Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Banská Bystrica Spisová značka: 43Cob/203/2011 Identifikačné číslo súdneho spisu: 6605201844 Dátum vydania rozhodnutia: 28. 02. 2012 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Drahomíra Dibdiaková ECLI: ECLI:SK:KSBB:2012:6605201844.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Banskej Bystrici ako súd odvolací v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Drahomíry Dibdiakovej, členiek senátu JUDr. Evy Kmeťovej a JUDr. Daniely Maštalířovej v obchodnoprávnej veci navrhovateľa MAJOL s.r.o. so sídlom Lučenecké kúpele, 984 01 Lučenec, IČO: 36 038 121, zast. advokátom Jaroslavom Málekom, Kraskova 2, 831 02 Bratislava proti odporcovi Mesto Lučenec, Novohradská 1, 984 01 Lučenec, IČO: 00 316 181, zast. advokátom JUDr. Danielom Přibylom, Dr. Vodu 2, 984 01 Lučenec o zaplatenie 516.379,54 Eur s prísl., o odvolaní navrhovateľa proti rozsudku Okresného súdu v Lučenci č.k. 14Cb 35/2005-562, IČS: 6605201844 zo dňa 06.05.2011 jednohlasne takto r o z h o d o l : Rozsudok Okresného súdu v Lučenci č.k. 14Cb 35/2005-562, IČS: 6605201844 zo dňa 06.05.2011 v napadnutej časti prvej výrokovej vety p o t v r d z u j e . Odporcovi náhradu trov odvolacieho konania nepriznáva. o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozhodnutím zamietol okresný súd návrh navrhovateľa na zaplatenie odplaty vo výške 162.013,44 Eur s 9% úrokom z omeškania ročne z dlžnej sumy odo dňa 28.02.2005 až do zaplatenia. Vo zvyšku, čo do zaplatenia sumy 354.366,10 Eur s prísl., konanie zastavil. Navrhovateľa zaviazal k povinnosti nahradiť odporcovi trovy konania vo výške 16.484,54 Eur na účet právneho zástupcu odporcu. Rozhodnutie odôvodnil okresný súd tým, že na základe vykonaného dokazovania listinnými dôkazmi, znaleckými posudkami, ako aj svedeckými výpoveďami dospel k záveru, že navrhovateľ si uplatnil v návrhu právo na zaplatenie odplaty za rekonštrukčné práce na objekte reštauračného zariadenia Lučenských kúpeľov, ktoré mal v prenájme vrátane ceny plynofikácie a realizácie plynovej prípojky s tým, že podľa pôvodnej dohody obsiahnutej v nájomnej zmluve uzavretej medzi navrhovateľom a Lučenskými kúpeľmi dňa 30.11.1999 bolo dohodnuté, že účelne vynaložené náklady na rekonštrukciu a údržbu (nie bežnú) budú odpočítateľnou položkou z nájomného, ktoré sa zaviazal navrhovateľ platiť Lučenským kúpeľom vo výške 300.000,-Sk mesačne. Zo spisového materiálu je zrejmé, že Lučenské kúpele a.s. Lučenec uzavreli pôvodne nájomnú zmluvu na prenájom reštauračného zariadenia so spoločnosť SBS-OK-5 s.r.o., Bratislava dňa 26.08.1999. Následne uzavreli dňa 30.11.1999 nájomnú zmluvu na dobu určitú aj s navrhovateľom ako nájomcom, a to od 01.10.1999 do 30.06.2009. Dňa 24.07.2001 uzavreli všetky tri spoločnosti Dohodu o urovnaní, z ktorej vyplýva, že pôvodne uzavretá nájomná zmluva medzi Lučenskými kúpeľmi a.s. Lučenec a nájomcom SBS-OK-5 s.r.o. sa dňom podpísania novej zmluvy ruší a nájomná zmluva uzavretá medzi navrhovateľom a Lučenskými kúpeľmi a.s. dňa 30.11.1999, ktorá nadobudla účinky od 01.10.1999, je neplatným právnym úkonom, pretože nebola podpísaná štatutárnymi zástupcami Lučenských kúpeľov a.s. Lučenec. Zmluvné strany preto nahradili existujúci nájomný vzťah novou zmluvou uzavretou medzi navrhovateľom a odporcom dňa 24.07.2001, z ktorej vyplynulo, že akékoľvek rekonštrukčné práce na predmete objektu nájmu môže nájomca - navrhovateľ vykonať len so súhlasom prenajímateľa. Zároveň dohodli, že účelne vynaložené náklady na rekonštrukciu a údržbu budú odpočítateľnou položkou z nájmu, pričom účelnosť vynaložených nákladov posúdi prenajímateľ vždy po ukončení polroka. Navrhovateľ okrem tohto prevzal všetky práva a povinnosti, ktoré vyplývali z nájomnej zmluvy uzavretej pôvodne medzi Lučenskými kúpeľmi a.s. a spoločnosťou SBS-OK-5 s.r.o. Bratislava dňa 26.08.1999. Aj keď sa zmluvné strany - navrhovateľ a odporca dohodli dňa 01.02.2001, že Lučenské kúpele a.s. vykonajú uznanie vynaložených nákladov navrhovateľom na rekonštrukciu a prevádzku v prenajatých priestoroch, v dôsledku toho, že na výzvu Lučenských kúpeľov a.s. zo dňa 16.02.2001 o zdokumentovaní vložených investícií a preukázaní účelnosti nákladov tieto navrhovateľ Lučenským kúpeľom a.s. nepredložil, Lučenské kúpele a.s. navrhovateľom vynaložené náklady neuznali za dôvodné. Keďže navrhovateľ nezaplatil nájomné tak, ako sa v nájomnej zmluve zaviazal, zaslali mu listom zo dňa 28.03.2003 výpoveď z nájmu s tým, že nájom skončil ku dňu 31.07.2003. Dňa 12.08.2003 bola uzavretá medzi Lučenskými kúpeľmi a.s. a Mestom Lučenec Darovacia zmluva, predmetom ktorej bol prevod vlastnícka k nehnuteľnosti Lučenských kúpeľov a.s. na odporcu. Prevod vlastníctva bol Správou katastra v Lučenci zavkladovaný dňa 26.09.2003. Okresný súd dospel po vykonanom dokazovaní k záveru, že navrhovateľ nemá právo na zaplatenie odplaty za rekonštrukčné práce, ktorej sa domáha v tomto konaní s poukazom na § 667 ods.1 a § 680 ods.2 a 3 Obč.zák. a ani na vydanie bezdôvodného obohatenia, a to z toho dôvodu, že odporca nie je pasívne legitimovaným účastníkom v tomto spore. Navrhovateľ v konaní nepreukázal, že zo strany Lučenských kúpeľov a.s. boli ním vynaložené náklady uznané ako účelné a ani tú skutočnosť, že by boli vopred schválené. Uviedol tiež, že výška vynaložených nákladov navrhovateľom na rekonštrukciu prenajatej nehnuteľnosti je z dôvodu absencie dôkazov nepreskúmateľná a objasnenie výšky vynaložených nákladov navrhovateľom nepriniesli ani svedecké výpovede, ktoré boli rozporné. Vzhľadom k tomu, že nájomný vzťah medzi navrhovateľom a Lučenskými kúpeľmi a.s. skončil ku dňu 31.07.2003 a odporca nadobudol vlastnícke právo k pôvodne prenajatým nehnuteľnostiam navrhovateľom až dňa 26.09.2003, nemohol byť odporca v žiadnom právnom vzťahu s navrhovateľom, keďže vlastníctvo k nehnuteľnostiam nadobudol až po ukončení nájomného vzťahu navrhovateľa s Lučenskými kúpeľmi a.s. Odporca neprevzal žiadne záväzky po Lučenských kúpeľoch a.s. napriek tomu, že bol ich zakladateľom a za takéto záväzky Lučenských kúpeľov a.s. ani neručí. Nárok nebolo možné priznať navrhovateľovi ani z titulu vydania bezdôvodného obohatenia, pretože navrhovateľ nezhodnotil nehnuteľnosť prenajatú mu odporcom. Ak vzniklo bezdôvodné obohatenie, tak vzniklo na strane Lučenských kúpeľov a.s. ako bývalých vlastníkov prenajatej nehnuteľnosti. Okresný súd preto návrh navrhovateľa v tej časti, v ktorej nevzal návrh späť, zamietol. O trovách konania rozhodol podľa § 142 ods.1 v spojení s § 146 ods.2 O.s.p. tak, že odporcovi, ktorý mal úspech priznal právo na náhradu trov konania vo výške 16.484,54 Eur. S rozhodnutím okresného súdu sa neuspokojil navrhovateľ a podal proti nemu odvolanie. V odvolaní poukázal na tú skutočnosť, že rozhodnutie okresného súdu nie je správne, a to s odvolaním sa na § 205 ods.2 písm.b/, c/, d/, e/ O.s.p., pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené, ako aj z toho dôvodu, že podľa § 205 ods.2 písm.f/ O.s.p. vychádza rozhodnutie okresného súdu z nesprávneho právneho posúdenia veci, v dôsledku čoho je rozsudok pre nezrozumiteľnosť a pre nedostatok dôvodov nepreskúmateľný. Navrhol preto rozhodnutie okresného súdu zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie. V odvolaní navrhovateľ zdôraznil, že v oboch nájomných zmluvách, ktoré boli uzavreté medzi Lučenskými kúpeľmi a.s. a navrhovateľom, ako aj spoločnosťou SBS-OK-5 s.r.o. Bratislava v roku 1999, predmetom ktorých bol prenájom nebytových priestorov - reštauračného zariadenia, vlastníkom ktorého boli Lučenské kúpele a.s., ako aj nájomnej zmluvy o nájme nebytových priestorov na ten istý nehnuteľný objekt uzavretej medzi navrhovateľom a Lučenskými kúpeľmi a.s. dňa 24.07.2001 bolo zakotvené, že nájomca si môže vynaložené náklady na stavebné a rekonštrukčné práce predmetu nájomnej zmluvy započítať na úhradu nájomného, výška ktorého bola dohodnutá v sume 300.000,- Sk ročne. Aj keď bola nájomná zmluva pôvodne uzavretá medzi navrhovateľom a Lučenskými kúpeľmi a.s. dňa 30.11.1999 neplatná z toho dôvodu, že ju za Lučenské kúpele a.s. nepodpísali dvaja členovia predstavenstva odporcu zdôraznil, že v čase od podpísania tejto zmluvy, t.j. od 30.11.1999 do 24.07.2001 sa navrhovateľ riadil ustanoveniami tejto nájomnej zmluvy a o dôvodoch jej neplatnosti sa dozvedel až v 2. štvrťroku roku 2001. Počas tohto obdobia vynaložil na rekonštrukciu nehnuteľnosti, ktorá patrila Lučenským kúpeľom a.s. náklady, výšku ktorých si uplatnil v tomto konaní, preto mu vzniklo právo vo vzťahu k Lučenským kúpeľom a.s. na odpočítanie nájomného z ním vynaložených nákladov, ale aj na ich zaplatenie titulom bezdôvodného obohatenia, ktoré je povinný ten, kto sa bezdôvodne obohatil, vydať. Keďže bezprostredne po zániku nájomného vzťahu medzi navrhovateľom a Lučenskými kúpeľmi a.s. došlo k prevodu vlastníckych práv k dotknutej nehnuteľnosti na odporcu, pričom v čase prevodu vlastníckeho práva bolo zástupcom Lučenských kúpeľov a.s. známe, že vo vzťahu k navrhovateľovi majú nedoriešený rad záväzkov vzniknutých z neplatnej nájomnej zmluvy uzavretej dňa 30.11.1999, pričom prevod vlastníckeho práva navrhovateľovi neoznámil ani pôvodný vlastník prenajatej nehnuteľnosti a ani nový vlastník, nesie dar podľa § 629 Obč.zák. vady, na ktoré mal darca upozorniť obdarovaného. Podľa názoru navrhovateľa odporca o týchto právnych vadách vedel, čo preukazuje výpoveď svedka Ing. V.. Odporca tak prevzal do vlastníctva darom nehnuteľnosti so všetkými vadami a aj povinnosťami, ktoré s vlastníctvom dotknutej nehnuteľnosti súvisia. Tvrdil preto, že je daná pasívna legitimácia odporcu v tejto veci. Zároveň poukázal na ust. § 667 ods.1 OZ, pričom zdôraznil, že Lučenské kúpele a.s. ústne súhlasili s tým, že môže vykonávať na prenajatej nehnuteľnosti rekonštrukciu, ako aj plynofikáciu, v dôsledku čoho, aj keď sa nezaviazali na úhradu nákladov písomne, môže nájomca požadovať protihodnotu, o ktorú sa hodnota veci - nehnuteľnosti zvýšila. Úhradu nákladov však mohol žiadať až po skončení nájmu. Rovnako poukázal na ust. § 680 ods.2 OZ a na judikatúru publikovanú pod R 37/207 a zdôraznil, že ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa. Odporca sa k odvolaniu navrhovateľa nevyjadril. Krajský súd v