Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 2Cob/140/2016 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1516200717 Dátum vydania rozhodnutia: 16. 05. 2016 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Oľga Bahníková ECLI: ECLI:SK:KSBA:2016:1516200717.1 Uznesenie Krajský súd v Bratislave v právnej veci navrhovateľa: RESAPON s.r.o., Škultétyho 5, 831 03 Bratislava, IČO: 46 528 067, proti odporcovi: Bytové družstvo Petržalka, Budatínska 1, 851 05 Bratislava, IČO: 00 169 765, o nariadenie predbežného opatrenia, o odvolaní odporcu proti uzneseniu Okresného súdu Bratislava V č.k. 23Cb/21/2016-40 zo dňa 25.1.2016 takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave uznesenie Okresného súdu Bratislava V č.k. 23Cb/21/2016-40 zo dňa 25.1.2016 m e n í tak, že návrh na nariadenie predbežného opatrenia z a m i e t a . o d ô v o d n e n i e : Okresný súd Bratislava V napadnutým uznesením nariadil predbežné opatrenie, ktorým uložil odporcovi povinnosť zdržať sa úkonov smerujúcich k vyprataniu navrhovateľa z nebytového priestoru v bytovom dome na S. X.. Č.. X-X S. N., Z.. Č. XXXX, na A. Č.. XXXX, XXXX zapísaný v katastri nehnuteľností Správa katastra pre Hlavné mesto SR Bratislava na U. Č.. XXXX, G.. Ú.. N. - A. o celkovej podlahovej ploche 330,81 m2, objeme vykurovacieho priestoru 1 110,47 m3, obstavaného objemu 1 657,56 m3 a plochou rampy 24,62 m2, ktorý je predmetom nájmu podľa Zmluvy o nájme nebytových priestorov uzavretej dňa 24.7.2014 medzi navrhovateľom ako nájomcom a odporcom ako prenajímateľom, ďalej povinnosť strpieť užívanie týchto priestorov navrhovateľom a povinný zdržať sa dať tento nebytový priestor do užívania tretej osobe a to až do právoplatného skončenia súdneho konania o veci samej. V odôvodnení súd uviedol, že navrhovateľ svoj návrh na nariadenie predbežného opatrenia zo dňa 20.1.2016 odôvodnil s nasledovným uvedením skutkového stavu: Navrhovateľ ako nájomca uzavrel dňa 24.7.2014 s odporcom ako prenajímateľom Zmluvu o nájme nebytových priestorov predmetom ktorej je nájom nebytových priestorov v bytovom dome na S. X. Č.. X-X S. N., Z.. Č. XXXX, na A. Č.. XXXX, XXXX zapísaný v katastri nehnuteľností Správa katastra pre Hlavné mesto SR Bratislava na U. Č.. XXXX, G.. Ú.. N. - A. o celkovej podlahovej ploche 330,81 m2, objeme vykurovacieho priestoru 1 110,47 m3, obstavaného objemu 1 657,56 m2 a plochou rampy 24,62 m2. Nebytový priestor bol v zmysle čl. III bod 1 zmluvy prenajatý na účel: reštaurácia. Nájom bol uzavretý na dobu určitú od 1.8.2014 do 30.6.2019 (čl. IV zmluvy) a nájomné za predmet nájmu bolo dohodnuté vo výške 396,97 eur/mesiac po dobu 2 kalendárnych rokov a po uplynutí dvoch kalendárnych rokov vo výške 562,37 eur/mesiac. Výška nájmu za užívanie rampy bola stanovená na 17,23 eur/mesiac (čl. V bod 1 zmluvy). Spolu s nájomným bol navrhovateľ podľa čl. VI bod 1 zmluvy povinný platiť mesačné opakované zdaniteľné plnenia za preukázané náklady a plnenia - služby spojené a poskytované s užívaním a prevádzkou predmetu nájmu vo výške spolu 311,40 eur + DPH. Splatnosť nájomného a úhrad za preukázané náklady a plnenia bola dohodnutá na 15. deň v bežnom mesiaci (čl. VII zmluvy). Podľa čl. III bod 2 zmluvy navrhovateľ - nájomca prebral predmet nájmu do užívania s účelom využitia podľa posledného kolaudačného rozhodnutia: predaj autosúčiastok. Odporca súhlasil so zmenou účelu využitia predmetu nájmu na reštauráciu a zaviazal sa poskytnúť navrhovateľovi v konaní o zmene účelu predmetu nájmu súčinnosť. Navrhovateľ sa v čl. III bod 3 zmluvy zaviazal požiadať o zmenu projektového účelu využitia predmetu nájmu. Navrhovateľ predmet nájmu (so súhlasom odporcu) stavebne upravil pre účely prevádzkovania reštaurácie a t.