Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 1Cob/204/2016 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1115219355 Dátum vydania rozhodnutia: 26. 10. 2017 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrea Haitová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2017:1115219355.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Andrey Haitovej a členov senátu Mgr. Soni Pekarčíkovej a JUDr. Andrey Sedlačkovej, v právnej veci žalobcu: EURO - TRANS spol. s r.o., so sídlom Ivánska cesta 32, 820 04 Bratislava, IČO: 35 889 284, zastúpený: AK Gavorová a partner, s. r. o., so sídlom Lombardiniho 22B, 831 03 Bratislava, IČO: 47 254 637 proti žalovanému: Largo development s.r.o., so sídlom Heydukova 23, 811 08 Bratislava, IČO: 36 654 396, zastúpený: Mgr. Jakub Malý, advokát advokátskej kancelárie DETVAI, LUDIK, MALÝ, UDVAROS, so sídlom Cukrová 14, 813 39 Bratislava, o návrhu žalobcu na zaplatenie sumy 4.800,- EUR s príslušenstvom o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Bratislava I sp. zn. 28Cb/133/2015-71 zo dňa 19.2.2016, takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava I sp. zn. 28Cb/133/2015-71 zo dňa 19.2.2016 p o t v r d z u j e . Žalobcovi súd priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalovanému v celom rozsahu. o d ô v o d n e n i e : 1. Rozsudkom č.k. 28Cb/133/2015-71 zo dňa 19.2.2016, ktorý bol napadnutý odvolaním žalovaného, Okresný súd Bratislava I vyhovel návrhu žalobcu v plnom rozsahu a zaviazal žalovaného k zaplateniu žalovanej sumy 4.800,- EUR s príslušenstvom a to úrokom z omeškania 8% ročne: zo sumy 1.200,- EUR od 1.5.2015, zo sumy 1.200,- EUR od 1.5.2015, zo sumy 1.200,- EUR od 1.5.2015, zo sumy 1.200,- EUR od 1.5.2015, všetko do zaplatenia, ako aj zaviazal žalovaného k náhrade trov konania 288,- EUR ako zaplatený súdny poplatok, to všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku. 2. Právny predchodca žalobcu, W. Š. D.. ŠINKO I+M, IČO: 17 424 135, sa návrhom doručeným súdu prvej inštancie dňa 20.7.2015 domáhal, aby bola uložená povinnosť žalovanému zaplatiť sumu 4.800,- EUR spolu so zákonným úrokom z omeškania ako aj nahradiť trovy konania. Žalobca svoj nárok odôvodnil tým, že dňa 2.11.2011 uzatvoril so žalovaným Zmluvu o nájme nebytových priestorov, ktorú však porušoval hrubým spôsobom a neuhrádzal dojednané nájomné. Ku dňu podania žaloby neuhradil dlžné nájomné vo výške celkom 4.800,- EUR, pričom táto suma predstavuje nájomné za mesiac od januára 2015 do konca apríla 2015. Žalovaný na výzvu na uhradenie nereagoval a k dnešnému dňu dlžnú sumu nezaplatil Z dôvodu, že žalovaný je v omeškaní s riadnym splnením svojho záväzku žalobca žiadal aj o zaplatenie úrokov z omeškania a žiadal vo veci rozhodnúť platobným rozkazom. 3. Žalobca svoj nárok preukazoval listinnými dôkazmi: Výzva na úhradu - pokus o zmier zo dňa 5.5.2015, adresovaná nájomcovi s výzvou na uhradenie žalovanej sumy, výzva na odovzdanie nebytového priestoru zo dňa 22.3.2015, v ktorej uvádza že síce nedošlo k písomnému ukončeniu zmluvy o nájme, ale dňa 5.3.2015 boli nájomcom odovzdané kľúče od priestoru a tento dátum akceptuje prenajímateľ ako vypovedanie nájmu, ako aj žiada o protokolárne odovzdanie priestoru. Žalobca súdu tiež predložil fa č. 150027 z 2.1.2015 na sumu 1.200,- EUR, fa č. 150028 z 1.2.2015 na sumu 1.200,- EUR, fa č. 150029 z 1.3.2015 na sumu 1.200,- EUR a fa č. 150030 z 1.4.2015 na sumu 1.200,- EUR. Všetky faktúry boli vystavené so splatnosťou do 30.4.2015. Žalobca súdu predložil tiež Zmluvu o nájme nebytových priestorov medzi žalobcom W. Š. D.. - ŠINKO I+M ako prenajímateľom a žalovaným LANA SK s.r.o. (pôvodné obchodné meno žalovaného), IČO: 36 654 396 ako nájomcom, zo dňa 2.11.2011. Žalobca predložil súdu výpisy z obchodného registra žalobcu a žalovaného a Protokol o odovzdaní a prevzatí nebytových priestorov, ktorý bol spísaný dňa 30.3.2013. 