Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Nitra Spisová značka: 5Co/299/2017 Identifikačné číslo súdneho spisu: 4113203353 Dátum vydania rozhodnutia: 07. 11. 2018 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimír Pribula ECLI: ECLI:SK:KSNR:2018:4113203353.2 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Nitre v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Vladimíra Pribulu a sudcov JUDr. Ingrid Doležajovej a JUDr. Borisa Minksa v právnej veci žalobcu: R.. F. W., bytom I., J. XX, zastúpený JUDr. Norbertom Kálmánom, advokátom so sídlom Nitra, Sv. Beňadika 30/B, proti žalovaným: 1. Službyt Nitra s. r. o., so sídlom Nitra, J. Kráľa 122, IČO: 31 447 929, 2. Mesto Nitra, so sídlom Nitra, Štefánikova trieda 60, IČO: 00 308 307, 3. DITURIA, a. s., so sídlom Levice, Ľ. Štúra 7, IČO: 36 530 492, zastúpený JUDr. Róbertom Ešekom, advokátom so sídlom Levice, Bernolákova 2, o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy a o určenie existencie práva nájmu k nehnuteľnosti, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Nitra zo dňa 4. mája 2017, č. k. 7C/122/2013-289, takto r o z h o d o l : Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e. Žalovaným v 1./, 2./ a 3./ rade priznáva voči žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu. o d ô v o d n e n i e : 1. Okresný súd Nitra (súd prvej inštancie podľa § 12 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok, ďalej len „CSP“) rozsudkom zo dňa 04. 05. 2017, č. k. 7C/122/2013-289, zamietol žalobu a žalovaným v 1., 2. a 3. rade priznal náhradu trov konania v rozsahu 100 %. 2. Rozhodnutie právne odôvodnil s poukazom na § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „Zákon o vlastníctve bytov“), § 137 písm. c/ CSP, § 663 a § 666 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“ alebo „OZ“). 3. V odôvodnení rozhodnutia súd poukázal na to, že žalobca sa žalobou podanou na súde prvej inštancie dňa 01. 02. 2013 a neskoršími podaniami doplnenými v priebehu konania domáhal určenia, že kúpna zmluva zo dňa 27. 11. 2008 uzatvorená medzi žalovaným v 2. rade ako predávajúcim a žalovaným v 1. rade ako kupujúcim je neplatná. Zároveň sa domáhal určenia, že žalobca je nájomníkom nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v kat. úz. I., bytu č. X v bytovom dome o. č. XX, súp. č. XXXX postavenom na parc. č. XXXX v I. na J. ulici, pričom nájom predmetnej nehnuteľnosti je na dobu neurčitú. 4. Žalobca na pojednávaní uviedol, že byt užíva od roku 1996, kedy s V.. K. uzatvoril nájomnú zmluvu. Mal záujem o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. So žalovaným v 1. rade mal uzatvoriť riadnu nájomnú zmluvu, ale uzatvoril podnájomnú zmluvu, pričom si tento rozdiel neuvedomil. 5. Žalovaný v 1. rade uviedol, že sa stal vlastníkom bytu na základe kúpnej zmluvy zo dňa 28. 11. 2008. So žalobcom bola následne uzatvorená nájomná zmluva k bytu na dobu určitú, ktorá mala dva dodatky. Žalobca od 03. 02. 2013 nie je nájomcom bytu. Nájomnú zmluvy z roku 1996 považuje za neplatnú. Poukázal na rozhodnutie NS SR sp. zn.1Cdo/96/95 z 13. 11. 1995, ktoré bolo vydané vo veci sp. zn. 17C/144/1993, v ktorom Najvyšší súd SR vyslovil názor, že rozhodnutie vo veci podielového spoluvlastníctva nebolo právne relevantným spôsobom spôsobilé konštituovať podielové spoluvlastníctvo pani B. a pani W. a tieto preto nemohli platne previesť vlastnícke právo na tri fyzické osoby, preto ani nájomná zmluva uzatvorená s niekým, koho tieto tri fyzické osoby poverili, nemôže byť platná. Odmietol tvrdenie, že žalobcu uviedli do omylu. Z nájomnej zmluvy vyplýva, že ide o vzťah nájomcu a podnájomníka. 6. Žalovaný v 2. rade navrhol žalobu zamietnuť, pretože žalobca nebol nájomcom, čo vyplýva to aj z vyjadrenia pána K., ktorý uviedol, že žalobca nemal uzatvorenú nájomnú zmluvu, preto s ním uzatváral nájomnú zmluvu subjekt HABAKA. Zmluvy môžu medzi sebou konkludentne uzatvárať fyzické a právnické osoby, avšak nie mesto, pretože podľa § 6 ods.6 zákona č. 138/1991 o majetku obcí je potrebný súhlas písomnou formou, ak sa nakladá s majetkom obce. 7. Žalovaný v 3. rade uviedol, že žalobca mal žalovať len čiastočnú neplatnosť týkajúcu sa bytu č. X. Skutočnosť, že sa obidva byty nachádzajú na jednej listine nie je dôvodom na určenie neplatnosti kúpnej zmluvy aj v časti týkajúcej sa bytu č. XX. Na samotnej listine bol predmet kúpy jasne definovaný a aj kúpna cena sa dohodla samostatne. Poukázal na rozsudok NS SR sp. zn. 1Sžr/10/2011 zo dňa 08. 11. 2011, ohľadom prílohy v zmysle § 5 ods. 2 zákona č.182/1993 Z. z., že absencia takejto prílohy nezakladá neplatnosť právneho úkonu. 8. Súd prvej inštancie vo veci vykonal dokazovanie, na základe ktorého dospel k záveru, že žalobca neosvedčil naliehavý právny záujem na požadovanom určení, pretože ak by aj súd vyslovil neplatnosť kúpnej zmluvy, postavenie žalobcu sa nezmení. Zmenilo by sa len vlastníctvo k bytu č. X, pričom vlastníkom by bol žalovaný v 2. rade. Na určení neplatnosti zmluvy ohľadom prevodu vlastníckeho práva k bytu č. XX tiež nevidel naliehavý právny záujem. K tomuto bytu sa žalobca nedomáha ani určenia práva nájmu. Je mylné tvrdenie žalobcu, že bolo potrebné požadovať určenie neplatnosti kúpnej zmluvy ako celku, keďže obidva byty boli predmetom prevodu v jednej zmluve. Vychádzajúc z § 41 OZ mal súd za preukázané, že bolo možné sa domáhať neplatnosti kúpnej zmluvy týkajúcej sa bytu č. 3, pretože táto časť bola oddeliteľná od obsahu zmluvy, ktorá sa týkala prevodu bytu č. XX, avšak za predpokladu naliehavého právneho záujmu na takomto určení. Odhliadnuc od neexistencie naliehavého právneho záujmu, poukázal súd aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR 1Sžr 10/2011 z 08. 11. 2011, z ktorého vyplynulo, že účelom príloh zmluvy, ktoré sú uvedené v § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. je zabezpečenie informácií (majú teda informačný charakter) pre záujemcu o kúpu bytu s tým, že je to jediný dostupný zdroj informácií o záväzkoch, resp. pohľadávkach, ktoré viaznu na predávanom byte a ktoré informácie sú od uvedených subjektov (správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome) ťažko dostupné pre záujemcu o byt. Žalobcom tvrdené nedostatky v prílohe zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorá má charakter informácie o finančných ťarchách viaznucich na prevádzanom byte, nie sú spôsobilé vyvolať občianskoprávne následky neplatnosti zmluvy ako dvojstranného právneho úkonu. Chýbajúce, resp. neúplné prílohy k zmluve o prevode vlastníctva bytu nie sú dôvodom na prijatie záveru o neplatnosti právneho úkonu. 