Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Krajský súd Bratislava 3Co/16/2024 1518206597 28. 11. 2024 Mgr. Patricia Skotnická ECLI:SK:KSBA:2024:1518206597.1
ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Patricie Skotnickej a sudcov JUDr. Romana Bolebrucha a JUDr. Romana Majerského v spore žalobcov: 1. A. B. C., 2. A. D. C., obaja E. XX, F., obaja zastúpení advokátom JUDr. Vojtechom Földesom, Jaskový rad 163, Bratislava, proti žalovanému: G. H., F. XX, F., zastúpeného advokátom Mgr. Martinom Paškalom, Záhradnícka 27, Bratislava, o zaplatenie 4.900 eur, na odvolanie žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Bratislava V zo dňa 02.03.2023, č.k. 14C/46/2018-137, takto rozhodol: Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutom zaväzujúcom výroku I. a v súvisiacom výroku III. o náhrade trov konania p o t v r d z u j e. Žalobcom v 1. a v 2. rade spoločne a nerozdielne priznáva proti žalovanému plný nárok na náhradu trov odvolacieho konania. odôvodnenie: 1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil pôvodnému žalovanému v 1. rade (súčasný žalovaný G. H.) zaplatiť žalobcom sumu 4.900 eur v lehote do päť dní odo dňa právoplatnosti rozsudku na účet v tvare IBAN: I. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX, vedený v Československej obchodnej banke, a.s. (výrok I.), žalobu voči pôvodnému žalovanému v 2. rade (Reality Bratislava s.r.o.) zamietol (výrok II.), žalobcom priznal voči žalovanému v 1. rade (súčasný žalovaný G. H.) nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%, o výške ktorej rozhodne po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením (výrok III.) a pôvodnému žalovanému v 2. rade (Reality Bratislava s.r.o.) priznal voči žalobcom nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, ktorý sú mu povinní zaplatiť spoločne a nerozdielne; o výške náhrady trov konania rozhodne po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením (výrok IV.). 2. V odôvodnení napadnutého rozhodnutia uviedol, že žalobcovia sa žalobou zo dňa 02.11.2018 domáhali voči pôvodne žalovanému v 1. rade (súčasný žalovaný, ďalej označený len ako „žalovaný“) a žalovanému v 2. rade Reality Bratislava s.r.o. (ďalej len ako „pôvodný žalovaný v 2. rade“) spoločne a nerozdielne vydania bezdôvodného obohatenia v sume 4.900 eur dôvodiac, že v záujme zvýšenia kvality svojho bývania reagovali na ponuku pôvodného žalovaného v 2. rade zverejnenú na stránke J. v znení: „Ponúkame na predaj rodinný dom v Jarovciach. Jedná sa o samostatnú bytovú jednotku so samostatným pozemkom v dvojdome. Dom je dvojpodlažný, postavený z YTONGU. Obývacia izba sa môže ešte predĺžiť o terasu 18 m2. Terasa je vybetónovaná a situovaná na západ. Medzi terasami dvoch bytových jednotiek je vybudovaný múr. Úžitková plocha v dome je 111,50 m2 a plocha pozemku je 255 m2. V obývacej izbe je možné zaviesť krb“. Keďže predmetná ponuka ich oslovila najmä z dôvodu možnosti zväčšenia priestoru obývacej izby o 18 m2 terasy, vybavenia bytu krbom, ako aj ďalším príslušenstvom, kontaktovali pôvodného žalovaného v 2. rade. Ten ich spolu so žalovaným uisťoval, že ponúkaná nehnuteľnosť má vlastnosti uvádzané v inzeráte, čomu však nezodpovedal stav zistený po jej
fyzickej obhliadke; vo vzťahu k nej neprebehlo kolaudačné konanie, žalobcovia neobdržali projektovú dokumentáciu, z ktorej by bolo zjavné, akým spôsobom má byť zväčšená plocha obývacej izby, v dome, ktorý bol len hrubou stavbou, chýbal krb. Vzhľadom na ubezpečenie žalovaného, že nebude žiaden problém dopracovať a skolaudovať stavbu podľa inzerovaných vlastností, pripravil pôvodný žalovaný v 2. rade návrh zmluvy o budúcej zmluve (ďalej len „zmluva o budúcej zmluve“ alebo „budúca zmluva“), ktorý sa však líšil v niektorých detailoch od ponuky uvedenej v inzeráte. Keďže žalobcovia mali seriózny záujem o kúpu inzerovanej nehnuteľnosti v stave, aký bol v ňom opísaný, najmä o zväčšenie obytnej plochy obývacej miestnosti o plochu terasy, žiadali, aby sa tento stav zosúladil so znením zmluvy o budúcej zmluve; požadovali, aby sa jej súčasťou stala požiadavka a) dokončenia nehnuteľnosti do štádia holodomu (lepenka, polystyrén, poter, omietky, sadrokartón, rozvody vody a kanalizácie, rozvody kúrenia, elektrický kotol, rozvody elektriny, elektrická rozvodná skriňa, izolácia strechy, maľovka, komín), zateplenia celej nehnuteľnosti, b) zväčšenia obytnej plochy nehnuteľnosti o plochu terasy (strecha, zateplenie, sadrokartón, podlahové kúrenie, elektrina, dvere), vybudovanie terasy podľa priloženého pôdorysu, s tým že termín dokončenia, práce a materiál budú v cene dohodnutej v dodatku k tejto zmluve (t.j. v dodatku k budúcej zmluve). Zároveň žiadali do zmluvy o budúcej zmluve zakotviť požiadavku záväzku budúceho predávajúceho (t.j. žalovaného) dodať im kópiu geometrického plánu a projektovej dokumentácie. Po obdržaní návrhu budúcej kúpnej zmluvy žalobcovia zistili, že nimi vymienené požiadavky na dokončenie nehnuteľnosti (zväčšenie plochy obývacej izby, vybudovanie komína, dokončenie stavby do štádia „holodomu“) sa v ňom nenachádzali a tieto sa premietli do textu zmluvy až na základe ich pripomienok na stretnutí dňa 02.03.2018; prílohou zmluvy, ktorú podpísali dňa 02.03.2018, bol i technický náčrt zväčšenia plochy obývacej izby o plochu terasy. Na predmetnom stretnutí ich zároveň pôvodný žalovaný v 2. rade vyzval na úhradu zálohy v sume 4.900 eur v hotovosti, s čím nesúhlasili a predmetnú zálohu následne uhradili bezhotovostným prevodom na jeho účet. 3. Žalobcovia ďalej uviedli, že dňa 05.03.2018, t.j. najbližší pracovný deň po podpise zmluvy o budúcej zmluve, im žalovaný telefonicky oznámil, že stavebná úprava, ktorou sa mala zväčšiť plocha obývacej miestnosti o rozlohu terasy, nie je možná, nakoľko to stavebný úrad nepovolí. Súčasne sa vyjadril, že postavenie komína pre krb a zväčšenie plochy obývacej miestnosti prichádza do úvahy až po kolaudácií, a to ,,na čierno“, čo však žalobcovia odmietli. Na uvedenom základe, keď nehnuteľnosť nespĺňala inzerované vlastnosti a ani kritériá stanovené zákonom č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) (ďalej „stavebný zákon“), nebola napojená na energie, vodovod a kanalizáciu, nemala postavený komín, žalobcovia požadovali zrušenie budúcej kúpnej zmluvy. Naviac, i napriek ich žiadosti o predloženie geometrického plánu, tento im nebol dodaný, pričom žalovaná strana ich neinformovala o existencii plomby na liste vlastníctva viažuceho sa k stavbe. Žalovaní následne začali žalobcov nekompromisne presviedčať o tom, že zmluvu o prevode nehnuteľnosti budú povinní podpísať aj v prípade, ak bude nehnuteľnosť v nedokončenom stave t.j. v stave „hrubej stavby“, bez elektriny, vody, kanalizácie, zateplenia, komínu, kúrenia a bez zväčšenia plochy obývačky alebo akceptujú jej dostavbu „na čierno“. Žalovaný im doručil emailom dňa 06.04.2018 stavebné povolenie vydané miestnym úradom B. K. F. – C. zo dňa 21.02.20178, č.j. UKSP 511-TX1/2016,2017-Tn-2 (ďalej len „stavebné povolenie“) a ťažko čitateľné provizórne náčrty stavby, ktoré sa nedali použiť na jej odborné posúdenie. Zo stavebného povolenia pritom žalobcovia zistili, že v byte, o ktorý mali záujem, bol síce projektovaný komín, avšak tento sa v ňom v skutočnosti nenachádzal a nebola v ňom ani zmienka o zmene rozlohy obývacej izby o plochu terasy; od ďalšieho rokovania so žalovanými ich odradila informácia o sankcii pre prípad uskutočnenia stavby v rozpore so stavebným povolením. Zdôrazňujúc dôležitosť ich požiadaviek na vlastnosti stavby tak, ako boli opísané v inzeráte, bez splnenia ktorých by k uzavretiu zmluvy o budúcej zmluve so žalovaným nepristúpili, žalobcovia doručili dňa 10.04.2018 obom žalovaným písomné oznámenie o zániku záväzku a odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve (ďalej aj ako „oznámenie zo dňa 10.04.2018“); súčasne ich vyzvali na vrátenie sumy 4.900 eur v lehote 5 dní, ktorú požiadavku pôvodný žalovaný v 2. rade písomne odmietol, kým žalovaný na ňu vôbec nereagoval. 