Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Krajský súd Bratislava 3Cob/144/2025 1325206366 15. 01. 2026 JUDr. Marta Šašinková ECLI:SK:KSBA:2026:1325206366.1
Uznesenie Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Marty Šašinkovej a členov senátu Mgr. Štefana Zelenáka a Mgr. Radoslava Prutakya v právnej veci žalobcu Gastro B & E, s. r. o., Homolova 6, 841 02 Bratislava, IČO: 45 975 833, právne zast. Advokátska kancelária JUDr. Marcel BORIS, s. r. o., Ružinovská 40, 821 03 Bratislava - mestská časť Ružinov, IČO: 36 863 319, proti žalovanému Závodisko, š.p., Starohájska 29, 852 69 Bratislava, IČO: 31 354 301, právne zast. advokátska kancelária CONSULTA s.r.o., Šafárikovo nám. 4, 811 02 Bratislava - mestská časť Staré Mesto, IČO: 31 318 495 o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, o odvolaní žalovaného proti uzneseniu Mestského súdu Bratislava III č.k. 70Cb/89/2025-126 zo dňa 22.9.2025, takto rozhodol: I. Krajský súd v Bratislave uznesenie Mestského súdu Bratislava III č.k. 70Cb/89/2025-126 zo dňa 22.9.2025, p o t v r d z u j e . II.
Žalobcovi priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu. odôvodnenie:
1. Napadnutým uznesením súd prvej inštancie prvým výrokom uložil žalovanému povinnosť umožniť žalobcovi prístup k prenajatému stánku bufetu „Citát“, postavenému na pozemku parcely č. XXX/XX o výmere 15 397 m2, nachádzajúcej sa v katastrálnom území W. - F., na Starohájskej ulici č. 29 v Bratislave v areáli Závodisko, š. p. Bratislava, zapísanom na liste vlastníctva č. 1152 vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu Bratislava, a to v zmysle nájomnej zmluvy č. 103/EÚ/2019 zo dňa 04.04.2019 v znení Dodatku č. 1, v znení Dodatku č. 2 zo dňa 06.05.2020, v znení Dodatku č. 3 zo dňa 10.11.2020, v znení Dodatku č. 4 zo dňa 01.06.2021, v znení Dodatku č. 5 zo dňa 01.11.2021, v znení Dodatku č. 6 zo dňa 04.07.2022 a v znení Dodatku č. 7 zo dňa 07.11.2023 a jeho nerušené prevádzkovanie počas prevádzkovej doby, a to každý deň od 11:00 hod. do 22:00 hod., a to až do právoplatného rozhodnutia vo veci samej vedenej na Mestskom súde Bratislava III, sp. zn. 61Cb/2/2025. Druhým výrokom priznal žalobcovi proti žalovanému nárok na náhradu trov konania v celom rozsahu . 2. V odôvodnení napadnutého rozhodnutia súd uviedol, že žalobca sa návrhom doručeným súdu dňa 27.8.2025 domáhal voči žalovanému nariadenia neodkladného opatrenia, ktorým by súd uložil žalovanému povinnosť umožniť žalobcovi prístup k prenajatému stánku presne špecifikovanému v návrhu v zmysle nájomnej zmluvy a jej Dodatkov č. 1 až 7, a to každý deň od 11:00 hod. do 22:00 hod., až do právoplatného rozhodnutia vo veci samej vedenej na Mestskom súde Bratislava III, sp. zn. 61Cb/2/2025. 3. Žalobca odôvodňoval potrebu nariadenia neodkladného opatrenia tým, že ako nájomca, spolu so žalovaným, ako prenajímateľom, uzatvorili zmluvu č. 103/EU/2019 o prenájme nebytových priestorov, v znení jej neskorších dodatkov č. 1 až 7 na dobu určitú, a to od 4.4.2019 do 31.12.2026. Zmluva bola uzatvorená v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Predmetom Zmluvy je nájom nebytového priestoru-občerstvovacie zariadenie,
Stánok č. 1, bufet „Citát“, vo výmere 16 m2, ktorý sa nachádza na pozemku parcely č. XXX/XX o výmere 15 397 m2 v katastrálnom území W. - F., nachádzajúcom sa na Starohájskej ulici č. 29 v Bratislave v areáli Závodisko, š. p. Bratislava. Žalobca v roku 2024 začal vnímať, aj zo strany iných nájomníkov, že žalovaný začal vyvíjať rôzne aktivity smerujúce k znemožňovaniu užívania prenajatých nehnuteľností, a to najmä svojvoľné zmenenie otváracích hodín v areáli dostihovej dráhy, zaslanie výpovedí z nájomných zmlúv, ktoré sú zo strany žalobcu považované naďalej za neplatné, ako aj výzvy na vypratanie nehnuteľností a odovzdanie kľúčov od nehnuteľnosti na sekretariáte žalovaného s vyhrážaním sa, že ak nedôjde k odovzdaniu a vyprataniu, žalovaný zamedzí žalobcovi prístup k nehnuteľnosti. Žalovaný dňa 15.6.2024 bez konzultácie so žalobcom zmenil otváracie hodiny dostihovej dráhy - Závodisko Petržalka a stanovil ich na 10.00 hod. až 20.00 hod. Žalobca mal a stále má podľa Zmluvy čl. VII. právo na otvorenie prevádzky každý deň o 11:00 hod. a zatvorenie prevádzky každý deň o 22:00 hod. Súčasne po svojvoľnej zmene otváracích hodín, žalovaný znemožnil žalobcovi prístup cez bránku pri hlavnom vchode, kde sa nachádzajú aj sociálne zariadenia tak ako pre nájomcov ako aj pre návštevníkov dostihovej dráhy, čím žalovaný podľa žalobcu porušil čl. I bod 2 Zmluvy v zmysle Dodatku č. 6. 4. Žalobcovi bola následne dňa 10.7.2024, zo strany žalovaného, doručená výpoveď zo Zmluvy zo dňa 18.06.2024 (ďalej len „výpoveď 1“). Vo výpovedi 1 žalovaný uviedol, že výpoveď 1 je daná v súlade s čl. VI. bodom 2 písm. a) Zmluvy, a to z dôvodu, že žalobca mal nehnuteľnosť užívať v rozpore so Zmluvou. Žalovaný vo svojej výpovedi 1 nešpecifikoval užívanie nehnuteľnosti zo strany žalobcu, ktoré by bolo v rozpore so Zmluvou. Žalovaný ani raz počas celej doby nájmu nekonfrontoval žalobcu, že by z jeho strany došlo k užívaniu nehnuteľnosti v rozpore so Zmluvou. Následne, dňa 2.9.2024, bola žalobcovi doručená druhá výpoveď zo Zmluvy (ďalej len „výpoveď 2“). Žalovaný vo výpovedi 2 uvádzal, že žalobca mal povinnosť, v zmysle čl. V ods. 9 Zmluvy, v nehnuteľnosti na dostihových dňoch predávať len tovary značky dohodnutej so žalovaným ako prenajímateľom, pokiaľ sa nedohodlo inak. Žalobca si nebol a do dnešného dňa si nie je vedomý, že by predával tovar inej značky, ako bolo pri podpise Zmluvy so žalovaným dohodnuté. Žalovaný vo výpovedi 2 taktiež uviedol, že k dohode ohľadne predaja tovaru iných značiek zo strany žalobcu nedošlo. Vo výpovedi 2 žalovaný uviedol, že výpoveď 2 je daná v súlade s čl. VI. bodom 2 písm. a) Zmluvy, a to z dôvodu, že žalobca mal predmet nájmu užívať v rozpore so Zmluvou. Žalobca považoval a aj naďalej považuje výpoveď 2 zo strany žalovaného za absolútne neplatnú, a to z dôvodov, že žalovaný žalobcu nikdy neupozornil na porušovanie Zmluvy a takisto presne nešpecifikoval a nepreukázal dôvod, pre ktorý by bola výpoveď 2 daná žalobcovi. Žalovaný nepreukázal, že došlo k porušeniu Zmluvy zo strany žalobcu spôsobom, ktorý je uvedený vo výpovedi 2. Žalobcovi bola tiež doručená výzva zo dňa 7.8.2024 na vypratanie spoločných skladových priestorov. Vo výzve žalovaný tvrdil, že žalobca užíva neoprávnene skladové priestory, keďže Dodatok č. 6 k Zmluve nebol zverejnený v centrálnom registri zmlúv. Žalobca má však za to, že Dodatok č. 6, ktorý je súčasťou Zmluvy, je zverejnený v Centrálnom registri zmlúv v zmysle platných právnych predpisov, z čoho vyplýva, že výzva na vypratanie spoločných skladových priestorov zo dňa 7.8.2024 je neplatná. Žalobcovi bola ďalej dňa 28.10.2024 doručená výzva na vypratanie nehnuteľnosti a odovzdanie kľúčov na sekretariáte žalovaného. Obdobná výzva, zo dňa 4.10.2024, bola doručená žalobcovi aj 7.10.2024. Následne dňa 2.1.2025 bola žalobcovi doručená žaloba o vypratanie nehnuteľnosti zo dňa 27.11.2024. Žaloba bola podaná práve žalovaným z dôvodu údajného skončenia nájomného vzťahu výpoveďou. Konanie vo veci vypratania nehnuteľnosti je vedené na Mestskom súde Bratislava III, sp. zn. 83Cb/121/2024. 