9. Žalobca užíva byt č. X na J. ulici v I. od roku 1996. Rozhodnutím Mestského zastupiteľstva v Nitre č. XXX/XXXX zo dňa 22. 11. 2007 (č. l. 167) bol byt č. X na prízemí bytového domu súp. č. XXXX, o. č. XX na J. ulici v I. vo verejnom záujme podľa § 6 ods. 1 písm. d) VZN č. X/XXXX o zásadách nakladania s bytmi vo vlastníctve Mesta Nitra pridelený žalovanému v 1. rade. Zároveň mu bola uložená povinnosť uzatvoriť so žalobcom zmluvu o podnájme. Dňa 07. 12. 2007 bola uzatvorená medzi žalovaným v 1. rade ako nájomcom a žalobcom ako podnájomníkom zmluva o podnájme predmetného bytu na dobu neurčitú. Dňa 01. 01. 2009 uzatvorili zmluvu o nájme bytu na dobu určitú do 01. 02. 2010 a dodatkami k zmluve predĺžili dobu nájmu do 02. 02. 2013 (č. l. 12 a 13). Žalobca sa pokladá za nájomcu bytu podľa zmluvy o nájme, ktorú uzatvoril dňa 10. 02. 1996 s prenajímateľom HABAKA v zastúpení V.. V. K.. Z tejto nájomnej zmluvy vyplýva, že ju uzatvoril prenajímateľ HABAKA. Podľa výpovede svedka R.. K. nešlo o subjekt s obchodným menom pod ktorým podnikal, označoval len začiatočné písmená priezvisk vtedajších troch spoluvlastníkov a on ich zastupoval. Zmluvu o správcovstve nemali uzatvorenú. Zmluvu o nájme so žalobcom uzatvoril na nebytový priestor, a to z dôvodu, že žalobca nemal uzatvorenú nájomnú zmluvu a išlo o priestor, ktorý bol vyňatý z bytového fondu. Podľa bodu I. sú predmetom nájmu 2 miestnosti vo výmere 16 m2 a 18 m2 so sociálnym zriadením v dvornej časti. Žalobca nemal uzatvorenú nájomnú zmluvu, pretože tam býval pán M., ktorý sa odsťahoval a tento priestor zostal voľný. Nájomnú zmluvu uzatvoril aj napriek tomu, že mu bol známy rozsudok ohľadom neplatnosti kúpnej zmluvy uzatvorenej s pani B. a W., ale do listu vlastníctva to nebolo premietnuté a stále na ňom figurovali ako podieloví spoluvlastníci V.. K., V.. Z. a V.. N.. M. V.. Y. Z. uviedol, že si na dohodu o správe bytového domu nespomína. Po prehratom spore s mestom sa už o nehnuteľnosti nezaujímal. Žalobcu v priestoroch vídal, ale nevedel na základe čoho ich užíva, bol v priateľskom vzťahu s pánom K.. 10. Z rozsudku Krajského súdu v Bratislave sp. zn. 15Co/90/94 zo dňa 04. 09. 1994 je zrejmé, že kúpna zmluva uzatvorená dňa 20. 01. XXXX medzi W.. O. W. a S. B. ako predávajúcimi a V.. V. K., V.. Y. Z. a V.. I. N. ako kupujúcimi, predmetom ktorej bol dom v I. na J. ulici č. XX je neplatná. Z odôvodnenia rozsudku vyplýva, že predmetná nehnuteľnosť sa stala vlastníctvom Mesta Nitry dňom účinnosti zákona č. 138/1991 Zb., teda dňom 01. 05. 1991. Dovolací súd rozhodnutím 1Cdo 96/95 zo dňa 13. 11. 1995 dovolanie žalovaných v 2. - 6. rade voči tomuto rozsudku zamietol. 11. V čase uzatvorenia nájomnej zmluvy dňa 10. 02. 1996 R.. K., pretože bol stranou sporu vo vyššie uvedených konaniach vedel, že vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, domu na J. XX a tiež priestoru bytu č. X., ktorý bol predmetom nájomnej zmluvy, je W. Nitra. Napriek tejto skutočnosti uzatvoril so žalobcom nájomnú zmluvu. Svedok potvrdil, že HABAKA, ktorý vystupoval ako prenajímateľ, nemal žiadnu právnu subjektivitu, a teda ani oprávnenie na uzatváranie akýchkoľvek zmlúv. Nebol vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti a nebol ani správcom nehnuteľnosti s oprávnením uzatvárať zmluvy. Na druhej strane zmluvy je pri podpise prenajímateľa pečiatka s údajmi V.. V. K., komerčný právnik, J. XX, I.. Zo zmluvy potom vyplýva, že priestory prenajímala fyzická osoba V.. K., avšak nie je zrejmé na základe čoho, keď nebol ani vlastníkom ani správcom. Žalobca poukazoval na to, že s pani Y. K., ktorá mala uzatvorenú obdobnú nájomnú zmluvu mesto uzatvorilo zmluvu o prevode vlastníctva bytu. Pokiaľ sa žalobca domáha určenia nájomného vzťahu k predmetnému bytu, mal súd za preukázané, že pokiaľ svoj nárok odvodzuje od nájomnej zmluvy z 10. 02. 1996, tak táto je z vyššie uvedených dôvodov neplatná. Podľa neskorších nájomných zmlúv, ktoré boli uzatvorené so žalobcom ako nájomcom vyplýva, že nájom zanikol dňa 02. 02. 2013. Súd prvej inštancie konštatoval, že mu nie sú známe okolnosti prevodu vlastníckeho práva k bytu na pani K. a nie je to predmetom toho konania. Svedok potvrdil, že žalobca nemal uzatvorenú nájomnú zmluvu, a preto sa uzatvárala nájomná zmluva z 10. 02. 1996. Ohľadom konkludentného uzatvorenia nájomnej zmluvy súd uviedol, že pri nakladaní s majetkom obce sa podľa ust. § 6 ods. 6 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí vyžaduje na všetky právne úkony písomná forma, inak sú neplatné. Na základe vyššie uvedených skutočností považoval súd prvej inštancie nárok žalobcu o určenie práva nájmu k predmetného bytu za neopodstatnený a žalobu aj v tejto časti zamietol. 12. Žalovaní boli v spore úspešní, preto im súd priznal náhradu trov konania v plnom rozsahu. Záverom dodal, že v zmysle ust. § 262 ods. 1 a 2 CSP rozhodol len o nároku na náhradu trov konania a o výške bude rozhodovať samostatným uznesením vyšší súdny úradník. 13. Proti tomuto rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalobca, žiadajúc odvolací súd, aby napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Nesúhlasil s právnym posúdením veci, keď súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalobca nemá naliehavý právny záujem na určení neplatnosti spornej kúpnej zmluvy, pretože v bode 2. petitu sa domáha určenia práva len k bytu č. X a predmetom zmluvy je aj byt č. XX, ktorý je vo vlastníctve žalovaného v 3. rade. Taktiež nesúhlasil s tým, že vytýkané vady zmluvy, a to nedodržanie náležitostí podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. nemajú za následok neplatnosť napádanej zmluvy. Súd prvej inštancie tiež konštatoval, že žalobca nemal uzatvorenú nájomnú zmluvu, a ak aj túto uzatvoril, urobil to s vedomím, že ten, kto sa za prenajímateľa vydával nie je vlastník prenajímanej nehnuteľnosti. Dodal, že neplatnosti kúpnej zmluvy sa domáhal s poukazom