Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Trenčín Spisová značka: 4Co/159/2011 Identifikačné číslo súdneho spisu: 3805204841 Dátum vydania rozhodnutia: 03. 05. 2012 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Oľga Lichnerová ECLI: ECLI:SK:KSTN:2012:3805204841.4 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Trenčíne v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Oľgy Lichnerovej a členov senátu JUDr. Alice Beňovej a JUDr. Ivety Martinákovej v právnej veci navrhovateľa K. W., bytom X. XX/ X, K. proti odporcovi E. Y. spol. s r.o., I. XX, K., IČO XX XXX XXX, zastúpeného JUDr. O. Y., advokátkou so sídlom v K., H. U., o určenie neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov a iné, o odvolaní navrhovateľa a odporcu proti rozsudku Okresného súdu Prievidza zo dňa 18. novembra 2010, č. k. 6C/86/2005-262 takto r o z h o d o l : Odvolací súd odvolacie konanie o odvolaní navrhovateľa proti výroku rozsudku súdu prvého stupňa v zamietajúcej časti o určenie neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov z a s t a v u j e . Vo zvyšujúcej časti napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e . o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa vo výroku I. zamietol návrh navrhovateľa v časti určenia neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov z 10.05.2002. Vo výroku II. uložil odporcovi povinnosť zaplatiť navrhovateľovi sumu 2.026,16 eur titulom vydania bezdôvodného obohatenia, do troch dní od právoplatnosti výroku tohto rozsudku. Vo výroku III. uložil odporcovi povinnosť zaplatiť navrhovateľovi sumu 20.220,78 eur titulom zhodnotenia, do troch dní odo dňa právoplatnosti výroku tohto rozsudku. Vo výroku IV. návrh navrhovateľa zamietol. Vychádzal zo zistenia, že dňa 10.05.2002 uzatvorili účastníci zmluvu o nájme nebytových priestorov, kde na strane prenajímateľa vystupoval odporca a na strane nájomcu navrhovateľ; predmetom zmluvy bol nájom nebytových priestorov nachádzajúcich sa v objekte postavenom na parcele č. XXXX/XX k. ú. K., zapísanom na LV č. XXXX. V článku II ods. 1 si zmluvné strany dohodli nájom vo výške 21.800,- Sk a v ods. 2 tohto článku si dohodli spôsob jednostranného zvýšenia. V čl. I ods. 5 tejto zmluvy sa strany dohodli, že stavebné úpravy v nebytových priestoroch môže nájomca realizovať len so súhlasom prenajímateľa. Po vykonanom dokazovaní súd prvého stupňa dospel k záveru, že návrh navrhovateľa v časti, v ktorej žiadal určenie neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov, nie je dôvodný. Žiaden z dôvodov, v ktorých navrhovateľ vzhliadol neplatnosť nájomnej zmluvy, tento dôsledok totiž nespôsobil. Účel nájmu medzi stranami nebol sporným, k tomuto zhodne obaja účastníci uviedli, že ním bola prevádzka reštauračného zariadenia, pričom podľa odporcu navrhovateľ tieto priestory užíval aj s tým, aby si ich k tomuto účelu prispôsobil. Na druhej strane odporca bol ochotný do predmetu nájmu investovať s tým, aby ho potom na uvedený účel užíval. Z uvedeného potom konštatoval, že obom účastníkov bol zrejmý stav nehnuteľnosti, ktorej nájom bol predmetom spornej zmluvy. Pokiaľ navrhovateľ nebol spokojný s tým, v akom stave sa predmet nájmu nachádzal, mal možnosť podľa okolnosti prípadu požadovať od odporcu zľavu z nájomného. Ani navrhovateľom tvrdenú zjavnú neprimeranosť ceny nájomného nepovažoval súd za dôvod, ktorý by neplatnosť zmluvy spôsobil. V súčasnej dobe výška nájomného nie je upravená právnym predpisom, stanovuje sa dohodou účastníkov. Pre platnosť dohody o cene sa vyžaduje to, aby bola dostatočne konkrétna tak, aby splňovala náležitosti zmluvy o nájme podľa § 3 zák. č. 116/1990 Zb. Takáto dohoda bola v zmluve medzi