5. Žalobcovi bol zo strany žalovaného zaslaný list zo dňa 14.3.2025, v ktorom ho žalovaný informuje o prijatí nariadenia o zákaze predaja a konzumácie alkoholických nápojov mimo dostihových dní v areáli Závodisko, š. p.. Žalovaný zároveň uviedol, že je nevyhnutné dané nariadenie rešpektovať, v opačnom prípade bude nútený pristúpiť k právnym krokom na ochranu práv a záujmov a majetku štátu. Podľa žalobcu nie je takéto nariadenie v súlade s účelom Zmluvy a tým pádom, je v rozpore so Zmluvou. Žalovaný uzatvoril tiež zmluvu o nájme č. 120/EU/2025 so spoločnosťou JVS GROUP SK s.r.o. ,kde v čl. VI bode 29, je uvedené, že „počas trvania výstavy nebudú v prevádzke občerstvovacie zariadenia, ktoré majú v areáli prenajímateľa (žalovaného) v prenájme tretie osoby, s výnimkou dostihových dní dňa 05.10.2025, dňa 19.10.2025 a dňa 02.11.2025, počas ktorých dní budú v prevádzke občerstvovacie zariadenia v areáli prenajímateľa a budú otvorené do 16:30 hod. Nájomca (JVS GROUP s.r.o.) si zabezpečí pojazdné občerstvenia zariadenie spolu s inventárom na sedenie na svoje náklady.“ 6. Podľa žalobcu existuje dôvodná obava, že žalovaný zasiahne do užívacieho práva žalobcu takým spôsobom, že nebude možné vzniknuté škody napraviť. Z obsahu zásielok žalovaného, ako aj z
jeho konaní a z uzatvorenej zmluvy so spoločnosťou JVS GROUP SK s.r.o. je možné vyvodiť, že žalovaný mieni akýmkoľvek spôsobom faktickým konaním zabrániť žalobcovi užívať nehnuteľnosť tak, ako to deklaruje žalobca. Žalobca žiada, aby mu súd poskytol nariadením neodkladného opatrenia dočasnú ochranu, čím sa zabráni ďalšiemu zhoršovaniu jeho postavenia, čím sa upravia pomery strán sporu a vylúči sa tiež obava z ohrozenia exekúcie (výkonu súdneho rozhodnutia). Podľa žalobcu neodkladným opatrením nedôjde k zásahu do vlastníckych práv dotknutej strany sporu nad nevyhnutnú mieru ani nevznikne žalovanému žiadna zásadná ujma, pretože jeho súčasný právny i faktický vzťah k nehnuteľnosti sa nezmení. V rozhodovanej veci podal žalobca návrh na nariadenie neodkladného opatrenia po začatí konania vo veci samej o určenie existencie právneho vzťahu z nájomnej Zmluvy, ktoré je vedené na príslušnom súde pod sp. zn. 61Cb/2/2025. 7. Súd prvej inštancie mal v posudzovanej veci za dostatočne osvedčenú existenciu právneho vzťahu medzi žalobcom a žalovaným, ktorý bol založený nájomnou Zmluvou č. 103/EÚ/2019 z 05.04.2019, vrátane jej Dodatkov č. 1 až 7. Podľa súdu prvej inštancie žalobca tvrdil a listinnými dôkazmi podporil, že žalovaný koná spôsobom, ktorý bezprostredne ohrozuje výkon jeho podnikateľskej činnosti. Podstatným sa javí najmä to, že žalovaný jednostranne zmenil dohodnutú prevádzkovú dobu areálu, čo má priamy a zásadný dosah na prevádzku žalobcu. Podľa nájomnej Zmluvy a jej dodatkov mal žalobca oprávnenie prevádzkovať podnik v čase od 11:00 hod. do 22:00 hod., pričom žalovaný jednostranne určil otváraciu dobu areálu od 10:00 hod. do 20:00 hod. S tým bezprostredne súvisí skutočnosť, že bránička pri prednom vstupe, ktorá mala byť v zmysle dohody prístupná až do 22:00 hod., je žalovaným uzamykaná už o 20:00 hod. Týmto konaním dochádza k obmedzeniu a v praxi k znemožneniu vstupu zákazníkov k žalobcovi po 20:00 hod., čo predstavuje zásah do výkonu jeho podnikateľskej činnosti a je v rozpore s účelom nájomnej Zmluvy. Intenzitu zásahov zo strany žalovaného podporuje podľa súdu aj ďalšie konanie, konkrétne to, že žalovaný pristúpil k oploteniu časti areálu, a to zadného vstupu. Žalobca doložil fotodokumentáciu, z ktorej vyplýva, že tento vstup bol pôvodne využívaný zákazníkmi ako alternatívna prístupová cesta do areálu, pričom podľa tabuľky o otváracích hodinách, ktorá bola taktiež predložená, sa bolo možné do areálu dostať aj cez prechod vedľa rampy zo zadného služobného vchodu. Tento prechod je však v súčasnosti hermeticky uzavretý oplotením, ktoré tam postavil žalovaný. Faktom teda je, že v dôsledku postavenia oplotenia pri vstupe č. 2 sa zo zadnej strany areálu už zákazníci žalobcu do jeho prevádzky dostať nemôžu. Ďalším prejavom konania žalovaného, ktoré dokresľuje intenzitu a sústavnosť zásahov do práv žalobcu, sú aj výzvy žalovaného na vypratanie nehnuteľnosti. Zo spisu vyplýva, že žalobcovi bola dňa 7.8.2024 doručená výzva žalovaného na vypratanie spoločných skladových priestorov a následne aj kľúčov na sekretariáte žalovaného. Z uvedeného je zrejmé, že žalovaný smeruje k ukončeniu užívacieho práva žalobcu a k jeho faktickému vytlačeniu z prenajatých priestorov. Tento zámer potvrdzuje aj skutočnosť, že žalovaný v čase vydania uznesenia už skutočne podal na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti (konanie vedené na príslušnom súde pod sp. zn. 83Cb/12/2024). 8. Konajúci súd sa v rámci posudzovania návrhu žalobcu zaoberal aj skutočnosťou, že žalovaný vydal a verejne vyvesil nariadenie, ktorým zakázal predaj a požívanie alkoholických nápojov v areáli s výnimkou dostihových dní. V tejto súvislosti súd zdôraznil, že v štádiu rozhodovania o neodkladnom opatrení nie je jeho úlohou meritórne preskúmať, či vydanie tohto nariadenia bolo zo strany žalovaného v súlade alebo v rozpore s jeho zmluvnými alebo zákonnými povinnosťami, ani to, či žalovaný bol na vydanie takéhoto nariadenia oprávnený. Rovnako nie je podstatné, či možno vydaním tohto nariadenia konštatovať priamo porušenie nájomnej Zmluvy. Rozhodujúce je, že vydanie takéhoto nariadenia, a to ešte navyše vo forme jeho verejného vyvesenia na bráne areálu, má samo osebe povahu zásahu do podnikateľskej činnosti žalobcu. Ďalším prejavom systematického konania žalovaného, ktoré smeruje k obmedzeniu výkonu práv žalobcu, je skutočnosť, že žalovaný dňa 21.8.2025 uzatvoril zmluvu s obchodnou spoločnosťou JVS Group SK, s.r.o. v ktorej sa zaviazal, že počas trvania výstavy nebudú v prevádzke občerstvovacie zariadenia, ktoré majú v areáli žalovaného v prenájme tretie osoby, s výnimkou dostihových dní 5.10.2025, 19.10.2025 a 2.11.2025, kedy budú tieto zariadenia otvorené len do 16:30 hod. Hoci táto skutočnosť zatiaľ nemusela znamenať fyzické bránenie v užívaní prenajatého stánku, jej význam spočíva v tom, že dokresľuje povahu konania žalovaného, ktorý sa zaviazal voči tretej osobe obmedziť podnikanie žalobcu a vylúčiť jeho prevádzku počas konania významných podujatí. Vyššie uvedené kroky žalovaného sú významným osvedčením ohrozenia práv žalobcu a svedčia o tom, že nejde iba o formálne porušovanie zmluvných povinností, ale o reálne kroky smerujúce k znemožneniu výkonu nájomného práva žalobcu. Aj tieto skutočnosti preto podporujú potrebu nariadenia neodkladného opatrenia, ktoré má zabezpečiť, aby žalobca mohol dočasne, do rozhodnutia súdu vo veci samej,
