Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Mestský súd Bratislava IV 12C/4/2023 1423201280 25. 11. 2024 Mgr. Marián Baláž ECLI:SK:MSBA4:2024:1423201280.2
ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Mestský súd Bratislava IV sudcom Mgr. Mariánom Balážom v sporovej veci v sporovej veci žalobcov: žalobcov: 1) B. Y., nar. XX.XX.XXXX a 2) U.. A. Y., nar. XX.XX.XXXX, obaja trvalé bydlisko Z. XK, I., v zastúpení advokátskou kanceláriou TAX LAW, s.r.o., IČO: 53 160 657, sídlo Břeclavská 3, Malacky proti žalovanému: ITIS s.r.o., IČO: 50 506 323, sídlo Mickiewiczova 9, Bratislava, v zastúpení advokátskou kanceláriou Malata, Pružinský, Hegedűš & Partners s.r.o., IČO: 47 239 921, sídlo Twin City Tower, Mlynské nivy 10, 811 09 Bratislava, o nahradenie prejavu vôle žalovaného, t a k t o rozhodol: I. Súd žalobu v celom rozsahu zamieta. II. Žalovaný m á voči žalobcom nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote do 60 dní po právoplatnosti tohto rozhodnutia samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. odôvodnenie: 1. Žalobcovia sa žalobou v elektronickej podobe, s autorizáciou podľa osobitného predpisu, doručenou Okresnému súdu Bratislava IV dňa 27.04.2023, domáhali voči žalovanému nahradenia vyhlásenia vôle žalovaného, že ako predávajúci uzatvára kúpnu zmluvu so žalobcami ako kupujúcim o predaji nehnuteľnosti za kúpnu cenu 438597,- eur v znení predloženom žalobcami, ktorá tvorí súčasť rozsudku. 2. Žalobcovia ako budúci kupujúci uzatvorili dňa 06.10.2020 so žalovaným ako budúcim predávajúcim zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu č. D Predmetom tejto zmluvy bol záväzok žalovaného uzatvoriť s nimi kúpnu zmluvu na prevod vlastníckeho práva k bytu č. D o výmere 102,59 m2, ktorý je súčasťou stavebného projektu „Čerešne“, vrátane garáže, terasy a spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a priestoroch. Dňa 13.09.2022 žalovaný doručil žalobcovi 1) mailovú správu, v ktorej ho informoval o tom, že byt žalobcov je pripravený. Žalobca 1) si preto od žalovaného vyžiadal znenie kúpnej zmluvy, ktorá sa má ohľadne bytu podpísať a žalovaný žalobcom poskytol informácie o kúpnej zmluve, ktorá sa má podpísať. Žalobcovia preto kúpnu zmluvu podpísali a odoslali žalovanému na podpis. Žalovaný im mailovou správou z 28.11.2022 oznámil, že odmieta podpísať nimi poslanú kúpnu zmluvu, a to z dôvodu zmeny zmluvných podmienok, ktoré je potrebné potvrdiť formou dodatku k zmluve. Podľa žalobcov od podpisu zmluvy o budúcej zmluve dňa 06.10.2020 nedošlo medzi sporovými stranami k žiadnym rokovaniam o zmenách zmluvných podmienok, žalovaný nedoručil žalobcom ani jeden dodatok k zmluve a v období troch rokov ani nevykonal žiadny úkon smerujúci k zmene obsahu zmluvy. Pritom zo strany žalobcov ako spotrebiteľov došlo k zaplateniu zálohy v požadovanej lehote a výške, taktiež došlo k zaplateniu ďalšej časti kúpnej ceny a napokon tiež k podpisu kúpnej zmluvy dňa 07.11.2022. Žalovaný sa podľa žalobcov svojím konaním snaží vyhnúť podpisu kúpnej zmluvy s cieľom zmeniť zmluvné podmienky týkajúce sa predmetu kúpy, napríklad kúpnu cenu. Žalobcovia boli pripravení byt prevziať a užívať, z ich strany došlo k naplneniu náležitosti oferty a jej akceptácie, a preto
nevidia dôvod na nepodpísanie kúpnej zmluvy žalovaným. Pretože žalovaný bezdôvodne odmieta splniť záväzok vyplývajúci z uzatvorenej zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy, podanou žalobou sa domáhajú rozhodnutia súdu, ktorým bude nahradený prejav vôle žalovaného v súvislosti s predajom bytu č. D. žalobcom ako kupujúcim. 3. Od 01.06.2023 sa Mestský súd Bratislava IV stal nástupníckym súdom Okresného súdu Bratislava IV v občianskoprávnych veciach. Súd vyzval žalovaného, aby sa k podanej žalobe v lehote 15 dní písomne vyjadril, uviedol rozhodujúce skutočnosti na svoju obhajobu, pripojil listiny, na ktoré sa odvoláva a označil dôkazy na preukázanie svojich tvrdení, ak uplatnený nárok v celom rozsahu neuznáva. Žalovaný sa k podanej žalobe v lehote určenej súdom nevyjadril. 4. Súd z verejne dostupných zdrojov zistil, že žalobcovia pod por. č. XXX nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva manželov byt č. XX - K na 6. poschodí, vo vchode Z. XK bytového domu súp. č. XXXX, ktorý sa nachádza v k.