Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Krajský súd Bratislava 10Co/14/2024 1219207150 30. 09. 2024 JUDr. Zuzana Kučerová ECLI:SK:KSBA:2024:1219207150.1
ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Zuzany Kučerovej a členov senátu JUDr. Michaely Frimmelovej a Mgr. Jany Janics Bajánkovej v právnej veci žalobcu: 1Real, s.r.o., so sídlom A. Bernoláka 58, Žilina, IČO: 47 398 761, zast.: alianciaadvokátov ak, s.r.o., Vlčkova 8/A, Bratislava, IČO: 36 679 771, proti žalovaným: X/ I. N., R.. XX.XX.XXXX, D. Na W. XX, D., zast.: JUDr. Michal Mudrák, advokát, Hurbanovo námestie 1, Bratislava X/ C. K., R.. XX.XX.XXXX, D. I. XX, D., o zaplatenie 16.300,- Eur s príslušenstvom, na odvolanie žalovaných 1/, 2/ proti rozsudku Mestského súdu Bratislava IV zo dňa 22.09.2023, č. k. B2-29C/94/2019-455, takto rozhodol: I. Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e . II. Žalobcovi s a p r i z n á v a voči žalovaným 1/, 2/ nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100%. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. odôvodnenie: 1/ Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zaviazal žalovanú 1/ a žalovanú 2/ spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi sumu 12.100 Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5,00 % ročne zo sumy 12.100 Eur od 15.01.2019 do zaplatenia, všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku (I. výrok); žalovanú 1/ zaviazal zaplatiť žalobcovi sumu 2.800 Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5,00 % ročne zo sumy 2.800 Eur od 15.01.2019 do zaplatenia, všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku (II. výrok); žalovanú 2/ zaviazal zaplatiť žalobcovi sumu 1.400 Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 5,00 % ročne zo sumy 1.400 Eur od 15.01.2019 do zaplatenia, všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku (III. výrok); žalobcovi priznal voči žalovaným 1/, 2/ nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu (IV. výrok). 2/ V dôvodoch napadnutého rozsudku súd prvej inštancie ozrejmil, že žalobca sa svojou žalobou domáhal voči žalovaným 1/, 2/ zaplatenia sumy 16.300 Eur s príslušenstvom a náhrady trov konania skutkovo dôvodiac, že od žalovaných si na základe zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 01.03.2018 v znení jej dodatkov prenajal nebytové priestory na Obchodnej ulici č. 32 v Bratislave za účelom vykonávania podnikateľskej činnosti. V nadväznosti na dohodu zmluvných strán došlo zo strany žalobcu ako nájomcu k stavebným úpravám priestoru predmetu nájmu a hmotným investíciám v celkovej výške 12.100 Eur. Tieto hmotné investície a náklady s tým spojené sa žalované zaviazali nahradiť žalobcovi v zmysle dodatku č. 2 spoločne a nerozdielne do 45 dní od skončenia nájmu. Úpravy a investície boli realizované so súhlasom prenajímateliek, ktoré sa zaviazali po skončení nájmu na ich úhradu. Rovnako sa žalované ako prenajímateľky v zmysle čl. 1 Dodatku č. 2 zaviazali vrátiť žalobcovi
záruku podľa čl. III Zmluvy tak, ako bola uhradená; a to žalovaná 1/ sumu 2.800 Eur a žalovaná 2/ sumu 1.400 Eur, najneskôr do 45 dní od skončenia nájmu. Dohodou o ukončení nájmu zo dňa 31.10. 2018 sa sporové strany dohodli na ukončení nájomného pomeru ku dňu 31.11.2018. Žalované nereagovali na výzvy na úhradu požadovaných súm a k ich úhrade nedošlo. 3/ Zhrnul procesnú obranu žalovaných, ktoré v odpore proti platobnému rozkazu ako aj počas následného konania namietali neoprávnenosť žalovanej sumy. Tvrdili, že v časti 12.100 Eur je pohľadávka neopodstatnená z dôvodu, že pre túto sumu neexistuje právny základ; dodatok č. 2 k zmluve o nájme nebytových priestorov zo dňa 29.10.2018 rieši uhradenie sumy 12.100 eur len pre prípad ukončenia nájmu zo strany prenajímateľa, keďže došlo k ukončeniu nájmu dohodou zmluvných strán, nejde o prípad ukončenia nájmu zo strany prenajímateľa a teda nie je daný nárok na zaplatenie tejto sumy. Ďalším dôvodom je skutočnosť, že žalovaná 1/ je prakticky nevidiacou osobou. Dodatok č. 2 bol pripravený žalobcom, ktorý nepreukázal, že pri jeho podpise boli splnené podmienky podľa § 40 ods. 6 Obč. Zákonníka. Tento dodatok nebol spísaný formou notárskej zápisnice, žalobca nepreukázal, že by žalovaná 1/ mala pri podpise možnosť oboznámiť sa s obsahom dodatku či už technickými prostriedkami alebo prostredníctvom tretej osoby, ktorej dôveruje. Žalovaná 1/ v čase podpisu nepoznala obsah dodatku č. 2, ani sa s ním nemohla oboznámiť. Žalované, s poukazom na časový sled udalostí tvrdili, že žalobca už pri podpise dodatku č. 2 plánoval ukončiť nájom predmetných priestorov, naviac v prenajatých priestoroch nevykonal také zmeny, ktoré by boli hodné sumy 12.100 Eur, v skutočnosti len osadil komín, ktorý nemá pre žalované žiaden význam, a ktorého osadením nedošlo k zhodnoteniu priestorov. Pokiaľ išlo o sumy 1.400 Eur a 2.800 Eur, tie sú taktiež neoprávnené, nakoľko žalobca zanechal predmetné priestory v takom stave, že ďalší prenajímateľ tieto mohol začať užívať až po ďalších stavebných úpravách, pričom žalované museli novému nájomcovi poskytnúť zľavu z nájomného 8.000 Eur. Za nepravdivé označili vyjadrenie žalobcu, že k ukončeniu nájmu došlo z dôvodu na ich strane. Skutočným dôvodom bola hospodárska situácia žalobcu. Uviedli, že žalobca si prenajal priestory za účelom prevádzkovania stravovacieho zariadenia zaradeného do medzinárodnej gastrosiete na základe franšízy, ku koncu roka 2018 však nebol schopný splniť najmä finančné podmienky prevádzkovateľa franšízy. Nakoľko žalované si uvedomili, že je lepšie nájsť nového nájomcu, ako mať neplatiaceho nájomcu, dohodu o