účastníkmi dohodnutá v článku II ods. 1, kde výška nájomného bola stanovená v sume 21.800,-- Sk mesačne. Súd prvého stupňa preto ani námietku navrhovateľa, že v zmluve dohodnuté nájomné je neprimerane vysoké a je tak v rozpore so zákonom č. 18/1996 Z.z. o cenách, nepovažoval za dôvodnú. Na základe takéhoto právneho posúdenia dospel k záveru, že zmluva o nájme nebytových priestorov uzavretá medzi účastníkmi konania je platným právnym úkonom a návrh navrhovateľa v tejto časti zamietol. Pokiaľ sa navrhovateľ domáhal vydania bezdôvodného obohatenia z titulu zaplatenia nájomného v celkovej výške 622.960,- Sk (20.678,48 eur), súd prvého stupňa považoval v tejto časti návrh za dôvodný len vo výške 2.026,16 eur. Poukázal na to, že účastníci si v zmluve o nájme nebytových priestorov dohodli nájomné vo výške 21.800,-- Sk. V článku II ods. 2 tejto zmluvy bola dohodnutá možnosť odporcu jednostranne toto nájomné zvýšiť. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že na zvýšení nájomného sa zmluvné strany písomne nedohodli. V konaní bol predložený dodatok k uvedenej zmluve, ktorý túto situáciu riešil, tento však nebol zmluvnými stranami podpísaný. Vychádzajúc z ustanovenia § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne, nemožno mať ani za to, že medzi účastníkmi bolo zvýšenie nájomného na sumu 26.160,- Sk dohodnuté. Ak potom navrhovateľ plnil odporcovi zvýšené nájomné, plnil tak odporcovi ako prenajímateľovi bez právneho dôvodu a preto v časti, ktorá prevyšuje nájomné dohodnuté v zmluve o nájme nebytových priestorov zo dňa 10.05.2002, má navrhovateľ právo požadovať zaplatené nájomné späť z titulu bezdôvodného obohatenia. Zvýšené nájomné platil navrhovateľ odporcovi od augusta 2003 do septembra 2004, t. j. celkom za 14 mesiacov. Následne sa s platením nájomného dostal do omeškania, z ktorého dôvodu odporca nájomnú zmluvu vypovedal. Dlžné nájomné navrhovateľ neuhradil, čo vo svojej výpovedi potvrdil. Nezaplatené nájomné si odporca uplatňuje v osobitnom súdnom konaní. Z uvedeného potom vyplýva, že navrhovateľ celkom zaplatil odporcovi sumu na nájomnom za obdobie od augusta 2003 do septembra 2004 o (14 x 4.360,- Sk) 2.026,16 eur (61.040,- Sk) vyššiu, ako bolo medzi účastníkmi konania dohodnuté. V tejto časti preto súd zaviazal odporcu k jej úhrade navrhovateľovi. Keďže zmluva o nájme nebytových priestorov nebola určená za neplatnú, nepovažoval súd návrh navrhovateľa vo zvyšku za dôvodný a preto ho vo zvyšnej časti zamietol. Navrhovateľ mal v tomto prípade len nárok na vrátenie bezdôvodného obohatenia spôsobeného jednostranným zvýšením nájomného odporcom, k čomu tento nebol oprávnený. Pokiaľ ide o ďalší nárok, kde si navrhovateľ uplatnil bezdôvodné obohatenie z titulu investícií vložených do predmetu nájmu vo výške 675.136,-- Sk (22.410,41 eur), v tejto časti považoval súd návrh navrhovateľa za čiastočne dôvodný. Dôvodnosť nároku posudzoval z pohľadu ustanovenia § 667 Občianskeho zákonníka s ohľadom na skutočnosť, že zákon č. 116/1990 Zb. neobsahuje úpravu problematiky nákladov za prevedené zmeny v nebytovom priestore. Preto možno úpravu obsiahnutú v Občianskom zákonníku použiť podporne i na tento prípad. V danom prípade súd nemal pochybnosti o tom, že nájomca, čiže navrhovateľ súhlas na zmenu na predmete nájmu mal zo strany odporcu, pričom ďalšie zisťovanie sústredil na to, na zmenu akého rozsahu sa tento súhlas vzťahoval. Odporca vo svojich výpovediach uviedol, že súhlasil, aby si navrhovateľ prispôsobil predmet nájmu účelu, na ktorý mal záujem ho využívať, t.j. k prevádzkovaniu reštauračného zariadenia. V tomto smere aj znalec potvrdil, že navrhovateľom vykonaná prestavba hlavného objektu zodpovedala minimálnym