Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 6Co/8/2016 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1515223033 Dátum vydania rozhodnutia: 21. 01. 2016 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Darina Kuchtová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2016:1515223033.1
Uznesenie Krajský súd v Bratislave v právnej veci navrhovateľov: 1/ Y. E., I.. XX.XX.XXXX, bytom Z. U.. Č.. X, Z., 2/ Z. E., I.. XX.XX.XXXX, bytom Z. U.. Č.. X, Z., zastúpení advokátskou kanceláriou Okenica Šula & Co. s.r.o., IČO: 36 866 512, so sídlom Zámocká ul. č. 30, Bratislava proti odporcovi: Mestská časť Bratislava - Petržalka, IČO: 00 603 201, so sídlom Kutlíkova ul. č. 17, Bratislava, o návrhu na nariadenie predbežného opatrenia, na odvolanie navrhovateľov proti uzneseniu Okresného súdu Bratislava V v Bratislave zo dňa 07. decembra 2015, č. k. 39C/688/2015-103, takto
r o z h o d o l :
Krajský súd v Bratislave napadnuté uznesenie Okresného súdu Bratislava V v Bratislave zo dňa 07. decembra 2015, č. k. 39C/688/2015-103 p o t v r d z u j e .
o d ô v o d n e n i e :
Súd prvého stupňa napadnutým uznesením zamietol návrh navrhovateľov, ktorým sa domáhali voči odporcovi nariadenia predbežného opatrenia spočívajúcom v uložení povinnosti zdržať sa - akéhokoľvek nakladania s nehnuteľnosťou - bytom č. XXX na X. B. bytového domu so súp. č. XXXX na Z. U. Č.. X O. Z., zapísanom na LV č. XXXX pre okres Z., T. Z. - W. Č. B., N.. Ú..: B. (ďalej len „byt“) a to tak, že nie je oprávnený k jej predaju, zámene, nájmu, darovaniu, zaťaženiu vecným bremenom, predkupným právom alebo akýmkoľvek iným právom v prospech tretích osôb - akéhokoľvek výkonu exekučného práva vo vzťahu k nájmu bytu podľa zmluvy o nájme bytu platnej a účinnej v zmysle oznámenia zo dňa 24.06.2013, č. 07/2013/10091/Hu a notárskej zápisnice N 538/2012, Nz 16114/2012 uzavretej dňa 09.05.2012, až do právoplatného skončenia vo veci samej. V odôvodnení napadnutého uznesenia súd prvého stupňa uviedol, že navrhovatelia svoj návrh odôvodnili tým, že od pridelenia bytu zo dňa 23.05.1986 pokojne a riadne, 29 rokov, užívajú predmetný byt v súlade so všeobecnými právnymi predpismi, dodržiavajúc povinnosti nájomcu vyplývajúcich zo zmluvy o nájme bytu. Odporca, ako prenajímateľ, uzatváral s navrhovateľmi ako nájomcami, opakovane zmluvu o nájme bytu podľa § 685 Občianskeho zákonníka na dobu určitú. Odporca zmluvu o nájme bytu roky opakovane predlžoval vždy o ďalšie 2 roky, a to na základe zaužívaného postupu tak, že zaslal navrhovateľom oznámenie v dostatočnom časovom odstupe, ku ktorému dňu zmluva o nájme zaniká a zároveň v oznámení uviedol, že v prípade záujmu o predĺženie nájmu, si navrhovatelia môžu podať žiadosť o predĺženie doby nájmu. Navrhovatelia si týmto spôsobom podávali žiadosť o predĺženie nájmu bytu, pričom odporca ich v dostatočnom časovom predstihu informoval o vybavení ich žiadosti, na akú dobu (od kedy do kedy) a že k podpisu novej zmluvy o nájme bytu na dobu určitú budú vyzvaný bytovým oddelením. Takýto administratívny postup museli navrhovatelia absolvovať veľakrát, ale vždy bolo ich žiadosti vyhovené, nakoľko nebol daný z ich strany vážny a odôvodnený dôvod pre nepredĺženie nájmu bytu. Zmluva o nájme bytu bola naposledy predĺžená od 01.07.2013 do 30.09.2015, na základe žiadosti navrhovateľov zo dňa 18.06.2013. K podpísaniu novej zmluvy o nájme bytu však navrhovatelia vyzvaní neboli. V auguste 2015 navrhovatelia obdržali oznámenie, že nájom bytu končí 30.09.2015 a poučenie, že si môžu podať novú žiadosť o predĺženie nájmu bytu. Dňa 31.08.2015 navrhovatelia podali žiadosť o predĺženie nájmu bytu. Pri podávaní žiadosti sa dozvedeli, že bytovému oddeleniu bola doručená od správcu bytového domu informácia o porušovaní dobrých mravov a porušovaní domového poriadku, k