Banskej Bystrici ako súd odvolací prejednal vec podľa § 212 ods.1 O.s.p. bez nariadenia pojednávania podľa § 214 od.2 O.s.p., pričom podľa § 211 ods.2 a § 156 ods. 1 a 3 O.s.p. bolo miesto a čas verejného vyhlásenia rozsudku odvolacieho súdu oznámené na úradnej tabuli súdu. Predmetom odvolacieho konania je preskúmanie rozhodnutia okresného súdu, ktorým zamietol návrh navrhovateľa na zaplatenie sumy 162.013,44 Eur, uplatnenej navrhovateľom voči odporcovi titulom úhrady nákladov spojených so zmenami na prenajatej nehnuteľnosti, ktoré vykonal navrhovateľ podľa jeho tvrdenia so súhlasom Lučenských kúpeľov a.s., ktorým nehnuteľnosť patrila v čase od 30.11.1999 do 31.07.2003 tak, ako to navrhovateľ v návrhu tvrdil. Navrhovateľ si uplatnil aj právo na 9% úrok z omeškania odo dňa 28.02.2005 až do zaplatenia dlžnej čiastky. Súd v konaní ďalej zistil, že medzi Lučenskými kúpeľmi a.s. ako vlastníkom nehnuteľnosti zapísanej na LV č.N. k.ú. XXX/XXXXN. a navrhovateľom bola pôvodne uzavretá nájomná zmluva podľa § 663 a nasl. OZ a zák.č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, na základe ktorej Lučenské kúpele a.s. Lučenec prenajali navrhovateľovi nehnuteľnosť - reštauračné zariadenie vrátane hnuteľného majetku, ktorý sa v objekte podľa inventárneho súpisu, ktorý bol prílohou tejto nájomnej zmluvy nachádzal, za ročné nájomné 300.000,-Sk. Účelom nájmu bolo zabezpečiť sprevádzkovanie objektu Lučenských kúpeľov a.s. v reštauračnej a pohostinskej časti a pokračovať v ďalších etapách rekonštrukčných prác, t.j. dobudovaní ubytovacej časti, zateplenia a vykurovania, ako aj rekondično- rehabilitačnej časti tak, ako to vyplýva z čl. III tejto nájomnej zmluvy. Doba nájmu bola dohodnutá od 01.10.1999 do 30.06.2009 s tým, že v čl. VIII tejto zmluvy zmluvné strany dohodli, že účelne vynaložené náklady na rekonštrukciu a údržbu sú odpočítateľnou položkou z nájmu, pričom ich účelnosť posúdi prenajímateľ - Lučenské kúpele a.s. vždy po ukončení polroka. Pre prípad, že by nájomca - navrhovateľ vložil do predmetu nájmu ako účelne vynaložené prostriedky viac než by činila celková suma nájomného zmluvné strany dohodli, že doba nájmu sa automaticky predĺži o čas, ktorý zodpovedá prostriedkom presahujúcim sumu nájomného. Zároveň dohodli, že ak by prenajímateľ mienil odpredať nehnuteľnosť, má navrhovateľ ako nájomca predkupné právo. V tejto zmluve zároveň navrhovateľ prebral všetky práva a povinnosti, ktoré vyplývali z predchádzajúcej nájomnej zmluvy uzavretej Lučenskými kúpeľmi a.s. so spoločnosťou SBS-OK-5 Bratislava dňa 26.08.1999. Vzhľadom k tomu, že v poradí prvá nájomná zmluva podpísaná Lučenskými kúpeľmi a.s. dňa 30.11.1999 obsahovala podpis len jedného člena predstavenstva akciovej spoločnosti Lučenecké kúpele, a to K.. T. V. ako predsedu akciovej spoločnosti a druhý podpis tak, ako to vyplývalo zo stanov akciovej spoločnosti a výpisu z obchodného registra Okresného súdu v Banskej Bystrici, ktorý pri písomnej forme vyžadoval podpis vždy dvoch členov predstavenstva chýbal, samotní účastníci zmluvného vzťahu usúdili, že takto dojednaná nájomná zmluva je neplatným právnym úkonom, čo vyplýva aj z dohody o urovnaní uzatvorenej podľa § 585 OZ medzi Lučenskými kúpeľmi a.s. Lučenec, navrhovateľom a spoločnosťou SBS-OK-5 s.r.o. Bratislava dňa 24.07.2001. V tento istý deň došlo preto k uzavretiu novej nájomnej zmluvy medzi navrhovateľom a odporcom (čl. 99 spisu), ktorá bola