Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 3Cob/135/2017 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1317210842 Dátum vydania rozhodnutia: 23. 08. 2017 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Elena Ondrišová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2017:1317210842.1 Uznesenie Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eleny Ondrišovej a sudcov JUDr. Miroslavy Janečkovej a Mgr. Štefana Zelenáka v právnej veci žalobcu PASTEL PRODUCTION, s.r.o., Kalinčiakova 113/15, Bratislava, IČO: 35 845 112, práv. zast. AENEA Legal s.r.o., , so sídlom Jozefská 3, Bratislava, IČO: 35 951 125, proti žalovanému FreshMarket s.r.o., Tomášikova 50/E, Bratislava, IČO: 36 822 060, práv. zast. Ružička Csekes s.r.o., Vysoká 2/B, Bratislava o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia a o odvolaní žalovaného proti uzneseniu Okresného súdu Bratislava III v Bratislave č.k. 26Cb/176/2017-116 zo dňa 6.júna 2017, jednohlasne takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave uznesenie Okresného súdu Bratislava III v Bratislave č.k. 26Cb/176/2017-116 zo dňa 6.júna 2017 m e n í tak, že návrh na nariadenie neodkladného opatrenia z a m i e t a . Žalovanému priznáva plnú náhradu trov odvolacieho konania. o d ô v o d n e n i e : 1. Napadnutým uznesením súd prvej inštancie návrhu žalobcu vyhovel a žalovanému uložil povinnosť do právoplatnosti rozhodnutia súdu vo veci určenia, že odstúpenie žalovaného zo dňa 19.5.2017 od nájomnej zmluvy na prenájom Nebytových priestorov v budove obchodného centra Freshmarket nachádzajúcej sa na pozemku parcely registra „S. Č.. XXXXX/XXX C. P. XXXX T. Z. L. H. B., Č.. XXXXX/ XXX C. P. XXX T. Z. L. H. B., U. Č..: XXXXX, W. Ú.: B. T., C.: X. - T.. Č.. B. T., C.: X. N.: nebytový priestor (prevádzkareň) č. 0.N.01 na 1. NP o výmere 66,50 m2 a nebytový priestor (prevádzkareň) č. 1.N.01 na 2. NP o výmere 103,70 m2 (ďalej len „Nebytový priestor"), uzavretej medzi Žalobcom a Žalovaným zo dňa 17.6.2016, je neplatné, zdržať sa: - zasahovania do vykonávania nájomných práv žalobcom v nebytových priestoroch č. 0.N.01 na 1. NP a č. 1.N.01 na 2. NP v obchodnom centre Freshmarket podľa nájomnej zmluvy uzavretej medzi žalobcom a žalovaným dňa 17.6.2016; - akéhokoľvek obmedzovania výkonu nájomných práv žalobcu podľa nájomnej zmluvy uzavretej medzi žalobcom a žalovaným dňa 17.6.2016; - obmedzovania vstupu a prístupu návštevníkov obchodného centra Freshmarket z verejných priestorov centra do Nebytových priestorov č. 0.N.01 na 1.NP a č. 1.N.01 na 2.NP v obchodnom centre Freshmarket; - dispozície s majetkom žalobcu umiestneným v Nebytových priestoroch č. 0.N.01 na 1.NP a č. 1.N.01 na 2.NP v obchodnom centre Freshmarket; - obmedzovania zásobovania a vybavovania Nebytových priestorov č. 0.N.01 na 1.NP a č. 1.N.01 na 2.NR v obchodnom centre Freshmarket žalobcom; - obmedzovania prívodu elektrickej energie, plynu, vody a využívania vzduchotechniky v Nebytových priestoroch č. 0.N.01 na 1.NP a č. 1.N.01 na 2.NP v obchodnom centre Freshmarket. Súčasne uložil žalobcovi povinnosť podať žalobu vo veci samej, ktorou sa bude domáhať určenia, že nájomný vzťah založený zmluvou zo dňa 17.6.2016 naďalej trvá, a to v lehote do 30 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti tohto uznesenia. 