4. Žalovaný (pôvodne žalovaný v 1. rade) žiadal žalobu v celom rozsahu voči nemu zamietnuť a zaviazať žalobcov na náhradu trov konania v celom rozsahu. Poprel, že by mal žalobcov pri obhliadke nehnuteľnosti ubezpečiť, že nebude problém túto dopracovať a skolaudovať podľa vlastností špecifikovaných v inzeráte, ktorého obsah bol naviac vecou pôvodného žalovaného v 2. rade; v inzeráte pritom bola zmienka iba o možnosti predĺženia obývacej izby, pričom on sám nikdy netvrdil, že táto možnosť je súčasťou overenej projektovej dokumentácie, na základe ktorej bolo vydané stavebné povolenie. Žalobcovia si preto museli byť vedomí tejto skutočnosti už pri obhliadke stavby. Nikdy im pritom neprisľúbil vykonať zásahy do stavby bez stavebného povolenia. Žalovaný ďalej zdôraznil, že
záväzok na predĺženie obývacej izby o plochu terasy nevyplýval z článku II. zmluvy o budúcej zmluve, v ktorom sa výslovne uvádzalo, že na základe znaleckého posudku č. XX/XXXX znalca A. B. B. zo dňa 21.01.2018 (ďalej len „znalecký posudok č. 35/2018“) bol rodinný dom rozdelený na dve samostatné bytové jednotky (F. K.X D. F. K. X), pričom predmetom prevodu mala byť len parcela č. XXX/XXX, orná pôda, o výmere 179 m2 a byt č.X, o podlahovej ploche 99,98 m2 a k nemu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemkoch. Pokiaľ išlo o náčrt zväčšenia obývacej izby, ktorý mal byť relevantnou súčasťou zmluvy o budúcej zmluve ako jej príloha, tento mal podľa neho nezáväzný charakter; bolo z neho zrejmé, že terasa nebola súčasťou domu. Podľa žalovaného nebol problém s vybudovaním krbu, keďže taká možnosť vyplývala i z technickej správy vypracovanej projektantom; napokon, v rámci dokončenia stavby do štádia holodomu zriadil krb s výstupom do komína. Pokiaľ žalobcovia namietali, že neboli informovaní o zriadení vecného bremena zapísaného na liste vlastníctva č. XXXX, k.ú. C., poukázal na znenie článku II. zmluvy o budúcej zmluve, v rámci ktorého sa spomínal i geometrický plán č. XX/XXXX, na základe ktorého bolo vecné bremeno zapísané do katastra nehnuteľností; túto okolnosť preto nemožno považovať za zmenu pomerov, o ktorej by žalobcovia nemohli vedieť. 5. Pôvodný žalovaný v 2. rade hodnotil žalobu žalobcov ako nedôvodnú, namietajúc pritom absenciu svojej pasívnej vecnej legitimácie, nakoľko podľa zmluvy o budúcej zmluve bol iba platobným miestom a vo vzťahu k žalobcom sa nezaviazal k žiadnemu plneniu; v nadväznosti na uvedené namietal i existenciu akéhokoľvek solidárneho záväzku so žalovaným. Potvrdil, že obdržal oznámenie o zániku záväzku v zmysle § 50a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) zo dňa 10.04.2018, v ktorom žalobcovia bližšie nešpecifikovali okolnosti, z ktorých pri uzatváraní budúcej zmluvy vychádzali a tieto sa mali natoľko zmeniť, že nebolo spravodlivé od nich požadovať uzatvorenie kúpnej zmluvy. V samotnej žalobe podstatnú zmenu podmienok žalobcovia definovali tak, že mali vážny záujem kúpiť dom, ktorý by spĺňal požiadavky uvedené v inzeráte, najmä zväčšenie plochy obývacej izby o 18 m2 a možnosť zavedenia krbu do funkčného komína a keďže nehnuteľnosť nespĺňala inzerované vlastnosti a ani kritériá stanovené stavebným zákonom požadovali zrušenie zmluvy. V zmluve o budúcej zmluve bol predmet záväzku jasne zadefinovaný, a to v ustanovení článku II. Podľa neho sa budúci kupujúci a budúci predávajúci zaviazali, že uzavrú medzi sebou zmluvu o prevode vlastníctva nehnuteľnosti opísanej v predmetnom článku, a tak dôjde k prevodu vlastníckych práv na budúcich kupujúcich. Predmetný článok zmluvy sa zmieňoval i o geometrickom pláne č. 16/2017, vypracovanom A. B. L., ktorým boli z pôvodných pozemkov vytvorené nové pozemky, ako i znalecký posudok č. 35/2018, na podklade ktorého bol rodinný dom rozdelený na dve samostatné bytové jednotky, a to byt K.X D. F. K.X; predmetom prevodu mali byť parcela č. XXX/XXX, orná pôda, o výmere 179 m2 a byt K.X, o výmere podlahovej plochy 99,98 m2 a k nemu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemkoch. Vzhľadom na jasne špecifikovaný predmet záväzku zo zmluvy o budúcej zmluve považoval pôvodný žalovaný v 2. rade za irelevantný odkaz žalobcov na inzerát, keďže okolnosti, z ktorých strany vychádzali pri jej uzatvorení sa nezmenili, a to ani v čase datovania odstúpenia od zmluvy, t.j. ku dňu 10.04.2018, ktorý bol zároveň posledným dňom lehoty na uzatvorenie realizačnej zmluvy. Za podstatnú zmenu pomerov nemožno podľa pôvodného žalovaného v 2. rade považovať zriadenie vecného bremena, keďže toto bolo obsiahnuté v geometrickom pláne č. 3039/2017 (č. 16/2017), na ktorý odkazuje zmluva o budúcej zmluve a s ním boli žalobcovia oboznámení. Pokiaľ išlo o samotný proces uzatvárania zmluvy o budúcej zmluve pôvodný žalovaný v 2. rade poukázal na emailovú komunikáciu, v rámci ktorej jeho zamestnanci intenzívne komunikovali so žalobkyňou v 2. rade, dňa 01.03.2018 jej zaslali návrh zmluvy o budúcej zmluve, čo žalobkyňa v 2. rade potvrdila emailom zo dňa 02.03.2018. Podľa emailovej správy zo dňa 07.04.2017 (správne má byť 07.04.2018 – pozn. odvolacieho súdu) informoval žalobkyňu v 2. rade o zápise do katastra nehnuteľností na základe znaleckého posudku a geometrického plánu a upozornil ju i na blížiaci sa koniec lehoty na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Pôvodný žalovaný v 2. rade poprel akékoľvek nátlakové konanie na žalobcov, ktorí sa dobrovoľne rozhodli, že zmluvu o budúcej zmluve uzatvoria; jej predmetom bola pritom kúpa hrubej stavby (rozostavanej stavby), za cenu 184.900 eur, čo jednoznačne zodpovedalo záväzku žalovaného podľa článku III., bod 2 zmluvy. 6. Súd prvej inštancie vykonal vo veci dokazovanie a ustálil, že nebolo sporné, že žalobcovia prejavili záujem o nehnuteľnosť inzerovanú pôvodným žalovaným v 2. rade na stránke J. v znení: „Ponúkame na predaj rodinný dom v Jarovciach. Jedná sa o samostatnú bytovú jednotku so samostatným pozemkom v dvojdome. Dom je dvojpodlažný, postavený z YTONGU. Obývacia izba sa môže ešte predĺžiť o terasu 18 m2. Terasa je vybetónovaná a situovaná na západ. Medzi terasami dvoch bytových jednotiek je