na § 39 OZ, pretože ide o absolútnu neplatnosť zmluvy a jej predmet nie je možné rozdeliť. Na základe takejto zmluvy nikto nemohol nadobudnúť žiadne práva. Právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom nie je dovolený. Zdôraznil, že tým, že nesprávne a nepravdivo bolo aplikované VZN č. X/XXXX, bol obídený zákon č. 138/1991 Zb., resp. zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení, keď mestské zastupiteľstvo rozhodovalo o prevode majetku obce s odvolaním sa na nesprávne VZN. S uvedeným dôvodom neplatnosti zmluvy sa súd prvej inštancie nevysporiadal. Dodal, že na určení, voči komu si bude žalobca uplatňovať práva zo zákona má naliehavý právny záujem tým skôr, že rozsudok, vydanie ktorého sa domáha, by bol podkladom na vyznačenie zmeny v katastri nehnuteľností, ako nevyhnutnej podmienky správneho označenia účastníkov konania. Do pozornosti odvolacieho súdu dal aj tú skutočnosť, že súd prvej inštancie sa nevysporiadal s dôvodmi uvedenými v rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1 Cdo 113/2007, na ktorý poukazoval. 14. Poznamenal, že ak žalobca byt užíva od roku 1991 a ak uzatvoril nájomnú zmluvu so splnomocnencom nevlastníčok, resp. so spoluvlastníkom, vychádzal z údajov vedených v katastri nehnuteľností na LV. Považuje za potrebné poukázať aj na § 11 zákona č. 265/1992 Zb., v zmysle ktorého ten, kto vychádza zo zápisu v katastri vykonanom po dni účinnosti tohto zákona je dobromyseľný, že stav katastra zodpovedá skutočnému stavu veci. Žalovaný v 2. rade bol v katastri nehnuteľností zapísaný až do roku 1997 a podľa predložených listín žalobca byt už 6 rokov užíval a bol dobromyseľný, že ho užíva na základe právneho úkonu uzatvoreného s oprávnenou osobou. Zmenu vlastníckeho práva, ako aj v napadnutom rozsudku predpokladaný dopad pre ním uzatvorené právne vzťahy, neregistroval a nevyhodnocoval. S poukazom na uvedené skutočnosti žalovaný v 2. rade akceptoval rovnakú nájomnú zmluvu akú uzatvoril on, u inej osoby, s ktorou uzavrel zmluvu o prevode vlastníctva bytu č. XXX/XXXX (byt pani K.), vklad ktorej bol do katastra nehnuteľností povolený pod č. v XXXX/XX ako relevantný titul na uzatvorenie kúpnej zmluvy k bytu, s účinkami od 29. 10. 2004 (podanie návrhu na vklad) a aj keď súd prvej inštancie uvedený dôkaz odmietol ako s vecou nesúvisiaci, mal za preukázané, že ak by nedošlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy na základe predloženej nájomnej zmluvy, príp. konkludentným spôsobom, nájomné právo žalobca ako vecné právo vydržal k 01. 01. 2002 (10 ročná lehota od novely Občianskeho zákonníka) a s ohľadom na uvedené skutočnosti žalobca podal žalobu dôvodne, domáhajúc sa svojich práv. 15. K odvolaniu žalobcu sa písomne vyjadril žalovaný v 2. rade, uvádzajúc, že sa pridržiava svojich vyjadrení v konaní pred súdom prvej inštancie, najmä vyjadrenia k návrhu na pripustenie zmeny návrhu v konaní a návrhu na pripustenie vstupu ďalších subjektov do konania. Uviedol, že kúpna zmluva uzavretá medzi žalovaným v 1. rade a žalovaným v 2. rade V XXXX/XX, predmetom ktorej je prevod bytu č. 3, na 1. poschodí a s ním súvisiacej nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v bytovom dome na J. ulici súp. č. XXXX, o. č. XX v I., vedeného na LV č. XXXX, pre kat. úz. I. bola uzavretá platne. V súlade s rozsudkom Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Sžr/10/2011 zo dňa 08. 11. 2011 možno kúpnu zmluvu považovať za neplatnú len z dôvodu, ak neobsahuje vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedostatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, hoci toto vyhlásenia má byť prílohou kúpnej zmluvy na byt v zmysle § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. Žalovaný v 2. rade mal právo slobodne sa rozhodnúť, s kým uzatvorí kúpnu zmluvu na byt, pretože byt bol v nájme právnickej osoby a nakladanie s bytom je v zmysle § 16 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. obmedzené len v prípade, ak je nájomcom bytu fyzická osoba. Nájom bytu, ktorý trval v čase prevodu bytu zo žalovaného v 1. rade na žalovaného v 2. rade bol uzatvorený riadne a v súlade s právnymi predpismi. K vzniku nájomného vzťahu na základe zmluvy o nájme uzatvorenej dňa 10. 02. 1996 nemohlo dôjsť, pretože chýbajú podstatné náležitosti. Žalovaný v 2. rade mal právo si vybrať nájomcu bytu a keďže v čase rozhodovania o pridelení bytu do nájmu nemal žalobca uhradené bezdôvodné obohatenie zodpovedajúce nájmu za predmetný byt, nebol pre žalovaného v 2. rade dôveryhodným partnerom a byt bol pridelený do nájmu inému subjektu. V súvislosti s nemožnosťou vzniku nájmu konkludentne poukázal na § 6 ods. 6 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí. Žalobca vedel, že nie je nájomcom bytu, čomu nasvedčuje aj skutočnosť, že sa opakovane dožadoval uzatvorenia nájomnej zmluvy. V súvislosti s vydržaním nájmu bytu uviedol, že toto nie je možné a ak by aj bolo, žalobcovi by chýbala dobromyseľnosť. Žalobca spochybňuje platnosť kúpnej zmluvy z dôvodu, že zo strany žalovaného v 2. rade bolo nesprávne a nepravdivo aplikované VZN č. X/XXXX, keď rozhodovalo o prevode majetku obce, čím mal byť podľa jeho tvrdení obídený zákon č. 138/1991 Zb., zákon č. 369/1990 Zb. uvedené VZN v § 6 ods. 1 písm. d/ stanovuje možnosť prideliť byt vo verejnom záujme a bolo použité v uznesení č. 40/2007-MZ zo dňa 22.11.2007, ktorým bol byt pridelený do nájmu žalovanému v 1. rade. Uznesenie č. 392/2008-MZ zo dňa 13. 11. 2008, ktorým bol schválený prevod bytu sa na žiadne VZN neodvoláva. 16. K odvolaniu žalobcu sa písomne vyjadril aj žalovaný v 1. rade, uvádzajúc, že napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie považuje za vecne správny. Žalobca sa od počiatku súdneho konania domáhal určenia, že je nájomníkom predmetného bytu z titulu zatvorenej zmluvy o nájme bytu zo dňa 10. 02. 1996. Až v záverečnej reči reagujúc na námietku žalovaného v 1. rade neplatnosti zmluvy o nájme bytu aj s poukazom na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Cdo/96/95 zo dňa 13. 11. 1995 a následným pripojením spisu sp. zn. 17C/144/1993, sa žalobca vzdal svojho tvrdenia a svoje postavenie nájomcu odôvodnil uzatvorením nájomnej zmluvy konkludentnou formou len poukázaním na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Cdo/113/2007. V odvolaní tvrdil, že nájomné právo žalobca ako vecné právo vydržal k 01. 