požiadavkám na užívanie predmetu nájmu dohodnutému účelu. Odporca nesúhlasil s výstavbou prístrešku a detského ihriska. Vzhľadom k uvedenému potom súd bol toho názoru, že navrhovateľ ako nájomca vykonával úpravy na predmete nájmu s výnimkou výstavby detského ihriska so súhlasom odporcu ako prenajímateľa. Sporným medzi účastníkmi zostala existencia dohody, na základe ktorej mal odporca navrhovateľovi z nájomného postupne strhávať vložené investície. Existencia tejto dohody v určitom konkrétnom znení sa nepotvrdila, v dôsledku čoho k jej realizácii ani nedošlo. Stranami bola preukázaná vôľa túto situáciu riešiť, avšak k dohode medzi sebou nedospeli. Ak teda prenajímateľ súhlasil s prevedením zmeny na veci, avšak k úhrade nákladov vzniknutých v dôsledku prevedenia tejto zmeny sa nezaviazal, môže nájomca požadovať pri skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ide o zhodnotenie veci prevedenou zmenou na veci ku dňu skončenia nájmu. Za účelom výpočtu takéhoto zhodnotenia bolo súdom vykonané znalecké dokazovanie, a to znaleckým posudkom Ing. M. O. č. 45/2010. K celkovému zhodnoteniu predmetu nájmu znalec započítal aj všeobecnú hodnotu detského ihriska, ktorá predstavovala sumu 14,64 eur. Po odpočítaní tejto sumy od všeobecnej hodnoty predmetu nájmu (33.045,80 eur) uvedenej v bode 3.1. znaleckého posudku a tiež pôvodného stavebnotechnického stavu predmetu nájmu (12.810,38 eur) dospel súd k záveru, že o túto sumu vo výške 20.220,78 eur sa zvýšila hodnota predmetu nájmu, ktorá bola vykonaná navrhovateľom za súhlasu odporcu, a preto k jej náhrade súd odporcu zaviazal. Vo zvyšnej časti nebol návrh navrhovateľa dôvodný a preto ho v tejto časti zamietol. Právne svoje rozhodnutie odôvodnil podľa § 3 ods. 3, 4, § 5 ods. 1, § 7, § 8, § 9 ods. 3 písm. b/ zákona č. 116/1992 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, § 40 ods. 2, § 451 ods. 1, 2, § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Zároveň konštatoval, že o trovách konania bude rozhodnuté samostatným uznesením. Proti tomuto rozsudku podali v zákonnej lehote odvolanie navrhovateľ i odporca. Navrhovateľ podal odvolanie proti rozsudku súdu prvého stupňa v časti zamietnutia návrhu o určenie neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov a v časti zamietnutia návrhu vo zvyšnej časti o zaplatenie bezdôvodného obohatenia. Vyslovil názor, že nájomná zmluva uzavretá dňa 10.05.2002 medzi ním a odporcom je absolútne neplatným právnym úkonom podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Absolútnu neplatnosť nájomnej zmluvy vzhliadol v zjavnej neprimeranosti ceny nájomného a ďalej v tej skutočnosti, že odporca mu neodovzdal nebytové priestory v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Poukázal na nevýhodné podmienky zmluvy o nájme nebytových priestorov, ktorú zmluvu podpísal pod nátlakom a v tiesni. Ďalej poukázal na ľstivé úmysly odporcu, ktorý bez právneho dôvodu zvýšil nájom o 4.360,- Sk mesačne, pričom vedel, že nebude v jeho finančných schopnostiach takéto zvýšené nájomné platiť. S poukazom na to, že nájomná zmluva je neplatným právnym úkonom, je odporca povinný zaplatiť mu bezdôvodné obohatenie, ktoré na úkor neho získal. Mal za to, že má nárok na vrátenie poskytnutého nájomného s poukazom na ust. § 454, § 458 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Odporca podal odvolanie proti výroku rozsudku súdu prvého stupňa v časti, v ktorej ho súd zaviazal na zaplatenie sumy 2.026,16 eur a ďalej v časti, v ktorej bol zaviazaný na zaplatenie sumy 20.220,78 eur. Nestotožnil sa s právnym názorom súdu prvého stupňa, že dohoda o zvýšení nájomného zo strany prenajímateľa, obsiahnutá v ustanovení čl. II bod 2 