Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 15C/2/2016 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1016201871 Dátum vydania rozhodnutia: 20. 03. 2018 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Lýdia Noskovičová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2018:1016201871.4 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Lýdie Noskovičovej a členov senátu JUDr. Eugena Palášthyho a JUDr. Moniky Školníkovej, v spore žalobcu: Úžera.org, Jazerná 19, 940 71 Nové Zámky, IČO: 42 259 061, proti žalovanému: Okresné stavebné bytové družstvo, Dlhá 4, 950 50 Nitra, IČO: 36 526 029, o abstraktnú kontrolu spotrebiteľskej zmluvy, takto r o z h o d o l : Súd žalobu z a m i e t a . Súd n e p r i z n á v a žalovanému nárok na náhradu trov konania. o d ô v o d n e n i e : 1. Žalobou doručenou súdu dňa 11.10.2016 sa žalobca domáhal, aby súd navrhovaným výrokom I. vydal rozsudok, že zmluvná podmienka v článku 4 bod 3 zmluvy o výkone správy používanej žalobcom, v znení: „v prípade omeškania s platbami podľa odst. 1 je vlastník povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania“ je neprijateľnou zmluvnou podmienkou; ďalej, aby navrhovaným výrokom II. vydal rozsudok, že zmluvná podmienka v článku 7 bodu 5 zmluvy o výkone správy používanej žalobcom, v znení: „zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so splnením si povinnosti podľa bodu 3 a 4 tohto článku, je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile za každý deň omeškania“ je neprijateľnou zmluvnou podmienkou; ďalej, aby súd navrhovaným výrokom III. vydal rozsudok, že žalovaný je povinný zverejniť na svojom webovom sídle výrok tohto rozsudku spolu so svojim obchodným menom do troch dní od právoplatnosti rozsudku; ďalej aby súd navrhovaným výrokom IV. rozhodol, že žalovaný je povinný nahradiť žalobcovi trovy konania v celom rozsahu (100 %). 2. Žalobca ako prostriedky procesného útoku v predmetnom konaní uplatnil skutkové tvrdenia obsiahnuté v žalobe a v písomnom vyjadrení - replike zo dňa 28.02.2017 a listinné dôkazy pripojené k žalobe a k písomnému vyjadreniu zo dňa 28.02.2017. 3. Žalovaný navrhol, aby súd žalobu v plnom rozsahu zamietol, pričom ako prostriedky procesnej obrany žalovaný v danom konaní uplatnil skutkové tvrdenia obsiahnuté v písomnom vyjadrení k žalobe zo dňa 30.01.2017 a v písomnom vyjadrení - duplike zo dňa 02.06.2017 a listinné dôkazy pripojené k predmetným písomným vyjadreniam. 4. Žalobca v žalobe uviedol, že žalovaný je správcom domov v zmysle zákona č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Žalovaný zatiaľ nie je zapísaný v zozname správcov podľa § 7 zákona č. 246/2015 Z.z. (predpokladá, že do konca roka v ňom zapísaný bude, inak v zmysle § 22 ods. 2 zákona č. 246/2015 Z.z. nebude môcť vykonávať správu bytových domov). V súčasnosti žalovaný túto činnosť vykonáva ako voľnú živnosť. Žalovaný je družstvom s podnikateľským oprávnením, pričom v rámci predmetu podnikania poskytuje služby vlastníkom bytov (a nebytových priestorov), v dôsledku čoho je podľa žalobcu nepochybné, že má vo vzťahu k vlastníkom bytov postavenie dodávateľa v zmysle § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí sú fyzickými osobami bez podnikateľského oprávnenia alebo iného oprávnenia na činnosť mimo podnikateľskej činnosti, prípadne aj fyzické osoby - podnikatelia alebo vykonávatelia slobodného povolania, ktorých predmet činnosti nijako nesúvisí s nájmom bytu alebo nebytového priestoru, sú podľa názoru žalobcu vo vzťahu k žalovanému bezpochyby spotrebiteľmi v zmysle § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Vlastníkmi bytov v domoch, ktoré spravuje žalovaný, sú prevažne takéto fyzické osoby, teda spotrebitelia. Ďalej žalobca v žalobe uviedol, že zmluva o výkone správy, ktorú predkladá žalovaný na podpis všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov, obsahuje viaceré neprijateľné zmluvné podmienky, pričom ide o ustanovenia čl. 4 bod 3 zmluvy, v prípade omeškania s platbami podľa ods. 1 je vlastník povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania podľa čl. 7 bod 5 zmluvy, zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so splnením si povinnosti podľa bodu 3 a 4 tohto článku, je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile za každý deň omeškania. Podľa názoru žalobcu, zmluva o výkone správy je spotrebiteľskou zmluvou, ktorú správca uzatvára v rámci predmetu svojej činnosti a vlastníci bytov (niekedy aj vlastníci nebytových priestorov) ju uzatvárajú mimo rámca svojej obchodnej alebo podnikateľskej činnosti. V tejto súvislosti žalobca v žalobe poukázal na rozsudok Krajského súdu v Prešove pod sp. zn. 3Co/8/2012 týkajúci sa individuálneho sporu medzi žalobcom - Bytovým družstvom Prešov ako správcom domov a žalovanou - fyzickou osobou ako vlastníčkou bytu, v ktorom súd konštatoval spotrebiteľský charakter uzavretej zmluvy o výkone správy. Poukázal tiež na rozsudok Súdneho dvora EÚ vo veci C 76/10 Pohotovosť s.r.o. proti D. A.. Žalobca ďalej uviedol v žalobe, že kľúčovým problémom zmluvy o výkone správy je teda zmluvná pokuta vo výške 2,5 promile za každý deň omeškania, inak povedané 0,25 % za každý deň omeškania, teda 91,25 % ročne. Odhliadnuc od toho, že sankcie za