ú. B., obec: I. - B., F. I. IV, so spoluvlastníckym podielom bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastníckym podielom k pozemku vo veľkosti 10259/887913; všetko zapísané na LV č. XXXX vedenom Okresným úradom I., katastrálny odbor (ďalej len „Byt“, č.l. 136). Žalobcovia Byt nadobudli na základe kúpnej zmluvy č. V-17778/2023 zo dňa 17.10.2023. Z predmetného výpisu z listu vlastníctva taktiež vyplýva, že žalobcovia, zapísaní pod por. č. XX nadobudli taktiež parkovacie stojisko č. 32 na základe kúpnej zmluvy č. V-7084/2023 zo dňa 03.05.2023 a napokon aj parkovacie stojisko č. 33 na základe kúpnej zmluvy č. V-17778/2023 zo dňa 17.10.2023. S ohľadom na uvedené zistenia súd vyzval žalobcov v zmysle § 138 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku v platnom znení (ďalej len „C.s.p.“) na späťvzatie žaloby. Žalobcovia v podaní v elektronickej podobe, s autorizáciou podľa osobitného predpisu, doručenom súdu dňa 21.10.2024 oznámili, že trvajú na pokračovaní v konaní aj napriek tomu, že súdu sa môže zdať stav ako nesporný. Žalovaný donútil nátlakom žalobcov k podpisu ďalšej kúpnej zmluvy, kde zneužil pozíciu žalobcov ako spotrebiteľa, pod hrozbou straty strechy nad hlavou a vylákal od nich ďalších cca 40000,eur. Ako dôkaz nátlaku priložili trestné oznámenie, ktoré žalovaný podal na žalobcov a ich advokáta podľa žalobcov ak by žalovaný mal úprimný záujem na podaní trestného oznámenia, podal by ho len orgánom činným v trestnom konaní, avšak v tomto prípade ho žalovaný taktiež doručil žalobcom, čím podľa nich deklaroval zastrašovanie a donútil ich tak podpísať ďalšiu zmluvu za nevýhodných podmienok a bez možnosti akejkoľvek intervencie alebo rokovaní. 5. Súd vo veci nariadil na deň 25.11.2024 pojednávanie, na ktoré sa zástupca žalobcov nedostavil, hoci naň bol riadne predvolaný; dostavila sa zástupkyňa žalovaného, ktorá uviedla, že v dôsledku uzatvorenia kúpnej zmluvy medzi sporovými stranami dňa 26.06.2023 ohľadne Bytu a nebytových priestorov odpadol predmet sporu. Súdu predložila čiastočný výpis z listu vlastníctva č. XXXX pre k.ú. B. a zmluvu o prevode vlastníctva Bytu a nebytových priestorov, uzavretú medzi sporovými stranami dňa 22.06.2023. Uviedla, že pokiaľ by súd mienil podanej žalobe vyhovieť, výrok jeho rozhodnutia by bol nevykonateľný, pretože by žalovaného zaväzoval nahradiť opakovane svoju vôľu, ktorá už bola prejavená. Súd ďalej na uvedenom pojednávaní vykonal dokazovanie a zistil nasledovný skutkový stav. 5.1. Zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu č. D a nebytových priestorov (č.l. 10-24, ďalej len „kúpna zmluva žalobcov“) súd zistil, že žalovaný je v nej označený ako budúci predávajúci a žalobcovia ako budúci kupujúci, na poslednej strane zmluvy sú na určenom mieste podpísaní žalobcovia ako kupujúci, je v nej doplnený dátum jej podpísania žalobcami (kupujúcimi) dňa 07.11.2022, avšak podpis žalovaného (predávajúceho) chýba. Na každej strane kúpnej zmluvy žalobcov sa v jej päte (spodnom okraji) nachádza označenie „Zmluva o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytových priestorov“. V čl. I. bod 1.1 kúpnej zmluvy žalobcov sú špecifikované parcelným číslom, výmerou a druhom pozemku pozemky, na ktorých žalovaný ako predávajúci zrealizoval projekt s názvom „Polyfunkčný komplex Čerešne 2“. V uvedenom článku je údaj o postavení bytového domu na pozemkoch, avšak chýba jeho bližšia špecifikácia, rovnako tak chýba špecifikácia kolaudačného rozhodnutia, ktoré malo byť v súvislosti s výstavbou predmetného projektu vydané. Z bodu 1.2 uvedeného článku kúpnej zmluvy žalobcov vyplýva, že tento má predstavovať popis Bytu, avšak s výnimkou údaja, že byt sa nachádza na 7. nadzemnom podlaží, chýbajú všetky ďalšie údaje, ktorými by bol predmetný byt špecifikovaný; rovnako tak chýba vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve bytového domu, ktorý prislúcha k uvedenému bytu. Ďalej z uvedeného ustanovenia vyplýva, že predmetom prevodu je taktiež nebytový priestor (pivničná kobka) č.. o výmere 4,32 m2 nachádzajúci sa na 1. nadzemnom podlaží, avšak chýba jeho akýkoľvek bližší popis. Napokon v zmysle predmetného ustanovenia je predmetom kúpnej zmluvy
