Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 3Cob/5/2014 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1312215848 Dátum vydania rozhodnutia: 21. 01. 2015 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Elena Ondrišová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2015:1312215848.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eleny Ondrišovej a sudcov JUDr. Miroslavy Janečkovej a Mgr. Štefana Zelenáka vo veci navrhovateľa SAIDA s.r.o., Prešovská 39/ A, Bratislava, IČO: 31 400 795, práv. zast advokátom JUDr. Ladislavom Hoffmanom, Námestie M. Benku 2/A, Bratislava, proti odporcovi LEDsvetlá.sk s.r.o., Riazanská 2, Bratislava, IČO: 45 687 391, práv. zast. Advokátska kancelária Bugala - Ďurček, s.r.o., Drotárska cesta 102, Bratislava, o zaplatenie sumy 4.932,01 EUR s príslušenstvom a o odvolaní navrhovateľa proti rozsudku Okresného súdu Bratislava III v Bratislave č.k. 23Cb/41/2013-119 zo dňa 11.11.2013, jednohlasne takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava III v Bratislave č.k. 23Cb/41/2013-119 zo dňa 11.11.2013 p o t v r d z u j e. o d ô v o d n e n i e : Súd prvého stupňa napadnutým medzitýmnym rozsudkom rozsudkom určil, že zmluva o nájme nebytového priestoru zo dňa 26.9.2011 je absolútne neplatná a zároveň rozhodol, že o návrhu navrhovateľa na zaplatenie 4.932,01 EUR s príslušenstvom a o náhrade trov konania bude rozhodnuté samostatným rozsudkom. V odôvodnení uviedol, na základe predložených listinných dôkazov považoval za preukázané, že navrhovateľ dňa 26. 09. 2011 uzavrel s odporcom zmluvu o nájme nebytových priestorov, pričom navrhovateľ ako prenajímateľ prenajal odporcovi ako nájomcovi nebytové priestory na Bajkalskej ulici č. 12/D v Bratislave, pričom sa zmluvné strany dohodli v čl. III. bod 1 a 2 zmluvy, že odporca bude povinný platiť nájomné vo výške 1.195,- EUR mesačne plus cenu za spotrebované energie a ostatné služby poskytnuté v súvislosti s prenájmom (el. energia, vodné-stočné, dodávka tepla, odvoz odpadu a informačnú službu), ako aj miestny poplatok určený podielovo podľa rozlohy prenajatého priestoru. Dňa 16. 05. 2012 odporca zaslal navrhovateľovi výzvu na poskytnutie súčinnosti a vydanie bezdôvodného obohatenia, v ktorej zároveň upozornil navrhovateľa na to, že z dôvodu absencie zákonom vyžadovaných podstatných náležitostí je zmluva o nájme absolútne neplatná. Dňa 24. 05. 2012 navrhovateľ doručil odporcovi výpoveď z nájomnej zmluvy datovanú dňa 18. 05. 2012, v ktorej navrhovateľ vypovedal zmluvu o nájme z dôvodu omeškania odporcu s úhradou nájomného. Dňa 28. 05. 2012 odporca zaslal navrhovateľovi odpoveď na jeho výpoveď z nájomnej zmluvy, v ktorej navrhovateľa upozornil na skutočnosť, že uvedenú výpoveď neakceptuje, nakoľko v prípade absolútnej neplatnosti zmluvy o nájme nenastali účinky zamýšľané zmluvnými stranami, preto akékoľvek odvolávky na zmluvu o nájme a jej ustanovenia, napr. o výpovednej lehote a výpovedi nie sú oprávnené. Predmetnú odpoveď navrhovateľ prevzal dňa 30. 05. 2012 a následne dňa 15. 06. 2012 navrhovateľ doručil odporcovi oznam o ukončení výpovede z nájomnej zmluvy zo dňa 07. 06. 2012, v ktorom navrhovateľ oznámil odporcovi, že poskytne odporcovi súčinnosť a prevezme nebytový priestor ako aj kľúče od neho. Dňa 23. 06. 2012 zamestnanec navrhovateľa podpisom na preberacom protokole zo dňa 23. 06. 