nerušene užívať prenajatý priestor a prevádzkovať svoju podnikateľskú činnosť v rozsahu vyplývajúcom z nájomnej Zmluvy. 9. Súd prvej inštancie ďalej uviedol, že v prejednávanej veci už žalobca podal návrh na nariadenie neodkladného opatrenia, o ktorom rozhodol tunajší súd uznesením zo dňa 9.12.2024 sp. zn. 81Cb/140/2024. Na základe odvolania žalovaného rozhodoval Krajský súd v Bratislave, ktorý uznesením zo dňa 29.4.2025 sp.zn. 7Cob/39/2025 zmenil rozhodnutie súdu prvej inštancie tak, že návrh žalobcu na nariadenie neodkladného opatrenia zamietol. Súd prvej inštancie preto v tomto konaní skúmal, či medzičasom došlo k zmene skutkového stavu, a dospel k záveru, že k takejto zmene skutočne došlo. Na rozdiel od predchádzajúceho obdobia mal súd za osvedčené, že žalovaný už aktívne vykonáva kroky, ktoré žalobcovi reálne znemožňujú výkon jeho práv vyplývajúcich z nájomnej Zmluvy. S ohľadom na uvedené skutočnosti súd konštatoval, že v uvedenom prípade bol dodržaný aj princíp efektívnosti, nakoľko nariadením neodkladného opatrenia sa zabezpečí, aby žalobcovi bola poskytnutá okamžitá a účinná právna ochrana pred zásahmi žalovaného. Súd zároveň zdôraznil, že neodkladné opatrenie sa javí ako odôvodnené, keďže žalobca osvedčil, že žalovaný opakovane koná spôsobom, ktorý je spôsobilý priamo a intenzívne zasahovať do jeho práv ako nájomcu. Uvedené osvedčujú najmä jednostranná zmena prevádzkovej doby, uzamykanie bránky v čase, keď má byť podľa nájomnej Zmluvy prístupná, postavenie oplotenia znemožňujúceho prístup zákazníkov, ako aj výzvy žalovaného na vypratanie prenajatých priestorov a podanie žaloby o vypratanie na súd. Tieto konkrétne okolnosti jasne dokresľujú naliehavosť situácie a odôvodňujú potrebu dočasnej súdnej ochrany vo forme neodkladného opatrenia. 10. Konajúci súd sa zaoberal aj princípom proporcionality, pričom uviedol, že nariadené opatrenie nepredstavuje neprimeraný zásah do práv žalovaného, ale len dôsledok jeho povinnosti plniť už existujúci zmluvný záväzok, a to umožniť žalobcovi nerušené užívanie prenajatého priestoru a prevádzkovanie podnikateľskej činnosti podľa účelu Zmluvy. Naopak, ak by súd neodkladné opatrenie nenariadil, žalobcovi by hrozila ujma, ktorá by bola podstatná a ťažko napraviteľná. Ide najmä o to, že žalobca by bol obmedzovaný v prístupe k svojej prevádzke a v možnosti zabezpečiť nerušený vstup zákazníkov a dodávateľov, čo by sa priamo prejavilo v strate tržieb, strate klientely a ohrození samotnej podnikateľskej existencie. Súd mal za preukázané, že neodkladným opatrením žalovaný nebude na svojich právach obmedzený neprimeraným spôsobom či nad nevyhnutný rozsah, nakoľko, účelom nariadeného opatrenia nie je založenie nových práv žalobcovi ani uloženie nových povinností žalovanému, ale iba zabezpečenie stavu, ktorý zodpovedá dohodnutým právam a povinnostiam strán podľa uzavretej nájomnej Zmluvy. Súd zároveň uviedol, že vzhľadom na formuláciu petitu žalobcu, ktorým sa domáha povinnosti žalovaného umožniť mu prístup k prenajatému stánku a jeho nerušené prevádzkovanie počas prevádzkovej doby, bolo potrebné vyložiť pojem „nerušené prevádzkovanie“ v kontexte skutkového stavu prejednávanej veci. Za nerušené prevádzkovanie je potrebné podľa súdu považovať také užívanie prenajatého priestoru, ktoré zodpovedá dohodnutému účelu nájmu a ktoré zahŕňa najmä právo žalobcu na nerušený prístup k predmetu nájmu, právo zákazníkov a dodávateľov dostať sa k prevádzke v čase dohodnutých otváracích hodín, ako aj povinnosť žalovaného zdržať sa akýchkoľvek konaní, ktorými by tento prístup alebo výkon podnikateľskej činnosti žalobcu obmedzil, a to vrátane jednostranných obmedzení prevádzkovej doby či fyzického znemožnenia vstupu do areálu. Súd zdôraznil, že nariadené opatrenie má povahu dočasnej úpravy pomerov medzi účastníkmi konania a jeho účelom je zachovať status quo do času, kým nebude právoplatne rozhodnuté vo veci samej, v ktorej sa vzťahy medzi stranami upravia natrvalo. O trovách konania súd rozhodol podľa § 262 ods. 1 C.s.p. v spojení § 255 ods. 1 C.s.p. a žalobcovi, ktorý mal plný úspech preto priznal nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu. 11. Proti uzneseniu podal v zákonnej lehote odvolanie žalovaný podľa ust. § 365 ods. 1 písm. f/, g/ a h/ C.s.p. a uviedol, že žalobca sa v konaní domáha výkonu práv, ktoré mu už nepatria, pretože nájomný vzťah medzi žalobcom a žalovaným bol riadne ukončený výpoveďou zo dňa 19.8.2024, pričom výpovedný doba uplynula dňa 31.10.2024. Navyše žalobca narúša platný zmluvný vzťah medzi žalovaným a spoločnosťou JVS Group SK s.r.o., ktorá má prenajatú výraznú časť areálu Závodiska, š.p. na organizáciu celospoločenskej výstavy Wonderland. V zmysle tejto zmluvy má JVS GROUP SK, s.r.o. výhradné právo určiť, kto bude v rámci podujatia poskytovať občerstvenie. Vstupom žalobcu do priestoru výstavy bez súhlasu JVS GROUP SK, s.r.o. dochádza k zásahu do práv tretieho subjektu, ktorý nebol účastníkom konania, no je rozhodnutím súdu priamo dotknutý. Žalovaný poukázal na Dodatok č. 2 k nájomnej zmluve, čl. II bod 2 podľa ktorého „Prenajímateľ dáva nájomcovi do nájmu nebytové priestory
podľa článku I zmluvy za účelom prevádzkovania obchodnej činnosti a poskytovania občerstvenia aj v dňoch mimo konania dostihových mítingov a iných podujatí organizovaných prenajímateľom alebo inou fyzickou alebo právnickou osobou v areáli prenajímateľa na základe predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa.“ Vyššie uvedené zmluvné podmienky podľa žalovaného potvrdzuje aj uzatvorenie Dodatku č. 8 k Nájomnej zmluve, v zmysle ktorého sa zmluvné strany dohodli na tak, že prenajímateľ povolil nájomcovi rozšírenie predaja v období od 1.12.2023 do 29.2.2024 v rámci eventu „Zimné Závodisko“. Žalovaný žalobcovi súhlas na predaj občerstvenia na výstave Wonderland nedal, a tento súhlas nemôže byť nahradený neodkladným opatrením. Žalovaný v zmysle článku II Nájomnej zmluvy pritom ani nemá povinnosť takýto súhlas dávať, práve naopak je jeho slobodným rozhodnutím či súhlas dá alebo nedá. Žalovaný zároveň poukázal na to, že práve spoločnosť JVS Group SK, s. r. o., ako nájomca celého areálu, má v zmysle platnej zmluvy výhradné právo určiť, kto bude počas výstavy Wonderland poskytovať občerstvenie. Vstupom žalobcu do priestoru výstavy bez súhlasu JVS Group SK, s. r. o., dochádza k zásahu do práv tretieho subjektu, ktorý nebol účastníkom konania, no je rozhodnutím súdu priamo dotknutý. V zmysle Nájomnej zmluvy je zrejmé, že počas akcie organizovanej mimo konania dostihových mítingov v areáli prenajímateľa môže nájomca prevádzkovať obchodnú činnosť a poskytovať občerstvenie na základe predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa. Žalobca však prvostupňovému súdu toto ustanovenie zmluvy neuviedol a neuviedol ani skutočnosť, že o žiadny takýto súhlas prenajímateľa nepožiadal . 