Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 3Co/263/2017 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1215205552 Dátum vydania rozhodnutia: 15. 03. 2018 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Roman Bolebruch ECLI: ECLI:SK:KSBA:2018:1215205552.2 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Romana Bolebrucha a sudcov JUDr. Alexandry Hanusovej a Mgr. Patricie Skotnickej v spore žalobcu: COOP Jednota Bratislava - vidiek, spotrebné družstvo, Hálkova 1, Bratislava, IČO: 00 168 823, zastúpeného advokátom JUDr. Antonom Trusinom, Hálkova 1, Bratislava, proti žalovaným: 1/ Ing. Z. I., W. XX, D., 2/ Ing. O. I., W. XX, D., obaja zastúpení advokátom Mgr. Milanom Vallom, Vajnorská 43, Bratislava, o vypratanie nehnuteľnosti, na odvolanie žalovaných proti rozsudku Okresného súdu Bratislava II č.k. 50C/116/2015-89, zo dňa 10.5.2017, takto r o z h o d o l : Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e . Žalobcovi p r i z n á v a proti žalovaným plný nárok na náhradu trov odvolacieho konania. o d ô v o d n e n i e : 1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil žalovaným povinnosť vypratať rodinný dom v Bratislave na W.j ul. č. XX, súp. č. XXXX, zapísaný na LV č. XXXX, okres Bratislava II, obec Bratislava - m. č. W., kat. územie T., na parc. č. XXXXX/X; žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania vo výške 100 %. 2. V odôvodnení uviedol, že žalobca sa žalobou, doručenou dňa 4.3.2015, domáhal vypratania rodinného domu z dôvodu uplynutia doby nájmu. Podľa žaloby žalovaní po skončení dojednanej doby nájmu nepodpísali dodatok k nájomnej zmluve, rodinný dom nevypratali, nájomné neplatili a naďalej ho užívali aj napriek výzvam žalobcu na vypratanie. Právny zástupca žalovaných na pojednávaní dňa 10.5.2017 uviedol, že od roku 2013 predmetnú nehnuteľnosť žalovaní fakticky neužívajú; žalovaný 1/ od roku 2013 býva na susednom pozemku v nehnuteľnosti vo vlastníctve jeho dcéry a uhrádza SPP platby za plyn v tejto nehnuteľnosti; podľa zmluvy o združenej dodávke plynu zo dňa 23.3.2013 žalovaný 1/ s trvalým pobytom W. XX, D. - W. bez súpisného čísla domu uzatvoril s SPP zmluvu o dodávke plynu a platby za dodávku plynu na W. XX bez súpisného čísla uhrádzal aj za roky 2014, 2015 a 2016; žalovaná 2/ od roku 2013 užíva byt na W. X, ktorý zdedila po matke, pričom dedičské konanie nie je ešte vyporiadané, pretože žalovaná 2/ tento byt zdedila spolu s bratom. Na otázku súdu prvej inštancie, z akého dôvodu nedošlo k riadnemu odovzdaniu nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcu, keďže túto nehnuteľnosť žalovaní neužívajú, právny zástupca žalovaných uviedol, že žalovaní majú záujem na tom, aby žalobca nehnuteľnosť na W. XX, súp. č. XXXX, predal. Právny zástupca žalobcu uviedol, že žalobca ako vlastník nehnuteľnosti nedisponuje kľúčmi od nehnuteľnosti; nehnuteľnosť je zaprataná nábytkom, ktorý patrí žalovaným a z uvedeného dôvodu žalobca nemôže nehnuteľnosť užívať. 3. Vykonaným dokazovaním mal súd prvej inštancie preukázané, že strany medzi sebou dňa 16.6.2010 uzatvorili nájomnú zmluvu na rodinný dom (špecifikovaný vo výroku rozsudku), ktorý je vo výlučnom vlastníctve žalobcu. Nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú, a to na 3 roky. V dôsledku uplynutia dojednanej doby nájmu a na základe záujmu žalovaných, žalobca vypracoval dodatok č. 1 k nájomnej zmluve, ktorým ponúkol žalovaným predĺženie nájmu o ďalší rok s upravenou výškou mesačného nájmu. Žalovaní však predmetný dodatok nepodpísali ani na výzvu žalobcu zo dňa 15.10.2013 a 4.7.2014. Žalobca v týchto výzvach zároveň upozornil žalovaných, že odo dňa 16.6.2013 užívajú rodinný dom neoprávnene. Žalobca v spomenutej výzve ďalej upozornil žalovaných, že v zmysle § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka nemajú právo na bytovú náhradu. 