2. V odôvodnení uviedol, že žalobca podal 31.5.2017 návrh na nariadenie neodkladného opatrenia v znení uvedenom vo výrokovej časti tohto uznesenia. Odôvodnil ho tým, že dňa 17.6.2016 bola medzi žalobcom ako nájomcom a žalovaným ako prenajímateľom uzatvorená nájomná zmluva, na základe ktorej žalovaný prenechal žalobcovi do užívania Nebytové priestory v budove obchodného centra Freshmarket. Žalobca v súvislosti s nájomnou zmluvou zhodnotil Nebytové priestory o investíciu do technického zhodnotenia spolu vo výške 156.453,- EUR. V predzmluvných rokovaniach bolo zo strany žalovaného prisľúbené, že obchodné centrum Freshmarket bude denne navštevovať cca 4.000 ľudí. V skutočnosti však návštevnosť bola oveľa nižšia, čo bolo spôsobené mnohými faktormi a neserióznym konaním žalovaného (napr. oneskorené otvorenie obchodného centra, nedostatočný marketing, obrovská fluktuácia nájomcov, nedostatok miesta na parkovanie, problémy s elektrinou, a pod.) To sa odzrkadlilo na návštevnosti, s čím bolo spojené obmedzenie možnosti zisku a dlhodobej straty žalobcu. Vzhľadom na to, že žalobca nemal taký obrat, aký by pri riadnej návštevnosti a serióznom konaní žalovaného dosiahol, opakovane vyzýval žalovaného na zníženie nájomného. Úprava nájomného bola predmetom viacerých ústnych rokovaní. V decembri 2016 žalovaný odsúhlasil zníženie nájomného vo výške 50 % z pôvodnej výšky do konca apríla 2017, s tým, že žalobca uhradí dlžné prevádzkové náklady a služby poskytované v súvislosti s nájmom. Žalovaný dohodu nedodržal a za obdobie január a február 2017 vystavil faktúru s nájomným v plnej výške. Z dôvodu reklamácie týchto faktúr sa strany dohodli, že na kompenzáciu nájomného v plnej výške za tieto dva mesiace, bude od marca 2017 do konca júla 2017 nájomné vo výške 1,- EUR za 1 m2. Dodatok v takomto znení žalobca podpísal, avšak spätne mu bol doručený dodatok s iným znením, s upravenou výškou len za marec 2017. Predmetom decembrových rokovaní bola úhrada časti dlžnej sumy, a to prevádzkových nákladov a služieb poskytovaných v súvislosti s nájmom. Žalovaný zaslal dňa 16.3.2017 e-mailom informáciu o výške sumy, ako aj oznámenie, že na splatenie nájomného bude z jeho strany vystavený splátkový kalendár. Do dnešného dňa však žiadny splátkový kalendár nebol žalobcovi doručený. Žalobca splatil dlžné prevádzkové náklady aj služby poskytované s nájmom v zmysle dohody. Dňa 25.4.2017 žalobca zaslal žalovanému návrhy, na ktoré žalovaný reagoval v pozitívnom smere, čo preukazujú prebiehajúce rokovania o hľadaní východísk medzi stranami inak, ako okamžitým skončením nájomného vzťahu. Dňa 13.2.2017 bola žalobcovi doručená výzva na úhradu nájomného - upomienka č. 1 zo dňa 25.1.2017 za obidve prevádzky Nebytového priestoru s vyčíslením dlžnej sumy ku dňu 24.1.2017 vo výške 9.527,80 EUR za jednu prevádzku a vo výške 4.749,73 EUR za druhú prevádzku. Dňa 16.3.2017 bola žalobcovi doručená výzva na úhradu nájomného - upomienka č. 2 zo dňa 2.3.2017 za obidve prevádzky Nebytového priestoru s vyčíslením dlžnej sumy ku dňu 1.3.2017 vo výške 