12. K otvoreniu bráničky pri hlavnom vstupe žalovaný uviedol, že v zmysle nájomnej zmluvy čl. I bod 2 /Dodatok. č. 6/ čas uzamykania bráničky pri hlavnom vchode podlieha dohode strán, ku ktorej medzi účastníkmi sporu nedošlo. Samotné znenie Nájomnej zmluvy teda výslovne predpokladá predchádzajúcu dohodu strán o čase ponechania bráničky otvorenej. Vzhľadom na to, že k takejto dohode medzi účastníkmi sporu nedošlo, žalobca nemá právny nárok na ponechanie bráničky otvorenej do 22:00 hod. 13. K nariadeniu o zákaze predaja alkoholických nápojov mimo dostihových dní žalovaný uviedol, že v súlade s povinnosťou konať pri spravovaní majetku štátu hospodárne a dbať v prvom rade na záujmy štátneho podniku, štátny podnik Závodisko, š.p., s cieľom zabezpečiť bezpečné a zdravé prostredie a v záujme ochrany zdravia a bezpečnosti detí a návštevníkov areálu rovnako tak v záujme ochrany štátneho majetku a predchádzania vzniku škody, vydalo nariadenie, v zmysle ktorého v areáli Závodiska, š.p. je prísne zakázané predávať, podávať a požívať alkoholické nápoje mimo dostihových dní a akcií organizovaných štátnym podnikom alebo s jeho súhlasom, pokiaľ štátny podnik nerozhodne inak. Žalobca vyššie uvedený postup žalovaného spochybňuje a uvádza, že nariadenie o zákaze predaja alkoholických nápojov je v rozpore s účelom Nájomnej zmluvy, ktorým je prevádzkovanie obchodnej činnosti a poskytovanie občerstvenia. Tu žalovaný zdôraznil, že zákaz predaja alkoholických nápojov v areáli štátneho podniku mimo podujatí organizovaných štátnym podnikom je v súlade so záujmami štátu, v súlade s ochranou štátneho majetku a v súlade s povinnosťou riadneho hospodárenia so štátnym majetkom, zároveň nie je v rozpore s Nájomnou zmluvou. Napriek tomu žalobca ponúka v predmetnom stánku destiláty a miešané alkoholického nápoje rôzneho druhu. Svojim konaním tak môže prispieť k vzniku škody na majetku štátu, a to osobami pod vplyvom alkoholu. 14. Podľa žalovaného rozhodnutím o neodkladnom opatrení došlo k zásahu do práv obchodnej spoločnosti JVS Group SK, s. r. o., ktorá má platne prenajatú výraznú časť areálu Závodiska, š.p. na organizáciu výstavy Wonderland. V zmysle zmluvy má JVS GROUP SK, s.r.o. výhradné právo výberu poskytovateľov občerstvenia. Žalobca nepožiadal o súhlas, nemá zmluvný vzťah s JVS GROUP SK, s.r.o., a napriek tomu mu súd priznal právo vstupu do priestoru výstavy. Takýto zásah do práv tretieho subjektu, ktorý nebol účastníkom konania, je v rozpore s princípom kontradiktórnosti a právnej istoty. Žalovaný je zároveň vystavený riziku zodpovednosti za škodu voči JVS GROUP SK, s.r.o., ktorá už avizovala nároky na kompenzáciu vzniknutej ujmy, a to práve voči žalovanému. 15. Žalovaný v odvolaní tiež namieta, že napadnuté uznesenie je v rozpore s princípom proporcionality, keďže zásah do práv štátneho podniku /žalovaného/ je neprimeraný v porovnaní s tvrdenou ujmou žalobcu. Rozhodnutie ukladá žalovanému povinnosť umožniť žalobcovi prístup do areálu a prevádzku stánku, čím dochádza k zásahu do vlastníckeho práva štátu, do zmluvných vzťahov s tretími osobami (JVS GROUP SK, s.r.o.), ako aj k ohrozeniu bezpečnosti, reputácie a hospodárnosti správy štátneho majetku. Na strane žalobcu však nejde o zásah do základných práv, ale o obmedzenie komerčnej
činnosti, ktoré je pritom v súlade s Nájomnou zmluvou. Vydaním neodkladného opatrenia vzniká štátnemu podniku reálne riziko vzniku škody, porušenia zmluvných záväzkov voči JVS GROUP SK, s.r.o., ako aj možnosť vzniku zodpovednosti za škodu voči tretím osobám. Takáto ujma je neodvrátiteľná, zatiaľ čo žalobca má možnosť domáhať sa svojich práv v konaní vo veci samej. Žalovaný žalobcu žiadnym spôsobom fakticky neobmedzuje, a to napriek tej skutočnosti, že má za to, že došlo k ukončeniu právneho vzťahu založeného Nájomnou zmluvou. Naopak súd prvej inštancie uložil žalovanému nové povinnosti, a to v rozpore s dohodnutými právami a povinnosťami strán podľa uzavretej nájomnej Zmluvy. Vzhľadom k deklarovanej podnikateľskej aktivite žalobcu je riziko jeho ušlého zisku v zjavnom nepomere k výške škody, ktorá hrozí štátnemu podniku. Žalovaný má za to, že žalobca neosvedčil splnenie podmienok pre nariadenie neodkladného opatrenia, ktoré musia byť naplnené kumulatívne, nemožno preto vyvodiť osvedčenie potreby nevyhnutnej a bezodkladnej úpravy pomerov strán sporu, preto ani nie je možné poskytnúť ochranu žalobcovi formou neodkladného opatrenia, ktoré je v rozpore s dohodnutými zmluvnými podmienkami a v hrubom nepomere chráni žalobcu oproti oprávneným zákonným a zmluvným potrebám štátneho podniku. Napadnuté uznesenie predstavuje neprimeraný zásah do práv štátneho podniku, obchádza platné zmluvné podmienky a vytvára stav, ktorý je v rozpore s právnou istotou, hospodárnosťou správy štátneho majetku a zásadami civilného sporového poriadku. Neodkladné opatrenie nemôže slúžiť ako nástroj na konvalidáciu ukončeného nájomného vzťahu, ani na obchádzanie výpovede, ktorá bola riadne doručená a uplynula. Žalovaný navrhol, aby odvolací súd napadnuté uznesenie zmenil tak, že návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne a žalovanému prizná voči žalobcovi nárok na náhradu trov prvoinštančného a odvolacieho konania v plnom rozsahu. 16. K odvolaniu žalovaného sa vyjadril žalobca, ktorý považuje výpoveď zo dňa 19.8.2024 zo strany žalovaného za absolútne neplatnú, tak ako aj výpoveď zo dňa 18.6.2024. Žalobca má za to, že neporušil žiadne ustanovenie zmluvy, ktorým následkom by bolo skončenie zmluvy a teda doba nájmu podľa zmluvy ešte stále trvá. Podľa žalobcu skutočnosť, že bolo prvé neodkladné opatrenie zo strany Krajského súdu v Bratislave zamietnuté sp.zn. 7Cob/39/2025 zo dňa 29.4.2025/, neznamená, že toho času nie je neodkladné opatrenie vydané napadnutým uznesením neopodstatnené. Aj sám Krajský súd v Bratislave v bode 81. rozhodnutia konštatoval, že za reálne znemožnenie je napríklad reálne znemožnenie vstupu žalobcu, napr. uzatvorením vstupu do areálu žalovaného, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Toho času žalovaný zamedzuje žalobcovi prístup k nehnuteľnosti. 17. K Dodatku č. 2 k Nájomnej zmluve žalobca uviedol, že v zmysle čl. II Zmluvy má dať prenajímateľ / žalovaný/ práve týmto ustanovením súhlas nájomcovi /žalobcovi/, aby prevádzkoval obchodnú činnosť a poskytoval občerstvenie aj v dňoch mimo konania dostihových mítingov a iných podujatí organizovaných prenajímateľom alebo inou fyzickou alebo právnickou osobou v areáli prenajímateľa. Ak by bolo potrebné vyžadovať si za každým súhlas, zmysel a účel zmluvy by sa vytratili. O tomto výklade zmluvy svedčí aj fakt, že uvedené ustanovenie nevymedzuje náležitosti súhlasu (písomný/ústny, koľko dní vopred, akým spôsobom žiadať o súhlas a koho žiadať o súhlas, atď.). Zároveň sa Dodatkom č. 7 prenajímateľ a nájomca dohodli na pravidelnej prevádzkovej dobe, kedy je žalobca oprávnený mať pravidelnú prevádzkovú dobu každý deň od 11/00 hod. do 22/00 hod. Podľa žalobcu prenajímateľ - žalovaný udelil práve Zmluvou súhlas nájomcovi-žalobcovi prevádzkovať obchodnú činnosť a poskytovať občerstvenie aj mimo dostihových dní, a to v pravidelnej prevádzkovej dobe každý deň od 11/00 hod. do 22/00 hod. O vyššie uvedenom výklade svedčí aj fakt, že žalobca disponuje faktúrami mimo dostihových dní a mimo iných akcii, na základe ktorých je evidentné, že mohol užívať nehnuteľnosť bez osobitného ďalšieho súhlasu žalovaného. K tvrdeniu žalovaného, že je viazaný aj zmluvou so spoločnosťou JVS Group SK, s.r.o. žalobca uviedol, že je na ťarchu práve žalovaného a výsledkom jeho konania v rozpore s platnou zmluvou, ktorú má uzatvorenú so žalobcom. Žalobca odmieta akékoľvek pričinenia sa k vyvolaniu kolízie, ktorá nastala. 