vybudovaný múr. Úžitková plocha v dome je 111,50 m2 a plocha pozemku je 255 m2. V obývacej izbe je možné zaviesť krb“. Vlastníkom ponúkanej nehnuteľnosti bol žalovaný. 7. Súd prvej inštancie ďalej zistil, že medzi žalobkyňou v 2. rade a zamestnankyňou pôvodného žalovaného v 2. rade, p. G. M., prebiehala počnúc od 07.02.2018 emailová komunikácia, predmetom ktorej bolo okrem zaslania nesprávneho a správneho pôdorysu ponúkanej nehnuteľnosti i kalkulácia prác a materiálu za balkón, terasu a ďalšie stavebné práce. Konkrétne, p. G. M. zaslala emailom zo dňa 01.03.2018 žalobcovi v 1. rade návrh zmluvy o budúcej zmluve; v emailovej správe, ktorú predložil pôvodný žalovaný v 2. rade, pritom po texte: „Zarátali sme teda do sumy všetko čo sme sa dohodli“, spočítala tri položky v sume 184.900 + 6.200 + 24.050 eur; vo verzii emailovej správy z uvedeného dátumu doloženej žalobcami sa hneď v úvode po texte „Zarátali sme teda do sumy všetko čo sme sa dohodli“ nachádzal i text „(zakl. cena, prístavba 18m2, ostatné stav. práce). Podľa emailu zo dňa 28.02.2018 suma 6.200 eur zodpovedala „odhadovanej“ cene za terasu, pričom z jednotlivých položiek (napr. podlahové kúrenie) je zrejmé, že strany vyčíslili i materiál a prácu za zväčšenie plochy obývacej miestnosti o 18 m2, čo zodpovedalo i obsahu emailovej správy zo dňa 01.03.2018 doloženej v konaní žalobcami a napokon i zneniu ustanovenia článku V. bod 3 písm. b) zmluvy o budúcej zmluve. Z obsahu týchto emailových správ mal konajúci súd za preukázané, že obsahom komunikácie medzi realitnou maklérkou a žalobkyňou v 1.rade bol pred uzavretím zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy okrem iného nielen výpočet ceny za zväčšenie plochy obývacej miestnosti o terasu, ale i skutočnosť, že táto položka bude súčasťou pripravovaného návrhu zmluvy o budúcej zmluve, ktorého doručenie žalobcovia potvrdili emailom zo dňa 02.03.2018. 8. V zmluve o budúcej zmluve, ktorú uzatvorili žalobcovia ako budúci kupujúci a žalovaný ako budúci predávajúci, sa zmluvné strany dohodli uzavrieť kúpnu zmluvu o prevode vlastníctva nehnuteľnosti opísanej v článku II. v lehote najneskôr do 10.04.2018 a akceptovať dojednanú kúpnu cenu; v zmluve (článok I.) mali byť upravené i práva a povinnosti týkajúce sa pôvodného žalovaného v 2. rade (Reality Bratislava, s.r.o.). Predmetom prevodu podľa článku II. zmluvy o budúcej zmluve bol pozemok parcela č. XXX/XXX, orná pôda, o výmere 179 m2 a byt č.1, o výmere podlahovej plochy 99,98 m2 a k nemu prislúchajúci spoluvlastnícky podiel o veľkosti 9998/19767 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemkoch zastavaných rodinným domom parcela č. XXX/XXX, zastavané plochy a nádvoria, o výmere 64 m2 a parcela č. XXX/XXX, zastavané plochy a nádvoria, o výmere 64 m2 a priľahlých pozemkoch parcela č. XXX/XXX, ostatné plochy, o výmere 11 m2 a parcela č. XXX/XXX, ostatné plochy, o výmere 11 m2. Podľa predmetného článku boli pôvodné pozemky prerozdelené a geometrickým plánom č. 16/2017, vypracovaným A. B. L. dňa 12.12.2017, overeným Obvodným úradom Bratislava, katastrálny odbor, dňa 03.01.2018 pod č. 3039/2017, z nich vznikli nové pozemky, pričom na základe znaleckého posudku č. 35/2018 bol rodinný dom rozdelený na dve samostatné bytové jednotky - F. K.X D. F. K.X; z obsahu zmluvy nevyplývalo, a nepotvrdili to ani sporové strany, že by geometrický plán č. 3039/2017 alebo znalecký posudok č. 35/2018 tvorili prílohu zmluvy o budúcej zmluve. Z jej ustanovení nevyplývali ani informácie ohľadne zriadenia vecného bremena na parcele č. XXX/XXX, podľa geometrického plánu č. 3039/2017. Zmluvné strany sa dojednali na kúpnej cene nehnuteľnosti v sume 184.900 eur, ako i na zaplatení zálohy na budúcu kúpnu cenu v sume 4.900 eur, ktorá bola súčasťou kúpnej ceny; zálohu sa zaviazali budúci kupujúci zaplatiť v deň podpisu zmluvy o budúcej zmluve bezhotovostným prevodom na účet pôvodného žalovaného v 2. rade. Nebolo sporné, že túto uhradili dňa 02.03.2018. Zložená záloha mala súčasne slúžiť ako zábezpeka na naplnenie účelu zmluvy o budúcej zmluve a v prípade akéhokoľvek porušenia dojednaných podmienok sa s ňou malo naložiť podľa článku IV. zmluvy. 9. Zmluvné strany sa dohodli, že záväzok uzavrieť budúcu zmluvu o prevode nehnuteľnosti zanikne, ak okolnosti, z ktorých vychádzali pri vzniku právneho úkonu, sa zmenili bez ich zapríčinenia tak, že od nich nemožno rozumne požadovať, aby budúci zmluvný záväzok uzavreli tak ako bolo dojednané. Pôvodný žalovaný v 2. rade sa pritom zaviazal pripraviť a zaobstarať všetky potrebné podklady a písomnosti potrebné k podpisu zmluvy o prevode nehnuteľnosti, vrátane zabezpečenia podania návrhov na vklad na katastrálnom odbore. Žalovaný sa v článku V., bod 3 zmluvy o budúcej zmluve zaviazal stavebne dokončiť časti nehnuteľnosti, a to a) dokončenie nehnuteľnosti do štádia holodomu (lepenka, polystyrén, poter, omietky, sadrokartón, rozvody vody a kanalizácie, rozvody kúrenia elektrický kotol, rozvody elektriny, elektrická rozvodná skriňa, izolácia strechy, maľovka, komín), zateplenie celej nehnuteľnosti, následne zabezpečiť i kolaudáciu nehnuteľnosti, b) zväčšenie obytnej plochy nehnuteľnosti o plochu terasy (strecha, zateplenie, sadrokartón, podlahové kúrenie, elektrina, dvere), vybudovanie terasy podľa
priloženého pôdorysu, v oboch prípadoch s tým, že práce a materiál budú v cene dohodnutej v dodatku zmluvy. Žalovaný sa ako budúci predávajúci zaviazal dodať žalobcom ako budúcim kupujúcim kópiu geometrického plánu a projektovej dokumentácie. 10. Podľa výpisu z listu vlastníctva č. XXXX, k.ú. C., bola k dátumu 14.03.2018 vyznačená plomba na pozemku parcela č. XXX/XXX a parcela č. XXX/XXX, pričom k dátumu 02.11.2018 na ňom bolo vyznačené zriadenie vecného bremena spočívajúce v práve uložiť inžinierske siete na pozemku parcela č. XXX/XXX v zmysle geometrického plánu č. 3036/2017 a v práve prístupu na uvedený pozemok za účelom prevádzky, údržby, rekonštrukcie a opráv inžinierskych sietí v nevyhnutnom rozsahu v prospech vlastníka bytu č. 2 a vlastníka pozemku parcela č. XXX/XXX. Nebolo sporné, že o zriadení predmetného vecného bremena boli žalobcovia informovaní zo strany pôvodného žalovaného v 2. rade emailovou správou zo dňa 07.04.2018. 11. Žalobca v 1. rade v rámci výsluchu potvrdil, že pred uzavretím zmluvy o budúcej zmluve sa ako záujemcovia zúčastnili obhliadky nehnuteľnosti, na ktorej bol prítomný i zástupca pôvodného žalovaného v 2. rade, p. N., ktorý im vysvetlil situáciu a informoval ich, že nie je problém zväčšiť obývací priestor o plochu terasy. V tomto štádiu im nikto nepredložil geometrický plán pozemku, nik ich neupovedomil o tom, že je na ňom zriadené vecné bremeno na inžinierske siete, a teda nemali vedomosť, že z dôvodu prechodu týchto sietí nebude možné zväčšiť obývaciu miestnosť o plochu terasy. 12. Žalobcovia zaslali žalovaným oznámenie o zániku záväzku v zmysle § 50a Občianskeho zákonníka a odstúpenie od zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy zo dňa 10.04.2018. V oznámení považovali záväzky vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve za zaniknuté, nakoľko okolnosti, z ktorých pri uzatváraní zmluvy so žalovanými vychádzali, sa natoľko zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa kúpna zmluva uzavrela. Z uvedeného dôvodu odstúpili od zmluvy o budúcej zmluve a žalovaného a pôvodného žalovaného v 2. rade vyzvali, aby im solidárne v lehote do 5 dní v súlade s článkom IV. bod 3 zmluvy vrátili zálohu v sume 4.900 eur. Za rozhodujúce okolnosti pritom považovali: 1/ budúci predávajúci nepredložil list vlastníctva č. XXXX, bez vyznačenia plomby, pričom vyznačená plomba v prípade uzavretia kúpnej zmluvy bráni vykonať vklad vlastníckeho práva v ich prospech ako kupujúcich, 2/ rozostavaná stavba, ktorej súčasťou mal byť predmet prevodu – byt, ku dňu 10.04.2018 nespĺňala kritériá stanovené stavebným zákonom, keď stavba nebola napojená na energie, vodovod a kanalizáciu, nebol v nej postavený komín, 3/ podľa vyjadrenia žalovaného nebolo možné splniť požiadavku deklarovanú v článku V. bod 3 písm. b) zmluvy o budúcej zmluve, a to „zväčšenie obytnej plochy nehnuteľnosti o plochu terasy (strecha, zateplenie, sadrokartón, podlahové kúrenie, elektrina, dvere) vybudovanie terasy podľa priloženého pôdorysu, 4/ budúci predávajúci im nedodal kópiu geometrického plánu a projektovej dokumentácie tak, ako sa zaviazal v článku V. zmluvy o budúcej zmluve, pričom 5/ im nepredložil ani dodatok k zmluve o budúcej zmluve podľa článku V. bod 3 písm. a) a písm. b) tejto zmluvy. Nebolo sporné, že žalovaní obdržali oznámenie zo dňa 10.04.2018, ani to, že k uzavretiu zmluvy o prevode nehnuteľností ku dňu 10.04.2018, ani následne nedošlo, pričom žalovaní netvrdili a nepreukazovali uskutočnenie prejavu smerujúceho k započítaniu uhradenej zálohy a zmluvnej pokuty v súlade s ustanovením § 580 Občianskeho zákonníka. 