taktiež spoluvlastnícky podiel k nebytovému priestoru (garáži), nachádzajúcom sa na 1. nadzemnom podlaží bytového domu, ktorému prislúcha právo užívať konkrétne parkovacie státia označené ako „P_ a P_“; ani v súvislosti s popisom garážových státí nie je v predloženej zmluve žiaden bližší popis ich umiestnenia. Z čl. II. bod 2.1 kúpnej zmluvy žalobcov vyplýva, že zmluvné strany sa dohodli na celkovej kúpnej cene predmetu kúpy vo výške 365498,- eur plus DPH vo výške 73099,- eur, t.j. celkovo vo výške 438597,- eur vrátane DPH. Z čl. V. vyplýva, že súčasťou predmetu kúpy je aj spoluvlastnícky podiel k pozemkom zastavaným bytovým domom, a k priľahlým pozemkom k bytovému domu; opäť v predmetnom ustanovení chýba bližší popis pozemkov, na ktorých je bytový dom postavený. V zmysle bodu 12.7 kúpnej zmluvy žalobcov je jej neoddeliteľnou súčasťou príloha č. 1 - špecifikácia vybavenia bytu a pôdorysy; uvedená príloha k zmluve nebola pripojená. 5.2. Zo zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu č. D a nebytových priestorov (č.l. 25-43, ďalej len „ZoBZ“) súd zistil, že ju podpísali žalobcovia ako budúci kupujúci a žalovaný ako budúci predávajúci dňa 06.10.2020. V zmysle čl. I. bod 1.1 ZoBZ, budúci predávajúci ako stavebník začal realizovať v okrese I. IV, obec I. - m.č. B., výstavbu bytového domu (ďalej len „Bytový dom“) pod marketingovým názvom projekt „Polyfunkčný komplex Čerešne 2“ (ďalej len „Projekt“). V súvislosti s realizáciou Projektu bolo dňa 22.11.2017 mestskou časťou I. - B. vydané rozhodnutie o umiestnení stavby č. SU-16674/43266/2017/U/7/VL, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 27.12.2017 (ďalej len „Územné rozhodnutie“). Dňa 12.08.2019 bolo mestskou časťou I. - B. ako vecne a miestne príslušným stavebným úradom vydané rozhodnutie o povolení stavby č. SU-13398/1543/G-13/2019/VL, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 16.09.2019 (ďalej len „Stavebné povolenie“). Budúci predávajúci bude po zrealizovaní Projektu výlučným vlastníkom jednotlivých bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich sa v Bytovom dome. V zmysle čl. I. bod 1.4 písm. a), b) ZoBZ, budúcim predmetom kúpy podľa tejto zmluvy sú nasledovné nehnuteľnosti: a) byt označený ako Byt č. D nachádzajúci sa na 7. nadzemnom podlaží Bytového domu a jeho príslušenstvo - terasa o predbežnej výmere 39,22 m2. Byt vrátane príslušenstva celkovo o predbežnej výmere 102,59 m2 vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve Bytového domu prislúchajúceho k Bytu, ktorý bude určený pri kolaudácii Bytového domu podľa zákona č. 182/1993 Z.z.; byt je bližšie špecifikovaný v prílohách č. 1, 2, b) spoluvlastnícky podiel na Pozemkoch (ktoré budú upresnené) zastavaných Bytovým domom a priľahlých Pozemkoch k Bytovému domu prislúchajúci k bytu, ktorý bude určený pri kolaudácii Bytového domu podľa Zákona o vlastníctve bytov (ďalej len „Spoluvlastnícky podiel Bytu na pozemkoch“. V zmysle čl. II. bod 2.1 ZoBZ, Zmluvné strany sa zaväzujú, že na základe písomnej výzvy Budúceho predávajúceho uskutočnenej podľa bodu 2.2 ZoBZ uzavrú zmluvu o prevode vlastníctva bytu č. D a nebytových priestorov, predmetom ktorej bude odplatný prevod vlastníckeho práva k Budúcemu predmetu kúpy z Budúceho predávajúceho do bezpodielového spoluvlastníctva Budúceho kupujúceho, a to za podmienok, spôsobom a v lehotách stanovených ZoBZ. V zmysle čl. II. bod 2.2 ZoBZ, Budúci predávajúci je povinný zaslať Budúcemu kupujúcemu výzvu na uzavretie zmluvy o prevode bytu (i) osobne alebo (ii) písomne prostredníctvom doporučenej poštovej zásielky s doručenkou (ďalej len „Výzva“), najneskôr do 15 pracovných dní odo dňa, kedy budú kumulatívne splnené všetky nasledovné podmienky: a) nadobudne právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie, na základe ktorého bude príslušným orgánom verejnej správy povolené užívanie Bytového domu, b) Bytovému domu bude príslušným orgánom verejnej správy určené súpisné číslo, c) Bytový dom bude evidovaný v katastri nehnuteľností na príslušnom liste vlastníctva ako riadna, t.j. nie rozostavaná stavba s určeným súpisným číslom, pričom na predmetnom liste vlastníctva bude ako výlučný vlastník Bytu, Parkovacieho státia, vrátane špecifikácie spoluvlastníckych podielov na Pozemkoch ako na pozemkoch zastavaných Bytovým domom a priľahlých pozemkoch, zapísaný Budúci predávajúci, d) Budúci kupujúci riadne, včas a v celom rozsahu uhradil Zálohu podľa čl. III. bod 3.9 ZoBZ a cenu za nadštandard v prípade jej dohodnutia podľa bodu 5.2 ZoBZ, a zároveň