01. 2002. V tomto smere žalovaný v 1. rade poukazuje na koncentráciu konania podľa Civilného sporového poriadku, pretože za včasné uplatnenie prostriedku procesného útoku nemožno nepovažovať jeho uplatnenie až v záverečnej reči a v odvolaní, pričom ani v tomto štádiu konania nepredložil dôkazy, ktoré by preukazovali jeho tvrdenia. Navyše zdôraznil, že k vydržaniu nájomného práva nemohlo dôjsť z dôvodu prebiehajúcich konaní, a to na Okresnom súde Nitra sp. zn. 9C/254/92, 17C/144/93, Krajskom súde v Nitre sp. zn. 15Co/90/94, Najvyššom súde SR sp. zn. 1Cdo/96/95, Okresnom súde Nitra sp. zn. 7C/35/98 a Krajskom súde v Nitre sp. zn. 9Co/1/01. Žalobca taktiež počas výsluchu uviedol, že užíval byt od roku 1996 a nie od roku 1991, ako to bolo nesprávne uvedené v materiáli na zasadnutie Mestského zastupiteľstva v Nitre. S neplatnosťou zmluvy o nájme bytu zo dňa 10. 02. 1996 sa súd prvej inštancie v odôvodnení napadnutého rozsudku riadne vysporiadal. 17. K uzavretia nájomného vzťahu konkludentným spôsobom taktiež neprišlo, a to s poukazom na § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktoré špecifikuje zákonné náležitosti nájomnej zmluvy, pričom z neho vyplýva aj to, že nájomná zmluva musí byť písomná, ak sa však neuzavrie v písomnej forme, o jej obsahu sa spíše zápisnica. Okrem neplatnej zmluvy o nájme bytu o dňa 10. 02. 1996 žalobca nepredložil žiadnu inú písomnú nájomnú zmluvu alebo zápisnicu o jej obsahu. Hoci nedostatok písomnej formy nespôsobuje jej neplatnosť, prejavy vôle smerujúce k uzavretiu nájomnej zmluvy museli byť urobené spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosť o tom, čo chceli účastníci zmluvného vzťahu prejaviť. Prejav vôle môže byť vyjadrený nevýslovne, tzn. konkludentne za predpokladu že tento konkludentný spôsob nevzbudzuje pochybnosti o tom, akú vôľu chcel subjekt prejaviť. Záver o uzavretí zmluvy o nájme bytu konkludentným spôsobom nevyhnutne predpokladá, že bol daný konkludentný prejav vôle smerujúci k uzavretiu zmluvy o nájme bytu, a to na strane nájomcu aj na strane prenajímateľa. Žalobca bližšie neuviedol, kedy a za akých podmienok mal žalovaný v 1. rade alebo žalovaný v 2. rade konkludentne prejaviť súhlas s uzatvorením nájomnej zmluvy. Prejav vôle vlastníka bytu Mesta Nitra vyplýva z uznesenia Mestského zastupiteľstva v Nitre zo dňa 19. 12. 2002, č. 667/2002-MZ, podľa ktorého Mestské zastupiteľstvo v Nitre neschválilo uzatvorenie nájomnej zmluvy so žiadateľmi vrátane žalobcu. Podaním žiadosti o uzatvorenie nájomnej zmluvy, t. j. legalizáciu nájmu si bol žalobca vedomý toho, že nemá k predmetnému bytu uzatvorenú platnú nájomnú zmluvu. 18. Vychádzajúc z § 686 ods. 1 OZ je jednou z podstatných náležitostí nájomnej zmluvy výška nájomného a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Žalobca neuviedol žiaden dôkaz, ktorým by preukázal okrem iného dohodu o výške nájomného a úhrady za plnenia, ktoré by z uvedeného dôvodu platil. Žalobca na pojednávaní dňa 04. 12. 2014 uviedol, že až do roku 2007 neplatil lebo vždy išiel na Službyt a domáhal sa platenia, pričom mu bolo povedané, že nemajú pre neho žiaden variabilný symbol. Uvedené tvrdenie je pravdivé, pretože ako zástupca vlastníka bytu odmietali vyhotoviť žalobcovi evidenčný list s variabilným symbolom zahŕňajúcim výšku nájomného a úhrady za plnenia. Rozsudok, na ktorý žalobca v záverečnej reči poukázal, t. j. rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Cdo/113/2007 dáva žalovanému v 1. rade za pravdu pokiaľ ide o vystavený evidenčný list na meno nájomcu a pravidelné predpisovanie a platenie nájomného a jeho preberanie prenajímateľom, pravidelné predpisovanie záloh a vzájomná korešpondencia. Uvedené listiny sú dôkazmi preukazujúcimi vznik nájomného vzťahu konkludentným spôsobom, avšak žalobca nimi nedisponuje. Do pozornosti odvolacieho súdu dal rozsudok NS SR sp. zn. 5Cdo/266/2007, v ktorom sa súd zaoberal podmienkami vzniku nájomnej zmluvy konkludentne. Evidenčný list bol žalobcovi vystavený až na základe uzatvorenia Zmluvy o podnájme bytu dňa 07. 12. 2007. 19. K odvolaniu žalobcu sa písomne vyjadril aj žalovaný v 3. rade uvádzajúc, že napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie považuje za vecne správny a navrhuje odvolaciemu súdu, aby ho ako vecne správny potvrdil. Zastáva názor, že u žalobcu absentuje naliehavý právny záujem na určení neplatnosti kúpnej zmluvy č. V XXXX/XX v časti týkajúcej sa bytu č. XX vo vlastníctve žalovaného v 3. rade. Kúpna zmluva bola uzavretá na dva byty, t. j. byt č. X . a byt č. XX, pričom na jednej listine sú jednotlivé byty popísané a pri každom byte je uvedená samostatne kúpna cena, teda prevod týchto bytov nie je spojený do jedného celku, ale ide o dva samostatné zmluvné vzťahy na dve rozdielne nehnuteľnosti, na dva predmety zmluvy. V tomto smere poukázal na § 41 OZ týkajúci sa čiastočnej neplatnosti zmluvy. Vzhľadom k uvedenému mal žalobca možnosť žalovať čiastočnú neplatnosť uvedenej kúpnej zmluvy v časti týkajúcej sa bytu č. X. . Žalobca zámerne používa argumentáciu, ktorá nemá oporu v zákone (poukazuje na § 39 OZ) a že jediným dôvodom rozšírenia žaloby je taktický krok za účelom zvýšenia tlaku na Mesto Nitra. Žalovaný v 3. rade odkúpil byt č. XX od fyzickej osoby p. Y. J., nar. XX. XX. XXXX, vtedy bytom I., J. XX, pričom vynaložil veľké finančné prostriedky na kúpu a renováciu uvedeného bytu a v súčasnosti ho ponúka na predaj. Poukázal na časté zmeny žalobného návrhu a prekážky v konaní spôsobené právnym zástupcom žalobcu, čo spôsobilo vznik zbytočných nákladov na strane žalovaného v 3. rade. Navyše poznamenal, že z odvolania žalovaného nie je zrejmé, z akého dôvodu má odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Súd prvej inštancie riadne vykonal dokazovanie, z ktorého zistil správny skutkový stav veci a následne dospel aj k správnym právnym záverom. 