Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Krajský súd Bratislava 8Co/9/2023 1320204471 25. 03. 2025 JUDr. Monika Holická ECLI:SK:KSBA:2025:1320204471.1
ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Moniky Holickej a členov senátu JUDr. Jany Vlčkovej a JUDr. Ondreja Krajča v právnej veci žalobkyne: M. F., Q.. XX.X.XXXX, U. Č. XXX, zastúpenej PRIELOMEK & PARTNERS advokátska kancelária s.r.o., so sídlom Brančská 3108/7, Bratislava, IČO: 52 133 940, proti žalovanej: Y. Y., Q.. XX.XX.XXXX, U. Č.Q.G. R. XXX, F. R., zastúpenej Advokátska kancelária PM Lawyers s.r.o., so sídlom Košická 49, Bratislava, IČO: 47 251 387, o zaplatenie 20 000 € s príslušenstvom, na odvolanie žalobkyne proti rozsudku Okresného súdu Bratislava III zo dňa 11.07.2022 č. k. 44C/17/2020 - 201, takto rozhodol: Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e . Žalovaná má nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu. odôvodnenie: 1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol žalobu, ktorou sa žalobkyňa domáhala proti žalovanej zaplatenia sumy 20 000 € s úrokom z omeškania vo výške 5 % ročne od 01.02.2020 do zaplatenia. Skutkový stav zistený vykonaným dokazovaním posúdil podľa § 588, § 596, § 597 ods. 1, 2, § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Uviedol, že vykonaným dokazovaním mal za preukázané, že medzi žalobkyňou a žalovanou vznikol záväzkovoprávny vzťah z titulu kúpnej zmluvy zo dňa 08.10.2019, na základe ktorej žalobkyňa nadobudla od žalovanej nehnuteľnosti za kúpnu cenu 65 000 €. Z inzerátov realitnej kancelárie zistil, že predmetná nehnuteľnosť sa ponúkala na predaj ako 75 ročný murovaný sedliacky rodinný dom za kúpnu cenu 75 000 €, postavený z pálenej aj nepálenej tehly s nutnosťou o rekonštrukciu. V kúpnej zmluve žalobkyňa ako kupujúca v čl. VII. ods. 3 vyhlásila, že pred uzavretím tejto zmluvy sa oboznámila so stavom kupovaných nehnuteľností osobnou obhliadkou na mieste samom, s napojením na inžinierske siete a so stavom inžinierskych sietí samotných. Zároveň prehlásila, že stav, v akom sa nehnuteľnosti nachádzajú, zodpovedá ich veku a primeranému opotrebeniu. Žalobkyňa prevzala nehnuteľnosti na základe odovzdávacieho protokolu zo dňa 24.10.2019, v ktorom prehlásila, že je oboznámená so stavom nehnuteľností. Listom zo dňa 13.01.2020 si žalobkyňa uplatnila u žalovanej v zmysle § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka nárok na zaplatenie sumy 20 000 € z titulu práva na zľavu z kúpnej ceny nehnuteľností, pričom špecifikovala 2 vady predanej veci a to neexistenciu pevných základov stavby rodinného domu a vnútorné steny napadnuté plesňami. Skutočnosť, že žalobkyňa ako kupujúca si uplatnila u žalovanej právo na zľavu z ceny listom zo dňa 13.01.2020 nebola medzi stranami sporná. Žalobou doručenou na súd dňa 26.02.2020 si žalobkyňa uplatnila právo zo zodpovednosti za vady v zmysle § 599 ods. 1 veta druhá Občianskeho zákonníka, teda za splnenia podmienky, že vady vytkla žalovanej najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Z vykonaného dokazovania bez akýchkoľvek pochybností zistil, že predmetom kúpnej zmluvy bola nehnuteľnosť pozostávajúca z pozemku a rodinného domu, vedľajšej stavby, všetko v pôvodnom stave zodpovedajúce údajom uvedeným v inzeráte - 75 ročný murovaný sedliacky rodinný dom z pálenej a nepálenej tehly. Z