18. Čo sa týka Dodatku č. 8 žalobca uviedol, že sa týka výlučne podujatia Zimné Závodisko kedy bol k nehnuteľnosti daný do nájmu aj stánok umiestnený pri veľkej trávnatej ploche na dostihovej dráhe. A teda na základe dodatku č. 8 došlo iba k rozšíreniu predmetu nájmu (o stánok) v dohodnutom termíne od 1.12.2023 do 29.2.2024. Nebolo teda preukázané, že žalobca potreboval osobitný súhlas podľa Dodatku č. 2 na akcie mimo dostihových dní tak, ako to vykladá žalovaný. V Dodatku č. 8 sa uvádza, že ide o povolenie rozšíreného predaja. Pričom rozšírený predaj sa realizuje formou stánku pri veľkej trávnatej ploche na dostihovej dráhe. A teda nikde sa v Dodatku č. 8 explicitne nenachádza vymedzený súhlas, resp. povolenie tak, ako uvádza žalovaný. Žalobca má za to, že je oprávnený v zmysle čl. VII Zmluvy
užívať nehnuteľnosť dennodenne. Súhlas na takúto prevádzku dostal práve uzatvorením Dodatku č. 7, ktorý mu umožnil otvorenie pravidelnej prevádzkovej doby každý deň od 11:00 do 22:00 hod.za čo mu boli zo strany žalovaného aj vystavované faktúry. 19. Čo sa týka bráničky a jej uzamknutia žalobca zdôraznil, že v zmysle čl. I bod 2 zmluvy je nájomca / žalobca/ povinný uzamknúť bráničku. Toto ale nie je možné zrealizovať, keďže bránička je aj toho času stále uzamknutá reťazou a žalobca nemá k zámku žiaden prístup. Žalovaný po svojvoľnej zmene otváracích hodín žalobcovi zamedzoval prístup cez bránku pri hlavnom vchode, kde sa nachádzajú aj sociálne zariadenia tak pre nájomcov ako aj pre návštevníkov dostihovej dráhy. Bez ohľadu na to, či ide o čas 22:00 hod. alebo o čas 18:00 hod, resp. zvyšné časy podľa Dodatku č. 6, žalovaný zamykal bránku bez ohľadu na časy, aj keď mala byť otvorená do 21:30 hod., kedy ju mal následne uzamknúť žalobca. Čím je preukázané, že žalovaný porušoval a neustále porušuje práva a oprávnené záujmy žalobcu podľa Zmluvy. 20. Žalobca vo vyjadrení zdôraznil, že predaj alkoholických nápojov nespôsobuje nebezpečenstvo ani deťom a ani návštevníkom a ani neničí štátny majetok /čo tvrdil žalovaný/. Ak by tomu tak bolo, nemohol by sa alkohol predávať ani na dostihových dňoch organizovaných žalovaným. Napriek tomu, že je žalobca prevádzkou a nie ambulantným predajom, sa žalobca rozhodol, že destiláty bude predávať výhradne, iba na dostihových dňoch tak ako požadoval žalovaný. Zároveň žalovaný ani raz nepreukázal, že by požívaním alkoholických nápojov zo strany návštevníkov dochádzalo k škode na majetku žalovaného. Naviac nikde v zmluve žalobca nenašiel, že by potreboval súhlas na predaj alkoholických nápojov zo strany žalovaného. Žalobca má za to, že dostatočne preukázal, že došlo k naplneniu takých skutkových okolností, ktoré zakladajú dôvodnosť nariadenia neodkladného opatrenia a spĺňajú zákonné náležitosti. Súčasne došlo v čase medzi vydaním uznesenia pod sp.zn. 81Cb/140/2024 s poukazom na uznesenie Krajského súdu č. k. 7Cob/39/2025 - 199 a vydaním uznesenia k dodatočnej zmene skutkových okolností, ktoré vytvorili na strane žalobcu priestor na podanie nového návrhu. 21. K princípu proporcionality žalobca uviedol, že pokiaľ žalovaný uzatvoril s tretím subjektom nájomnú zmluvu, a pritom vedel o zmluve so žalobcom, nie je možné pripísať na ťarchu žalobcovi ale naopak na ťarchu žalovanému ako prenajímateľovi. Žalovaný tvrdí, že mu nariadením neodkladného opatrenia vzniká ujma, ktorá by mu nevznikla, keďže by išlo o stav, ktorý bol medzi stranami sporu jednak dohodnutý v zmluve a jednak bol obchodnou zvyklosťou. Žalobca zdôraznil, že nekoná a odmieta, že by konal v rozpore so zmluvou a obchodnými zvyklosťami, a už vôbec nekoná účelovo. Žalobca dostatočne preukázal aj doloženými faktúrami mimo dostihových dní, že nepotreboval súhlas od žalovaného, keďže ten mu nebol nikdy navyše daný a zároveň nikdy nedošlo zo strany žalovaného k namietaniu týchto skutočností. Na základe uvedeného je podľa žalobcu napadnuté uznesenie vecne správne a najmä spravodlivé. Nariadeným neodkladným opatrením nedošlo a nedochádza k neprimeranému zásahu do práv žalovaného. Z konania žalovaného nepochybne vyplýva dôvodná obava žalobcu o vykonávaní úkonov za účelom znemožniť riadny výkon práva prináležiacemu žalobcovi. Súd prvej inštancie dospel k správnym skutkovým zisteniam, zistený skutkový stav obstojí a uznesenie vychádza zo správneho právneho posúdenia veci. Žalobca navrhol, aby odvolací súd napadnuté uznesenie súdu prvej inštancie potvrdil a priznal žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100%. 22. K vyjadreniu žalobcu sa podaním zo dňa 1.12.2025 vyjadril žalovaný, ktorý o.i. uviedol, že predmetom zmluvného vzťahu medzi žalobcom a žalovaným nikdy nebol bufet postavený na parcele č. XXX/XX o výmere 15.397 m2, ako je uvedený v napadnutom uznesení. Predmetom nájmu boli pôvodne 3 kusy obchodných zariadení umiestnených na parcele č. XXX/XX, XXX/XX Y. XXX/XX zapísaných na LV č. XXXX ... vrátane vnútorného vybavenia a následne 1 kus občerstvovacieho zariadenia (Stánok č. 1) o výmere 16 m2... (v zmysle Dodatku č. 6 zo dňa 04.07.2022). Zo samotnej zmluvy nikde nevyplýva, že by jej predmetom mal byť bufet „Citát“, postavený na pozemku parcely č. XXX/XX o výmere 15 397 m2, nachádzajúcej sa v katastrálnom území W. - F.. Bufet s názvom „Citát“ v areáli štátneho Závodiska dokonca ani neexistuje. Bufet „Citát“, bol postavený v areáli štátneho Závodiska v minulosti, a bol nazvaný podľa mena víťazného koňa, podobne ako iné bufety postavené v tom čase v areáli Závodiska. Všetky uvedené bufety, ako aj bufet s názvom „Citát“, boli zbúrané a nahradené inými bufetmi bez označenia. Z vyššie uvedeného je zrejmé, že predmetom zmluvného vzťahu medzi účastníkmi tohto konania nikdy nebol nijaký bufet postavený na parcele č. XXX/XX. Z katastrálnej mapy parcely č. XXX/ XX o výmere 15397m2, nachádzajúcej sa v katastrálnom území W. - F.Ž., v areáli Závodisko, š. p. Bratislava, ktorá je uvedená v napadnutom uznesení ako parcela, na ktorej sa má nachádzať predmetný