čomu sa navrhovatelia osobne vyjadrili do úradného záznamu dňa 31.08.2015. Odporca oznámením zo dňa 16.09.2015 navrhovateľom oznámil, že k žiadosti o predĺženie nájmu bytu sa vyjadrí po jej prešetrení. Vyjadrenie k žiadosti neobdržali. Dňa 12.11.2015 navrhovatelia obdržali od odporcu výzvu na dobrovoľné odovzdanie bytu do 15 dní s upozornením, že ak tak neurobia, uplatní si svoje právo vo veci vypratania bytu v zmysle platných právnych predpisov s odôvodnením, že nájomná zmluva skončila dňa 30.09.2015 a navrhovatelia byt užívajú bez právneho dôvodu. Súčasne vo výzve bolo uvedené, že navrhovatelia počas trvania nájmu bytu neplnili svoj záväzok dodržiavať povinnosti nájomcu, ktoré mu vyplývajú zo zmluvy o nájme bytu a všeobecne záväzných právnych predpisov (§ 687 - 695 Občianskeho zákonníka). Svoje tvrdenie však v predmetnej výzve žiadnym konkrétnejším spôsobom nepopísal a neodôvodnil. Navrhovatelia majú zato, že odporca ich nielen uviedol do omylu listom zo dňa 16.09.2015, keď potvrdil, že ich žiadosť o predĺženie nájmu bytu prejedná a že sa k žiadosti vyjadrí, ale navrhovatelia tvrdia, že odporca zámerne čakal, kým pôvodná zmluva o nájme bytu skončí a navrhovatelia nebudú mať inú možnosť ako sa vysťahovať alebo uplatniť svoje práva na súde. Z výzvy nie je zrejmé, ktoré konkrétne povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o nájme bytu a všeobecne záväzné právne predpisy mali navrhovatelia porušiť. Navrhovatelia trvajú na tom, že neporušili ani záväzok čl. IV zmluvy o nájme bytu, ani príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka, žiadnym závažným spôsobom, ktorý by zakladal alebo odôvodňoval úmysel a súčasne rozhodnutie odporcu nepredĺžiť zmluvu o nájme bytu na ďalšie obdobie. Pokiaľ mal odporca úmysel nepredĺžiť zmluvu o nájme bytu na ďalšie obdobie, mal navrhovateľov o tom vopred písomne informovať, ešte pred skončením samotnej zmluvy o nájme bytu a svoje rozhodnutie dostatočným spôsobom odôvodniť. Navrhovatelia majú zato, že ich právne postavenie je od momentu, kedy podali žiadosť a ich žiadosť nebola odporcom napriek písomnému prísľubu vybavená riadne a včas, je neisté a vážne ohrozené doručením výzvy na vypratanie bytu. Uviedli, že vo veci samej sa mienia domáhať určenia, či bol daný dôvod na nepredĺženie zmluvy o nájme bytu, či mala byť zmluva o nájme bytu predložená, a či nájomný vzťah naďalej trvá. Súd prvého stupňa považoval návrh navrhovateľov na nariadenie predbežného opatrenia za nedôvodný, nakoľko títo neosvedčili základné skutočnosti umožňujúce záver o pravdepodobnosti nároku, ktorému sa má poskytnúť predbežná ochrana a neosvedčili existenciu nebezpečenstva bezprostredne hroziacej ujmy. Z týchto dôvodov návrh na nariadenie predbežného opatrenia zamietol. Proti tomuto rozhodnutiu podali odvolanie navrhovatelia a navrhli, aby odvolací súd napadnuté uznesenie súdu prvého stupňa zmenil tak, že nariadi navrhované predbežné opatrenie. Uviedli, že súd prvého stupňa nesprávne vec právne posúdil a na základe predložených dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam. Poukázali na to, že návrhom na nariadenie predbežného opatrenia sa domáhajú ochrany pred výkonom exekučného práva vyprataním bytu, ktorého realizácia vážne hrozí v dôsledku minimálne sporného nevybavenia žiadosti o predĺženie zmluvy o nájme bytu a samotného nepredĺženia zmluvy o nájme bytu bez udania dôvodu napriek podanej žiadosti. V zmysle ustanovení a podmienok zmluvy o nájme bytu uzatvorenej dňa 09.05.2012 odporca ako prenajímateľ bytu môže dobu nájmu bytu na žiadosť navrhovateľov ako nájomcov predlžovať v prípade dodržania všetkých povinností nájomcu bytu vyplývajúcich z tejto zmluvy ako i všeobecne záväzných predpisov. Prenajímateľ môže zmeniť dobu nájmu bytu na dobu neurčitú, ak sú splnené ďalšie podmienky uvedené v predmetnej zmluve o nájme bytu. Navrhovatelia sú presvedčení, že neporušili povinnosti vyplývajúce im zo zmluvy o nájme bytu ani iné všeobecne záväzné