Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Krajský súd Bratislava 7Co/132/2025 1425205751 30. 10. 2025 Mgr. Nina Dubovská ECLI:SK:KSBA:2025:1425205751.1
Uznesenie Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Niny Dubovskej a členiek senátu Mgr. Adely Unčovskej a JUDr. Mariany Harvancovej, v spore žalobcu: A. B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom C. XXXX/X, A., právne zast. PEAK&PEN advokátska kancelária s.r.o., IČO: 56 278 691, so sídlom Gunduličova 903/4, Bratislava, proti žalovanému: SK Centre a.s., IČO: 35 882 981, so sídlom Rajská 2, Bratislava, právne zast. Advokátska kancelária VIRTU L s.r.o., IČO: 36 857 823, so sídlom Gajova 4, Bratislava, o určenie neplatnosti skončenia (výpovede) krátkodobého nájmu bytu a o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, na odvolanie žalovaného proti uzneseniu Mestského súdu Bratislava IV zo dňa 17.07.2025, č.k. 11C/41/2025-163, takto rozhodol: I. Uznesenie súdu prvej inštancie sa v napadnutom výroku I. p o t v r d z u j e. odôvodnenie: 1. Napadnutým uznesením súd prvej inštancie nariadil neodkladné opatrenia nasledovne: - Súd u k l a d á žalovanému povinnosť zdržať sa akýchkoľvek úkonov týkajúcich sa vypratávania žalobcu z bytu č. X, na X. poschodí, vo vchode č. D. 2, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: Cintorínska 2, postavenej na pozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č. XXXX, pre okres: Bratislava I, obec: A. E. F., katastrálne územie: E. F., vrátane podielu byt na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti 980/10000, a to až do právoplatného skončenia súdneho konania vo veci samej o neplatnosť výpovede vedeného na Mestskom súde Bratislava IV pod spisovou značkou 11C/41/2025 alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. C2/4P/ B27/2025 zo dňa 25.11.2024, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr. - Súd u k l a d á žalovanému povinnosť zdržať sa akýchkoľvek úkonov a krokov smerujúcich k odstaveniu dodávky elektrickej energie a plynu dodávaných na základe zmluvy medzi Žalobcom a spoločnosťou Slovenský plynárenský priemysel a.s. a ukončeniu a zrušeniu platných zmlúv o distribúciu energií - zmluvy o dodávke tepla a vody s dodávateľmi energií uzavretých medzi žalovaným a príslušnými dodávateľmi a distribútormi uvedených energií k bytu č. X, na X. poschodí, vo vchode č. D. X, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom 2361, druh stavby: bytový dom, popis stavby: D. X, postavenej na pozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č. XXXX, pre okres: Bratislava I, obec: BA-m.č. STARÉ MESTO, katastrálne územie: E. F., vrátane podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti 980/10000, a umožniť žalobcovi pokojný a nerušený odber energií tepla, elektriny a vody, a to až do právoplatného skončenia súdneho konania vo veci samej o neplatnosť výpovede vedeného na Mestskom súde Bratislava IV pod spisovou značkou 11C/41/2025 alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy o krátkodobom nájme bytu č. C2/4P/B27/2025 zo dňa 25.11.2024, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr. (výrok I.);
a odmietol návrh žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia v časti, ktorým žiadal, aby súd „uložil žalovanému povinnosť umožniť žalobcovi nerušené užívanie bytu č. X, na X. poschodí, vo vchode č. D. X, ktorý sa nachádza v stavbe so súpisným číslom XXXX, druh stavby: bytový dom, popis stavby: D. X, postavenej na pozemku parcela registra „C“, parcelné číslo XXXX, evidovaný Okresným úradom Bratislava, katastrálny odbor na liste vlastníctva č. XXXX, pre okres: A. G., H.: A. E. F., katastrálne územie: E. F., vrátane podielu bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu k pozemku o veľkosti 980/10000, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr, a plniť si povinnosti prenajímateľa, ktoré mu vyplývajú Nájomnej zmluvy, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Nájomnej zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr“ (výrok II.). 2. Súd prvej inštancie svoje rozhodnutie právne odôvodnil ust. § 324 ods. 1 a 3, § 325 ods. 1 a 2 písm. d), § 326 ods. 1 a 2, § 327, § 328 ods. 1, § 329 ods. 1 a 2, § 330 ods. 1, § 333 ods. 1, § 123 ods. 2, § 128 ods. 1, § 129 ods. 1, § 354 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), ust. § 1 ods. 1, § 2, § 3 ods. 1, § 6, § 7 ods. 1 a 3 zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej len „zákon č. 98/2014 Z.z.“) a vecne s poukazom na zákonné predpoklady nariadenia neodkladného opatrenia (osvedčenie dôvodnosti trvania nároku/práva, že sledovaný účel nemožno dosiahnuť zabezpečovacím opatrením a osvedčenie potreby bezodkladnej úpravy pomerov alebo obavy, že exekúcia bude ohrozená) tým, že mal za osvedčené, že žalobca ako nájomca a žalovaný ako prenajímateľ a výlučný vlastník bytu č. X v bytovom dome súp. č. XXXX na D. I. J. X K. A. (ďalej aj len ako „bytový dom“) zapísaného na LV č. XXXX pre k.ú. E. F. (ďalej aj len ako „byt“ alebo „predmet nájmu“) dňa 25.11.2024 uzatvorili Zmluvu o krátkodobom nájme bytu č. C2/4P/B27/2025 (ďalej len „Zmluva“), ktorou bol dojednaný nájom bytu (čl. I ods. 1 Zmluvy) za účelom bývania (čl. II ods. 1 Zmluvy) na dobu určitú do 31.12.2025 (čl. III ods. 1 Zmluvy) s možnosťou predĺženia najviac na ďalšie dva roky (čl. III ods. 2 Zmluvy) ako aj to, že už v čase uzatvorenia Zmluvy bolo žalovanému ako stavebníkovi vydané stavebné povolenie č. 3233/22154/2023/STA/Fed zo dňa 20.03.2023, na stavbu (zmenu dokončenej stavby) Bytový dom D. X K. A. zapísaný na LV č. XXXX (ďalej len „Stavebné povolenie“), podľa ktorého ide o zmenu dokončenej stavby (bytového domu) a stavebné úpravy spočívajú v zateplení stavby, v zmene dispozície, výmene okien, dverí, vrstiev strešného plášťa; Stavebné povolenie nadobudlo právoplatnosť už dňa 25.04.2023 so začiatkom realizácie stavby dňa 22.04.2025. Súdu prvej inštancie tak bolo zrejmé, že uvedené nastalo predtým, ako žalovaný (dňa 25.11.2024) so žalobcom uzatvoril Zmluvu. Z listu žalovaného (bez datovania) mal súd prvej inštancie za osvedčené, že nájomníkom oznámil, že nedokáže zabezpečiť možnosť ďalšieho bývania z dôvodu posunu v realizácii jeho hlavného zámeru - obnovy a skrášlenia územia, vrátane domov na D. I., ktoré prenajímajú, že aby mohli začať stavebné práce a neohrozili dodržanie zmluvných záväzkov a dodávateľských termínov, je potrebné uvoľniť byty do jedného mesiaca odo dňa doručenia výpovede a žalovaný v liste poukázal na to, že verí, že nájomcovia boli pripravení aj na takúto situáciu a majú premyslené dočasné alebo náhradné riešenie ubytovania s tým, že žalovaný má záujem po uplynutí výpovednej lehoty zabezpečiť odpojenie bytu od dodávok energií a aj vzhľadom na uvedené odporúča dobrovoľne splniť ich zmluvné záväzky voči žalovanému v súvislosti s vyprataním. Žalobca osvedčil, že žalovaný mu doručil list „Výzva na zaplatenie a vypratanie a výpoveď o krátkodobom nájme bytu č. C2/4P/B27/2025“ zo dňa 29.04.2025 (ďalej len „Výpoveď“), v obsahu ktorého žalovaný vypovedá žalobcovi Zmluvu s poukazom na výpovedný dôvod uvedený v čl. VII ods. 2 písm. g) Zmluvy a súčasne informoval žalobcu, že výpovedná lehota je 1 mesiac a vyzval ho na vypratanie predmetu nájmu (bytu) ku dňu uplynutia výpovednej doby, kedy končí nájom. S odkazom na čl. VII ods. 2 písm. g) Zmluvy (podľa ktorého prenajímateľ môže písomne vypovedať túto zmluvu, ak bude prenajímateľ disponovať právoplatným povolením stavebného úradu o povolení čiastočnej alebo celkovej rekonštrukcii bytového domu (alebo jeho časti), v ktorom sa nachádza predmet nájmu alebo právoplatným povolením stavebného úradu o zbúraní bytového domu (alebo jeho časti), v ktorom sa nachádza predmet nájmu) poukázal súd prvej inštancie na to, že v súvislosti s opísaným konaním žalovaného a zmluvnými dojednaniami strán, bol v zmysle čl. VI ods. 1 písm. b) Zmluvy prenajímateľ povinný informovať nájomcu vopred o svojich aktivitách, ktoré by mohli narušiť riadne užívanie predmetu nájmu a že konanie žalovaného, keď Stavebné povolenie bolo právoplatné pred tým, ako žalovaný poskytol do nájmu byt žalobcovi za účelom bývania od 01.01.2025 do 31.12.2025, sa javí ako účelové. Súd prvej inštancie skonštatoval, že pokiaľ teda žalovaný oznámil žalobcovi (a ostatným nájomcom), že nedokáže zabezpečiť možnosť ďalšieho bývania z dôvodu posunu v realizácii jeho hlavného zámeru (obnovy a skrášlenia územia, vrátane domov na Cintorínskej ulici, ktoré prenajímajú) a že aby mohli začať stavebné práce a neohrozili dodržanie zmluvných záväzkov a