splnil všetky jeho ostatné povinnosti voči Budúcemu predávajúcemu vyplývajúce mu zo ZoBZ, resp. z dodatkov k tejto ZoBZ. Uvedené sa nevzťahuje iba na povinnosť úhrady Splátky Kúpnej ceny podľa čl. III. bod 3.10 ZoBZ. V zmysle čl. III. bod 3.5 ZoBZ, v prípade zmeny právnych predpisov upravujúcich daňové a/alebo iné finančné povinnosti má Budúci predávajúci právo upraviť výšku Kúpnej ceny v súlade s platnými právnymi predpismi ku dňu úhrady Kúpnej ceny a/alebo jej časti. Budúci predávajúci je taktiež oprávnený upraviť výšku Kúpnej ceny v prípade rastu indexu cien stavebných prác a materiálov podľa údajov zverejnených na stránkach Štatistického úradu SR v porovnaní s úrovňou platnou ku dňu začatia výstavby Bytového domu o viac ako 5%. Zvýšenie sa bude vzťahovať na nesplatenú časť Kúpnej ceny,
pričom táto sa upraví o percentuálne navýšenie presahujúce hranicu 5% navýšenia podľa Štatistického úradu SR. Zmluvné strany sa dohodli, že Kúpna cena vychádza z úrovne cien stavebných práv a dodávok pre rok 2019. 5.3. Z mailovej komunikácie predloženej žalobcom (č.l. 61-93) súd zistil, že táto prebiehala v období od 13.09.2022 do 30.11.2022 medzi žalobcom 1), resp. jeho právnym zástupcom a poverenými osobami spoločnosti ITB Development a.s., ktorá zabezpečovala predaj bytov postavených v rámci Projektu Čerešne; jednotlivé správy na seba obsahovo nadväzujú. V mailovej správe z 13.09.2022 (č.l. 92) zástupkyňa spoločnosti ITB Development zaslala žalobcovi 1) dve prílohy obsahujúce oznámenie o zmene zmluvných podmienok a vyčíslenie rastu indexu stavebných prác a materiálom Štatistickým úradom SR; súčasne žalobcu 1) informovala, že sa podarilo úspešne skolaudovať bytové objekty I, J a K v rezidenčnom objekte Čerešne Lake, v ktorom je nehnuteľnosť určená pre žalobcu 1). Napokon žalobcu 1) informovala, že pre podpísanie zmluvy o prevode vlastníctva je ešte potrebné skompletizovať listy vlastníctva jednotlivých bytov, čo zahŕňa nielen už vydané kolaudačné rozhodnutie, ale čakajú ešte na pridelenie súpisného čísla stavebným úradom a zápis vecných bremien v katastri, čo ešte stále prebieha. Žalobca 1) vo svojej mailovej správe zo dňa 04.11.2022 (č.l. 91), ktorou reagoval na predchádzajúcu správu zástupkyne spoločnosti ITB Development a.s. zo dňa 30.09.2022 požiadal o zaslanie kúpno-predajnej zmluvy, na čo zareagoval zástupca spoločnosti ITB Development a.s. správou z toho istého dňa (č.l. 90), v zmysle ktorej kúpno-predajná zmluva tvorí prílohu ZoBZ. Následne žalobca 1) mailovou správou zo dňa 08.11.2022 (č.l. 90) informoval zástupcov spoločnosti ITB Development a.s., že v prílohe im posiela kúpnu zmluvu, ktorej originál v 4 ks poslal poštou. Zástupca spoločnosti následnou správou z toho istého dňa (č.l. 89) informoval žalobcu, že aktuálne neboli splnené podmienky pre podpis kúpnej zmluvy, pretože nevedia dodefinovať skolaudovaný predmet kúpy, keďže neprebehol zápis na katastri, ako predpokladaný dátum podania príslušných dokumentov na kataster bol uvedený dátum 21.11.(2022); žalobca 1) bol pozvaný na spoločné stretnutie za účasti svojho právneho zástupcu. Následne právny zástupca žalobcov mailovou správou z toho istého dňa (č.l. 88) požiadal o konkretizáciu predmetu rokovania na spoločnom stretnutí; súčasne uviedol, že žalobcovia dostali dňa 04.11.2022 kúpnu zmluvu, ktorú podpísali ako akceptáciu oferty, preto by táto mala byť následne podpísaná zo strany predávajúceho. V mailovej správe z toho istého dňa (č.l. 87) zástupca spoločnosti ITB Development a.s. oznámil právnemu zástupcovi žalobcov, že neboli naplnené všetky podmienky podľa bodu 2.2 ZoBZ pre uskutočnenie výzvy na uzatvorenie kúpnej zmluvy; tiež poukázal na nesprávnu výšku kúpnej ceny uvedenej v kúpnej zmluve podpísanej žalobcami. Z následne poslaných mailových zmlúv medzi zástupcom spoločnosti ITB Development a.s. a žalobcom 1) resp. právnym zástupcom žalobcov vyplýva, že žalobcovia, zdôrazňujúc, že sú spotrebiteľmi, reagovali na ofertu predávajúceho, ktorý im poslal kúpnu zmluvu na základe ich výzvy, v poslanej zmluve bola uvedená kúpna cena, a preto jej podpísaním zo strany žalobcov došlo k jej akceptácii; bude preto potrebné, aby táto bola v znení podpísanom žalobcami doplnená zo strany predávajúceho „o číslo kolaudácie a ďalšie“ (č.l. 80), bude kompletná. Žalobcovia taktiež vyzývali zástupcov