4. Žalovaný sa k návrhu vyjadril prípisom dňa 2.9.2015, ktorým uviedol že nárok žalobcu neuznáva v celom rozsahu. Žalovaný potvrdil, že medzi ním ako nájomcom a žalobcom ako prenajímateľom bola uzatvorená Zmluva o nájme nebytových priestorov dňa 2.11.2011 (ďalej ako „zmluva“) a jej predmetom bol nájom priestorov v polyfunkčnom objekte súp. č. XXXX na O. ul. E. J., ktorý je vedený na LV XXXX pre okres J. W., kat. úz. P. a ktorý je postavený na parc. č. XXXXX/X. Neuznanie nároku žalobcu argumentoval tým, že zmluva bola na základe ústnej dohody medzi zmluvnými stranami, ukončená k 12.12.2014 a to aj z dôvodu, že žalovaný predmet nájmu už nepotreboval. Ku dňu uzavretia ústnej dohody o ukončení nájmu boli všetky záväzky žalovaného voči žalobcovi vysporiadané a žalobcov nárok neuznal. Po tomto dátume už žalovaný priestor neužíval a teda žalobcovi nárok nepatrí, navyše žalobca tento priestor ponúkal po tomto dátume na prenájom na internetových stránkach. K protokolárnemu odovzdaniu neprišlo, z dôvodu na strane prenajímateľa, ktorý neumožnil odovzdanie priestoru žalovaným. Žiadal žalobu zamietnuť, pretože od momentu ukončenia nájomnej zmluvy už predmet nájmu neužíval, preto nárok na zaplatenie nájomného za obdobie od 12.12.2014 je nedôvodný. 5. Súd prvej inštancie vo veci viedol pojednávanie dňa 8.2.2016, na ktorom bol vypočutý žalobca a bol vykonaný prednes právnych zástupcov oboch sporových strán. Žalobca sa k ukončeniu nájomnej zmluvy vyjadril tak, že k žiadnemu neformálnemu ani ústnemu ukončeniu nájmu neprišlo a zhodnotenie priestoru, ktorým argumentoval žalovaný, nebolo preukázané. K veci uviedol že prenajal nebytový priestor v novostavbe, ktorá bola nová a neboli potrebné opravy ani zhodnocovanie. Žalovaný mal zlú platobnú disciplínu. Žalovaný opustil priestory až v priebehu Januára, ale zmluva ukončená nebola. Nárokuje si nájomné za mesiac január 2015 a v zmysle dojednania v nájomnej zmluve si nárokuje nájomné za trvanie výpovednej doby, ktorá bola 3 mesiace, teda február, marec a apríl roku 2015. Žalovaný nekomunikoval ohľadne odovzdania predmetu nájmu a až v marci 2015 vrátil prenajímateľovi kľúče od priestoru, ktorý vrátil znečistený a zariadenie si vzal so sebou. Žalovaný sa prostredníctvom právneho zástupcu vyjadril na pojednávaní tak, že už koncom roku 2014 komunikovali sporové strany o ukončení nájmu a k jeho reálnemu skončeniu došlo na základe neformálnej dohody štatutára a žalobcu. K odovzdaniu kľúčov prišlo vo februári 2015, avšak medzi sporovými stranami bol neformálny vzťah a preto absentoval písomný protokol o odovzdaní priestorov po ukončení nájmu. Nárok žalobcu teda neuznáva a v prípade že by súd neformálne ukončenie neakceptoval, žalovaný dal do pozornosti zhodnotenie interiéru a exteriéru priestorov ako svoju obranu voči nároku žalobcu. Žalovaný navyše zabezpečoval kolaudáciu priestorov, aby mohli byť využívané na pohostinskú činnosť, čo doposiaľ neboli. Pre prípad, ak by sa súd nestotožnil s existenciou ústnej zmluvy, navrhol, aby bola započítaná do nároku žalobcu tiež kaucia (1.000,- EUR) uvedená v čl. III bod 2 zmluvy, ako aj hodnota zariadenia ponechaná v predmete nájmu. Žalovaný sa vyjadril že dáva na zváženie súdu vypočutie p. B., ktorý bol štatutárom žalovaného v čase existenciu nájmu a susedov, ktorí by sa mohli vyjadriť k zhodnoteniu priestorov. Žalobca k vyjadreniu žalovaného uviedol, že nedošlo k žiadnej dohode o ukončení nájmu a poprel zhodnotenie exteriéru. K zhodnoteniu interiéru tiež nedošlo vzhľadom k tomu, že šlo o novostavbu a jediné čo vykonal v interiéri