Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 1Cob/202/2016 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1113200206 Dátum vydania rozhodnutia: 29. 06. 2017 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrea Haitová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2017:1113200206.2 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Andrey Haitovej a členov senátu JUDr. Andrey Sedlačkovej a Mgr. Štefana Zelenáka, v právnej veci žalobcu: INTERMONT a.s., Kukučínova 20, Banská Bystrica, IČO: 30 840 198, zast. Mgr. Monika Martonová, advokát, Vajnorská 8/ A, Bratislava, proti žalovanému: Hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislava, Primaciálne námestie 1, Bratislava, IČO: 00 603 481, o návrhu žalobcu na o určenie neplatnosti a neúčinnosti právneho úkonu o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Bratislava I sp. zn. 35Cb 2/2013-342 zo dňa 12.1.2016, takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava I sp. zn. 35Cb 2/2013-342 zo dňa 12.1.2016 p o t v r d z u j e . Žalobcovi súd priznáva nárok na náhradu trov odvolacieho konania voči žalovanému vo výške 100%. o d ô v o d n e n i e : 1. Rozsudkom č.k. 35Cb 2/2013-342 zo dňa 12.1.2016, ktorý bol napadnutý odvolaním žalovaného, Okresný súd Bratislava I vyhovel návrhu žalobcu a určil, že odstúpenie od zmluvy o nájme pozemku a o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena, uzavretej dňa 13.4.2007 medzi žalobcom a žalovaným, v znení dodatku zo dňa 26.1.2010 a dodatku z 25.11.2010, vykonané žalovaným písomným oznámením zo dňa 13.6.2012, je neplatné a neúčinné. Súd prvej inštancie zaviazal žalovaného k náhrade trov konania na súde prvej inštancie a to v sume 307,96 EUR a k náhrade trov právneho zastúpenia v sume 659,59 EUR, to všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku, k rukám právneho zástupcu žalobcu. 2. Žalobca sa návrhom zo dňa 21.11.2012 domáhal, aby súd určil neplatnosť a neúčinnosť odstúpenia od zmluvy o nájme pozemku a o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena č. 08-83-0232-07-00/2899 (ďalej ako „zmluva o nájme“) uzavretej dňa 13.4.2007 medzi ním a žalovaným, v znení dodatku k zmluve zo dňa 26.1.2010 a dodatku zo dňa 25.11.2010, ktoré odstúpenie bolo vykonané žalovaným písomným oznámením zo dňa 13.6.2012 a priznal žalobcovi náhradu trov konania. Svoj návrh dôvodil žalobca tým, že dňa 13.4.2007 uzatvoril ako nájomca so žalovaným ako prenajímateľom, zmluvu o nájme pozemkov vo vlastníctve žalovaného, v rámci ktorej bola zahrnutá tiež zmluva o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena v prospech nájomcu. Predmetom zmluvy o nájme č. 08-83-0232-07-00/2899 zo dňa 13.4.2007, bol prenájom nehnuteľností - pozemkov na dobu 10 rokov, a to: časť pozemku registra C, parc. č. XXXX/X o výmere 3.083 m2, ktorý je evidovaný na LV XXXX, kat. územie A. M. v K.. Následne mal žalobca ako nájomca nadobudnúť do nájmu tiež pozemky: časť parc. XXXXX/X o výmere 1312 m2 a parcelu XXXXX/XX o výmere 40 m2, jednalo sa teda o rozšírenie predmetu nájmu a to spôsobom, ktorý je uvedený v čl. X Zmluvy o nájme. Tieto pozemky boli v čase uzatvorenia zmluvy o nájme predmetom inej nájomnej zmluvy a žalovaný sa ako prenajímateľ zaviazal, že do 2 mesiacov od ukončenia nájmu s tretím subjektom, stanú sa aj tieto pozemky predmetom nájmu so žalobcom. Strany zmluvy sa dohodli tiež na rozšírení predmetu nájmu o pozemky: parc. XXXX/XX, parc. XXXX/ XX a XXXX/XX, len čo dôjde k majetkovoprávnemu vysporiadaniu týchto pozemkov a prenajímateľ k týmto získa dispozičné právo, prostredníctvom nadobudnutia vlastníckeho práva. Výška nájomného za prenajaté pozemky bola určená v sume 1 023,368 EUR ročne s tým, že platenie bolo dojednané 1/4 ročne a to so splatnosťou do 15. dňa k prvému mesiacu toho, ktorého štvrťroka. Následne malo byť nájomné dojednané vo väčšom rozsahu s prihliadnutím na rozšírenie predmetu nájmu a k určeným dátumom. Zmluvné