zmluvy o nájme, uzavretej medzi účastníkmi konania, je neurčitá a nejasná a je postihnutá nedostatkom jej písomného vyhotovenia. Poukázal na to, že obe zmluvné strany, ktoré zmluvu uzavreli, takémuto zneniu dohody rozumeli a obom zmluvným stranám bolo zrejmé, aký má význam uvedené ustanovenie. Tá okolnosť, že navrhovateľ súhlasil so zvýšením nájomného, je zrejmá z jeho správania a potvrdzuje to aj skutočnosť, že odo dňa zvýšenia nájomného, t. j. od augusta 2003 toto zvýšenie nájomného navrhovateľ rešpektoval a zvýšené nájomné prenajímateľovi aj plnil. Úkon plnenia zvýšeného nájomného navrhovateľom považoval za uznanie nepremlčaného záväzku navrhovateľom, z ktorého je zrejmé, že navrhovateľ svoj záväzok zvýšeného nájomného voči prenajímateľovi nepoprel. Jednoznačne plnenie nájomného navrhovateľom vo zvýšenej čiastke považoval za prejav jeho vôle a zvýšenie nájomného za dohodu uzavretú medzi účastníkmi konania, ktorá bola oboma zmluvnými stranami viac ako rok akceptovaná, preto rozhodnutie súdu v tejto časti považuje za nesprávne. Namietal rozhodnutie súdu prvého stupňa i v časti, v ktorej bol zaviazaný na zaplatenie 20.220,78 eur titulom zhodnotenia. V tejto súvislosti poukázal na ust. článku I bod 5 zmluvy, podľa ktorého stavebné úpravy v nebytových priestoroch mohol nájomca realizovať len so súhlasom prenajímateľa. Nájomca odsúhlasené stavebné úpravy vykoná na vlastné náklady bez nároku na úhradu pri ukončení nájmu, pokiaľ sa s prenajímateľom nedohodne inak. Dôvodil, že nikdy nedal navrhovateľovi súhlas na stavebné úpravy prenajatej nehnuteľnosti. Napriek tomu súd v odôvodnení rozsudku tento súhlas jednoducho bez akéhokoľvek dokazovania prejudikoval. V zmysle ústnej dohody medzi účastníkmi konania bolo dohodnuté, že nájomca ešte pred úpravou prenajatého priestoru mu predloží na odsúhlasenie súpis plánovaných prác a úprav priestoru, ku ktorým sa mal ako prenajímateľ následne vyjadriť. Takýto súpis plánovaných prác mu nebol nikdy predložený. Navrhovateľ uviedol, že súhlas odporcovi so stavebnými úpravami nikdy nedal a naviac poukázal i na článok I bod 5, v ktorom bolo dohodnuté, že nájomca odsúhlasené stavebné úpravy vykoná na vlastné náklady bez nároku na úhradu pri skončení nájmu. Ďalej namietal výšku zhodnotenia nehnuteľnosti stanovenú súdom prvého stupňa. V tejto súvislosti poukázal na stavebné povolenie, v ktorom je uvedený rozsah stavebných úprav, ako aj na výpoveď znalca Ing. M. O., z ktorých jednoznačne vyplynula skutočnosť, že navrhovateľ vykonával na nehnuteľnosti aj úpravy, ktoré nevyhnutnými neboli. Ďalej namietal, že znalec v čase vypracovávania znaleckého posudku nemohol vizuálne posúdiť stav nehnuteľnosti a zohľadniť typ materiálu použitého pri stavebných úpravách, nakoľko všetok materiál, ktorý bol pri zmene nehnuteľnosti použitý, bol už v čase jeho použitia značne opotrebovaný, čo v znaleckom posudku nie je zohľadnené. Vytýkal súdu prvého stupňa, že nebral do úvahy skutočnosť, že stavebné úpravy boli vykonávané bez súhlasu odporcu a jednak boli vykonávané nad rámec nevyhnutnej úpravy priestoru. Mal za to, že nie sú splnené základné hmotnoprávne predpoklady na to, aby súd žalobe vyhovel, preto žiadal rozsudok v napadnutej časti zmeniť tak, že návrh navrhovateľa bude zamietnutý. Navrhovateľ v písomnom vyjadrení k odvolaniu odporcu uviedol, že odporca mal vedomosť o prestavbe nebytových priestorov, nakoľko bol dennodenne na pracovisku, pričom prestavba sa neudiala zo dňa na deň a odporca v prípade nesúhlasu s prestavbou ju mohol kedykoľvek zastaviť. Ďalej uviedol, že sám odporca ako prenajímateľ a vlastník nebytových priestorov je uvedený v stavebnom povolení ako účastník tohto stavebného konania. Na