13. Súd prvej inštancie konštatoval, že žalobcovia sa voči žalovaným domáhali vydania bezdôvodného obohatenia z titulu získania neoprávneného majetkového prospechu tým, že od nich prevzali zálohu v sume 4.900 eur, ktorú po zániku záväzku žalobcov uzavrieť zmluvu o prevode nehnuteľností odmietali vydať. V súvislosti s takto špecifikovaným nárokom skúmal súd prvej inštancie prvotne vecnú legitimáciu na oboch sporových stranách, t.j. na strane žalobcov aj žalovaných. Dospel pritom k záveru, že pôvodný žalovaný v 2. rade nie je subjekt, od ktorého možno spravodlivo požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia, či už solidárne so žalovaným alebo v jednej polovici zo zaplatenej zálohy. Pôvodný žalovaný v 2. rade totiž v zmysle článku III. bod 5 zmluvy o budúcej zmluve plnil len funkciu platobného miesta, keďže žalobcovia uhradili sumu 4.900 eur ako zálohu na budúcu kúpnu cenu v prospech žalovaného; to ako žalovaný napokon naložil s uhradenou zálohou, t.j. či si ju ponechal v celej výške alebo iba v polovici, bolo predmetom dohody medzi žalovanými, ktorú žalobcovia nemali možnosť ovplyvniť. Úhradou peňažnej zálohy na dohodnuté platobné miesto, ktorým bol účet pôvodného žalovaného v 2.rade, s úmyslom zložiť ju na budúci odplatný prevod práv, žalobcovia plnili budúcemu predávajúcemu, a nie pôvodnému žalovanému v 2. rade; budúci predávajúci bol potom ako nedošlo k uzatvoreniu budúcej kúpnej zmluvy povinný zloženú zálohu žalobcom vrátiť v celom rozsahu. Na uvedenom základe súd
prvej inštancie žalobu voči pôvodnému žalovanému v 2. rade pre absenciu pasívnej vecnej legitimácie zamietol. 14. Následne sa konajúci súd zaoberal dôvodnosťou nároku žalobcov v zmysle ustanovenia § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka a článku V. bod 1 zmluvy o budúcej zmluve, z ktorého vyplývalo, že si zmluvné strany dojednali podmienky pre zánik záväzku uzavrieť budúcu zmluvu o prevode nehnuteľnosti, a to pre prípad zmeny okolností, z ktorých vychádzali pri vzniku tohto právneho úkonu, bez ich zapríčinenia tak, že od nich nemožno rozumne požadovať, aby budúci zmluvný záväzok uzavreli. Žalobcovia oznámením zo dňa 10.04.2018 dali žalovaným na vedomie zánik ich záväzku zo zmluvy o budúcej zmluve spočívajúci v povinnosti uzavrieť zmluvu o prevode nehnuteľnosti, čo žalovaní namietali tvrdiac, že okolnosti, najmä predmet záväzku zmluvy, zostali od uzavretia budúcej zmluvy nezmenené a nezmenili sa ani do dňa 10.04.2018, kedy malo dôjsť k uzavretiu kúpnej zmluvy. Súd prvej inštancie sa preto za účelom posúdenia argumentácie sporových strán zaoberal porovnaním okolností existujúcich v čase uzavretia zmluvy o budúcej zmluve a tých, ktoré nastali po jej uzavretí do dátumu 10.04.2018; posudzoval pritom okolnosti, skutočnosti a informácie, ktoré mali žalobcovia k dispozícii od zverejnenia inzerátu do dňa 02.03.2018, kedy došlo k uzavretiu zmluvy o budúcej zmluve, jej obsah, ako i skutkové okolnosti, pre ktoré sa rozhodli nepristúpiť k uzavretiu kúpnej zmluvy vo väzbe na ustanovenie § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka. 15. Konajúci súd ustálil, že žalobcov pri výbere nehnuteľnosti zaujala ponuka pôvodného žalovaného v 2. rade, okrem iného, možnosť zväčšenia obývacej miestnosti o plochu terasy o rozlohe 18 m2, čo potvrdzovala komunikácia medzi realitnou maklérkou pôvodného žalovaného v 2.rade a žalobkyňou v 2. rade, ktorej súčasťou bola i cenová kalkulácia prác a materiálu v sume 6.200 eur (v emailovej správe zhodné položky ako v článku V. bod 3 písm. b) zmluvy o budúcej zmluve). Uvedené preukazovalo i do pôvodného návrhu zmluvy o budúcej zmluve doplnené ustanovenie článku V., bod. 3 písm. b); v ňom sa žalovaný zaviazal zväčšiť obytnú plochu nehnuteľnosti o plochu terasy (strecha, zateplenie, sadrokartón, podlahové kúrenie, elektrina, dvere) a vybudovať terasu podľa priloženého pôdorysu. Z týchto skutočností bolo podľa mienky konajúceho súdu zrejmé, že žalobcovia pri uzavretí zmluvy o budúcej zmluve vychádzali z toho, že obytná plocha nehnuteľnosti bude zväčšená o plochu terasy. 16. Súd prvej inštancie ďalej uviedol, že žalobcovia ako budúci kupujúci v čase uzavretia zmluvy o budúcej zmluve nedisponovali znaleckým posudkom, či geometrickým plánom, na ktorý odkazoval článok II. tejto zmluvy, tieto neboli ani jej prílohou; napokon tento dokument sa spolu s projektovou dokumentáciou zaviazal dodať žalobcom žalovaný priamo podľa článku V. bod 3 zmluvy o budúcej zmluve. V konaní nebolo preukázané, že by žalobcovia boli akokoľvek oboznámení s obsahom uvedených dvoch dokumentov, pričom ani z obsahu zmluvy o budúcej zmluve nevyplývalo, že by medzi okolnosti, z ktorých pri uzatváraní zmluvy vychádzali, patrila informácia týkajúca sa zriadenia vecného bremena na parcele č. XXX/XXX, hoci o tejto skutočnosti musel mať podľa mienky konajúceho súdu žalovaný vedomosť; v článku V. bod. 3 písm. b) sa tak zaviazal k plneniu, ktoré legálne nebolo možné uskutočniť. 17. Na uvedenom základe konajúci súd konštatoval, že žalobcovia sa po uzavretí zmluvy o budúcej zmluve dozvedeli o nemožnosti zväčšiť obytnú plochu o terasu a súčasne získali vedomosť o zriadení vecného bremena na pozemku parcela č. XXX/XXX, zapísanom na liste vlastníctva č. XXXX; pritom už len samotné zriadenie tohto vecného bremena na pozemku, ktorý bol predmetom prevodu, po uzavretí zmluvy o budúcej zmluve bolo možné vyhodnotiť ako samostatnú okolnosť majúcu za následok stratu povinnosti žalobcov pristúpiť k uzavretiu budúcej kúpnej zmluvy. Zároveň, nielen z obsahu zmluvy o budúcej zmluve, ale i z celého priebehu rokovaní vyplýval nespochybniteľný záujem žalobcov o zväčšenie obytnej plochy obývacej miestnosti o terasu, o prekážke ktorej realizácie sa nepochybne dozvedeli až po uzavretí zmluvy o budúcej zmluve, čím došlo k zmene i ďalšej rozhodujúcej okolnosti/ skutočnosti, pre ktorú nebolo možné od nich spravodlivo požadovať uzavretie budúcej kúpnej zmluvy. Na uvedenom základe dospel súd prvej inštancie k záveru, že po uzavretí zmluvy o budúcej zmluve došlo bez zavinenia žalobcov do takej miery k zmene okolností, z ktorých pri vzniku záväzku vychádzali, za ktorých nebolo možné od nich spravodlivo požadovať splnenie tohto záväzku a uzavrieť zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Žalobcom v súlade s ustanovením § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka, vo väzbe i na článok V. bod 1 budúcej zmluvy zanikol záväzok uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu. Žalobcovia pritom riadne špecifikovali dôvody zániku záväzku v oznámení zo dňa 10.04.2018, ktorého súčasťou bolo i odstúpenie od zmluvy; tento právny úkon však so zreteľom