fotografií interiéru domu sú zjavné znaky vlhkosti stavby a plesne na stenách miestnosti. Vzhľadom na skutočnosť, že žalobkyňa bola na ohliadke nehnuteľností opakovane (prvýkrát sama, druhýkrát s otcom a odborníkmi, tretíkrát so znalcom a štvrtýkrát pri odovzdávaní domu), dospel k záveru, že vytknutá vada - existencia plesní na vnútorných stenách izieb existovala v čase kúpy a zjavne nebola skrytou vadou, na ktorú by žalovaná ako predávajúca žalobkyňu ako kupujúcu neupozornila. K ďalšej vytknutej vade, spočívajúcej v neexistencii pevných základov stavby rodinného domu, uviedol, že z výsluchov strán sporu ako aj z fotografií je evidentné, že steny stavby boli popraskané v čase predaja nehnuteľnosti, čo možno považovať aj pre laika za signál, že môže ísť o prejavy porúch stavebných konštrukcií, resp. o statické problémy. Žalobkyňa na obhliadku prizvala dokonca stavebných odborníkov, žalovaná jej umožnila dať si vyhotoviť znalecký posudok, žalobkyňa nežiadala vykonať sondy do nehnuteľností. Znalec v oboch znaleckých posudkoch (predložený žalobkyňou č. XXX/.XXXX zo dňa 24.09.2019 a predložený žalovanou č. XXX/.XXXX zo dňa 19.10.2019) jednoznačne konštatoval, že základy sú z betónových pásov bez izolácie (v časti posudku nadzemné podlažie je uvedené - základy sú betónové bez podzemného podlažia a bez izolácie). Z uvedeného vyplýva, že stavba, ktorá pretrvala minimálne od roku 1950 základy mala; vzhľadom na jej vek deklarovaný cca 75 rokov nie je možné predpokladať, že stavebné postupy pri zakladaní stavieb v päťdesiatich rokoch minulého storočia zodpovedajú súčasným poznatkom o spôsobe realizácie stavebných základov. Skutočnosť, že stavba základy mala a že ju bolo možné zrekonštruovať je zjavná aj z toho, že žalobkyňa súdu predložila fotografie zo zrekonštruovanej stavby, ktorú žalobkyňa užíva na bývanie. V tomto smere na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že existenciu tejto vady žalobkyňa nepreukázala. Ďalej poukázal na to, že pôvodná inzerovaná cena nehnuteľností bola stanovená na sumu 75 000 €; znalec z odboru oceňovania nehnuteľností v znaleckých posudkoch určil všeobecnú hodnotu predmetných nehnuteľností (stavieb a pozemkov) ku dňu 31.08.2018 na sumu 69 000 €; následne ku dňu 24.10.2019 na sumu 66 000 €. Kúpna cena, na ktorej sa dohodli sporové strany v kúpnej zmluve zo dňa 08.10.2019 bola 65 000 €. Z uvedeného vyplýva, že kúpna cena zodpovedala všeobecnej cene predmetných nehnuteľností určenej znalcom. Dospel k záveru, že za tejto situácie, keď znalec ocenil nehnuteľnosti v časti pripadajúcej na stavbu rodinného domu na sumu 23 824,38 € (resp. 21 293,60 €) sa žalobkyňou požadovaná zľava z kúpnej ceny v sume 20 000 € javí ako absolútne neprimeraná aj pre prípad, že by žalobkyňa existenciu tejto vady v konaní preukázala, čo sa nestalo. O nároku na náhradu trov konania rozhodol podľa § 255 ods. 1 a § 262 ods. 2 CSP. 2. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyňa v zákonom stanovenej lehote odvolanie v zmysle § 365 ods. 1 písm. b), d), f) a h) C.s.p., žiadala napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie zmeniť a jej žalobe vyhovieť v celom rozsahu a priznať jej voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %. Poukázala na podmienky, ktoré musia byť splnené pre naplnenie pojmových znakov tzv. skrytých vád, vyplývajúce z § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka a v tejto súvislosti poukázala aj na uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5 Cdo 269/2008 zo dňa 29. apríla 2010. Súhlasila s tvrdením súdu, že existencia plesní na vnútorných stenách izieb existovala v čase kúpy, avšak namietala, že súd pozabudol na to, že existencia plesní nebola zrejmá pri obhliadke domu žalobkyňou, nakoľko steny boli natreté farbou, čo spôsobilo dočasnú neviditeľnosť plesní. To, že sú všetky steny domu napadnuté plesňami vyšlo najavo až po prevzatí domu žalobkyňou a následnom vykúrený jednotlivých miestností domu. Uvedenú skutočnosť možno preukázať porovnaním fotografii v inzeráte realitnej kancelárie, na ktorých žiadne plesne nevidieť, s fotografiami predloženými žalobkyňou, z ktorých jasne vyplýva existencia plesní na stenách. Súd prvej inštancie správne vyhodnotil, že z fotografií interiéru domu sú zjavné plesne na stenách, avšak išlo o fotografie, ktoré