dodávateľských termínov, je potrebné uvoľniť byty do jedného mesiaca odo dňa doručenia výpovede, pričom verí, že nájomcovia boli pripravení aj na takúto situáciu a majú premyslené dočasné alebo náhradné riešenie ubytovania, konanie žalovaného považoval za rozporné s jeho zmluvným záväzkom v zmysle Zmluvy prenechať do nájmu žalobcovi predmet nájmu (byt) za účelom bývania ako aj za rozporné s ust. § 3 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej aj „Občiansky zákonník“). Pokiaľ teda žalovaný priorizuje dodržanie zmluvných záväzkov pri realizácii jeho zámeru (obnovy bytového domu na D. X K. A.), dal súd prvej inštancie do pozornosti, že tento zámer mal žalovaný už v čase podpisu Zmluvy, a napriek tomu ju žalovaný uzatvoril, preto je otázne, či žalovaný ako prenajímateľ žalobcu ako nájomcu o tomto zámere v zmysle čl. VI ods. 1 písm. b) Zmluvy informoval. Súd prvej inštancie mal za to, že nariadením neodkladného opatrenia neprimeraným spôsobom nelimituje právo žalovaného ako osoby, proti ktorej toto neodkladné opatrenie smeruje, ani vzhľadom na všetky okolnosti neposkytuje žalobcovi neadekvátnu výhodu, pretože nariadením neodkladného opatrenia nedôjde k zásahu do práv žalovaného v neprimeranom rozsahu nad rámec nevyhnutnej miery vzhľadom na osvedčené skutočnosti a nutnosť zabrániť vzniku ujmy na právach žalobcu, zohľadňujúc, že doba, na ktorú bola Zmluva uzatvorená je limitovaná do 31.12.2025 a podľa Stavebného povolenia termín ukončenia stavby je max. 24 mesiacov od začatia realizácie stavby (22.04.2025), t.j. až do 04/2027. V súvislosti s princípom proporcionality súd prvej inštancie poukázal na to, že žalobca predmet nájmu užíva na bývanie, na rozsudok Európskeho súdu pre ľudské práva (ďalej len „ESĽP“) zo dňa 24.11.1986 vo veci Gillow proti Spojenému kráľovstvu (č. 9063/80) a na nález Ústavného súdu Slovenskej republiky (ďalej len „ÚS SR“) sp. zn. I. ÚS 13/2000 zo dňa 10.06.2001. Žalobca podľa záveru súdu prvej inštancie riadne osvedčil dôvodnosť časti podaného návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým sa žalobca domáhal, aby súd uložil žalovanému povinnosť zdržať sa vypratania predmetu nájmu (bytu) ako aj konania smerujúceho k odstaveniu energií do predmetu nájmu (bytu), a to až do právoplatného skončenia súdneho konania vo veci samej o neplatnosť Výpovede vedeného na Mestskom súde Bratislava IV pod sp. zn. 11C/41/2025 alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr, preto v tejto časti návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia vyhovel. Nariadením neodkladného opatrenia v navrhovanom znení možno dosiahnuť potrebnú dočasnú súdnu ochranu, ktorej sa žalobca domáha. Návrh v časti, ktorou žalobca žiadal, aby súd prvej inštancie uložil žalovanému povinnosť umožniť žalobcovi nerušené užívanie bytu, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť Výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr, a plniť si povinnosti prenajímateľa, ktoré mu vyplývajú zo Zmluvy, a to až do právoplatného skončenia konania o neplatnosť Výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy, podľa toho, ktorá okolnosť nastane skôr, považoval súd prvej inštancie za neúplný, neurčitý, nejasný a nevykonateľný, preto návrh na nariadenie neodkladného opatrenia v tejto časti odmietol. O nároku na náhradu trov konania súd prvej inštancie rozhodne v súlade s ust. § 262 ods. 1 CSP aj bez návrhu v rozhodnutí, ktorým sa konanie skončí. 3. Proti tomuto uzneseniu vo výroku I. podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný z dôvodov podľa ust. § 365 ods. 1 písm. b), d), f), g) a h) CSP, t.j. že súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, že zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené a že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia. Žalovaný žiadal, aby odvolací súd napadnuté uznesenie zmenil tak, že návrh žalobcu na vydanie neodkladného opatrenia zamietne a prizná žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. Žalovaný sa nestotožnil s argumentáciou žalobcu a návrh považoval za účelový s cieľom zachovania príjmu žalobcu z podnajímania bytu vo vlastníctve žalovaného napriek tomu, že žalovaný platne ukončil Zmluvu. Žalovaný potvrdil, že adresoval žalobcovi Výpoveď, ukončil Výpoveďou nájomný vzťah so žalobcom na základe výpovedného dôvodu podľa čl. VII ods. 2 písm. g) Zmluvy (Prenajímateľ bude disponovať právoplatným stavebným povolením, ktoré sa bude týkať činnosti, ktorá sa bude priamo dotýkať bytového domu (alebo jeho časti) v ktorom sa nachádza Predmet nájmu a pri výkone tejto činnosti nemožno od Prenajímateľa spravodlivo požadovať trvanie nájomného vzťahu), ktorý výpovedný dôvod je v súlade s ust. § 7 ods. 1 písm. e) zákona č. 98/2014 Z.z. (je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru), z čoho spolu so zámerom žalovaného realizovať rekonštrukciu bytového domu, v ktorom sa predmet nájmu (byt) podľa Zmluvy nachádza, je nepochybné, že výpovedný dôvod je v Zmluve upravený v súlade s ust. § 7 ods. 1 písm. e) zákona č. 98/2014 Z.z., pretože nemožno
zabezpečiť trvanie nájomného vzťahu a súčasne realizovať komplexnú rekonštrukciu bytového domu (vrátane predmetu nájmu). Žalovaný ako vlastník bytového domu, vrátane predmetu nájmu, je podľa Zmluvy oprávnený realizovať výkon svojho vlastníckeho práva vo vzťahu k rekonštrukcii bytového domu a za týmto účelom si v Zmluve zmluvné strany vymienili výpovedný dôvod. Žalovaný poukázal na to, že žalobca bol od počiatku uzatvorenia Zmluvy informovaný o skutočnosti, že Zmluva môže byť ukončená aj pred uplynutím doby nájmu (od 01.01.2025 do 31.12.2025) jedným zo spôsobov upraveným v čl. VII Zmluvy, žalovaný nijakým spôsobom v čase uzatvorenia Zmluvy netajil svoj zámer vykonať rekonštrukciu bytového domu ani to, že disponuje právoplatným Stavebným povolením, ktorú skutočnosť si mohol žalobca overiť u žalovaného alebo na príslušnom stavebnom úrade. Účelom Zmluvy bolo zabezpečenie krátkodobého bývania pre žalobcu počas doby nájmu resp. do času, kým žalovaný nezačne s realizáciou stavebných prác a činností, ktoré predpokladá výpovedný dôvod. Žalovaný bol oprávnený začať s realizáciou stavebných prác podľa Stavebného povolenia kedykoľvek počas jeho platnosti (do 2 rokov od jeho právoplatnosti) a zopakoval, že žalobca o tom mal vedomosť v čase uzatvorenia Zmluvy, neboli mu zatajované žiadne skutočnosti vo vzťahu k plánovanej rekonštrukcii a žalobca výpovedný dôvod v Zmluve ani iné ustanovenia Zmluvy nenamietal. Žalobca sa na stav realizácie rekonštrukcie bytového domu dopytoval u zamestnankyne žalovaného p. L., na preukázanie čoho žalovaný predložil čestné prehlásenie p. L. a p. M.. Žalovaný argumentoval tým, že existencia právoplatného Stavebného povolenia už v čase uzatvárania Zmluvy nijak neovplyvňuje platnosť konkrétneho výpovedného dôvodu podľa Zmluvy. V tejto súvislosti bola daná prenajímateľovi možnosť ukončiť Zmluvu výpoveďou v prípade, ak bude disponovať právoplatným Stavebným povolením a je pritom na jeho zvážení, či a kedy túto možnosť v rámci trvania nájomného vzťahu so žalobcom využije. Na druhej strane žalobca si bol stanovením výpovedného dôvodu vedomý skutočnosti, že žalovaný je oprávnený kedykoľvek Zmluvu z výpovedného dôvodu výpoveďou ukončiť. Žalovaný uviedol, že budúci čas, v ktorom je uvedený výpovedný dôvod, neurčuje, či je alebo nie je Stavebné povolenie vydané, určuje možnosť danú prenajímateľovi ukončiť Zmluvu výpoveďou pokiaľ (i) bude disponovať právoplatným Stavebným povolením na rekonštrukciu a súčasne (ii) využije možnosť ukončiť Zmluvu výpoveďou z uvedeného výpovedného dôvodu. Žalovaný kategoricky odmietol tvrdenie žalobcu, že uvedenie výpovedného dôvodu v Zmluve predstavuje neprijateľnú zmluvnú podmienku, pretože (i) výpovedný dôvod bol v Zmluve upravený v súlade s ust. § 7 ods. 1 písm. e) zákona č. 98/2014 Z.z. a je nepochybné, že žalovaný ako vlastník bytového domu a prenajímateľ nevie v rovnaký čas zabezpečiť nerušené zotrvanie v nájomnom vzťahu a vykonávať stavebné práce podľa Stavebného povolenia; (ii) žalobca podpisom Zmluvy poskytol vyhlásenie v čl. VIII bode 4 Zmluvy (Zmluvné strany prehlasujú, že si Zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli, uzatvárajú ju slobodne, vážne, nie za nevýhodných podmienok, obsah Zmluvy vyjadruje ich vôľu, zaväzujú sa svoje záväzky dobrovoľne plniť a na znak súhlasu so všetkými jej ustanoveniami bez výhrad, ju vlastnoručne podpísali oprávnení zástupcovia obidvoch Zmluvných strán), ktoré je potvrdením skutočnosti, že Zmluva neobsahuje preňho nevýhodné podmienky; (iii) napriek skutočnosti, že žalobca formálne spĺňa zákonnú definíciu spotrebiteľa, ide zo