spoločnosti ITB Development a.s. o poskytnutie kľúčov od bytu obdobne, ako uvedená spoločnosť odovzdala kľúče od bytov iným kupujúcim. Zástupca spoločnosti ITB Development a.s. vo svojich odpovediach zotrval na tvrdení, že nie sú splnené všetky podmienky uvedené v čl. 2.2 ZoBZ a v prípade, ak žalobcovia majú záujem získať kľúče od bytu, tieto im budú poskytnuté po uzatvorení dodatku k ZoBZ. 5.4. Súd zistil, že medzi tými istými sporovými stranami začalo pred podaním žaloby v tejto veci konanie o nahradenie prejavu vôle žalovaného z toho istého právneho dôvodu, ako je žalobcami uplatnený v tomto konaní; vec je vedená pod sp. zn. 8C/53/2022 (č.l. 100-115). Žalobcovia v konaní sp. zn. 8C/53/2022 súčasne navrhli nariadenie neodkladného opatrenia žalovanému, ktorému má súd uložiť povinnosť uzatvoriť so žalobcami kúpnu zmluvu na byt č. D v znení podpísanom žalobcami dňa 07.11.2022 a sprístupniť žalobcom predmetný byt. 5.5. Z čiastočného výpisu z listu vlastníctva č. XXXX (č.l. (135-136a, 154-158) súd zistil, že žalobcovia pod por. č. XXX nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva manželov Byt, t.j. byt č. XX - K na 6. poschodí, vo vchode Z. XK bytového domu súp. č. XXXX, ktorý sa nachádza v k.ú. B., obec: I. - B., F. I. IV, so spoluvlastníckym podielom bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastníckym podielom k pozemku vo veľkosti 10259/887913. V zmysle uvedeného výpisu z listu vlastníctva žalobcovia Byt nadobudli na základe kúpnej zmluvy č. V-17778/2023 zo dňa 17.10.2023. Z predmetného výpisu z listu vlastníctva taktiež vyplýva, že žalobcovia, zapísaní pod por. č. 33 nadobudli taktiež parkovacie stojisko č. 32 na základe kúpnej zmluvy č. V-7084/2023 zo dňa 03.05.2023 a napokon aj parkovacie stojisko č. 33 na základe kúpnej zmluvy č. V-17778/2023 zo dňa 17.10.2023 (č.l. 136rub, 136a).
5.6. Z oznámenia o skutočnostiach zakladajúcich podozrenie zo spáchania trestného činu (č.l. 141-144) súd zistil, že je datované dňom 23.12.2022, podal ho žalovaný na Okresné riaditeľstvo PZ v Bratislave IV, odbor kriminálnej polície. Ako podozrivých zo spáchania trestného činu poškodzovania cudzích práv podľa § 375 ods. 1 písm. a) Trestného zákona žalovaný označil žalobcov a ich právneho zástupcu. V oznámení žalovaný uvádza, že podozriví dňa 16.12.2022 podali návrh na vydanie neodkladného opatrenia vo vzťahu k bytu č. D avšak na Okresný úrad I., katastrálny odbor doručili návrh na zápis poznámky do katastra nehnuteľností, ktorý sa týka celého rozostavaného bytového domu, teda nielen bytu č. D Podľa žalovaného tak podozriví uviedli katastrálny úrad do omylu, ktorého výsledkom bolo zablokovanie nakladania s celou rozostavanou stavbou - Bytovým domom, resp. jednotlivými bytmi a nebytovými priestormi, ktoré sa v ňom nachádzajú. 5.7 Zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu č. XX-K a nebytových priestorov (č.l. 159 - 167, ďalej len „Zmluva“) súd zistil, že ju uzatvoril žalovaný ako predávajúci a žalobcovia ako kupujúci dňa 26.06.2023. Predmetom Zmluvy je prevod vlastníckeho práva žalovaného k Bytu, t.j. bytu č. XX - K na 6. poschodí I. domu v Bratislave vo vchode č. Z. XK, vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve Bytového domu prislúchajúceho k bytu a taktiež na zastavaných a priľahlých pozemkoch o veľkosti podielu 10259/887913, ďalej k nebytovému priestoru (pivničnej kobke) č. E o výmere 4,32 m2, s príslušným spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve Bytového domu prislúchajúcim k tomuto nebytovému priestoru a taktiež na zastavaných a priľahlých pozemkoch, a napokon prevod 2 spoluvlastníckych podielov vo veľkosti 1/54 na nebytovom priestore (garáži), s ktorými je spojené právo výlučne užívať garážové stojiská Z a Z spolu s príslušným spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve Bytového domu k nim prislúchajúcim, a taktiež spoluvlastníckym podielom na zastavaných a priľahlých pozemkoch. V zmysle čl. II. bod 2.1 Zmluvy sa zmluvné strany dohodli na celkovej kúpnej cene Predmetu kúpy vo výške 481470,- eur. 5.8. Súd zistil, že v konaní sp. zn. 8C/53/2022, ktoré predchádza tomuto konaniu Krajský súd v Bratislave uznesením č.k. 7Co/36/2023-704 zo dňa 31.03.2023 rozhodol o odmietnutí odvolania žalobcov proti uzneseniu Okresného súdu Bratislava IV č.k. 8C/53/2022-675 zo dňa 23.02.2023, uvedené uznesenie nadobudlo právoplatnosť dňa 27.04.2023 (č.l. 168-170). 