boli vyhotovené až po prevzatí domu žalobkyňou. Vzhľadom na uvedené súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam; navyše jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci a to vyhodnotenia, že sa nejedná o skryté vady. Na skutočnosti, že sa jedná o skryté vady nemení nič skutočnosť, že bola na obhliadke opakovane, nakoľko steny domu boli účelovo natreté farbou tak, aby žiadne plesne vidieť nebolo. V súvislosti so skrytou vadou domu, spočívajúcou v neexistencii pevných základov stavby domu, namietala, že súd nebral do úvahy skutočnosť, že znalec nerobil žiadne sondy za účelom zistenia, či stavba domu má nejaké pevné základy; vykonal len obhliadku domu a v znaleckých posudkoch skonštatoval, že základy sú z betónových pásov bez izolácie, ale nenapísal, ako prišiel na to, že základy domu sú z betónových pásov. Z fotografií exteriéru domu (najmä dôkazu označeného a priloženého k žalobe pod názvom Foto exteriér 3) vykonaných po odkopaní vrstvy zeminy na pozemku, na ktorom je dom postavený je zjavné, že základy domu nie sú z betónových pásov, ale ide len o tehly ukladané na hlinu bez pevného betónového podkladu. Navyše znalecké posudky uvedené v odôvodnení rozsudku sú znaleckými posudkami vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, ktoré bežne slúžia
ako príloha k žiadosti o úver od banky; nejedná sa o znalecké posudky z odvetví Statika stavieb, Stavebná fyzika, Stavebný materiál alebo Stavebné konštrukcie a preto konštatovanie znalca ohľadom existencie základov z betónových pásov nemožno považovať za smerodajné pre určenie, či stavba domu mala alebo nemala pevné základy. Považovala za neakceptovateľné odôvodnenie rozhodnutia súdom, založené na úvahe, že stavba, ktorá pretrvala minimálne od roku 1950 základy mala. Namietala, že aj vzhľadom na obsah znaleckého posudku nemala dôvod predpokladať, že by dom mohol byť postavený bez pevných základov a napriek veku stavby domu oprávnene očakávala, že dom bude stáť na pevných základoch. Skutočnosť, že dom nemá pevné základy zistila až po prevzatí domu, nemohla ju zistiť pri bežnej obhliadke domu, nakoľko jej súčasťou nie je odstránenie betónu a odkopanie zeminy na pozemku, čo potvrdila aj svedkyňa realitná maklérka H. F. vo výpovedi na pojednávaní dňa 25.05.2022. Irelevantné je preto, že si na obhliadku prizvala stavebných odborníkov, keďže bez vykonania zásahu do pozemku nemajú stavební odborníci ako zistiť, že stavba domu nemá pevné základy. Ďalej uviedla, že si je vedomá toho, že stavebné postupy pri zakladaní stavieb v päťdesiatych rokoch minulého storočia nezodpovedali súčasným poznatkom o spôsobe realizácie stavebných základov, to ale neznamená, že sa stavby mohli stavať bez pevných základov. Je možné, že náležitosti schvaľovania výstavby stavieb a ich kolaudácie neboli natoľko dôkladné ako v súčasnosti a preto sa mohlo stať, že príslušný úrad neskúmal, či dom má pevné základy, to ale neznamená, že stavba domu mala pevné základy. Považovala za nesprávne a nelogické konštatovanie súdu, že skutočnosť, že stavba základy mala a že ju bolo možné zrekonštruovať je zjavná aj z toho, že súdu predložila fotografie zrekonštruovanej stavby, ktorú užíva na bývanie. Z predložených fotografií vyplýva, že sa jej po vynaložení vysokých nákladov podarilo dom zrekonštruovať, ale nie je z nich zjavné, že dom mal pevné základy. Nevyhnutné je rozlišovať, či bolo možné dom zrekonštruovať a či dom mal pevné základy. Zdôraznila, že práve rekonštrukčné práce spočívajúce aj vo vybudovaní injektovaných základov a hydroizolácie základov injektážou zásadne prispievajú k tomu, že dom stojí a predlžuje jeho životnosť. Predložené fotografie len potvrdzujú jej zámer ponechať si dom, ktorý prezentovala od začiatku. Vzhľadom na uvedené súd dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci a to