č. je vydané kolaudačné rozhodnutie č. 1029/2015/10 UKSP-La-32 zo dňa 8.12.2015, ktoré ešte nie je právoplatné. Pred vydaním kolaudačného rozhodnutia musel navrhovateľ žiadať odporcu o poskytnutie súčinnosti k príprave podkladov a pripravenosti stavby pre kolaudačné konanie. Celé kolaudačné konanie trvalo a trvá neúmerne dlho a jeho trvanie, okrem iného, výrazne negatívne ovplyvnila nie celkom dostatočná súčinnosť odporcu (hoci sa na jej poskytnutie zmluvne zaviazal). Z uvedeného vyplýva, že navrhovateľ od 1. 8. 2014 do súčasnosti nemôže predmet nájmu vôbec užívať na dohodnutý účel - prevádzkovanie reštaurácie. Z vyššie uvedeného dôvodu navrhovateľ niekoľkokrát odporcu žiadal o úpravu nájomného, avšak bezvýsledne. Navrhovateľ uvedené priestory zhodnotil, zaviedol nové elektrické rozvody, vzduchotechniku, sociálne zariadenia a pod., čo ho stálo nemalé finančné náklady a predmet nájmu nemôže vôbec užívať. Platil nájomné a preddavky za plnenia spojené s nájmom v celom rozsahu až do júna 2015, hoci nájomná zmluva, jej účel, nebol do dnešného dňa vôbec naplnený a to už od 1.8.2015. Na žiadosti o úpravu nájomného, vzhľadom na objektívne skutočnosti, pre ktoré nebol naplnený účel nájmu, nie zavinením navrhovateľa, odporca nereagoval, ale naopak listom zo dňa 24.9.2015 vypovedal predmetnú zmluvu o nájme nebytových priestorov pre neplatenie nájomného a mesačných preddavkov za plnenia spojené s nájmom, za obdobie jún-august 2015. Výpovedná lehota uplynie dňom 31.1.2016. Navrhovateľ považuje výpoveď z nájomnej zmluvy danú odporcom navrhovateľovi za neplatnú, určenia neplatnosti tejto výpovede sa navrhovateľ mieni domáhať v konaní o veci samej, ako aj určenia výšky zľavy na nájomnom za obdobie od 1.8.2014 do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia zo dňa 8.12.2015. Súd prvého stupňa s poukazom na § 74 ods. 1, § 76 ods. 1 písm. e) a § 76 ods. 4 O.s.p. uviedol, že sa stotožnil so skutkovým a právnymi dôvodmi návrhu a navrhované predbežné opatrenie nariadil. Proti uzneseniu podal v zákonnej lehote odvolanie odporca. Namietal, že súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a nesprávne právne vec posúdil, pričom v konaní učinil niekoľko vád. Poukázal na to, že zákonom č. 180/2013 Z.z. s účinnosťou od 1.10.2013 boli zrušené správy katastra a ich pôsobnosť prešla na okresné úrady, katastrálne odbory, teda vo výroku je nesprávne označená Správa katastra pre hlavné mesto SR Bratislava. Taktiež namietal, že prvostupňový súd opomenul navrhovateľovi uložiť lehotu na podanie návrhu na začatie konania. K veci odporca uviedol, že neboli splnené dôvody na nariadenie predbežného opatrenia, pretože odporca ako vlastník prenajatých nebytových priestorov sa nedomáha proti navrhovateľovi vypratania predmetných priestorov súdnou cestou, t.j. neexistuje rozhodnutie, ktoré by odporcu oprávňovalo na nútené vypratanie priestorov užívaných navrhovateľom. Nariadením predbežného opatrenia by nepochybne došlo k zásahu do práv odporcu ako vlastníka nehnuteľnosti. Odporca nesúhlasí ani s tvrdením navrhovateľa, že celé kolaudačné konanie výrazne negatívne ovplyvnilo okrem iného aj nie celkom dostatočná súčinnosť