strany sa tiež dohodli, v čl. II bod 2, že účelom nájmu je realizácia výstavby na C. G. a prevádzkovanie verejných podzemných garáží na C. G. v K. a s tým spojené uloženie, vedenie, prekládka inžinierskych sietí a následná revitalizácia C. G.. Revitalizácia C. G. bola dojednaná v čl. I bod 3 zmluvy o nájme a jednalo sa o záujem nájomcu, postupne realizovať okrem podzemných garáží, tiež iné nadzemné architektonické stavby, výsledkom ktorých mal byť ucelený komplex stavieb na C. G. a s tým spojená revitalizácia tejto oblasti A. M. v K.. Postupné vybudovanie a realizácia účelu nájmu, ktorým bola v prvom rade výstavba podzemných garáží a následná stavebná činnosť, bola viazaná na rozšírenie predmetu nájmu a spôsob tejto činnosti bol upravený v zmluve o nájme. Dňa došlo dodatkom č. 1 a 2., dňa 26.1.2010 a dňa 25.11.2010 k zmene nájomnej zmluvy. Žalobca súdu uviedol, že dôvodom týchto dodatkov bol omeškanie na strane prenajímateľa so splnením povinnosti odovzdať do nájmu aj pozemok parc. č. XXXX/XX, ktorým bolo podmienené naplnenie účelu nájmu a preto sa aj posúvali termíny v zmluve o nájme. Písomným podaním zo dňa 13.6.2012 oznámil žalobca žalovanému, že odstupuje od nájomnej zmluvy, v zmysle ust. čl. III, ods. 3, písm. a), z dôvodu nezaplatenia splatného nájomného za II. kvartál roku 2012, ktoré nebolo uhradené ani v dodatočnej 30 dňovej lehote. Žalobca listom zo dňa 2.7.2012 oznámil žalovanému, že odstúpenie od zmluvy považuje za vykonané v rozpore so zákonom. K nezaplateniu splatného nájomného prišlo iba nedopatrením a prenajímateľ mu neumožnil zaplatiť dlžné nájomné do doby splatnosti ďalšieho nájomného a ani ho nevyzval na úhradu splatného nájomného. Ako dôvod neplatnosti odstúpenia žalobca uviedol, že bolo vykonané v rozpore so zákonnou úpravou odstúpenia od nájomnej zmluvy, § 679 ods. 3 Občianskeho zák. (ďalej ako OZ), druhá veta, podľa ktorého, ak nejde o byt alebo nebytový priestor, môže prenajímateľ tiež odstúpiť od zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, a ak je táto doba kratšia ako tri mesiace, do troch mesiacov, alebo ak s ohľadom na právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu treba prenajatú vec vypratať. Podľa žalobcu je toto ustanovenie kogentnou zákonnou úpravou, od ktorej sa nemožno odchýliť. Vzhľadom k tomu, že žalovaný ako prenajímateľ neupozornil nájomcu na dlžné nájomné, neposkytol lehotu na jeho doplatenie v zákonnej dĺžke a odstúpil bez ďalšieho od nájomnej zmluvy, konal v rozpore s cit. ust. § 679 ods. 3 OZ. Žalobca namietol taktiež, že nemohlo dôjsť k omeškaniu na jeho strane, keďže žalovaný ako prenajímateľ bol preukázateľne v omeškaní, o čom svedčia dva dodatky k zmluve o nájme, ktorými sa predĺžili všetky dohodnuté termíny, splatnosť nájomného nevynímajúc. Žalobca ďalej k veci uviedol, že nemožnosť realizácie účelu nájomnej zmluvy a to výstavbu podzemného parkoviska a revitalizáciu C., zapríčinil žalovaný, ktorý nesplnil záväzok získať dispozíciu a rozšíriť predmet nájmu. Podľa názoru žalobcu je odstúpenie absolútne neplatným právnym úkonom. Naliehavý právny záujem odôvodnil žalobca tým, že do vzťahu medzi ním a žalovaným, v rámci platnej nájomnej zmluvy a dojednaného účelu nájmu, vstúpil aktívne tretí subjekt, spoločnosť Lordship, a.s., konkurujúci žalobcovi v zámere vytvoriť v totožnej oblasti stavebný projekt a za týmto účelom rokuje so žalovaným o odkúpení pozemkov, ktoré sú stále predmetom nájmu. Tým, že žalovaný ako prenajímateľ a vlastník dotknutých pozemkov aktívne vystupuje so spoločnosťou Lordship, a.s. ako budúcim partnerom v médiách a pripravuje prevod vlastníckeho práva k pozemkom, na ktorých stále viazne právo nájmu žalobcu, porušuje tak právo nájomcu na nerušený výkon nájmu, nakoľko stavebné zámery konkurujúcej firmy, sú v priamom protipóle s účelom nájomnej zmluvy, ktorá stále trvá a podľa ktorej má totožný záujem a stavebnú činnosť vykonávať žalobca. Naliehavý právny záujem