na zánik záväzku, nevyvolal žiadne právne účinky. Za tejto situácie neboli žalovaní oprávnení ponechať si zloženú zálohu v sume 4.900 eur z titulu zmluvnej pokuty podľa článku IV. bod 1 písm. a) zmluvy o budúcej zmluve; na vznik nároku z tohto titulu, prípadne i na platný započítací úkon v zmysle § 580 Občianskeho zákonníka neboli splnené podmienky. 18. Súd prvej inštancie dodal, že prihliadal i na skutočnosť, že do termínu uzavretia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a datovania oznámenia žalobcov dňa 10.04.2018 títo neobdržali geometrický plán, ani projektovú dokumentáciu, na ktorých odovzdanie sa zaviazal žalovaný v zmluve o budúcej zmluve a neuzavrel s nimi ani dodatok k nej. 19. Konajúci súd vyhodnotil ako nedôvodnú argumentáciu žalovaných, podľa ktorej tým, že nedošlo k zmene predmetu zmluvy, nemohol byť naplnený ani predpoklad zániku záväzku podľa § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka. Dôvodil, že uvedené ustanovenie upravuje zmenu okolností, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, pričom touto v danom prípade nie je zmena predmetu plnenia, ale zmena okolností, ku ktorej preukázateľne došlo v miere, aby bola splnená podmienka upravená v ustanovení § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka pre zánik záväzku žalobcov. 20. Súd prvej inštancie uzavrel, že žalobcom zanikol záväzok vyplývajúci zo zmluvy o budúcej zmluve, a preto sa stal nárok na vrátenie zálohy poskytnutej žalovanému v súvislosti so zamýšľaným prevodom práv, ktorý sa neskôr nerealizoval, nárokom na vydanie bezdôvodného obohatenia v zmysle § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka ako plnenia, ktorého právny dôvod dodatočne odpadol. Zaplatením peňažnej zálohy v sume 4.900 eur na dohodnuté platobné miesto (účet pôvodného žalovaného v 2. rade) s úmyslom zložiť zálohu na budúci odplatný prevod práv, plnili žalobcovia žalovanému ako budúcemu predávajúcemu, a nie pôvodnému žalovanému v 2. rade; žalovaný bol potom povinný zloženú zálohu žalobcom vrátiť. Súd prvej inštancie preto, za súčasnej aplikácie § 50a ods. 1, ods. 3, § 451 ods. 1, ods. 2, § 489, § 498, § 567 ods. 1, § 580, § 610 ods. 1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka, zaviazal žalovaného vydať žalobcom bezdôvodné obohatenie v sume 4.900 eur. 21. Konajúci súd zamietol návrh pôvodného žalovaného v 2. rade na výsluch svedkov B. N. a G. M. z dôvodu hospodárnosti konania, prihliadajúc nielen na odstup času, ale najmä na skutočnosť, že výsluch týchto svedkov by podľa neho vzhľadom na vykonané dokazovanie a jeho vyhodnotenie neovplyvnil zistenie skutkového stavu. 22. Súd prvej inštancie rozhodol o náhrade trov konania podľa § 255 ods. 1 v spojení s § 262 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „C.s.p.“) tak, že úspešným žalobcom priznal proti žalovanému (vo výroku označenému ako žalovaný v 1. rade) nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, kým pôvodnému žalovanému v 2. rade, z dôvodu jeho procesného úspechu, priznal proti žalobcom nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. 23. Proti zaväzujúcemu výroku I. rozsudku súdu prvej inštancie a súvisiacemu výroku III. o náhrade trov konania podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalovaný (pôvodný žalovaný v 1. rade) z dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. e), f) a h) C.s.p. Žalovaný konajúcemu súdu vytýkal nesprávnosť záverov vyslovených v bode 44. odôvodnenia rozhodnutia, pre ktoré zamietol návrh pôvodného žalovaného v 2. rade na výsluch svedkov B. N. a G. M.. Bol toho názoru, že nevykonanie dokazovania len s prihliadnutím na odstup času a zásadu hospodárnosti konania treba považovať za flagrantné porušenie princípov, na ktorých stojí súdny proces. V situácii, keď súd prvej inštancie uskutočnil výsluch len žalobcu v 1. rade, nemožno výsluch navrhovaných svedkov považovať za porušenie zásady hospodárnosti konania, najmä pokiaľ sa na tvrdenia svedka B. N. odvolával i samotný žalobca v 1. rade. Pokiaľ žalobca v 1. rade označil osobu B. N. za rozhodujúcu pri vysvetľovaní situácie ohľadom stavby rodinného domu, konajúci súd nemohol odmietnuť návrh na jeho vypočutie, keďže tým práve poprel zásadu hospodárnosti, ako aj priamosti a bezprostrednosti konania. Rovnakú argumentáciu pritom možno podľa žalovaného aplikovať i na výsluch svedkyne G. M., ktorá viedla celú komunikáciu so žalobcami a zúčastnila sa i podpisu zmluvy o budúcej zmluve, pri príležitosti ktorej si žalobcovia urobili kópiu jej príloh. 24. Pokiaľ konajúci súd odmietol vykonať dokazovanie pre odstup času, žalovaný poznamenal, že návrh na výsluch svedkov bol súčasťou podania právneho zástupcu žalovaných zo dňa 31.01.2019, pričom tento na ňom zotrval i na pojednávaní dňa 19.11.2019, ktoré súd prvej inštancie odročil s tým, že má oznámiť, či na predmetnom návrhu trvá. Právny zástupca žalovaných podaním zo dňa 29.11.2019
konajúcemu súdu oznámil, že na vypočutí navrhovaných svedkov zotrváva, pričom predložil aj emailovú správu svedkyne G. M. preukazujúcu zaslanie podstatnej časti projektovej dokumentácie žalobcom. Skutočnosť, že ďalšie súdne pojednávanie sa uskutočnilo až dňa 02.03.2023, teda po dva a štvrť roku, nemôže byť podľa neho zohľadnená pri odmietnutí návrhu na vykonanie dokazovania, nakoľko išlo o objektívne prieťahy na strane konajúceho súdu. 25. Žalovaný v ďalšom konajúcemu súdu vytkol nesprávne vyhodnotenie nespornosti skutkových tvrdení procesných strán, keď už na prvom súdnom pojednávaní žalovaní namietali tvrdenie, že žalobcovia nemali k dispozícii dokumenty, na ktorých dodanie sa následne zaviazal v článku V. zmluvy o budúcej zmluve. Práve výsluchom navrhovanej svedkyne G. M. mienil preukázať, že v deň podpisu zmluvy o budúcej zmluve bol žalobcom predložený geometrický plán č. 16/2017, pričom podstatnú časť projektovej dokumentácie im táto zaslala dňa 20.02.2018, čo napokon potvrdila žalobkyňa v 2. rade emailovou správou zo dňa 21.02.2018. Žalovanému nebolo zrejmé, na akom základe súd prvej inštancie v súvislosti s oboma dokumentami, t.j. geometrickým plánom a projektovou dokumentáciou konštatoval, že netvorili prílohu zmluvy o budúcej zmluve, naviac, považujúc ich nedodanie za jednu zo skutočností, pre ktorú nemožno spravodlivo od žalobcov požadovať uzavretie budúcej kúpnej zmluvy. Napokon ani žalobcovia neuvádzali nepredloženie označených dokumentov ako dôvod zániku ich záväzku uzavrieť realizačnú zmluvu, keď túto výhradu uplatnili až na pojednávaní dňa 19.11.2019, na čo reagoval jeho právny zástupca žiadosťou o výsluch svedkov. Súd prvej inštancie preto nemohol spájať nepredloženie dokumentov so skutočnosťou rozhodujúcou pre zániku záväzku v zmysle § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka. 26. Žalovaný s poukazom na body 35., 36. a 67. odôvodnenia vo väzbe na článok II. ods. 1 zmluvy o budúcej zmluve ďalej uviedol, že zmluva deklarovala, že pre účely rozdelenia pozemkov sa vyžadoval geometrický plán č. 3039/2017, kým na rozdelenie stavby na bytové jednotky bol potrebný znalecký posudok č. 35/2018; oba tieto dokumenty boli jasne v zmluve špecifikované a definovali predmet prevodu vlastníckeho práva. Ten bol napokon špecifikovaný v článku II. bod 2 zmluvy o budúcej zmluve ako parcela č. XXX/XXX, orná pôda, o výmere 179 m2 a byt č. 1. Z výpisu z listu vlastníctva č. XXXX, k.ú. C., je zrejmé, že na ňom bola ku dňu 14.03.2018 vyznačená plomba, pričom následne došlo i k zápisu vecného bremena spočívajúceho v práve uložiť inžinierske siete v rozsahu elektrická, plynová, vodovodná a kanalizačná prípojka na pozemku parcela č.XXX/XXX v zmysle geometrického plánu č. 3039/2017; tieto skutočnosti boli zreteľne definované v zmluve o budúcej zmluve, a preto nejde o okolnosti, ktoré by nastali po jej uzavretí. Pritom na titulnej strane geometrického plánu č. 3039/2017 bolo špecifikované jeho zadanie, a to „zameranie novostavby rod. domu na p. č. XXX/XXX, XXX/ XXX O. vydanie kolaudačného rozhodnutia, na oddelenie nehnuteľností p. č. XXX/XXX, XXX/XXX, a na vyznačenie práva uloženia inžinierskych sietí na pozemku p. č. XXX/XXX“. V tomto smere preto žalovaný označil argument žalobcov, že im nedodal geometrický plán za účelový a v rozpore i so zásadou koncentrácie konania, keďže v žalobe, ani vo vyjadrení zo dňa 29.03.2019 túto argumentáciu neuplatnili. 