odporcu. Odporca počas celého stavebného aj kolaudačného konania v plnom rozsahu poskytoval súčinnosť, či už dodaním všetkých potrebných dokladov, súhlasov a stanovísk, dokonca inicioval stretnutie na miestnom úrade Bratislava - Petržalka za účelom doriešenia vzniknutej situácie. Takisto nie je pravdou, že navrhovateľ odporcu niekoľkokrát žiadal o úpravu nájomného. Odporca neeviduje žiadnu písomnú žiadosť a žiadosť o dočasné zníženie nájmu zo dňa 29.9.2014 mu nebola nikdy doručená. Odporca poukázal i na to, že ak navrhovateľ považoval výpoveď danú odporcom za neplatnú, mal sa jej neplatnosti domáhať na súde do uplynutia výpovednej lehoty, t.j. do 31.1.2015, čo však navrhovateľ neurobil. Odporca navrhol, aby odvolací súd napadnuté uznesenie zrušil, alebo ho zmenil tak, že návrh zamietne. Navrhovateľ vo vyjadrení k odvolaniu navrhol, aby odvolací súd napadnuté uznesenie potvrdil s tým, že nariadi jeho opravu, keďže v návrhu aj vo vydanom predbežnom opatrení sa jedná o zrejmú nesprávnosť označenia katastrálneho úradu, ktoré označenie vyplýva zo zákona. K námietke nedostatku naliehavosti dočasnej úpravy pomerov účastníkov uviedol, že v zmysle výpovede nájom nebytového priestoru skončil 31.1.2016 a odporca mu uložil povinnosť vypratať a odovzdať priestor listom zo dňa 11.1.2016, čo sa malo uskutočniť dňa 1.2.2016 o 10.00 hod, avšak k tomu nedošlo len vzhľadom na vydané predbežné opatrenie. To je dôkaz, že vypratanie bezprostredne hrozilo, a teda dočasná úprava bola naliehavá. Je pravdou, že žiadne rozhodnutie súdne neexistuje, a keby aj existovalo, nebolo by ho možné prelomiť predbežným opatrením. Na vypratanie a odovzdanie priestorov odporca navrhovateľa niekoľkokrát vyzýval. Nie je pravdou, že by navrhovateľ nežiadal o zníženie nájomného, pretože o to žiadal tak písomne, ako aj ústne. S poukazom na uvedené, ako aj na žalobu vo veci samej, ktorú podal na Okresný súd Bratislava V, považuje navrhovateľ odvolanie odporcu za nedôvodné a zavádzajúce. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací prejednal vec podľa § 212 ods. 1 O.s.p. bez nariadenia pojednávania v zmysle § 214 ods. 2 O.s.p. a po preskúmaní obsahu spisu dospel k záveru, že odvolanie je dôvodné. Podľa § 74 ods. 1 O.s.p., pred začatím konania môže súd nariadiť predbežné opatrenie, ak je potrebné, aby dočasne boli upravené pomery účastníkov, alebo ak je predpoklad, že by výkon súdneho rozhodnutia bol ohrozený. Podľa § 76 ods. 1 písm. e/, f/ O.s.p., predbežným opatrením môže súd uložiť účastníkovi najmä, aby nenakladal s určitými vecami alebo právami, aby niečo vykonal, niečoho sa zdržal alebo niečo znášal. Predbežné opatrenie má byť výnimočným opatrením, ktoré možno nariadiť len ak sú splnené zákonné podmienky. Vydanie predbežného opatrenia predpokladá, aby sa aspoň osvedčila danosť práva a aby neboli vážnejšie pochybnosti o potrebe predbežnej úpravy. Jeho účelom je dočasná úprava pomerov medzi účastníkmi alebo zabezpečenie očakávaného rozhodnutia (exekučného titulu). Potreba dočasnej úpravy je otázkou skutkovou. Potrebu dočasnej úpravy možno akceptovať za stavu, ak sa bez jej existencie vzťahy, ktorých úprava má byť predmetom predbežného opatrenia stali neudržateľné, prípadne výkon práv a povinností jednotlivými stranami, vyplývajúce z týchto vzťahov by bez dočasnej úpravy vykazoval znaky zrejmej nevyváženosti. Pod danosťou práva je v tomto prípade potrebné rozumieť osvedčenie takých skutočností, z ktorých