strany žalobcu o obchádzanie zákona a konanie, ktoré sa prieči dobrým mravom, keď len účelovo využíva svoje postavenie spotrebiteľa, pričom žalobca mal so žalovaným uzatvorených niekoľko zmlúv o krátkodobom nájme bytu (na niekoľko bytov vo vlastníctve žalovaného), a to jednak ako fyzická osoba, ale tiež aj ako právnická osoba pod obchodným menom Barhum Nakhlé s.r.o., so sídlom Dunajská 3A, Bratislava, IČO: 53 535 561 a všetky byty, ktoré užíva na základe nájomných zmlúv uzatvorených so žalovaným, inzeruje na webovom portáli N. a ponúka na krátkodobé užívanie tretím osobám za priemernú cenu cca 100 eur/noc, teda je evidentné, že žalobca má z tejto činnosti značný príjem, o ktorý nechce pred uplynutím doby nájmu prísť. Podľa žalovaného ide len o zastreté postavenie žalobcu ako spotrebiteľa za účelom navodenia dojmu slabšej strany. Na podporu uvedených tvrdení žalovaný predložil snímky obrazovky z portálu airbnb, kde sú byty vo vlastníctve žalovaného inzerované žalobcom; (iv) výpovedný dôvod ani iné ustanovenia Zmluvy nespĺňajú definíciu neprijateľnej zmluvnej podmienky podľa ust. § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Možnosť výpovede z viacerých výpovedných dôvodov bola v Zmluve definovaná tak pre žalobcu ako aj pre žalovaného, výška dojednaného nájomného bola spolu s energiami vo výške 530 eur/mesiac, z čoho pri porovnaní s trhovými cenami nájmov bytov v BratislaveStaré mesto je nepochybné, že nájomné zrkadlí dobrú vôľu žalovaného pri uzatváraní a počas platnosti Zmluvy, naviac žalovaný povolil žalobcovi užívanie predmetu nájmu aj iným osobám, a to často napriek skutočnostiam, že susedia žalobcu sa sťažovali na rušenie nočného kľudu v bytovom dome a na neustály pohyb cudzích ľudí. Zohľadnením uvedeného, nedochádza podľa žalovaného k hrubému nepomeru v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech žalobcu ako nájomcu (naopak v neprospech žalovaného ako prenajímateľa) a výpovedný dôvod nemožno subsumovať pod žiadnu z neprijateľných podmienok upravených príkladmo v ust. § 53 ods. 4 Občianskeho zákonníka; (v) žalobca
podľa vedomosti žalovaného nevyužíva predmet nájmu za účelom zabezpečenia vlastného bývania a nie je odkázaný na hľadanie nového vlastného bývania. Uvedeným je podľa žalovaného naplnený odvolací dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. b) CSP, nakoľko súd prvej inštancie bez ďalšieho prevzal skutkové tvrdenia žalobcu, pričom žalobca neosvedčil potrebu bezodkladnej úpravy pomerov a súd prvej inštancie bez náležitého vyhodnotenia skutkovej situácie premietol tvrdenia žalobcu do obsahu odôvodnenia napadnutého uznesenia, pričom žalobca neosvedčil svoje tvrdenie, že predmet nájmu užíva na bývanie. Napriek tomu, že účelom nájmu je bývanie žalobcu, žalobca užíva predmet nájmu v rozpore s týmto účelom, keďže umožňuje krátkodobé bývanie v predmete nájmu prostredníctvom portálu airbnb iným osobám a zo samotnej skutočnosti, že strany sporu majú uzatvorených niekoľko nájomných zmlúv, ktorú skutočnosť potvrdil aj žalobca v návrhu, je zrejmé, že žalobca nemôže všetky byty, ktoré užíva na základe zmlúv o krátkodobom nájme, užívať za účelom zabezpečenia vlastného bývania, čo potvrdzujú aj priložené snímky z portálu airbnb, podľa ktorých žalobca ponúka krátkodobé ubytovanie minimálne v 5 bytoch vo vlastníctve žalovaného. Nariadením neodkladného opatrenia dochádza podľa žalovaného k neprimeranému obmedzeniu výkonu jeho vlastníckych práv vo vzťahu k bytu, ktorý tvorí predmet nájmu podľa Zmluvy a aj vo vzťahu k bytovému domu, keďže nemôže začať plánovanú rekonštrukciu a nemôže efektívne uskutočňovať práva zo Zmluvy (ukončiť nájomný vzťah so žalobcom, čím mu hrozí vznik ďalších škôd na jeho majetku). Zopakoval, že disponuje právoplatným Stavebným povolením na rekonštrukciu bytového domu, nemôže účinne vykonávať svoje práva a plniť povinnosti vo vzťahu k zazmluvneným dodávateľom na plánovanú rekonštrukciu, keďže so žiadnymi rekonštrukčnými prácami nemôže v zmysle napadnutého uznesenia začať do ukončenia trvania doby nájmu (31.12.2025) alebo do právoplatného skončenia konania vo veci. Poskytnutím tejto neprimeranej ochrany žalobcovi hrozí očividný vznik škôd na strane žalovaného (eventuálne aj tretím osobám-dodávateľom), ktoré by boli zapríčinené nekonaním a neplnením si zmluvných povinností žalovaného a nariadené neodkladné opatrenie v neprimeranej miere zasahuje do práv a povinností žalovaného. Napadnuté uznesenie považoval žalovaný za nepreskúmateľné, keď uznesenie neobsahuje dostatočné presvedčivé odôvodnenie tak, ako konštatuje ÚS SR (nález sp. zn. III. ÚS 175/2017 zo dňa 04.07.2017, nález č.k. II. ÚS 866/2014-42 zo dňa 20.08.2015) a žalovaný mal za to, že súd prvej inštancie náležite neodôvodnil potrebu vydania uznesenia, ani splnenie podmienok na jeho vydanie podľa CSP, a to najmä proporcionalitu a bezodkladnosť. Žalobca ako dôkaz predložil početnú fotodokumentáciu exteriéru a interiéru bytového domu, ktorá nie je podľa názoru žalovaného relevantným dôkazom a nepotvrdzuje skutočnosť, že realizácia rekonštrukcie bytového domu nebude uskutočnená, preto súd prvej inštancie nesprávne skutkovo posúdil situáciu ohľadom realizácie stavby, keď z dôkazov (fotodokumentácie bytového domu) vyhodnotil, že rekonštrukcia neprebieha a je potrebné bezodkladne upraviť pomery medzi stranami sporu a umožniť žalobcovi užívanie predmetu nájmu aj po uplynutí výpovednej doby v zmysle Zmluvy a Výpovede napriek tomu, že žalovaný má v záujme vykonať plánované stavebné práce a využil zmluvne dohodnutú možnosť ukončenia nájomného vzťahu Výpoveďou. Žalovaný ozrejmil, že štandardný spôsob realizácie stavebných prác na nehnuteľnostiach, ktoré slúžia na účely bývania je taký, že žalovaný ako stavebník je oprávnený zahájiť stavebné práce kedykoľvek počas platnosti Stavebného povolenia, že Zmluva upravovala možnosť pre žalovaného ukončenia nájomného vzťahu v prípade existencie Stavebného povolenia, ak sa žalovaný rozhodne túto možnosť (počas platnosti Stavebného povolenia) a trvania nájomného vzťahu využiť. Samotnej rekonštrukcii podľa Stavebného povolenia predchádza vysťahovanie nájomcov, vypratanie priestorov, zameranie sondy, príprava stavby a pod., preto skutočnosť, že neboli doposiaľ stavebné práce na bytovom dome zahájené nezakladá neplatnosť Výpovede. Dôvodom doručenia výpovedí z nájomných vzťahov všetkým nájomcom, s ktorými žalovaný neukončil nájomný vzťah dohodou, bola práve skutočnosť, aby mal žalovaný dostatok času potrebného na vypratanie priestorov a prípravné práce pred samotnou rekonštrukciou. Žalovaný opakovane akcentoval, že je nemysliteľné, aby žalovaný súčasne umožnil žalobcovi užívanie predmetu nájmu a zároveň vykonával rekonštrukciu bytového domu. V súvislosti s rozporovanou platnosťou Stavebného povolenia žalovaný uviedol, že stále disponuje platným právoplatným Stavebným povolením na rekonštrukciu bytového domu, nie je pravdou, že doposiaľ neprebehli žiadne práce v súvislosti s rekonštrukciou, a preto by malo Stavebné povolenie stratiť platnosť, pričom uvedené nepotvrdzuje ani predložená fotodokumentácia žalobcu; na bytovom dome prebiehajú práce k príprave rekonštrukcie, ktoré nie sú zjavne viditeľné, čo ale nevylučuje, že boli uskutočnené a sú zaznamenané v stavebnom denníku, ktorý žalovaný predložil; žalovaný dňa 04.04.2025 adresoval stavebnému úradu oznámenie o zahájení stavebných prác, ktoré pripojil. K splneniu oznamovacej povinnosti žalovaného voči žalobcovi v zmysle ust. čl. VI ods. 1 písm. b) Zmluvy žalovaný opakovane uviedol, že žalobca bol informovaný o plánovaných aktivitách v súvislosti s rekonštrukciou (čo preukazujú vyjadrenia p. L. a p. M.). Žalovaný namietal naplnenie dôvodov