12.985,17 EUR za jednu prevádzku a vo výške 6.736,87 EUR za druhú prevádzku. Napriek prebiehajúcim rokovaniam medzi stranami, žalovaný dňa 24.5.2017 zaslal žalobcovi elektronicky odstúpenie od nájomnej zmluvy pre nezaplatenie nájomného. Celkovo dlžná suma bola podľa žalovaného ku dňu 19.5.2017 vo výške 24.450,52 EUR. Predmetné odstúpenie od nájomnej zmluvy nebolo žalobcovi do dnešného dňa riadne doručené v zmysle ČI. X ods. 9 nájomnej zmluvy, v dôsledku čoho odstúpenie od nájomnej zmluvy nie je podľa žalobcu platné. V odstúpení bol žalobca vyzvaný na vypratanie predmetu nájmu a jeho odovzdanie žalovanému v lehote 3 dní odo dňa zániku nájomného vzťahu, v opačnom prípade bude žalovaný nútený vypratať predmet nájmu na náklady žalobcu, zároveň ho upozornil, že po uplynutí tejto lehoty neumožní žalobcovi vstup na predmet nájmu. Žalobca domnelé odstúpenie od nájomnej zmluvy žalovaného v plnej miere pre jeho neplatnosť neakceptuje a postup žalovaného považuje za protiprávny a šikanózny. Žalovanému právo na odstúpenie od zmluvy nikdy nevzniklo, nakoľko medzi stranami prebiehali rokovania o znížení nájomného, výsledkom ktorých bolo odsúhlasené zníženie výšky nájomného, žalobca zaplatil dohodnutú časť dlžnej sumy v dohodnutom termíne, zostávajúce dlžné nájomné mal žalobca uhradiť na základe splátkového kalendára vystaveného žalovaným, ktorý mu však dodnes nebol doručený. Poukázal na to, že v zmysle čl. VIII ods. 4 Nájomnej zmluvy je právo prenajímateľa (žalovaného) odstúpiť od nájomnej zmluvy podmienené povinnosťou doručiť nájomcovi (žalobcovi) písomnú výzvu na nápravu, k čomu v predmetnom prípade nedošlo. Súčasne zdôraznil, že žalovaný v zmysle čl. III. ods. 6 nájomnej zmluvy disponuje aj zábezpekou od žalobcu vo výške 4.901,76 EUR, ktorú doposiaľ nezapočítal, a ktorá slúži na zabezpečenie nárokov žalovaného z nájomnej zmluvy. Konanie žalovaného spôsobilo žalobcovi mnohé problémy a škodu počas trvania nájomného vzťahu, ako aj pred jeho začatím. Žalobca ďalej tvrdil, že vykonal v Nebytových priestoroch rozsiahle zhodnotenie v hodnote cca 156.453,- EUR. Toto technické zhodnotenie žalovaný žalobcovi nenahradil ani nijako nekompenzoval. Z uvedeného konania žalovaného sa javí, že jeho snahou je získanie neoprávnenej výhody spočívajúcej v ďalšom prenajímaní Nebytových priestorov po ich zhodnotení. Súčasne žalobca uviedol, že vo veci samej sa bude domáhať určenia, že nájomný vzťah so žalovaným založeným nájomnou zmluvou naďalej trvá, pretože odstúpenie od nájomnej zmluvy žalovaným je neplatné a takéto konanie žalovaného bolo v rozpore s nájomnou zmluvou ako aj dobrými mravmi. Na základe uvedených skutočností navrhol žalobca nariadiť neodkladné opatrenie (v znení uvedenom vo výroku rozhodnutia), nakoľko sú pre to splnené zákonné predpoklady. Vyjadril presvedčenie o tom, že preukázal narušovanie svojich nájomných práv žalovaným, jeho neseriózne a šikanózne konanie. Zároveň je žalobca toho názoru, že má naďalej právo Nebytové priestory užívať, odstúpenie od nájomnej zmluvy nie je platné ani z vecného ani z procesného hľadiska a žalovaný mu i napriek tomu chce v užívaní Nebytových priestorov bezprávne a svojvoľne brániť. Bez predbežného zásahu súdu bezprostredne hrozí, že uplynutím trojdňovej lehoty po riadnom doručení odstúpenia od Nájomnej zmluvy žalovaným, nebude umožnený vstup do predmetu nájmu žalobcovi a zároveň Nebytový priestor bude vyprataný. Okrem uvedenej fyzickej hrozby, je podľa žalobcu daná aj bezprostredná právna hrozba. Tá predstavuje zmenu alebo zásah do stavebných úprav Nebytových priestorov, ktoré žalobca na vlastné náklady vykonal. 