žalobcu spočíva v odstránení objektívneho stavu právnej neistoty, ktorou trpí postavenie žalobcu, pretože výkon jeho nerušeného nájmu a práv z platnej nájomnej zmluvy, je ohrozený konaním žalobcu a spoločnosti Lordship, a.s. 3. Žalobca svoj návrh preukazoval listinnými dôkazmi a to článkami z médií - web portál o realitách informujúci stavebné zámery spoločnosti Lordship, a.s. v spolupráci s Hlavným mestom, ďalej úradné dokumenty a komunikácia medzi žalobcom a príslušnými orgánmi štátnej správy a iných subjektov v rámci prípravy stavebného povolenia pre výstavbu podzemného parkoviska, Oznámenie žalovanému a žiadosť o záväzné stanovisko k predloženej projektovej dokumentácii ktorú vypracoval žalobca za účelom realizácie zámeru nájomnej zmluvy, vyjadrenie žalobcu k odstúpeniu a výzva na plnenie zmluvných povinností zo dňa 2.10.2012 adresovaná žalovanému, negatívna odpoveď žalovaného, ktorý trvá na výpovedi, odstúpenie od zmluvy adresované žalovaným žalobcovi zo dňa 13.6.2012, Zmluva o nájme pozemku a o budúcej zmluve o zriadení vec. bremena č. 08-83-0232-07-00/2899 zo dňa 13.4.2007, dodatok 1 k zmluve o nájme, dodatok 2 k zmluve o nájme, výpis z LV č. XXXX pre kat. úz. K. - M..Č.. A. M.. V rámci návrhu na vydanie predbežného opatrenia, ktoré s návrhom vo veci samej žiadal žalobca nariadiť (neskôr návrh vzal späť), žalobca súdu predložil dokumentáciu, ktorou preukazoval postup žalovaného a spoločnosti Lordship, a.s., ktorými odôvodňoval svoj naliehavý právny záujem. Išlo o dokumentáciu Mestského zastupiteľstva, v rámci ktorého bolo súčasťou návrhu na schválenie Uznesenia, prevod vlastníckeho práva k dotknutým pozemkom z Hlavného mesta na spoločnosť Centre Investment, s.r.o., pričom ide o investičnú spoločnosť prepojenú na Lordship, a.s. Žalobca súdu predložil návrh kúpnej zmluvy medzi žalovaným a spoločnosťou Centre Investment, s.r.o., ktorej predmetom mal byť prevod vlastníckeho práva k pozemkom, o.i. aj parc. XXXX/X, ktorá je v nájme žalobcu. 4. Žalovaný sa k návrhu vyjadril písomne dňa 17.4.2015 s tým, že potvrdil existenciu nájomnej zmluvy, tak ako to v návrhu uviedol žalobca. Žalovaný potvrdil akým spôsobom bolo dojednané platenie nájomného a tiež potvrdil že dňa 13.6.2012 listom, doručeným dňa 26.6.2012, nájomnú zmluvu so žalobcom vypovedal. Zmluvu považoval žalovaný za ukončenú, doručením odstúpenia dňa 26.6.2012. Dôvodom výpovede, ktorú považoval žalovaný za platnú bolo, že nájomné za druhý 1/4 rok roku 2012, ktoré bolo splatné dňa 15.4.2012 a ktoré neuhradil nájomca ani v dodatočnej lehote 30 dní. Nájomné bolo uhradené až dňa 29.06.2012, po platnom doručení odstúpenia. S názorom žalobcu, že nájom stále trvá, žalovaný nesúhlasil. Žalovaný poukázal na ust. § 48 ods. 1 OZ, podľa ktorého, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. V nadväznosti na ust. § 48 ods. 1 OZ, si sporové strany ako účastníci nájomného vzťahu zmluvne upravili spôsob ukončenia nájmu, odlišne od zákonnej úpravy v § 679 ods. 3 OZ. Žalovaný vyjadril názor, že ustanovenie § 679 ods. 3 OZ je dispozitívneho charakteru, teda názorovo bol v protipóle voči žalobcovi. Tým, že si ako zmluvné strany dojednali úpravu odstúpenia od zmluvy, s ktorou obe zmluvné strany súhlasili, žalobca považoval odstúpenie za výkon zmluvného práva, ktoré je z toho titulu platným právnym úkonom. Žalovaný žiadal návrh žalobcu zamietnuť v plnom rozsahu. K svojmu vyjadreniu priložil žalovaný dokumentáciu, medzi ním a žalobcom, ktorá už bola obsiahnutá v rámci návrhu žalobcu. Pokiaľ sa jedná o skutkové okolnosti uzatvorenia nájomnej zmluvy a jej ukončenia, sporové strany boli v zhode. Sporným v konaní bol právny názor na charakter právneho postavenia ust. § 679 ods. 3 OZ a v tejto súvislosti právny status úpravy odstúpenia v nájomnej zmluve a platnosť odstúpenia od nej. 5. K vyjadreniu žalovaného, žalobca zaujal stanovisko prípisom dňa 7.5.2015. Uviedol, že dôvod na odstúpenie neexistoval. Na strane