údajnej neplatnosti Výpovede uvedených žalobcom: (i) k absencii obsahových náležitostí výpovede uviedol, že vo Výpovedi je presne definovaný výpovedný dôvod s odkazom na príslušné ustanovenie Zmluvy. Výpovedný dôvod, teda skutočnosť, že bude žalovaný disponovať právoplatným Stavebným povolením je právnou skutočnosťou, ktorá nastala, a ktorú nie je potrebné viac vo výpovedi rozvíjať, tento výpovedný dôvod nie je vymedzený na skutkovom základe, ale ide o využitie možnosti žalovaného ukončiť nájomný vzťah z dôvodu, že ide realizovať rekonštrukciu v súlade so Stavebným povolením. Citovaný výpovedný dôvod je nezameniteľný so žiadnym iným výpovedným dôvodom podľa Zmluvy a Výpoveď tak spĺňa požiadavky kladené ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Žalovaný spolu s Výpoveďou doručoval žalobcovi aj Sprievodný list (ďalej len „Sprievodný list“), ktorý bol súčasťou Výpovede a podrobnejšie špecifikoval a rozvíjal výpovedný dôvod a je z neho zrejmé, že výpovedný dôvod bol vymedzený dostatočne, nie je zameniteľný s iným výpovedným dôvodom a Výpoveď spĺňa všetky predpoklady na jej platnosť (Spoločnosť SK Centre, a.s. sa po dlhoročnom úsilí, ktoré ste mnohí roky evidovali ocitla v bode umožňujúcom posun v realizácii nášho hlavného zámeru, a teda obnovy a skrášlenia územia vrátane domov na Cintorínskej ulici, ktorých byty si prenajímate. Aby sme mohli začať stavebné práce a neohroziť dodržanie našich zmluvných záväzkov a dodávateľských termínov je potrebné, aby ste byty uvoľnili v termíne určenom nájomnou zmluvou, a teda do 1 mesiaca odo dňa doručenia výpovede); (ii) k argumentácii, že výpovedný dôvod má povahu neprijateľnej zmluvnej podmienky poukázal žalovaný na svoje skoršie vyjadrenie, zopakoval, že výpovedný dôvod nemá povahu neprijateľnej zmluvnej podmienky a žalobca nie je v skutočnosti v postavení spotrebiteľa v zmluvnom vzťahu so žalovaným; (iii) k nenaplneniu výpovedného dôvodu žalovaný poukázal na to, že výpovedný dôvod bol do Zmluvy zakomponovaný v súlade s ust. § 7 ods. 1 písm. e) zákona č. 98/2014 Z.z. a realizáciou stavebných prác aj na predmete nájmu nemožno od žalovaného ako prenajímateľa spravodlivo požadovať zotrvanie v nájom vzťahu, ktoré zotrvanie by bolo na škodu aj žalobcovi, nakoľko by sa predmet nájmu vplyvom stavebných prác stal nepoužiteľný na účel nájmu (bývanie). Ďalšie zotrvanie v nájomnom vzťahu nezodpovedá spravodlivému usporiadaniu veci ani z pohľadu zazmluvných záväzkov žalovaného voči tretím osobám, ktoré je žalovaný zaviazaný plniť; (iv) k namietanému rozporu s dobrými mravmi namietal žalovaný ich absurdnosť vzhľadom na priebeh zmluvného vzťahu so žalobcom, keď to bol žalovaný, ktorý bol voči žalobcovi zhovievavý pri užívaní predmetu nájmu, a to napriek početným sťažnostiam zo strany susedov bytového domu, pri určení výšky nájomného ako aj pri mnohých ďalších požiadavkách vznesených žalobcom. Žalobca bol na osobných rokovaniach informovaný o stavebnom zámere žalovaného vo vzťahu k bytovému domu a aj o tom, že žalovaný je oprávnený kedykoľvek ukončiť nájomný vzťah, preto nie je pravdivé tvrdenie, že keby mal žalobca vedomosť o plánovej rekonštrukcii, zabezpečil by si iné bývanie a mal by záujem na ukončení zmluvného vzťahu ani to, že ide o vyfabulovaný dôvod na ukončenie nájomného vzťahu, keď úmyslom žalobcu je zachovanie príjmu z podnajímania predmetu nájmu prostredníctvom N.. Žalovaný mal za to, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov (predložených žalobcom) k nesprávnym skutkovým zisteniam, keď sa de facto stotožnil s argumentáciou žalobcu ako aj s potrebou bezodkladnej úpravy pomerov, pričom je evidentné, že tvrdenia žalobcu neobstoja vzhľadom na skutkový stav premietnutý žalovaným. Žalovaný mal s ohľadom na predložené dôkazy za to, že je naplnený aj odvolací dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. g), pretože skutkový stav prezentovaný žalobcom neobstojí a súd musí nevyhnutne posúdiť dôkazy predložené žalovaným. Naplnenie odvolacieho dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. h) CSP videl žalovaný v tom, že neboli splnené podmienky na nariadenie neodkladného opatrenia podľa ust. § 328 ods. 1 CSP a aj vo vzťahu k záveru súdu prvej inštancie, ktorý poukázal na správanie žalovaného ako rozporné so Zmluvou a Občianskym zákonníkom, keď žalobca adresoval nájomcom výpovede z nájomných vzťahov pred uplynutím doby nájmu, pričom podľa názoru žalovaného ide o využitie možnosti danej Zmluvou ukončiť Zmluvu výpoveďou. Žalovaný považoval toto svoje správanie za využitie zmluvnej voľnosti (pri stanovení výpovedného dôvodu podľa Zmluvy) a za výkon práv v súlade so Zmluvou, ktorý vo vzťahu k žalobcovi nezasahuje bez právneho dôvodu do práv a oprávnených záujmov žalobcu a nie je v rozpore s dobrými mravmi. Skutočnosť, že žalovaný informoval žalobcu o zámere vykonať rekonštrukciou bytového vyplýva z vyhlásení p. L. a p. M.. Žalovaný zopakoval, že pre nariadenie neodkladného opatrenia nebola naplnená požiadavka proporcionality, keď v neprimeranej miere zasahuje do práv žalovaného, ktorý je neprimerane obmedzovaný vo výkone svojich vlastníckych práv vo vzťahu k bytu a k bytovému domu, nakoľko nemôže iniciovať plánovanú rekonštrukciu, a to napriek tomu, že disponuje právoplatným Stavebným povolením a tým, že zaväzuje žalovaného zotrvať v nájomnom vzťahu so žalobcom do uplynutia doby nájmu podľa Zmluvy alebo do právoplatného skončenia konania vo veci samej (podľa toho, ktorá skutočnosť nastane skôr). Tento zásah nepovažoval žalovaný za primeraný, keďže nemôže min. po dobu pol roka uskutočňovať svoje práva a povinnosti podľa Zmluvy (a ukončiť Zmluvu v prípade, ak bude naplnený hoc aj iný výpovedný
dôvod podľa Zmluvy). Žalovaný dal do pozornosti nevhodné správanie žalobcu v predmete nájmu, na ktoré sa sťažoval žalovaný a aj iní obyvatelia bytového domu a susedného bytového domu (D. X), žalobca totiž umožnil tretím osobám prespávanie na chodbách bytových domov, správal sa hrubo vo vzťahu k obyvateľom bytových domov, on alebo tretie osoby, ktorým povolil užívanie predmetu nájmu, rušili nočný kľud, spôsobil škody na bytových domoch (k čomu priložil fotodokumentáciu rozbitého skla v byte v bytovom dome D. X, ktorý užíva ako právnická osoba a žiadosť susedov žalobcu, ktorou žiadali žalovaného ako vlastníka nehnuteľností o zabezpečenie nápravy vo vzťahu k správaniu žalobcu v bytových domoch), z čoho žalovaný dovodil, že zo správania žalobcu je evidentné, že zotrvanie v nájomnom vzťahu by viedlo k ďalším škodám na majetku žalovaného (a možno aj iných osôb) a takéto zotrvanie nemožno od žalovaného spravodlivo požadovať. Správanie žalobcu je v rozpore s ust. § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Pre vylúčenie pochybností žalovaný uviedol, že žalobca v súčasnosti nemá priamych susedov v bytovom dome, ktorí by mohli nevhodné správanie namietať (okrem spriaznených osôb so žalobcom), preto predkladá žiadosť o nápravu správania žalobcu v bytovom dome D. X, ale rovnaké správanie žalobcu možno potvrdiť aj v bytovom dome a predmete nájmu, ktorý krátkodobo podnajíma. Naopak ako bolo vyvodené súdom prvej inštancie, na strane žalovaného je daná potreba bezodkladnej úpravy pomerov vo vzťahu k vyprataniu žalobcu z predmetu nájmu a je nevyhnuté s poukazom na danú skutkovú situáciu nájomný vzťah čo najskôr ukončiť. Skutočnosť, že si žalobca počas výpovednej doby nevie zabezpečiť kvalitatívne a cenovo porovnateľné bývanie, nemôže byť na ťarchu žalovaného, keď Zmluvu uzatváral pri plnom vedomí a bol s jej obsahom oboznámený. Skutočnosť, že žalobca uhrádzal žalovanému nájomné vo výške, ktorá je nižšia ako trhová cena nájomného v danej lokalite, nemôže byť na ťarchu žalovaného v tom ohľade, že nemôže platne ukončiť nájomný vzťah na základe Zmluvy pred uplynutím doby nájmu. Súd prvej inštancie prijal za svoje tvrdenia žalobcu v súvislosti s udržaním nájomného vzťahu za účelom zabezpečenia vlastného bývania s odkazom na judikatúru ESĽP, avšak je evidentné, že žalobca predmet nájmu nevyužíva za účelom zabezpečenia vlastného bývania, ale za účelom zabezpečenia zisku z jeho podnajímania tretím osobám. Žalovaný poukázal na dôvodovú správu k zákonu č. 98/2014 Z.z., z ktorej je podľa žalovaného zrejmé a nepochybné, že výpovedný dôvod bol v Zmluve dohodnutý v súlade a so zmyslom znenia zákona č. 98/2014 Z.z. 4. Žalobca sa k odvolaniu žalovaného vyjadril podaním zo dňa 04.09.2025 a namietal argumentáciu žalovaného, že návrh žalobcu je účelový a nesleduje ochranu jeho obydlia, ale sleduje zabezpečenie jeho majetkového prospechu. Pokiaľ s poukazom na lustráciu z portálu airbnb uvádza, že žalobca sprostredkúva/prevádzkuje krátkodobé užívanie viacerých bytov a nevyužíva predmet nájmu za účelom zabezpečenia vlastného ubytovania, žalobca poukázal na to, že nie je zrejmé, ktorý z tých vylustrovaných bytov by mal byť predmetom nájmu a doplnil, že žiaden z bytov z predloženej lustrácie bytov nezobrazuje interiér predmetu nájmu, ktorého fotodokumentáciu žalobca pripojil. Žalobca v návrhu uviedol, že má sám ako aj ako obchodná spoločnosť, v ktorej je spoločníkom a konateľom, so žalovaným uzatvorených viacero nájomných zmlúv, avšak v predmetnom konaní sa domáha svojich práv len vo vzťahu k bytu, ktorý mu slúži na účely bývania. Za účelom preukázania toho, že byt užíva za účelom vlastného bývania, predložil žalobca svoje čestné vyhlásenie. K tvrdeniu žalovaného, že mal vedomosť o plánovaných rekonštrukčných prácach, preukazovanému čestnými vyhláseniami p. M. a p. L., namietal, že uvedené je