uzavretá na dobu určitú, a to do 30.06.2009. V čl. III zmluvné strany dohodli, že akékoľvek rekonštrukčné práce na predmete nájmu môže nájomca vykonať len so súhlasom prenajímateľa a v čl. VI bod 6 dohodli, že k prvému odpočtu účelne vynaložených nákladov dôjde v januári 2002. Pri tomto odpočítaní nákladov budú zohľadnené všetky účelne vynaložené náklady na rekonštrukciu objektu firiem SBS-OK-5 s.r.o. Bratislava a navrhovateľa ako nájomcu s tým, že do januára 2002 nebol navrhovateľ povinný platiť prenajímateľovi nájomné. V tejto nájomnej zmluve sa navrhovateľ zároveň zaviazal prevziať všetky práva a povinnosti, ktoré vyplývali z nájomnej zmluvy uzatvorenej medzi Lučenkými kúpeľmi a.s. a spoločnosťou SBS-OK-5 s.r.o. Bratislava zo dňa 26.08.1999. Napriek tomu, že medzi zmluvnými stranami bol spísaný úradný záznam dňa 01.02.2001 o tom, že navrhovateľom vynaložené náklady budú uznané potom ako preukáže ich rozsah, ako aj napriek tomu, že sa mala uskutočniť ich fyzická previerka dňa 16.02.2001, resp. v predĺženej lehote do 28.02.2001, dokedy mal navrhovateľ zdokladovať a preukázať rozsah a výšku nákladov vynaložených na rekonštrukciu prenajatej nehnuteľnosti vrátane plynofikácie, ako aj napriek upozorneniu Lučenských kúpeľov a.s., že inak budú žiadať zaplatiť nájomné, k takému preukázaniu vynaložených nákladov zo strany navrhovateľa, výšku ktorých by boli Lučenské kúpele a.s uznali ako opodstatnene vynaloženú, nedošlo. Lučenské kúpele a.s. ako pôvodný vlastník prenajatých nehnuteľností nepotvrdili navrhovateľom deklarovanú výšku nákladov (pôvodne v sume 16.656.450,- Sk, po odpočítaní nájomného za obdobie od 30.11.1999 do 31.07.2003 vo výške 1.100.000,-Sk) v sume 15.556.450,-Sk a túto neuznali za dôvodnú. Keďže navrhovateľ nájomné na výzvu Lučenských kúpeľov a.s. v stanovenej lehote nezaplatil, nájomnú zmluvu uzavretú medzi nimi a navrhovateľom dňa 28.03.2003 vypovedali výpoveďou z nájmu prenajatých nehnuteľností. Po ukončení nájomného vzťahu s navrhovateľom darovali Lučenské kúpele a.s. na základe darovacej zmluvy spísanej dňa 12.08.2003 nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom nájomnej zmluvy a ktorá bola podľa tvrdenia navrhovateľa zrekonštruovaná vrátane vykonania plynofikácie odporcovi (čl. 484 spisu). Z darovacej zmluvy vyplýva, že cena nehnuteľnosti v čase spísania právneho úkonu darovacej zmluvy podľa Znaleckého posudku z 15.07.2003 činila sumu 6.555.550,-Sk. Navrhovateľ v priebehu konania vzal návrh na začatie konania, predmetom ktorého bola úhrada nákladov vo výške 15.556.450,-Sk späť vo výške 354.366,10 Eur s prísl., v dôsledku čoho okresný súd konanie podľa § 96 O.s.p. v tejto časti zastavil. Proti rozhodnutiu okresného súdu v tejto časti účastníci konania odvolanie nepodali. Okresný súd vykonal na tvrdenie navrhovateľa a odporcu rozsiahle dokazovanie, a to nielen listinnými dôkazmi, faktúrami, dodacími listami, nájomnými zmluvami, dohodami zmluvných strán, znaleckými posudkami, ale aj výsluchmi svedkov K.. T. V., Y.. R. Y., Ing. Y. Y., T. Y., L. Q., T. F., ako aj dodávateľov stavebných a rekonštrukčných prác pre navrhovateľa, ktorými sa nepodarilo preukázať tvrdenie navrhovateľa o ním deklarovanej výške nákladov vynaložených na rekonštrukciu prenajatej nehnuteľnosti. Pre posúdenie oprávnenosti uplatnenia nákladov navrhovateľom bola podľa právneho názoru okresného súdu rozhodujúca tá skutočnosť, že nájomný vzťah medzi