Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Košice Spisová značka: 1Co/86/2015 Identifikačné číslo súdneho spisu: 7213223579 Dátum vydania rozhodnutia: 16. 02. 2016 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Tutko ECLI: ECLI:SK:KSKE:2016:7213223579.3 Uznesenie Krajský súd v Košiciach v právnej veci žalobcu G. Z., V. X. M., D. Č.. X, proti žalovanému Mestu Košice, so sídlom v Košiciach, Trieda SNP č. 48/A, o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Košice II zo dňa 16.12.2014 č.k. 25C/178/2013-146 takto r o z h o d o l : Z r u š u j e rozsudok a vec v r a c i a súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zamietol žalobu, účastníkom náhradu trov konania nepriznal a vyslovil, že o náhrade trov štátu rozhodne samostatným uznesením. Týmto rozsudkom rozhodol súd prvého stupňa o návrhu žalobcu na určenie, že výpoveď daná mu žalovaným z nájmu V. Č.. XX O. D. X X. M. K. Y. XX.X.XXXX L. O.. Pri rozhodovaní vychádzal súd prvého stupňa zo zistenia, že hore uvedený byt bol pridelený matke žalobcu U. Z. dňa 30.7.1968. Po smrti matky žalobcu 9.11.1996 v byte zostal bývať jej druh L. Š., M. Y. XX.X.XXXX K.. Na základe uvedených zistení dospel súd k záveru, že k prechodu nájmu bytu z pôvodnej nájomníčky matky žalobcu na žalobcu nedošlo, nakoľko nebola splnená zákonná podmienka v zmysle ktorej by k prechodu nájmu na žalobcu ako dieťa pôvodnej nájomníčky došlo v prípade, ak by v čase smrti pôvodnej nájomníčky nemal vlastný byt. Žalobca v čase smrti matky mal vlastný byt, čo vyplýva zo zmluvy o nájme s Bytovým podnikom dňa 9.11.1995. Súd však z vykonaného dokazovania, výpovede žalobcu, ako aj z vyjadrenia žalovaného, dokladmi o platbách žalobcu za hore uvedený byt mal za preukázané, že medzi žalobcom a žalovaným došlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy k spornému bytu konkludentne. Žalobca užíval predmetný byt v čase smrti matky, ako aj po jej smrti a aj po smrti jej druha L. Š., pričom písomne požiadal Miestny úrad Mestskej časti Košice - Sever listom zo dňa 10.12.2003 o prechod nájmu k bytu s odovzdaním dokladov o schválení dohody o výmene bytov, dohody o odovzdaní a prevzatí bytu, zaslaním kópie úmrtného listu jeho matky a zaslaním svojho rodného listu, pričom Miestny úrad Mestskej časti Košice - Sever odporučil Bytovému podniku mesta Košice uzavrieť so žalobcom nájomnú zmluvu z dôvodu, že nájomkyňa sporného bytu zomrela a v byte zostal bývať jej syn, teda žalobca, ktorý v čase doporučenia predmetný byt užíva. Žalobca v konaní predložil výpisy o úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu, pričom tieto úhrady plnil na základe mesačných zálohových predpisov zasielaných žalovaným, ako aj vyúčtovania plnení spojených s užívaním za predmetný byt. Tieto plnenia žalovaný prijímal, pričom žalovaný nevyzýval žalobcu na vypratanie predmetného bytu napriek okolnosti, že mal vedomosť o skutočnosti, že žalobca byt užíva po smrti svojej matky a to jednak zo samotnej žiadosti o prechod nájmu bytu, ako aj na základe pravidelných previerok bytu zamestnancami Bytového podniku mesta Košice. Žalovaný potvrdil existenciu nájomného vzťahu žalobcu aj tým, že žalobcovi zaslal výpoveď z nájmu z bytu. Z vykonaného dokazovania mal teda súd za preukázané, že žalobca sa stal nájomcom bytu na základe konkludentne uzatvorenej nájomnej zmluvy, ktorému zo strany žalovaného bola doručená aj výpoveď nájmu z bytu z dôvodu, že prenechal byt do podnájmu C.. Ľ. V., čím porušil povinnosť v zmysle § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd z výpovede svedkyne P. I. mal za preukázané, že žalobca prenechal do podnájmu minimálne časť sporného bytu svedkovi Ľ. V., M. byt ako vyplynulo z jeho výpovede užíval od jari do jesene roku 2011, čo potvrdzujú aj zápisnice o prehliadke bytu. Súd teda uzavrel, že medzi žalobcom a svedkom C.. Ľ. V. došlo k uzatvoreniu zmluvy o podnájme časti sporného bytu, ktorého nájomcom bol žalobca a vlastníkom žalovaný na dobu neurčitú, pričom bolo porušené ust. § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nakoľko k podnájmu došlo bez súhlasu vlastníka bytu. Súd teda dospel k záveru, že výpoveď daná žalovaným žalobcovi je platná a zo strany žalobcu došlo k porušeniu ust.§ 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka a § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka, preto súd žalobu ako nedôvodnú zamietol. O trovách konania rozhodol súd podľa ust. § 142 ods. 1 O.s.p.. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie žalobca. Žiadal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalobe vyhovie v plnom rozsahu a určí, že výpoveď daná mu z nájmu bytu je neplatná. V odvolaní uviedol, že trvá na svojom stanovisku v žalobnom návrhu, že byt tretej osobe neprenajímal a že dôkazné bremeno žalovaný neuniesol. Za nepravdivé považuje aj tvrdenie, že svedok C.. V. mu prispieval na nájomné spojené s užívaním bytu. Takáto skutočnosť v konaní nebola preukázaná. Žalovaný bol povinný preukázať, že skutočne došlo k naplneniu dôvodu výpovede z nájmu bytu, výpovedné dôvody jasne a zrozumiteľne preukázať, ale podľa jeho názoru dôkazné bremeno neuniesol. Zápisnica z preventívnej prehliadky zo dňa 1.3.2011 nie je relevantným dôkazom, nakoľko v zázname uvádza, že bytová jednotka je prenajatá bez akéhokoľvek dôkazu. To, že je na nej podpísaný C.. V. nedokazuje, že byt mal v prenájme, nakoľko sa zdržiaval v byte spolu s nájomcom. Rovnako ďalšia Zápisnica zo dňa 7.11.2011 nemá podľa jeho názoru žiadnu právnu silu, nakoľko je v nej pracovníčkou uvedené, že bytová jednotka je prenajatá cudzej osobe bez udania. S uvedením, že kontrolovaný sa odmietol podpísať. Táto zápisnica nemá žiadnu výpovednú hodnotu. Súd prvého stupňa danú vec nepreskúmal, uspokojil sa len s konštatovaním a tvrdeniam pracovníčky správcu žalovaného uveril, ale tvrdeniam žalobcu a F. C.. V. O.. Prvostupňový súd sa nezaoberal podrobne vzťahom žalobcu a svedka, aj keď obaja zhodne potvrdili, že sa ich rodiny poznajú niekoľko rokov, dá sa povedať, že ide o blízkych rodinných známych. Je presvedčený o tom že výpoveď z nájmu bytu je len eminentný záujem žalovaného pripraviť ho o byt, ktorý riadne užíva a platí zaň nájomné a služby s nájmom spojené a prehlasuje, že nie je vlastníkom ani spoluvlastníkom žiadnej nehnuteľnosti. Na základe podaného odvolania odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok a konanie mu predchádzajúce podľa § 212 ods. 1,3 O.s.p. bez nariadenia odvolacieho pojednávania postupom podľa § 214 ods. 2 O.s.p. a dospel k záveru, že nie sú splnené podmienky pre potvrdenie ani pre zmenu rozhodnutia. Odvolací súd je v prejednávanej veci toho názoru, že zistený skutkový stav súdom prvého stupňa nemožno považovať za správny, ak súd pri rozhodovaní vychádzal zo záveru, „že medzi žalobcom a žalovaným došlo k vzniku nájmu V. Č.. XX O. D. X X. M. konkludentne.“ V prejednávanej veci žalobca sa domáhal určenia neplatnosti danej mu výpovede z nájmu V. Č.. XX O. F. X. M. O. H.. D. Č.. X, preto správne postupoval súd prvého stupňa, ak sa zaoberal existenciou nájomného vzťahu. Je tomu tak preto, že vyriešenie otázky existencie tohto nájomného vzťahu bolo potrebné posudzovať ako otázku predbežnú v zmysle § 135 ods. 2 O.s.p. z dôvodu, že jej vyriešenie je základným predpokladom rozhodovania o návrhu žalobcu na určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu. Správne preto súd skúmal, či k vzniku nájmu bytu nedošlo konkludentným spôsobom. Dospel však k nesprávnemu právnemu záveru spočívajúcemu v tom, že k vzniku nájmu sporného bytu došlo konkludentným spôsobom. Podľa § 34 Občianskeho zákonníka právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv alebo povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú. Podľa § 35 ods. 1 Občianskeho zákonníka prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo opomenutím; môže sa stať výslovne alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť. Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania, nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Podľa § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Z citovaných ustanovení vyplýva, že zmluva o nájme bytu je (dvojstranným) právnym úkonom, ktorého účastníkmi sú prenajímateľ a nájomca, pretože pre zmluvu o nájme bytu nie je stanovená písomná forma môže byť uzatvorená i ústne, prípadne konkludentne, ako možno vyvodiť z ust. § 35 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Ako (dvojstranný) právny úkon musí zmluva o nájme bytu - okrem náležitostí určených v ust. § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka - spĺňať i všeobecné náležitosti právnych úkonov normované ust. § 34 a nasl. Občianskeho zákonníka. Podľa § 35 ods. 1 Občianskeho zákonníka prejav vôle sa