v kontradikcii so Zápisnicou z bytovej schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov (zo dňa 03.04.2025), v ktorej žalovaný ako vlastník väčšiny bytov v bytovom dome D. X prezentoval, že s rekonštrukčnými prácami sa môže začať až koncom r. 2025, a teda z ničoho nevyplýva, že by žalovaný plánoval rekonštrukčné práce započať skôr a že by žalobcu ako aj iných nájomcov vopred o takomto termíne pred doručovaním Výpovede informoval. Aj keď sa predložená zápisnica týka susedného bytového domu, žalovaný zasielal všetky výpovede a sprievodné listy všetkým svojim nájomcom v bytových domoch D. X, X L. X O. v rovnaký čas, možno teda podľa žalovaného dôvodne predpokladať, že aj rekonštrukčné práce chcel robiť v rovnakom časovom horizonte pre všetky bytové domy. Žalovaný u žalobcu vytváral dojem, že k žiadnym rekonštrukčným prácam nemá v dohľadom čase prísť aj vzhľadom na fakt, že uzatvoril Zmluvu na obdobie celého r. 2025 (nič mu nebránilo stanoviť dobu nájmu na kratšie obdobie), a to napriek tomu, že už v čase podpisu Zmluvy disponoval Stavebným povolením, ktoré bolo pri podpise Zmluvy už právoplatné a jeho dvojročná platnosť mala uplynúť v 4/2025 (o čom žalobcu neupovedomil). Zo žalovaným predloženého čestného vyhlásenia nie je podľa žalobcu zrejmé, kedy mal byť žalobca o plánovaných rekonštrukčných prácach informovaný a uviedol, že tomu tak nebolo v čase pred doručovaním Výpovede a žalobca nebol zo strany žalovaného akýmkoľvek spôsobom notifikovaný. Sami pracovníci žalovaného nevedia ozrejmiť, akým spôsobom mal byť žalobca o plánovaných rekonštrukčných prácach a ich plánovanom začiatku
notifikovaný (teda či sa malo jednať o informáciu podanú telefonicky alebo osobne). Žalobcu uviedol, že žalovaný mal notifikovať o plánovaných stavebných prácach so začiatkom v letných mesiacoch r. 2025 a následne do konania zakladá dokument, ktorý označuje ako „stavebný denník“ podľa ktorého malo byť s prácami začaté už v druhej polovici 04/2025. Poukázal na to, že je dlhoročným nájomcom žalovaného, preto môže uviesť, že v komunikácii so žalovaným a susedmi žalobcu miestami prišla na pretras otázka možnej rekonštrukcie bytových domov D. X, X L. X, ale podľa vedomosti žalobcu, o uvedenom sa ad hoc diskutovalo min. cca 5 rokov, ale zo strany žalovaného nebol žalobca vopred informovaný o akomkoľvek časovom rámci rekonštrukčných prác, ich rozsahu, ani o tom, či by tieto mohli zasiahnuť do vzťahov uzatváraných medzi nimi. K otázke realizácie rekonštrukčných prác pracovník žalovaného p. L. žalobcovi uviedla, že o žiadnom termíne nevie a nepýta sa na to vedenia žalovaného, aby následne nemusela žalobcovi klamať alebo zatajovať, preto podľa žalobcu úsmevne vyznieva prehlásenie žalovaného, že nezatajoval skutočnosť, že disponuje právoplatným Stavebným povolením, keď žalovaný nikdy pred doručovaním Výpovede žalobcu nenotifikoval o skutočnosti, že Stavebným povolením disponuje (žalovaný netvrdí, že by žalobcu so Stavebným povolením vopred oboznámil) a následne so žalobcom uzatvoril Zmluvu. Existenciu právoplatného Stavebného povolenia nepriložil a nepreukázal žalovaný ani pri doručovaní Výpovede a nemožno sa stotožniť s tvrdením žalovaného, že si mal žalobca existenciu Stavebného povolenia proaktívne preverovať u žalovaného alebo na stavebnom úrade. K neplatnosti Výpovede zopakoval, že (i) žalobca sa podrobne venoval naplneniu obsahových náležitostí Výpovede, z ktorej argumentácie je zrejmé, že Výpoveď obsahové náležitosti kladené na tento typ právneho úkonu nespĺňa, Výpoveď nebola skutkovo vymedzená nijak a obsahovala len odkaz na zmluvný výpovedný dôvod podľa čl. VII ods. 2 písm. g) Zmluvy, ktorý odkaz nepostačuje. V tomto smere Žalovaný tvrdil jednak to, že skutkové vymedzenie výpovedného dôvodu nie je potrebné z dôvodu, že sa jedná o právnu skutočnosť, ktorú nie je potrebné vo Výpovedi špecifikovať a zároveň, že žalovaný spolu s Výpoveďou adresoval žalobcovi Sprievodný list, ktorý špecifikoval a rozvíjal výpovedný dôvod, na základe ktorého bola žalobcovi daná Výpoveď, s ktorou argumentáciou žalovaného sa žalobca nestotožnil. Nie je pravdou, že by žalovaný nemusel Výpoveď špecifikovať a vymedziť a ani to, že Výpoveď bola daná na základe právnej skutočnosti (Stavebného povolenia), keď opomína to, že využitie žalovaným zvoleného výpovedného dôvodu je možné len v prípade, že nie je možné spravodlivé požadovať zotrvanie v nájomnom pomere, ktorý materiálny korektív nepredstavuje otázku právnu, ale je podmienený konkrétnymi skutkovými okolnosťami, ktoré vo Výpovedi absentujú, z obsahu Výpovede nemožno vyabstrahovať, o aké stavebné povolenie sa má jednať (nie to ešte právoplatné). Rovnako zo Sprievodného listu nevyplýva informácia o ohľadom Stavebného povolenia ako naplnenia spomínaného materiálneho korektívu, keď Sprievodný list bol len dokumentom, v ktorom bola obsiahnutá floskula o nemožnosti zabezpečovania ďalšieho trvania nájomných vzťahov zo strany žalovaného, výzva na vysporiadanie záväzkov a hrozba odpojenia bytov od energií. Žalobca mal za to, že zákonná požiadavka kladená na výpoveď podľa ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka nebola naplnená. (ii) K výpovednému dôvodu v ust. čl. VII ods. 2 písm. g) Zmluvy ako neprijateľnej zmluvnej podmienke poukázal žalobca na to, akým spôsobom žalovaný Zmluvu so žalobcom uzatvoril, keď napriek vedomosti o Stavebnom povolení sa sám obmedzil vo svojom vlastníckom práve tým, že dal byt do užívania žalobcovi do 31.12.2025, preto jeho plánovaná rekonštrukcia nemôže spôsobiť, aby od neho žalobca dodržanie zmluvného záväzku nemohol požadoval. K odkazu žalovaného na ust. čl. VIII bodu 4 Zmluvy uviedol žalobca, že ide štandardné ustanovenie písomne uzatváranej zmluvy a pre žalovaného ako dodávateľa nepredstavuje ochranu pre jeho dubiózne správanie. Zopakoval, že predmetný vzťah zo Zmluvy je vzťahom spotrebiteľským, kde žalovaný predmetné ustanovenie do Zmluvy zakomponoval a žalobca nemal možnosť reálne vyhodnotiť nevýhodnosť podmienok, keď mu žalovaný účelovo zamlčal skutočnosť, že disponuje právoplatným Stavebným povolením. Ohľadom údajného zastretého postavenia žalobcu ako spotrebiteľa ide podľa žalobcu o konfabuláciu, keď žalobca potvrdil, že on (resp. obchodná spoločnosť, v ktorej je žalobca spoločníkom a konateľom) uzatvoril so žalovaným viacero nájomných zmlúv k rôznym bytom a je pravdou, že niektoré byty žalobca využíva na zabezpečenie svojho príjmu, čo s prejednávanou vecou nesúvisí (byt nie je inzerovaný na žiadnom portáli), byt (predmet nájmu podľa Zmluvy) slúži výlučne potrebám jeho vlastného bývania, čo preukazuje svojim čestným vyhlásením, preto vo vzťahu zo Zmluvy nepochybne spĺňa definíciu spotrebiteľa v zmysle ust. § 52 ods. 4 Občianskeho zákonníka. Nie je vylúčené, aby jeden subjekt vystupoval voči jednému dodávateľovi v určitom konkrétnom právnom vzťahu ako spotrebiteľ a v inom nie. Argumentácia žalovaného ohľadom výšky nájomného a umožnenia žalobcu užívať byt aj tretím osobám nemá vplyv na existenciu neprijateľných zmluvných podmienok v Zmluve, pretože výška nájmu bola daná aj stavom bytového domu a ani umožnenie využitia bytu aj inými osobami nemá vplyv na neprijateľnosť iných zmluvných podmienok; za bezpredmetné považoval žalobca tvrdenia
žalovaného ohľadne sťažností susedov. Žalobca odmietol tvrdenia žalovaného, že nedošlo k hrubému nepomeru v právach a povinnostiach v neprospech žalobcu. Žalovaný neosvedčil, že žalobca nevyužíva byt na účel vlastného bývania (okrem nepravdivých tvrdení ohľadom inzerovania bytu na portáli airbnb.com). (iii) Žalobca zotrval na svojej argumentácii ohľadne toho, že nebol daný výpovedný dôvod a tvrdenie žalovaného, že realizáciou stavebných prác nie je možné spravodlivo požadovať zotrvanie v nájomnom vzťahu, je nesprávne a nesubstancované. Vzhľadom na skutkový stav nie je možné zo strany žalovaného vypovedať Zmluvu na základe jeho vlastného uváženia. Pokiaľ žalovaný tvrdil, že zotrvanie v nájomnom vzťahu nezodpovedá spravodlivému usporiadaniu vecí z pohľadu zazmluvnených záväzkov žalovaného voči tretím osobám, ktoré je zaviazaný plniť, uvedené nie je podľa žalobcu okolnosťou, ktorá by mala vplyv v nadväznosti na ust. § 7 ods. 2 písm. e) zákona č. 98/2014 Z.z. a zároveň žalovaný neosvedčil zmluvné vzťahy medzi ním a tretími osobami, ktoré je údajne zaviazaný plniť. (iv) K namietanej neplatnosti Výpovede z dôvodu rozporu s dobrými mravmi odkázal žalobca na návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, na ktorú argumentáciu žalovaný v odvolaní nereaguje. K žalovaným namietanej nepreskúmateľnosti (§ 365 ods. 1 písm. b) CSP) poukázal