navrhovateľom a Lučenskými kúpeľmi a.s. skončil predtým, ako odporca nadobudol vlastníctvo k nehnuteľnostiam, pôvodne prenajatých Lučenskými kúpeľmi a.s. navrhovateľovi, a to až dňa 26.09.2003, kedy došlo k zavkladovaniu nehnuteľnosti na základe darovacej zmluvy zo dňa 12.08.2003 do katastra nehnuteľností a k prevodu vlastníckeho práva z Lučenských kúpeľov a.s. na Mesto Lučenec. Okresný súd preto dospel k záveru, že odporca nie je v spore pasívne legitimovaným, pretože nebol v žiadnom vzťahu s navrhovateľom v čase, kedy tento mal vynaložiť náklady na nehnuteľnosť vtedy patriacej Lučenským kúpeľom a.s. (rok 2000), zaplatenie ktorých je predmetom sporu. Pasívne legitimovaným by bol odporca len za predpokladu, že by vstúpil do právneho postavenia prenajímateľa v dôsledku zmeny vlastníctva k prenajatej veci počas trvania nájmu, čo sa však v prejednávanej veci nestalo. Na tejto úvahe súdu nezmenila nič ani ďalšia skutočnosť, a to že Mesto Lučenec bol 100% akcionárom Lučenských kúpeľov a.s. a nebola v konaní preukázaná ani tá skutočnosť, že by malo Mesto Lučenec za prípadné záväzky Lučenských kúpeľov a.s. ručiť. Navrhovateľ si uplatnil právo na zaplatenie vynaložených nákladov aj z titulu bezdôvodného obohatenia, pretože v konaní tvrdil, že objekt zhodnotil, avšak takéto bezdôvodné obohatenie pokiaľ by aj vzniklo, vzniklo na strane Lučenských kúpeľov a.s., a nie na strane odporcu. Podľa § 720 OZ nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon. Podľa § 1 zák.č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v platnom znení sa tento zákon sa vzťahuje a) na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu; Podľa § 3 ods. 1 cit. zák. prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva"). Podľa ods. 3 cit. ust. zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Podľa § 5 ods. 2 cit. zák. nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve. Podľa ods. 3 cit. ust. nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Podľa § 13 cit. zák., ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Podľa § 667 ods.1 OZ platného ku dňu 24.07.2001 zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Podľa § 669 OZ ak nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave, na ktorú je povinný prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. Inak môže nájomca požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil. Podľa § 680 ods.2 cit. zák. ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná. Podľa § 451 ods.1 OZ kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Podľa ods.2 cit. ust. bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov. Podľa § 457 OZ ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Podľa § 458 ods.1 OZ musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada. Preskúmaním veci dospel odvolací súd k záveru, že rozhodnutie okresného súdu v napadnutej časti prvej výrokovej vety je vecne správne, preto sa v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia. Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia, ako aj s prihliadnutím na dôvody uvádzané v odvolaní navrhovateľom odvolací súd dopĺňa ďalšie nasledujúce dôvody. Ustanovenie § 680 ods.2 OZ upravujúce prechod práv a povinností na nadobúdateľa prenajatej veci je obsiahnuté v rámci všeobecnej úpravy nájomnej zmluvy a dopadá aj na vzťahy, ktoré riešia prenájom nebytových priestorov, pretože zvláštna úprava tohto nájomného vzťahu, nachádzajúca sa v zák.