nájomca, bolo zariadenie kuchyne. Čo sa týka zhodnotenia, žalobca mal za to, že je potrebné určiť hodnotu prostredníctvom znaleckého dokazovania. Objekt bol riadne skolaudovaný a žalovaný si len vybavoval povolenie na otvorenie pohostinskej prevádzky. Z výsluchu navrhovaného svedka p. B. vyplynulo, že zámer ukončiť nájomný pomer, mal byť žalobcovi známy z neformálnych rozhovorov, ktoré viedli už v októbri 2014. Svedok uviedol, že medzi nimi bol neformálny vzťah, preto aj dohodu z decembra 2014 považoval za riadnu a teda, že žalobca zobral na vedomie jeho vôľu ukončiť nájomný pomer. Na podporu svojho tvrdenia o vedomosti žalobcu o ukončení nájomného pomeru uviedol, že predmet nájmu bol inzerovaný žalobcom na internetových stránkach topreality a reality.sk, pričom má za to, že v predmete nájmu zanechal hnuteľné veci, ktorých hodnotu si započítal s dlžným nájomným. Svedok k zhodnoteniu priestorov uviedol, že v prevádzke nechal namontovať ventiláciu, pisoár, vybudoval kúpeľňu, vaňu, obklad a vyčistil pivnicu. K hodnote týchto prác sa exaktne nevedel vyjadriť, len príkladmo uviedol, že pisoár mal hodnotu 750,- EUR. K protokolárnemu odovzdaniu priestorov pri skončení nájmu neprišlo, podľa vyjadrenia žalovaného, z dôvodu na strane žalobcu. Žalobca sa ohľadne vyplatenej kaucie vo výške 1.000,- EUR vyjadril tak, že tento nárok nemôže byť započítaný na nájomné vzhľadom k tomu, že tento nárok je predmetom iného súdneho konania. Čo sa týka zhodnotenia priestorov, žalobca žalovanému nikdy nedal súhlas na zmeny priestorov a šlo len o zariadenie prevádzky, ktoré si žalovaný vzal pri opustení so sebou. Žalobca následne v záverečnom prednese poukázal na nutnosť písomnej formy pri skončení nájmu, tak ako bola dohodnutá v čl. V nájomnej zmluvy. Žalovaný v záverečnom prednese žiadal započítať kauciu na žalovanú pohľadávku, pretože nebolo preukázané tvrdenie žalobcu o započítaní tejto sumy v iných konaniach. 6. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi, ktoré predložil žalobca, vyjadreniami sporových strán, ich právnych zástupcov a svedka, p. B.. Na základe vykonaných dôkazov zhodnotil súd prvej inštancie skutkový stav veci. Súd mal za preukázanú existenciu nájomného vzťahu žalobcu a žalovaného počnúc 2.11.2011, táto okolnosť sporná nebola, sporné bolo ukončenie nájmu. Medzi sporovými stranami nebol sporný ani obsah nájmu, ktorým boli nebytové priestory podľa definície v zmluve. Predmet nájmu bol prenajatý na dobu neurčitú za účelom vykonávania pohostinskej činnosti a výroby jedál. V čl. III si zmluvné strany dohodli nájomné vo výške 1.200,- EUR/mesačne a zloženú kauciu vo výške 1.000,- EUR, ktorá sa v poslednom mesiaci nájomného zaúčtuje na nedoplatky na spotrebe alebo na vzniknuté škody, alebo sa po zúčtovaní vráti nájomcovi. V čl. V zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že nájomný pomer je možné ukončiť aj písomnou výpoveďou s trojmesačnou výpovednou lehotou z dôvodov uvedených v § 9 ods. 2, 3 zákona č. 116/1990 Zb. V čl. VI. bod 4 sa dohodli, že po skončení doby nájmu je nájomca povinný predmet nájmu odovzdať prenajímateľovi, v stave s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Súd prvej inštancie mal za preukázané, že došlo k protokolárnemu odovzdaniu priestorov do užívania nájomcu. Súd mal za preukázané, že nájomca kľúče od predmetu nájmu odovzdal prenajímateľovi 5.3.2015, čo vyplynulo z písomného dôkazu, ktorý žalobca súdu predložil. Z takto ustáleného skutkového stavu, ktorý nebol doplnený o žiadne dôkazy, keďže tieto sporové strany nenavrhli, súd prvej inštancie hodnotil dôkazy jednotlivo a vo vzájomnej súvislosti a dospel k záveru, že žaloba je dôvodná. Žalobca preukázal právny základ ním uplatneného nároku a to