základe uvedených skutočností nie je možné, aby príslušné úrady vydali navrhovateľovi stavebné povolenie bez súhlasu vlastníka, teda odporcu, ktorý navyše ako účastník konania mohol zákonným spôsobom so stavebným povolením nesúhlasiť. Z uvedeného možno vyvodiť, že súhlas na zmenu na predmete nájmu zo strany odporcu mal. Pokiaľ ide o rozsah zhodnotenia nehnuteľnosti, mal za to, že v tomto smere súd prvého stupňa správne vychádzal zo znaleckého posudku Ing. O., ktorý považoval za objektívny. Odporca sa k odvolaniu navrhovateľa písomne nevyjadril. Krajský súd v Trenčíne ako odvolací súd preskúmal vec na odvolacom pojednávaní (§ 212 ods. 1, § 214 ods. 1 písm. a/ O.s.p.), doplnil dokazovanie výsluchom účastníkov, výsluchom znalca Ing. M. O., oboznámením správy Mestského úradu K. a dospel k záveru, že rozsudok súdu prvého stupňa v napadnutej časti je vecne správny a odvolania navrhovateľa a odporcu nie sú dôvodné. Podľa § 207 ods. 2, 3 O.s.p. dokiaľ o odvolaní nebolo rozhodnuté, možno ho vziať späť. Ak niekto vzal odvolanie späť, nemôže ho podať znova. Ak sa odvolanie, o ktorom nebolo rozhodnuté, vzalo späť, odvolací súd odvolacie konanie zastaví. V preskúmavanej veci navrhovateľ na odvolacom pojednávaní odvolaciemu súdu oznámil, že berie podané odvolanie proti výroku rozsudku súdu prvého stupňa, ktorým bol zamietnutý návrh o určenie neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov, späť. Vzhľadom k tomuto procesnému úkonu navrhovateľa odvolací súd postupom podľa § 207 ods. 2, 3 O.s.p. odvolacie konanie o odvolaní navrhovateľa proti výroku rozsudku súdu prvého stupňa v zamietajúcej časti o určenie neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov, zastavil. Predmetom odvolacieho konania bol potom výrok rozsudku súdu prvého stupňa o uložení povinnosti odporcovi navrhovateľovi zaplatiť sumu 2.026,16 eur titulom vydania bezdôvodného obohatenia, sumu 20.220,78 eur titulom zhodnotenia nehnuteľnosti a výrok o zamietnutí návrhu navrhovateľa vo zvyšnej časti. Odvolací súd preskúmal všetky námietky, ktoré boli v odvolaní navrhovateľom a odporcom vznesené proti rozsudku súdu prvého stupňa v napadnutej časti a v celom rozsahu sa stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozsudku a to po skutkovej aj právnej stránke. Súd prvého stupňa dostatočne zistil skutkový stav vo veci, vecne správne rozhodol a svoje rozhodnutie odôvodnil v súlade s ust. § 157 ods. 2 O.s.p., na ktoré odôvodnenie aj odvolací súd v celom rozsahu poukazuje. K jednotlivým odvolacím námietkam odvolateľov udáva nasledovné: Aj keď navrhovateľ na odvolacom pojednávaní zobral späť podané odvolanie proti výroku rozsudku súdu prvého stupňa v zamietajúcej časti o určenie neplatnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov, odvolací súd skúmal prejudiciálne platnosť predmetnej nájomnej zmluvy, nakoľko táto otázka bola podstatná pre posúdenie uplatnených nárokov navrhovateľa. Odvolací súd rovnako ako súd prvého stupňa dospel k záveru, že zmluva o nájme nebytových priestorov uzavretá medzi účastníkmi dňa 10.05.2002 spĺňala po formálnej stránke všetky náležitosti platného právneho úkonu v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení platnom v čase jej uzavretia. Zmluva bola uzavretá v písomnej forme, obsahovala predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného, spôsob jeho platenia, dojednanie doby nájmu (na neurčitý čas). Odvolací súd po doplnení dokazovania z oznámenia Mestského úradu K. mal za preukázané, že pred uzavretím nájomnej zmluvy Mestský úrad K. udelil súhlas odporcovi ako prenajímateľovi na prenájom predmetných nebytových priestorov v súlade s ust. § 3 ods. 2 citovaného zákona. Pokiaľ sa týka