vyhodnotenia, že sa nejedná o skryté vady. S poukazom na § 220 ods. 2 C.s.p. namietala nedostatky odôvodnenia napadnutého rozhodnutia z dôvodu, že súd prvej inštancie sa nedostatočne zaoberal ňou predloženými dôkazmi a z odôvodnenia nie je zrejme ako sa s nimi vysporiadal; absentujú úvahy súdu o vierohodnosti dôkazov a o tom, aké zistenia z nich vyvodil; nezaoberal sa ďalšou skrytou vadou, a to zhnitými drevenými trámami vodorovnej stropnej konštrukcie, ktorú preukázala fotodokumentáciou v rámci vyjadrenia zo dňa 07.06.2021. Podľa jej názoru súd vykonal výber dôkazov smerujúci k jednostranným záverom bez prihliadnutia na jej dôkazy; nevysporiadal sa so všetkými relevantnými skutočnosťami, svoje rozhodnutie neodôvodnil riadne a presvedčivo a týmto nesprávnym procesným postupom jej znemožnil, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. K právnemu posúdeniu veci súdom uviedla, že z odôvodnenia rozsudku nie je zrejmé, o akú právnu normu súd oprel svoje rozhodnutie, nezaoberal sa jednotlivými pojmovými znakmi skrytých vád a splnením podmienok na ich naplnenie, svoje rozhodnutie založil na základe svojich úvah bez toho, aby sa detailne zaoberal právnou stránkou veci. S prihliadnutím na úvahy súdu si nevie predstaviť aké dôkazy by musela predložiť, aby mal súd za preukázané, že sa jedná o skryté vady a podľa jej názoru nemožno od kupujúceho vyžadovať takú vysokú mieru ostražitosti, aby si preveroval, či stavba rodinného domu, ktorý stojí 75 rokov, má pevné základy. Oprávnene preto očakávala, že dom bude mať pevné základy. K výške zľavy uviedla, že berúc do úvahy len hodnotu domu stanovenú v znaleckom posudku, sa táto môže zdať neprimeraná, ale potrebné vziať do úvahy aj iné skutočnosti ako napr. povaha vady, cena potrebných opráv, zníženie funkčných vlastností a životnosti domu, nepredajnosť pozemkov a domu. Poukázala na predložené predbežné vyčíslenie nákladov na stavebné a technické práce a uviedla, že sa museli vynaložiť aj ďalšie v tom čase nepredpokladané náklady, napr. na výmenu trámov, na kompletnú výmenu podláh a pod. Vzhľadom na jej vedomosť o existencii skrytých vád, bude musieť v prípade budúceho predaja domu a pozemkov upozorniť budúceho kupujúceho na ich existenciu, čo môže spôsobiť nepredajnosť nehnuteľnosti alebo dôvod na zníženie kúpnej ceny. Vzhľadom na túto skutočnosť, ako aj povahu a závažnosť vád, výšku nákladov potrebných na odstránenie skrytých vád, zníženie životnosti domu z dôvodu existencie skrytých vád, považuje požadovanú zľavu za primeranú. 3. Žalovaná vo svojom vyjadrení k odvolaniu žalobkyne navrhla napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdiť a priznať jej náhradu trov odvolacieho konania. Podľa jej názoru prvoinštančný súd po ustálení skutkového stavu podloženého vykonanými dôkazmi a ich vyhodnotením dospel k správnym skutkovým zisteniam, následne skutkový stav správne posúdil, pričom v odôvodnení
rozsudku uviedol, ktoré skutočnosti mal za preukázané a ktoré nie. Jeho rozhodnutie vychádza zo správneho právneho posúdenia veci a aplikácii príslušných právnych noriem. V celom rozsahu sa stotožnila s vyhodnotením dôkazov a odôvodnením rozhodnutia súdu pri posudzovaní skrytej vady týkajúcej sa plesní. Zdôraznila, že tvrdenie žalobkyne, že súd pri hodnotení vychádzal z fotografií vyhotovených až po prevzatí domu žalobkyňou je nepravdivé, nakoľko žalovaná predložila ako dôkaz fotografie z inzerátu zverejneného pred kúpou domu žalobkyňou. Tvrdenie žalobkyne o zamaľovaných stenách za účelom zamlčania vlhkosti nehnuteľnosti a plesniach je nepravdivé a účelové. Toto tvrdenie žalobkyňa v konaní nijako nepreukázala. S poukazom na bod 36 odôvodnenia rozsudku; v ktorom súd uviedol, že na základe vykonaného dokazovania žalobkyňa nepreukázala existenciu skrytej vady pevných základov; uviedla, že znalec pri vyhotovovaní znaleckého posudku vychádzal zo všeobecných poznatkov týkajúcich sa stavieb z obdobia, kedy bol dom postavený a ak mala žalobkyňa vymienenú akúkoľvek vlastnosť nehnuteľnosti, ktorej existencia by ovplyvnila uzatvorenie kúpnej zmluvy, mala si ju osobitne vymieniť v kúpnej zmluve. 