omeškanie s peňažným dlhom sú kogentne upravené v § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka a v § 3 a 4 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, dá sa poplatok z omeškania vo výške 91,25 % ročne charakterizovať ako civilnoprávna úžera. Žalobca v žalobe tiež uviedol, že súd preskúmavajúci neprijateľné zmluvné podmienky nemá moderačné právo vo vzťahu k nim, ale rozhodujúce je, že sa v spotrebiteľskej zmluve neprijateľné zmluvné podmienky nachádzajú, pričom tento záver vyplýva napríklad z rozsudku Súdneho dvora EÚ vo veci C-618/10 Banco Espaňol de Crédito SA proti Joaquín Calderón Camino. Nie je teda rozhodujúce, či dodávateľ naozaj uplatňuje neprijateľné zmluvné podmienky v spotrebiteľskej zmluve proti spotrebiteľom, ale to, že ich do spotrebiteľskej zmluvy vložil. V nadväznosti na to žalobca uviedol, že navyše má informácie, že žalovaný tieto neprijateľné zmluvné podmienky aj skutočne uplatňuje, avšak bolo by v rozpore so zásadou hospodárnosti konania túto skutočnosť dokazovať najmä s ohľadom na vyššie uvádzané tvrdenie, že je to pre rozhodnutie vo veci celkom bezpredmetné. 5. Navrhovaný výrok I. v petite žaloby vo vzťahu k namietanej neprijateľnosti zmluvnej podmienky obsiahnutej v článku 4 bod 3 zmluvy, „v prípade omeškania s platbami podľa ods. 1 je vlastník povinný zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania“. 6. Navrhovaný výrok II. v petite žaloby vo vzťahu vzťahu k namietanej neprijateľnosti zmluvnej podmienky obsiahnutej v článku 7 bodu 5 zmluvy, „zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so splnením si povinnosti podľa bodu 3 a 4 tohto článku, je povinná zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške 2,5 promile za každý deň omeškania“. Nárok na náhradu škody tým nie je dotknutý. 7. Žalobca pri výroku I. a výroku II. petitu žaloby uviedol, že problémom zmluvy o výkone správy je teda zmluvná pokuta vo výške 2,5 promile za každý deň omeškania, inak povedané 0,25 % za každý deň omeškania, teda 91,25 % ročne. Odhliadnuc od toho, že sankcie za omeškanie s peňažným dlhom sú kogentne upravené v § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka a v § 3 a 4 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, dá sa poplatok z omeškania vo výške 91,25 % ročne charakterizovať ako civilnoprávna úžera. Žaloba podľa § 301 až 306 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“) nie je určovacou žalobou v zmysle § 137 písm. c) CSP. Aj účinok rozsudku v konaní o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach, ktorým súd žalobe vyhovie, má v zmysle § 306 CSP iný účinok ako rozsudok určovacej žaloby (bez ohľadu na výrok). Preukazovanie naliehavého právneho záujmu je preto bezpredmetné. 8. Navrhovaný výrok III. v petite žaloby, žalobca v súlade s § 305 ods. 2 CSP sa domáhal výroku, ktorým súd uloží žalovanému povinnosť zverejniť výrok rozsudku (v prípade, že súd žalobe právoplatne vyhovie) na svojom webovom sídle. Vykonateľnosť takéhoto výroku je síce problematická. V prípade rešpektovania takéhoto výroku by to bolo najvhodnejším spôsobom dosiahnutia účelu § 305 ods. 2 CSP. Práve z webového sídla samotného žalovaného by sa vlastníci bytov v domoch spravovaných žalovaným, najľahšie dozvedeli o rozsudku. Pritom sa nevylučuje aj zverejnenie právoplatného rozsudku inými spôsobmi, vrátane povinného zverejnenia v zmysle § 82a zákona č. 757/2004 Z.z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. 9. Navrhovaný výrok IV. v petite žaloby, žalobca sa domáha výroku, ktorým súd uloží žalovanému nahradiť žalobcovi trovy konania v celom rozsahu (100 %). V žalobe však uviedol, že žalobcovi nevznikli žiadne trovy konania, a preto sa nedomáha priznania náhrady trov konania. Tento výrok petitu dal do zálohy z opatrnosti, najmä v prípade, ak by sa spor nečakane skomplikoval a žalobca by potreboval právne zastúpenie alebo by mu vznikli trovy v podobe cestovného a náhrady mzdy v súvislosti s pojednávaním. 10. Ako prílohu k žalobe žalobca predložil súdu výpis zo živnostenského registra žalovaného a výpis žalovaného z Obchodného registra Okresného súdu Nitra, vedeného v oddiely: Dr, vo vložke číslo: 10011/N, zmluvu o výkone správy bez uvedenia čísla zmluvy, bez uvedenia, pre ktorý bytový dom, bez uvedenia vlastníkov bytov, bez uvedenia dátumu uzavretia zmluvy a bez podpisov zmluvných strán. 11. K žalobe sa písomne vyjadril dňa 30.01.2017 (doručené súdu 31.01.2017) žalovaný s odôvodnením, že je družstvom a je zapísaný v Obchodnom registri Okresného súdu v Nitre, odd: Dr, vložka číslo: 10011/N. Je správcom bytových domov, ktorý disponuje ohlasovacou voľnou živnosťou „Správa a údržba bytového fondu v rozsahu voľných živností“ a má túto činnosť zapísanú v predmete podnikania v obchodnom registri, a teda koná v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti. Žalovaný zatiaľ nie je zapísaný v zozname správcov. Zákon č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, mu túto povinnosť ukladá splniť v lehote do 31.12.2017, ktorú si aj v zákonom stanovenej lehote splní. Žalobca v žalobe vychádza z tvrdenia, že vlastníci bytov a nebytových priestorov sú vo vzťahu k žalovanému spotrebiteľmi podľa ust. § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Je zrejmé, že