6. Podľa § 43a ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení (ďalej len „OZ“), prejav vôle smerujúci k uzavretiu zmluvy, ktorý je určený jednej alebo viacerým určitým osobám, je návrhom na uzavretie zmluvy (ďalej len „návrh“), ak je dostatočne určitý a vyplýva z neho vôľa navrhovateľa, aby bol viazaný v prípade jeho prijatia. 7. Podľa § 43c ods. 1 OZ, včasné vyhlásenie urobené osobou, ktorej bol návrh určený, alebo iné jej včasné konanie, z ktorého možno vyvodiť jej súhlas, je prijatím návrhu. 8. Podľa § 46 ods. 1 OZ, písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. 9. Podľa § 46 ods. 2 OZ, pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine. 10. Podľa § 50a ods. 1 OZ, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. 11. Podľa § 50a ods. 2 OZ, ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. 12. Podľa § 50a ods. 3 OZ, tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela. 13. Podľa § 50b OZ, ustanovenie § 50a sa použije primerane aj na zmluvy, ktorými sa účastníci dohodli, že obsah zmluvy bude ešte doplnený, pokiaľ pritom dali nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo.
14. Podľa § 52 OZ, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára obchodník so spotrebiteľom. 15. Podľa § 53 OZ, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. 16. Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej len „Zákon“), zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome, b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e), c) určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov, d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku, e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu, f) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy, g) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. 17. Podľa § 42 ods. 2 písm. c) zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), v platnom znení (ďalej len „katastrálny zákon“), zmluva, verejná listina alebo iná listina obsahujú označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku. 18. Podľa § 159 C.s.p., začatie konania bráni tomu, aby o tom istom spore prebiehalo na súde iné konanie. Ak na súde prebieha o tom istom spore iné konanie, súd zastaví konanie, ktoré sa začalo neskôr. 19. Podľa § 161 ods. 1 C.s.p., ak tento zákon neustanovuje inak, súd kedykoľvek počas konania prihliada na to, či sú splnené podmienky, za ktorých môže konať a rozhodnúť (ďalej len „procesné podmienky“). 20. Podľa § 161 ods. 2 C.s.p., ak ide o nedostatok procesnej podmienky, ktorý nemožno odstrániť, súd konanie zastaví. 21. Podľa § 217 ods. 1 C.s.p., pre rozsudok je rozhodujúci stav v čase jeho vyhlásenia. Ustanovenia o sudcovskej koncentrácii konania tým nie sú dotknuté. 22. Súd v prvom rade skúmal, či v prejednávanej veci sú splnené procesné podmienky, keď zistil, že tomuto konaniu predchádza konanie vedené pod sp. zn. 8C/53/2022. Z dôvodu, že konanie 8C/53/2022 bolo právoplatne skončené dňa 27.04.2023, odpadla prekážka brániaca v priebehu tohto konania a od
uvedeného času nebránilo skoršie konanie sp. zn. 8C/53/2022 v pokračovaní súdu v tomto konaní. Súd preto mohol pristúpiť k vecnému prejednaniu žaloby podanej v tejto veci, ktorou sa žalobcovia domáhali voči žalovanému nahradenia prejavu jeho vôle, keď tvrdili, že žalovaný napriek tomu, že boli splnené podmienky dojednané v ZoBZ, odmieta s nimi uzavrieť kúpnu zmluvu ohľadne Bytu. 23. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, že žalobcovia so žalovaným uzatvorili dňa 26.06.2023 Zmluvu, na základe ktorej nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva manželov Byt, nebytový priestor (pivničnú kobku) a parkovacie stojisko č. 33, vrátane príslušných spoluvlastníckych podielov, pričom vklad vlastníckeho práva v prospech žalobcov na základe uzatvorenej Zmluvy bol povolený pod č. V-17778/2023 dňa 17.10.2023. V súvislosti s nadobudnutím parkovacieho stojiska č. 32 žalobcami súd zistil, že titulom jeho nadobudnutia bola zmluva č. V-7084/2023 zo dňa 03.05.2023. Skutočnosť, že uzatvorením Zmluvy a následným povolením vkladu žalobcovia nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, ktoré tvorili predmet ZoBZ, vyplýva zo zhodného tvrdenia sporových strán a taktiež aj z porovnania popisu