4. Súd prvej inštancie v uvedenej súvislosti poukázal na § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka s tým, že ide o inštitút automatickej obnovy nájomného vzťahu alebo konkludentne vykonané obnovenie nájomného vzťahu. V zmysle tohto ustanovenia sa nájomná zmluva automaticky obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne a to priamo zo zákona v dôsledku nečinnosti, resp. negatívneho konkludentného konania každej zo zmluvných strán. V prípade nájomcu ide o nevydanie prenajímanej veci prenajímateľovi a pokračovanie v nájme a v prípade prenajímateľa ide o jeho pasivitu, resp. nepodanie žaloby na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti v lehote 30 dní od skončenia nájmu. Ak teda prenajímateľ ostane dlhšie ako 30 dní po skončení nájmu nečinný, teda nepodaná na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti, nájomcovi sa obnoví právny dôvod na užívanie veci s účinkami ex tunc, teda k momentu skončenia nájmu. Týmto dochádza k nevyvrátiteľnej domnienke obnovy nájomného vzťahu dojednaného na dobu určitú tak, že po splnení zákonných podmienok dôjde k obnove nájomného vzťahu okamžite po uplynutí doby nájmu. Po splnení uvedených podmienok dochádza teda k obnoveniu nájomného pomeru automaticky a bez prihliadnutia na vôľu zmluvných strán. Prípadný nesúhlas zmluvných strán s obnovením nájomného vzťahu nevyvoláva právne účinky. Takisto nestačí, že prenajímateľ mimosúdne vyzval nájomcu na vydanie alebo vypratanie veci alebo na podpis dodatkov. Je potrebné, aby podal na súde žalobu v zákonom ustanovenej lehote. K obnove nájmu môže dochádzať aj opakovane, ak sú splnené podmienky uvedené v spomenutom ustanovení a do uplynutia predĺženej doby nájmu nedošlo k jeho zániku iným spôsobom. Nájomca v takomto prípade pokračuje v užívaní veci aj po skončení nájmu, resp. po uplynutí doby nájmu. Za pokračovanie v užívaní sa považuje najmä jeho faktické užívanie, ale aj stav, keď nájomca predmet nájmu nevypratal alebo vec nevrátil prenajímateľovi. Za užívanie nájomcu sa považuje užívanie predmetu nájmu aj osobami, ktoré majú od neho odvodené právo užívania, napríklad spolužijúce osoby, podnájomca a pod. Na základe uvedeného je potom nepodstatné, či žalovaní predmetnú nehnuteľnosť fakticky užívali, keď v tejto nehnuteľnosti mali uložené svoje veci a nábytok. 5. Nakoľko nájomná zmluva bola medzi stranami uzatvorená na dobu neurčitú a to na 3 roky, nájomný vzťah založený dňa 15.6.2010 skončil dňa 16.6.2013. Žalobca však v zmysle zákona nepodal v 30 dňovej lehote po skončení nájmu žalobu na vypratanie tejto nehnuteľnosti. Na druhej strane žalovaní túto nehnuteľnosť užívali aj po skončení nájmu. Týmto došlo priamo zo zákona k automatickému predĺženiu nájmu za rovnakých podmienok o ďalší rok, a síce do 16.6.2014. Žalobca bol aj naďalej pasívny a žalovaní nehnuteľnosť ďalej užívali. Nájomná zmluva sa preto znovu automaticky predĺžila o ďalší rok, a to do 16.6.2015. Žalobca podal na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti až dňa 4.3.2015, teda ešte za platnosti automaticky predlžovanej nájomnej zmluvy. V čase podania žaloby teda žalovaní užívali predmetnú nehnuteľnosť na základe takto predĺženej zmluvy. Súd prvej inštancie sa preto nestotožnil s námietkou žalobcu, že žalovaní užívali nehnuteľnosť neoprávnene, bez právneho titulu. V dôsledku pasivity žalobcu sa zmluva dvakrát automaticky predĺžila o jeden rok a teda žalovaní, ako už bolo spomenuté vyššie, užívali predmetnú nehnuteľnosť na základe takto predĺženej zmluvy. 