3. Na základe podaného návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia sa súd ďalej oboznámil s priloženými listinnými dôkazmi, najmä s: nájomná zmluva, rozpis investícií do Nebytových priestorov, doklad o tržbách, mailová komunikácia medzi žalobcom a žalovaným, faktúry za obdobie od 10/2016 do 4/2017, výzvy na úhradu nájomného, odstúpenie od nájomnej zmluvy, kópia dokladu o zložení zábezpeky, kópia zmluvy o uzatvorení budúcej nájomnej zmluvy, preberací protokol a výzvy na plnenie s doručenkou. Návrh posúdil podľa ust. §§ 324 ods. 1, 325 ods. 1,2, 326 ods. 1,2, 336 ods. 1 a 3 C.s.p. V zmysle vyššie citovaných ustanovení C.s.p. sa možno pred súdom domáhať nariadenia neodkladného opatrenia v čase pred začatím konania, v jeho priebehu, ako aj po skončení konania. Základným predpokladom nariadenia neodkladného opatrenia je potreba bezodkladne upraviť pomery alebo obava, že výkon exekúcie bude ohrozený. Pre rozhodnutie súdu o existencii uvedeného predpokladu je potrebné, aby ten, kto sa domáha nariadenia neodkladného opatrenia súdu osvedčil najmä existenciu práva dotknutého subjektu, ktoré by mohlo byť ohrozené či porušené, existenciu nebezpečenstva jeho ohrozenia, ako aj naliehavosť potreby bezodkladnej úpravy pomerov, v dôsledku ktorej nie je možné poskytnúť včasnú ochranu ohrozeného práva až rozhodnutím vo veci samej. Ďalej pre nariadenie neodkladného opatrenia platí, že pre úspešnosť návrhu na jeho nariadenie nie je nevyhnutné, aby boli nepochybne preukázané skutočnosti, potrebné pre prijatie záveru o budúcom úspešnom uplatnení práva tejto osoby v konaní vo veci samej. Pomery odôvodňujúce nariadenie neodkladného opatrenia musia byť aspoň osvedčené. Miera osvedčenia týchto pomerov sa posudzuje vždy individuálne, pričom súd musí prihliadať nielen na osvedčenie ohrozenia deklarovaného práva, ale aj na to, či požadované nariadenie neodkladného opatrenia zabezpečí ochranu ohrozeného práva efektívne a bez toho, aby sa neprimeraným spôsobom a nad nevyhnutný rozsah zasiahlo do práv osoby, ktorej sa má v neodkladnom opatrení uložiť určitá povinnosť. Na základe uvedeného dospel k záveru, že návrh je dôvodný. Žalobca v návrhu osvedčil existenciu právneho vzťahu medzi ním a žalovaným, založeným nájomnou zmluvou zo dňa 17.6.2016. Taktiež boli osvedčené skutočnosti, nasvedčujúce tomu, že výkon práva žalobcu ako nájomcu spôsobom a v rozsahu uvedenom v nájomnej zmluve je ohrozený, keďže žalovaný ako prenajímateľ odstúpil od predmetnej zmluvy. Dôvodom tohto odstúpenia bolo údajné porušenie povinností zo strany nájomcu spočívajúcom v omeškaní s platením nájomného a ďalších platieb súvisiacich s užívaním priestorov žalovaného. Účinky takého ukončenia zmluvného vzťahu majú v zmysle nájomnej