skončení nájmu podpísali. Možný predaj priestorov novému vlastníkovi nemohol byť dôvodom ukončenia nájmu, keďže záujemca o kúpu nechcel nájomnú zmluvu ukončiť. Majú za to, že žalobca sa svoje podnikateľské riziko snaží preniesť na nich. Súd prvej inštancie ďalej v dôvodoch svojho rozhodnutia uviedol, že žalobca procesnú obranu žalovaných považoval za nepravdivú, zavádzajúcu a účelovú s cieľom vyhnúť sa plneniu povinností vyplývajúcich z ukončenia nájomného vzťahu. Uviedol, že syn žalovanej 1/ (N.. N.) ho kontaktoval v polovici októbra 2018 s prosbou a oznámil mu, že žalované ho budú kontaktovať za účelom ukončenia nájomného vzťahu z dôvodu, že majú záujemcu na kúpu celej nehnuteľnosti a rozhodli sa nehnuteľnosť predať. Podmienkou záujemcu bolo, že nehnuteľnosť bude prázdna, bez nájomcu, nakoľko ju chce celú zrekonštruovať. N. N. žalobcu poprosil, aby žalovaným nerobil komplikácie, aby mohli nehnuteľnosť predať. Otvoril tiež otázku vyrovnania vo vzťahu k vykonaným investíciám zo strany žalobcu. Žalobca a žalované sa spoločne, po odsúhlasení tak, ako to vyplýva aj z Dodatku č. 2, dohodli na sume vo výške 10.000 Eur. Na základe toho požiadal N. N. žalobcu o prípravu Dodatku č. 2 s dohodnutou sumou 10.000 Eur, ako aj dohody o ukončení nájmu ku dňu 31.10.2018. Pred koncom mesiaca však N.. N. oznámil, že záujemca sa im ku kúpe nevyjadril a žalobcu poprosil o zaplatenie nájomného aj za mesiac november 2018, kým sa dohodnú so záujemcom. Rovnako odkomunikoval medzi stranami, že prichystaný dodatok sa prepracuje na neskorší dátum, na 30.11. a uistil žalobcu, že novembrové nájomné sa pripočíta k sume 10.000 Eur. Nakoľko mali vždy dobré vzťahy, žalobca im vyhovel a zaplatil ešte jedno nájomné vo výške 2.100 Eur a zároveň sa strany dohodli na ukončení nájmu ku koncu novembra 2018. Po ukončení nájmu bol žalobca v pravidelnom kontakte s p. Pospíšilom ohľadom vyrovnania, nakoľko žalované dohodnuté sumy nevyplatili. N. N. žalobcovi oznámil, že niekto žalovaným prekazil predaj nehnuteľnosti tak, že oznámil záujemcovi o kúpu, že budova má narušenú statiku a z toho dôvodu od kúpy odstúpil. V nadväznosti na uvedené je zrejmé, že k ukončeniu nájomného vzťahu došlo na žiadosť prenajímateľov, z dôvodu na strane prenajímateľov. Žalobca tiež uviedol, že informácia o tom, že žalovaná 1/ je prakticky nevidiacou osobou, je pre neho nová a enormne prekvapivá, o ktorej do podania odporu proti platobnému rozkazu nevedel. Žalované ho totiž nikdy neinformovali o problémoch s videním žalovanej 1/, ktorá mala mať problémy so zrakom od roku 2015 a zmluva medzi stranami bola uzatvorená v roku 2018, čo predpokladá, že v čase uzatvorenia zmluvy bola žalovaná rovnako nevidiaca ako pri podpise Dodatku č. 2 ako aj Dohody o ukončení nájmu. Žalobca mal za to, že došlo k dohode všetkých strán vo vzťahu k stavebným úpravám, vráteniu záruky a náhrade hmotných investícií a nákladov spojených s nájmom vo výške 12.100 Eur. Zmluva, ako aj
jej dodatky a dohoda o ukončení nájmu bola podpísaná za prítomnosti syna žalovanej 1/, N.. N.. Za absolútne neopodstatnené považoval tvrdenie žalovaných, že zanechal predmetné priestory v stave, že ďalší prenajímateľ ich mohol začať užívať až po ďalších stavebných úpravách a musel poskytnúť zľavu z nájomného. Žalobca všetky zmeny vykonal so súhlasom prenajímateľov, riadne hradil nájomné počas celej doby trvania nájmu, žalované súhlasili s vrátením záruky, následný zápočet z dôvodu poskytnutia zľavy z nájmu, ako aj úpravy priestoru považuje za nedôvodný. 4/ Vykonaným dokazovaním mal súd prvej inštancie za preukázané, že dňa 01.03.2018 bola medzi žalovanými ako prenajímateľmi a žalobcom ako nájomcom uzavretá Zmluva o nájme nebytových priestorov. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú (na päť rokov) s mesačným nájomným 2.100 Eur (od 1. apríla 2018). Podľa čl. II ods. 3 („Doba trvania zmluvy") zmluva mohla byť ukončená: a) dohodou zmluvných strán, b) výpoveďou ktorejkoľvek zmluvnej strany. Podľa čl. III ods. 1 žalobca mal uhradiť žalovanej 2/ pri podpise zmluvy záruku vo výške dvoch mesačných platieb, spolu vo výške 1.400 Eur (a) a žalovanej 1/ záruku vo výške dvoch mesačných platieb spolu vo výške 2.800 Eur (b). Podľa ods. 2 sa zmluvné strany dohodli, že záruka bude v celej svojej výške slúžiť na zabezpečenie peňažných pohľadávok prenajímateľov voči nájomcovi z titulu nezaplateného nájomného. Podľa čl. IV ods. 1 („Zmena účelu využitia priestoru nájmu"), prenajímatelia boli oboznámení s účelom využitia priestoru a súhlasili so zmenou využitia priestoru z pôvodného využitia "Obchod obuv" na nový účel využitia "Gastro prevádzka - občerstvenie". Prenajímatelia zároveň súhlasili s dispozičnými stavebnými úpravami priestorov predmetu nájmu. Súd prvej inštancie ďalej skutkovo zistil, že dňa 25.05.2018 bol uzavretý Dodatok č. 1 k zmluve, ktorým sa menil ods. IV bod 2 písm. a), týkajúci sa spôsobu úhrady nájomného žalovanej 2/. Dňa 29.10.2018 bol uzavretý Dodatok č. 2 k zmluve, v ktorom sa žalované zaviazali vrátiť záruku žalobcovi tak, ako bola uhradená, t.j. žalovaná 1/ uhradí sumu 2.800 Eur a žalovaná 2/ sumu 1.400 Eur, najneskôr do 45 dní od skončenia nájmu. Podľa čl. II dodatku sa zmluvné strany dohodli, že prenajímatelia nahradia nájomcovi hmotné investície, ktoré vykonal do prenajatej nehnuteľnosti a náklady spojené s nájmom vo výške 12.100 Eur, a to spoločne a nerozdielne v lehote najneskôr do 45 dní od skončenia nájmu. Dňa 31.10.2018 bola uzatvorená medzi zmluvnými stranami Dohoda o skončení nájmu, podľa ktorej sa zmluvné strany na žiadosť prenajímateľov dohodli v súlade s čl. II. 3 písm. a) zmluvy o nájme nebytových priestorov na ukončení nájomného pomeru ku dňu 31.11.2018 z dôvodu predaja nehnuteľnosti. Nájomca sa zaviazal k uvedenému dátumu priestory odovzdať prenajímateľom s prihliadnutím na zmeny a stavebnú úpravy, ktoré vykonal so súhlasom prenajímateľov. Súd prvej inštancie ďalej zistil, že rozhodnutím zo dňa 28.05.2015 Úrad práce sociálnych vecí a rodiny Bratislava vyhotovil žalovanej 1/ parkovací preukaz pre osobu so zdravotným postihnutím na základe lekárskeho posudku zo dňa 17.05.2015, v ktorom je diagnóza "Praktická slepota" s mierou funkčnej poruchy 80 %. 