nájomcu k omeškaniu dôjsť nemohlo, keďže prenajímateľ bol sám v omeškaní a neplnil si v pôvodnom termíne povinnosť, vytvoriť podmienky pre rozšírenie predmetu nájmu. Týmto dôvodom na strane prenajímateľa, došlo k posunu termínov plnenia nájomnej zmluvy, súčasťou ktorých boli aj termíny platenia nájomného. Ďalej žalobca k veci uviedol, že čl. III ods. 2 a ust., čl. III ods. 3 a 4 zmluvy o nájme, sú v rozpore so zákonom. Poukazujúc na znenie čl. III ods. 2 písm. b), zmluva upravila ukončenie nájmu nasledovne: „Nájomný vzťah skončí uplynutím dojednanej doby nájmu. Pred uplynutím doby nájmu môže byť ukončený odstúpením od zmluvy v súlade s ods. 3 a tohto článku a/alebo v súlade s príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka“. Znenie čl. III bod 2 písm. b) je možné vykladať rôzne a to tak, že odstúpenie je možné jednak podľa zmluvnej úpravy, ktorá je odlišná od zákonnej, no zároveň za súčasnej aplikácie zákonného režimu, alebo alternatívnou aplikáciou zákonnej úpravy. Takáto nejasná formulácia, ktorý režim má byť pri odstúpení použitý, je podľa názoru žalobcu na úkor zmluvných strán. Formulácia článku o odstúpení je neurčitá, nejasná a preto je neplatná s poukazom na ust. § 37 OZ. Zároveň žalobca zopakoval názor o kogentnom postavení ust. § 679 ods. 3 OZ, od ktorého sa nemožno odchýliť. Preto s poukazom na § 39 OZ a odstúpenie je absolútne neplatné. Prípisom zo dňa 7.12.2015 žalobca súdu prvej inštancie predložil ďalšie listinné dôkazy, ktorými preukazoval tvrdenie o tom, že účelom nájmu bolo poskytnutie investícií zo strany nájomcu na revitalizáciu C. G.. Pri objeme investícií, ktoré vynaložil žalobca na prebiehajúci projekt v rámci trvania nájomnej zmluvy, je nezaplatené nájomné zlomkom, čo robí konanie žalovaného, ktorý okamžite od zmluvy odstúpil nevyváženým a nesprávnym. Žalobca podľa svojho tvrdenia, poukázal na účel nájomnej zmluvy investície v celkovej výške približne doposiaľ 1.021.544,19 EUR. Tieto náklady sú tvorené jednak platením nájomného žalovanému, platením nájomného ostatným spolumajiteľom objektov na C. G. (454.258,- EUR), náklady na obstaranie projektovej dokumentácie (170.494,75 EUR), provízia za sprostredkovanie investora (150.000,- EUR), hrubé mzdy zamestnancom (100.000,- EUR), odmena konzultanta (40.000,- EUR), odmena za právne služby (B.. F., 70.000,- EUR), odmena architektonickému ateliéru za vypracovanie riešenia projektu (35.000,- EUR). Na preukázanie týchto výdavkov, doložil žalobca príjmové doklady, výpisy z účtov, faktúry. Pri zabezpečovaní projektu si obstaral žalobca vyjadrenie všetkých dotknutých orgánov (ktoré tiež súdu predložil) a pracoval aktívne na plnení účelu zmluvy, pričom jediný kto na projekte nespolupracoval, bol žalovaný. Žalobca súdu tiež dokladoval, že aj po ukončení nájomnej zmluvy zo strany žalovaného, ktorý od zmluvy odstúpil, žalovaný paradoxne nemal problém prijímať ďalšie platby nájomného a to od odstúpenia až do konca roku 2013. Žalobca trval na pokračovaní nájmu, pretože mal odstúpenie za neplatné a preto pokračoval v platení nájomného. Žalovaný paradoxne trvajúc na svojom odstúpení, tieto platby prijímal až do konca roku 2013. Platby nájomného preukazoval žalobca ftk. príjmových a výdavkových dokladov, písomným oznámením adresovaným žalovaným žalobcovi, ktorým oznamuje zmenu bankového účtu na platbu nájomného, ktorý prípis je z obdobia po odstúpení. V sumáre uviedol žalobca, že všetky investície venované projektu a plnenie si zmluvných povinností, ktoré v peňažnom poňatí predstavujú sumu vyše milióna EUR, sú v hrubom nepomere k sume niečo vyše 200,- EUR titulom nájomného, ktoré len nedopatrením neuhradil včas, ale uhradil ho neskôr bezodkladne po zistení tohto nedostatku. 