zmluvy nastať okamžite, tzn. dňom doručenia oznámenia o zániku zmluvného vzťahu nájomcovi, s tým, že nájomca je povinný vypratať a odovzdať predmet nájmu do troch dní odo dňa zániku zmluvného vzťahu. Na základe predložených listín a žalobcovho opísania skutkových okolností súvisiacich so vzájomným poskytovaním si plnení zo strany žalobcu aj žalovaného, zostala spornou otázka, či zo strany žalovaného došlo k platnému odstúpeniu od nájomnej zmluvy, tzn. či došlo zo strany žalobcu k takému porušeniu nájomnej zmluvy, ktoré zakladá právo prenajímateľa na odstúpenie od zmluvy, konkrétne či došlo zo strany žalobcu k omeškaniu s platením nájomného a súvisiacich platieb (nakoľko predložená vzájomná komunikácia účastníkov zmluvného vzťahu nasvedčuje tomu, že zmluvné strany sa dohodli na znížení výšky nájomného). Taktiež zostala spornou otázka, či oznámenie o odstúpení od nájomnej zmluvy bolo doručené spôsobom, ktorý zakladá právne účinky platného odstúpenia od zmluvy. V každom prípade otázka trvania platnosti nájomnej zmluvy, ktorá bude predmetom konania vo veci samej, bude vyžadovať rozsiahlejšie a dôkladnejšie dokazovanie. 4. Podľa názoru súdu prvej inštancie žalobca dostatočne osvedčil potrebu dočasnej úpravy vzájomných pomerov, nakoľko v návrhu preukázal hrozbu obmedzenia resp. bránenia v užívaní nájomných práv, keďže mu bezprostredne hrozí okamžité vypratanie z prenajatých priestorov, a s tým okrem iného spojená strata možnosti dosahovania zisku z vykonávanej podnikateľskej činnosti v čase, keď je platnosť odstúpenia od zmluvy zo strany žalovaného prinajmenšom sporná. Vypratanie prenajatej nehnuteľnosti a s tým súvisiaca škoda, ktorá by v dôsledku znemožnenia užívania prenajatej nehnuteľnosti na podnikateľské účely žalobcovi vznikla, by vytvorili len ťažko navrátiteľný stav v prípade, ak by súd žalobe vo veci samej vyhovel, a preto súd návrhu žalobcu v zmysle vyššie citovaných ustanovení vyhovel. Vzhľadom na to, že nariadil neodkladné opatrenie pred začatím konania vo veci samej, uložil žalobcovi v zmysle § 336 ods. 1 C.s.p. povinnosť podať žalobu vo veci samej v lehote 30 dní odo dňa právoplatnosti tohto uznesenia. 5. Proti tomuto uzneseniu podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalovaný a navrhol ho zrejme zmeniť a návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietnuť. Vyjadril presvedčenie, že súd prvej inštancie na základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam a preto jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Je presvedčený o tom, že neodkladné opatrenie nemalo byť vôbec vydané, pretože neboli splnené podmienky pre jeho vydanie a nebolo potrebné bezodkladne upravovať pomery medzi účastníkmi. Zdôraznil, že k skončeniu nájomného vzťahu došlo na základe skutočností, že žalobca ako nájomca si nesplnil svoje povinnosti, ktoré mu vyplývajú z nájomnej zmluvy a to riadne a včas uhrádzať nájomné a prevádzkové náklady. K odvolaniu priložil súpis aktuálne dlžného nájomného a prevádzkových nákladov počnúc od januára 2017 a preto nie je možné spravodlivo požadovať od žalovaného ako prenajímateľa aby trpel v dôsledku vydaného neodkladného opatrenia naďalej nájomcu vo