zmluva o výkone správy nie je zmluvou spotrebiteľskou. Žalovaný nenapĺňa hmotnoprávnu definíciu dodávateľa v zmysle § 52 Občianskeho zákonníka, nejedná sa o spotrebiteľský spor, a teda žalobca nie je aktívne legitimovaný na konanie podľa ust. § 301 a nasl. zákona č. 160/2015 Z.z. CSP. Zmluva o výkone správy nespadá pod charakteristiku § 53 Občianskeho zákonníka, pretože je uzatvorená podľa zákona č. 182/1993 Z.z., je osobitným typom zmluvy uzavretej podľa osobitného zákona. Právny vzťah medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a správcom je regulovaný predovšetkým ust. zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení a zmluvou o výkone správy. Ide o dvojstranný právny úkon, ktorý zakladá občianskoprávny vzťah medzi jeho účastníkmi. Zmluva o výkone správy je osobitným (pomenovaným) typom, ktorého právnu úpravu možno nájsť len v zákone č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ako osobitnom predpise občianskeho práva. Zmluva vykazuje znaky príkaznej zmluvy podľa § 724 a nasled. ustanovení Občianskeho zákonníka, resp. mandátnej zmluvy podľa ust. § 566 a nasled. Občianskeho zákonníka a sprostredkovateľskej zmluvy podľa ust. § 744 a nasled. Občianskeho zákonníka, nakoľko pri zabezpečovaní predmetu zmluvy správca koná v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ust. § 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v platnom znení). Ďalej sa odvoláva na § 6 ods. 1 a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z.. Okrem všeobecných ustanovení § 43 a nasled. Občianskeho zákonníka, sa na platný vznik zmluvy vyžaduje aj ďalšia právna skutočnosť, ktorou je schvaľovanie zmluvy o výkone správy nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a musí aj zmluvu podpísať nadpolovičná väčšina vlastníkov v dome. Zmena alebo zánik zmluvy je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. V zmluve o výkone správy nemá dominantné postavenie, na rozdiel od spotrebiteľskej zmluvy, dodávateľ, t. j. navrhovateľ ako správca, ale vlastníci bytov a nebytových priestorov v konkrétnom bytovom dome. Spotrebiteľ obsah zmluvy podstatným spôsobom neovplyvňuje, nakoľko zmluva o výkone správy má osobitný právny režim, aj osobitné prostriedky na ich vznik, zmenu a zánik, a preto slabšou stranou zmluvného vzťahu nie je vlastník, ale správca. Podľa žalobcu je kľúčovým problémom zmluvy o výkone správy zmluvná pokuta uvedená v článku 4 bod 3a v článku 7 bod 5 zmluvy o výkone správy, ktoré považuje za neprijateľné zmluvné podmienky. Uvedená zmluvná pokuta bola s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v jednotlivých bytových domoch odsúhlasená v súlade s ust. § 14 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (zákon č. 268/2007 Z.z. s účinnosťou od 01.07.2007) a zároveň bola písomne dohodnutá podpísaním zmluvy o výkone správy. Výška pokuty bola jednoznačne určená. Na základe takto platne uzavretej dohody vzniklo právo na plnenie, teda na zmluvnú pokutu v prípade porušenia povinností na strane vlastníka bytu. Primeranosť zmluvnej pokuty je daná aj tým, že pri uzatváraní zmlúv o výkone správy medzi žalovaným a vlastníkmi bytov, väčšina ktorých bola uzatvorená v roku 2007, bola táto v zmluve dohodnutá s prihliadnutím na výšku poplatku z omeškania podľa vtedy platného ust. § 4 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktorá bola 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania, najmenej však 25,- Sk za každý i začatý mesiac omeškania, ktorá sa uplatňovala voči nájomníkom družstevných bytov. Zákon obmedzuje výšku sankcií len v ust. § 3a ods. 1 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka v platnom znení, čo sa však týka len spotrebiteľských zmlúv, predmetom ktorých je poskytnutie peňažných prostriedkov spotrebiteľovi. Podľa § 3a ods. 3, ak sankcie podľa ods. 1 dosiahnu výšku poskytnutých peňažných prostriedkov, následné sankcie za omeškanie spotrebiteľa so splácaním peňažných prostriedkov, nesmú prevýšiť úroky z omeškania podľa tohto nariadenia vlády. Tiež dohoda o zmluvnej pokute vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania v zmluve o výkone správy nenapĺňa hmotnoprávnu podmienku úžery tak, ako je to definované v ust. § 39 Občianskeho zákonníka, nakoľko v prípade uzatvárania zmluvy nie je zneužitá tieseň, neskúsenosť, rozumová vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančná závislosť, alebo neschopnosť plniť záväzky vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. Pokiaľ ide o samotnú výšku zmluvnej pokuty, vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti, možno teda konštatovať, že by táto bola v rozpore s dobrými mravmi alebo neprimeraná. Na záver uviedol, že zmluvná pokuta dojednaná so žalovaným ako správcom bytových domov a vlastníkmi bytov vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania, nie je, vzhľadom na charakter zmluvy o výkone správy, spôsob a okolnosti jej uzatvorenia, neprijateľnou zmluvnou podmienkou. Navrhol žalobu žalobcu v plnom rozsahu zamietnuť. Žiadal uhradiť žalovanému trovy súdneho konania v prípade, ak vzniknú. Ako dôkaz žalovaný priložil hlasovací lístok, zápisnicu o hlasovaní, zmluvy o výkone správy bytových domov P. X - XX, P. X - 7, V. X - XX v Z.. 12. V lehote určenej