žalobca na to, že k spôsobu užívania bytu sa vyjadril a priložil relevantné dôkazy, že žalobca netvrdil, že za účelom zabezpečenia svojho bývania využíva iné byty (s výnimkou bytu, ktorý je predmetom nájmu podľa Zmluvy) a žalobca osvedčil, že byt užíva za účelom zabezpečenia vlastného bývania (vyplýva to zo Zmluvy) a uvedené žalovaný nevyvrátil. Bezodkladnosť úpravy pomerov je daná tým, že v prípade neposkytnutia ochrany zo strany súdu by sa žalovaný musel z bytu vysťahovať, čím by prišiel o svoje obydlie za situácie, keď ho mal mať podľa Zmluvy zabezpečené do 31.12.2025, keď je nepochybné, že žalobca pred doručovaním Výpovede nebol žalovaným informovaný o existencii právoplatného Stavebného povolenia. Prvoinštančný súd dal podľa žalobcu v napadnutom uznesení odpovede na všetky relevantné otázky v súlade s rozhodovacou praxou, ktorú žalovaný sám cituje. Vo vzťahu k odvolaciemu dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. d) CSP nebolo žalobcovi jasné, akú inú vadu konania má žalovaný na mysli a fakticky tento odvolací dôvod stotožňuje s odvolacím dôvodom podľa ust. § 365 ods. 1 písm. b) CSP. Pokiaľ ide o odvolací dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. f) CSP, tento podľa žalobcu nie je naplnený. Čo sa týka názoru žalovaného o irelevantnosti predloženej fotodokumentácie bytového domu, v ktorom sa nachádza byt, fotodokumentácia podľa názoru žalobcu jednoznačne dokumentuje, že rekonštrukcia bytového domu neprebieha a dal do pozornosti samotné tvrdenie žalovaného, že žalovaný ako stavebník je oprávnený zahájiť stavebné práce kedykoľvek počas platnosti Stavebného povolenia a skutočnosť, že neboli doposiaľ stavebné práce na bytovom dome zahájené, nezakladá neplatnosť Výpovede, z čoho je zrejmé, že sám žalovaný priznáva, že počas dvoch rokov od právoplatnosti Stavebného povolenia so stavebnými prácami nezačal, teda že Stavebné povolenie skutočne malo stratiť platnosť. Žalobcom tvrdené prípravné práce nemožno pokladať za začatie so stavbou a zároveň ich nijakým relevantným spôsobom nedokazuje. Splnenie oznamovacej povinnosti Oznámením stavebnému úradu zo dňa 04.04.2025 nemá vplyv na faktické začatie so stavbou a žalovaný nijak nepreukazuje, že by sa oznámenie dostalo do dispozície stavebného úradu. K predloženému stavebnému denníku spochybňoval žalobca, že sa jedná o stavebný denník a poukázal na ust. § 32 ods. 3 zákona č. 25/2025 Stavebný zákon a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Z dokumentu predloženého k návrhu – oznámenia na dverách bytového domu, má byť zhotoviteľom stavby spoločnosť NP real s.r.o., IČO: 54 207 720, so sídlom Bajkalská 29/ D, Bratislava, ktorý zhotoviteľ by mal povinnosť viesť stavebný denník; napriek tomu je zrejmé, že dokument je vyhotovený v českom jazyku (z výpisu z obchodného registra žalovaného vyplýva, že štatutár žalovaného je zrejme príslušníkom Českej republiky). Žalobca mal podozrenie, že dokument označovaný ako stavebný denník si na účely konania mohol zhotoviť sám žalovaný. Vo vzťahu k odvolaciemu dôvodu podľa ust. § 365 ods. 1 písm. g) CSP namietal žalobca, že nie je naplnený, keď skutkové tvrdenia a dôkazy prezentované žalovaným sú s prejednávanou vecou nesúvisiace a nie sú spôsobilé mu priniesť priaznivejší výsledok vo veci. Odvolací dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. h) CSP odôvodňoval žalovaný tým, že neboli splnené podmienky na nariadenie neodkladného opatrenia a súd prvej inštancie listinné dôkazy predložené žalobcom náležite a v súvislosti so skutkovým stavom neposúdil a nevyhodnotil. K tvrdenému dubióznemu konaniu žalovaného odkázal žalobca na svoju skoršiu argumentáciu. S nesplnením požiadavky proporcionality sa žalobca nestotožnil, keď napadnuté uznesenie poskytlo žalobcovi ochranu, ktorá mu patrí, Zmluva je naďalej účinná a nájomný pomer trvá, nakoľko nielen, že je Výpoveď neplatná, ale je neplatné ust. predstavujúce uplatnený výpovedný dôvod z dôvodu neprijateľnosti zmluvnej podmienky. Žalovaný sám uviedol, že so stavbou nezačal, preto nemožno ani hypoteticky uvažovať o možnej disproporcionalite vydaného neodkladného opatrenia, nakoľko žalovaný podľa všetkého nedisponuje titulom, na základe ktorého by v súlade so stavebnými predpismi mohol rekonštrukciu bytového domu realizovať. Žalobca nerozumel tvrdeniu žalovaného,
že by mal byť obmedzovaný vo svojich právach zo Zmluvy (vypovedať ju z iného právneho dôvodu), keď žalovaný zastáva pozíciu, že Zmluva bola ukončená v dôsledku Výpovede (nemožno deklarovať ukončenie zmluvného vzťahu v dôsledku Výpovede a zároveň podať výpoveď z iného právneho dôvodu). K argumentom ohľadom ničenia predmetu nájmu a pod. žalobca uviedol, že takéto riziko nehrozí a keby k takémuto konaniu došlo, má žalovaný k dispozícií procesné inštitúty, prostredníctvom ktorých by svoje práva mohol brániť. Ani v prípade vyhovenia odvolaniu žalovaného, nemôže podľa žalobcu žalovaný realizovať žiadne rekonštrukčné práce, ktorými by obmedzoval obyvateľov bytového domu Cintorínska 2, keď popri žalobcovi bolo voči žalovanému vydané obdobné neodkladné opatrenie aj susedovi žalobcu p. F. P. (uznesenie Mestského súdu Bratislava IV zo dňa 21.07.2025 sp. zn. 36C/42/2025). Námietku ohľadne sťažností na žalobcu považoval žalobca za lživé, ktoré žalovaný nijak nedokazuje a okolnosti uvedené v dokumente označenom ako „Žiadosť o nápravu“ od spoluvlastníkov bytového domu D. považoval žalobca za nepravdivé a irelevantné, netýkajúce sa bytu ani bytového domu, teda nemá so zmluvným vzťahom zo Zmluvy väzbu. Žalobca poukázal na to, že s ním žalovaný uzavrel viaceré nájomné zmluvy (na jeden rok), a to aj opakovane. Žalobca sa nevhodným spôsobom popisovaným žalovaným nespráva, nie je žiadna spriaznenosť medzi žalobcom a jeho susedmi, ktorú žalovaný nijak nedokazuje, avšak viacero susedov žalobcu (v bytových domoch D. X, X L. X) E. rozhodlo voči postupu a zjavne neplatným výpovediam žalovaného brániť, v dôsledku čoho žalovaný čelí viacerým žalobám o určenie neplatnosti skončenia krátkodobého nájmu a boli voči nemu vydané viaceré neodkladné opatrenia. Pokiaľ ide o žalovaného, možno uviesť, že p. L. a p. M. sú jeho pracovníkmi, teda podriadenými osobami a vlastníci bytov v bytovom dome D. X, ktorí sú podpísaní pod Žiadosťou sú vlastníkmi bytov v bytovom dome, kde väčšinu bytov vlastní žalovaný, teda všetky tieto osoby majú záujem na tom, aby so Žalovaným dobre vychádzali. Poukázal na datovanie Žiadosti ku dňu 29.07.2025, teda v čase, keď už bolo vydané napadnuté uznesenie a mal za to, že Žiadosť vznikla preto, aby ju mohol žalovaný použiť v rámci súdneho konania. Žalovaný fakticky priznáva, že byt slúži žalobcovi za účelom bývania a musel by v dôsledku konania žalovaného riešiť bytovú otázku napriek tomu, že sa žalovaný, disponujúc právoplatným Stavebným povolením, zaviazal dať žalobcovi byt do užívania do 31.12.2025. Prvoinštančný súd vec neposúdil nesprávne, keď vzhliadol potrebu bezodkladnej úpravy pomerov, ako aj proporcionalitu navrhovaného neodkladného opatrenia. Žalobca navrhol, aby odvolací súd napadnuté uznesenie potvrdil a zaviazal žalovaného voči žalobcovi na náhradu trov odvolacieho konania vo výške 100 % . 5. Strany ďalšie vyjadrenia vo veci neodkladného opatrenia neposkytli. 6. Odvolací súd, viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania, vychádzajúc z ust. § 379, § 380, § 378 ods. 1 CSP dospel k záveru, že odvolanie žalovaného nie je podané dôvodne. 7. Podľa ust. § 324 ods. 1 CSP, pred začatím konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na návrh nariadiť neodkladné opatrenie. 8. Podľa ust. § 325 ods. 1 CSP, neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená. 9. Podľa ust. § 326 ods. 1 CSP, v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia sa popri náležitostiach žaloby podľa § 132 uvedie opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne osvedčujúcich dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé, akého neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha. 10. Podľa ust. § 326 ods. 2 CSP, k návrhu musí navrhovateľ pripojiť listiny, na ktoré sa odvoláva. 11. Podľa ust. § 327 CSP, ak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia neobsahuje predpísané náležitosti alebo je nezrozumiteľný, alebo neurčitý, súd taký návrh odmietne, ak ide o také vady, ktoré bránia pokračovaniu v konaní; ustanovenia o odstraňovaní vád podania sa nepoužijú. 12. Podľa ust. § 328 ods. 1 CSP, ak súd nepostupoval podľa § 327, nariadi neodkladné opatrenie, ak sú splnené podmienky podľa § 325 ods. 1, inak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne.