27. Podľa mienky žalovaného súd prvej inštancie posúdil po právnej stránke nesprávne i splnenie predpokladov podľa § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktorého obsah sa premietol i do znenia článku V. zmluvy o budúcej zmluve a reflektoval na zmenu pomerov existujúcich pri vzniku zmluvy, ku ktorým došlo po jej uzatvorení. Dodal, že podľa článku V. bod 2 predmetnej zmluvy sa strany dohodli, že ostatné náležitosti alebo dojednania, ktoré bude potrebné a účelné upraviť, budú obsahom návrhu zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ktorú sa zaviazala pripraviť realitná kancelária (pôvodne žalovaný v 2. rade). Už zo systematického výkladu zmluvy o budúcej zmluve vyplýva, že jej podstatné podmienky upravoval článok I. (Predmet záväzku), článok II. (Identifikácia nehnuteľnosti) a článok III. (Práva a povinnosti zmluvných strán), kým podmienka, o ktorú žalobcovia opierajú žalobný nárok a mala byť dôvodom rozviazania ich záväzku, sa nachádzala v článku V., bod 3 písm. b) zmluvy. Vychádzajúc z jej formulácie, keď predmet záväzku definoval článok I. zmluvy, nemohla byť dôvodom zániku povinnosti uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu podmienka, ktorá mala byť predmetom ďalšieho dodatku, na ktorého uzavretie ho žalobcovia nevyzvali a pristúpili k doručeniu oznámenia o zániku záväzku; urobili tak v čase, keď im navrhovaná svedkyňa G. M. poslala rozpis prác a materiálu na zhotovenie terasy s dovetkom, aby sa jej žalobkyňa v 2. rade ozvala za účelom zazmluvnenia jej predstavy. Žalobkyňa v 2. rade v nadväznosti na to neuviedla žiadne argumenty týkajúce sa nemožnosti vybudovania terasy, a to ani potom, čo ju svedkyňa G. M. emailovou správou zo dňa 07.04.2018 upozornila na koniec lehoty na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy. Z tohto pohľadu sa potom žalovanému javil procesný útok žalobcov
za účelový, keď zhotovenie terasy malo byť iba zástupným dôvodom pre zánik záväzku, ktorí žalobcovia už ani nemali záujem splniť. 28. Vzhľadom na uvedené, keď záväzok žalobcov uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu nezanikol podľa § 50a ods.3 Občianskeho zákonníka a ich odstúpenie od zmluvy je neplatné, bol žalovaný toho názoru, že sa nemohol na ich úkor bezdôvodne obohatiť s poukazom i na článok IV. bod 1 písm. a) zmluvy o budúcej zmluve; išlo o sankciu za zmarenie účelu zmluvy zo strany žalobcov majúcu za následok prepadnutie zálohy. Na uvedenom základe žalovaný navrhol, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutých výrokoch zrušil a vrátil mu vec na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. 29. Žalobcovia vo vyjadrení k odvolaniu považovali napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie za vecne správny. Konajúci súd postupoval dôsledne v intenciách ustanovení C.s.p., vykonal všetky dôkazy potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností a na ich základe dospel k správnym skutkovým zisteniam; na tieto pritom dôsledne reflektovalo odôvodnenie napadnutého rozsudku. Žalovaný preto podľa nich nedôvodne vytýkal existenciu odvolacieho dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. e) C.s.p. Svedkovia, ktorých vypočutie navrhoval pôvodný žalovaný v 2. rade, sa podľa vyjadrenia jeho štatutárneho zástupcu, účastného na súdnych pojednávaniach, mali vyjadriť k obsahu emailovej komunikácie so žalobcami; na túto pritom súd prvej inštancie prihliadol a vykonal ňou dokazovanie, čo podľa žalobcov vyplývalo z bodu 17. odôvodnenia rozhodnutia. Naviac, navrhovaní svedkovia sa ako podriadení zamestnanci mali možnosť oboznamovať s priebehom dokazovania, a čo by nepochybne malo vplyv na hodnovernosť ich svedeckých výpovedí. 30. Podľa mienky žalobcov neobstojí ani ďalšia argumentácia žalovaného, ktorou spochybnil správnosť zistení skutkového stavu prvoinštančným súdom. Žalovaný sa v zmluve o budúcej zmluve sám zaviazal v bližšie neurčenom čase po jej podpise dodať kópie tak geometrického plánu, ako aj znaleckého posudku č. 35/2018, ktorú okolnosť uviedli v oznámení zo dňa 10.04.2018 ako jeden z dôvodov zániku ich záväzku uzavrieť so žalovaným budúcu kúpnu zmluvu; o tejto skutočnosti sa preto nemohol dozvedieť až na pojednávaní dňa 19.11.2019. Žalobcovia v čase uzavretia zmluvy o budúcej zmluve nemali informáciu o tom, že predmet budúcej kúpy má byť zaťažený vecným bremenom, ktorá skutočnosť znemožňovala legálne zväčšiť obytnú plochu bytu o plochu terasy; o tejto sa dozvedeli až dodatočne, po podpise zmluvy o budúcej zmluve. Súd prvej inštancie správne túto okolnosť ustálil ako rozhodujúcu, majúcu spolu s nemožnosťou rozšírenia obytnej plochy o plochu terasy, za následok stratu povinnosti uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu. Na uvedené pritom nemal vplyv poukaz žalovaného na predmet zmluvy o budúcej zmluve, ktorý ostal nezmenený. Ako uviedol i súd prvej inštancie ustanovenie § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka stanovuje pre zánik záväzku uzavrieť realizačnú zmluvu zmenu okolností, z ktorých účastníci pri jeho vzniku vychádzali, a teda jeho podmienkou nie je zmena predmetu plnenia. K zmene okolností rozhodujúcich pri vzniku záväzku zo zmluvy o budúcej zmluve pritom preukázateľne došlo v takej miere, že bola splnená podmienka pre zánik ich záväzku. Súd prvej inštancie v tomto smere správne vychádzal z porovnania okolností existujúcich v čase uzavretia zmluvy o budúcej zmluve a v čase po nej; následne prijal legálny, vecne a právne správny záver, s ktorým sa v celom rozsahu stotožnili. 31. Žalobcovia zopakovali, že v dobrej viere reagovali na inzerát pôvodného žalovaného v 2. rade, mali seriózny záujem o kúpu nehnuteľnosti vo vlastníctve žalovaného, za predpokladu zväčšenia obývacej plochy a možnosti zavedenia krbu s komínom. Bez ich pričinenia však došlo k negatívnej zmene okolností, za ktorých bola zmluva o uzavretí budúcej zmluve podpísaná, a preto od nich za tohto stavu nemožno požadovať, aby budúci zmluvný záväzok uzavreli. V dôsledku zániku ich záväzku uzavrieť budúcu zmluvu o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam im potom vzniklo právo žiadať od žalovaného vrátenie zaplateného preddavku na kúpnu cenu v sume 4.900 eur. Na uvedenom základe žalobcovia navrhli, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutých výrokoch ako vecne správny potvrdil a priznal im nárok na náhradu trov odvolacieho konania. 32. Žalovaný v odvolacej replike nesúhlasil s tvrdením žalobcov, že skutkový stav mohol objasniť štatutárny zástupca pôvodného žalovaného v 2. rade, ktorý sa zúčastnil len jedného súdneho pojednávania, bez možnosti podania ústneho vyjadrenia k veci. Navrhovaní svedkovia sa mali vyjadriť k tvrdeniam týkajúcim sa predkontraktačných rokovaní, svedkyňa M. i k tomu, ktoré kópie dokumentov odovzdala žalobcom pri podpise zmluvy o budúcej zmluve. Konajúci súd jednoznačne pochybil, pokiaľ zamietol návrh na výsluch týchto svedkov; obaja pritom pracovali na pozícii samostatných odborných spolupracovníkov pôvodného žalovaného v 2. rade a neboli s ním v pracovnom pomere.