4. Žalobkyňa vo svojom vyjadrení k vyjadreniu žalovanej sa pridržala všetkých svojich vyjadrení uvedených v jej odvolaní. Opätovne tvrdila, že plesne sú zjavné až z fotografií vyhotovených po prevzatí rodinného domu. K námietkam týkajúcim sa neexistencie pevných základov uviedla, že existencia pevných základov nie je vlastnosťou, ktorú by si mala ako kupujúca vymieňovať v kúpnej zmluve; ide o kľúčovú vlastnosť každej stavby vrátane domu. Išlo o skrytú vadu, ktorú mal dom v čase predaja a na ktorú ju mala žalovaná upozorniť pred uzavretím kúpnej zmluvy; jej existenciu nebolo možné zistiť bežnou obhliadkou a ani zo znaleckého posudku na zistenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, keďže tento neslúžil na preverenie statiky domu. 5. Žalovaná vo svojom vyjadrení k vyjadreniu žalobkyne zotrvala na svojej argumentácii uvedenej v predchádzajúcom vyjadrení. 6. Odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie v celom rozsahu a v medziach uplatnených odvolacích dôvodov, ktorými je viazaný (§ 380 ods. 1 C.s.p.), bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 C.s.p. a contrario v spojení s § 219 ods. 3 C.s.p.) a viazaný skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie (§ 383 C.s.p.) dospel k záveru, že odvolanie žalobkyne nie je dôvodné. 7. Súd prvej inštancie v prejednávanej veci vykonal dokazovanie v dostatočnom rozsahu, v medziach dôkazných návrhov sporových strán, na zistenie skutočností relevantných pre posúdenie dôvodnosti žaloby; ktorou sa žalobkyňa domáhala proti žalovanej zaplatenia sumy 20 000 € s príslušenstvom titulom zľavy z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Vykonané dôkazy vyhodnotil v súlade so zásadou voľného hodnotenia dôkazov (čl. 15 C.s.p. spojení s § 191 C.s.p.) a jeho skutkové zistenia majú oporu vo vykonanom dokazovaní, keď vzal do úvahy všetky rozhodujúce skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov, z prednesov sporových strán a z obsahu spisu vyplynuli najavo. Vec posúdil správne po právnej stránke, keď na zistený skutkový stav aplikoval príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré aj správne vyložil, a dospel k správnym záverom, že vytknutá vada - existencia plesní na vnútorných stenách izieb nebola skrytou vadou, existenciu vady - neexistencia pevných základov stavby rodinného domu žalobkyňa nepreukázala a že žalobkyňou požadovaná zľava z kúpnej ceny sume 20 000 € je absolútne neprimeraná aj pre prípad, žeby žalobkyňa existenciu tejto vady v konaní preukázala. Svoje zistenia a závery, pre ktoré žalobe nevyhovel, aj náležite odôvodnil v súlade s požiadavkami vyplývajúcimi z ustanovenia § 220 ods. 2 C.s.p., keď s poukazom na zodpovedajúcu právnu úpravu uviedol dostatočné a relevantné dôvody, na ktorých založil svoje rozhodnutie po skutkovej aj právnej stránke a jeho odôvodnenie je dostatočným podkladom pre uskutočnenie prieskumu v odvolacom konaní z hľadiska správnosti zaujatých záverov. Proti týmto záverom súdu prvej inštancie mohla žalobkyňa náležite skutkovo a právne argumentovať, a preto v tejto súvislosti bolo zachované jej základné právo na spravodlivý súdny proces a nebola jej odňatá možnosť konať pred súdom. Odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie preto nemožno považovať za svojvoľné, či zjavne neodôvodnené. Za porušenie práva na spravodlivý súdny proces nemožno považovať také odôvodnenie rozhodnutia, ktoré nezodpovedá predstavám a očakávaniam strán. 8. Predmetom konania bol žalobkyňou uplatnený nárok proti žalovanej na zaplatenie sumy 20 000 € s príslušenstvom titulom zľavy z kúpnej ceny nehnuteľnosti. V konaní medzi stranami nebolo sporné, že medzi žalobkyňou ako kupujúcou a žalovanou ako predávajúcou bola dňa 08.10.2019 uzavretá kúpna