5/ Z čl. 4.9 Nájomnej zmluvy uzatvorenej medzi žalovanými ako prenajímateľmi a spoločnosťou ARKA, a.s. ako nájomcom dňa 02.04.2019, súd prvej inštancie ďalej zistil, že za vykonanie rekonštrukčných prác bola nájomcovi poskytnutá zľava z nájomného vo výške 8.000 Eur. Rozsah rekonštrukčných prác je uvedený v čl. 4.7 zmluvy (zakrytie vzduchotechniky sadrokartónom, vyspravenie poškodených stien, vybudovanie WC a umývadla s vodou). Dňa 25.06.2019 bola spoločnosti ARKA, a.s. vystavená faktúra č. 20190020 na sumu 7.866,36 Eur za rekonštrukciu obchodných priestorov Obchodná 32, Bratislava. 6/ Z výsluchu I. N. N. (I. Ž. X/) bolo ďalej súdom prvej inštancie zistené, že svedok sa v mene prenajímateliek ohľadom nájmu s konateľom žalobcu viackrát osobne stretol, komunikovali aj telefonicky. Svedok bol informovaný o Dodatku č. 2, poznal jeho obsah a bol prítomný pri jeho podpise zmluvnými stranami. O podpisovaní zmluvnej dokumentácie formou notárskej zápisnice v prípade iných nájomníkov vedomosť nemal. 7/ Takto zistený skutkový stav súd prvej inštancie po právnej stránke posúdil podľa § 40 ods. 6, § 40a, § 488, § 489, § 667 ods. 1, § 517 ods. 2 Obč. Zák., § 3 Nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. Ozrejmil, že sa prv zaoberal otázkou platnosti právneho úkon - Dodatku č. 2 zohľadniac, že námietka žalovaných sa týkala nesplnenia podmienok ustanovených v § 40 ods. 6 Obč. Zák. Súd prvej inštancie považoval Dodatok č. 2 k zmluve o nájme nebytových priestorov za platný. V konaní totiž nebolo preukázané, že v prípade žalovanej 1/ ide o osobu, ktorá nemôže čítať, kedy je na písomný právny úkon, Dodatok č. 2, potrebná úradná zápisnica. Zároveň v konaní nebolo preukázané, z vykonaného dokazovania nevyplynulo, že žalobca vedel, že žalovaná 1/ trpí praktickou slepotu a či sú tým naplnené podmienky ustanovené hypotézou ust. § 40 ods. 6 Obč. Zák. Naviac, žalované za neplatný považujú len Dodatok č. 2, nie napríklad aj samotnú zmluvu o nájme nebytových priestorov, ktorá bola uzatvorená dňa 01.03.2018, keď
z predloženej lekárskej správy vyplýva, že žalovaná 1/ označenou diagnózou trpela už v roku 2015. Rovnako z vykonaného dokazovania vyplynulo, že žiadnu inú nájomnú zmluvu žalovaná 1/ neuzatvorila vo forme úradnej zápisnice v zmysle ustanovenia § 40 ods. 6 Obč. Zák. Je potrebné poukázať aj na úlohu syna žalovanej 1/., N. N., ktorý dlhodobo komunikoval a dohadoval podmienky nájmu, a to nielen so žalobcom v tomto konaní, ale aj s inými, predchádzajúcimi nájomcami. Podľa súdu prvej inštancie netreba opomenúť ani skutočnosť, že účastníčkou nájomnej zmluvy a jej dodatkov na strane prenajímateľov je aj žalovaná 2/, ktorá nenamietala slepotu žalovanej 1/ pri oboznamovaní sa s obsahom jednotlivých listín. Žalované (prenajímateľky) si mali a mohli zmluvu a dodatky k nej prečítať, oboznámiť sa s nimi a prípadne namietať jednotlivé ustanovenia, naviac prítomný bol aj N.R. N. N., ktorý sa podieľal na príprave týchto dokumentov, ktorých obsah konzultoval so žalobcom. 8/ Vo vzťahu k Dohode o ukončení nájmu zo dňa 31.10.2018 súd prvej inštancie skonštatoval, že sa ňou zmluvné strany v súlade s čl. II. ods. 3 písm. a) zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 01.03.2018 dohodli na ukončení nájomného vzťahu. Ozrejmil, že čl. II ods. 3 písm. a) zmluvy o nájme nebytových priestorov upravuje ako jeden zo spôsobov ukončenia zmluvy dohodu zmluvných strán, a to bez ohľadu na to, ktorá z nich uzatvorenie takejto dohody iniciuje. Táto dohoda bola riadne podpísaná všetkými jej účastníkmi. Čo sa týka Dodatku č. 2 k zmluve o nájme nebytových priestorov, ktorý bol uzatvorený dňa 29.10.2018, z uvádzacej vety, kde je špecifikovaný predmet samotného dodatku č. 2, vyplýva, že predmetom je záväzok prenajímateľov vrátiť záruku podľa čl. III zmluvy o nájme nebytových priestorov po ukončení nájomného pomeru a nahradiť nájomcovi hodnotu investície do prenajatej nehnuteľnosti v prípade ukončenia nájmu zo strany prenajímateľa, čo nebolo ustanovenie obsiahnuté priamo v zmluve o nájme nebytových priestorov. Podľa súdu prvej inštancie sporným medzi stranami bola práve formulácia "v prípade ukončenia nájmu zo strany prenajímateľa" v porovnaní s formuláciou v Dohode o ukončení nájmu "zmluvné strany sa na žiadosť prenajímateľov dohodli". Súd prvej inštancie nepovažoval za dôvodný reštriktívny výklad, či už k skončeniu nájmu došlo zo strany prenajímateľa alebo na jeho žiadosť, teda, že zo strany prenajímateľa sa jedná len výpoveď. Išlo o dohodu, pričom návrh na jej uzatvorenie prišiel zo strany žalovaných (prenajímateliek). Z čl. I Dodatku č. 2 potom vyplýva, že po skončení nájomného pomeru (z akéhokoľvek dôvodu) žalovaná 1/ uhradí žalobcovi záruku podľa čl. III zmluvy vo výške 2.800 Eur a žalovaná 2/ vo výške 1.400 Eur najneskôr do 45 dní od skončenia nájmu. Nájom bol skončený, čo sporným nebolo, avšak žalované žalobcovi záruku nevrátili. Čo sa týka žalovanými navrhovaného zápočtu uhradenej záruky na zľavu z nájomného vo výške 8.000 Eur, ktorú poskytli žalované ďalšiemu nájomcovi (spoločnosti ARKA, a.s.), z čl. III ods. 2 zmluvy o nájme vyplýva, že záruka bude v celej svojej výške slúžiť na zabezpečenie peňažných pohľadávok prenajímateľov voči nájomcovi z titulu nezaplateného nájomného, k čomu však v danom prípade nedošlo. Žalované v spore netvrdili, že by žalobca počas trvania nájomného vzťahu neuhradil čo i len jedno nájomné. Navyše, nie je ani preukázané, že spoločnosť ARKA, a.s. bola nájomcom nebytových priestorov bezprostredne po žalobcovi. Nájomná zmluva bola uzatvorená až dňa 02.04.2019. Z predmetnej zmluvy ani nemožno identifikovať jednoznačný súvis stavebných úprav s investíciami zo strany žalobcu. Z bodu 4.7 nájomnej zmluvy vyplýva, že rekonštrukčné práce sa mali týkať zakrytia vzduchotechniky sadrokartónom, vyspravenia poškodených stien a vybudovania WC s umývadlom. Podľa súdu prvej inštancie tento zápočet preto nie možné uznať. 9/ Pokiaľ išlo o nárok na zaplatenie sumy 12.100 Eur, podľa súdu prvej inštancie z čl. II Dodatku č. 2 vyplýva záväzok žalovaných zaplatiť žalobcovi sumu 12.100 Eur v lehote do 45 dní od skončenia nájmu, pričom táto suma pozostáva z náhrady hmotných investícií, ktoré vykonal do prenajatej nehnuteľnosti a nákladov spojených s nájmom, nie je však bližšie špecifikované aká časť prislúcha na náhradu hmotných investícií a aká na nájom, čo však žalované pri podpise dodatku nenamietali, hoci mohli žiadať či už bližšiu špecifikáciu alebo inú sumu, čo však z vykonaného dokazovania nevyplynulo. Súd prvej inštancie považoval za potrebné uviesť aj to, že zo žiadneho ustanovenia zmluvy o nájme nebytových priestorov alebo jej dodatkov nevyplýva možnosť žalovaných hodnotiť dôvodnosť, opodstatnenosť, kvalitu, či možnosť budúceho využitia žalobcom vykonaných investícií. Nebolo sporným, že žalované v zmluve o nájme udelili žalobcovi súhlas s dispozičnými stavebnými úpravami priestorov predmetu nájmu. Konanie žalobcu nie je ani v rozpore s ustanovením § 667 ods. 1 Obč. Zák. 10/ Súd prvej inštancie za právne relevantný v súvislosti s uplatneným nárokom nepovažoval ani žalovanými namietaný časový sled uzatvárania jednotlivých zmluvných dokumentov, keď v konaní nebolo ustálené, či v prípade Dodatku č. 2 a Dohody o skončení nájmu došlo k ich podpisu v jeden deň alebo tak, ako sú datované. Nemá to totiž žiadny vplyv na ich platnosť.
11/ Zohľadniac vyššie uvedené súd prvej inštancie dospel k záveru, že žaloba je dôvodná, a preto jej v celom rozsahu vyhovel, vrátane uplatnených úrokov z omeškania, ktoré vyhodnotil ako súladné so zákonom. 12/ O nároku na náhradu trov konania súd prvej inštancie rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 CSP, keď úspešnému žalobcovi priznal voči neúspešným žalovaným 1/, 2/ náhradu trov konania v plnom rozsahu s tým, že o výške náhrady si vyhradil rozhodnúť v súlade s § 262 ods. 2 CSP po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. 13/ Proti tomuto rozhodnutiu súdu prvej inštancie v celom jeho rozsahu podali v zákonnej lehote odvolanie žalované. Navrhli, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobu zamietne. Dôvodili, že súd prvej inštancie nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý súdny proces; súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Argumentovali tým, že v rozhodnom období boli spoluvlastníčkami nehnuteľnosti, ktorej súčasťou bol aj predmetný nebytový priestor. Žalované nehnuteľnosť prenajímali, pričom veci vybavovala žalovaná 1/ a jej syn Peter Pospíšil. Strany sporu uzatvorili dňa 01.03.2018 Zmluvu o nájme nebytových priestorov. Žalobca chcel mať v nebytových priestorov prevádzku na predaj belgických hranolčekov na základe medzinárodnej franšízy a preto požiadal žalované o možnosť inštalácie komína a vzduchotechniky do prenajatých priestorov. Na jeseň 2018 žalobca oslovil syna žalovanej X/ N. N. s tým, že má problémy pri získaní franšízy, a že prevádzku asi neotvorí. Žalobca uviedol, že bude za seba hľadať do priestoru náhradného nájomcu. Keďže žalované mali v tom čase záujemcu o kúpu celého domu, ukončenie nájmu im nevadilo. Žalobca najprv pripravil dodatok č. 2 k zmluve, dňa 29.10.2018 vo večerných hodinách prišiel za žalovanou 1/ do jej bytu a nástojil na podpise. Žalovaná 1/ bola v byte sama a nakoľko predtým stretla žalobcu niekoľkokrát, poznala jeho hlas. Žalovaná 1/ si chcela nechať podpis dodatku na ďalší deň, aby jej dodatok č. 2 niekto prečítal, keďže je slepá, ale žalobca bol neodbytný a toľko ju prosil, až dodatok č. 2 podpísala. Žalobca následne išiel obratom za žalovanou 2/, ktorá mu tiež dodatok podpísala. Následne o 2 dni žalobca predložil žalovaným na podpis dohodu o ukončení nájmu k 30.11.2018. Že si žalobca v súvislosti s ukončením nájmu nárokuje nejaké plnenie, žalované zistili až po skončení nájmu, keď ich vyzval na úhradu sumy 16.300 eur, z toho 12.100 eur si uplatnil ako náhradu za investície do prenajatej nehnuteľnosti a sumu 4.200 eur ako vrátenie kaucie. Žalobca zanechal priestor v takom stave, že ďalší prenajímateľ mohol začať priestory užívať až po ďalších stavebných úpravách. Pritom žalované museli novému nájomcovi poskytnúť zľavu z nájomného vo výške 8.000 eur. Na základe interakcie s novým záujemcom sa taktiež zistilo, že je potrebné úpravy a neporiadok po žalobcovi napraviť, náklady na toto odstránenie dosiahlo sumu 3.982,80 eur, žalované si preto započítali sumu 4.200 eur ako obranu voči žalobnému nároku. Majú za to, že súd prvej inštancie nesprávne vyhodnotil skutkový stav a ich námietky bezdôvodne odmietol. Rovnako pochybil aj v časti sumy 12.100 eur, ktorú priznal žalobcovi, hoci z dodatku č. 2 mu právo na jej náhradu v prípade dohody o skončení