13. Podľa ust. § 329 ods. 1 prvá veta CSP, súd môže rozhodnúť o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia aj bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania. 14. Podľa ust. § 1 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z., tento zákon upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. 15. Podľa ust. § 6 zákona č. 98/2014 Z.z., krátkodobý nájom bytu zanikne a) uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý, b) písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom, c) písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone, d) písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane, e) zánikom predmetu nájmu. 16. Podľa ust. § 7 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z., prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak a) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza, b) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, c) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky, d) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom, e) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. 17. Podľa ust. § 7 ods. 3 zákona č. 98/2014 Z.z., ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní. V prípade, ak sa v dôsledku porušenia registračnej povinnosti prenajímateľa podľa osobitného predpisu uplatní režim podľa § 3 ods. 5, platí, že výpovedná lehota v prípade výpovede zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace. 18. Podľa ust. § 9 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z., neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté. 19. Podľa ust. § 10 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z., na nájomnú zmluvu uzavretú podľa tohto zákona sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak odsek 2 neustanovuje inak. 20. Podľa ust. § 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z.z., nájom podľa tohto zákona sa nespravuje ustanoveniami § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka ak tento zákon v § 3 ods. 5 neustanovuje inak. 21. Podľa ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka, dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. 22. Z citovaných zákonných ustanovení CSP možno jednoznačne vyvodiť, že právna úprava ohľadom rozhodovania o návrhoch na neodkladné opatrenie popri nevyhnutnosti rýchlo a pružne vyriešiť vzniknutý stav, vyžaduje aj hodnoverné osvedčenie dôvodnosti a trvania nároku, resp. podmienok na nariadenia neodkladného opatrenia. Podľa príslušných ustanovení CSP je možnosť nariadenia
neodkladného opatrenia uvedená v prípade potreby bezodkladnej úpravy pomerov alebo obavy z ohrozenia exekúcie. Návrh na nariadenie neodkladného opatrenia vyžaduje opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne osvedčujúcich dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé, akého neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha. 23. Odvolací súd zdôrazňuje, že úspech strany, ktorá sa domáha nariadenia neodkladného opatrenia, vyžaduje preukázanie danosti hmotnoprávneho nároku (práva) medzi sporovými stranami, ohľadne ktorého majú byť upravené ich pomery (tzv. osvedčenie nároku), a súčasne vyžaduje, aby neboli vážnejšie pochybnosti o potrebe neodkladnej (dočasnej) úpravy. Samotný nárok teda nemusí byť preukázaný nepochybne. Podmienkou pre nariadenie neodkladného opatrenia je súčasne osvedčenie, že bez okamžitej úpravy pomerov, by bolo právo niektorej zo strán ohrozené. Z charakteru neodkladného opatrenia vyplýva, že pred jeho nariadením súd nemusí zisťovať všetky skutočnosti, ktoré sú potrebné pre vydanie meritórneho rozhodnutia, čo ale neoslabuje potrebu osvedčenia aspoň základných skutočností potrebných pre záver o pravdepodobnosti nároku, ktorému sa má poskytnúť neodkladná ochrana, ako aj osvedčenie potreby bezodkladnej úpravy pomerov. 24. Z obsahu spisu a návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia vyplýva, že žalobca sa ako navrhovateľ domáha nariadenia neodkladného opatrenia z dôvodu, že považuje Výpoveď z nájmu bytu založeného Zmluvou (ktorá je spotrebiteľskou zmluvou) za neplatnú (určenia neplatnosti Výpovede sa domáha vo veci samej) z dôvodu: (i) absencie obsahových náležitostí Výpovede v súlade s ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka (nie je skutkovo vymedzený výpovedný dôvod, ktorý je uvedený len odkazom na ustanovenie Zmluvy); (ii) použitý výpovedný dôvod má povahu neprijateľnej zmluvnej podmienky, keď žalovaný v čase uzavretia Zmluvy vedel, že disponuje právoplatným Stavebným povolením (o čom žalobca nemal vedomosť), teda konal úmyselne na škodu žalobcu; (iii) nenaplnenia výpovedného dôvodu s poukazom na ust. § 7 ods. 1 písm. e) zákona č. 98/2014 Z.z., pretože možná dispozícia žalovaného právoplatným Stavebným povolením neznamená automaticky, že by sa malo jednať o podmienku, v prípade splnenia ktorej nemožno od žalovaného spravodlivo požadovať zotrvanie v nájomnom vzťahu, keď v čase po jeho právoplatnosti žalovaný uzavrel so žalobcom Zmluvu; (iv) rozporu s dobrými mravmi, pretože žalovaný neinformoval žalobcu o plánovaných stavebných úpravách bytového domu a bytu, ktoré by mali brániť jeho riadnemu užívaniu, a to ani pred uzavretím Zmluvy, kedy už disponoval právoplatným Stavebným povolením. 25. Posúdením napadnutého uznesenia, odvolania a obsahu spisu, odvolací súd považoval odvolacie námietky žalovaného za nedôvodné. Pre úspech v konaní o nariadení neodkladného opatrenia bolo potrebné zo strany žalobcu ako navrhovateľa neodkladného opatrenia predovšetkým osvedčiť pravdepodobnosť nároku, ktorému sa má poskytnúť neodkladná ochrana, v tomto prípade určenia neplatnosti Výpovede; zároveň bolo potrebné osvedčiť nutnosť bezodkladnej úpravy pomerov medzi stranami sporu, resp. obavu z ohrozenia exekúcie. 26. Odvolací súd skúmal, či je daný základný predpoklad pre nariadenie neodkladného opatrenia, a to osvedčenie dôvodnosti a trvania nároku, ktorému má byť poskytnutá ochrana nariadeným neodkladným opatrením. V konaní nebolo sporné, že Výpoveď bola odôvodnená výpovedným dôvodom uvedeným v čl. VII ods. 2 písm. g) Zmluvy (podľa ktorého prenajímateľ môže písomne vypovedať túto Zmluvu, ak bude prenajímateľ disponovať právoplatným povolením stavebného úradu o povolení čiastočnej alebo celkovej rekonštrukcii bytového domu (alebo jeho časti), v ktorom sa nachádza predmet nájmu alebo právoplatným povolením stavebného úradu o zbúraní bytového domu (alebo jeho časti), v ktorom sa nachádza predmet nájmu), vo Výpovedi vyzval žalovaný žalobcu na vypratanie bytu ku dňu uplynutia výpovednej doby (1 mesiac), na úhradu splatného nájomného a plnení spojených s užívaním bytu. Zo Sprievodného listu (nedatovaného) doručeného spolu s Výpoveďou vyplýva, že žalovaný nájomníkom oznámil, že nedokáže zabezpečiť možnosť ďalšieho bývania v jeho nehnuteľnostiach z dôvodu posunu v realizácii jeho hlavného zámeru - obnovy a skrášlenia územia, vrátane domov na D. I., v ktorých si prenajímajú byt, a že aby mohol začať stavebné práce a neohrozil dodržanie zmluvných záväzkov a dodávateľských termínov, je potrebné uvoľniť byty do jedného mesiaca odo dňa doručenia výpovede a žalovaný v Sprievodnom liste poukázal na to, že verí, že nájomcovia boli pripravení aj na takúto situáciu a majú premyslené dočasné alebo náhradné riešenie ubytovania s tým, že žalovaný má záujem po uplynutí výpovednej lehoty zabezpečiť odpojenie bytu od dodávok energií a aj vzhľadom na uvedené odporúča dobrovoľne splniť ich zmluvné záväzky voči žalovanému v súvislosti s vyprataním.