svojich priestoroch, bol obmedzovaný vo výkone svojho vlastníckeho práva a nemal možnosť zákonne postupovať voči neplatičovi. Taktiež zdôraznil, že možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy vrátane lehoty na vypratanie nebytového priestoru bola zmluvne dohodnutá a žalobca takúto zmluvu uzavrel slobodne a vážne. V súvislosti s prípadnou spornou otázkou ohľadom doručenia oznámenia o odstúpení od nájomnej zmluvy nie je žalobcovi znemožnené domáhať sa určenia, že nájomný vzťah naďalej trvá a v prípade úspechu v takomto spore by mal žalobca nárok na náhradu škody spôsobenú nemožnosťou užívania nebytového priestoru avšak v opačnom prípade by dochádzalo k akumulácii dlhu žalobcu, nakoľko tento si svoje platobné povinnosti dlhodobo neplní. Takýto subjekt by nemal byť chránený nariadením neodkladného opatrenia, pretože tento inštitút by mal byť používaný len v nutných a odôvodnených prípadoch, čo sa v danom prípade nedeje. 6. Žalobca sa k odvolaniu žalovaného nevyjadril. 7. Krajský súd v Bratislave prejednal odvolanie podľa § 379 a § 380 ods. 1 C.s.p. bez nariadenia pojednávania v zmysle § 385 ods. 1 C.s.p. a contrario a dospel k záveru, že uznesenie súdu prvej inštancie je potrebné zmeniť. 8. Odvolací súd po preskúmaní veci dospel k záveru, že návrh žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia nie je dôvodný. Odvolací súd poukazuje na to, že neodkladným opatrením súd môže upraviť dočasne pomery účastníkov len vtedy, ak sú vzťahy ohrozené, právne osvedčené a hrozí obava zmarenia prípadnej exekúcie. Odvolací súd na základe vyššie uvedených skutočností konštatuje, že návrh žalobcu nebol osvedčený takými dôkazmi, z ktorých by vyplývalo úmyselné konanie žalovaného, ktorým by porušoval práva žalobcu. Naopak je to žalovaný, ktorý je vlastníkom nebytových priestorov, za ktorých užívanie žalobca neplatí. Tvrdenie žalobcu, že do úpravy nebytových priestorov investoval, za čo má dostať od žalobcu kompenzáciu, môže byť predmetom dokazovania len vo veci samej. Keďže takéto dokazovanie sa v konaní o nariadení neodkladného opatrenia nevykonáva, na takéto tvrdenia žalobcu nemožno prihliadať. Preto bolo nariadeným neodkladným opatrením neprimerane zasiahnuté do vlastníckeho práva žalovaného. Žalobcovi nič nebránilo a nebráni podať žalobu o určenie trvania nájomného vzťahu a v prípade, že preukáže porušenie práv zo strany žalovaného, môže od neho žiadať náhradu škody. 9. Podľa § 388 C.s.p. odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie zmení, ak nie sú splnené podmienky na jeho potvrdenie, ani na jeho zrušenie. Vzhľadom na uvedené, odvolací súd zmenil rozhodnutie súdu prvej inštancie tak ako je uvedené vo výroku tohto uznesenia. 10. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania bolo v zmysle § 453 ods. 3 C.s.p. v spojení s § 396 ods. 1 C.s.p. rozhodnuté podľa § 262 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 C.s.p., nakoľko žalovaný bol v odvolacom konaní plne úspešný. O výške náhrady jeho trov odvolacieho konania rozhodne podľa § 262 ods. 2 C.s.p. súd prvej inštancie. Poučenie: Proti tomuto uzneseniu je prípustné podať dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).