Ich hodnovernosť nemôže byť spochybnená ešte pred samotným výsluchom, ako nesprávne namietali žalobcovia. I keď podľa mienky žalovaného nedodanie dokumentov nebolo ako dôvod zániku záväzku žalobcov špecifikované v oznámení zo dňa 10.04.2018, zotrval na tom, že taký skutkový záver nemohol konajúci súd ustáliť len na základe tvrdení žalobcu v 1. rade. V ostatom sa pridržal odvolacej argumentácie. 33. Žalobcovia vo vyjadrení zo dňa 30.08.2023 zotrvali na tvrdeniach obsiahnutých vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného zo dňa 02.07.2023. Nad ich rámec podotkli, že obaja žalovaní boli od roku 2018, kedy sa konania začalo, osobne pasívni a nezúčastnili sa súdnych pojednávaní. 34. Odvolací súd preskúmal rozsudok súdu prvej inštancie v odvolaním napadnutých výrokoch (výroky I. a III.), prejednal odvolanie žalovaného bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 C.s.p. a contrario) a viazaný skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie (§ 383 C.s.p.) dospel k záveru, že odvolanie žalovaného nie je dôvodné. Odvolací súd rozsudok verejne vyhlásil dňa 28.11.2024 (§ 378 ods. 1 C.s.p. v spojení s § 219 ods. 3 C.s.p.). 35. Vychádzajúc z odôvodnenia napadnutého rozsudku odvolací súd udáva, že súd prvej inštancie v ňom v primeranom rozsahu rozviedol rozhodujúci skutkový stav, opísal priebeh konania a uviedol stanoviská procesných strán k prejednávanej veci, ako aj výsledky vykonaného dokazovania citujúc pritom ním aplikované právne predpisy, z ktorých vyvodil právne závery a tieto i náležite vysvetlil, objasniac zrozumiteľne dôvody, pre ktoré vyhodnotil žalobu žalobcov za v celom rozsahu dôvodnú; ním prijaté skutkové a právne závery nemožno považovať za zjavne neodôvodnené a preto i celé odôvodnenie jeho rozhodnutia spĺňa požiadavky ustanovenia § 220 ods. 2 C.s.p. 36. Súd prvej inštancie sa v konaní správne zameral na skúmanie opodstatnenosti požiadavky žalobcov na zaplatenie sumy 4.900 eur, ktorú si v konaní uplatňovali voči (už len) žalovanému titulom vydania bezdôvodného obohatenia. Vychádzal pritom nielen z tých skutkových tvrdení, ktoré boli medzi stranami nesporné, ako i z výsledkov vykonaného dokazovania. Odvolací súd nemohol priznať úspech tej časti odvolacej argumentácie žalovaného, v ktorej konajúcemu súdu vytýkal nesprávne zistenie skutkového stavu, vrátane pochybenia spočívajúceho v nevykonaní dokazovania výsluchom navrhovaných svedkov B. N. a G. M.. 37. V prvom rade, vychádzajúc z odôvodnenia napadnutého rozhodnutia, je zrejmé, že konajúci súd odmietol uskutočniť výsluch navrhovaných svedkov nielen vzhľadom na odstup času a zásadu hospodárnosti, s ktorým postupom žalovaný nesúhlasil, ale i z dôvodu, že s ohľadom na dovtedy vykonané dôkazy a ich zhodnotenie bol toho názoru, že ich výpoveď by nijako neovplyvnila zistenie skutkového stavu. I keď možno prisvedčiť žalovanému, že len časové hľadisko nemožno hodnotiť za relevantný dôvod pre nevykonanie navrhnutého dôkazu, je nepochybné, že súd prvej inštancie sa okrem časového kritéria odvolával i na iné, vo veci už vykonané dokazovanie, ktoré mu umožnilo po jeho vyhodnotení dostatočne ustáliť skutkový stav; tento názor konajúceho súdu, s ktorým sa stotožnil i odvolací súd, žalovaný použitou odvolacou argumentáciou nespochybnil. 38. Hodno uviesť, že súd nie je povinný vykonať všetky procesnými stranami navrhované dôkazy, ale je oprávnený a zároveň povinný v každej fáze konania zvážiť, ktorý z dôkazov je vzhľadom na uplatnený nárok a tvrdenia procesných strán potrebné vykonať. V tomto smere súd posúdi dôkazné návrhy a rozhodne, ktorý z dôkazov realizuje; rozhodne súčasne i o tom, že nevykoná dôkazy, ktorými majú byť preukázané skutočnosti nevýznamné pre posúdenie uplatneného nároku alebo ktoré boli už preukázané inými dôkazmi, tak ako i v danom prípade; len samotná okolnosť, že súd prvej inštancie postupoval v zmysle uvedeného a za stavu, keď mal skutkový stav postačujúco preukázaný dovtedy vykonanými (prevažne) listinnými dôkazmi, nevykonal žalovanou stranou navrhované dôkazy, nemožno hodnotiť za pochybenie zakladajúce automaticky vadu konania (k tomu i rozhodnutie publikované v Sborníku stanovisek IV, str. 1084-1085, ako i nález Ústavného súdu ČR, sp. zn. III. ÚS 150/93, ako aj sp. zn. II. ÚS 56/95). 39. V tejto súvislosti považuje pritom odvolací súd za potrebné uviesť, že neuniklo jeho pozornosti, že dokazovanie výsluchom svedkov B. N. a G. M. uplatnil ako prostriedok procesnej obrany pôvodný žalovaný v 2. rade, a teda nie žalovaný (v tom čase žalovaný v 1. rade), a to vo vyjadrení k žalobe; v ňom pritom nešpecifikoval, k akým ním tvrdeným okolnostiam sa mali svedkovia vyjadriť a ktoré
skutkové tvrdenia mali svojou výpoveďou preukázať. Uvedené neozrejmil napokon ani právny zástupca pôvodného žalovaného v 2. rade na pojednávaní dňa 19.11.2019 a ani v podaní zo dňa 29.11.2019. Treba mať pritom na zreteli, že dôkaznému bremenu nevyhnutne predchádza bremeno tvrdenia, a teda platí, že nie je možné dokazovať to, čo nebolo tvrdené. Žalovaný v konaní pred súdom prvej inštancie nepredostrel skutkové tvrdenia, na podporu ktorých mali byť vyslúchnutí svedkovia navrhovaní pôvodným žalovaným v 2. rade; až v odvolaní uviedol, že výsluchom svedkyne G. M. sa malo preukázať, že žalobcom bol najneskôr v deň podpisu zmluvy o budúcej zmluve predložený geometrický plán č. 3039/2017, resp. v uvedený deň si mali urobiť kópiu príloh zmluvy. Odhliadnuc od skutočnosti, že žalovaný v priebehu konania popieral existenciu akýchkoľvek príloh zmluvy o budúcej zmluve, vrátane náčrtu označeného priamo v jej ustanoveniach, skutkové tvrdenie ohľadne dispozície žalobcov s geometrickým plánom nepredniesol v prvoinštančnom konaní; v ňom len uvádzal, že geometrický plán, rovnako ako znalecký posudok č. 35/2018, bol v zmluve o budúcej zmluve transparentne označený, žalobcovia si ho mohli vyžiadať, a preto i s poukazom na zásadu právo patrí bdelým pripisoval na ich ťarchu, pokiaľ ho nevideli. Žalovaný teda v priebehu konania účinne (§ 151 ods. 2 C.s.p.) nespochybnil skutkové tvrdenie žalobcov o tom, že im ani na ich žiadosť nebol poskytnutý geometrický plán, na ktorého predloženie sa spolu so súvisiacimi dokumentami (projektová dokumentácia) zaviazal v článku V. bod 3 zmluvy o budúcej zmluve. V tomto smere pritom nepostačuje len vyjadrenie púheho nesúhlasu so skutkovým tvrdením procesnej strany, keď je potrebné tento doplniť a predostrieť vlastné skutkové tvrdenia. V konaní pritom bolo tvrdené, následne i dôkazne preukázané a súd prvej inštancie z toho vychádzal, že žalobcovia obdržali (prostredníctvom emailu v dňoch 07.02.2018 a 20.02.2018 od pracovníčky pôvodného žalovaného v 2. rade, G. M.) len pôdorysy prízemia a prvého poschodia bytu č. X (ako aj bytu K. X) spolu s legendou (popisom) miestností, z ktorých tento pozostával, čo nemožno považovať za projektovú dokumentáciu definovanú stavebným zákonom, čo napokon žalovaný ani netvrdil; nebolo teda preukázané, že by sa do ich dispozície dostala i iná zmluvná dokumentácia, resp. tá definovaná v článku V., bod 3 zmluvy o budúcej zmluve. Predmetné zistenie pritom súd prvej inštancie nehodnotil ako skutočnosť, pre ktorú nebolo možné od žalobcov požadovať uzavretie kúpnej zmluvy, ako mylne argumentoval žalovaný. Vychádzajúc z bodu 67. odôvodnenia napadnutého rozsudku