bufet „Citát“ je rovnako tak zrejmé, že na tejto parcele sa žiaden bufet nenachádza. V zmysle LV č. XXXX má parcela uvedená v napadnutom uznesení (parcela č. XXX/XX) výmeru 15 501 m2 a nie takú, aká je uvedená vo výroku uznesenia (15 397 m2). V uznesení (nielenže je nesprávna parcela) ale nie je správne uvedená ani výmera nesprávnej parcely , na ktorej má byť postavený predmetný bufet, a teda v tejto časti je uznesenie zmätočné. 23. K tvrdeniu žalobcu, že žalovaný nerešpektuje ani zmluvu ani nariadené uznesenie o neodkladnom opatrení a žalobca sa rozhodol podať návrh na výkon exekúcie a predložil súdu policajný záznam zo dňa 3.10.2025 z dôvodu, že žalovaný nedovolil žalobcovi vstup do areálu, žalovaný uviedol, že žalobca nerešpektuje výpoveď z nájomnej zmluvy, obmedzuje žalovaného vo výkone svojho podnikateľského oprávnenia a rovnako obmedzuje tretiu stranu, nájomcu značnej časti dostihového areálu. Žalovaný vzhľadom k výpovedi nájomnej zmluvy a vzhľadom k výroku uznesenia o nariadení neodkladného opatrenia konal dňa 3.10.2025 v súlade so zmluvným vzťahom a s právnym poriadkom Slovenskej republiky. 24. Žalovaný vo vyjadrení ďalej uviedol, že v súlade s povinnosťou konať pri spravovaní majetku štátu hospodárne a dbať v prvom rade na záujmy štátneho podniku štátny podnik Závodisko, š.p, s cieľom zabezpečiť bezpečné a zdravé prostredie a v záujme ochrany zdravia a bezpečnosti detí a návštevníkov areálu vydal nariadenie, v zmysle ktorého v areáli Závodiska, š.p. je prísne zakázané predávať, podávať a požívať alkoholické nápoje mimo dostihových dní a akcií organizovaných štátnym podnikom alebo s jeho súhlasom, pokiaľ štátny podnik nerozhodne inak. Uvedené nariadenie bolo vyvesené pri vstupe do areálu. Žalovaný zdôraznil, že zákaz predaja alkoholických nápojov v areáli štátneho podniku mimo podujatí organizovaných štátnym podnikom je v súlade so záujmami štátu, v súlade s ochranou štátneho majetku a v súlade s povinnosťou riadneho hospodárenia so štátnym majetkom, zároveň nie je v rozpore s Nájomnou zmluvou. Neobmedzuje podnikateľskú činnosť žalobcu. Počas dostihových dní, a zjavne aj mimo nich žalobca ponúka v predmetnom stánku destiláty a miešané alkoholického nápoje rôzneho druhu. K dohode o predaji tovarov značiek dohodnutých zmluvnými stranami nedošlo. Žalobca predmet nájmu užíval v rozpore so zmluvou, a to tak, že v prenajatom zariadení predával tovar značky v rozpore s čl. V. ods. 9 predmetnej zmluvy, a teda bez dohody s prenajímateľom. 25. Žalovaný trvá na tom, že napadnuté uznesenie predstavuje neprimeraný zásah do práv štátneho podniku, je zmätočné, materiálne nevykonateľné, obchádza platné zmluvné podmienky a vytvára stav, ktorý je v rozpore s právnou istotou, hospodárnosťou správy štátneho majetku a zásadami civilného sporového poriadku. Neodkladné opatrenie nemôže slúžiť ako nástroj na konvalidáciu ukončeného nájomného vzťahu, ani na obchádzanie výpovede, ktorá bola riadne doručená a výpovedná doba uplynula. 26. K vyjadreniu žalovaného sa následne podaním zo dňa 17.12.2025 vyjadril žalobca, podľa ktorého v pôvodnom znení zmluvy bez jej neskorších dodatkov, boli predmety nájmu jasne vymedzené. No neskoršími dodatkami vypadli parcely z prvotného znenia zmluvy. Z toho dôvodu žalobca aj v samotnom návrhu na vydanie neodkladného opatrenia uviedol, že Dodatkom č. 6 zmluvy nebola nehnuteľnosť vymedzená v zmysle evidencie katastrálnej mapy, preto žalobca uviedol celú parcelu na ktorej sa nachádzajú všetky občerstvovacie nariadenia. Aj samotný žalovaný uviedol, že práve Dodatkom č. 6 bol zmenený predmet nájmu. No nikde nie je v Dodatku č. 6 zahrnutá presná špecifikácia, ktorá by bola príslušná výkladu zákona č. 162/1995 Zb. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Žalobca nekonal tak, preto, že by chcel vytvoriť stav neistoty, alebo zmätočnosti. Práve naopak sám si bol vedomý toho, že je nutné konajúci súd upovedomiť o tom, že je jedna veľká parcela, na ktorej sú viaceré občerstvovacie zariadenia. A aj práve preto presne vymedzil názov občerstvovacieho zariadenia s názvom „Citát“. Žalobca uviedol že podľa katastrálnej mapy je možné konštatovať, že na parcele č. XXX/XX o výmere 15 501 m2 v katastrálnom území W. - F., zapísanom na liste vlastníctva č. 1152 sú vyňaté parcely, kde sú postavené občerstvovacie zariadenia, t.j. bufety. Žalobca nemal vedomosť po aktualizovaní Zmluvy dodatkami, ktorá parcela, vyňatá z parcely č. XXX/XX, je tou parcelou na ktorej stojí práve občerstvovacie zariadenie (bufet) „Citát“. Žalobca zdôraznil, že žalovaný veľmi dobre vie, ako má konať, je evidentné, že ani na samotnú napádanú parcelu č. XXX/ XX nie je žalobca púšťaný. Cez samotnú napádanú parcelu č. XXX/XX prechádzajú osoby cez vstup do areálu, sú na nej umiestnené toalety a vie sa aj cez ňu dostať žalobca k predmetnej nehnuteľnosti, do prenajatého občerstvovacieho zariadenia „Citát“. Žalovaný má zároveň reálnu možnosť umožniť prístup žalobcovi do predmetu nájmu, ktorý je možný práve vstupom na parcelu č. XXX/XX. Pričom aj z priloženej
katastrálnej mapy je možné vyčítať, že predmet nájmu je na danej parcele, akurát, že jednotlivé miesta, na ktorých je predmet nájmu a ostatné bufety boli vyňaté na samostatné časti pozemkov. Čo sa týka veľkosti parcely, išlo iba o chybu v písaní, čo však nemôže mať za následok zmätočnosť uznesenia. V neposlednom rade žalobca uviedol, že žalovaný zavádza, ak tvrdí, že bufet s názvom „Citát“ v areáli štátneho závodiska neexistuje. Žalovaný však pri vystavovaní faktúr aj po realizácii (búranie, nahradenie) v roku 2019 uvádzal, že ide práve o bufet „Citát“. Žalobca dal do pozornosti, že žalovaný pri predošlom neodkladnom opatrení, ktoré bolo vydané Mestským súdom Bratislava III, č.k. 81Cb/140/2024-104, zo dňa 9.12.2024, nenapádal vymedzenie parcely aj napriek tomu, že bola vymedzená rovnaká parcela ako v uznesení. 27. V ostatnom sa žalobca pridržiaval svojich predchádzajúcich tvrdení a mal za to, že neporušil žiadne ustanovenie zmluvy, ktorým následkom by bolo skončenie zmluvy a má za to, že doba nájmu podľa zmluvy ešte stále trvá. Podľa žalovaného, žalobca má ponúkať v predmetnom stánku destiláty a miešané alkoholického nápoje rôzneho druhu. Svojim konaním tak môže prispieť k vzniku škody na majetku štátu, a to osobami pod vplyvom alkoholu. Žalobca nespochybňuje štatút prevencie, avšak žalovaný v odvolaní tvrdí, že osoby pod vplyvom alkoholu môžu prispieť k vzniku škody, no žiadnym spôsobom sa nikdy nestalo, že by bol len náznak nejakého konania, ktoré by mohlo spôsobiť poškodenie štátneho majetku. Žalovaný tvrdí, že žalobca žiadnym spôsobom nepreukázal relevantné prekrytie ponukového lístka a ani to, že alkohol nepredáva. Žalobca zdôraznil, že ani žalovaný nepreukázal, že žalobca alkohol predáva. Žalobca má za to, že nepominuli dôvody, pre ktoré bolo neodkladné opatrenie vydané. Neprišlo k zmene pomerov, pre ktoré by malo byť neodkladné opatrenie zrušené. 28. Krajský súd v Bratislave, ako súd odvolací preskúmal rozhodnutie súdu prvej inštancie, prejednal odvolanie podľa § 379 a 380 ods. 1 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len C.s.p.) bez nariadenia pojednávania (§ 385 C.s.p.) a po oboznámení sa s obsahom spisu súdu prvej inštancie, s dôvodmi odvolania žalovaného, vyjadrením žalobcu, dospel k záveru, že odvolanie proti uzneseniu nie je dôvodné. 