6. Súd prvej inštancie mal za to, že dodatočná žaloba na vypratanie po uplynutí 30 dňovej lehoty v zmysle § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka nie je viazaná na skončenie doby obnoveného nájmu a možno ju podať kedykoľvek počas tejto doby. Prenajímateľ v takom prípade však nesie riziko zamietnutia žaloby pre predčasnosť, ak by o nej súd rozhodoval ešte pred uplynutím obnovenej doby nájmu. Obnovená doba nájmu uplynula dňa 17.6.2015. Žaloba bola podaná na súd dňa 4.3.2015. Vzhľadom na tieto skutočnosti sa už následne zmluva o nájme nepredĺžila, pričom súd prvej inštancie vo veci rozhodol rozsudkom dňa 10.5.2017, teda až po uplynutí obnovenej doby nájmu. Na základe uvedeného je možné ustáliť, že žalobca žalobu síce nepodal v zákonnej lehote 30 dní od skončenia nájmu, čím sa v dôsledku jeho pasivity táto zmluva dvakrát predĺžila vždy o jeden rok, podal ju však počas doby obnoveného nájmu. Zmluva sa preto už ďalej, tretíkrát, nepredĺžila. Žalovaní teda v čase rozhodovania o žalobe už užívali predmetnú nehnuteľnosť neoprávnene, bez platnej zmluvy o nájme. 7. Na základe uvedených skutočností a s poukazom na § 663 a § 676 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka súd prvej inštancie žalovaným uložil povinnosť vypratať predmetnú nehnuteľnosť. Nakoľko mal žalobca vo veci plný úspech, v zmysle § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 CSP mu priznal nárok na náhradu trov konania vo výške 100 %. 8. Proti rozsudku podali žalovaní odvolanie a žiadali napadnutý rozsudok zrušiť a vrátiť vec na ďalšie konanie, resp. zmeniť a žalobu zamietnuť. Uviedli, že svoju právnu obranu založili na skutočnosti, že rodinný dom žalobcu neužívajú od roku 2013 a užívajú iné nehnuteľnosti. Tieto skutočnosti preukázali listinnými dôkazmi preukazujúcimi, že uhrádzajú náklady spojené s užívaním iných nehnuteľností. Ďalej uviedli, že žalobcovi nebránia užívať rodinný dom, ani mu nebránia s ním disponovať. Žalobca ako vlastník má do rodinného domu prístup, v ktorom mu nikto nebráni a skutočnosť, že o tento nemá záujem, nie je dôvodom na podanie žaloby o vypratanie proti žalovaným. Žalobca môže taktiež rodinný dom predať, zaťažiť, prenajať, upraviť alebo voľne podľa svojej ľubovôle s ním inak disponovať, v čom mu žalovaní nebránia a ani v čase podania žaloby v tomto konaní nebránili. 9. Žalovaní namietli, že súd prvej inštancie sa uvedenými skutočnosťami v napadnutom rozsudku vôbec nezaoberal. V odôvodnení sa obmedzil iba na všeobecné právne východiská týkajúce sa dôvodnosti žaloby o vypratanie, teda uviedol, aké možné spôsoby konania žalovaného sú dostatočnými dôvodmi na podanie žaloby o vypratanie nehnuteľnosti. V žiadnej časti napadnutého rozsudku však nie je uvedené, ako sa súd prvej inštancie vysporiadal s listinnými dôkazmi predloženými žalovanými. Ak mal za to, že žalovaní užívajú a zároveň bránia žalobcovi v užívaní rodinného domu, neuviedol, akým spôsobom majú žalovaní rodinný dom užívať a ako tým majú žalobcu obmedzovať v jeho vlastníckom práve. Súd prvej inštancie sa teda vôbec nezaoberal dôkazmi predloženými žalovanými, nevyvodzoval z nich žiadne skutkové závery a v nadväznosti na to vôbec neuviedol, akým spôsobom majú žalovaní užívať rodinný dom a tým súčasne brániť žalobcovi v jeho užívaní. Týmto zaťažil napadnutý rozsudok vadou nedostatočného odôvodnenia. 10. Žalobca vo vyjadrení k odvolaniu žiadal napadnutý rozsudok potvrdiť. Uviedol, že žalobcovia doteraz neodovzdali kľúče od nehnuteľnosti a neprejavili snahu dom protokolárne odovzdať. Podľa vedomostí žalobcu bol dom v čase konania na súde prvej inštancie zaplnený nábytkom žalovaných. Žalovaní v odvolaní neuvádzajú žiadne nové dôkazy, ktorými by sa súd prvej inštancie nebol zaoberal a teda sa vysporiadal so všetkými dôkazmi, ktoré strany predložili. 11. Odvolací súd viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 ods. 1 CSP) preskúmal napadnutý rozsudok, prejednal odvolanie bez nariadenia odvolacieho pojednávania podľa § 385 ods. 1 CSP a dospel k záveru, že odvolanie nie je dôvodné. Rozsudok verejne vyhlásil v súlade s § 219 ods. 3 CSP v spojení s § 378 ods. 1 CSP. 12. Napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie odvolací súd potvrdil, pretože je vecne správny a nakoľko sa v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozsudku, konštatuje správnosť jeho dôvodov (§ 387 ods. 1, ods. 2 CSP). 