nároku navrhovateľa na vydanie bezdôvodného obohatenia z titulu zaplateného nájomného za obdobie od 01.06.2002 do 01.03.2005 vo výške 20.678,48 eur, odvolací súd rovnako ako súd prvého stupňa dospel k záveru, že návrh navrhovateľa je dôvodný len v časti uplatneného nároku o zaplatenie sumy 2.026,16 eur. Zmluva o nájme nebytových priestorov uzavretá medzi účastníkmi konania je platným právnym úkonom a preto navrhovateľovi nevznikol nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia z titulu neplatnosti nájomnej zmluvy. Navrhovateľovi však patrí nárok na vrátenie sumy 2.026,16 eur, ktoré plnil odporcovi ako prenajímateľovi bez právneho dôvodu z titulu jednostranného zvýšenia nájomného. Zo zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa 10.05.2002 z článku II ods. 1 vyplýva, že účastníci sa dohodli na nájomnom vo výške 21.800,- Sk za bežný kalendárny mesiac vždy k prvému dňu v mesiaci, pričom nájomca je povinný uhradiť nájomné vždy do 10-ich dní od obdržania faktúry. V článku II ods. 2 tejto zmluvy bola dohodnutá možnosť odporcu jednostranne zvýšiť toto nájomné spôsobom špecifikovaným v tomto článku. Z článku VIII bod 1 vyplýva, že všetky zmeny a dodatky tejto zmluvy môžu byť vykonané len písomnou formou, nedostatok písomnej formy bude spôsobovať absolútnu neplatnosť právneho úkonu. Z dokazovania vykonaného súdom prvého stupňa bolo preukázané, že účastníci sa na zvýšení nájomného písomne nedohodli. Aj keď odporca predložil dodatok č. 1 k nájomnej zmluve, podľa ktorého sa malo nájomné zvýšiť na sumu 26.160,- Sk, v konaní nebolo sporné, že tento nebol zmluvnými stranami podpísaný. S poukazom na ust. § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne, treba vyvodiť, že medzi účastníkmi nedošlo k platnému uzavretiu dodatku č. 1 k nájomnej zmluve zo dňa 10.05.2002, v zmysle ktorého má nájomca platiť zvýšené nájomné v sume 26.160,- Sk. Pokiaľ navrhovateľ platil odporcovi zvýšené nájomné od augusta 2003 do septembra 2004, plnil tak odporcovi ako prenajímateľovi bez právneho dôvodu, ktoré plnenie je odporca povinný navrhovateľovi vydať titulom bezdôvodného obohatenia. Z vykonaného dokazovania vyplýva, že navrhovateľ zaplatil celkom odporcovi sumu na nájomnom za obdobie od augusta 2003 do septembra 2004 o 2.026,16 eur sumu vyššiu, ako bolo medzi účastníkmi konania dohodnuté. Z týchto dôvodov odvolací súd považoval nárok navrhovateľa na zaplatenie čiastky 2.026,16 eur za dôvodný. Pokiaľ odporca v podanom odvolaní namietal, že navrhovateľ so zvýšeným nájomným súhlasil, nakoľko plnil nájomné vo zvýšenej čiastke, tieto námietky odporcu boli neopodstatnené, nakoľko k písomnej dohode o zvýšení nájomného medzi účastníkmi nedošlo. Z týchto dôvodov boli odvolacie námietky odporcu neopodstatnené. Rovnako neopodstatnené bolo aj odvolanie navrhovateľa, ktorý sa domáhal vydania zaplateného nájomného poskytnutého odporcovi za celú dobu nájmu, nakoľko nájomná zmluva medzi účastníkmi bola platne uzavretá a navrhovateľ bol povinný platiť nájomné v dohodnutej výške. Pokiaľ sa týka nároku navrhovateľa na zaplatenie nákladov vložených do nebytových priestorov, odvolací súd po doplnení dokazovania výsluchom účastníkov a znalca Ing. M. O. dospel k záveru, že aj v tejto časti je rozsudok súdu prvého stupňa vecne správny. Z vykonaného dokazovania súdom prvého stupňa a doplneného odvolacím súdom nesporne vyplýva, že odporca odovzdal navrhovateľovi predmet nájmu v apríli 2002 (teda pred uzavretím nájomnej zmluvy), pričom v tom čase nebytové priestory slúžili ako sklad horľavín. Z výsluchu odporcu bolo preukázané, že mal vedomosť o tom, že navrhovateľ chce v prenajatých priestoroch prevádzkovať pohostinstvo a súhlasil, aby si