nezaplatenie nájomného za mesiac Január, kedy podľa súdu prvej inštancie ešte priestor bol užívaný, ako aj v rámci plynutia výpovednej doby 1 mesiac, počnúc dátumom ktorý súd posúdil ako ukončenie nájmu - 5.3.2015. Teda súd mal za to, že zmluva trvala v mesiacoch január, február a marec a v mesiaci apríl 2015 plynula výpovedná doba. Žalovaný napokon nerozporoval, že by platby za tieto mesiace uhradil, keďže spochybňoval nárok ako taký. Súd neuznal argumentáciu žalovaného o uzatvorení ústnej dohody o ukončení nájomnej zmluvy z 12.12.2014, pretože toto žalovaný nepreukázal a žalobca túto skutočnosť popieral. Podľa ustanovení Zmluvy o nájme sa mohol nájomný pomer ukončiť aj písomnou výpoveďou s výpovednou lehotou. Nebolo preukázané, že by k takému úkonu zo strany ktoréhokoľvek účastníka došlo, jediným úkonom žalovaného voči žalobcovi ohľadne ukončenia nájmu, bolo odovzdanie kľúčov od predmetu nájmu dňa 5.3.2015. Vzhľadom k nepreukázaniu ukončenia nájomného vzťahu ústnou dohodou, s ohľadom na konanie žalovaného, súd vyhodnotil odovzdanie kľúčov ako výpoveď nájomcu s uplatnením jednomesačnej výpovednej lehoty podľa ustanovenia čl. V ods. 7 zmluvy o nájme. Pre plynutie výpovednej lehoty sa aplikuje ustanovenie čl. V ods. 3 zmluvy o nájme, teda výpovedná lehota začne plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení písomnej výpovede druhej zmluvnej strane. Písomná forma výpovede je nahradená konkludentným vyjadrením vôle nájomcu - odovzdaním kľúčov od predmetu nájmu žalobcovi. Nárok žalobcu na nájomné za mesiace január až marec 2015, počas trvania nájomného pomeru a za mesiac apríl 2015 ako čas plynutia výpovednej lehoty súd priznal žalobcovi. Započítanie kaucie a hodnoty hnuteľných vecí žalovaného súd nepripustil z dôvodu, že započítanie kaucie je predmetom konania o zaplatenie dlžnej sumy vyplývajúcej zo zmluvy o nájme. Hodnota hnuteľných vecí, teda riadna špecifikácia pohľadávky voči žalobcovi nebola súdu do skončenia konania preukázaná ani vyčíslená. 7. Súd prvej inštancie právne vec posúdil aplikáciou predpisov Obchodného zákonníka č. 513/1991 Zb. (ďalej ako „ObZ“), vzhľadom na povahu sporových strán v čase uzatvorenia záväzkov. Druh nájmu ktorý bol medzi sporovými stranami, bol nájom nebytových priestorov, ktorý upravuje špeciálny predpis. Súd prvej inštancie argumentoval § 1 ObZ, podľa ktorého „(1) Tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné záväzkové vzťahy, ako aj niektoré iné vzťahy súvisiace s podnikaním. (2) Právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú ustanoveniami tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa predpisov občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa obchodných zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon.“ Keďže ObZ neobsahuje úpravu špeciálneho typu nájmu, akým je nájom nebytových priestorov, aplikoval súd prvej inštancie ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. zákona nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení (ďalej aj ako „ZoN“). Zo špeciálnej zákonnej úpravy nájmu nebytových priestorov, súd poukázal okrem iných ustanovení na § 3 ods. 3, v zmysle ktorého (3) „Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.” Ďalej poukázal na ust. § 5 ods. 3 a 4 ZoN, podľa ktorého, (3) „Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. (4) Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.