súdom podal žalobca dňa 28.02.2017 repliku na vyjadrenie žalovaného. Uviedol, že by bolo nadbytočné podrobne sa zaoberať každým detailom procesnej obrany žalovaného spočívajúcej v tvrdení, že nie je dodávateľom a dokonca je slabšou stranou (materiálne). Z ustálenej judikatúry NS SR, aspoň pokiaľ ide o senáty správneho kolégia, vyplýva, že správca domu má vo vzťahu k vlastníkom bytov postavenie dodávateľa a vlastníci bytov majú k správcovi domu postavenie spotrebiteľov. Poukázal na rozsudok NS SR 2Sžo/7/2012 a rozsudok NS SR 6Sžo/16/2012, v spojení s rozsudkom Krajského súdu v Žiline sp. zn. 21S/59/2011. Žalovanému nič nebránilo, aby do zmluvy o výkone správy už v roku 2007, v súlade so Smernicou 93/13/EHS, uviedol namiesto poplatku z omeškania vo výške 91,25 % ročne, odkaz na zákonný úrok z omeškania. Žalovaný v rámci svojej procesnej obrany argumentuje rozsudkom NS SR 2Cdo 172/2007. Toto rozhodnutie je na riešený spor neaplikovateľné. Išlo o spor medzi dvoma fyzickými osobami. Nešlo o spor, v ktorom by jedna strana bola slabšou stranou a už vôbec nešlo o spotrebiteľský spor. Žalovaný sa snaží preukázať, že zmluva o výkone správy, ktorú používa, je individuálne dohodnutá. Ako dôkaz navrhol listiny s osobnými údajmi a podpismi niekoľkých desiatok vlastníkov bytov, tri zápisnice o písomnom hlasovaní a tri hlasovacie lístky. Je teda celkom pochopiteľné, že žalovaný sa snaží dokázať individuálnu dohodu na obsahu zmluvy o výkone správy. Listiny predložené žalovaným sú však dôkazom opaku, teda, že zmluva o výkone správy nie je individuálne dohodnutá. Aj v zmysle § 8a ods. 1 zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zmluva o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Teda ide o zmluvu, ktorá zo zákona nemôže byť individuálne dohodnutá, ale musí byť schválená nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vo zvyšku poukázal na žalobu. 13. Dňa 06.06.2017 doručil žalovaný na súd k vyjadreniu žalobcu (replike) vyjadrenie (dupliku). V odôvodnení uviedol, že je evidentné, že v tomto konaní sa musí súd vysporiadať s otázkou, či je alebo nie je zmluva o výkone správy zmluvou spotrebiteľskou. Argumenty žalovaného, prečo zmluva o výkone správy nie je zmluvou spotrebiteľskou, podrobne rozobral v písomnom vyjadrení zo dňa 30.01.2017. Žalobca svoje tvrdenia, že zmluva o výkone správy je zmluvou spotrebiteľskou, opiera o ustálenú judikatúru NS SR, aspoň pokiaľ ide o senáty správneho kolégia, v ktorej sa na správcov ako dodávateľov aplikoval zákon č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa (rozsudok NS SR 2Sžo/7/2012, 6Sžo/16/2012, rozsudok Krajského súdu v Žiline 21S/59/2011). Podľa článku 144 ods. 1 zákona č. 460/1992 Z.z. Ústava SR jednoznačne ustanovuje, že „sudcovia sú pri výkone svojej funkcie nezávislí a pri rozhodovaní sú viazaní ústavou, ústavným zákonom, medzinárodnou zmluvou podľa čl. 7 ods. 2 a 5 a zákonom“. Z uvedeného vyplýva, že sudca je pri svojom rozhodovaní viazaný právnym názorom vyššieho súdu len v prípade, ak v rámci toho istého súdneho sporu vráti vyšší súd vec na ďalšie konanie súdu nižšieho stupňa. V iných prípadoch súd nie je viazaný rozhodnutím iného súdu, ani vyššieho. Je úplne logické, že žalovaný sa bráni tvrdeniam, ktoré sú uvedené v žalobe a sú neopodstatnené. Výška zmluvnej pokuty je dohodnutá medzi účastníkmi právneho vzťahu a ak je niečo zmluvne dohodnuté, treba to akceptovať v súlade so zásadou „Pacta sunt servanda“. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru dlhuje platby, dlhuje ich predovšetkým ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome, pretože podľa ust. § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. sú vlastníci povinní uhrádzať platby mesačne vopred na účet domu v banke, pričom majiteľom tohto účtu sú podľa ust. § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Žalovaný trvá na svojom vyjadrení, že zmluva o výkone správy nie je formulárová a je individuálne dohodnutá. V súlade s § 6 zákona č. 182/1993 Z.z., správca zabezpečuje správu domu, predovšetkým prevádzku údržby, opravy, udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva. Vlastníci bytov uzatvárajú zmluvu o výkone správy ako podieloví spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva a z tohto právneho úkonu sú oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Zmluva o výkone správy je teda dohodnutá individuálne s týmto jedným účastníkom právneho vzťahu. 14. Dňa 19.07.2017 podal na súd žalobca vyjadrenie k duplike žalovaného na základe výzvy súdu. Vyjadril sa, že z dupliky žalovaného je stále sporné, či je žalobca dodávateľom alebo nie, aké sú medze zmluvnej slobody a či vôbec nejaké sú. Otázku, či je žalovaný dodávateľom, toto riešili v replike z 28.02.2017. Duplika žalobcu v tejto otázke nepriniesla nič nové, a preto v plnom rozsahu odkazuje na repliku z 28.02.2017. Faktom je, že zmluvná pokuta vo výške 2,5 promile denne (0,25 % denne, 91,25 % ročne) je zmluvne dohodnutá a ako správne upozorňuje žalovaný, v práve platí zásada pacta sunt servanda. Princíp zmluvnej slobody vyplýva najmä z čl. 2 ods. 3 Ústavy SR a z čl. 2 ods. 3 Listiny základných práv a slobôd. V konaní však nie je sporným, či dohodnutú výšku úroku z omeškania je alebo nie je možné hodnotiť