6. K platbám prijímaným po odstúpením uviedol žalovaný, že tieto pripísal na platenie nájomného na inú zmluvu uzatvorenú medzi sporovými stranami. Žalobca k tomuto uviedol že platby poukazoval pod číslom nájomnej zmluvy, ktorej odstúpenie je predmetom tohto sporu a žalovaný mu nikdy neoznámil, že by platby účtoval na vrub inej zmluvy, ktorá bola však tiež vypovedaná a vedie sa spor o platnosť jej ukončenia. O skutočnosti že žalovaný platby po odstúpení poukazoval na inú zmluvu, nepredložil žiaden doklad. 7. Súd prvej inštancie v rámci dokazovania, okrem listinných dôkazov vykonal výsluch sporových strán. Z vykonaného dokazovania mal za preukázaný vznik nájomnej zmluvy, ktorý nebol sporný. Sporným bolo jej ukončenie a právny názor na povahu ustanovenia 679 ods. 3 OZ. Ako nesporné súd vyhodnotil, že žalobca splatné nájomné za druhý štvrťrok 2012 vo výške 255,35 EUR, splatné dňa 15.4.2012 neuhradil v lehote splatnosti, ani v dodatočnej lehote 30 dní, k úhrade prišlo až dňa 29.6.2012. Pokiaľ ide o právnu povahu ustanovenia § 679 ods. 3, súd prvej inštancie nesúhlasil s názorom žalobcu a nevyhodnotil ust. § 679, ods. 3 OZ ako kogentné ustanovenie, od ktorého sa nemožno dohodou zmluvných strán odchýliť. Nájomný vzťah posúdil ako vo všeobecnosti dispozitívny vzťah. Sporové strany teda mali možnosť upraviť si nájom, vrátane jeho terminácie, odlišne od zákona. Vzhľadom k tomu, že nejde o chránený typ nájmu, akým sú byty a nebytové priestory, ale išlo o pozemky, bolo vôľou a možnosťou zmluvných strán, upraviť si obsah práv a povinností odlišne od zákona. Súd prvej inštancie však vzal do úvahy argumentáciu žalobcu v tom, že ním vynaložené investície a spôsob správania sa v nájomnom zväzku, kedy rešpektoval zmluvné dojednania o účele nájmu, ktorý plnil, vysoko prevyšovali vážnosť porušenia povinnosti uhradiť nájomné za jeden 1/4 rok, ktoré predstavuje oproti investíciám len nepatrnú, zlomkovú sumu. Súd prvej inštancie argumentoval svoje rozhodnutie aplikáciou § 265 Obchodného zákonníka (ďalej ako ObZ), ktoré bráni zmluvným stranám vo výkone práva, ktorý je v rozpore so zásadami poctivého obchodného styku. Týmto ustanovením zákon bráni zmluvnej strane využiť svoje formálne právo absolútne, bez ohľadu na konkrétne okolnosti vzniku práva. Súd prvej inštancie posudzoval okolnosti vzniku práva žalovaného na odstúpenie od zmluvy, z dôvodu neuhradenia splatnej časti nájomného, ktoré bolo v hrubom nepomere s preukázanými investíciami žalobcu. Súd prvej inštancie skonštatoval, že porušenie povinnosti žalobcu ako nájomcu, ktoré mal za preukázané, bolo v oveľa menšom rozsahu v porovnaní s objemom investícií, ktorými si plnil svoje zmluvné povinnosti. Vzhľadom na to, že žalovaný si musel byť v prevažnej miere vedomý rozsahu nákladov investovaných žalobcom na naplnenie účelu zmluvy, súd vyhodnotil využitie jeho práva odstúpiť od zmluvy ako šikanózne a teda nepožívajúce právnu ochranu. Zároveň k šikanóznemu spôsobu využitia práva na odstúpenie od zmluvy, prispel aj postoj žalovaného, keď prijímal nájomné aj potom, ako podľa jeho názoru od zmluvy odstúpil. Žalovaný nepreukázal, že by platby nájomného účtoval na iné zmluvy, tak ako tvrdil. Súd prvej inštancie vzal tiež do úvahy, že v čase kedy zmluva ešte nebola ukončená a v čase kedy žalobca uhrádzal nájomné a trval na plnení nájomnej zmluvy, žalovaný komunikoval s konkurenčnou spoločnosťou (čo žalobca preukazoval článkami z médií, ako aj písomnosťami preukazujúcimi že žalovaný pripravoval odpredaj dotknutých pozemkov), čím narúšal postavenie žalobcu a táto okolnosť, robí odstúpenie ako výkon práva šikanóznym. Výkon práva žalovaným vyhodnotil súd za rozporný so zásadou poctivého obchodného styku, nepožívajúci právnu ochranu, preto návrhu žalobcu vyhovel a posúdil odstúpenie od nájomnej zmluvy ako neplatný právny úkon. 8. Voči rozsudku podal žalovaný odvolanie. Dôvodil odvolacími dôvodmi podľa § 205 ods. 2 písm. d) a f) O.s.p.. Vytkol že na základe vykonaných dôkazov, súd dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam a vec nesprávne právne posúdil. Žalovaný vytkol súdu prvej inštancie nesprávnu aplikáciu ustanovenia § 265 