2012 prebral nebytový priestor spolu s kľúčmi od neho. Súd prvého stupňa uviedol, že považoval za potrebné v konaní rozhodnúť medzitýmnym rozsudkom podľa ust. § 152 ods. 2 O.s.p. o základe sporu, ktorým bola otázka platnosti predmetnej zmluvy o nájme nebytového priestoru, nakoľko účastníci konania sa v tejto otázke názorovo rozchádzali, pričom odporca považoval zmluvu za absolútne neplatnú pre nedostatok predpísaných náležitostí, ktoré vyžaduje zákon o nájme nebytových priestorov a navrhovateľ zmluvu považoval za platnú dôvodiac, že všetky zákonom predpísané náležitosti spĺňa aj s ohľadom na výklad vôle zmluvných strán a ich zaužívanú prax. Súd prvého stupňa v rozsudku poukázal na znenie Zákona o nájme nebytových priestorov č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov, konkrétne ustanovenia § 3 ods. 3, v ktorom je presne definovaných sedem podstatných náležitostí zmluvy o nájme nebytového priestoru, ktorými sú písomná forma, predmet nájmu, účel nájmu, výška nájomného, splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného, čas, na ktorý sa nájom uzaviera pričom absencia každej z uvedených podmienok znamená neplatnosť zmluvy tak ako to upravuje § 3 ods. 4 uvedeného zákona. Súd prvého stupňa z predloženej zmluvy o nájme nebytového priestoru uzavretej medzi účastníkmi konania dňa 26. 09. 2011 zistil, že bola písomná, obsahovala predmet nájmu, účel nájmu, výšku nájomného a čas, resp. uvedenie, že zmluva sa uzatvára na neurčito. Ďalšie dve vyššie uvedené podstatné náležitosti, ktorými sú splatnosť nájomného a spôsob platenia nájomného predmetná zmluva neobsahovala. Súd prvého stupňa uviedol, že nájomné bolo definované v čl. III predmetnej zmluvy, pričom ani tento zmluvný článok ani ďalšie zmluvné dojednania neobsahovali výslovné uvedenie splatnosti nájomného, čo znamená v akých časových lehotách bol nájomca (odporca) povinný platiť dohodnuté nájomné prenajímateľovi (navrhovateľovi) a taktiež predmetná zmluva neobsahovala v žiadnych svojich častiach uvedenie spôsobu platenia nájomného, teda či mal nájomca platiť nájomné na účet, osobnou výplatou v hotovosti alebo nejako inak. Z uvedených skutočností súd prvého stupňa vyvodil záver, že predmetná zmluva o nájme nebytového priestoru zo dňa 26. 09. 2011 neobsahovala dve podstatné náležitosti, ktorých absenciu ust. § 3 ods. 4 zákona o nájme nebytových priestorov č. 116/1990 Zb. v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o nájme nebytových priestorov) výslovne kvalifikuje za také porušenie tohto zákona, ktoré má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, čo znamená, že je neplatná od samého začiatku, a teda sa na ňu pozerá ako keby neexistovala. Súd prvého stupňa k tvrdeniu navrhovateľa, že výklad vôle zmluvných strán a ich následná prax nahrádzajú vyššie uvedené zákonom vyžadované dve podstatné náležitosti predmetnej zmluvy uviedol, že takéto tvrdenie neobstojí pri samej podstate nesprávnosti právneho úkonu pre nedostatok formy, resp. nedostatku zákonom predpokladaných zmluvných náležitostí, nakoľko pomerne rigorózne stanovený zákon o nájme nebytových priestorov výslovne uvádza, že absencia akejkoľvek vyššie uvedenej zmluvnej náležitosti, má za následok neplatnosť zmluvy bez možnosti akýmkoľvek spôsobom takúto neplatnosť alebo absenciu nahrádzať či reparovať. Keďže súd prvého stupňa medzitýmnym rozsudkom podľa ust. § 152 ods. 2 veta druhá O.s.p. rozhodoval iba o základe prejednávanej veci, ktorým bola otázka platnosti zmluvy nájme nebytového priestoru zo dňa 26. 09. 2011, uviedol, že o zostávajúcej časti navrhovateľovho návrhu na začatie konania (zaplatenie sumy vo výške 4 932,01 EUR s príslušenstvom od odporcu a o náhrade trov konania) rozhodne až samostatným rozsudkom. Proti rozsudku súdu prvého stupňa podal navrhovateľ riadne a včas odvolanie v ktorom odvolaciemu súdu navrhol napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie. V odvolaní vyslovil názor, že zmluvu o nájme nebytového priestoru považuje za platnú, nakoľko obsahuje aj úpravu splatnosti nájomného a spôsob jeho platenia teda, že obsahuje všetky potrebné náležitosti. Uviedol, že síce v čl. II bode 1 písm. a/ zmluvy upravujúcej nájomné nie je uvedený spôsob platby nájomného ani jeho splatnosť, čo však ani samotný zákon o nájme nebytových priestorov výslovne nevyžaduje. Poukázal, že súd prvého stupňa pri zisťovaní obsahu právneho úkonu - zmluvy o nájme nesprávne aplikoval ustanovenie § 35 ods.2 Obč. zák. nakoľko právne úkony vyjadrené slovami