z hľadiska autonómie vôle. Zákonný úrok z omeškania je kogentne upravený v § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka a v § 3 Nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z.. Nejde o problematiku zmluvnej slobody, ale o porušenie kogentných ustanovení zákona. Faktom je, že na rozhodnutia súdov odkazuje samotný Civilný sporový poriadok. Podľa čl. 2 ods. 2 CSP, právna istota je stav, v ktorom každý môže legitímne očakávať, že jeho spor bude rozhodnutý v súlade s ustálenou rozhodovacou praxou najvyšších súdnych autorít; ak takej ustálenej rozhodovacej praxe niet, aj stav, v ktorom každý môže legitímne očakávať, že jeho spor bude rozhodnutý spravodlivo. Čl. 4 ods. 2 CSP dokonca počíta so sudcovskou normotvorbou. Vo zvyšku odkazoval na ich doterajšie vyjadrenia. 15. Podľa § 301 zákona č. 160/2015 Z.z. CSP, konanie o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach je konanie, v ktorom súd skúma neprijateľnosť zmluvnej podmienky v spotrebiteľskej zmluve alebo v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou a nekalé obchodné praktiky nezávisle od okolností konkrétneho prípadu. 16. Podľa § 302 CSP, žalobu podľa § 301 môže proti dodávateľovi podať iba právnická osoba založená alebo zriadená na ochranu spotrebiteľa a orgán dohľadu podľa osobitného predpisu. 17. Podľa § 303 ods. 1 CSP, na konanie sa primerane použijú všeobecné ustanovenia o konaní, ak ďalej nie je ustanovené inak. 18. Podľa § 303 ods. 2 CSP, súd môže vykonať aj tie dôkazy, ktoré neboli navrhnuté, ak je to nevyhnutné na rozhodnutie vo veci. Súd aj bez návrhu obstará alebo zabezpečí taký dôkaz. 19. Podľa § 303 ods. 3, CSP ustanovenia o sudcovskej koncentrácii konania sa nepoužijú. 20. Podľa § 304 CSP, pojednávanie nie je potrebné nariaďovať. 21. Podľa § 305 ods. 1 CSP, súd vo veci samej rozhoduje rozsudkom. Ak žalobe vyhovie, vo výroku určí neprijateľnosť zmluvnej podmienky a znenie tejto zmluvnej podmienky výslovne uvedie alebo vo výroku určí, že obchodná praktika je nekalá; inak žalobu zamietne. 22. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. 23. Podľa § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva. 24. Podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka, dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. 25. Podľa § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti. 26. Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. 27. Podľa § 53 ods. 2 Občianskeho zákonníka, za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. 28. Podľa § 53 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané. 29. Podľa § 53 ods. 10 Občianskeho zákonníka, ak záložné právo zabezpečuje záväzok zo spotrebiteľskej zmluvy, môže sa záložný veriteľ v rámci výkonu záložného práva uspokojiť len predajom zálohu na dražbe podľa osobitného zákona alebo predajom zálohu podľa osobitných zákonov. 30. Podľa § 53 ods. 12 Občianskeho zákonníka, neprijateľnosť zmluvných podmienok sa hodnotí so zreteľom na povahu tovaru alebo služieb, na ktoré bola zmluva uzatvorená, a na všetky okolnosti súvisiace s uzatvorením zmluvy v dobe uzatvorenia zmluvy a na všetky ostatné podmienky zmluvy alebo na inú zmluvu, od ktorej závisí. 31. Podľa § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší. 32. Podľa § 54 ods. 3 Občianskeho zákonníka, v pochybnostiach o význame zmluvnej podmienky sa výklad priaznivejší pre spotrebiteľa neuplatní, ak právo na príslušnom orgáne uplatňuje právnická osoba založená alebo zriadená na ochranu spotrebiteľa. 33. Podľa § 1 zákona č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, tento zákon ustanovuje a) podmienky výkonu činnosti správcov, ktorí spravujú bytové domy (ďalej len „správca“), b) štátnu správu na úseku podmienok výkonu činnosti správcov. 34. Podľa § 2 zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, správca musí byť zapísaný v zozname správcov (ďalej len „zoznam“) a spĺňať podmienky na výkon tejto činnosti podľa tohto zákona. 35. Podľa § 14 ods. 1 zákona č. 246/2015 Z.z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, dohľad nad dodržiavaním podmienok pre výkon činnosti správcov v rozsahu ustanovenom týmto zákonom vykonáva ministerstvo; tým nie sú dotknuté osobitné predpisy. 36. Podľa § 1 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. 37. Podľa § 4 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, byt alebo nebytový priestor v dome môže byť vo vlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby, v podielovom spoluvlastníctve fyzickej osoby alebo právnickej osoby alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. 38. Podľa § 6 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“), ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou (ďalej len „správca“), najmä s bytovým družstvom. 39. Podľa § 6 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a) prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva, b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, c) vedenie účtu domu v banke, d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov, e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome 40. Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu; správca, ktorý spravuje bytové domy, musí spĺňať aj podmienky podľa osobitného predpisu. Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona. 41. Podľa § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb. 42. Podľa § 8 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy. 43. Podľa § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. Zmluva o výkone správy obsahuje najmä a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu, b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi, d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi, e) zásady určenia výšky platieb za správu, f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2. 44. Podľa § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „schôdza vlastníkov”). Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14. 45. Podľa § 8a ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. 46. Podľa § 8b ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom. Správca zastupuje v konaní na súde vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o určenie platnosti zmluvy o výkone správy podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome alebo návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu a nebytového priestoru v dome; toto zastupovanie trvá, kým sa v konaní pred súdom nepreukáže rozpor záujmov správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. 47. Podľa § 8b ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, pri správe domu je správca povinný a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy, b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými, c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky, f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, g) zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, h) vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok, i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, j) podať návrh na exekučné konanie, k) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o výkone správy a s týmto zákonom, l) priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk. 48. Podľa § 11 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním. 49. Podľa § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku. Oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov spôsobom v dome obvyklým. 50. Podľa § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Ak je byt alebo nebytový priestor v dome vo vlastníctve viacerých osôb, môžu uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok. 51. Podľa § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 4 a 5 neustanovujú inak. Ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; to neplatí, ak sa hlasuje podľa odsekov 4 a 5, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1 a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4. 52. Podľa § 14 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina podľa odsekov 3 a 4 nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome súd. Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podpísala nimi splnomocnená osoba. 53. Podľa § 32d (prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1. apríla 2010) zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia a predsedovia sú povinní zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve uzatvorené do 1. apríla 2010 uviesť do súladu s týmto zákonom do 31. marca 2011. Tie časti zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami tohto zákona, sú po uplynutí tejto lehoty neplatné. 54. Súd vykonal vo veci dokazovanie oboznámením sa so skutkovými tvrdeniami sporových strán obsiahnutými v žalobe a v písomných vyjadreniach a s listinnými dôkazmi predloženými sporovými stranami, pričom dospel k záveru, že obsah spisu postačuje na právne posúdenie veci a nie je v danom prípade potrebné doplniť dokazovanie nariadením pojednávania. 55. Osobitné konanie o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach bolo do právneho poriadku Slovenskej republiky zavedené novým procesnoprávnym predpisom účinným od 01.07.2016 - zákon č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok a jeho špecifikom je skutočnosť, že prebieha mimo rámca konkrétneho sporu o právo. Procesná legitimácia žalobcu je v danom prípade s poukazom na ustanovenie § 302 CSP daná skutočnosťou, že v prípade žalobcu ide o právnickú osobu - združenie založené za účelom ochrany spotrebiteľa a oprávnené zastupovať záujmy spotrebiteľov na súde. X6. Žalobca sa predmetnou žalobou v rámci konania o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach domáha určenia neprijateľnosti konkrétnych zmluvných podmienok, a to s odkazom na konkrétnu zmluvu o výkone správy týkajúcu sa náhodne vybratých bytových domov na ulici P. X - XX, P. 5 - 7, V. X - XX v Z.. Na tomto mieste súd považuje za potrebné zdôrazniť, že v prípade zmluvy o výkone správy nejde o typickú spotrebiteľskú zmluvu uzatváranú medzi dodávateľom na jednej strane a fyzickou osobou ako spotrebiteľom na strane druhej, ale v prípade zmluvy o výkone správy ide o zmluvný typ predpokladaný špeciálnym právnym predpisom - zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý veľmi striktne upravuje nielen podstatné náležitosti tejto zmluvy, práva a povinnosti zmluvných strán, ale veľmi presne vymedzuje aj okruh osôb vystupujúcich ako zmluvné strany, t. j. na jednej strane správca a na