právne predpisy, a teda vznikol im nárok na predĺženie nájmu bytu podľa ustanovení zmluvy o nájme bytu. Uviedli, že dôvodom na nariadenie predbežného opatrenia je potreba dočasnej úpravy pomerov účastníkov, hoci im doposiaľ nebolo doručené upovedomenie o začatí exekúcie, avšak táto skutočnosť nevylučuje, že odporca kedykoľvek môže začať realizovať svoje práva oprávneného v exekúcii - vyprataním nehnuteľností. Dočasná potreba úpravy pomerov účastníkov konania implicitne vychádza z potreby zachovania status qou a to až do skončenia konania vo veci samej, v danej veci až do zodpovedania otázky, či nájomný vzťah naďalej trvá, či bol daný dôvod na nepredĺženie zmluvy o nájme bytu, či nevybavenie žiadosti o predĺženie zmluvy o nájme bytu a samotné nepredĺženie zmluvy o nájme bytu je alebo nie je platné, a či je v súlade so zákonom a neprieči sa dobrým mravom. Odvolací súd, ktorý bol viazaný rozsahom a dôvodmi (§ 212 ods. 1 O.s.p.), preskúmal napadnuté uznesenie, prejednal odvolanie bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 214 ods. 2 O.s.p.) a dospel k záveru, že odvolanie nie je dôvodné. Podľa § 76 ods. 1 písm. e) O.s.p., predbežným opatrením môže súd nariadiť účastníkovi najmä, aby nenakladal s určitými vecami alebo právami. Podľa § 76 ods. 1 písm. f) O.s.p., predbežným opatrením môže súd nariadiť účastníkovi najmä, aby niečo vykonal, niečoho sa zdržal alebo niečo znášal.
V prípade, že je potrebné, aby boli dočasne upravené pomery účastníkov ešte pred rozhodnutím o veci samej, môže súd pred začatím konania (§ 74 ods. 1 O.s.p.) alebo po začatí konania (§ 102 O.s.p.) nariadiť predbežné opatrenie. V oboch prípadoch však dočasná úprava pomerov musí byť naliehavá a potrebná a musí byť odôvodnená individuálnymi okolnosťami konkrétneho prípadu. Predbežné opatrenie možno nariadiť iba za predpokladu, že samotný nárok je aspoň osvedčený, teda ak sa javí aspoň ako pravdepodobný. Predbežným opatrením nemožno prejudikovať konečné rozhodnutie o veci samej a nemožno nariadiť také predbežné opatrenie, ktorým by sa privodil stav, ktorý by znemožňoval buď vôbec alebo s nadmerným ťažkosťami obnoviť pôvodný stav. Odvolací súd po preskúmaní napadnutého uznesenia ako aj celého obsahu spisu dospel k záveru, že napadnuté uznesenie súdu prvého stupňa je vecne správne. Z obsahu spisu vyplýva, že odporca je správcom a prenajímateľom nehnuteľnosti - bytu č. XXX na X. poschodí bytového domu so súp. č. XXXX na Z. U. Č.. X O. Z., zapísanom na LV č. XXXX pre okres Z., T. Z. - W. Č. B., k. ú.: B., ktorý je vo výlučnom vlastníctve K. W. M. Z., a ktorý bol predmetom nájmu (naposledy) na základe Zmluvy o nájme bytu uzavretej dňa 02.09.2013 medzi účastníkmi konania uzavretý na dobu určitú do 30.09.2015. Predtým bol nájomný vzťah medzi účastníkmi upravený Zmluvou o nájme bytu zo dňa 09.05.2012 s tým, že nájomný vzťah bol uzavretý na dobu určitú do 30.06.2013. Podľa článku II bod 2 tejto Zmluvy prenajímateľ môže dobu nájmu predlžovať, pričom jednorazové predĺženie nesmie presiahnuť 3 roky. Toto predĺženie možno vykonať na žiadosť nájomcu v prípade dodržania všetkých povinností nájomcu bytu vyplývajúcich z tejto zmluvy ako aj všeobecne záväzných predpisov (čl. II bod 3 Zmluvy). Podľa článku II bod 4 Zmluvy prenajímateľ môže zmeniť dobu nájmu na dobu neurčitú, ak dohodnutá doba nájmu nie je kratšia ako 1 rok, nájomca bytu dodržiava všetky povinnosti nájomcu bytu vyplývajúce z tejto zmluvy a všeobecne záväzných predpisov, nájomca vykonal v byte zmeny, ktorými sa byt stal spôsobilým na riadne užívanie. Podľa článku IV bod 1 Zmluvy sa práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu spravujú ust. § 687 - § 695 Občianskeho zákonníka. Podľa článku V bod 2 Zmluvy, ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne uplynutím tohto času. Z uvedeného vyplýva, že nájomný vzťah medzi účastníkmi konania k predmetnému bytu bol