ObZ, pretože ich právny vzťah bol založený v zmysle predpisov Občianskeho práva. Žalovaný súdu vytkol, že dal do súvislosti odstúpenie od zmluvy, s údajne preukázanými nákladmi na vykonávanie prác na C.. Podľa názoru žalovaného išlo o platné odstúpenie od zmluvy. Účelom zmluvy bol nájom pozemkov a investície ktoré uvádzal žalobca, neboli preukázateľne spojené s prenajatými pozemkami. Žalovaný vytkol súdu, že vzal do úvahy údajnú prax žalovaného, ktorý v obdobných prípadoch, neplatičom poskytuje niekoľko dodatočných lehôt na splnenie záväzku a až v krajnom prípade pristúpi k terminácii zmluvy. Toto tvrdenie je nepreukázané a irelevantné k tomu, že len vykonával svoje zmluvné právo, ktoré bolo, ako aj súd prvej inštancie konštatoval, platne dojednané v súlade so zákonom. K úmyslu predať pozemok, na ktorý sa vzťahoval nájom, spoločnosti Centre Investment, s.r.o., žalovaný uviedol, že materiál z mestského zastupiteľstva bol datovaný viac ako rok po odstúpení od zmluvy a následne bol bod programu č. 22 (návrh na odpredaj pozemkov), z programu rokovania zastupiteľstva stiahnutý. Žalovaný žiadal napadnutý rozsudok zmeniť tak, že bude návrh žalobcu zamietnutý. 9. Žalobca sa vyjadril k odvolaniu žalovaného dňa 11.5.2016. Nesúhlasil s názorom, že sa vzťah medzi sporovými stranami má riadiť predpismi Občianskeho zákonníka, ako to argumentoval žalovaný. Žalovaný, ako Hlavné mesto Slovenskej republiky, je obcou podľa Zák. 138/1991 Zb. o majetku obcí, ďalej v súlade s týmto zákonom, pri nakladaní s majetkom a nadobúdaní majetku, riadia sa obce osobitnými predpismi, medzi ktoré patrí tiež Obchodný zákonník. Aplikácia Občianskeho zákonníka, ktorou argumentoval žalovaný, ako dôvod pre nesprávne aplikovanie zákazu výkonu práva, ktorý je v rozpore s poctivým obchodným stykom podľa § 265 ObZ, je nesprávnym názorom. Vzhľadom na to, že sa na vzťahy žalovaného, ktorý je obcou podľa predpisu č. 138/1991 Zb., vzťahuje aj Obchodný zákonník, bolo použitie normy § 265 ObZ v súlade so zákonom. Žalobca žiadal napadnutý rozsudok potvrdiť a uplatnil si trovy odvolacieho konania za dva úkony právnej služby, spolu v sume 139,39 EUR. 10. Odvolací súd konštatuje, že konanie na súde prvej inštancie sa viedlo a odvolanie žalovaného bolo podané v rámci účinnosti zákonnej úpravy procesného konania podľa Občianskeho súdneho poriadku č. 99/1963 Zb. O odvolaní rozhodoval odvolací súd dňa 29.6.2017, za účinnosti právnej úpravy Civilného sporového poriadku č. 160 /2015 Z.z. (ďalej ako „CSP“) a postupoval tak v súlade s § 470 ods. 1 CSP a § 473 CSP, podľa ktorého sa počnúc účinnosťou CSP, ruší úprava Občianskeho súdneho poriadku 99/1963 Zb. a aj na konania začaté pred účinnosťou CSP, sa počnúc dátumom 1.7.2016, vzťahuje aktuálna procesná úprava CSP. 11. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v medziach dôvodov odvolania, rozsahu odvolania a vrátane konania, ktoré mu predchádzalo (§ 379 CSP a § 380 CSP), nakoľko neboli splnené zákonné podmienky pre posudzovanie napadnutého rozsudku v inom rozsahu, alebo z hľadiska iných odvolacích dôvodov, ako tých ktoré žalovaný v odvolaní uviedol. Pokiaľ ide o skutkový stav veci, v štádiu v akom dospel v dokazovaní súd prvej inštancie, odvolací súd má za to, že skutkový stav bol zistený dostatočne a na základe vykonaných dôkazov dospel súd prvej inštancie k správnym skutkovým zisteniam. Zároveň získané skutkové zistenia boli súdom správne právne posúdené. Odvolací súd má za to, že nie je daný zákonný dôvod na opakovanie alebo doplnenie dokazovania v súlade s § 384 CSP a preto je viazaný skutkovým stavom veci tak ako bol zistený súdom prvej inštancie v súlade s § 383 CSP. Odvolací súd po oboznámení sa s obsahom spisu a dôvodmi odvolania dospel k záveru, že rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné ako vecne správny podľa § 387 ods. 1, 2 CSP potvrdiť. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania súd rozhodol podľa § 396 CSP v spojení s § 255 a ods. 1 CSP. 12. Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozsudku, ako aj celého obsahu spisového materiálu a odvolania žalobcu dospel k záveru, že súd prvej inštancie zistil v potrebnom rozsahu skutkový stav, na základe vykonaných dôkazov dospel k správnym skutkovým zisteniam a vec i správne právne posúdil, svoje rozhodnutie náležite, podrobne, logicky odôvodnil. Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje s napadnutým rozsudkom súdu prvej inštancie i s jeho odôvodnením a v podrobnostiach na neho poukazuje. Odvolací súd k odôvodneniu vecne správneho napadnutého rozsudku a k odvolacím dôvodom odvolateľa dodáva. 13. V úvode je potrebné riešiť, akým režimom je riadený vzťah sporových strán. V súlade s § 1a ods. 1 Zák. 377/1990 Zb. o Hlavnom meste SR Bratislave, „Bratislava je samostatný územný samosprávny a správny celok Slovenskej republiky; združuje osoby, ktoré majú na jej území trvalý pobyt (ďalej len „obyvateľ"). Bratislava vykonáva územnú samosprávu patriacu obci (ďalej len „samospráva Bratislavy") a plní úlohy štátnej správy prenesené na obec zákonom (ďalej len „prenesená pôsobnosť")“. V súlade s § 2 cit. Zák. 377/1990 Zb., „(1) Bratislava je právnickou osobou, ktorá za podmienok ustanovených zákonom samostatne hospodári s vlastným majetkom, s vlastnými príjmami a s majetkom, ktorý jej bol zverený.(2) Mestské časti sú právnickými osobami, ktoré za podmienok ustanovených zákonom a štatútom samostatne hospodária s vlastným majetkom a s vlastnými finančnými zdrojmi, ako aj s majetkom, ktorý im bol zverený. (3) Majetok hlavného mesta, mestských častí, jeho nadobúdanie, nakladanie a hospodárenie s ním upravia osobitné predpisy.“ V súlade s § 261 ods. 2 a 3 Obchodného zákonníka, (2) Touto časťou zákona sa spravujú takisto záväzkové vzťahy medzi subjektom verejného práva, ak sa týkajú zabezpečovania verejných potrieb alebo vlastnej prevádzky a podnikateľmi pri ich podnikateľskej činnosti. (3) Na účely odseku 2 subjektom verejného práva je: a) štátny orgán, b) obec, c) vyšší územný celok, d) právnická osoba, ktorá spĺňa požiadavky podľa odseku 4, e) združenie právnických osôb, ktorého členom je aspoň jeden zo subjektov verejného práva uvedených v písmenách a) až d). Z citácie špeciálneho predpisu, Zák. 377/1990 Zb., ktorý upravuje postavenie hlavného mesta SR Bratislavy, ako obce, ktorá hospodári jednak s vlastným majetkom a tiež s majetkom štátu, vykonáva teda samosprávu a prenesený výkon štátnej správy, v spojení s cit. § 261 ods. 2 a 3 písm. b) ObZ, je možné konštatovať že žalovaný ako obec, je subjektom verejného práva, ktorý pri vystupovaní s podnikateľmi, je zároveň subjektom obchodného práva. Odvolací súd konštatuje, že na vzťah sporových strán je potrebné aplikovať predpisy obchodného práva, pretože ide o prípad obchodných záväzkov predpokladaný v § 261 ods. 3 písm. b) ObZ. Druhým, nemenej zásadným argumentom pre aplikáciu Obchodného Zákonníka, je dikcia obsiahnutá v § 1 ObZ a síce že: „(1) Tento zákon upravuje postavenie podnikateľov, obchodné záväzkové vzťahy, ako aj niektoré iné vzťahy súvisiace s podnikaním. (2) Právne vzťahy uvedené v odseku 1 sa spravujú ustanoveniami tohto zákona. Ak niektoré otázky nemožno riešiť podľa týchto ustanovení, riešia sa podľa predpisov občianskeho práva. Ak ich nemožno riešiť ani podľa týchto predpisov, posúdia sa podľa obchodných zvyklostí, a ak ich niet, podľa zásad, na ktorých spočíva tento zákon“. Na vzťahy medzi dvoma subjektmi obchodného práva, je potrebné aplikovať predpisy obchodného práva ako špeciálneho predpisu a v prípade, že sa potrebná úprava nenachádza v Obchodnom zákonníku, alebo inom špeciálnom predpise, použije sa všeobecný civilný kódex, ktorým je Občiansky zákonník. Nájomná zmluva je obsiahnutá výhradne v Občianskom zákonníku, prípadne v osobitných predpisoch, ktorý riešia nájom bytov a nebytových priestorov, alebo krátkodobý nájom bytov. Nájom vo