmenami a s podnájmom, vedomosť zamestnanca navrhovateľa o vykonávaní rekonštrukcie a bezvýhradné prevzatie zmeneného nebytového priestoru po skončení nájmu, nie je podľa súdu možné v zmysle § 35 Občianskeho zákonníka vykladať inak, než udelenie súhlasu. V súvislosti s rozsahom zmien, na ktoré dal navrhovateľ súhlas vychádzal súd prvého stupňa z dôvodu výraz použitý v liste zo dňa 16.3.2009 ( „.... BD Petržalka súhlasí s vykonaním stavebných úpravy v NP - oprava podlahy a stropu, vybudovanie sociálneho zariadenia a vchodu.“), pričom výrazy vykladal širšie tak, že pod súhlas možno zahrnúť všetky stavebné úpravy týkajúce sa podlahy, stropu, nového sociálneho zariadenia a nového vchodu, ako aj práce s tým súvisiace (napr. zmena elektroinštalácie, maľovanie a nátery). V tomto rozsahu bola aj zadaná úloha pre znalca. Konštatoval, že čiastočne sporným sa mohlo zdať iba zhodnotenie v dôsledku nových plastových okien, no i bez neho (náklady v sume 2.990,- EUR) výška zhodnotenia prevyšuje pohľadávku navrhovateľa. Konštatoval, že závery znaleckého posudku boli podľa súdu jasné a zrozumiteľné, preto neuznal výhrady navrhovateľa. Suma zhodnotenia v obdobnej sume 12.500,- eur bola vyčíslená aj v odbornom stanovisku iného znalca. Poukázal na to, že navrhovateľ nežiadal o vypracovanie kontrolného znaleckého posudku. Pokiaľ sa navrhovateľ odvolával na ustanovenia zmluvy o nájme o stavebných úpravách (čl. IX), k tomu súd prvého stupňa uviedol, že v čase uzavretia nájomnej zmluvy na celý nebytový priestor, t.j. dňa 1.3.2010, už bola vykonaná rozhodujúca časť rekonštrukcie. Práve z toho dôvodu už bolo v zmluve s odporkyňou uvedené, že priestory sú v spôsobilom stave na riadne užívanie (čl. IX), pričom účelom nájmu bolo prevádzkovanie relaxačno-rehabilitačných cvičení, na rozdiel od pôvodného účelu, ktorým bola lekáreň (čl. III zmluvy). Na základe uvedeného súd prvého stupňa vyslovil názor, že celá uplatnená pohľadávka navrhovateľa vo výške 11.038,81 EUR zanikla započítaním dňom nasledujúcim po skončení nájmu, kedy sa pohľadávky stretli. Nakoľko suma úrokov z omeškania do 22.6.2012 (cca 392,- EUR) neprevyšuje spolu s istinou sumu zhodnotenia, bol návrh zamietnutý v celom rozsahu. O trovách konania bolo rozhodnuté podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a s poukazom na vznik na preddavok na znalecký posudok vo výške 350,- EUR a za právne zastúpenie sumu 1.837,40 EUR. Proti zamietajúcej časti rozsudku a súvisiacemu výroku o náhrade trov konania podal včas odvolanie navrhovateľ, navrhujúc ho zmeniť a návrhu vyhovieť. Namietal, že z jeho strany nebol daný žiadny súhlas v prospech odporkyne ako podnájomníčky zo stavebnými úpravami, ktoré mali byť vykonané v období od 1.6.2009 do 28.2.2010, t.j. v čase existencie nájomného vzťahu medzi navrhovateľom a pôvodným nájomcom spoločnosťou U LEKÁRA s.r.o. a to len v rozsahu opravy podlahy, stropu, vybudovania sociálneho zariadenia a vchodu, skutočnosť ktorá vyplýva z listu navrhovateľa zo dňa 16.3.2009. Namietal, že navrhovateľ nikdy neudelil súhlas so stavebnými prácami žiadnej inej osobe, t.j. ani odporkyni ako podnájomníčke. So zreteľom na uvedené ako aj §§ 6 a 5 zák. č. 116/90 Zb. konštatoval, že odporkyňa ako podnájomníčka nebola a ani nie je oprávneným a spôsobilým subjektom, ktorý by mohol od navrhovateľa požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota nebytových priestorov z titulu stanovených úprav, ktoré boli vykonané v období od 1.6.2009 do 28.2.2010. Ďalej uviedol, že nikdy nedal súhlas so stavebnými úpravami a to v súvislosti so stavebnými úpravami, ktoré mali byť vykonané v období od 1.3.2010 do 21.6.2012, t.j. v čase existencie nájomného vzťahu medzi navrhovateľom ako prenajímateľom a odporkyňou ako nájomcom. Taktiež súdu prvého stupňa vytýkal, že