nájmu nepatrilo; takýto nárok by vznikol len v prípade, ak by k ukončeniu nájmu došlo zo strany žalovaných. Dodatok č. 2 totiž riešil uhradenie sumy 12.100 eur len pre prípad ukončenia nájmu zo strany prenajímateľa. K ukončeniu nájmu však došlo dohodou zmluvných strán. Namietali teda, že súd prvej inštancie nesprávne interpretoval význam uvedeného ustanovenia dodatku č. 2., nakoľko z jeho formulácie vplýva, že by malo ísť o jednostranné ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa, t.j. k výpovedi alebo odstúpeniu od zmluvy, k čomu nedošlo. Podľa odvolateliek je podstatné, že dodatok č. 2, aj dohodu o ukončení nájmu pripravil žalobca, teda akákoľvek nejednoznačnosť ide na jeho ťarchu. Žalované trvajú na tom, že dôvodom ukončenia nájmu bola zlá hospodárska situácie žalobcu, a to že nedostal zamýšľanú franšízu. Žalované si uvedomovali, že je lepšie nájsť nového nájomcu, ako mať neplatiaceho nájomcu, preto dohodu o skončení nájomnej zmluvy podpísali v znení pripravenom žalobcom. Namietali, že súd prvej inštancie nijako nevysvetlil, prečo formuláciu „zo strany prenajímateľov“ považuje za ekvivalentnú s formuláciou „na žiadosť prenajímateľov“, resp. prečo formuláciu „zo strany prenajímateľov“ rozšíril aj na možnosť obojstrannej dohody, keď dostatočne v konaní zdôvodnili prečo pojem „zo strany“ má podstatne iný význam ako „na žiadosť“. V dvojstrannej konštelácii pojem „zo strany“ znamená, že úkon vykoná len jedna strana na základe vlastného uváženia a druhá strana - adresát úkonu tento úkon musí už len strpieť. Na druhej strane pojem „na žiadosť“ znamená, že jedna strana si síce nejaký úkon praje, ale tento nebude sama vykonávať, čiže úkon požaduje, ale nevykonáva ho sama, výslovne vyžaduje ingerenciu z druhej strany. V takomto dvojstrannom usporiadaní logicky požadovaný úkon musí druhá strana vykonať
alebo spoluvykonať. Podľa odvolateliek z uvedeného vyplýva výrazný významový rozdiel pojmov „zo strany“ a „na žiadosť“. Pojem „zo strany prenajímateľov“ v sebe nemôže zahŕňať možnosť dohody nájomcu a prenajímateľov. Jednostranné ukončenie nájmu zo strany žalovaných nevedel žalobca ovplyvniť, a teda pre tento prípad mal slúžiť dodatok č 2. V prípade ukončenia nájmu dohodou žalobca ako zmluvná strana mal právo takúto podmienku žiadať, bez nej mohol podpis na dohode odmietnuť. Žalované opakovane namietali, že dodatok č. 2, tak aj dohodu o ukončení nájmu pripravil žalobca, čo sám potvrdil. Verzia udalosti, že dodatok č. 2 bol odsúhlasený N. N. bola ním samotným odmietnutá. Nejednoznačnosť výkladu prejavu vôle má ísť na úkor toho, kto znenie prejavu pripravil. Odvolateľky ďalej namietali správnosť skutkového záveru súdu prvej inštancie, že „v konaní nebola preukázané, že v prípade žalovanej 1/ ide o osobou, ktorá nemôže čítať, kedy je na písomný právny úkon (Dodatok č. 2) potrebná úradná zápisnica“. Žalovaná 1/ predložila súdu Rozhodnutie ÚPSVaR zo dňa 28.05.2015 s lekárskym posudkom, z ktorých listín vyplýva jej praktická slepota. Tento dôkaz súd prvej inštancie v konaní vykonal, avšak nezohľadnil, preto ním prijatý skutkový záver je pokiaľ v rozpore s realitou. Naviac, v ústnom odôvodnení rozsudku súd prvej inštancie platnosť dodatku č. 2 zdôvodnil výlučne nevedomosťou žalobcu o slepote žalovanej 1/. Pokiaľ išlo o dodatok č. 2, žalované argumentovali aj tým, že je s odkazom na § 40 ods. 6 Obč. Zák. neplatný. Keďže v prípade žalovanej 1/ ide o osobu, ktorá nemôže čítať a písať a preto tento dodatok mal byť vyhotovený vo forme úradnej zápisnice. Ak súd prvej inštancie vyjadril v odôvodnení napadnutého rozsudku svoj údiv nad tým, že žalovaná 1/ považuje za neplatný len dodatok č. 2 a nie ostatné zmluvné dokumenty, tak toto dostatočne vysvetlili. Pri podpise ostatných dokumentoch boli prítomné iné osoby na strane žalovanej 1/ (syn a dcéra), prostredníctvom ktorých sa mohla oboznámiť s ich obsahom. Pri podpise dodatku č. 2 bol prítomný len konateľ žalobcu (N.. Q.), ktorý pre konflikt záujmov už z podstaty veci nemôže byť osobou, prostredníctvom ktorej sa žalovaná 1/ mohla oboznámiť s obsahom podpisovanej listiny. Pokiaľ išlo o konštatáciu súdu prvej inštancie, že v konaní nebolo preukázané, že žalobca vedel, že žalovaná 1/ trpí praktickou slepotou a že sú z tohto dôvodu naplnené podmienky ustanovené v § 40 ods. 6 Obč. Zák. je právne irelevantný. Subjektívna vedomosť druhej strany o nespôsobilosti nemá žiaden vplyv na spôsobilosť konajúcej osoby. Osoba, ktorá nemôže čítať, a nedokáže ani oboznámiť s obsahom písomného právneho úkonu a teda jej konanie ani nemôže kreovať skutočnú vôľu. Záverom odvolania žalované namietali, že z odôvodnenia rozsudku nie je zrejmé, ako súd vyhodnotil prítomnosť N. N. pri podpise dodatku č. 2. Žalobca totiž tvrdí, že N. N. bol pri podpise dodatku č. 2, žalovaná 1/ tvrdí, že pri podpise dodatku č. 2 bola len ona a konateľ žalobcu; N. N.Š. pred súdom prvej inštancie vypovedal, že si nie je istý „asi som bol na Kramároch, v byte u mami, tam sa podpisovalo všetko. Prítomní boli asi všetci, ale nie som si istý“ Z jeho výpovede teda vplýva, že pri nejakom podpisovaní dokumentov v tom období bol, ale ich obsahu nevenoval pozornosť. Z uvedeného vyplýva, že prítomnosť N. N. pri podpise dodatku č. 2 preukázaná nebola. Preukázanie tvrdenia, že N. N. bol pri podpise dodatku č. 2 a že žalovaná 1/ sa s jeho obsahom prostredníctvom neho oboznámila, je na žalobcovi. Ak nebola prítomnosť Petra Pospíšila alebo jeho pomoc žalovanej 1/ preukázaná, u žalovanej 1/ neboli splnené podmienky podľa § 40 ods. 6 Obč. Zák., t.j. dodatok č. 2 ňou nebol platne podpísaný, čo spôsobilo neplatnosť celého právneho úkonu. Z tohto dôvodu mal súd prvej inštancie žalobu zamietnuť. 