27. Zánik nájmu bytu podľa zákona č. 98/2014 Z.z. upravuje výslovne dôvody zániku, vrátane výpovede z nájmu (§ 7 ods. 1 a 2 zákona č. 98/2014 Z.z.). Právna úprava výpovede z nájmu umožňuje zmluvne rozšíriť výpovedné dôvody, pri ktorých však vyslovuje požiadavku, podľa ktorej nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru, teda právna úprava zákona č. 98/2014 Z.z. ponecháva na vôli zmluvných strán dohodnúť sa aj na iných výpovedných dôvodoch, no zároveň ponechal možnú korekciu v podobe prípadnej úvahy súdu, či tento dôvod zodpovedá spravodlivému usporiadaniu práv a povinností zmluvných strán. 28. Pre platnosť výpovede sa (aplikáciou ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka) vyžaduje presné skutkové vymedzenie výpovede, teda opis skutku, ktorý viedol k subsumovaniu skutkového stavu pod konkrétny právne vymedzený výpovedný dôvod. Skutkové vymedzenie dôvodu výpovede nájmu bytu musí byť konkretizované uvedením skutočností, v ktorých účastník nájomného vzťahu vidí realizáciu zákonného dôvodu tak, aby nemohli vzniknúť pochybnosti, z ktorého dôvodu sa nájomný vzťah končí (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej len „NS SR“) zo dňa 22.06.2017 sp. zn. 6 Cdo 203/2015, R 16/2018), keď nie je možné ako dostatočný výpovedný dôvod označiť len odkaz na konkrétne zákonné ustanovenie. Ak ide o presné dátumové vymedzenie skončenia nájmu, postačí iba uvedenie dĺžky výpovednej doby a uvedenie okamihu, ktorý je rozhodujúci pre jej plynutie (viď. Dufalová, L. a kol. Občiansky zákonník. Komentár. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2025, 1209 s., § 710). Skutkovo musí byť dôvod výpovede vymedzený tak, aby nebol zameniteľný s iným dôvodom, aj keď by boli naplnené viaceré dôvody výpovede. Výpoveď z nájmu bytu, ako každý iný právny úkon, sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne (§ 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Nebude teda postačovať strohý opis skutku, ktorý len inými slovami opíše zákonný dôvod výpovede, prípadne len odkáže na konkrétne ustanovenie. Nevyžaduje sa právne posúdenie skutkového stavu (teda uvedenie konkrétneho zákonného ustanovenia), podstatné je práve len vymedzenie skutkových okolností, ktoré viedli k podaniu výpovede z nájmu bytu. Skutkový dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť a nemožno ho dopĺňať ani v prípadnom súdnom konaní, a to ani počas plynutia výpovednej lehoty. 29. V nadväznosti na uvedené a obsah Výpovede možno konštatovať osvedčenie nároku, ktorému sa má poskytnúť neodkladná ochrana, keď žalobca sa domáha neplatnosti Výpovede (viď. ods. 24 vyššie) aj z dôvodu absencie skutkového vymedzenia dôvodu Výpovede, ako aj z ďalších tam uvedených dôvodov (z ktorých mal súd prvej inštancie za osvedčené konanie žalovaného ako rozporného s jeho zmluvným záväzkom v zmysle Zmluvy prenechať do nájmu žalobcovi predmet nájmu (byt) za účelom bývania a v rozpore s dobrými mravmi). Otázka, či je žalobca skutočne nositeľom tvrdeného práva (aj v rozsahu a z ďalších dôvodov namietaných žalobcom) bude predmetom dokazovania v konaní vo veci samej; na účely nariadenia neodkladného opatrenia však možno dospieť k záveru, že žalobca pravdepodobnosť tohto práva osvedčil. 30. Žalobca v návrhu uvádzal, že byt užívaný žalobcom na základe Zmluvy predstavuje jeho obydlie, ktoré je v súlade s judikatúrou ESĽP chránené, že na rozdiel od úpravy Občianskeho zákonníka podanie žaloby o určenie neplatnosti Výpovede nemá v zmysle ust. § 9 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z.z. odkladný účinok a že žalobca nemá inú možnosť ochrany svojich práv súvisiacich s jeho obydlím, ako prostredníctvom návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. Žalobca mal za to, že nie je možné od neho požadovať vysťahovanie z bytu na základe vyfabulovaného dôvodu, že bol v spojení s pracovníčkou žalovaného p. M., ktorou mu bolo oznámené, že okamžite po uplynutí výpovednej doby budú na nájomcov, ktorí sa nevysťahujú podané žaloby na vypratanie, že dôjde k odpojeniu bytov od dodávok energií napriek tomu, že žalobca má sám uzatvorenú zmluvu s dodávateľom elektrickej energie a plynu. V prípade odopretia bezodkladnej úpravy pomerov mal žalobca za to, že bude významným spôsobom zasiahnutý vo svojej majetkovej sfére s ohľadom na dojednanú výšku nájomného (530 eur/ mesačne), keď porovnateľný nájom bytu nie je možné v rámci Bratislavy zohnať, teda že v prípade nutnosti vypratania bytu na základe neplatnej Výpovede by vznikla žalobcovi škoda, preto je potreba bezodkladnej úpravy pomerov daná. 31. Existenciu ďalšej podmienky pre nariadenie neodkladného opatrenia, ktorou je existencia bezprostredne hroziacej ujmy na práve, o ktorom sa má rozhodovať, teda nutnosť dočasnej úpravy pomerov strán sporu, mal odvolací súd v tejto konkrétnej prejednávanej veci (prihliadajúc na všetko zhora uvedené), rovnako za osvedčenú žalobcom s ohľadom na avizovaný úmysel žalovaného vyprať
žalobcu a odpojiť byt od dodávky energií v byte (Sprievodný list), ktorý žalobca osvedčoval ako svoje obydlie. 32. Odvolací súd pri rozhodovaní o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia v tejto konkrétnej veci zohľadnil aj princíp proporcionality a možné následky zásahov do práv strán sporu jeho nariadením. Pokiaľ žalovaný vo vzťahu k uvedenému namietal to, že uvedená požiadavka nebola naplnená, že neodkladné opatrenie v neprimeranej miere zasahuje do práv žalovaného pri výkone jeho vlastníckych práv vo vzťahu k bytu a k bytovému domu tým, že nemôže iniciovať plánovanú rekonštrukciu napriek tomu, že disponuje právoplatným Stavebným povolením a že žalovaný nemôže ukončiť Zmluvu v prípade, ak bude naplnený hoc aj iný výpovedný dôvod podľa Zmluvy, uvedené je vo vzťahu v posúdeniu naplnenia tohto predpokladu nedôvodné. 33. Vo vzťahu k námietke žalovaného, že v dôsledku nariadenia neodkladného opatrenia nemôže žalovaný ukončiť Zmluvu v prípade naplnenia iného výpovedného dôvodu podľa Zmluvy, odvolací súd poukazuje na to, že neodkladným opatrením uložené povinnosti (obmedzenia) sa vzťahujú len na úkony (zákaz vypratania žalobcu z bytu a odpojenia bytu od dodávky energií/médií) ako následku konkrétnej výpovede žalovaného, a to Výpovede (Výzvy na zaplatenie a vypratanie a výpoveď o krátkodobom nájme bytu č. C2/4P/B27/2025 zo dňa 29.04.2025), ktorej určenia neplatnosti sa vo veci samej žalobca domáha, keďže trvanie nariadeného neodkladného opatrenia je časovo obmedzené do právoplatného skončenia súdneho konania vo veci samej o neplatnosť Výpovede (alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy, podľa toho, čo nastane skôr). Námietku žalovaného, že neodkladné opatrenie v neprimeranej miere zasahuje do práv žalovaného pri výkone jeho vlastníckych práv tým, že nemôže iniciovať plánovanú rekonštrukciu napriek tomu, že disponuje právoplatným Stavebným povolením, nepovažoval odvolací súd za dôvodnú a zohľadnil to, že žalovaný ako vlastník bytu prenechal jeho užívanie žalobcovi podľa Zmluvy a za predpokladu, že žalobca osvedčil trvanie a dôvodnosť nároku na určenie neplatnosti Výpovede, je potrebné zohľadniť aj ochranu práv žalobcu podľa Zmluvy, vrátane ním tvrdeného obydlia, ktorej nie je záujem žalobcu iniciovať rekonštrukciu na základe právoplatného Stavebného povolenia nadradená. Navyše, žalovaný skutočnosť, že by mu hrozil vznik škody v dôsledku nemožnosti plniť povinnosti vo vzťahu k zazmluvneným dodávateľom na plánovanú rekonštrukciu (keďže s rekonštrukčnými prácami nemôže začať do ukončenia trvania doby nájmu (31.12.2025) alebo do právoplatného skončenia konania vo veci) ani započatie stavebných prác vylučujúcich užívanie bytu žalobcom, žalovaný nijak v konaní neosvedčil (zo Zápisnice zo schôdze vlastníkov bytového domu Cintorínska 6 konanej dňa 03.04.2025 vyplýva, že žalovaný uviedol, zahájil ďalšie fázy projektových prác na zámeroch v bezprostrednom okolí bytového domu Cintorínska 6, ktorých realizáciu plánuje zahájiť na konci r. 2025 a ukončenie sa predpokladá 12/2026). 34. Uvedeným posúdením prostredníctvom testu proporcionality (kedy žalovaný nebude neprimerane obmedzený na svojich právach vzhľadom na mieru a rozsah ohrozenia tvrdených práv žalobcu) sa odvolaciemu súdu javí, že nariadenie navrhovaného neodkladného opatrenia môže splniť svoj účel sledujúci zabezpečenie dočasnej ochrany práv žalobcu (do doby právoplatného skončenia súdneho konania o neplatnosť Výpovede alebo do doby skončenia nájmu podľa Zmluvy (31.12.2025), podľa toho, čo nastane skôr), ktorých sa domáha vo veci samej, pri súčasnom osvedčení tohto nároku žalobcu (teda osvedčenia, že existuje aspoň minimálna pravdepodobnosť jeho existencie) a zásah do ktorých práv žalobcu zo strany žalovaného je reálny. 35. Podľa už konštantnej judikatúry súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkmi konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi konania. Odôvodnenie rozhodnutia tak nemusí dať odpoveď na každú jednu námietku účastníka konania. Je však nevyhnutné, aby súd reagoval na podstatné a relevantné argumenty účastníkov konania (rozhodnutia ÚS SR sp. zn. II. ÚS 251/04, III. ÚS 209/04, II. ÚS 200/09 a pod.). Preto na ostatnú odvolaciu argumentáciu odvolateľa už nespôsobilú ovplyvniť rozhodnutie, odvolací súd nepovažoval za potrebné reagovať špecifickou odpoveďou. 36. S poukazom na vyššie uvedené dospel odvolací súd k záveru, že nariadenie neodkladného opatrenia je v rozsahu, v akom bolo nariadené výrokom I. (s tým, že odmietnutie časti návrhu žalobcu výrokom II. nebolo napadnuté odvolaním žalobcu, teda výrok II. nebol predmetom odvolacieho prieskumu) dôvodné a uznesenie je v tomto rozsahu vecne správne. Odvolací súd na základe uvedeného odvolaním
napadnuté uznesenie súdu prvej inštancie vo výroku I. podľa ust. § 387 ods. 1 CSP ako vecne správne potvrdil. 37. O trovách odvolacieho konania rozhodne súd prvej inštancie v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí (§ 262 ods. 1 CSP). 38. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 CSP). Poučenie: Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).