29. Podľa § 324 ods. 1 C.s.p., pred začatím konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na návrh nariadiť neodkladné opatrenie. 30. Podľa § 325 ods. 1 C.s.p., neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená. 31. Podľa § 325 ods. 2 písm. d/ C.s.p., neodkladným opatrením možno strane uložiť, aby niečo vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo znášala. 32. Podľa § 328 C.s.p., ak súd nepostupoval podľa § 327, nariadi neodkladné opatrenie, ak sú splnené podmienky podľa § 325 ods. 1, inak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne. 33. Podľa § 387 ods. 1 C.s.p. odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku vecne správne. 34. Podľa § 387 ods. 2 C.s.p. ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody. 35. Neodkladne´ opatrenie je inštitút súdneho konania, ktorý je na mieste použiť tam, kde sa vyžaduje okamžitý´ zásah súdu z dôvodu, že jeho navrhovateľovi reálne a bezprostredne hrozí´ ujma, alebo že by výkon v budúcnosti očakávaného súdneho rozhodnutia bol ohrozený. Navrhovateľ musí po osvedčení svojho hmotného nároku, ktorého ochrany sa domáha, presvedčivo osvedčiť skutočnosti odôvodňujúce bezodkladnú potrebu úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená. Navrhovateľ neodkladného opatrenia tak musí osvedčiť také konkrétne správanie, ktoré spôsobuje navrhovateľovu nenahraditeľnú ujmu. Nárok pritom nemusí byť nepochybne preukázaný, ale musí byť aspoň osvedčený. Miera osvedčenia sa riadi situáciou, najmä naliehavosťou riešenia. Osvedčovanie znamená zisťovanie najvýznamnejších skutočností potrebných pre rozhodnutie o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia prostredníctvom označených dôkazov. Osvedčenie skutočností, ktoré by
odôvodňovali nariadenie neodkladného opatrenia sa posudzuje len podľa návrhu a k nemu priložených listín. Uvedený postup predpokladá platná právna úprava (§ 329 ods. 1 C.s.p.) sledujúca tým dosiahnutie účelu inštitútu neodkladného opatrenia, ktorým je flexibilné a rýchle riešenie situácie vyžadujúcej si okamžitý zásah súdu v prípade potreby. 36. Pre vyhovenie návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia musí ísť o osvedčenie takého stavu právnych (nie iba faktických) vzťahov, ktorý vyžaduje rýchlu úpravu pomerov a taktiež o osvedčenie ohrozenia nároku, keď jeho ohrozenie musí byť podložené konkrétnymi skutočnosťami. Reálne vyhodnotenie potreby bezodkladnej úpravy pomerov je otázkou voľnej úvahy súdu, pričom v súvislosti s vyhodnotením danej potreby musí súd nevyhnutne skúmať aj splnenie ďalších predpokladov na nariadenie neodkladného opatrenia a otázku ich osvedčenia zo strany navrhovateľa vrátane hodnoverného osvedčenia dôvodnosti a trvania nároku, ktorému má byť takto poskytnutá ochrana. Súd pri rozhodovaní o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia riadne dokazovanie nevykonáva, nakoľko vychádza len z obsahu spisu a skutočností osvedčených z predložených listín. 37. Osvedčenie znamená, že súd pomocou ponúknutých dôkazných prostriedkov zisťuje najvýznamnejšie skutočnosti. Pri ich zisťovaní nemusí dbať na všetky formality, ako je to pri dokazovaní; postačuje, že osvedčená skutočnosť sa mu vzhľadom na všetky okolnosti javí ako nanajvýš pravdepodobná. Pri nariadení neodkladného opatrenia teda súd poskytne oprávnenej strane dočasnú ochranu, prípadne zabraňuje ďalšiemu zhoršovaniu jeho postavenia aj za cenu, že skutočný stav veci nie je ešte náležite zistený, a teda že subjektívne právo ani jemu zodpovedajúca povinnosť nie sú celkom nepochybné. Dočasnou úpravou sa neprejudikujú práva a povinnosti účastníkov ani posúdenie právneho vzťahu medzi nimi. Znamená to, že obsahom dočasnej úpravy v neskoršom konaní nie je súd viazaný a môže rozhodnúť inak. Pred nariadením neodkladného opatrenia súd musí vždy zvážiť, či sa v dôsledku neodkladného opatrenia nevytvorí nezvratný (nenapraviteľný) stav v právnych vzťahoch medzi sporovými stranami, či zásah do práv dotknutej strany je primeraný žalobcom osvedčenému porušeniu jeho práv a právom chránených záujmov (zásada tzv. primeranosti zásahu). 38. Vzhľadom na skutočnosť, že odvolací súd preberá súdom prvej inštancie osvedčený skutkový stav, pokiaľ ide o skutočnosti právne rozhodné pre posúdenie návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, a keďže v celom rozsahu zdieľa aj jeho právny záver vo veci, pričom sa stotožňuje s odôvodnením napadnutého uznesenia, s poukazom na ustanovenie § 387 ods. 2 C.s.p. konštatuje správnosť jeho dôvodov. V danom prípade preto nie je potrebné, aby v odôvodnení svojho rozhodnutia odvolací súd opakoval tie isté skutkové a právne závery obsiahnuté v napadnutom uznesení súdu prvej inštancie. Zároveň odvolací súd ani s prihliadnutím na odvolacie argumenty žalovaného nenachádza dôvod, pre ktorý by sa mal od skutkových a právnych záverov súdu prvej inštancie odkloniť, nakoľko ani tvrdenia žalovaného uvádzané v odvolaní neodôvodňujú záver o potrebe nariadenia neodkladného opatrenia. 39. Vzhľadom na skutočnosť, že žalobca v konaní navrhoval nariadiť neodkladné opatrenie s totožným obsahom, o ktorom bolo rozhodnuté uznesením Mestského súdu Bratislava III, č.k. 81Cb/140/2024-104 zo dňa 9.12.2024 v spojení s uznesením Krajského súdu v Bratislave č.k. 7Cob/39/2025-199 zo dňa 29.4.2025 tak, že návrh žalobcu na nariadenie zabezpečovacieho opatrenia bol zamietnutý /Krajský súd v Bratislave zmenil rozhodnutie súdu prvej inštancie/, predmetom posúdenia druhého návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia bola zmena skutkových okolností, ktoré nastali po vydaní prvého rozhodnutia o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. Súd prvej inštancie preto v tomto konaní skúmal, či medzičasom došlo k zmene skutkového stavu, a dospel k záveru, že k takejto zmene skutočne došlo, s čím sa v plnom rozsahu stotožňuje aj odvolací súd. 40. Súd prvej inštancie mal v posudzovanej veci za dostatočne osvedčenú existenciu právneho vzťahu medzi žalobcom a žalovaným, ktorý bol založený nájomnou Zmluvou č. 103/EÚ/2019 z 05.04.2019, vrátane jej Dodatkov č. 1 až 7. Tiež podľa súdu prvej inštancie žalobca listinnými dôkazmi podporil, že žalovaný koná spôsobom, ktorý bezprostredne ohrozuje výkon jeho podnikateľskej činnosti. Uvedené osvedčujú najmä jednostranná zmena prevádzkovej doby /od 10.00 hod. do 20.00 hod./, uzamykanie bránky v čase, keď má byť podľa nájomnej Zmluvy prístupná, postavenie oplotenia znemožňujúceho prístup zákazníkov, ako aj výzvy žalovaného na vypratanie prenajatých priestorov a podanie žaloby o vypratanie na súd. Tieto konkrétne okolnosti podľa konajúceho súdu jasne dokresľujú naliehavosť situácie a odôvodňujú potrebu dočasnej súdnej ochrany vo forme neodkladného opatrenia.