nehnuteľností v Zmluve s ich určením v ZoBZ. Napriek tomu, že označenie bytu, pivničnej kobky a parkovacích státí v ZoBZ neobsahuje všetky údaje nevyhnutné pre ich jednoznačnú identifikáciu, žalobcovia v priebehu konania nerozporovali, že by nadobudli vlastníctvo k iným nehnuteľnostiam, ako boli dojednané v ZoBZ. Je teda nepochybné, že v čase rozhodovania súdu o žalobe žalobcovia boli vlastníkmi všetkých nehnuteľností, ktoré tvorili predmet ZoBZ; tieto nadobudli na základe kúpnej zmluvy, v súvislosti s ktorou bol povolený vklad pod č. V- 7084/2023 dňa 03.05.2023 a na základe Zmluvy, ohľadne ktorej bol povolený vklad pod č. V-17778/2023 dňa 17.10.2023. Súd po zohľadnení týchto časových súvislostí konštatuje, že žalobcovia uzatvorili Zmluvu ohľadne nehnuteľností, ktoré boli predmetom ZoBZ do dvoch mesiacov od podania žaloby v tejto veci, resp. nadobudli vlastnícke právo k parkovaciemu stojisku č. 32 do jedného mesiaca od podania žaloby, napriek uvedenému zotrvali na podanej žalobe. Uzatvorením zmlúv medzi sporovými stranami ohľadne nehnuteľností tvoriacich predmet ZoBZ celkom nepochybne došlo k prejaveniu vôle žalovaného previesť ich na žalobcov a taktiež bola prejavená aj vôľa žalobcov všetky tieto nehnuteľnosti nadobudnúť do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, k čomu napokon aj došlo. Súd tak prisvedčuje argumentácii žalovaného, že žalobou sa nemožno domáhať nahradenia jeho vôle v čase, keď táto už bola prejavená. Z vykonaného dokazovania jednoznačne vyplynulo, že vôľa žalovaného previesť na žalobcov nehnuteľnosti tvoriace predmet ZoBZ nielenže bola prejavená, ale predstavovala písomný návrh na uzatvorenie príslušných zmlúv ohľadne týchto nehnuteľností (ofertu), na ktoré žalobcovia zareagovali ich písomným prijatím (akceptáciou), a pretože takto uzatvorené zmluvy mali prejavy vôle oboch účastníkov vyjadrené na jednej listine v zmysle § 46 ods. 2 OZ a obsahovali riadnu špecifikáciu predmetu prevodu o.i. v zmysle § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona a § 5 ods. 1 Zákona, žalobcovia sa stali vlastníkmi týchto nehnuteľností. Súd nemohol nahradiť vôľu žalovaného tak, ako to predpokladá § 50a ods. 2 OZ, pretože žalovaný svoju vôľu prejavil pred viac ako jedným rokom od rozhodnutia súdu v tejto veci. Je teda nepochybné, že žaloba, ktorou sa žalobcovia domáhajú nahradenia prejavu vôle žalovaného podľa ZoBZ, je v celom rozsahu nedôvodná, preto ju súd zamietol. 24. Žalobcovia v priebehu konania a napriek tomu, že sa stali vlastníkmi nehnuteľností tvoriacich predmet ZoBZ, zotrvali na podanej žalobe s odôvodnením, že žalovaný na nich mal vyvíjať nátlak, aby s ním uzatvorili zmluvy za zmenených podmienok, predovšetkým kúpnej ceny. Podľa žalobcov mal nátlak žalovaného spočívať v tom, že žalovaný podal na nich a ich právneho zástupcu trestné oznámenie, ktorého kópiu doručil aj žalobcom; v tejto súvislosti žalobcovia iné okolnosti, ktoré mali mať za následok vznik tiesne pri uzatváraní zmlúv so žalovaným, neuviedli. Súd sa s touto argumentáciou žalobcov nestotožňuje a poukazuje na to, že žalobcovia, aj keď v kontraktačnom procese so žalovaným mali postavenie spotrebiteľov, t.j. slabšej strany, boli po celú dobu zastúpení kvalifikovaným právnym zástupcom. Trestné oznámenie je datované 23.12.2022, pritom žalobcovia sa päť mesiacov po jeho podaní stali vlastníkmi parkovacieho státia č. 32 a šesť mesiacov po podaní trestného oznámenia uzatvorili Zmluvu so žalovaným. V dôsledku uplynutia tak dlhej doby od podania trestného oznámenia žalovaným a za situácie, keď žalobcovia v rozhodnom čase komunikovali so svojím právnym zástupcom, ktorý v mesiaci apríl 2023 podal žalobu v tejto veci, súd považuje argumentáciu žalobcov o existencii tiesne za nepreukázanú a tiež za nedôvodnú. 25. Súd bez ohľadu na vyššie uvedené konštatuje, že podanej žalobe žalobcov nebolo možné vyhovieť ani z ďalších zistených dôvodov. Berúc do úvahy jej spotrebiteľský charakter súd uvádza, že dojednanie spôsobu uzatvorenia budúcej zmluvy spôsobom, keď v zmysle čl. II. bod 2.2 ZoBZ, môže výzvu na jej uzatvorenie uskutočniť len budúci predávajúci, nepredstavuje neprijateľnú podmienku v zmysle §