č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, a to v nadväznosti na § 720 OZ neobsahuje špeciálne ustanovenie o dôsledkoch zmeny vlastníka prenajatej veci za trvania nájomného vzťahu, a preto je nutné použiť všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl. OZ), a to konkrétne § 680, ktorý túto otázku výslovne rieši. Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatým nebytovým priestorom za trvania nájomného vzťahu, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa. Ide o zvláštny prípad právneho nástupníctva (sukcesie), s ktorým je spojený ten dôsledok, že na nadobúdateľa prechádzajú práva a povinnosti prenajímateľa z nájomného vzťahu priamo zo zákona - ex lege, ak nastane právna skutočnosť, s ktorou zákon tento dôsledok, a to nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci, spája. Nadobúdateľ tak vstupuje do pôvodného nájomného vzťahu so všetkými jeho základnými obsahovými atribútmi, akými sú predmet nájmu, práva a povinnosti prenajímateľa, čo je dané povahou nájomného vzťahu a ktoré vyplývajú zo zákona, resp. z nájomnej zmluvy. Na nadobúdateľa však neprechádzajú z titulu právneho nástupníctva všetky práva a povinnosti prenajímateľa. Na nadobúdateľa neprechádzajú najmä peňažné pohľadávky, ako ani dlhy prenajímateľa vzniknuté za trvania pôvodného nájomného vzťahu, akými sú napr. pohľadávka prenajímateľa na splatné nájomné, povinnosť zaplatiť splatnú pohľadávku nájomcu na zľavu z nájomného a pod.. Na nového prenajímateľa (nadobúdateľa prenajatej veci) neprechádzajú ani práva a povinnosti prenajímateľa vzniknuté v súvislosti so zmenami prenajatej veci vykonanými nájomcom za trvania pôvodného nájomného vzťahu bez súhlasu prenajímateľa. Preto nájomca, ktorý bez súhlasu pôvodného prenajímateľa zhodnotil prenajaté nebytové priestory ich stavebnou úpravou či akoukoľvek zmenou, nie je oprávnený uplatňovať nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia voči novému prenajímateľovi, ktorý neskôr nadobudol nehnuteľnosť, v ktorej sa rekonštruované nebytové priestory nachádzajú, ale len voči tomu, kto bol jej vlastníkom v čase uskutočnenia rekonštrukčných prác, pretože odporca nevstúpil do žiadneho právneho vzťahu s navrhovateľom, ktorý by bol pokračovaním nájomného vzťahu s pôvodným prenajímateľom, Lučenskými kúpeľmi, a.s.. Pasívne legitimovaným na zaplatenie nákladov, ktoré sú predmetom sporu a ktoré mal navrhovateľ vynaložiť na rekonštrukciu nehnuteľnosti patriacej v tom čase Lučeneckým kúpeľom a.s. sú preto Lučenecké kúpele a.s., a nie odporca. Je nutné zdôrazniť, že odvolací súd vychádzal zo skutkového stavu zisteného okresným súdom a stotožnil sa stým, že náklady, ktoré vynaložil navrhovateľ na zmenu prenajatej veci a ktorých zaplatenia sa v konaní domáha by mohli byť uplatnené len voči Lučenským kúpeľom a.s., a to titulom bezdôvodného obohatenia s poukazom na § 451ods.2 OZ, pretože by šlo o plnenie bez právneho dôvodu, výška ktorého sa rovná čiastke, o ktorú sa nehnuteľnosť zhodnotila. Tieto boli tak, ako to vyplýva z listinných dôkazov predložených navrhovateľom vynaložené ešte v čase existencie prvej, aj keď neplatnej nájomnej zmluvy, a to v období od 03.05.2000 do 14.09.2000. Nesporné preto je, že za predpokladu preukázania skutočného vynaloženia finančných prostriedkov ako nákladov na rekonštrukciu prenajatej nehnuteľnosti, patriacej vtedy Lučenským kúpeľom a.s., ako aj nákladov na vykonanie plynofikácie, by bol mal navrhovateľ vyššie uvedené právo, a to bez ohľadu na to, či by bol býval daný písomný alebo len ústny súhlas prenajímateľa v tej časti, v ktorej by ich nebolo možné započítať voči nájomnému, avšak len voči Lučenským kúpeľom a.s. ako vlastníkovi prenajatej nehnuteľnosti. Treba však uviesť, že podstatné pri uplatnení nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia nie je to, či sa zhodnotenie nehnuteľnosti navrhovateľom premietlo do výšky ceny nehnuteľnosti ale to, či a v akom rozsahu skutočne k zhodnoteniu nehnuteľnosti vo vlastníctve pôvodného prenajímateľa Lučenských kúpeľov a.s. došlo. Treba tiež zdôrazniť, že nárok na náhradu nákladov spojených so zmenami na nehnuteľnej veci je samostatným občianskoprávnym nárokom, ktorý je potrebné uplatniť voči pôvodnému prenajímateľovi, pokiaľ nový vlastník nehnuteľnosti nevstúpil do všetkých práv a povinností predchádzajúceho prenajímateľa tak, ako sa to stalo v prejednávanej veci. Najdôležitejšia skutočnosť je v prejednávanej veci tá, že nájomný vzťah uzavretý medzi navrhovateľom a pôvodným prenajímateľom Lučenské kúpele a.s. skončil prv než by bol odporca ako nový vlastník plynule vstúpil do práv a povinností pôvodného prenajímateľa. Preto ani odporcovi ako novému vlastníkovi nehnuteľnosti, ktorý nevstúpil do právneho postavenia pôvodného prenajímateľa nevznikla povinnosť náklady vynaložené navrhovateľom zaplatiť. Odvolací súd sa stotožnil s právnym posúdením veci okresným súdom o tom, že odporca nie je pasívne legitimovaným účastníkom v tomto spore, pretože v prípade zmien predmetu nájmu pri nebytových priestoroch, ktoré boli vykonané bez súhlasu prenajímateľa s poukazom na § 680 ods.2 OZ, nároky nájomcu založené zmenou veci bez súhlasu predchádzajúceho prenajímateľa ani na nového vlastníka veci neprechádzajú. Keďže ďalší nájomný vzťah, ktorý bol založený nájomnou zmluvou medzi navrhovateľom a Lučeneckými kúpeľmi a.s. dňa 21.07.2001, t. j. už po vynaložení nákladov navrhovateľom bol ukončený ku dňu 31.07.2003, t. j. v čase, kedy ešte nehnuteľnosť, ktorá bola prenajatá a ktorú mal navrhovateľ zmeniť v dôsledku jej rekonštrukcie a plynofikácie bola vo vlastníctve Lučeneckých kúpeľov, a.s., mohlo navrhovateľovi vzniknúť právo uplatniť si vynaložené náklady na prenajatú nehnuteľnosť len voči pôvodnému vlastníkovi nehnuteľnosti. Z vyššie uvedených dôvodov dospel odvolací súd k záveru, že rozhodnutie okresného súdu je v napadnutej časti prvej výrokovej vety vecne správne, preto ho podľa § 219 O.s.p. potvrdil. Rovnako správne je aj rozhodnutie okresného súdu o trovách prvostupňového konania, keďže predmetom sporu bolo zaplatenie finančnej čiastky, výšku ktorej navrhovateľ v priebehu konania obmedzil svojim zavinením. Okresný súd rozhodol o trovách prvostupňového konania v súlade s § 142 ods.1 a § 146 ods.2 O.s.p. správne, keď na náhradu trov, ktoré vznikli odporcovi v súvislosti s bránením práva zaviazal s poukazom na § 142 ods.1 O.s.p. navrhovateľa, ktorý nebol v konaní úspešný. O trovách odvolacieho konania rozhodol súd podľa § 224 ods.1 O.s.p. v spojení s § 142 ods.1 O.s.p. tak, že by bol náhradu trov odvolacieho konania priznal odporcovi, ktorý bol v odvolacom konaní úspešný. Keďže si odporca žiadne trovy odvolacieho konania neuplatnil ani nevyčíslil, odvolací súd mu ich náhradu nemohol priznať. Poučenie: Proti tomuto rozhodnutiu nie je odvolanie prípustné.