možno vyvodiť protiprávne konanie odporcu, resp. konanie odporcu v rozpore so zmluvou. Odvolací súd z obsahu spisu zistil, že navrhovateľ dňa 20.1.2016 podal na súde prvého stupňa návrh na nariadenie predbežného opatrenia spolu s listinnými dôkazmi - Zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa 24.7.2014, Záznam o odovzdaní a prevzatí nebytových priestorov zo dňa 1.8.2014, Rozhodnutie o povolení zmeny v užívaní stavby zo dňa 14.12.2015, Žiadosť o dočasné zníženie nájmu zo dňa 29.9.2014, Výpoveď zmluvy o nájme nebytových priestorov č. 167/L6-13/2014 zo dňa 24.9.2015, Výzva na vypratanie a odovzdanie nebytového priestoru zo dňa 11.1.2016 a List navrhovateľa zo dňa 29.11.2015 - pokus o zmier po výpovedi zmluvy o nájme. V spise (jeho prílohách) sa taktiež nachádza Návrh vo veci samej zo dňa 19.1.2016, osobne navrhovateľom podaný na Okresný súd Bratislava V dňa 23.3.2016, ktorým sa navrhovateľ domáha určenia, že navrhovateľ má nárok na 50% zľavu na nájomnom od 1.8.2014 do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia zo dňa 8.12.2015, a že výpoveď zo dňa 24.9.2015 daná odporcom navrhovateľovi zo Zmluvy o nájme nebytových priestorov uzavretej dňa 24.7.2014 je neplatná, eventuálne sa domáha určenia, že Zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa 24.7.2014 je neplatná a odporca je povinný zaplatiť navrhovateľovi 7.981,60 eur. Je teda zrejmé, že návrh vo veci samej už bol podaný, pričom súd prvého stupňa ho dal pokynom zo dňa 19.4.2016 zapísať do podateľne náhodným výberom ako nový návrh, ktorý nepatrí do konania o návrhu na nariadenie predbežného opatrenia. Námietka odporcu v odvolaní, že navrhovateľ sa na súde nedomáha neplatnosti výpovede z nájmu a určenia výšky zľavy z nájmu, je tak neopodstatnená. Odvolací súd však dospel k záveru, že stav medzi účastníkmi nevyžaduje potrebu rýchlej a dočasnej úpravy pomerov súdom. Z listinných dôkazov je zrejmé, že odporca vypovedal zmluvu o nájme nebytových priestorov z dôvodu porušenia zmluvných povinností navrhovateľom, pričom určenie neplatnosti týchto právnych úkonov bude predmetom dokazovania vo veci samej. Nič nenasvedčuje tomu, že ide o svojvoľné správanie sa odporcu, ktoré by nemalo oporu v zmluvných resp. zákonných ustanovenia. Skutočnosti uvádzané navrhovateľom, spočívajúce v tvrdení, že v dôsledku konania odporcu nemôže od 1.8.2014 predmet nájmu na dohodnutý účel používať, bude taktiež predmetom dokazovania vo veci samej. Pokiaľ ide o nebezpečenstvo bezprostredne hroziacej ujmy ako jeden z predpokladov nariadenia predbežného opatrenia, v konaní o nariadenie predbežného opatrenia nebolo osvedčené, že odporca pristúpil k vyprataniu predmetných priestorov, alebo, že by navrhovateľa obmedzoval v ich užívaní. Faktické a právne vzťahy medzi účastníkmi tak za danej situácie nevyžadujú potrebu dočasnej úpravy nariadením predmetného predbežného opatrenia. Vzhľadom na vyššie uvedené dôvody odvolací súd dospel k záveru, že neboli splnené zákonné predpoklady pre nariadenie predbežného opatrenia a preto napadnuté uznesenie podľa § 220 O.s.p. zmenil tak, že návrh na nariadenie predbežného opatrenia zamietol. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodne súd prvého stupňa až v konečnom rozhodnutí vo veci samej (§ 224 ods. 1 v spojení s § 145 O.s.p.). Uvedené rozhodnutie je výsledkom hlasovania odvolacieho senátu v pomere hlasov 3 : 0. Poučenie: Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.