“ Pokiaľ ide o splatnosť nájomného, táto bola určená vo vystavených faktúrach za obdobie Január až Apríl 2015, zhodne k 30.4.2015 a v konaní nebolo sporné, že žalovaný tieto sumy neuhradil. Okrem istiny, ktorou je platba nájomného, súd priznal žalobcovi aj uplatnený zákonný úrok z omeškania. Úrok z omeškania súd prvej inštancie priznal v uplatnenej výške 8% ročne z dlžných súm, nakoľko táto bola uplatnená v súlade s § 369 ods. 1,2 ObZ podľa ktorého „(1) Ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku alebo jeho časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania dohodnuté v zmluve. Ak úroky z omeškania neboli dohodnuté, dlžník je povinný platiť úroky z omeškania podľa predpisov občianskeho práva. Ak záväzok vznikol zo spotrebiteľskej zmluvy a dlžníkom je spotrebiteľ, možno dohodnúť úroky z omeškania najviac do výšky ustanovenej podľa predpisov občianskeho práva.“ a v súlade s § 3 ods. 1 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z. „(1) Výška úrokov z omeškania je o 8 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.” 8. Voči rozsudku súdu prvej inštancie podal odvolanie žalovaný, argumentujúc dôvodmi podľa § 205 ods. 2 písm b) O.s.p. a to že konanie má inú vadu, ktorá mala za následok nesprávne rozhodnutie vo vec; podľa § 205 ods. 2 písm. c) O.s.p. a to že súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností a tým že podľa § 205 ods. 2 písm. d) O.s.p. súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam. Žalovaný žiadal rozsudok zrušiť a vrátiť alebo zmeniť tak, že návrh žalobcu súd v plnom rozsahu zamietne. Žalovaný opätovne poukázal na ústnu dohodu o ukončení nájmu k 12.12.2014, ktorou bol nájomný vzťah ukončený a všetky pohľadávky vyrovnané, čomu nasvedčuje skutočnosť že na stránkach www.reality.sk a www.topreality.sk, bol uverejnený inzerát, ktorým žalobca priestor ponúkal do nájmu. Žalovaný poukázal na nemožnosť odovzdania priestoru protokolárnou formou pre absenciu súčinnosti prenajímateľa, ktorý dojednané termíny vždy zrušil a malo sa jednať o zámer poškodiť nájomcu. Žalovaný namietal že súd opomenul prihliadnuť na významné zhodnotenie priestoru nájomcom a vynaložené investície, ktoré definoval : kúpa a montáž odsávaču pary, ventilácie, prerobenie kúpeľne, nákup a montáž pisoárov, vane, obklad do kúpeľne, náter pivnice proti plesniam. Žalovaný ponechal svoj hnuteľný majetok v priestore a zabezpečil kolaudáciu na vlastné náklady, čo malo byť zohľadnené do výšky žalovanej pohľadávky a súd na tieto skutočnosti neprihliadol. Žalovaný tiež namietal, že kaucia vo výške 1.000,- EUR, ktorú uhradil pri vzniku nájmu, mu nebola žalobcom vrátená v zmysle zmluvy, čo súd tiež nezohľadnil. Žalovaný poukázal na § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého „Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.“ Od nákladov na zmeny veci sa však odlišuje ekvivalent zhodnotenia veci, ktorý neprináleží prenajímateľovi a ktorý žiadal žalovaný priznať. Malo ísť o nadobudnutie hodnoty navyše pre priestor žalobcu, ktorý získal vykonaním úprav žalovaným a ktorý predstavuje bezdôvodné obohatenie na strane žalobcu. Žalovaný namietal, že súd prvej inštancie nevykonal potrebné dôkazy na zistenie, do akej miery bol priestor zhodnotený na náklady žalovaného a tiež opomenul sa zaoberať tým, že si žalovaný uplatnil tieto náklady, ako vzájomný návrh podľa § 97 O.s.p. a preto je rozhodnutie súdu prvej inštancie predčasné a nesprávne. 9. V zmysle výpisu z obchodného registra žalovaného, tento subjekt zmenil obchodné meno z pôvodne žalovaného LANA SK s.r.o. na súčasné obchodné meno Largo development s.r.o. (zmena dňa 20.5.2016). 10. Žalobca sa k odvolaniu vyjadril písomne dňa 30.6.2016. Žiadal rozsudok súdu prvej inštancie potvrdiť ako správny a uplatnil si voči žalovanému náhradu trov odvolacieho konania, v rozsahu jedného úkonu v hodnote 215,19 EUR. Argumentoval, že žalovaný v odvolaní neuvádza žiadne nové skutočnosti ako tie, ktoré už v konaní na súde prvej inštancie vyjadril a zároveň namietol, že žalovaný vzájomnú žalobu na náhradu nákladov nepodal a ani nenavrhoval vykonať dôkazy pre preukázanie tvrdených nárokov zo tvrdeného zhodnotenia priestorov. Žalobca pripustil, že nájomca v priestore zanechal hnuteľné veci, ale žalobca mu nebránil a dokonca ho vyzýval na ich vysťahovanie. 