13. V súvislosti s odvolacími námietkami žalovaných odvolací súd uvádza, že na pojednávaní dňa 10.5.2017 právny zástupca žalovaných uviedol, že títo predmetnú nehnuteľnosť fakticky neužívajú s tým, že žalovaný 1/ býva od roku 2013 na susednom pozemku v nehnuteľnosti vo vlastníctve jeho dcéry; na preukázanie uvedeného založil výpis z katastra nehnuteľností, zmluvu o dodávke plynu a vyúčtovacie faktúry; žalovaná 2/ od roku 2013 užíva byt na W. X; na preukázanie uvedeného založil vyúčtovania nákladov. Na otázku sudkyne, z akého dôvodu nedošlo k riadnemu odovzdaniu predmetnej nehnuteľnosti, keď túto žalovaní neužívajú, ich právny zástupca uviedol, že mali záujem na jej odpredaji (resp. na jej kúpe), aby túto spolu s nehnuteľnosťou vo vlastníctve dcéry predali a uspokojili žalobcu. Právny zástupca žalobcu na uvedenom pojednávaní zotrval na žalobe s tým, že žalobca nedisponuje kľúčmi od predmetnej nehnuteľnosti; táto je zaprataná nábytkom žalovaných a z uvedeného dôvodu ju žalobca nemôže užívať. Uvedené prednesy uviedol súd prvej inštancie v odôvodnení napadnutého rozsudku (odsek 2 tohto rozsudku). Zároveň konštatoval, že za pokračovanie v užívaní sa považuje najmä faktické užívanie, ale aj stav, keď nájomca predmet nájmu nevypratal alebo vec nevrátil prenajímateľovi; za užívanie nájomcu sa považuje užívanie predmetu nájmu aj osobami, ktoré majú od neho odvodené právo užívania, napríklad spolužijúce osoby, podnájomca a pod.; na základe uvedeného je potom nepodstatné, či žalovaní predmetnú nehnuteľnosť fakticky užívali, keď v tejto nehnuteľnosti mali uložené svoje veci a nábytok (odsek 4 tohto rozsudku). 14. Nie je preto dôvodná odvolacia námietka, že súd prvej inštancie sa nezaoberal skutočnosťami tvrdenými žalovanými, že v predmetnej nehnuteľnosti nebývajú. Týmito skutočnosťami sa zaoberal a vyhodnotil ich tak, že je nepodstatné, či žalovaní predmetnú nehnuteľnosť fakticky užívali, keď v tejto nehnuteľnosti mali uložené svoje veci a nábytok. Túto skutočnosť žalovaní v konaní nepopreli napriek výslovnému poukazu právneho zástupcu žalobcu na túto skutočnosť na pojednávaní za prítomnosti právneho zástupcu žalovaných; rovnako sa touto skutočnosťou a teda takýmto spôsobom užívania predmetnej nehnuteľnosti nezaoberali ani v podanom odvolaní. Keď teda súd prvej inštancie mal prípadné užívanie inej nehnuteľnosti za irelevantné pre predmetnú vec vzhľadom ku skutočnosti, že žalovaní nevypratali predmetnú nehnuteľnosť, bolo by nadbytočné bližšie sa zaoberať listinnými dôkazmi predloženými žalovanými. 15. Podľa § 220 ods. 2 CSP v odôvodnení rozsudku súd uvedie, čoho sa žalobca domáhal, aké skutočnosti tvrdil, aké dôkazy označil, aké prostriedky procesného útoku použil, ako sa vo veci vyjadril žalovaný a aké prostriedky procesnej obrany použil. Súd jasne a výstižne vysvetlí, ako posúdil podstatné skutkové tvrdenia a právne argumenty strán, ktoré skutočnosti považuje za preukázané a ktoré nie, ktoré dôkazy vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil, prečo nevykonal ďalšie navrhnuté dôkazy a ako vec právne posúdil, prípadne odkáže na ustálenú rozhodovaciu prax. Súd dbá, aby odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé. 16. Odôvodnenie napadnutého rozsudku rozpovedá požiadavkám v zmysle citovaného ustanovenia, keď súd prvej inštancie o.i. uviedol, ako sa vo veci vyjadrili žalovaní a aké prostriedky procesnej obrany použili; jasne a výstižne pritom vysvetlil, ako posúdil podstatné skutkové tvrdenia a právne argumenty žalovaných v súvislosti s tvrdeným užívaním iných nehnuteľností bez vypratania predmetnej nehnuteľnosti; uviedol, ktoré dôkazy vykonal, z ktorých dôkazov vychádzal a ako ich vyhodnotil a ako vec právne posúdil. 17. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP tak, že žalobcovi priznal proti žalovaným plný nárok na náhradu trov odvolacieho konania, nakoľko mal vo veci plný úspech. 18. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0. Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).