vždy upravovaný na základe Zmlúv o nájme bytu s tým, že doba nájmu bola vždy dohodnutá na určitý čas (naposledy do 30.09.2015). Účastníci sa dohodli, že právne vzťahy vyplývajúce z uzavretého nájomného vzťahu sa budú spravovať ust. § 687 - § 695 Občianskeho zákonníka, a na prípady neupravené Zmluvou o nájme sa budú aplikovať ustanovenia Občianskeho zákonníka. Podľa § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka (a rovnako tak podľa čl. V bod 2 nájomnej zmluvy), ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času, pričom ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka neplatí pre zánik nájmu bytu. Pre nájom bytu uzavretý na určitý čas teda platí, že tento (zo zákona) zaniká (ak nedôjde k jeho predĺženiu na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom) uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý. V danej veci sa účastníci v nájomnej zmluve dohodli na určitom „mechanizme“ predlžovania nájomného vzťahu, avšak takéto oprávnenie bolo ponechané predovšetkým na rozhodnutie prenajímateľa (viď slovné spojenie - .....“ prenajímateľ môže dobu nájmu predlžovať .....“ - čl. II bod 2 nájomnej zmluvy). Bolo teda právom (a nie povinnosťou) prenajímateľa zmluvný nájomný vzťah medzi účastníkmi obnovovať, s tým, že pre prípadné kladné rozhodnutie prenajímateľa (teda, že s predĺžením nájomného vzťahu súhlasí) sa súčasne vyžadovalo dodržiavanie všetkých povinností nájomcu bytu vyplývajúcich z nájomnej zmluvy ako aj všeobecne záväzných predpisov. Uvedené však nemožno vykladať tak, že v prípade dodržania všetkých povinností nájomcu bytu vyplývajúcich z nájomnej zmluvy a všeobecne záväzných predpisov automaticky vyvoláva obnovu (predĺženie) nájomného vzťahu dohodnutého na dobu určitú, resp. vytvára právny nárok nájomcu na predĺženie pôvodného nájomného vzťahu. Vzhľadom k tomu sa odvolací súd stotožňuje so záverom súdu prvého stupňa, že navrhovatelia neosvedčili nárok, ktorému sa má poskytnúť predbežná ochrana. Nebol teda osvedčený nárok (ktorý má byť predmetom konania vo veci samej), že nájomný vzťah tu naďalej trvá, keďže dohodnutá doba nájmu uplynula dňom 30.09.2015. Odvolací súd sa stotožňuje s názorom súdu prvého stupňa, že navrhovatelia neosvedčili ani existenciu nebezpečenstva bezprostredne hroziacej ujmy, nakoľko nebolo doposiaľ preukázané (ani osvedčené), že odporca skutočne podniká akékoľvek kroky k výkonu povinností uvedených v notárskej zápisnici N 538/2012, Nz 16114/2012, zo dňa 09.05.2012, a teda nebolo preukázané, že by odporca podal napr. návrh na nútený výkon exekučného titulu (notárskej zápisnice) vyprataním nehnuteľnosti. Samotná obava z takéhoto konania pre nariadenie predbežného opatrenia nepostačuje, hoci odporca takúto možnosť vo svojej výzve zo dňa 06.11.2015 deklaruje. Odvolací súd súčasne dáva navrhovateľom do pozornosti, že rozsah navrhovaného predbežného opatrenia nemožno považovať za primeraný vo vzťahu k dotknutému právu navrhovateľov, nakoľko nie je zrejmá potreba predbežným opatrením zakázať odporcovi aj nakladať s predmetným bytom v zmysle
jeho prípadného prevodu, zámeny, darovaniu zaťaženiu vecným bremenom, predkupným právom a pod., keďže sa v danom prípade nejedná vo veci samej o spor o určenie vlastníckeho práva k nemu, a teda požadovaný zákaz by neprimerane obmedzoval vlastníka veci v jeho dispozícii s touto vecou. Navyše podľa § 680 ods. 2, 3 Občianskeho zákonníka platí, že v prípade prevodu predmetu nájmu na tretiu osobu, nadobúdateľ predmetu nájmu vstupuje do všetkých práv a povinností prenajímateľa vyplývajúcich z nájomného vzťahu, ktorý sa viaže k predmetu prevodu. Z týchto dôvodov nezostalo odvolaciemu súdu iné, než napadnuté uznesenie súdu prvého stupňa ako vecne správne podľa § 219 ods. 1 O.s.p. potvrdiť. Toto rozhodnutie bolo prijaté odvolacím senátom pomerom hlasov 3 : 0.
Poučenie:
Proti tomuto uzneseniu nie je prípustné odvolanie.