14/ Žalobca vo vyjadrení k odvolaniu navrhol napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť. Pokiaľ išlo o odvolaciu argumentáciu žalovaných uviedol, že ide o prekrúcane faktov, ktoré boli v konaní pred súdom prvej inštancie jasne preukázané. V konaní bolo nesporné, že syn žalovanej N.. N. zabezpečoval celú komunikáciu medzi žalobcom a žalovanými ohľadom zmluvných dokumentov a zabezpečoval aj komunikáciu k styku k zmluvným dokumentom, čo bolo preukázané jeho svedeckou výpoveďou v zmysle zápisnice o pojednávaní zo dňa 21.10.2022. Namietal nepravdivosť tvrdenia žalovaných o skutkovom deji týkajúcom sa ukončenia nájomného vzťahu a spôsobu uzatvorenia dohody o skončení nájmu; bol to totiž pán Pospíšil, ktorý inicioval v októbri 2018 stretnutie so štatutárom žalobcu vo veci ukončenia nájomného vzťahu s tým, že by bol rád, kedy neboli s ukončením nájmu problémy. Zisťoval, akú výšku sumy by žalobca požadoval, keďže došlo k hmotným investíciám do predmetu nájmu. Na stretnutí N.. N. informoval žalobcu, že dôvodom ukončenia nájmu z ich strany je nimi zamýšľaný predaj nehnuteľnosti, v ktorej sa predmet nájmu nachádza, nakoľko žalované majú vážneho záujemcu o kúpu. Podmienkou kúpy však bolo vyprázdnenie nehnuteľnosti, teda kúpa bez nájomcu, nakoľko ju záujemca mal v úmysle po kúpe zrekonštruovať. Žalobca v nadväznosti na to informoval N.. N. o výške už vykonaných investícií do priestoru, ktoré by bol rád, aby sa mu vrátili. N. N. reagoval tak, že sa mu suma zdá dobrá, avizoval dohodu, keďže sa žalované obávali, že žalobca bude požadovať sumu oveľa vyššiu. N. N. vo svojej svedeckej výpovedi potvrdil, že existovala ponuka na odpredaj domu, že komunikoval so žalobcom o vrátení hmotných investícií, ktoré do predmetu nájmu vynaložil (zápisnica z pojednávania
zo dňa 22.10.2022). Z vyššie uvedeného je zrejmé, že prebehla komunikácie medzi žalobcom a N. N. jednak ohľadom ukončenia nájomného vzťahu a jednak o vrátení hmotných investícií žalobcu do predmetu nájmu. Následne N.. N. poveril žalobcu prípravou Dohody o ukončení nájmu na žiadosť prenajímateľov z dôvodu predaja nehnuteľnosti ku koncu októbra 2018. Znenie dohody si spoločne pred podpisom odsúhlasili. Pred koncom mesiaca však N.. N. oznámil žalobcovi, že záujemca sa im doposiaľ ku kúpe nevyjadril, že potrebujú viac času, kým sa dohodnú na kúpnej cene. Poprosil žalobcu, či im zaplatia vopred ešte nájomné na mesiac november 2018, a že v prichystanej dohode o ukončení nájmu sa len prepíše dátum z októbra na november 2018. N.. N. ho uistil, že novembrové nájomné 2.100 eur sa priráta k už dohodnutej sumu 10.000 eur za vynaložené investície. V nadväznosti na to N.. N. poveril žalobcu k príprave dodatku č. 2 nájomnej zmluvy, v rámci ktorého sa dohodli na sume 12.100 eur za vynaložené hmotné investície a náklady spojené s nájmom. Zároveň sa strany dohodli na vrátení záruky, ktorú žalobca zaplatil žalovaným v zmysle čl. III nájomnej zmluvy zo dňa 1.3.2018. Žalobca namietal, že sa žalované snažia v odvolaní navodiť dojem, že žalovaná 1/ o dodatku č. 2 vôbec nevedela, nepravdivo popisujúc situáciu (zlá hospodárska situácia žalobcu), ktorá so záväzkom žalovaných z nájomnej zmluvy nemá nič spoločné, pričom sám syn žalovanej 1/ potvrdil verziu žalobcu týkajúcu sa podpisovania dodatku č. 2. Žalobca nikdy nebol podpisovať dokumenty so žalovanou 1/ bez N.. N.. Žalovaná 2/ bola rovnako vždy oboznámená s obsahom všetkých dokumentov, rovnako za prítomnosti N.. N.. I. N. N. na otázku č. 7 právneho zástupcu žalovaných na pojednávaní dňa 20.10.2022 : „či bol informovaný o dodatku č. 2“ bezprostredne odpovedal nasledovné: „Rozhodne áno. Ja som tento dodatok videl pri podpise“. Prítomnosť N. N. pri podpise dodatku č. 2 teda bola jednoznačne preukázaná. Verziu žalovanej 1/ - údajný večerný príchod žalobcu do jej bytu a údajný nátlak na ňu vo veci podpisu dodatku tvrdí iba ona. Žalobca má za to, že v konaní bolo jednoznačne výpoveďou I. N.. N. preukázané, že bol pri podpise dodatku č. 2, a že žalované boli vopred oboznámené s jeho obsahom, ako aj s obsahom ostatných dokumentov, takže ich námietka o nesplnení podmienok podľa § 40 ods. 6 Obč. Zák. je irelevantná. Pokiaľ ide o dohodu o ukončení nájmu, je v nej jasne a zrozumiteľne uvedené, že sa jedná o ukončenie nájmu na žiadosť prenajímateľa, z dôvodu predaja nehnuteľnosti. Platnosť tejto dohody nebola nikdy spochybnená. Úvahy súdu prvej inštancie v tomto smere preto žalobca považuje za logické a presvedčivé. Dodal, že po ukončení nájmu prázdne a upratané priestory odovzdal N.. N. N., ktorý ich bez pripomienok prevzal. Žalobca v konaní jasne namietal, že žalovanými predložené fotografie o zanechaní priestoru sú zavádzajúce, nakoľko išlo o fotografie iného nebytového priestoru, nie priestoru, ktorý bol predmetom nájmu. Ďalej považovali za potrebné uviesť, že žalované udelili žalobcov v čl. VI bod 1 nájomnej zmluvy súhlas s dispozičnými stavebnými úpravami predmetu nájmu. Žalobca upozornil na fakt, že v čase podpisu nájomnej zmluvy so spoločnosťou ARKA, a.s. zo dňa 2.4.2019 bol ich právnemu zástupcovi doručený list - Odpoveď zo dňa 29.3.2019 (je súčasťou súdneho spisu), ktorú zaslal právny zástupca žalovaných, v ktorom ho informoval, že suma 2.800 eur zo strany žalovanej 1/ bude uhradená. To sa napokon nestalo. Naviac, žalobca považuje započítanie záruky zo strany žalovaných za irelevantné, nakoľko v zmysle bod 2 čl. III nájomnej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že záruka bude slúžiť na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľov voči nájomcovi z titulu nezaplateného nájomného, teda nie na akékoľvek svojvoľné zápočty žalovaných. Žalované preto nemali žiadny právny titul na zadržanie záruky, táto mala byť jednoznačne vrátená žalobcovi, a to v sume 2.800 eur žalovanou 1/ a v sume 1.400 eur žalovanou 2/. 