treba tiež vykladať podľa vôle strán a nie len ich jazykového prejavu, teda ak ich vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom. Z výkladu zmluvy konkrétne spomínaného čl. 3 bod 1 druhej vety je zrejmé, že vôľou zmluvných strán bolo, že prenajímateľ bude nájomné fakturovať, pričom faktúra bude obsahovať splatnosť a spôsob platenia nájomného. Uviedol, že obe zmluvné strany sú podnikatelia a faktúry slúžili nájomcovi ako daňový doklad do evidencie výdavkov a práve preto sa nájomca s prenajímateľom dohodol, aby nájomné fakturoval každý mesiac s tým, že faktúra bližšie určí dátum splatnosti, tak ako je obchodnom styku bežné. Taktiež poukázal, že z uvedeného článku zmluvy vyplýva, že nájomcovi prenajímateľ vystaví dve faktúry a to faktúru za nájom a faktúru za spotrebované energie, nakoľko tieto nie sú zahrnuté v cene nájmu, pričom podľa zákona o dani z pridanej hodnoty mu boli uvedené faktúry vystavené vždy najneskôr do 15 dní od dodania služby, čiže od uplynutia mesiaca, keďže nájomné bolo dohodnuté mesačné. Navrhovateľ spomenul tiež úvodnú časť zmluvy, kde zmluvné strany uviedli svoje bankové spojenia, čo tiež nasvedčuje faktu, že zmluvné strany sa dohodli na úhrade nájomného bezhotovostným prevodom respektíve príkazom na úhradu, ako bolo uvedené aj na faktúrach. S poukazom na uvedené skutočnosti navrhovateľ poukázal na prílišný formalizmus súdu prvého stupňa, ktorý vo svojom rozhodnutí nezohľadnil vôľu zmluvných strán v zmysle zásady zmluvnej voľnosti, čím podľa názoru navrhovateľa súd prvého stupňa vychádzal z nesprávneho právneho posúdenia veci a vyhodnotenia daného skutkového stavu. K odvolaniu navrhovateľa sa vyjadril odporca, ktorý odvolaciemu súdu navrhol napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdiť. Uviedol, že rozsudok súdu prvého stupňa považuje za správny a s jeho argumentáciou sa plne stotožnil, pričom k odvolaniu navrhovateľa dodáva, že povinné obsahové náležitosti zmluvy o nájme nie je možné účelovo stotožňovať s inými ustanoveniami zmluvy, pričom splatnosť nájomného musí byť vyjadrená jasne, určito a zrozumiteľne, pričom druhá veta článku 3 bodu 1 zmluvy o nájme tieto atribúty nespĺňa, rovnako ako uvedenie bankového účtu bez ďalšieho nestačí na jednoznačné určenie spôsobu platenia nájomného. Odvolací súd prejednal vec podľa § 212 ods. 1 a § 214 ods. 2 O.s.p. bez nariadenia pojednávania a dospel k záveru, že napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa je vecne správny a odvolanie navrhovateľa nie je dôvodné. Podľa § 219 ods. 2 O.s.p. ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody. Odvolací súd konštatuje vecnú správnosť napadnutého rozsudku a reflektujúc dôvody odvolania uvádza, že odvolateľ v odvolaní neuvádza žiadne skutočnosti, s ktorými by sa súd prvého stupňa v napadnutom rozsudku argumentačne nevysporiadal. Zdôrazňujúc argumentačnú správnosť a úplnosť odôvodnenia napadnutého rozsudku odvolací súd dodáva, že pre posúdenie platnosti zmluvy ako základu pre posúdenie nároku navrhovateľa je potrebné posúdiť vôľu zmluvných strán v prípade, že by bola vôľa v rozpore s písomným prejavom zmluvy, nie je však možné si takúto vôľu domýšľať v prípade, že nie je v zmluve vyjadrená a to ani na základe následnej činnosti zmluvných strán, či obchodnej zvyklosti, tak ako správne súd prvého stupňa v napadnutom rozsudku uviedol. Zákon o nájme nebytových priestorov taxatívne určuje podmienky platnosti nájomnej zmluvy a preto tieto podmienky pod hrozbou absolútnej neplatnosti zmluvy musia byť v zmluve upravené a nemôžu byť nahradené vôľou strán tieto zmluvne neupraviť, nakoľko takáto nájomná zmluva by bola neplatná od svojho začiatku. Z uvedených dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa podľa § 219 ods. 1 O.s.p. ako správny potvrdil. Podľa § 224 ods. 4 O.s.p. rozhodne súd prvého stupňa i o trovách odvolacieho konania. Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.