11. V zmysle výpisu zo živnostenského registra a obchodného registra, žalobca, pôvodne živnostník podnikajúci pod obchodným menom W. Š. D.. - ŠINKO I+M, IČO: 17 424 135, ukončil podnikateľskú činnosť k 28.11.2016. Podľa výpisu z obchodného registra, dňa 8.11.2016 došlo k predaju podniku pôvodného žalobcu na právneho nástupcu: EURO TRANS spol. s r.o., IČO: 35 889 284, so sídlom Ivánska cesta 32, Bratislava a odvolací súd ďalej konal s týmto právnym nástupcom, ktorý vstúpil nadobudnutím podniku do všetkých práv a povinností predávajúceho. 12. Odvolací súd konštatuje, že konanie na súde prvej inštancie sa viedlo a odvolanie žalovaného bolo podané v rámci účinnosti zákonnej úpravy procesného konania podľa Občianskeho súdneho poriadku č. 99/1963 Zb. O odvolaní rozhodoval odvolací súd dňa 26.10.2017, za účinnosti právnej úpravy Civilného sporového poriadku č. 160 /2015 Z.z. (ďalej ako „CSP“) a postupoval tak v súlade s § 470 ods. 1 CSP a § 473 CSP, podľa ktorého sa počnúc účinnosťou CSP, ruší úprava Občianskeho súdneho poriadku 99/1963 Zb. a aj na konania začaté pred účinnosťou CSP, sa počnúc dátumom 1.7.2016, vzťahuje aktuálna procesná úprava CSP. 13. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v medziach dôvodov odvolania, rozsahu odvolania a vrátane konania, ktoré mu predchádzalo (§ 379 CSP a § 380 CSP), nakoľko neboli splnené zákonné podmienky pre posudzovanie napadnutého rozsudku v inom rozsahu, alebo z hľadiska iných odvolacích dôvodov, ako tých ktoré žalovaný v odvolaní uviedol. Pokiaľ ide o skutkový stav veci, v štádiu v akom dospel v dokazovaní súd prvej inštancie, odvolací súd má za to, že skutkový stav bol zistený dostatočne a na základe vykonaných dôkazov dospel súd prvej inštancie k správnym skutkovým zisteniam. Zároveň získané skutkové zistenia boli súdom správne právne posúdené. Odvolací súd má za to, že nie je daný zákonný dôvod na opakovanie alebo doplnenie dokazovania v súlade s § 384 CSP a preto je viazaný skutkovým stavom veci tak ako bol zistený súdom prvej inštancie v súlade s § 383 CSP. Odvolací súd po oboznámení sa s obsahom spisu a dôvodmi odvolania dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné ako vecne správny podľa § 387 ods. 1, 2 CSP potvrdiť. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania súd rozhodol podľa § 396 CSP v spojení s § 255 a ods. 1 CSP. 14. Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozsudku, ako aj celého obsahu spisového materiálu a odvolania žalovaného, dospel k záveru, že súd prvej inštancie zistil v potrebnom rozsahu skutkový stav, na základe vykonaných dôkazov dospel k správnym skutkovým zisteniam a vec i správne právne posúdil, svoje rozhodnutie náležite, podrobne, logicky odôvodnil. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje s napadnutým rozsudkom súdu prvej inštancie i s jeho odôvodnením a v podrobnostiach na neho poukazuje. Odvolací súd k odôvodneniu vecne správneho napadnutého rozsudku a k odvolacím dôvodom odvolateľa dodáva. 15. Podstatou sporu bolo ukončenie nájomnej zmluvy, ktorá bola medzi žalobcom a žalovaným uzatvorená s využitím zák. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Súd prvej inštancie správne zhodnotil, že sa jedná o špeciálnu úpravu, ktorú je potrebné aplikovať na vzťah sporových strán, s podporným využitím všeobecnej obchodnoprávnej úpravy nájmu, zániku záväzkov a úpravy nárokov veriteľa pri omeškaní dlžníka s plnením peňažného záväzku. Keďže bol sporný okamih a spôsob ukončenia nájomnej zmluvy, odvolací súd sa zameral jednak na dojednanú úpravu ukončenia nájomnej zmluvy a tiež na zákonnú úpravu. Odvolací súd poukazuje na čl. V bod 4 nájomnej zmluvy, podľa ktorého si zmluvné strany dojednali, že „ktorákoľvek zo zmluvných strán môže túto zmluvu písomne vypovedať s trojmesačnou výpovednou lehotou z dôvodov uvedených v ust. § 9 ods. 2 a 3 Zák. 116/1990 Zb.....