druhej strane všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v danom bytovom dome. Odhliadnuc od skutočnosti, že vlastníkmi bytov a nebytových priestorov môžu byť nielen fyzické osoby, ale aj právnické osoby, ktoré v zmysle právnej úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku nepožívajú postavenie „spotrebiteľa“, podstatná je skutočnosť, že na základe zmluvy o výkone správy zmluvným partnerom správcu nie sú jednotliví vlastníci bytov a nebytových priestorov samostatne, ale skupina vlastníkov zahŕňajúca všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva o výkone správy upravuje nielen práva a povinnosti vyplývajúce zo vzťahu medzi správcom a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, ale vo svojej podstate aj práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v ich vzájomných vzťahoch tak, aby konanie niektorého z vlastníkov v dome neohrozovalo riadne užívanie predmetu vlastníctva ostatnými vlastníkmi. Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov podrobne upravuje obsah zmluvného záväzku správcu, jeho práva a povinnosti vo vzťahu ku všetkým vlastníkom v dome, včítane veľmi podrobnej úpravy nakladania s finančnými prostriedkami vlastníkov bytov a nebytových priestorov, t. j. finančné prostriedky hradené jednotlivými vlastníkmi správcovi z titulu predpísaných preddavkov na základe mesačných predpisov, nedoplatkov na základe vyúčtovaní, úrokov z omeškania, zmluvných pokút a pod. nie sú príjmom žalovaného ako správcu, ale sú vedené na samostatných analytických účtoch osobitne za každý dom, ktorý správca spravuje, pričom majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Z uvedeného je zrejmé, že aj povinnosť správcu vymáhať nedoplatky za plnenia, zákonné alebo zmluvne dohodnuté majetkové sankcie od jednotlivých vlastníkov je správcom plnená nie vo svoj prospech a na svoj účet, ale v prospech všetkých vlastníkov v dome a na ich účet. Za veľmi dôležitú skutočnosť vo vzťahu k predmetu daného sporu súd považuje kogentnú a vo svojej podstate veľmi striktnú právnu úpravu mechanizmu uzatvárania zmlúv o výkone správy vyplývajúcu zo zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Právna úprava náležitostí zmluvy o výkone správy v ustanovení § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v žiadnom prípade neznamená, že v prípade zmluvy o výkone správy ide o formulárový typ zmluvy, rovnako ako okolnosť týkajúca sa povinnosti správcu uzavrieť zmluvu o výkone správy súčasne so všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome jednou zmluvou nevylučuje a priori dodržanie podmienky individuálneho dojednania zmluvných podmienok, nakoľko individuálne dojednanie neznamená, že žalovaný má prerokovávať jednotlivé zmluvné ustanovenia osobitne s každým z vlastníkov samostatným rokovaním. Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pre platnosť zmluvy o výkone správy vyžaduje jej schválenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a súčasne v zmysle § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, pričom oznámenie o schôdzi vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze, z čoho nesporne vyplýva, že vlastník má nielen formálne poskytnutú možnosť ovplyvniť uzavretie zmluvy o výkone správy a jej obsah, ale ide v skutočnosti o reálnu a zákonom garantovanú možnosť vlastníka bytu alebo nebytového priestoru uzavretie tohto právneho úkonu a jeho obsah ovplyvniť, uplatniť svoje prípadné pripomienky či už k osobe navrhovaného správcu alebo k obsahu zmluvy o výkone správy a následne o návrhu zmluvy o výkone správy hlasovať. Dokonca aj v prípade neúspešných pripomienok má prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol (§ 14 ods. 8 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov). Súd však opätovne zdôrazňuje, že zmluvu o výkone správy so správcom uzatvára nie individuálny vlastník ako spotrebiteľ, ale ucelená skupina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pre jej platnosť je nevyhnutné schválenie nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov formou hlasovania, čo podľa názoru súdu jednoznačne samo osebe predpokladá riadne oboznámenie sa s návrhom zmluvy o výkone správy zo strany vlastníkov bytov a nebytových priestorov. S prihliadnutím na vyššie uvedené skutočnosti podporené vyššie citovanou právnou úpravou možno konštatovať, že žiadne zmluvné ustanovenie tvoriace súčasť zmluvy o výkone správy, ktorá by mala s ohľadom na postavenie zmluvných strán spotrebiteľský charakter (správca ako dodávateľ na jednej strane a všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov ako fyzické osoby - spotrebitelia na strane druhej), sa nemôže stať jej súčasťou bez aktívnej súčinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, a to minimálne ich nadpolovičnej väčšiny, pričom v zmysle § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je schválená zmluva o výkone správy záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaná nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. V prípade, ak niektorý z vlastníkov svoje právo na oboznámenie sa s návrhom zmluvy o výkone správy a na spolurozhodovanie o jej uzavretí nevyužije, nemôže byť táto skutočnosť následne na ťarchu žalovaného ako správcu. Z uvedených dôvodov