20. Krajský súd v Nitre ako súd odvolací (§ 34 zák. č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok - ďalej len „CSP“) , po zistení, že odvolanie bolo podané oprávnenou osobou v zákonom stanovenej lehote ( §359, § 362 ods.1 CSP) a že spĺňa náležitosti odvolania v zmysle § 363 CSP preskúmal napadnuté rozhodnutie, viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 CSP), prejednal odvolanie bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 a contrario CSP, keď v zmysle § 219 ods. 3 za použitia § 378 ods. 1 CSP oznámil miesto a čas verejného vyhlásenia rozsudku na úradnej tabuli súdu a na webovej stránke krajského súdu v lehote najmenej päť dní pred jeho vyhlásením) a dospel k záveru, že rozhodnutie súdu prvej inštancie je vo výroku vecne správne, preto ho podľa § 387 ods. 1 CSP potvrdil. 21. S účinnosťou od 01. 07. 2016, prijatím zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), došlo v súlade s § 473 CSP k zrušeniu zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok. Nová právna úprava dôsledne dodržiava princíp okamžitej aplikovateľnosti procesnoprávnych noriem, ktorý znamená, že nová procesná úprava sa použije na všetky konania, a to aj na konania začaté pred dňom účinnosti CSP s ustanovenými výnimkami z tohto základného pravidla. 22.1. Podľa § 470 ods. 1 CSP, ak nie je ustanovené inak, platí tento zákon aj na konania začaté predo dňom nadobudnutia jeho účinnosti. 22.2. Podľa § 470 ods. 2 prvej vety CSP právne účinky úkonov, ktoré v konaní nastali predo dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona zostávajú zachované. 22.3. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku vecne správne. 22.4. Ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne doplní na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody ( § 387 ods.2 CSP). 25. Odvolací súd preskúmavajúc dôvodnosť podaného odvolania žalobcu dospel k záveru, že odvolanie žalobcu nie je dôvodné. Súd prvej inštancie v predmetnej veci vykonal rozsiahle dokazovanie zamerajúc sa na riadne zistenie skutkového stavu veci, pričom dospel k správnym skutkovým zisteniam, následne aj vec správne posúdil po právnej stránke, keď dospel k záveru o nedôvodnosti podanej žaloby, ktorú napadnutým rozsudkom zamietol a svoje rozhodnutie odôvodnil v súlade s § 220 ods. 2 CSP. 26. Ustanovením § 387 ods. 2 CSP je odvolaciemu súdu daná možnosť vypracovania tzv. skráteného odôvodnenia rozhodnutia. Možnosť vypracovania takéhoto odôvodnenia je odôvodnená tým, že odvolací súd sa v plnom rozsahu stotožní s dôvodmi rozhodnutia súdu prvej inštancie a to po skutkovej ako aj právnej stránke; ak sa odvolací súd čo i len čiastočne nestotožní s týmito závermi, neprichádza do úvahy vypracovanie skráteného odôvodnenia. Môže síce doplniť dôvody uvedené v rozhodnutí súdu prvej inštancie, toto doplnenie však nemôže byť v rozpore so závermi súdu prvej inštancie, môže ho iba dopĺňať v tom zmysle, že závery odvolacieho súdu iba podporia odôvodnenie súdu prvej inštancie. 27. Odvolací súd preskúmaním súdneho spisu zistil, že žalobca sa žalobou podanou na súde prvej inštancie dňa 01. 02. 2013 a neskoršími podaniami doplnenými v priebehu konania domáhal určenia, že kúpna zmluva zo dňa 27. 11. 2008 uzatvorená medzi žalovaným v 2. rade ako predávajúcim a žalovaným v 1. rade ako kupujúcim je neplatná. Zároveň sa domáhal určenia, že žalobca je nájomníkom nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v kat. úz. I., bytu č. X v bytovom dome o. č. XX, súp. č. XXXX postavenom na parc. č. XXXX v I. na J. ulici, pričom nájom predmetnej nehnuteľnosti je na dobu neurčitú. Súd prvej inštancie o predmetnej žalobe žalobcu rozhodol napadnutým rozsudkom tak, že žalobu zamietol a žalovaným v 1., 2. a 3. rade priznal náhradu trov konania v rozsahu 100 %. 28. Pokiaľ ide o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalovaným v 2. rade ako predávajúcim a žalovaným v 1. rade ako kupujúcim zo dňa 27. 11. 2008, predmetom ktorej bol byt č. X v bytovom dome o. č. XX, súp. č. XXXX postavenom na parc. č. XXXX v I. na J. ulici a byt č. XX, vlastníkom ktorého je v súčasnosti žalovaný v 3. rade, žalobu súd prvej inštancie zamietol z dôvodu nedostatku naliehavého právneho záujmu na takomto určení. 29. 1. Podľa § 137 písm. c/ CSP, žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu. 29.2. Podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, účinného v čase uzatvorenia zmluvy, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. 30. Žalobca sa domáhal neplatnosti vyššie uvedenej kúpnej zmluvy ako celku, poukazujúc na to, že prehlásenie o nedoplatkoch na úhradách za služby súvisiace s užívaním bytu neboli vyhotovené tak, ako to ukladá § 5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov. Zároveň poukázal aj na to, že vzhľadom k tomu, že išlo o prvý prevod nehnuteľností, súčasťou kúpnej zmluvu a následne ako príloha návrhu na vklad malo byť priložené takéto vyhlásenie od prenajímateľa, ako aj od správcu HABYTER. 31.1. Súd prvej inštancie sa správne s poukazom na charakter určovacej žaloby primárne zaoberal existenciou naliehavého právneho záujmu. 31.2. Právny záujem, ktorý je podmienkou procesnej prípustnosti určovacej žaloby v zmysle § 137 písm. c/ CSP, musí byť naliehavý. Pri skúmaní existencie naliehavého právneho záujmu ide o posúdenie, či podaná žaloba je vhodný (účinný a správne zvolený) procesný nástroj ochrany práva žalobcu, či sa ňou môže dosiahnuť odstránenie spornosti práva, a či snáď len zbytočne nevyvoláva konanie, po ktorom bude musieť aj tak nasledovať iné (ďalšie) súdne konanie alebo konania. Naliehavý právny záujem je spravidla daný v prípade, ak by bez tohto určenia bolo právo žalobcu ohrozené alebo ak by sa bez tohto určenia stalo jeho právne postavenie neistým (porovnaj R 17/1972). Za nedovolenú možno považovať určovaciu žalobu, pokiaľ neslúži potrebám praktického života, ale len k zbytočnému rozmnožovaniu sporov; ak však určovacia žaloba vytvára pevný právny základ pre právny vzťah účastníkov sporu, je prípustná aj napriek tomu, že je možná (prípadne) i iná žaloba (viď rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky publikované v časopise Zo súdnej praxe pod č. 40/1996). 