“ Podľa názoru odvolacieho súdu bolo teda nesporné že si zmluvné strany dojednali písomnú formu ukončenia nájomného vzťahu. Zároveň odvolací súd poukazuje na zásadné ustanovenie § 10 Zák. 116/1990 Zb., v zmysle ktorého „Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak“. Zmluva medzi sporovými stranami bola uzatvorená na neurčitý čas a zmluvné strany si nedojednali možnosť ústneho, neformálneho ukončenia zmluvného vzťahu. Písomná forma výpovede je teda forma, ktorú na platnosť vyžaduje zákon. 16. Podľa § 40 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, „(1) Ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný. (2) Písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne.“ Nedostatok formy právneho úkonu spôsobuje neplatnosť tohto právneho úkonu, pričom rozlišuje sa nesplnenie formy vyžadovanej zákonom, alebo porušenie dojednanej formy. V súlade s § 40a Občianskeho zákonníka, je nedodržanie zákonnej formy postihované absolútnou neplatnosťou a dojednanej formy relatívnou neplatnosťou právneho úkonu. Odvolací súd má za to, že keďže si zmluvné strany nedojednali inú formu ako písomnú a teda si nevylúčili zákonnú úpravu § 10 Zák. 116/1990 Zb., platí že výpoveď musela byť obligatórne písomná. Pokiaľ by teda aj došlo v konaní k zhode tvrdení sporových strán o neformálnom ukončení nájmu, k žalovanému uvádzanému dátumu 12.12.2014 (k čomu ale nedošlo), tento úkon by súd nemohol považovať za platný. Prejav vôle smerujúci k ukončeniu nájmu, teda musel byť písomný a súd prvej inštancie správne vyhodnotil, že za takýto úkon je možné považovať z hľadiska obsahu, jedine písomnosť zo dňa 22.3.2015, ktorú adresoval žalobca žalovanému. V tomto prípise informuje žalobca žalovaného, že prevzal kľúče dňa 5.3.2015 a považuje teda zmluvu za vypovedanú. Z hľadiska obsahu je možné tento úkon posúdiť ako písomné vypovedanie nájmu zo strany nájomcu. Keď bol potom nájom ukončený až v mesiaci marec 2015, znamená to, že v mesiacoch január, február 2015 a marec 2015, patrilo prenajímateľovi nájomné, ktoré fakturoval nájomcovi. Následný mesiac apríl 2015 potom súd správne vyhodnotil ako plynutie jedno mesačnej výpovednej doby, za ktorú patrí prenajímateľovi nájomné a to s poukazom na dojednanie čl. V ods. 7 nájomnej zmluvy. 17. Ďalším zásadným rozporom, ktorý namietal žalovaný v konaní aj odvolaní, bolo nárokovanie na investície na stavebné úpravy, ďalej náklady za vybavenie kolaudácie priestoru a vrátenie kaucie vo výške 1.000,- EUR. Žalovaný namietal nezohľadnenie týchto nárokov súdom prvej inštancie. Pokiaľ sa jedná o vynaložené investície, žalovaný poukazoval na znenie § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorým argumentoval povinnosť prenajímateľa, vrátiť po ukončení nájmu, nájomcovi finančný ekvivalent zhodnotenia veci. Odvolací súd poukazuje na znenie § 667 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktorý žalovaný opomenul a to, že „Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy“. K stavebným úpravám prišlo bez súhlasu prenajímateľa, čo aj žalobca uviedol vo vyjadrení k odvolaniu. Je preto nesprávne aplikovať na túto situáciu prvý odsek § 667 OZ, ako to uviedol v odvolaní žalovaný. Prvý odsek cit. § 667 OZ totiž rieši dve situácie, ad1 situácia kedy sa vykonáva úprava s ktorou prenajímateľ súhlasí, ale nezaviaže sa na úhradu nákladov a ad2 situácia kedy