15/ Odvolací súd, ktorý bol viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 C.s.p.), preskúmal napadnutý rozsudok, prejednal odvolanie žalovaných bez nariadenia odvolacieho pojednávania a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je vecne správny. Odvolací súd sa stotožnil s nosnými dôvodmi napadnutého rozsudku a konštatuje ich správnosť (§ 387 ods. 2 C.s.p.). 16/ Odvolacia argumentácia žalovaných v značnej časti predstavuje polemiku nad skutkovými zisteniami súdu prvej inštancie a prakticky je len zopakovaním argumentácie použitej v konaní pred súdom prvej inštancie, s ktorou sa už vysporiadal v dôvodoch napadnutého rozsudku. Možno tiež skonštatovať, že obsah tejto argumentácie nekorešponduje s faktami a skutkovými zisteniami, ktoré v konaní vyšli najavo. 17/ Z pohľadu právneho posúdenia veci je na zdôraznenie vecnej správnosti rozsudku súdu prvej inštancie potrebné doplniť, že právnu úpravu nájmu nebytových priestorov upravuje zákon č. 119/1990 Zb., ktorý je svojim postavením lex specialis k Občianskemu zákonníku (lex generalis), čo vyplýva z ust. § 720 Obč. Zák. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú právnu úpravu použiť iba v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon (R 47/1999). Aj
keď teda ide o normu špeciálnu, nemôže to viesť k odlišnému ponímaniu úkonov vzťahujúcich sa na vznik, zmenu a zánik zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý by sa inak vymykali občianskoprávnej úprave. S tým súvisí aj hodnotenie právnych úkonov účastníkov zmluvného vzťahu zo zmluvy o nájme nebytových priestorov (§34 a nasl. Obč. Zák.). Rovnako sa pri tomto type zmluvy uplatní aj ustanovenie § 667 ods. 1 Obč. Zák. o zmenách prenajatej veci (26 Cdo 926/2009 NS ČR). 18/ Podľa § 40 ods. 6 Obč. Zák. na písomné právne úkony tých , ktorí nemôžu čítať a písať, je potrebná úradná zápisnica. Úradná zápisnica sa nevyžaduje, ak má ten, kto nemôže čítať alebo písať, schopnosť oboznámiť s obsahom právneho úkonu s pomocou prístrojov alebo špeciálnych pomôcok alebo prostredníctvom inej osoby, ktorú si zvolí a je schopný vlastnoručne listinu podpísať. 19/ Podľa § 667 ods. 1 Obč. Zák. zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po skončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. 20/ Z obsahu odvolacej argumentácie žalovaných vyplýva, že primárne namietajú skutkové závery súdu prvej inštancie vo veci uzatvorenia Dodatku č. 2 k nájomnej zmluve a na ich základe ním prijaté právne závery. Ostatné listiny týkajúce sa vzniku, zmeny a ukončenia nájomného vzťahu (Zmluva o nájme nebytových priestorov zo dňa 01.03.2018 na čl. 24 a nasl., Dodatok č.1 k Zmluve zo dňa 25.05.2018 na čl. 11, Dohoda o ukončení nájmu zo dňa 31.10.2018 na č.l. 13) žalované považujú za platné, hoci boli uzatvorené rovnakým spôsobom a identickou formou ako nimi rozporovaný Dodatok č. 2. Aj odvolací súd argumenty žalovaných, ktorými platnosť tohto dodatku k zmluve namietali, vyhodnotil ako účelové, s cieľom vyhnúť sa svojim zmluvným povinnostiam voči žalobcovi. Napokon záveru, že k uzatvoreniu namietaného dodatku č. 2 došlo právne korektným (§ 40 ods. 6 Obč. Zák.), medzi zmluvnými stranami obvyklým spôsobom a v súlade s svedčí aj výpoveď svedka - syna žalovanej X/ N. N., ktorý v mene svojej slabozrakej matky (žalovanej 1/) riešil všetky záležitosti týkajúce sa nájmu, a ktorý na otázku č. 7 právneho zástupcu žalovaných: „Vy ste bol informovaný o dodatku č. 2 k zmluve?“ jasne a zrozumiteľne odpovedal: „Rozhodne áno. Ja som ten dodatok videl pri podpise.“ (č.l. 305). Svedok teda potvrdil, že dodatok č. 2 videl a že bol pri jeho podpise. Keďže je nesporné, že žalovaná 1/ bola schopná predmetnú listinu vlastnoručne podpísať, pričom sa tak udialo za prítomnosti jej syna ako osoby, ktorú si zvolila ako svojho zástupcu v záležitostiach týkajúcich sa nájomného vzťahu, možno spoľahlivo uzavrieť, že aj dodatok č. 2 (tak ako všetky ostatné právne listiny týkajúce sa sporného nájmu) bol platne uzatvorený (§ 40 ods. 6 Obč. Zák.). Vzhľadom na zistený skutkový dej, skutočnosť, že k uzatvoreniu dodatku č. 2 došlo obvyklým spôsobom, zhodne ako pri všetkých ostatných listinách týkajúcich sa nájomného vzťahu, spisovať ho formou úradnej zápisnice nebolo potrebné. Pokiaľ ide o samotný obsah dodatku č. 2, treba zohľadniť, že k jeho uzatvoreniu došlo v čase, keď bola v realizácii samotná dohoda o ukončení nájomného vzťahu k 31.10.2018, resp. k 30.11.2018, ktorú iniciovali žalované (z dôvodu zamýšľaného predaja celej nehnuteľnosti). Potom z jeho úvodného znenia: „Predmetom tohto dodatku je záväzok prenajímateľov vrátiť záruku podľa čl. III zmluvy po ukončení nájomného pomeru a záväzok prenajímateľov nahradiť nájomcovi hodnotu investície do prenajatej nehnuteľnosti v prípade ukončenia nájmu zo strany prenajímateľa“ v spojení s čl. II dodatku v znení : “Zmluvné strany sa dohodli v súlade s § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, že prenajímatelia nahradia nájomcovi hmotné investície, ktoré vykonal do prenajatej nehnuteľnosti a náklady spojené s nájmom vo výške 12.100 eur a to spoločne a nerozdielne v lehote do 45 dní od skončenia nájmu.“, možno vyvodiť platnú dohodu v zmysle ust. § 667 ods. 1 Obč. Zák. Z obsahu nájomnej zmluvy je zrejmé, že žalované dali žalobcovi súhlas na úpravu priestorov, ktoré boli predmetom nájmu (čl. VI bod 1 zmluvy), pričom v nimi namietanom dodatku č. 2 zo dňa 29.10.2018 sa platne so žalobcom dohodli na úhrade sumy 12.100 eur titulom refundácie „hmotných investícií“ (t.j. úhrady nákladov) do nebytového priestoru, ktoré žalobca vynaložil a to v lehote do 45 dní od skončenia nájmu. Nesporné je aj to, že ku skončeniu nájmu došlo dohodou k 30.11.2018, a to z iniciatívy žalovaných. Polemika žalovaných nad výkladom pojmov „zo strany“ a „na žiadosť“ je preto ad absurdum. 21/ V prejednávanej veci treba akcentovať, že žalované nemali inú právnu možnosť platne ukončiť predmetnú nájomnú zmluvu ako dohodou, keďže išlo o zmluvu dojednanú podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov na dobu určitú. Podľa § 9 ods.1 tohto zákona by sa nájom skončil až uplynutím času, na ktorý bol dojednaný, teda dňom 1.3.2023 s opciou na ďalších 5