zmluva, predmetom ktorej bol odplatný prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v kat. úz. Č., zapísaným na LV č. XXX ako parc. č. XXX/.X o výmere 311 m2, zastavaná plocha a nádvorie, parc. č. XXX/.X o výmere 292 m2, záhrada a rodinný dom so súp. č. XXX postavený na parc. č. XXX/.X; za dohodnutú kúpnu cenu 65 000 €. Taktiež medzi sporovými stranami nebolo sporné, že žalobkyňa si listom zo dňa 13.01.2020 uplatnila u žalovanej zľavu z kúpnej ceny nehnuteľnosti v sume 20 000 €, z dôvodu dvoch vád predanej veci, ktorými bola neexistencia pevných základov stavby rodinného domu a vnútorné steny napadnuté plesňami. V uvedenom liste žalobkyňa uviedla, že u oboch vád ide o vady, ktoré mala stavba už v čase uzavretia kúpnej zmluvy a vyšli najavo až dodatočne po prevzatí nehnuteľnosti; ide o skryté vady, ktoré neboli pri bežnej ohliadke v čase predaja poznateľné a uvedená výška zľavy reflektuje povahu a rozsah vád stavby, zníženie funkčných a technických vlastností a potrebu vykonania opráv nevyhnutných na to, aby stavba mohla slúžiť svojmu účelu ako rodinný dom. 9. Z odôvodnenia napadnutého rozsudku je zrejmé, že súd prvej inštancie skúmal splnenie podmienok pre vznik práva žalobkyne ako kupujúcej na zľavu z dojednanej kúpnej ceny nehnuteľnosti podľa § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, a to či ide o vadu, ktorá existovala v čase kúpy; či ide o vadu, ktorá vyšla najavo dodatočne; a zároveň či ide o vadu, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil. 10. Žalobkyňa za účelom preukázania existencie vady plesní na vnútorných stenách izieb predložila fotografie vyhotovené ňou po prevzatí domu. Žalovaná v konaní tvrdila, že už zo samotného inzerátu, ktorým bol inzerovaný predaj predmetných nehnuteľností, je zrejmé, že pleseň na stenách domu bola viditeľná, nebola zamlčaná, dokonca bola žalobkyni niekoľko krát komunikovaná ako vada. Na preukázanie tohto svojho tvrdenia predložila inzerát spolu s fotografiami, ktoré obsahoval ako bol uverejnený na stránke RK starbrokers s.r.o. Vykonaným dokazovaním o. i. fotografiami z inzerátu súd prvej inštancie správne zistil z fotografií interiéru zjavné znaky vlhkosti stavby a plesní na stenách v miestnosti. Z uvedeného je zrejmé, že plesne na stenách boli viditeľné aj v čase kúpy a viacerých obhliadok nehnuteľnosti žalobkyňou a nie je preto pri tejto vade splnená podmienka, že vyšla najavo až dodatočne, po prevzatí nehnuteľnosti žalobkyňou ako kupujúcou. Žalobkyňa namietala v odvolaní, že súd prvej inštancie opomenul, že išlo o fotografie vyhotovené až po prevzatí domu žalobkyňou; že to, že všetky steny boli napadnuté plesňami vyšlo najavo až po prevzatí domu; a že na fotografiách v inzeráte realitnej kancelárie plesne nevidieť. S týmito tvrdeniami žalobkyne sa odvolací súd nestotožnil, keď z odôvodnenia rozsudku vyplýva, že existenciu plesní na vnútorných stenách miestnosti súd prvej inštancie ustálil z fotografií v inzeráte, predložených žalovanou, pričom aj podľa názoru odvolacieho súdu sú plesne viditeľné na vnútorných stenách miestnosti nielen na fotografiách predložených žalobkyňou, vyhotovených po prevzatí domu, ale rovnako aj na fotografiách v inzeráte realitnej kancelárie. Žalobkyňa tvrdila, že existencia plesní nebola zrejmá pri obhliadke domu, pretože steny boli natreté farbou, čo spôsobilo dočasnú neviditeľnosť plesní, avšak toto svoje tvrdenie nepreukázala. Na fotografiách v inzeráte realitnej kancelárie nie sú zobrazené steny natreté farbou na miestach, na ktorých sa na fotografiách predložených žalobkyňou nachádzajú znaky plesní, ale aj na fotografiách v inzeráte sú na týchto miestach viditeľné znaky plesní. Súd prvej inštancie preto dospel k správnym záverom, že vytknutá vada - existencia plesní na vnútorných stenách izieb existovala v čase kúpy a zjavne nebola skrytou vadou, na ktorú by žalovaná ako predávajúca žalobkyňu ako kupujúcu neupozornila. 11. Nedôvodne žalobkyňa v odvolaní namietala, že súd prvej inštancie sa vôbec nezaoberal ďalšou skrytou vadou a to zhnitými drevenými trámami vodorovnej stropnej konštrukcie, ktorú preukázala predloženou fotodokumentáciou. V tejto súvislosti odvolací súd poukazuje na to, že túto vadu si žalobkyňa neuplatnila u žalovanej ako predávajúcej listom zo dňa 13.01.2020, teda bez zbytočného odkladu a ani podanou žalobou si právo na zľavu z kúpnej ceny voči žalovanej neuplatnila z titulu zodpovednosti za túto vadu (§ 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka). 12. V súvislosti so žalobkyňou vytknutou vadou, spočívajúcou v neexistencii pevných základov stavby rodinného domu, žalobkyňa namietala v odvolaní, že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci a to vyhodnotenia, že sa nejedná o skryté vady. Súd prvej inštancie však dospel k záveru, že existenciu tejto vady žalobkyňa nepreukázala, s ktorým záverom sa odvolací súd stotožnil. Zo znaleckých posudkov znalca Z.. J. J. č. XXX/.XXXX zo dňa 24.09.2019 a č. XXX/.XXXX zo dňa 19.10.2019 súd prvej inštancie zistil, že základy sú z betónových pásov bez izolácie; v časti posudku nadzemné podlažie je uvedené, že základy sú betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie. Uvedené konštatovanie znalca a skutočnosť, že stavba pretrváva minimálne od roku 1950, nasvedčujú tomu, že predmetná stavba základy mala, pričom správne súd prvej inštancie
v tejto súvislosti poukázal na to, že vzhľadom na vek stavby, stavebné postupy používané v čase jej výstavby nemusia zodpovedať súčasným poznatkom o spôsobe realizácie stavebných základov. Žalobkyňa v konaní tvrdila, že stavba rodinného domu nemá pevné základy, túto skutočnosť zistila až po odstránení betónu a odkopaní vrstvy zeminy na pozemku, na ktorom je dom postavený; v odvolaní namietala, že znalec nerobil žiadne sondy za účelom zistenia, či stavba má pevné základy, vykonal len obhliadku domu a jeho znalecké posudky sú vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, nejedná sa o znalecké posudky z odvetví Statika stavieb, Stavebná fyzika, Stavebný materiál alebo Stavebné konštrukcie a preto konštatovanie znalca nemožno považovať za smerodajné pre určenie, či stavba domu mala alebo nemala pevné základy. Žalobkyňa však svoje tvrdenie o neexistencii pevných základov rodinného domu preukazovala len predloženými fotografiami exteriéru domu vyhotovenými po odkopaní vrstvy zeminy na pozemku, na ktorom je dom postavený, na ktoré poukazovala vo svojom odvolaní, a existenciu tejto vytýkanej vady taktiež nepreukázala znaleckým posudkom vypracovaným znalcom z odvetví Statika stavieb, Stavebná fyzika, Stavebný materiál alebo Stavebné konštrukcie, príp. odborným vyjadrením odborne spôsobilej osoby. Podľa názoru odvolacieho súdu len z predložených fotografií exteriéru rodinného domu vyhotovenými po odkopaní vrstvy zeminy na pozemku, na ktorom je dom postavený, z ktorých však nie je zrejmé napr. do akej hĺbky bola zemina odkopaná a bez posúdenia, či ide o dostatočnú hĺbku pre zistenie, či stavba mala alebo nemala základy, nemožno aj vzhľadom na pretrvávanie stavby od roku 1950 a konštatovanie znalca v uvedených znaleckých posudkoch, považovať za vierohodne preukázanú neexistenciu základov rodinného domu zodpovedajúcich požiadavkám na ich zhotovenie v čase zhotovenia stavby predmetného rodinného domu. 13. Odvolací súd však posúdil rozhodnutie súdu prvej inštancie, ktorým žalobu zamietol, ako správne najmä z toho dôvodu, že žalobkyňou požadovanú zľavu z dohodnutej