nevykonal výsluch pani Š. ako svedka a jednostranne vychádzal z ústnych tvrdení odporkyne. Taktiež poukázal na obsah nájomných zmlúv, z ktorých jednoznačne vyplýva nutnosť súhlasu a to v písomnej forme. Odvolací súd prejednal vec podľa § 212 ods. 1 O.s.p. len v napadnutej zamietajúcej časti a súvisiacom výroku o náhrade trov konania a § 214 ods. 2 O.s.p. bez nariadenia pojednávania a dospel k záveru, že rozsudok je vecne správny, keď súd prvého stupňa dostatočne zistil skutkový stav, správne vyhodnotil vykonané dôkazy a vec posúdil správne aj po právnej stránke. Podľa § 219 ods. 2 O.s.p., ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožnil so závermi súdu prvého stupňa vyjadrenými v odôvodnení napadnutého rozsudku ako aj s jeho odôvodnením, pričom sa súd prvého stupňa dôsledne nevysporiadal so všetkými námietkami účastníkov a preto odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa v napadnutej časti ako vecne správny podľa § 219 ods. 1 O.s.p. potvrdil. Vzhľadom na zásadu hospodárnosti odvolací súd nepovažoval za potrebné opätovne uvádzať dôvody, pre ktoré súd prvého stupňa návrhu nevyhovel, nakoľko sa s ním v celom rozsahu stotožnil. Odvolací súd sa stotožnil s názorom súdu prvého stupňa, že navrhovateľ pri udelení súhlasu so zmenou veci bez akýchkoľvek pochybností vedel o tom, že tieto zmeny majú byť vykonané v súvislosti s podnájmom odporkyne. Bezpochyby o tom svedčí obsah žiadosti spoločnosti U LEKÁRA s.r.o., ktorá bola doručená navrhovateľovi 2.3.2009, v ktorom táto spoločnosť žiada o súhlas dať do podnájmu časť už prenajatých priestorov, ktoré nepoužíva za účelom prevádzkovania relaxačno-rehabilitačných cvičení a v súvislosti s tým o súhlas s drobnými stavebnými úpravami na tieto účely. Zo žiadosti teda nepochybne vyplýva, že spoločnosť nežiadala súhlas pre seba (podľa čl. III ods. 3 zmluvy o nájme nebytových priestorov sa pôvodný nájomca zaviazal využívať predmet nájmu na ambulanciu praktického lekára pre dospelých), ale drobné stavebné práce bolo nevyhnutné vykonať za účelom prevádzkovania relaxačno-rehabilitačných cvičení. Vedomosť navrhovateľa o tom, že stavebné úpravy bude realizovať podnájomníčka na svoje náklady, potvrdil navyše v čestnom prehlásení zo dňa 19.8.2013 aj MUDr. Andrej Záhradník, konateľ predchádzajúceho nájomcu. Odvolací súd prisvedčil názoru súdu prvého stupňa, že je nanajvýš nepravdepodobné, že ak by navrhovateľ nedal na vykonávané zmeny súhlas, určite by sa nečinne neprizeral na prebiehajúcu rekonštrukciu. Nezodpovedá jeho tvrdeniam ani obsah jeho listu z 26.9.2011, adresovaného odporkyni, v ktorom zohľadnil pri vyúčtovaní nájomného skutočnosť, že ňou pri odchode z nebytového priestoru nebudú demonštrované podhľady, podlaha, sprchový kút, WC a svietidlá. Ak by bolo pravdivé tvrdenie navrhovateľa, o udelení súhlasu so stavebnými úpravami v prospech predchádzajúceho nájomcu, neznižoval by z dôvodu týchto stavebných úprav nájomné odporkyni, ale riešil by ich už pri ukončení nájomného vzťahu so spoločnosťou U LEKÁRA s.r.o.. Nakoľko odvolací súd mal na základe vykonaných dôkazov tvrdenie odporkyne za dostatočne preukázané, nepovažoval za potrebné doplniť dokazovanie ešte výsluchom svedkyne pani Š.. So zreteľom na uvedené považoval odvolací súd záver súdu prvého stupňa, že pohľadávka navrhovateľa zanikla v zmysle § 580 OZ započítaním s protipohľadávkou odporkyne, za sporný. Nakoľko navrhovateľ na písomnú žiadosť reagoval listom zo dňa 16.3.2009, mal odvolací súd za to, že súhlas bol daný v písomnej forme. Odporkyňa bola v odvolacom konaní úspešná, mala by preto podľa § 224 ods. 1 a § 142 ods. 1 O.s.p. právo na náhradu jej trov. Nakoľko jej trovy v tomto konaní nevznikli, odvolací súd jej ich náhradu nepriznal. Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.