rokov (čl. II bod 1 zmluvy o nájme). Z obsahu spisu totiž nevyplýva, že by prenajímateľky (žalované) boli oprávnené vypovedať žalobcovi nájom v zmysle § 9 ods. 2 zákona č. 119/1990 Zb., t.j. že by žalobca ako nájomca svojim konaním naplnil niektorú skutkovú podstatu potrebnú na platné uplatnenie jedného zo zákonných výpovedných dôvodov uvedených pod písm. a/, b/, c/, d/, e/,g/ tohto zákonného ustanovenia zo strany prenajímateľa, resp. že by došlo k situácii, ktorú predpokladá citované zákonné ustanovenie pod písm. f/, h/ alebo i/. Za skutkového stavu, že žalované mali v októbri 2018 vážneho záujemcu o kúpu celej nehnuteľnosti, avšak s podmienkou bez ťarchy v podobe nájmu, čo v konaní napokon nebolo ani sporné, bolo zrejmé, že sa budú snažiť nájomný vzťah ukončiť v čo najskoršom čase. V konaní bolo výpoveďou I. N.. N. N. skutkovo potvrdené, že tento jednal v októbri 2018 so štatutárom žalobcu ohľadom predčasného ukončenia nájmu, jeho dôvodu, ako aj podmienok, za ktorých by žalobca s navrhnutým riešením súhlasil. Podľa názoru odvolacieho súdu bola požiadavka žalobcu na náhradu nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s úpravou a zhodnotením nebytových priestorov, zohľadniac požiadavku žalovaných ukončiť nájom po krátkom čase od jeho vzniku, legitímna. Zohľadniac vyššie uvedené preto súd prvej inštancie rozhodol správne, keď priznal žalobcovi sumu 12.100 eur. Okolnosť, že k zamýšľanému predaju v tom čase napokon nedošlo, ich nezbavilo právnej povinnosti, ktorú si voči žalobcovi zmluvne dojednali. 22/ Pokiaľ išlo o záruku dvoch mesačných platieb nájomného (2x 700 eur prospech žalovanej 2/ a 2 x 1.400 eur v prospech žalovanej 1/), táto podľa čl. III ods. 2 nájomnej zmluvy (č.l. 25) mala slúžiť na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľov voči nájomcovi z titulu nezaplateného nájomného. Nakoľko žalobca mal tento zmluvný záväzok (riadne a včas platiť nájomné) voči žalovaným ku dňu skončenia nájmu (30.11.2018) z tohto titulu riadne vysporiadané, žalovaným vznikla právna povinnosť túto záruku vrátiť. V tomto smere je preto ich odvolacia argumentácia, cit: „Žalobca zanechal priestor v takom stave, že ďalší prenajímateľ mohol začať priestory užívať až po ďalších stavebných úpravách. Pritom žalované museli novému nájomcovi poskytnúť zľavu z nájomného vo výške 8.000 eur. Na základe interakcie s novým záujemcom sa taktiež zistilo, že je potrebné úpravy a neporiadok po žalobcovi napraviť, náklady na toto odstránenie dosiahlo sumu 3.982,80 eur, žalované si preto započítali sumu 4.200 eur ako obranu voči žalobnému nároku.“ úplne irelevantná. Akúkoľvek škodu na nehnuteľnosti spôsobenú žalobcom počas trvania nájmu a právne relevantný zápočet totiž žalované v konaní nepreukázali. 23/ Z vyššie uvedeného vyplýva, že rozsudok súdu prvej inštancie je vecne správny a preto ho odvolací súd potvrdil (§ 387 ods. 1 C.s.p.). 24/ O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 255 ods. 1 v spojení s § 396 ods. 1 C.s.p. a plne procesne úspešnému žalobcovi priznal voči žalovaným 1/, 2/ nárok na ich náhradu v rozsahu 100%. 25/ O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 C.s.p.) 26/ Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0. Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.). Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa konanie končí, ak a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu, strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, c) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, d) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
e) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.). Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej otázky, a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu, b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.). Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvom pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a/ a b/ (§ 422 ods. 1 C.s.p.). Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 C.s.p.). Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii (§ 427 ods. 1 prvá veta C.s.p.). Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods. 2 C.s.p.). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne / dovolacie dôvody/ a čoho sa dovolateľ domáha /dovolací návrh/ (§ 428 C.s.p.). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.). Povinnosť podľa ods. 1 neplatí, ak je a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 CSP). Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto ustanovení (§ 431 ods. 1 C.s.p.). Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 ods. 2 C.s.p.). Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom právnom posúdení veci (§ 432 ods. 1 C.s.p.). Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 ods. 2 C.s.p.).