32. Procesná povinnosť preukázať, že v čase rozhodovania súdu je naliehavý právny záujem na určení právneho vzťahu alebo práva, zaťažuje toho, kto sa tohto určenia domáha (žalobcu). Pokiaľ chce žalobca osvedčiť svoj naliehavý právny záujem, musí na jednej strane poukázať na určité skutkové okolnosti prejednávanej veci vedúce k sporu medzi účastníkmi a k potrebe určiť súdom, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, na druhej strane vysvetliť, že práve podaná žaloba je procesne vhodným nástrojom, ktorý tento spor rieši, teda, že odstraňuje neistotu vzťahu účastníkov konania alebo vytvára pevný základ pre jeho usporiadanie (rozsudok Najvyššieho súdu SR zo 6. decembra 2012, sp. zn. 5 Cdo 31/2011). 33. Odvolací súd rovnako ako súd prvej inštancie zastáva názor, že žalobca nepreukázal naliehavý právny záujem na určení neplatnosti kúpnej zmluvy uzavretej medzi žalovaným v 2. rade ako predávajúcim a žalovaným v 1. rade ako kupujúcim, predmetom ktorej bol prevod sporných nehnuteľností. Žalobca odôvodnil naliehavý právny záujem tým, že vydaním rozsudku, ktorého sa podanou žalobou domáha, by bol podkladom pre vyznačenie zmeny v katastri nehnuteľností, ako nevyhnutnej podmienky správneho označenia účastníkov konania. Súd prvej inštancie správne konštatoval, že vyhovením žaloby žalobcu by sa zmenilo len vlastnícke právo k bytu č. 3, ktorého je v súčasnosti žalovaný v 1. rade, pričom po vyhovení žaloby by bol ako vlastník zapísaný žalovaný v 2. rade. Takáto zmena vlastníckeho práva by sa však nijakým spôsobom nedotkla práv žalobcu a nijakým spôsobom by sa nevyriešilo jeho postavenie v konaní. 34. Pokiaľ ide o to, že žalobca sa domáha neplatnosti celej kúpnej zmluvy, predmetom ktorej je prevod vlastníckeho práva k bytu č. X a bytu č. XX na J. XX v I., súd prvej inštancie správne dospel k záveru, že v tomto prípade žalobca sa nedomáha žiadneho práva vo vzťahu k bytu č. XX a nijako nespochybňuje prevod uvedenej nehnuteľnosti na žalovaného v 1. rade, v dôsledku čoho odvolací súd rovnako tak ako súd prvej inštancie dospel k záveru, že je daný dôvod žalovať neplatnosť kúpnej zmluvy zo dňa 27. 11. 2008 ako celku, keď je možné žalovať o určenie neplatnosti časti kúpnej zmluvy. Navyše ani v tejto časti by nebol daný naliehavý právny záujem na určení neplatnosti kúpnej zmluvy vo vzťahu k bytu č. XX. 35. Podľa § 41 Občianskeho zákonníka, ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho úkonu, je neplatnou len táto časť, pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za ktorých k nemu došlo, nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu. 36. Na podporu správnosti rozhodnutia súdu prvej inštancie odvolací súd dodáva, že ustanovenie § 41 Občianskeho zákonníka upravuje podmienky pre oddelenie neplatnej časti právneho úkonu, pričom ostatná časť právneho úkonu nedotknutá neplatnosťou môže zostať v platnosti. dôvody neplatnosti (absolútnej alebo relatívnej) sa môžu vzťahovať len na časť právneho úkonu. Keďže v § 41 je použitý pojem právne úkony, je zrejmé, že sa týka všetkých právnych úkonov vrátane zmlúv. Nie je teda rozhodujúce, o aký právny úkon ide, a ani to, v akej forme sa musí urobiť, prípadne čo sa vyžaduje na to, aby bol takýto úkon platný a účinný. 37.1. Obsahom právneho úkonu sú podstatné (esenciálne), prirodzené a náhodné zložky. Pri skúmaní deliteľnosti právneho úkonu sa treba zamerať predovšetkým na oddeliteľnosť esenciálnych zložiek, ktorých neplatnosť sa zásadne vzťahuje na celý právny úkon, ale nemožno vylúčiť ani ich oddeliteľnosť, resp. deliteľnosť. 37.2. Ak sa teda dôvod neplatnosti vzťahuje na celý právny úkon, je právny úkon neplatný v celom rozsahu. Ide najmä o prípady, ak sú neplatnosťou dotknuté podstatné náležitosti právneho úkonu (essentialia negotii). Ak neplatnosťou je zasiahnutá časť právneho úkonu, súkromné právo vychádza zo zásady, že ostatná časť právneho úkonu nie je touto neplatnosťou dotknutá (utile non debet per unitule vitiari). Občiansky zákonník túto zásadu vyjadruje tak, že ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje iba na časť právneho úkonu, pričom ide o vadu právneho úkonu, ktorú možno oddeliť od jeho ostatného obsahu, neplatnou je len táto časť právneho úkonu. Podmienkou, pravda, je, že po oddelení neplatnej časti musí zvyšok právneho úkonu sám osebe právne obstáť a zostať tak v platnosti. 37.3. Neplatnosťou napadnutá časť právneho úkonu je neplatná od začiatku (ex tunc). Ostatné, neplatnosťou nedotknuté časti právneho úkonu zostávajú v platnosti. Čiastočná neplatnosť môže nastať ako u absolútnej, tak aj relatívnej neplatnosti. Ak však vadnú časť právneho úkonu nemožno oddeliť od jeho ostatného obsahu, je neplatný celý právny úkon, pričom táto neplatnosť pôsobí ex tunc (od začiatku). Nemožnosť oddelenia neplatnej časti právneho úkonu od jeho ostatnej časti možno vyvodiť výkladom prejavu vôle účastníkov právneho úkonu, z povahy právneho úkonu, príp. z okolností, za ktorých k nemu došlo, príp. aj z účelu, ktorý sa právnym úkonom sledoval (§ 35 OZ). Pri tomto výklade sa berie do úvahy právny úkon ako celok, nielen oddelená časť právneho úkonu. 38. V predmetnej veci je nad mieru všetkých skutočností zrejmé, vychádzajúc pritom najmä z tvrdení a dôkazov produkovaných žalobcom na preukázanie pravdivosti jeho tvrdení, že sa domáha určenia neplatnosti kúpnej zmluvy v časti týkajúcej sa prevodu bytu č. X, nie zároveň aj bytu č. XX. Z uvedeného možno dospieť nepochybne k záveru, že ide len o namietnutie čiastočnej neplatnosti kúpnej zmluvy. Aj napriek skutočnosti, že predmetom jedného právneho úkonu - kúpnej zmluvy bol prevod dvoch nehnuteľností, je možné jednotlivé časti týkajúce sa bytu č. X a bytu č. XX oddeliť od ostatného obsahu zmluvy. Je však podstatné, aby žalobca preukázal naliehavý právny záujem na takomto určení rovnako, ako keď sa domáha určenia neplatnosti právneho úkonu ako celku. 39. Žalobca ako primárny dôvod neplatnosti kúpnej zmluvy uviedol nedostatky vo vyhlásení správcu ohľadom nedoplatkov na platbách súvisiacich s užívaním bytu, ktoré nemali byť vyhotovené v súlade s § 5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov. Súd prvej inštancie v nadväznosti na tieto dôvody neplatnosti kúpnej zmluvy dospel k záveru, že uvedené nedostatky kúpnej zmluvy nie sú spôsobilé zapríčiniť jej neplatnosť a správne poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Sžr 10/2011 z 08. 11. 