všeobecnosti je obsahom ust. § 633 a nasl. Občianskeho zákonníka. Je potom zrejmé, že dva subjekty uzatvárajúce nájomnú zmluvu, uzatvárajú ju v zmysle záväzkovej úpravy Občianskeho zákonníka. Žalovaný sa mýli, pokiaľ namieta aplikáciu § 265 ObZ, ktorý upravuje všeobecný zákaz zneužitia práva v obchodných záväzkoch. Ustanovenie o zákaze výkonu práva v rozpore s poctivým obchodným stykom, správne aplikoval súd prvej inštancie a je akousi paralelou rozporu s dobrými mravmi v občianskom práve. Sporové strany síce uzatvárali zmluvu podľa predpisov občianskeho práva, avšak charakter ich postavenia obchodnoprávnych subjektov, pripúšťa aplikáciu všeobecných ustanovení Obchodného práva, akým je § 265 ObZ. Súd prvej inštancie správne aplikoval zákaz výkonu práva, ktorý je v rozpore s poctivým obchodným stykom a odvolací súd sa plne stotožňuje s týmto právnym názorom. 14. Aplikácia § 265 ObZ sa viaže na skúmanie okolností, za akých sa právo vykonáva. Súd prvej inštancie správne posúdil, že odstúpenie od nájomnej zmluvy, bolo síce formálne v súlade so zák. a netrpelo vadou, z dôvodu ktorý tvrdil žalobca. Ustanovenie § 679 ods. 3 OZ, je dispozitívnym ustanovením, pretože nejde o zákonom chránený nájom. Navyše vzťah dvoch subjektov obchodného práva značí, že zmluvná voľnosť má prednosť pred zákonom. Ustanovenie § 679 ods. 3 OZ nie je kogentná norma a zmluvné strany sa mohli od tejto úpravy platne odchýliť. Vada odstúpenia od zmluvy však spočívala v striktnom užití formálneho práva, ktoré má znaky zneužitia práva. Zneužitie práva žalobca preukázal, i keď nie doslovne. Žalobca argumentoval preukazovaním svojho ohrozeného postavenia, naliehavý právny záujem, potrebný pre vyhovenie určovacej žalobe. Ohrozenie jeho postavenia spočívalo v tom, že preukázateľne vynaložil nemalé finančné prostriedky a dodržiaval dikciu nájomnej zmluvy, ktorá explicitne upravovala aký je účel nájmu. Účelom nájmu bolo vynaloženie investícií do projektu obnovy C., okrem iného výstavbou podzemného parkoviska, ktoré malo následne pokračovať vo výstavbe iných architektonických diel, tvoriacich ucelený objekt. Účel je badateľný tiež z nepatrného nájomného, ktoré si zmluvné strany dojednali a ktoré by bolo za bežných okolností na pozemkoch v centre K. nereálne. Žalobca preukázal, že účel zmluvy napĺňal a v prípade kooperácie zo strany prenajímateľa, by účel bol realizovateľný. Žalobca zároveň preukázal, že kroky prenajímateľa, v spolupráci s konkurenčných subjektom, smerovali k tomu, že prenajímateľ mal na zreteli vytvoriť podmienky pre tretí subjekt v totožnom obsahu, aký si predtým dojednal so žalobcom. Takýto postup prenajímateľa je v rozpore so zásadou poctivého obchodného styku. Jeho odstúpenie od zmluvy preto znamená šikanózny výkon práva, ktorý nepožíva právnu ochranu. Za daných okolností súd prvej inštancie správne vyhodnotil výkon práva žalovaným, keď tomuto postupu odoprel právnu ochranu. Odvolací súd konštatuje, že žalobca preukázal svoj naliehavý právny záujem a preukázal, že postup žalovaného bol v rozpore s poctivým obchodným stykom a preto žalobcovi patrí právna ochrana v podobe deklarovania neplatnosti a neúčinnosti odstúpenia od zmluvy. 15. Rozsudok súdu prvej inštancie, bolo potrebné podľa § 387 ods. 1, 2 CSP potvrdiť ako vecne správny. Odvolací súd rozhodol o potvrdení rozsudku súdu prvej inštancie č. 35Cb 2/2013-342 jednohlasne, to znamená 3 hlasmi z 3 členov senátu. 16. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania súd rozhodol podľa § 396 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP. Žalobca bol v odvolacom konaní úspešný na 100 % a žalovaný neúspešný. Žalobcovi ako strane v spore úspešnej v plnom rozsahu, patrí náhrada trov odvolacieho konania v plnom rozsahu. O výške trov konania bude rozhodnuté v súlade s § 262 ods. 1 a 2 CSP, samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. Poučenie: Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).