kúpnej ceny nemožno považovať za primeranú, a to ani v prípade preukázania vady neexistencie pevných základov stavby rodinného domu. Zľava z kúpnej ceny je v danom prípade neprimeraná nielen z hľadiska hodnoty rodinného domu stanovenej znaleckým posudkom v sume 21 293,60 € ku dňu 24.09.2019, ale aj z hľadiska ďalších skutočností, na ktoré poukázala žalobkyňa vo svojom odvolaní, keď zníženie funkčných vlastností a životnosti domu v dôsledku vytknutej vady žalobkyňa v konaní nepreukázala, o týchto ňou tvrdených skutočnostiach nepredložila žiadne dôkazy. V súvislosti s povahou vady a cenou potrebných opráv je potrebné zohľadniť zároveň, že pôvodná inzerovaná cena nehnuteľností bola stanovená na sumu 75 000 €, pričom medzi stranami došlo k dohode o kúpnej cene nehnuteľností nižšej, nielen oproti sume inzerovanej ale aj sume, ktorou boli ohodnotené nehnuteľnosti v znaleckom posudku, a to práve vzhľadom na vek a stav stavby rodinného domu, z ktorého aj na základe bežnej obhliadky bolo zrejmé, že pokiaľ sa žalobkyňa rozhodne stavbu rodinného domu zachovať, je nutná jej rekonštrukcia a to rozsiahla a vyžadujúca vysoké náklady. Potrebné je tiež prihliadnuť na skutočnosť, že po vykonanej rekonštrukcii predmetný rodinný dom slúži na bývanie žalobkyni s rodinou a teda slúži svojmu účelu. Pokiaľ žalobkyňa vo svojom odvolaní poukazovala na to, že v budúcnosti upozornenie prípadného budúceho kupujúceho na existenciu skrytých vád môže spôsobiť nepredajnosť nehnuteľností alebo zníženie kúpnej ceny, tieto skutočnosti neodôvodňujú zľavu z kúpnej ceny, keďže ide len o úvahy žalobkyne a aj v rámci nich je potrebné zohľadniť hodnotu za ktorú žalobkyňa nehnuteľnosti nadobudla; okrem toho ňou uvedené skutočnosti môžu byť spôsobené už samotným vekom a s tým súvisiacimi vlastnosťami predmetnej stavby rodinného domu, pričom v spojení s pozemkom, na ktorom sa dom nachádza a s priľahlým pozemkom, sa nejaví ako pravdepodobná nepredajnosť nehnuteľností ako celku. 14. Vzhľadom na uvedené odvolací súd dospel k záveru, že obsah odvolania žalobkyne nie je spôsobilý spochybniť správnosť záverov rozsudku súdu prvej inštancie z hľadiska odvolacích dôvodov výslovne v ňom uvedených, pričom ani v odvolacom konaní neboli zistené také nové rozhodujúce skutočnosti alebo dôkazy, ktoré by mali za následok zmenu skutkového stavu alebo by spochybňovali správnosť právnych záverov, na ktorých súd prvej inštancie založil svoje rozhodnutie. 15. Z uvedených dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 387 ods. 1 a 2 CSP ako vecne správny potvrdil. 16. O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 C.s.p. tak, že žalovaná, ktorá mala úspech v odvolacom konaní, má nárok na náhradu trov odvolacieho konania v celom rozsahu.
17. Toto rozhodnutie bolo prijaté pomerom hlasov 3:0. Poučenie: Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.). Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa konanie končí, ak sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu, strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.). Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej otázky, pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu, ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.). Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 C.s.p.). Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b). Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 C.s.p.). Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.). Dovolanie sa podáva v lehote vydané dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods. 1,2 C.s.p.). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.). Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, alebo ak je dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 C.s.p.). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 430 C.s.p.).