navrhovateľ stavebnými úpravami prispôsobil predmet nájmu tomuto účelu. Dňa 11.04.2002 navrhovateľ požiadal stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia na zmenu stavby - reštauráciu „H. pub“, účastníkom stavebného konania bol aj odporca. Zo stavebného povolenia vydaného Okresným úradom v Prievidzi, odbor životného prostredia zo dňa 20.05.2002 sp. zn. OZP 1332/2002/Sp vyplýva, že rozpočtové náklady stavby predstavovali 600.000,- Sk. Z uvedených skutočností je zrejmé, že odporca súhlasil s prevedením zmeny na prenajatej veci, avšak k dohode o úhrade nákladov súvisiacich s touto zmenou medzi nimi nedošlo. Vzhľadom k tomu, že zákon č. 116/1990 Zb. neobsahuje úpravu týkajúcu sa úhrady nákladov za prevedené zmeny v nebytových priestoroch, bolo potrebné analogicky použiť príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka. Súd prvého stupňa správne posudzoval po právnej stránke dôvodnosť nároku navrhovateľa z hľadiska ust. § 667 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. V tejto úprave úhrady nákladov spojených so zmenou na veci je premietnutá zásada ovládajúca úpravu bezdôvodného obohatenia, t. j. aby ani jeden z účastníkov nájomného pomeru sa bezdôvodne neobohatil na úkor druhého po skončení nájmu. Vzhľadom k tomu, že odporca ako prenajímateľ súhlasil s prevedením zmeny na veci, avšak k úhrade nákladov vzniknutých v dôsledku prevedenia tejto zmeny sa nezaviazal, môže navrhovateľ ako nájomca pri skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ide teda o zhodnotenie veci prevedenou zmenou na veci ku dňu skončenia nájmu. Znalec Ing. M. O. v podanom znaleckom posudku vyčíslil zvýšenie hodnoty predmetu nájmu ako rozdiel všeobecnej hodnoty ku dňu 01.03.2005, t. j. po skončení nájmu, berúc do úvahy stavebné úpravy realizované navrhovateľom a všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti v pôvodnom stave - stavebnotechnický stav ako sklad k dátumu 10.05.2002, t. j. pred vykonaním stavebných úprav navrhovateľom a uzatvorením zmluvy o nájme. Po odpočítaní všeobecnej hodnoty detského ihriska súd prvého stupňa dospel k záveru, že zvýšenie všeobecnej hodnoty predmetu nájmu predstavuje sumu 20.220,78 eur. Vzhľadom k odvolacím námietkam odporcu odvolací súd doplnil dokazovanie výsluchom znalca Ing. M. O. a po doplnenom dokazovaní dospel k záveru, že nárok navrhovateľa o zaplatenie sumy 20.220,78 eur z titulu zhodnotenia predmetu nájmu je opodstatnený. Z výsluchu znalca na odvolacom pojednávaní bolo zistené, že navrhovateľom vykonaná prestavba hlavného objektu zodpovedá minimálnym požiadavkám na užívanie predmetu nájmu dohodnutému účelu. Znalec v podanom znaleckom posudku zohľadnil, že niektoré prvky stavebného materiálu boli opotrebované a staršie, preto odvolacie námietky odporcu v tomto smere neboli opodstatnené. Podľa vyjadrenia znalca navrhovateľ vykonal na nehnuteľnosti stavebné úpravy, ktoré boli nevyhnutnými na prevádzkovanie reštaurácie s tým, že boli splnené podmienky stavebného povolenia a následne skolaudovaná celá stavba. Na základe presvedčivého vyjadrenia znalca aj odvolací súd dospel k záveru, že nárok navrhovateľa na zaplatenie sumy 20.220,78 eur z titulu zhodnotenia predmetu nájmu vykonanými stavebnými úpravami bol opodstatnený. Z týchto dôvodov odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa v napadnutej vyhovujúcej časti podľa § 219 ods. 1 O.s.p. ako vecne správny potvrdil. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodne súd prvého stupňa podľa § 224 ods. 4 O.s.p. z dôvodu, že v napadnutom rozsudku nebolo rozhodnuté o trovách konania podľa § 151 ods. 3 O.s.p. Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie n i e j e p r í p u s t n é .