2011, v ktorom najvyšší súd dospel k záveru, že takéto vyhlásenie sa zabezpečuje len za účelom poskytnutia informácii pre záujemcu o kúpu bytu ohľadom toho, či na nehnuteľnosti neviaznu finančné ťarchy. Odvolací súd poznamenáva, že ide o nedostatok kúpnej zmluvy, resp. návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, avšak nejde o nedostatok samotného právneho úkonu, navyše takej intenzity, ktorá by bola spôsobilá privodiť neplatnosť uzavretej kúpnej zmluvy. V tomto smere sa odvolací súd stotožňuje s vyššie uvedeným právnym záverom súdu prvej inštancie a nebude nadbytočne opakovať už ním uvedené dôvody v odôvodnení napadnutého rozhodnutia. 40.1. Podľa § 663 Obč. zák. nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral úžitky. 40.2. Podľa § 666 ods.1 Obč. zák. prenajímateľ je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. 40.3. Podľa § 6 ods. 6 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, všetky právne úkony spojené s nakladaním s majetkom obce musia mať písomnú formu, inak sú neplatné. 41. Ustanovenie § 663 OZ predstavuje základné ustanovenie o nájomnej zmluve, ktoré ju vymedzuje ako zmluvu, ktorou prenecháva prenajímateľ za odplatu vec nájomcovi, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky. Prenajímateľ teda nájomnou zmluvou prevádza na nájomcu právo užívať vec, brať z nej úžitky alebo oboje, pričom tento prevod užívacieho práva predstavuje podstatu nájomného vzťahu. Nájomný vzťah vzniknutý na základe nájomnej zmluvy teda predstavuje právny titul k užívaniu cudzej veci a v rozsahu prevedeného užívacieho práva predstavuje záväzkové obmedzenie užívacieho práva vlastníka. 42. Okrem prípadov, keď nájomný pomer vzniká na základe zákona, je nájom možné založiť len nájomnou zmluvou. V nájomnom vzťahu vystupujú dve strany, a to prenajímateľ a nájomca. Existencia dvoch strán však nevylučuje, aby či už na jednej alebo druhej strane vystupovalo viacero subjektov (prenajímateľov alebo nájomcov). Uvedené subjekty musia byť vymedzené v nájomnej zmluve. Prenajímateľom je osoba, ktorá prenecháva zmluvou vec (právo, inú majetkovú hodnotu) tretej osobe (nájomcovi), aby ju dočasne užívala alebo z nej brala aj úžitky. V súlade so zásadou nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet (nikto nemôže previesť na iného viac práv ako sám má) je zrejmé, že prenajímateľ musí disponovať dostatočným rozsahom práv na takéto nakladanie s vecou. Spravidla a najčastejšie bude takouto osobou vlastník predmetu nájmu, no nie je vylúčené, aby takouto osobou bola aj iná osoba odlišná od vlastníka, ktorá disponuje dostatočným rozsahom oprávnení, či už zo zákona, alebo na základe zmluvy disponovať týmto spôsobom s vecou. Nájomcom je zasa osoba, na ktorú sa uvedené užívacie právo (užívať vec alebo z nej brať aj úžitky) prevádza. Nájomca sa na základe nájomnej zmluvy stáva oprávneným detentorom takto prevedeného práva. Aj v prípade nájomcov môže vystupovať viacero subjektov. 43. Pre všeobecnú nájomnú zmluvu zákon neustanovuje obligatórnu formu a zotrváva na požiadavke bezformálnosti právneho úkonu. To platí aj v prípade, ak sa nájomná zmluva týka nehnuteľností, pretože v danom prípade nejde o prevod, a teda nie sú splnené požiadavky § 46 ods. 1 OZ. Písomná forma však musí byť zachovaná v prípade, ak to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. Obligatórnu písomnú formu vyžaduje zákon pri niektorých druhoch (predmetoch) nájmu, napríklad zmluva o nájme nebytových priestorov (§ 3 ods. 3 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov), zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (§ 14 zákona č. 504/2013 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov v platnom znení). 44. Podstatnými náležitosťami (essentialia negotii), ktoré sa vyžadujú na platnosť všeobecnej nájomnej zmluvy, sú určenie predmetu nájmu a odplatnosti. Pravidelnými zložkami (naturalia negotii) nájomnej zmluvy zasa bývajú dojednania o dobe nájmu a jeho účele. Nepodstatnými, resp. náhodnými zložkami (accidentalia negotii) bývajú ďalšie dojednania bližšie vymedzujúce práva a povinnosti zmluvných strán, a to najmä vymedzenie práv a povinností v súvislosti s podnájmom, poistením predmetu nájmu a iné. K vzniku nájomnej zmluvy ako konsenzuálneho druhu zmluvy dôjde, ak sa zmluvné strany dohodli minimálne na podstatných zložkách nájomnej zmluvy. Podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy je vymedzenie predmetu nájmu. Vymedzenie predmetu nájmu musí spĺňať náležitosti určitosti právneho úkonu v zmysle § 37 OZ. K špecifikácii predmetu nájmu musí dôjsť v momente uzatvorenia nájomnej zmluvy. 45. Podanou žalobou sa žalobca okrem určenia neplatnosti kúpnej zmluvy domáhal určenia, že je nájomcom vyššie uvedenej nehnuteľnosti t.j. bytu č. X na J. XX v I.. Súd prvej inštancie vykonaným dokazovaním dospel k správnemu záveru, že žalobca nemôže byť nájomcom, keďže svoj nárok odvodzuje od nájomnej zmluvy z 10. 02. 1996, ktorú predbežne súd posúdil ako neplatnú z dôvodu, že túto zmluvu uzavrel so subjektom, ktorý nebol oprávnený na uzatváranie nájomných zmlúv a nebol ani vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti. V čase uzatvorenia uvedenej nájomnej zmluvy vlastníkom nehnuteľnosti bolo Mesto Nitra, a to odo dňa účinnosti zákona č. 138/1991 Zb., t.j. 01. 05. 1991. Žalobca uzavrel nájomnú zmluvu s prenajímateľom HABAKA, pričom tento ako prenajímateľ nemal právnu subjektivitu a ani oprávnenie na uzatváranie akýchkoľvek zmlúv. Súd prvej inštancie správne poukázal na to, že pri podpise nájomnej zmluvy je odtlačok pečiatky s údajmi JUDr. V. K., komerčný právnik, J. XX, I., v dôsledku čoho dospel k záveru, že práve táto fyzická osoba bola prenajímateľom, pričom nájomnú zmluvu uzatvorila bez akéhokoľvek oprávnenia. Vzhľadom k tejto skutočnosti nemožno dospieť k záveru, že právo na užívanie bytu titulom nájomnej zmluvy z 10. 02. 2013 aj naďalej trvá, pretože išlo o neplatnú nájomnú zmluvu. Žalobca uzavrel s vlastníkom nehnuteľnosti aj ďalšie nájomné zmluvy, vychádzajúc z ktorých však možno konštatovať, že nájom zanikol dňa 02. 02. 2013. 