41. Podľa názoru odvolacieho súdu žalobca v posudzovanom prípade dostatočným spôsobom osvedčil existenciu nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana, ako aj obavu z ohrozenia výkonu exekúcie. Z návrhu na nariadenie zabezpečovacieho opatrenia a listinných dôkazov založených v súdnom spise teda možno vyvodiť riadne osvedčenie naliehavosti procesnej prevencie. Rovnako niet pochýb o tom, že všetky ostatné skutkové tvrdenia ako aj údajné porušenia zmluvy žalobcom ako nájomcom a otázka platnosti výpovede z nájomnej zmluvy budú predmetom riadneho dokazovania v konaní vo veci samej, t.j. žalobcom podanej žaloby o určenie existencie právneho vzťahu z nájomnej zmluvy vedenej na Mestskom súde Bratislava III pod sp. zn. 61Cb/2/2025. 42. K odvolacej námietke žalovaného, že žalobca sa domáha práv, ktoré mu nepatria, pretože nájomný vzťah bol riadne ukončený výpoveďou a výpovedná doba uplynula dňa 31.10.2024, odvolací súd uvádza, že sa s uvedeným tvrdením nestotožňuje. Ako už bolo vyššie uvedené, skutkové tvrdenia strán sporu ako aj otázka platnosti výpovede z nájomnej zmluvy budú predmetom riadneho dokazovania vo veci samej. K údajnému narúšaniu platného zmluvného vzťahu medzi žalovaným a spoločnosťou JVS GROP SK s.r.o., ktorá má prenajatú výraznú časť areálu Závodiska, š.p. a má podľa zmluvy so žalovaným výhradné právo určiť, kto bude v rámci podujatia poskytovať občerstvenie, odvolací súd uvádza, že žalobca nie je v žiadnom zmluvnom vzťahu so spoločnosťou JVS GROP SK s.r.o.. Pričom je potrebné zdôrazniť, že nájomný vzťah medzi žalovaným a spoločnosťou JVS GROP SK s.r.o. je vo vzťahu k žalobcovi bez právneho významu. Žalobca nie je viazaný zmluvou, ktorú uzatvoril žalovaný so spoločnosťou JVS GROP SK s.r.o., preto nemusel požiadať spoločnosť JVS GROP SK s.r.o o súhlas na predaj občerstvenia v areáli Závodisko, š.p.., nakoľko zmluva o nájme uzatvorená medzi žalovaným a spoločnosťou JVS GROP SK s.r.o zaväzuje len zmluvné strany, ktorou žalobca nie je. 43. Odvolací súd tiež poukazuje na Dodatok. č. 2 k zmluve o nájme uzatvorenej medzi žalobcom a žalovaným , kde v čl. II. účel nájmu je v bode 2. uvedené, že prenajímateľ /žalovaný/ dáva nájomcovi / žalobcovi/ do nájmu nebytové priestory za účelom prevádzkovania obchodnej činnosti a poskytovania občerstvenia aj v dňoch mimo konania dostihových mítingov na základe predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa. Pričom následne z čl. IV. bod 4 nájomné a lehota na jeho uhradenie jednoznačne vyplýva, že sa zmluvné strany dohodli na celkovej výške nájomného za stánky otvorené mimo dostihových dní a iných podujatí na sumu 20,-Eur + DPH /stánok/ deň. Odvolací súd tu poukazuje na Dodatok č. 7 zo dňa 7.11.2023, kde je medzi stranami v čl. VII. bod 1 dohodnutá a presne stanovená prevádzková doba stánku, a to otvorenie prevádzky od 11.00 hod. a zatvorenie prevádzky o 22.00 hod.. Aj v zmysle Dodatku č.7 je zrejmé, že žalobca mohol prevádzkovať stánok pravidelne a poskytovať občerstvenie denne v rámci dohodnutej prevádzkovej doby od 11.00 hod. do 22.00 hod. Z uvedeného je podľa odvolacieho súdu zrejmé, že žalobca mohol vykonávať svoju podnikateľskú činnosť a poskytovať občerstvenie aj mimo dostihových mítingov a iných podujatí, t.j. na dennej báze. 44. K zatváraniu bráničky žalovaným pri hlavnom vstupe žalovaný v odvolaní uviedol, že zmysle Dodatku č. 6 zmluvy uzamykanie bráničky pri hlavnom vchode podlieha dohode strán, ku ktorej podľa žalovaného nedošlo. Odvolací súd tu opätovne poukazuje na Dodatok č. 7 zo dňa 7.11.2023, kde je medzi stranami v čl. VII. bod 1 dohodnutá a presne stanovená prevádzková doba stánku, a to denne od 11.00 hod do 22.00 hod.. V nadväznosti na uvedené žalobca mohol v zmysle Dodatku č.7 prevádzkovať stánok pravidelne a poskytovať občerstvenie denne v rámci dohodnutej prevádzkovej doby od 11.00 hod. do 22.00 hod.. Odvolací súd zdôrazňuje, že zmenou otváracích hodín areálu Závodiska, š.p. od 10.00 hod. do 20.00 hod. pondelok -nedeľa /č.l. 80/ a uzamykaním bránky reťazou, žalovaný v rozpore s Dodatkom č.7 bránil žalobcovi v užívaní nebytových priestorov v dohodnutom režime. 45. K vyvesenému nariadeniu žalovaného, ktorým zakázal predaj a požívanie alkoholických nápojov v areáli s výnimkou dostihových dní a ku tvrdeniu žalovaného, že žalobca v rozpore s týmto nariadením predával alkoholické nápoje, odvolací súd uvádza, že všetky uvedené skutkové tvrdenia /údajné porušovanie povinností zo strany žalobu, oprávnenie žalovaného vydať takéto nariadenie/ budú predmetom dokazovania vo veci samej. Tu je potrebné zdôrazniť, že žalovaný pre potreby nariadenia neodkladného opatrenia riadne neosvedčil, t.j. nedoložil hodnoverný dôkaz, že žalobca alkoholické nápoje mimo dostihových dní v areáli skutočne predáva. 46. Žalovaný v rámci svojho následného vyjadrenia zo dňa 1.12.2025 namietal, že predmetom zmluvného vzťahu nikdy nebol bufet postavený na parcele č. XXX/XX o výmere 15.397 m2, ako je uvedený v napadnutom uznesení. Žalovaný zdôraznil, že predmetom nájmu boli pôvodne 3 kusy
obchodných zariadení umiestnených na parcele č. XXX/XX, XXX/XX Y. XXX/XX zapísaných na LV č. XXXX o výmere 16 m2 a zo samotnej zmluvy nikde nevyplýva, že by jej predmetom mal byť bufet „Citát“, postavený na pozemku parcely č. XXX/XX o výmere 15 397 m2, nachádzajúcej sa v katastrálnom území W. - F.. V zmysle LV č. XXXX má parcela uvedená v napadnutom uznesení (parcela č. XXX/XX) výmeru 15 501 m2 a nie takú, aká je uvedená vo výroku uznesenia (15 397 m2). V uznesení je uvedená neprávna parcela a tiež aj jej výmera a teda v tejto časti je podľa žalovaného napadnuté uznesenie zmätočné. K tejto odvolacej námietke žalovaného odvolací súd uvádza: 47. Podľa § 355 ods.2 C.s.p. proti uzneseniu súdu prvej inštancie je prípustné odvolanie, ak to zákon nevylučuje. 48. Podľa § 362 ods.1 C.s.p., odvolanie sa podáva v lehote 15 dní od doručenia rozhodnutia na súde, proti ktorému rozhodnutiu smeruje. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. 49. Z citovaných ustanovení vyplýva objektívna podmienka prípustnosti odvolania, ktorou je podanie odvolania v stanovenej lehote, ktorá je pätnásť dní, počítaných od doručenia rozhodnutia. Žalovanému bolo doručené napadnuté uznesenie dňa 24.9.2025, žalovaný podal odvolanie dňa 7.10.2025, t.j. v zákonnej lehote 15 dní. Vzhľadom k tomu, že žalovaný doplnil ďalšie odvolacie dôvody vo svojom vyjadrení zo dňa 1.12.2025, urobil tak po uplynutí zákonom stanovenej lehoty na podanie odvolania, kedy už nemôže dopĺňať a rozširovať odvolacie dôvody. Preto odvolací súd na tieto ďalšie odvolacie dôvody /viď bod 46. rozhodnutia odovlacieho súdu/ neprihliadal. Nad rámec uvedeného odvolací súd na zdôraznenie uvádza, že podstatnou pre vymedzenie rozsahu nájmu je nájomná zmluva č.103/EÚ/2019 uzatvorená medzi žalobcom a žalovaným v zmysle jej Dodatkov. V prípade následnej zmeny parciel v zmysle evidencie katastrálnej mapy si mohli žalobca a žalovaný v rámci prípadných ďalších dodatkov vyriešiť otázku presnej špecifikácie parcely, na ktorej je občerstvovacie zariadenie postavené. V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že z údajov v rámci výroku napadnutého uznesenia/ presné označenie nájomnej zmluvy a jej Dodatkov/ je zrejmé, o aký nájom nebytového priestoru sa jedná. 50. Odvolací súd považuje za potrebné uviesť, že podľa súdnej judikatúry zmyslom neodkladného opatrenia je dočasná úprava pomerov medzi sporovými stranami /nie s konečnou platnosťou/, pričom obrana musí byť poskytnutá tomu, kto o vydanie neodkladného opatrenia žiada, ako aj tomu, voči komu neodkladné opatrenie smeruje. Ochrana toho, proti komu má navrhované neodkladné opatrenie smerovať, však nemôže dosiahnuť takú intenzitu, aby v podstate znemožňovala ochranu oprávnených záujmov druhej strany. Ide pritom o dočasné opatrenie, ktorého trvanie je obmedzené a neodkladným opatrením nie je prejudikovaný konečný výsledok sporu, ale ide o prostriedok, ktorým sa zabezpečuje, aby konečné rozhodnutie malo vôbec reálny význam. Súd by mal preto rešpektovať zásadu a požiadavku proporcionality. 51. V nadväznosti na vyššie uvedené, je rozsah povinností žalovaného v navrhovanom neodkladnom opatrení primeraný vzhľadom na právom chránené záujmy žalobcu /zatiaľ platná nájomná zmluva na dobu určitú/ a uložená povinnosť by neobmedzovala žalovaného ako vlastníka nehnuteľnosti v neprimeranom rozsahu. Navrhovaným neodkladným opatrením nedôjde k výrazne neproporcionálnemu zásahu do právom chránených záujmov žalovaného ako vlastníka nehnuteľností. 52. Odvolací súd za daného skutkového stavu a za situácie, kedy nevykonáva rozsiahlejšie dokazovanie, dospel k záveru, že v konaní boli osvedčené zo strany žalobcu základné predpoklady pre nariadenie neodkladného opatrenia. Odvolací súd považuje za potrebné zdôrazniť, že v zmysle ust. § 380 C.s.p. je viazaný odvolacími dôvodmi a posudzoval len včas uplatnené odvolacie námietky žalovaného. 53. S poukazom na vyššie uvedené, odvolací súd rovnako ako súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalobca osvedčil potrebu bezodkladnej úpravy pomerov medzi stranami sporu. Na základe uvedených skutočností, preto odvolací súd napadnuté uznesenie ako vecne správne potvrdil (§ 387 C.s.p.). 54. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 C.s.p. tak, že žalobcovi priznal voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu, keďže bol v odvolacom konaní plne úspešný.
55. Rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 veta druhá C.s.p.). Poučenie: Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C.s.p.). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).