je zrejmé, že konajúci súd na pasívne správanie žalovaného, resp. nesplnenie jeho zmluvne zakotveného záväzku prihliadal, bez toho, aby mu prisúdil charakter okolnosti v zmysle § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka, t.j. zakladajúcej dôvod zániku záväzku žalobcov uzavrieť kúpnu zmluvu. Žalobcovia pritom porušenie povinnosti žalovaného dodať im rozhodujúcu zmluvnú dokumentáciu, resp. geometrický plán, deklarovali nielen v oznámení zo dňa 10.04.2018, ale i v priebehu konania (viď zápisnica o pojednávaní zo dňa 19.11.2019), a preto odvolaciemu súdu nie je zrejmé, z akých dôvodov a v čom žalovaný vzhliadol v postupe konajúceho súdu, ktorý na tieto tvrdenia žalobcov prihliadol, rozpor so zásadou koncentrácie konania. Žalobcovia totiž predniesli rozhodujúce skutkové tvrdenia v tomto smere do času vyhlásenia uznesenia o ukončení dokazovania (tzv. zákonná koncentrácia); pokiaľ by ich neuplatnili v rámci písomnej fázy konania, bolo na zvážení konajúceho súdu, či na prostriedky procesného útoku, ktoré prípadne mohli predložiť skôr, ak by konali starostlivo so zreteľom na rýchlosť a hospodárnosť konania, bude prihliadať alebo nie. Súd prvej inštancie by pritom bol povinný v rozhodnutí o veci samej odôvodniť postup, v rámci ktorého by na oneskorene uplatnené prostriedky procesného útoku neprihliadal. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku je evidentné, že súd prvej inštancie prihliadal na žalobcami uvedené skutkové tvrdenia ohľadne nedodania geometrického plánu a projektovej dokumentácie, a teda nevyhodnotil ich za uplatnené oneskorene. 40. Odvolací súd napokon nemohol priznať úspech ani tej odvolacej argumentácii žalovaného, ktorou namietal nesprávne právne posúdenie veci vo väzbe na § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka. 41. Právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje právne závery a na zistený skutkový stav aplikuje konkrétnu právnu normu. Nesprávne právne posúdenie je chybnou aplikáciou práva na zistený skutkový stav; dochádza k nej vtedy, ak súd nepoužil správny (náležitý) právny predpis alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery. 42. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku je zrejmé, že súd prvej inštancie vyhodnotil, že vykonaným dokazovaním žalobcovia preukázali takú zmenu okolností, z ktorých vychádzali pri uzavretí zmluvy o budúcej zmluve, že od nich nebolo možné rozumne požadovať uzavretie kúpnej zmluvy so žalovaným. Konajúci súd pri ustálení tohto záveru vychádzal z porovnania všetkých okolností, informácií a znalostí, ktorými žalobcovia disponovali pred a v čase uzavretia zmluvy o budúcej zmluve s tými, o ktorých
sa dozvedeli po tomto čase. Bolo pritom preukázané, a žalovaný to nepoprel, že hlavným účelom, pre ktorý sa žalobcovia rozhodli vstúpiť s ním do zmluvného vzťahu, bola kúpa nehnuteľnosti, resp. bytu, zväčšeného o rozlohu terasy o 18 m2; uvedené napokon osvetľuje nielen vzájomná emailová komunikácia žalobkyne v 2. rade s pracovníčkou pôvodného žalovaného v 2. rade G. M., v jej rámci výpočet plochy a prác pripadajúcich na stavebné úpravy (terasa, zateplenie, a podobne), ale i dojednanie v článku V., bod 3 zmluvy o budúcej zmluve; v ňom sa žalovaný zaviazal zväčšiť obytnú plochu nehnuteľnosti o plochu terasy (strecha, zateplenie, sadrokartón, podlahové kúrenie, elektrina, dvere) a vybudovať terasu podľa pripojeného náčrtu. Žalovaný v priebehu konania nespochybnil skutkové tvrdenie žalobcov o tom, že po uzavretí zmluvy o budúcej zmluve ich telefonicky informoval o tom, že zväčšenie obývačky, na ktoré sa zmluvne zaviazal, nebude možné, keďže stavebný úrad to nepovolí, čo malo spolu s vecným bremenom viaznucim na pozemku, nepochybne vplyv i na možnosť výstavby a prístavby terasy domu. Je pritom irelevantné, či jeho záväzok zväčšiť obytnú plochu terasy bol pretavený do článku II. alebo článku III. zmluvy o budúcej zmluve, nakoľko tento v nej bol obsiahnutý a pokiaľ z neho žalobcovia vychádzali a tento sa po uzavretí zmluvy o budúcej zmluve ukázal ako nerealizovateľný, nepochybne predstavoval zmenu tých okolností, pre ktoré žalobcovia vstupovali do zmluvného záväzku a ktorých realizáciu si vymienili v samotnej zmluve. 43. Pokiaľ išlo o zriadenie vecného bremena na pozemku parcela č. XXX/XXX, k.ú. C., vykonaným dokazovaním nebola preukázaná vedomosť žalobcov o jeho existencii, nakoľko geometrický plán č. 3039/2017, ktorý bol podľa výpisu z listu vlastníctva č. XXXX, k.ú. C., podkladom pre jeho zápis, im žalovaný nepredložil a nezmienil sa o ňom (o vecnom bremene) ani v samotnej zmluve o budúcej zmluve. Žalobcovia pritom v žalobe predniesli skutkovú argumentáciu, podľa ktorej existencia vecného bremena znižovala stavebné možnosti, a tým i využiteľnosť vecným bremenom dotknutého pozemku na akékoľvek účely, najmä predstavovala obmedzujúci faktor pre realizáciu prípadnej prístavby a zväčšenia plochy obývačky, nakoľko k inžinierskym sieťam musí byť umožnený prístup; predmetná parcela potom v reálii nemohla byť zastavaná. Tieto okolnosti žalovaný v konaní pred súdom prvej inštancie a ani v odvolaní nespochybnil. 44. Vychádzajúc z riadne zisteného skutkového stavu potom súd prvej inštancie správne ustálil, že žalobcovia preukázali existenciu okolností vedúcich k zániku ich záväzku uzavrieť kúpnu zmluvu v zmysle § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na to, že ich platba v sume 4.900 eur mala so zreteľom na všetky okolnosti charakter zálohy na kúpnu cenu (§ 498 Občianskeho zákonníka), keď k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo, žalovaný sa na ich úkor obohatil v rozsahu zloženej zálohy; išlo pritom o plnenie z právneho dôvodu, ktorý odpadol v zmysle § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka (k tomu aj rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 33 Cdo 774/2008). 45. Sumarizáciou vyššie uvedeného možno uzavrieť, že žalovaný v odvolaní použitou argumentáciou relevantným spôsobom nespochybnil správnosť úvahy a na jej základe prijatých záverov konajúceho súdu o tom, že v dôsledku zmeny okolností, pre ktoré žalobcovia vstupovali do zmluvného záväzku a ktorých realizáciu si vymienili v zmluve o budúcej zmluve, zanikol ich záväzok uzavrieť s ním budúcu kúpnu zmluvu v zmysle § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka; bol preto povinný vrátiť im sumu 4.900 eur zloženú ako záloha kúpnej ceny. V dôsledku zániku záväzku zo zmluvy o budúcej zmluve si pritom žalovaný nemohol uplatňovať nárok na zmluvnú pokutu, resp. túto hypoteticky započítať voči nároku žalobcov na vrátenie zálohy na budúcu kúpnu cenu. So zreteľom na túto skutočnosť, odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutom zaväzujúcom výroku I. a vo výroku III. o náhrade trov konania ako vecne správne v zmysle § 387 ods. 1 C.s.p. potvrdil. 46. Odvolací súd rozhodol o nároku na náhradu trov odvolacieho konania podľa § 396 ods. 1 C.s.p. v spojení s § 255 ods. 1 C.s.p. a § 262 ods. 1 C.s.p. tak, že žalobcom v 1. a v 2. rade, ktorí mali v odvolacom konaní úspech, priznal proti žalovanému, ktorý úspech nemal, spoločne a nerozdielne plný nárok na ich náhradu. 47. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0. Poučenie:
Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C.s.p.). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).