46. Žalobca tvrdil, že nájomná zmluva bola uzavretá konkludentne, pričom takúto formu uzavretia nájomnej zmluvy medzi Mestom Nitra a žalobcom súd prvej inštancie vyvrátil s poukazom na § 6 ods. 6 Zákona o majetku obcí, ktorý pre všetky právne úkony týkajúce sa nakladania s majetkom obce vyžaduje písomnú formu, inak sú neplatné. Súd prvej inštancie správne poukázal na históriu vlastníkov spornej nehnuteľnosti a právne úkony, na základe ktorých k nadobudnutia vlastníckeho práv došlo, z ktorých vyvodil správny záver o neplatnosti nájomnej zmluvy, od ktorej nemožno odvodiť právo dôvodnosť nároku žalobcu na určení, že je vlastníkom sporenej nehnuteľnosti, t. j. bytu č. X na J. XX v I.. 47. Vzhľadom na uvedené skutočnosti sa súd prvej inštancie v konaní vysporiadal so všetkými skutočnosťami podstatnými pre správne právne posúdenie veci a nadväznosti na uvedené odvolacie námietky žalobcu ,ohľadom neplatnosti kúpnej zmluvy ako celku z dôvodu absencie vyhlásenia o nedoplatkoch za služby spojené s užívaním bytu prenajímateľa a správcu, ako aj nesprávnosť ku kúpnej zmluve predloženého takéhoto vyhlásenia, ktoré podľa tvrdení žalobcu nespĺňali náležitosti v zmysle § 5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov, odvolací súd považuje za bezpredmetné. Súd prvej inštancie sa v rámci rozsiahleho dokazovania uvedenými skutočnosťami zaoberal a závery, ku ktorým v napadnutom rozhodnutím dospel majú oporu vo vykonanom dokazovaní a aj jeho právne odvolací súd považuje za správne. 48. Žalobca v odvolaní poukázal na skutočnosť, že predmetnú nehnuteľnosť užíval od roku 1991, pričom ak uzatvoril nájomnú zmluvu so splnomocnencom nevlastníčok, resp. so spoluvlastníkom, vychádzal z údajov uvedených v katastri nehnuteľností a údajov evidovaných na príslušnom liste vlastníctva. Žalovaný v 2. rade bol zapísaný v katastri nehnuteľnosti ako vlastník až do roku 1997, kedy žalobca už 6 rokov dobromyseľne užíval nehnuteľnosť domnievajúc sa, že ju užíva na základe právneho úkonu uzatvoreného s oprávnenou osobou. Poukazujúc na uvedené poznamenal, že za predpokladu, že by nedošlo k uzavretiu nájomnej zmluvy konkludentným spôsobom , potom uvedené nasvedčuje tomu, že vydržal nájomné právo k spornému bytu, a to k 01. 01. 2002. 49.1. Podľa § 134 ods. 1 Občianskeho zákonníka, oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť. 49.2. Podľa § 134 ods. 2 Občianskeho zákonníka, takto nemožno nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb (§ 125). 49.3. Podľa § 134 ods. 3 Občianskeho zákonníka, do doby podľa odseku 1 sa započíta aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca. 49.4. Podľa § 134 ods. 4 Občianskeho zákonníka, pre začiatok a trvanie doby podľa odseku 1 sa použijú primerane ustanovenia o plynutí premlčacej doby. 50. Podľa § 366 CSP, prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak a) sa týkajú procesných podmienok, b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu, c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie. 51. Odvolací súd v súvislosti s uvedenou námietkou žalobcu poznamenáva, že na to, aby prišlo k nadobudnutiu nejakého práva vydržaním je potrebné, aby boli splnené zákonné podmienky. Vydržanie je nadobudnutie vlastníckeho práva k veci (alebo vecného práva zodpovedajúceho vecnému bremenu) jej (jeho) oprávnenou držbou počas dlhej doby, ktorá je spravidla konkrétne ustanovená zákonom. Vydržať možno teda len vecné právo alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Poukazujúc na uvedenú definíciu nemožno dospieť k záveru, že by bolo možné právo nájmu vydržať, preto sa odvolací súd ďalej nezaoberal ani splnením zákonných podmienok vydržania, ktorými sú okrem spôsobilého predmetu vydržania aj spôsobilý subjekt, dobromyseľnosť a splnenie vydržacej doby. Navyše nejde o novotu v odvolacom konaní tak, ako ju má na zreteli § 366 CSP, preto ak sa žalobca domnieval, že by mohol nadobudnúť právo nájmu vydržaním, potom mal uvedené tvrdiť v konaní pred súdom prvej inštancie. 52. Záverom odvolací súd poznamenáva, že ďalšími odvolacími dôvodmi, ktoré nepovažoval pre rozhodnutie o podanom odvolanie za významné, sa odvolací súd nezaoberal. V tomto smere poukazuje na uznesenie Najvyššieho súdu SR z 15. 7. 2010, sp. zn. 5 Cdo 106/2010, v zmysle ktorého právo na riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia patrí medzi základné zásady spravodlivého súdneho procesu, jednoznačne vyplýva z ustálenej judikatúry ESĽP. Judikatúra tohto súdu teda nevyžaduje, aby na každý argument strany, aj na taký, ktorý je pre rozhodnutie bezvýznamný, bola daná odpoveď v odôvodnení rozhodnutia. Ak však ide o argument, ktorý je pre rozhodnutie rozhodujúci, vyžaduje sa špecifická odpoveď práve na tento argument (Ruiz Torija c. Španielsko z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-A, s. 12, § 29; Hiro Balani c. Španielsko z 9. decembra 1994, séria A, č. 303-B; Georgiadis c. Grécko z 29. mája 1997; Higgins c. Francúzsko z 19. februára 1998). 53. Poukazujúc na vyššie uvedené skutočnosti dospel odvolací súd k rovnakému záveru ako súd prvej inštancie, a teda, že žaloba žalobcu nie je dôvodná. Súd prvej inštancie starostlivo zisťoval skutkový stav veci, z ktorého následne vyvodil správne právne závery, preto je napadnuté rozhodnutie vecne správne, a preto ho odvolací súd podľa § 387 ods.1 CSP potvrdil, keďže nezistil dôvodnosť námietok žalobcu uvádzaných v odvolaní, navyše žalobca neuviedol žiadne nové skutočnosti, s ktorými by sa súd prvej inštancie v odôvodnení napadnutého rozhodnutia nevysporiadal. 54.1. Podľa § 396 ods.1 CSP ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú aj na odvolacie konanie. 54.2. Podľa § 255 ods.1 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. 54.3. Podľa § 262 ods.1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. 54.4. Podľa § 262 ods.2 CSP o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. 55. O trovách odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP a v odvolacom konaní procesne úspešným žalovaným v 1., 2. a 3. rade priznal voči procesne neúspešnému žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu. 56. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3 : 0 (§ 393 ods. 2 druhá veta Civilného sporového poriadku v spojení s § 3 ods. 9 posledná veta zák. č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov). Poučenie: Proti tomuto rozsudku nie je prípustné odvolanie. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP), v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods. 2 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP), to neplatí, ak je a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 CSP).