sa súd nestotožnil s argumentáciou žalobcu o nevyhnutnosti aplikácie vyvrátiteľnej domnienky podľa ustanovenia § 53 ods. 3 Občianskeho zákonníka v danom prípade, ale naopak s poukazom na ustanovenie § 53 ods. 12 Občianskeho zákonníka hodnotí skutkové a právne tvrdenia žalobcu vo vzťahu k zmluve o výkone správy ako neopodstatnené a nemajúce oporu v nesporných okolnostiach týkajúcich sa uzatvárania a obsahu zmlúv o výkone správy predpokladaných platnou a účinnou právnou úpravou. Žalobca navyše žiadnym relevantným spôsobom neodôvodnil ani skutočnosť, ako by mali ním napádané ustanovenia zmluvy o výkone správy spôsobovať značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa a v tejto súvislosti súd opätovne poukazuje na skutočnosť, že v prípade zmluvy o výkone správy je zmluvnou protistranou žalovaného ako správcu kompletná skupina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. 57. Krajský súd v Bratislave sa plne stotožňuje s vyjadrením žalovaného, že zmluva o výkone správy nemôže mať v celom rozsahu povahu zmluvy spotrebiteľskej, nakoľko upravuje nielen práva a povinnosti medzi vlastníkmi a správcom, ale aj medzi vlastníkmi navzájom. Povahu spotrebiteľskej zmluvy môže mať len v tej časti, kde upravuje práva a povinnosti medzi vlastníkmi a správcom. Rovnako súhlasí s argumentáciou žalovaného, že režim prijatia a platnosti zmluvy o výkone, ktorú síce môže v návrhu pripraviť správca, podlieha zákonnej úprave § 8a ods. 1 veta druhá zákona č. 182/1993 Z.z., podľa ktorej „zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“. Vlastníci bytov a nebytových priestorov teda nielenže poznajú obsah zmluvy, ale o tomto obsahu hlasujú na schôdzi a celý obsah zmluvy tak môžu ovplyvniť. 58. Rovnako je neopomenuteľná a pre právne posúdenie veci podstatná tá skutočnosť, že žalobcom napádané dojednanie o zmluvnej pokute uvedené v čl. 4 bod 3 a čl. 7 bod 5 zmluvy o výkone správy, nie je ustanovením upravujúcim vzťah (práva a povinnosti) medzi vlastníkmi a správcom, t. j. nejde o ustanovenie v prospech správcu (ako dodávateľa) , ktoré by bolo potrebné posudzovať cez ustanovenia § 53 a nasl., ale ide o ustanovenie upravujúce výlučne vzťah (práva a povinnosti) medzi vlastníkmi navzájom tým, že vymedzuje zmluvnú sankciu, ktorú majú právo vlastníci bytov a nebytových priestorov požadovať od vlastníka, ktorý je v omeškaní s úhradami platieb za byt. Toto ustanovenie svojou povahou tak nemá charakter spotrebiteľskej zmluvy, ani podmienky, nakoľko sa žiadnym spôsobom netýka správcu a správca z neho nemá žiadny úžitok (profit). Zmluvná pokuta vymedzená v čl. 4 ods. 3 a čl. 7 ods. 5 zmluvy o výkone správy, je plnením výlučne v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré sa plní v prospech účtu vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správca naň nemá žiadny dosah. Toto dojednanie má povahu dojednania (časti zmluvy o výkone správy) podľa súkromného práva hmotného a svojou povahou ho možno subsumovať pod § 8a ods. 1 písm. d) náležitostí zmluvy o výkone správy. Súkromnoprávno právna povaha tohto dojednania upravujúceho práva a povinnosti výlučne medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov vylučuje aplikáciu ust. § 53 a nasl. Občianskeho zákonníka. 59. Navyše prípadnú neprimeranosť zmluvnej pokuty môže každý dotknutý vlastník (v prípade sporu o úhradu omeškanej platby) namietať v individuálnom súdnom spore, pričom súd je povinný sa touto obranou (námietkou) zaoberať a skúmať primeranosť dojednanej sankcie. Zákonná úprava i ustálená judikačná prax v otázke primeranosti zmluvnej pokuty v občiansko-právnych vzťahoch zaručuje každému dotknutému vlastníkovi dostatočnú ochranu a dáva na túto otázku dostatočnú a uspokojivú odpoveď. 60. Zverejnenie rozsudku rieši ust. § 305 ods. 2 CSP za predpokladu, ak súd právoplatne určí neprijateľnosť zmluvnej podmienky alebo určí, že obchodná praktika je nekalá. Žalobca až vtedy je oprávnený vhodnou formou zabezpečiť zverejnenie tohto rozsudku. 61. S poukazom na uvedené, dospel súd k záveru, že žaloba nie je dôvodná, žalované zmluvné dojednanie nemá povahu spotrebiteľskej zmluvy - podmienky, nemožno naň aplikovať ust. § 53 a nasl. Občianskeho zákonníka a toto dojednanie navyše vôbec neupravuje práva a povinnosti medzi žalovaným (dodávateľom) a vlastníkmi (spotrebiteľmi), preto žalovaný v spore nemá ani pasívnu vecnú legitimáciu. Súd preto žalobu zamietol v zmysle § 305 ods. 1 a ods. 2 CSP. 62. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. 63. V danom prípade mal plný úspech vo veci žalovaný. Žalobca bol v danom prípade neúspešným účastníkom konania, preto mu náhrada trov konania neprináleží. 64. Súd nepriznal žalovanému nárok na náhradu trov konania, nakoľko si žiadne neuplatnil preto, že mu žiadne nevznikli. 65. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3 : 0 (§ 393 ods. 2 druhá veta CSP). Poučenie: Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Krajskom súde v Bratislave, písomne, vo dvoch vyhotoveniach. V odvolaní je potrebné popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 CSP) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že a) neboli splnené procesné podmienky, b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného právneho predpisu.