53 OZ. V tejto súvislosti súd poukazuje na súdne rozhodnutie R 114/1974, v zmysle ktorého: „ust. § 50a OZ neprekáža tomu, aby zámer uzavrieť v budúcnosti zmluvu bol vyjadrený tak, že jedna zo zmluvných strán sa zaväzuje predložiť druhej zmluvnej strane v dohodnutej lehote návrh zmluvy dohodnutého obsahu a druhá zmluvná strana sa zaväzuje tento návrh v dohodnutej lehote prijať. V takomto prípade však zmluvnej strane, ktorá sa zaviazala predložiť návrh zmluvy podľa § 161 ods. 3 OSP, nemožno súdnym rozhodnutím uložiť povinnosť, aby prijala návrh zmluvy predložený druhou zmluvnou stranou.“ Súd uvádza, že žalobcovia v podanej žalobe nepreukázali, že žalovaný, napriek splneniu všetkých podmienok vyplývajúcich z čl. II. bod 2.2 ZoBZ zostal nečinný a svojou nečinnosťou im bránil nadobudnúť nehnuteľnosti v zmysle ZoBZ. Z mailovej komunikácie medzi sporovými stranami predloženej žalobcami vyplýva, že žalovaný ich informoval o tom, že príslušné dokumenty nevyhnutné pre zapísanie Bytového domu a bytov a nebytových priestorov v zmysle ZoBZ do katastra nehnuteľností budú doručené na kataster nehnuteľností pravdepodobne dňa 21.11.2022 (č.l. 89). Pritom žalobcovia podpísali kúpnu zmluvu žalobcov už dňa 07.11.2022 a túto predložili súdu spolu s podanou žalobou ako dôkaz nečinnosti žalovaného, ktorý ju podpísať odmietol. Súd pritom v posudzovanom prípade zdôrazňuje, že v čase podpísania predmetného dokumentu žalobcami celkom zjavne nebol predmet prevodu zapísaný v katastri nehnuteľností, ako to predpokladá samotná ZoBZ [viď. čl. II. bod 2.2 písm. c) ZoBZ]. Je teda nepochybné, že žalobcovia súdu predložili dokument, ktorý napriek tomu, že ho podpísali, nepredstavoval akceptáciu skoršej oferty žalovaného, ako to tvrdili žalobcovia. Nimi podpísaný dokument neobsahoval riadny popis predmetu prevodu tak, ako to predpokladala ZoBZ a v čase jeho podpísania ani neboli splnené podmienky pre zaslanie výzvy žalovaným žalobcom na uzatvorenie budúcej zmluvy. Pritom, predmetný dokument ani neobsahoval riadnu špecifikáciu predmetu prevodu, t.j. popis bytu a nebytového priestoru (pivničnej kobky), parkovacích státí a prislúchajúce spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve Bytového domu a taktiež na zastavaných a priľahlých pozemkoch, čo predstavuje zákonnú požiadavku o.i. vymedzenú v § 5 ods. 1 Zákona a § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona. Pritom, aj v zmysle ustálenej súdnej praxe: „je vylúčené, aby súd pri rozhodovaní o nahradení prejavu vôle (§ 161 ods. 3 OSP) neurčité, prípadne chýbajúce podstatné náležitosti budúcej zmluvy napravoval výkladom prejavu vôle účastníkov zmluvy o budúcej zmluve v zmysle § 35 OZ.“ (porovnaj rozsudky Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Cdo/109/2004, 2Cdo/274/2004). Súd preto uzatvára nad rámec podstatných dôvodov uvedených v ods. 23 a 24 tohto rozhodnutia vyššie, že žalobcovia v priebehu konania nepreukázali, že došlo k splneniu podmienok dohodnutých v čl. II. bod 2.2 ZoBZ a žalovaný napriek tomu odmietal s nimi uzatvoriť budúce zmluvy. Rovnako tak, pokiaľ by aj súd podanej žalobe vyhovel, žalobcovia by nenadobudli vlastnícke právo k Bytu a ďalším nehnuteľnostiam v zmysle ZoBZ, a to z dôvodu, že predmet prevodu žalobcovia v podanej žalobe nevymedzili spôsobom uvedeným v § 5 ods. 1 Zákona a § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona. Súd preto uvádza, že aj z týchto ďalších dôvodov bolo potrebné žalobcami podanú žalobu považovať za nedôvodnú v celom rozsahu. 26. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 v spojení s ust. § 262 ods. 1 C.s.p. a žalovanému ako úspešnej strane sporu priznal nárok na náhradu trov konania proti žalobcom v plnom rozsahu. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote 60 dní po právoplatnosti tohto rozhodnutia samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. Poučenie: P o u č e n i e : Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého rozsudku smeruje. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné. V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Odvolanie možno odôvodniť len tým, že a) neboli splnené procesné podmienky, b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak a) sa týkajú procesných podmienok, b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu, c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie. Ak strana, ktorej bola uložená povinnosť, nesplní uloženú povinnosť, možno podať návrh na vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku.