Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Krajský súd Bratislava 4Cob/154/2022 1119210376 21. 11. 2024 JUDr. Tatiana Pastieriková ECLI:SK:KSBA:2024:1119210376.1
ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Tatiany Pastierikovej a členiek senátu JUDr. Eleny Kúšovej a JUDr. Dany Šiffalovič, v právnej veci žalobcu: Železnice Slovenskej republiky, Klemensova 8, 813 61 Bratislava, IČO: 31 364 501, proti žalovanému: H.. A. Š., Čremchová 3392/29, 831 01 Bratislava, IČO: 11 651 750, zast. LEGAL CARTEL s.r.o., Na Hrebienku 5433/40, 811 02 Bratislava, IČO: 36 677 175, na vypratanie a vydanie bezdôvodného obohatenia, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislava I č.k. 35Cb/108/2019-186 zo dňa 14.3.2022, takto rozhodol: Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava I č.k. 35Cb/108/2019-186 zo dňa 14.3.2022 p o t v r d z u j e . Žalovaný má proti žalobcovi nárok na plnú náhradu trov odvolacieho konania, o výške ktorej rozhodne súd prvej inštancie v lehote do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník. odôvodnenie: 1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie (ďalej len súd) žalobu v celom rozsahu zamietol. Žalobcu zaviazal zaplatiť žalovanému plnú náhradu trov konania. O výške trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti rozsudku vo veci samej. Rozhodol tak s poukazom na §§ 451, ods. 1, 2, 663, 671 ods. 1, 676 ods. 1, 2 zák. 40/1964 Zb.z., 191, ods. 1, 18, ods. 1 zák. č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len CSP). 2. V odôvodnení svojho rozhodnutia súd uviedol, že návrhom podaným na súd dňa 29.11.2018 a jeho úpravou zo dňa 23.9.2021 žiadal žalobca, aby súd určil žalovanému povinnosť do 15 dní od právoplatnosti rozsudku vypratať predmet nájmu nachádzajúci sa na pozemku registra C KN - parc. č. XXXXX/X, druh pozemku zastavaná plocha a nádvorie o celkovej výmere X.XXX H.X nachádzajúceho sa v katastrálnom území R. H., obec L., okres L., evidovaného na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom Bratislava, katastrálnym odborom a uložiť žalovanému povinnosť uhradiť žalobcovi odplatu vo výške 33,30 eur s DPH za každý deň neoprávneného užívania predmetu nájmu bez existencie akéhokoľvek právneho dôvodu od 01.11.2018 až do vypratania a odovzdania predmetu nájmu a nahradiť trovy konania. 3. Z Nájomnej zmluvy zo dňa 30.10.1998 v znení Dodatku č. 1 zo dňa 24.6.2004 a Dodatku č. 2 zo dňa 25.10.2004 súd zistil, že žalobca ako prenajímateľ prenajal žalovanému ako nájomcovi časť stavby Bratislava - Hlavná stanica - prístrešku vrátane spevnenej plochy pod zastrešeným otvoreným prístreškom, ktorý spája staničnú budovu so schodiskom k nástupištiam električkových tratí za cenu 55CHF/m2/rok.
Z ustanovenia čl. IV., ods. 1 zmluvy súd zistil, že zmluvné strany uzatvorili zmluvu na dobu určitú od 1.11.1998 do 31.10.2018 s opciou na 10 rokov. Z výzvy na odovzdanie predmetu nájmu zo dňa 3.10.2018 súd zistil, že žalobca vyzval žalovaného na odovzdanie predmetu nájmu dňa 5.11.2018. Z Uplatnenia opcie zo dňa 15.1.2018 súd zistil, že žalovaný uplatnil opciu na predĺženie nájomnej zmluvy do 31.10.2028. Z Odpovede zo dňa 26.7.2018 súd zistil, že žalobca oznámil žalovanému, že nemá záujem na pokračovaní nájomného vzťahu a trvá na ukončení nájomnej zmluvy dňom 31.10.2018. Žalobca svoj nárok na určenie povinnosti žalovaného vypratať predmet nájmu a povinnosti vydať bezdôvodné obohatenie odôvodnil uplynutím doby nájmu zo zmluvy zo dňa 30.10.1998 dňom 31.10.2018. Žalovaný mal za to, že písomným uplatnením opcie v zmysle ust. čl. IV., ods. 1 zo dňa 15.1.2018 došlo k predĺženiu trvania nájmu do 21.10.2028. Ďalej uviedol, že v zmysle opcie platí riadne nájomné žalobcovi. Žalobca vo vyjadrení zo dňa 6.12.2019 potvrdil doručenie uplatnenia opcie žalovaným, avšak súdu predložil svoju odpoveď na podanie žalovaného, ktorým odmietol uplatnenie opcie. 4. Spornými medzi účastníkmi bola skutočnosť, či využitím opcie žalovaným došlo k predĺženiu zmluvy o nájme o 10 rokov alebo zanikla v pôvodne dohodnutom termíne. Žiadne ďalšie skutočnosti medzi stranami sporu sporné neboli. Z vyjadrenia strán sporu súd zistil, že znenie zmluvy o nájme zo dňa 30.10.1998 vypracoval žalobca. 5. Súd konštatoval, že pojem „opcia“ nie je upravený v časti nájomnej zmluvy ani v zákonnej úprave obchodnoprávnych vzťahov. Stotožnil sa s procesnou obranou žalovaného a konštatoval, že opcia je všeobecne známym pojmom a je chápaná ako právo nájomcu jednostranným úkonom adresovaným prenajímateľovi dosiahnuť predĺženie nájomnej zmluvy o dohodnutú dobu za rovnakých podmienok, aké platili pri pôvodnom nájme. Žalobca v konaní tvrdil, že opcia je v zmluve upravená príliš všeobecne, čo súd potvrdzuje, avšak pri výklade súd uplatnil ust. § 266 ods. 4 ObZ, podľa ktorého prejav vôle, ktorý obsahuje výraz pripúšťajúci rôzny výklad, treba pri pochybnostiach vykladať na ťarchu strany, ktorá ako prvá v konaní tento výraz použila. Z dôvodu, že žalovaný článok o opcii vykladal ako právo nájomcu jednostranným úkonom adresovaným prenajímateľovi dosiahnuť predĺženie nájomnej zmluvy o dohodnutú dobu za rovnakých podmienok, aké platili pri pôvodnom nájme zatiaľ, čo žalobca ho vykladal ako právo žalovaného požiadať o predĺženie zmluvy o 10 rokov pri zachovaní práva žalobcu odmietnuť predĺženie súd vyložil ust. čl. IV., ods. 1 zmluvy o opcii v prospech žalovaného, ktorý preukázateľne zmluvu o nájme nevypracoval, a teda súd pripustil výklad článku na ťarchu žalobcu, a teda v prospech žalovaného. S poukazom na uvedené súd konštatoval, že dohoda o opcii je dohodou o možnosti dosiahnuť predĺženie nájmu o dohodnutú dobu jednostranným úkonom žalovaného doručeným žalobcovi bez nutnosti uzatvárať dodatok k zmluve písomnou formou v zmysle ust. čl. VI., ods. 3 zmluvy. Súd teda ustálil, že dohoda o opcii na 10 rokov je dohodou podľa ust. § 676 ods. 1 OZ, kedy sa (v prípade uplatnenia opcie žalovaným ako nájomcom) nájom neskončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ale dohodou o opcii došlo k predĺženiu nájmu o dohodnutú dobu opcie (dohoda inak). Súd konanie žalobcu, ktorý na uplatnenie opcie žalovaným reagoval písomným oznámením, v ktorom uviedol, že nemá záujem na predĺžení nájmu o dohodnutú dobu ako konanie v rozpore s dohodou strán sporu, ktorému nie je možné poskytnúť právnu ochranu. Podľa súdu žalobca neuniesol dôkazné bremeno preukázania zániku nájmu, a preto rozhodol tak, ako uviedol vo výrokovej časti tohto rozsudku. Súčasne konštatoval, že z dôvodu nepreukázania zániku nájmu žalobca neuniesol dôkazné bremeno preukázania nároku na bezdôvodné obohatenie titulom preukázania užívania predmetu nájmu žalovaným bez právneho dôvodu, a preto súd zamietol žalobu aj v časti určujúcej povinnosť žalovaného vydať bezdôvodné obohatenie. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd v súlade s § 262 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP, podľa ktorého súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Keďže žalovaný bol úspešný v plnom rozsahu súd mu priznal plný nárok náhradu trov konania. 6. Proti rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie žalobca. Uviedol, že rozsudok Okresného súdu Bratislava I považuje za nesprávny, pretože trpí vadou podľa § 365 písm. h) CSP. Nájomná zmluva č. 18401/1998 zo dňa 30.10.1998 bola uzatvorená na dobu určitú, a to od 01.11.1998 do 31.10.2018 s tým, že nájomca je oprávnený uplatniť si opciu na predĺženie doby trvania nájmu podľa
Nájomnej zmluvy o ďalších 10 rokov. Listom zo dňa 15.01.2018 „Nájomná zmluva č. 18401/1998, zo dňa 30.10.1998 - uplatnenie opcie“. Na uplatnenie opcie reagoval prenajímateľ listom zo dňa 26.07.2018, v ktorom uviedol, že Železnice Slovenskej republiky nemajú záujem na ďalšom pokračovaní zmluvného vzťahu vyplývajúceho z Nájomnej zmluvy a zároveň ŽSR ako prenajímateľ oznámili nájomcovi, že nájomná zmluva končí uplynutím lehoty, t.j. 31.10.2018. Úprava opcie v nájomnej zmluve, ako aj v zákonnej úprave obchodnoprávnych vzťahov absentuje. Krajský súd v Bratislave ustanovenie „s opciou na 10 rokov“ posúdil ako možnosť Nájomnú zmluvu po dohode prenajímateľa a nájomcu predĺžiť za rovnakých podmienok na ďalších 10 rokov. Je teda zrejmé, že pokiaľ sa prenajímateľ s nájomcom na predĺžení nedohodne, teda pokiaľ jeden účastník predĺženie odmietne, nájomná zmluva sa nepredlžuje. Nemožno prisvedčiť názoru žalovaného v tomto prípade, že opciou sa chápe právo nájomcu svojím jednostranným úkonom, adresovaným prenajímateľovi, dosiahnuť automatické predĺženie doby trvania nájmu za podmienok uvedených v nájomnej zmluve, a to bez potreby uzavretia dodatku k nájomnej zmluve, nakoľko v zmysle ČI. VI. ods. 3. Nájomnej zmluvy, „Akákoľvek zmena môže byť dohodnutá len formou číslovaného písomného dodatku obojstranne podpísaného.“ K predĺženiu nájmu o ďalších 10 rokov by tak došlo až podpísaním dodatku k nájomnej zmluve oboma zmluvnými stranami. Tento názor opierame o Uznesenie Krajského súdu v Bratislave č. 4Cob/72/2019-101. Žalobca trval na skutočnosti, že Nájomná zmluva č. 18401/1998 zo dňa 30.10.1998 skončila uplynutím výpovednej lehoty dňom 31.10.2018. Žalobca sa v plnom rozsahu stotožnil s Uznesením Krajského súdu Bratislava spis. zn. 4Cob/72/2019 - 101 zo dňa 13.06.2019 a je toho názoru, že úprava opcie absentuje tak v Nájomnej zmluve č. 13206- 441/8/1998 zo dňa 30.10.1998 (ďalej len „Nájomná zmluva“), v Dodatku č. 1 zo dňa 25.10.2004, v Dodatku č. 2 zo dňa 24,06.2004 ako aj v zákonnej úprave obchodnoprávnych vzťahov. V nájomnej zmluve absentuje konkrétna úprava opcie, z toho vyplýva, že Nájomná zmluva sa nepredlžuje automaticky. Nájomca teda nemá právny nárok na predĺženie nájomnej zmluvy automaticky. Je teda zrejmé, že v tomto prípade pokiaľ sa prenajímateľ s nájomcom na predĺžení zmluvy nedohodne, to znamená, že pokiaľ jeden účastník predĺženie odmietne, nájomná zmluva sa nepredlžuje. Žalobca trvá na svojom názore, že nemožno opciu chápať ako právo nájomcu svojím jednostranným úkonom, adresovaným prenajímateľovi, dosiahnuť automatické predĺženie doby trvania nájmu za podmienok uvedených v nájomnej zmluve, a to bez potreby uzavretia dodatku k nájomnej zmluve. Vzhľadom na vyššie uvedené žalobca navrhol, aby Krajský súd v Bratislave ako odvolací súd zrušil napadnutý rozsudok Okresného súdu Bratislava I spis. zn. 35Cb/l 08/2019 - 186, zo dňa 14.03.2022 a vec vrátil Okresnému súdu Bratislava I na ďalšie konanie a rozhodnutie. 7. K odvolaniu sa vyjadril žalovaný. S tvrdeniami žalobcu v odvolaní sa nestotožnil, považuje ich za nepravdivé, zavádzajúce a plne sa stotožnil s rozsudkom a jeho odôvodnením. Žalobca v odvolaní uvádza: „V nájomnej zmluve absentuje konkrétna úprava opcie, z toho vyplýva, že Nájomná zmluva sa nepredlžuje automaticky.“ Toto tvrdenie je nepravdivé, a to z viacerých dôvodov. Prvým je ten, že úprava opcie neabsentuje v Nájomnej zmluve č. 18401/1998 zo dňa 30.10.1998 („Nájomná zmluva“), pretože čl. IV. ods. 1 Nájomnej zmluvy jasne stanovuje: „...s opciou na 10 rokov.“ Je nepochybné, že opcia bola súčasťou dohody žalobcu a žalovaného a absentuje len jej definícia, resp. to, čo si žalobca pod pojmom opcia predstavuje. Keďže sa žalobca a žalovaný nedohodli na tom, čo sa rozumie pod pojmom opcia, treba pojem opcia vykladať v súlade s výkladovými pravidlami právnych noriem. Podľa § 43 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov („OZ“): „Účastníci sú povinní dbať, aby sa pri úprave zmluvných vzťahov odstránilo všetko, čo by mohlo viesť k vzniku rozporov .“ Podľa § 266 ods. 4 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov („ObZ“): „Prejav vôle, ktorý obsahuje výraz pripúšťajúci rôzny výklad, treba pri pochybnostiach vykladať na ťarchu strany, ktorá ako prvá v konaní tento výraz použila.“ Je nepochybné, že znenie Nájomnej zmluvy inicioval žalobca a túto skutočnosť žalobca počas konania v právnej veci nijako nerozporoval. Ak to bol teda žalobca, ktorý určil pojem opcia v Nájomnej zmluve, mal to byť on, kto tento pojem zadefinuje, prípade určí, za akých podmienok je možné predĺžiť dobu nájmu bez možnosti opcie, a preto teraz neobstojí argument o tom, že opciou rozumieme dohodu medzi zmluvnými stranami. Ak by aj žalobca definoval opciu ako dvojstranný úkon medzi žalobcom a žalovaným, bolo by to v príkrom rozpore s účelom inštitútu opcie a takéto ustanovenie by bolo neplatné podľa § 41 OZ. Všeobecná právna teória však definuje opciu ako dojednanie výhrady, ktorou si jedna zo zmluvných strán pri uzavretí zmluvy vymieni, že za rovnakých podmienok predá druhej strane (odkúpi od predávajúceho,
predlží nájom a iné v závislosti od typu zmluvy), ak to oznámi v dojednanej dobe druhej strane. V tomto prípade k vzniku zmluvného vzťahu na základe opcie dochádza na základe jednostranného právneho úkonu, doručeného druhej strane. V teórii práva sa opcia taktiež považuje za ofertu s predĺženými záväznými účinkami. „Pre povinného z opcie (option writer, seller) znamená opcia povinnosť plniť podľa zmluvy, ak oprávnený z opcie svoje právo zo zmluvy uplatní... Opcia znamená pre oprávneného z opcie právo - nie povinnosť. Po jej uplatnení je však druhá strana (povinný z opcie) povinná plniť “. Na základe vyššie uvedeného je nepochybné, že opcia je jednostranný úkon adresovaný protistrane, ktorým si druhá strana (v tomto prípade žalovaný) uplatňuje jej patriace právo, a protistrana je na základe takéhoto úkonu povinná plniť. Je nepochybné, že žalovaný si uplatňoval jemu patriace právo, ktoré navrhol sám žalobca v nájomnej zmluve a na základe tohto práva bol (a je) žalobca povinný plniť in concreto predĺžiť zmluvu o ďalších 10 (desať) rokov. Žalobca ďalej tvrdí, že znenie čl. IV. ods. 1 nájomnej zmluvy: „s opciou na 10 rokov“ znamená, že zmluvné strany nájomnej zmluvy sa musia dohodnúť na jej pokračovaní podľa čl. IV. ods. 3 nájomnej zmluvy, ktorý podľa žalobcu znie: „Akákoľvek zmena môže byť dohodnutá len formou číslovaného písomného dodatku obojstranne podpísaného.“ V prvom rade si dovoľujeme uviesť, že nejde o čl. IV., ale čl. VI. nájomnej zmluvy. Bez ohľadu na túto nepresnosť, však ani tento argument neobstojí, pretože žalovaný nijakým spôsobom nemenil obsah nájomnej zmluvy, ktorý by mohol byť urobený formou dodatku k nájomnej zmluve, ale len predlžil právny vzťah vyplývajúci z nájomnej zmluvy prostredníctvom opcie, ktorú si žalobca a žalovaný dohodli v čl. IV ods. 1 nájomnej zmluvy, bez zásahu do akýchkoľvek podstatných náležitosti nájomnej zmluvy, ktoré by mali byť predmetom potencionálneho dodatku k nájomnej zmluve. Žalovaný si len uplatnil jemu patriace dohodnuté právo opcie, ktoré nijakým spôsobom nepodliehalo dohode o dodatku k nájomnej zmluve, pretože ako uvádzame vyššie, opcia je jednostranný právny úkon smerujúci protistrane, ktorý zaväzuje protistranu a nie je predmetom akýkoľvek dohôd. Nie je sporné, že žalobca uzatvoril nájomnú zmluvu so žalovaným na dobu určitú s možnosťou jej predĺženia prostredníctvom opcie. Nie je sporné, že to bol žalobca, ktorý pripravoval návrh nájomnej zmluvy a tú podpísal s vedomím, že v nájomnej zmluve sa nachádza ustanovenie, ktoré zakladá právo opcie žalovaného. Je nepochybné na základe tvrdení uvedených v časti C a D, že opcia je jednostranný právny úkon adresovaný protistrane a iné závery tak neobstoja. Žalovaný si uplatňuje nárok na náhradu trov právneho zastúpenia za ďalší úkon právnej služby vyjadrenie k odvolaniu žalobcu (písomné podanie vo veci samej) v zmysle ustanovenia § 13a ods. 1 písm. c) vyhlášky č. 655/2004 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení neskorších predpisov („Vyhláška“). Vzhľadom na všetky okolnosti a vyššie uvedené mal zato, že nie je daný odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP a plne sa stotožňuje s rozsudkom súdu prvej inštancie, a preto navrhol, aby Krajský súd v Bratislave ako odvolací súd vydal: ROZSUDOK I. Odvolací súd rozsudok Okresného súdu Bratislava I zo dňa 14 marca 2022, sp. zn. 35Cb/108/2019 - 186, IČS: 1119210376 potvrdzuje. II. Žalovanému sa priznáva voči žalobcovi nárok na náhradu 100 % trov konania. 8. Žalobca v odvolacej replike naďalej trval na svojich vyjadreniach a stotožnil sa s názorom Krajského súdu č. 4Cob/72/2019-101 v názore, že úprava opcie v nájomnej zmluve ako aj v zákonnej úprave obchodnoprávnych vzťahov absentuje. Krajský súd v Bratislave ustanovenie „s opciou na 10 rokov“ posúdil ako možnosť nájomnú zmluvu po dohode prenajímateľa a nájomcu predĺžiť za rovnakých podmienok na ďalších 10 rokov. Je teda zrejmé, že pokiaľ sa prenajímateľ s nájomcom na predĺžení nedohodne, teda pokiaľ jeden účastník predĺženie odmietne, nájomná zmluva sa nepredlžuje. Nemožno prisvedčiť názoru žalovaného v tomto prípade, že opciou sa chápe právo nájomcu svojím jednostranným úkonom, adresovaným prenajímateľovi, dosiahnuť automatické predĺženie doby trvania nájmu za podmienok uvedených v nájomnej zmluve, a to bez potreby uzavretia dodatku k nájomnej zmluve. K predĺženiu nájmu o ďalších 10 rokov by tak došlo až podpísaním dodatku k nájomnej zmluve oboma zmluvnými stranami. V zmluve chýbajú dohodnuté podmienky pre opciu, respektíve nie sú zadefinované z čoho vyplýva, že tieto podmienky treba určiť, zadefinovať dodatočne. Nemožno prisvedčiť názoru žalovaného, že na základe chýbajúcej definície opcie vzniká nájomcovi možnosť jednostranného
predĺženia nájomnej zmluvy. Žalobca sa nestotožňuje ani s názorom výkladu oferty, nakoľko oferta sa v teórii vykladá ako ponúkať, predkladať ponuku alebo návrh na uzavretie zmluvy, z čoho vyplýva dohoda na nejakých podmienkach za účelom dosiahnutia konsenzu a nie opäť jednostranný právny akt, ktorému sa v tomto prípade prenajímateľ bez dohody musí podriadiť. Vzhľadom na vyššie uvedené žalobca navrhol, aby Krajský súd v Bratislave ako odvolací súd zrušil napadnutý rozsudok Okresného súdu Bratislava I spis. zn. 35Cb/l 08/2019 - 186, zo dňa 14.03.2022 a vec vrátil Okresnému súdu Bratislava I na ďalšie konanie a rozhodnutie a aby žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania vo výške 100 %. 9. Žalovaný v odvolacej duplike uviedol, že rozhodnutie Krajského súdu v Bratislave sp. zn. 4Cob/72/2019 nie je rozhodnutie, ktoré je možné nazvať ako ustálenú rozhodovaciu prax a nejde ani o meritórne rozhodnutie v právnej veci, išlo o rozhodnutie, ktoré súviselo s návrhom na nariadenie neodkladného opatrenia. Ďalej uviedol, že ak by mal žalobca v úmysle predĺženie nájmu iba uzatvorením písomného dodatku, mal to exaktne uviesť, resp. nemal si so žalovaným dohodnúť opciu. Ak si dohodli opciu bez uvedenia ďalšieho, je zrejmé, že žalovaný mal právo predĺžiť dobu nájmu jednostranným právnym úkonom opcie. Opätovne navrhol, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil a žalovanému priznal voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. 10. Krajský súd v Bratislave, ako súd odvolací podľa § 34 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), preskúmal vec v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379 a § 380 CSP) bez nariadenia pojednávania, pričom termín verejného vyhlásenia rozsudku bol v súlade s § 219 ods. 1, 3 a § 378 ods. 1 CSP oznámený na úradnej tabuli súdu a webovej stránke Krajského súdu v Bratislave. Odvolací súd dospel k záveru, že rozsudok č.k. 33Cb/147/2006-272 zo dňa 08.03.2022 je potrebné potvrdiť ako vecne správny. 11. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku vecne správne. 12. Podľa § 387 ods. 2 CSP ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody. 13. Odvolací súd sa v zmysle § 387 ods. 2 CSP stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia Okresného súdu Bratislava I č.k. 33Cb/147/2006-272 zo dňa 14.3.2022, pretože vykazuje známky vecnej správnosti. V odvolaní žalobca neargumentuje žiadnymi skutočnosťami a dôkazmi, ktoré by mali za následok zrušenie daného rozhodnutia. Z konania pred súdom prvej inštancie i odvolacím súdom iný, než napadnutým rozsudkom vyslovený právny záver nevyplýva a v odvolaní uvedené argumenty nie sú spôsobilé privodiť iné právne hodnotenie stavu veci. Na zdôraznenie správnosti napádaného rozhodnutia uvádza odvolací súd nasledovné: 14. Podľa ust. § 451 ods. 1 OZ kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. 15. Podľa ust. § 451 ods. 2 OZ bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov. 16. Podľa ust. § 663 OZ nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. 17. Podľa ust. § 671 ods. 1 OZ nájomca je povinný platiť nájomné podľa zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania. 18. Podľa ust. § 676 ods. 1 OZ nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Podľa ods. 2 ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.
19. Podľa Nájomnej zmluvy zo dňa 30.10.1998 čl. IV. bod 1 zmluva sa uzatvára na dobu určitú od 01.11. 1998 do 31.10.2018 s opciou na 10 rokov. 20. Podľa bodu 2 výpovedná lehota je 6-mesačná a začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení písomnej výpovede. 21. Odvolací súd zaujal stanovisko len k tým dôvodom odvolania, ktoré majú vplyv na rozhodnutie veci. 22. Je nesporné, že podľa Nájomnej zmluvy zo dňa 30.10.1998 v znení Dodatku č. 1 a 2 (ďalej iba Nájomná zmluva) žalobca ako prenajímateľ prenajal žalovanému časti stavby „Bratislava- Hlavná stanica“- prístrešku vrátane spevnenej plochy o výmere cca 200 m2 pod zastrešeným otvoreným prístreškom, ktorý spája staničnú budovu so schodiskom k nástupištiam električkových tratí, a to v rozsahu nevyhnutnom pre vybudovanie 4 predajných plôch a plochy pre možnosť konzumácie, ktorá bude po kolaudácii upresnená. Taktiež je nesporné, že žalovaný listom doručeným žalobcovi dňa 15.1.2018 v zmysle čl. IV. ods. 1 Nájomnej zmluvy uplatnil voči žalobcovi opciu na ďalších 10 rokov počnúc dňom 1.11.2018 do 31.10 2028, v dôsledku čoho sa predlžuje Nájomná zmluva. Žalobca v odpovedi zo dňa 26.07.2018 oznámil žalovanému, že nemá záujem na pokračovaní nájomného vzťahu a trvá na ukončení nájomného vzťahu dňom 13.10.2018. Listom zo dňa 3.10.2018 žalobca vyzval žalovaného na odovzdanie predmetu nájmu dňa 5.11.2018. 23. Základnou otázkou pre posúdenie správnosti napadnutého rozhodnutia je, či súd dospel k správnemu záveru, že opcia je jednostranný právny úkon za účelom dosiahnuť predĺženie nájomnej zmluvy o dohodnutú dobu za rovnakých podmienok, aké platili pri pôvodnom nájme a či na predĺženie Nájomnej zmluvy bola potrebná písomná zmena nájomnej zmluvy formou dodatku podpísaného zmluvnými stranami. Zároveň žalobca poukázal na právny názor Krajského súdu v Bratislave v rozhodnutí o nariadenie neodkladného opatrenia č.k. 4Cob/72/2019-101 zo dňa 13.06.2019, podľa ktorého „akákoľvek zmena môže byť dohodnutá len formou číslovaného písomného dodatku obojstranne podpísaného. K predĺženiu nájmu o ďalších 10 rokov by tak došlo až podpísaním dodatku k nájomnej zmluve oboma zmluvnými stranami. Nakoľko žalobca ( v našom prípade žalovaný) žiaden takýto dodatok k nájomnej zmluve nepredložil, platnosť zmluvy sa teda v dôsledku opcie zo strany nájomcu, a to listom zo dňa 15.01.2018, nemohla automaticky predĺžiť o ďalších 10 rokov“. 24. Odvolací súd podotýka, že v právnej veci sp. zn. 4Cob/72/2019 išlo o nariadenie neodkladného opatrenia, čo nie je rozhodnutie vo veci samej, preto odvolací súd nie je viazaný týmto právnym názorom. Odvolací súd svoj právny názor zmenil. Pre úplnosť odvolací súd dodáva, že pre odvolací súd ani nevyplýva z § 391 OSP jeho viazanosť vlastným právnym názorom. Teda odvolací súd môže svoj skorší záväzný právny názor zmeniť. Potvrdzuje to aj súdna judikatúra, podľa ktorej odvolací súd nepostupuje v rozpore s procesnými predpismi, ak svoj predchádzajúci vo veci vyslovený právny názor zmení. Opodstatnenosť dôvodov odlišného právneho názoru môže byť ovplyvnenie praxe nižších súdov judikatúrou najvyššieho súdu alebo ústavného súdu (Nález Ústavného súdu SR sp. zn. III. ÚS 46/2013 z 3. septembra 2013). 25. Odvolací súd k posúdeniu opcie uvádza, že pre potreby záväzkového práva možno pod opciou rozumieť „prednostné právo”, dohodnuté v zmluve. Opcia, chápaná ako prednostné právo, musí byť v zmluve jasne určená, t.j. musí byť zjavné, čoho sa prednostné právo týka. Vo všeobecnosti sa môže opcia viazať k vzniku akéhokoľvek budúceho záväzku. Opciu si však môžu dojednať napríklad aj prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve, ak sa dohodnú na tom, že nájom dojednaný na určitý čas bude pokračovať aj po uplynutí dohodnutej doby nájmu, za predpokladu, že si nájomca uplatní svoje prednostné právo na ďalší nájom. Dojednanie automatického predĺženia nájomných zmlúv formou opcie sa pomerne často používa pri prenajímaní nebytových priestorov a slúži na zabezpečenie určitej istoty pri realizácii podnikateľského zámeru nájomcom, pričom väčšinou sa na pokračovanie nájmu vyžaduje výslovný prejav vôle nájomcu pred uplynutím doby nájmu. 26. V predmetnej veci sa zmluvné strany dohodli na opcii na 10 rokov, z čoho vyplýva, že o opciu môžu požiadať obe zmluvné strany. Nakoľko si nedohodli lehotu, kedy môžu o prípadnú opciu požiadať, z
logiky veci platí, že o opciu musia požiadať pred ukončením nájmu, čo žalovaný urobil. Skutočnosť, že si v zmluve neurčili lehotu, ide na ťarchu žalobcu, ktorý nájomnú zmluvu koncipoval. Odvolací súd sa stotožnil s právnym názorom žalovaného, že žalovaný nijakým spôsobom nemenil obsah nájomnej zmluvy, ktorý by mohol byť urobený formou dodatku k nájomnej zmluve, ale len predĺžil právny vzťah vyplývajúci z nájomnej zmluvy prostredníctvom opcie, ktorú si žalobca a žalovaný dohodli v čl. IV. ods. 1 nájomnej zmluvy, bez zásahu do akýchkoľvek podstatných náležitosti nájomnej zmluvy. Preto názor žalobcu, že k predĺženiu nájmu o ďalších 10 rokov by došlo až podpísaním dodatku k nájomnej zmluve oboma zmluvnými stranami, je nesprávny a v rozpore s uzatvorenou nájomnou zmluvou. K predĺženiu nájmu o dohodnutú dobu došlo jednostranným úkonom žalovaného doručeným žalobcovi bez nutnosti uzatvárať dodatok k zmluve písomnou formou v zmysle ust. čl. VI. ods. 3 zmluvy. 27. Odvolací súd podotýka, že prenajímateľ (žalobca) mal možnosť ukončiť nájomnú zmluvu výpoveďou v zmysle čl. IV. ods. 2., čo však neurobil. 28. Skutočnosť, že dohoda o opcii bola obom zmluvným stranám jasná a zrozumiteľná vyplýva z čl. VI. bod 7 Nájomnej zmluvy, z čoho vyplýva, že zmluvu neuzavreli v tiesni, svoju vôľu prejavili vážne, slobodne, bez nátlaku a zrozumiteľne. 29. Na základe vyššie uvedených skutočností odvolací súd konštatuje, že žalobca neuniesol dôkazné bremeno zániku predmetu nájmu a nepreukázal, že žalovaný užíva nehnuteľnosť neoprávnene, naopak, žalovaný ju užíva na základe uplatnenia opcie v zmysle čl. IV. bod 1 Nájomnej zmluvy oprávnene. Preto v zmysle § 387 ods. 1, 2 CSP odvolací súd rozsudok súdu potvrdil ako vecne správny. 30. O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté v súlade s § 396 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP tak, že žalovaný má proti žalobcovi právo na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu. 31. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0. Poučenie: Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).