môže urobiť konaním alebo opomenutím; môže sa stať výslovne alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť. Za konkludentný prejav nemožno však bez ďalšieho považovať opomenutie vo forme mlčania, či inej nečinnosti; neplatí preto bez ďalšieho zásada, že „kto mlčí, súhlasí“. V tejto súvislosti nemožno stratiť zo zreteľa ani zásadu, zakotvenú v ust. § 44 ods. 1 vety druhej Občianskeho zákonníka, t.j. zásadu, že mlčanie alebo nečinnosť samy o sebe neznamenajú prijatie návrhu (na uzavretie zmluvy). Záver o uzatvorení nájomnej zmluvy konkludentným spôsobom teda nutne predpokladá, že tu bol daný konkludentný prejav vôle smerujúci k uzavretiu nájomnej zmluvy k predmetnému bytu ako na strane prenajímateľa, tak i na strane nájomcu. Odvolací súd sa nestotožňuje s názorom súdu prvého stupňa v tom, aby v prejednávanej veci bolo preukázané, že vôľa žalovaného k uzavretiu takej zmluvy smerovala. Listiny, ktorými boli v prejednávanej veci vykonané dôkazy nepostačujú pre záver o vzniku nájomného vzťahu konkludentne. Za konkludentný prejav vôle na strane žalovaného nemožno usúdiť z toho ako vyvodil súd prvého stupňa, že žalobca písomne požiadal Miestny úrad mestskej časti Košice-Sever dňa 10.12.2003 o prechod nájmu k bytu a jeho odporučenie Bytovému podniku mesta Košice, bytovej komisii, ako správcovi bytu uzavrieť so žalobcom nájomnú zmluvu, že žalobca uhrádzal úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu na základe mesačných zálohových predpisov zasielaných žalovaným, ako aj vyúčtovania plnení spojených s užívaním za byt je tomu tak preto, že samotné prijímanie plnenia žalovaným a okolnosť, že žalovaný nevyzval žalobcu na vypratanie predmetného bytu, nemožno považovať za konkludentný prejav vôle na strane prenajímateľa, teda z jeho mlčania, resp. z faktického užívania bytu žalobcom, či z platenia úhrady za toto užívanie nemožno vyvodiť záver o uzatvorení nájomnej zmluvy konkludentným spôsobom. Na konkludentné uzatvorenie nájomnej zmluvy nemožno usudzovať len na základe zistení, že žalovaný ako vlastník bytu proti žalobcovi v ňom bývajúcom nezasahoval, ale prijímal od neho plnenia zodpovedajúce nájomnému a úhradám za služby s užívaním bytu spojené. Prejav vôle smerujúci k uzatvoreniu nájomnej zmluvy musí byť urobený spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník prejaviť, teda musel by byť preukázaný úmysel žalovaného byt do nájmu žalobcovi prenechať, rovnako ako dohoda účastníkov o predmete a rozsahu užívania, výške nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Ani samotná okolnosť, že žalovaný vypovedal žalobcovi nájom bytu (objektívna skutočnosť nezodpovedajúca a teda omyl vlastníka žalovanému pričítateľný) nespĺňa požiadavku kladenú na konkludentné uzatvorenie nájomnej zmluvy. Za konkludentný prejav vôle však nemožno pokladať ako bolo uvedené ani mlčanie potencionálnych účastníkov tohto vzťahu prípadne dlhodobé užívanie bytu a pod., platenie nájomného a úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, prípadne okolnosť, že v evidenčných listoch bol žalobca vedený ako nájomca bytu. Navyše v prejednávanej veci z vyúčtovania nákladov za služby spojené s užívaním sporného bytu za roky 2010, 2011, 2012, 2013 a mesačného zálohového predpisu za sporný byt od 1.1.2013 vyplýva, že tieto doklady boli vystavované na meno matky žalobcu U. Z. F. Y. - K. R. L. Š. - Y. F. Y. K. XX.X.XXXX. Napokon súd v napadnutom rozsudku aj konštatoval, že neboli splnené podmienky pre prechod nájmu bytu na žalobcu. Vzhľadom na uvedené možno konštatovať, že nie sú splnené podmienky pre potvrdenie ani pre zmenu napadnutého rozhodnutia, keďže súd pri rozhodovaní vychádzal z nesprávneho právneho názoru v dôsledku čoho nezisťoval rozhodujúce skutočnosti potrebné pre posúdenie nároku žalobcu, preto odvolací súd postupom podľa § 221 ods. 1,2 O.s.p. napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. Po vrátení veci bude úlohou súdu prvého stupňa opätovne posúdiť návrh žalobcu na určenie neplatnosti danej mu výpovede z nájmu bytu žalovaným a pri rozhodovaní bude vychádzať z názoru odvolacieho súdu vysloveného v tomto zrušujúcom uznesení. V novom rozhodnutí rozhodne súd prvého stupňa aj o trovách tohto odvolacieho konania (§ 224 ods. 3 O.s.p.). Uvedené rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0. Poučenie: Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.