sa vykonávajú úpravy so súhlasom prenajímateľa, ktorý sa zároveň zaviazal na preplatenie nákladov nájomcu. Obidve situácie majú spoločného menovateľa a to súhlas prenajímateľa, potom v ad1 má nájomca nárok na preplatenie len výšky ekvivalentu zhodnotenia, ktorý by bol v opačnom prípade bezdôvodným obohatením a v druhom prípade ad2, má nájomca nárok aj na preplatenie nákladov na práce a aj na úhradu ekvivalentu zhodnotenia. Druhý odsek cit. ustanovenia § 667 OZ, rieši prípad kedy nájomca svojvoľne a bez súhlasu prenajímateľa vykoná na nehnuteľnosti zmeny. V danom prípade by bolo nespravodlivé požadovať od prenajímateľa úhradu nákladov, alebo ekvivalent zhodnotenia nehnuteľnosti, za práce ktoré boli vykonané bez jeho vedomia a súhlasu. Navyše žalobca uviedol k tejto veci, že opakovane vyzýval nájomcu, aby si prinesené veci odmontoval a vzal. Žalobca teda neupieral právo žalovanému, vziať si prinesené veci. Pokiaľ sa jedná o stavebné zmeny o ktorých sa žalovaný vyjadril v odvolaní, bolo na jeho škodu, že tieto úpravy vykonal bez súhlasu prenajímateľa. Je potrebné tiež podotknúť, že žalovaný počas celého trvania konania, nárok ktorý pomenoval ako investície do priestorov, nekonkretizoval pre účely jeho započítania do žalovanej pohľadávky a preto tento úkon nie je možné považovať za vzájomný návrh, ako sa domnieva žalovaný. Pokiaľ sa žalovaný chcel v konaní brániť vzájomným návrhom, mal tento procesný úkon vykonať počas konania výslovným procesným postupom, avšak žalovaný ho neuplatnil riadne a teda sa na tento úkon nedá prihliadať ako na vzájomný návrh. Žalovaný tiež nekonkretizoval ani zhruba výšku investícií, len uviedol že hodnota pisoára je 750,- EUR. Žalovaný mal minimálne navrhnúť dôkazy, ktorými by sa definovala výška takto uplatňovaného protinávrhu, čo však nevykonal a v sporovom konaní mal tento nedostatok za následok neunesenie dôkazného bremena. Žalovaný nemôže vytýkať súdu nevykonanie dôkazov, keďže on sám žiadne nenavrhol a súd nebol povinný iniciatívne hľadať spôsoby, ako zisťovať výšku zhodnotenia a preukazovať, či skutočne tieto zhodnotenia nastali. Žalovaný na svoju obranu neposkytol ani jeden dôkaz a investície ostali len v rovine tvrdenia. So spisového materiálu vyplynulo, že žalovaný navrhoval predvolať susedov, ktorý mali osvedčiť vykonanie stavebných prác, ale nekonkretizoval tento svoj návrh a v následnom konaní, ako aj na otázky u súdu, či majú sporové strany návrhy na doplnenie dokazovania, žalovaný návrhy neuviedol. Odvolací dôvod podľa § 205 ods. 2 písm. c) O.s.p. potom nie je relevantný. Vo veci návrhu na započítanie sumy 1.000,- EUR platí to isté ako o investíciách a teda že žalovaný si tento protinávrh neuplatnil kvalifikovane ako procesnú obranu. Pokiaľ sa jedná o náklady za vybavenie kolaudácie, žalovaný žiadne náklady nedefinoval a ani nepreukázal, že tieto úkony skutočne osobne zabezpečoval. Odvolací súd teda konštatuje, že žalovaný neuniesol dôkazné bremeno svojich tvrdení. 18. Rozsudok súdu prvej inštancie, bolo potrebné podľa § 387 ods. 1, 2 CSP potvrdiť ako vecne správny. Odvolací súd rozhodol o potvrdení rozsudku súdu prvej inštancie č. 28Cb/133/2015-71 jednohlasne, to znamená 3 hlasmi z 3 členov senátu. 19. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania súd rozhodol podľa § 396 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP. Žalobca bol v odvolacom konaní úspešný na 100% a žalovaní neúspešní. Žalobcovi ako strane v spore úspešnej v plnom rozsahu, patrí náhrada trov odvolacieho konania v plnom rozsahu. O výške trov konania bude rozhodnuté v súlade s § 262 ods. 1 a 2 CSP, samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. Poučenie: Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).