Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Krajský súd Bratislava 7Cob/138/2023 4421204749 30. 07. 2025 Mgr. Marián Degma ECLI:SK:KSBA:2025:4421204749.2
Uznesenie Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu Mgr. Mariána Degmu a členiek senátu JUDr. Andrey Haitovej a JUDr. Valérie Kleinovej ml., v spore žalobcu: HOUSE OF STONES s. r. o., Bruty 200, 943 55 Bruty, IČO: 52 678 415, právne zastúpeného: Advokátska kancelária Mgr. Jozef Vida, s. r. o., Turecká 36, 940 23 Nové Zámky, IČO: 47 258 250, proti žalovanému: EURO Obecný poľnohospodársky podnik Bruty, s. r. o., Bruty 115, 943 55 Bruty, IČO: 36 535 397, právne zastúpeného advokátkou: JUDr. Klára Decsiová, Radničná 4, 940 01 Nové Zámky, IČO: 42 426 740, o určenie neplatnosti odstúpenia od nájomnej zmluvy a o určenie, že nájomný vzťah trvá, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Nové Zámky č. k. 15Cb/110/2021-101 zo dňa 22. júna 2022, takto rozhodol: Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Nové Zámky č. k. 15Cb/110/2021-101 zo dňa 22. júna 2022 v časti výroku I. z r u š u j e a vec v r a c i a Okresnému súdu Nové Zámky na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. odôvodnenie: 1. Okresný súd Nové Zámky (ďalej aj len súd prvej inštancie) svojím rozhodnutím - rozsudkom č. k. 15Cb/110/2021-101 vydaným dňa 22.06.2022 (ďalej aj len napadnutý rozsudok) rozhodol tak, že (1) určil, že nájomný vzťah medzi žalovaným ako prenajímateľom a žalobcom ako nájomcom z Nájomnej zmluvy uzavretej dňa 09.10.2019, predmetom ktorej je nehnuteľnosť vedená na Okresnom úrade Nové Zámky, Katastrálny odbor, Obec Bruty, katastrálne územie K., zapísaná na LV č. XXXX ako sklad obilia súpisné číslo XXX na parcele C - KN parcelné číslo XXX/XX, trvá, (2) v zostávajúcej časti žalobu zamietol (3) a žiadnej zo strán sporu nepriznal právo na náhradu trov konania. 2. Súd prvej inštancie v odôvodnení napadnutého rozsudku uviedol, že žalobca sa žalobou doručenou mu dňa 03.11.2021 domáhal voči žalovanému určenia, že odstúpenie žalovaného zo dňa 21.10.2021 od nájomnej zmluvy uzavretej dňa 09.10.2019 (ďalej len Nájomná zmluva) adresované žalobcovi, ktorým žalovaný odstúpil od Nájomnej zmluvy uzavretej podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon č. 116/1990 Zb., alebo zákon o nájme a podnájme bytov a nebytových priestorov) dňa 09.10.2019, je neplatné a nájomný vzťah medzi žalovaným ako prenajímateľom a žalobcom ako nájomcom z predmetnej Nájomnej zmluvy trvá. 3. Svoju žalobu, v časti o učenie, že odstúpenie žalovaného zo dňa 21.10.2021 od Nájomnej zmluvy je neplatné, odôvodňoval tým, že žalobca a žalovaný dňa 09.10.2019 uzavreli medzi sebou Nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bola nehnuteľnosť špecifikovaná v bode 1 tohto rozhodnutia. Doba trvania nájomného vzťahu bola dohodnutá na dobu určitú, a to od 09.10.2019 do 30.09.2034, za nájomné vo výške 50 eur mesačne. Po uzavretí uvedenej Nájomnej zmluvy začal žalovaný predmetný sklad užívať v rámci svojej podnikateľskej činnosti a do dnešného dňa tento sklad využíva okrem iného aj na uskladnenie poľnohospodárskych plodín. Žalovaný ako prenajímateľ listom zo dňa 21.10.2021 oznámil žalobcovi, že odstupuje od predmetnej Nájomnej zmluvy a to z dôvodu, že predmet nájmu je pre výkon podnikateľskej činnosti žalovaného nevyhnutný ako aj z dôvodu, že dohodnuté nájomné je vzhľadom na jeho výšku a dobu trvania nájmu neprimerané a Nájomná zmluva mala byť podľa žalovaného dojednaná
v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok. V predmetnom odstúpení žalovaný zároveň vyzval žalobcu, aby predmetnú nehnuteľnosť vypratal do 31.10.2021 s tým, aby sa žalobca zdržal akéhokoľvek konania, ktorým by chcel uplatniť práva z Nájomnej zmluvy. Pred doručením uvedeného odstúpenia od zmluvy žalovaný vyzval listom zo dňa 08.07.2021 žalobcu, aby predmetný sklad vypratal, nakoľko považoval Nájomnú zmluvu za neplatnú. Podľa názoru žalobcu je odstúpenie od zmluvy podľa ust. § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka (OZ) možné iba v prípade, ak je to dohodnuté v zmluve alebo ak je to ustanovené zákonom. V tejto súvislosti žalobca zároveň poukázal na skutočnosť, že ani zákon o nájme a podnájme bytov a nebytových priestorov v ust. § 9 a nasl. nepozná inštitút odstúpenia od zmluvy. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti a obsah Nájomnej zmluvy mal žalobca za to, že odstúpenie od Nájomnej zmluvy zo strany žalovaného bolo neplatným právnym úkonom. 4. Elektronickým podaním zo dňa 16.02.2022 sa k žalobe vyjadril žalovaný. Potvrdil, že žalovaný, zastúpený svojim vtedajším konateľom, nebohým P. S. starším, otcom konateľa žalobcu uzavrel dňa 09.10.2019 Nájomnú zmluvu podľa zákona č. 116/1990 Zb. V tom čase bol už vtedajší konateľ žalovaného pán P. S. starší vážne chorý a mal vedomosť aj o tom, že obec Bruty ako jediný spoločník žalovaného vypísal výberové konanie na obsadenie funkcie konateľa a bolo pravdepodobné, že nebude opakovane zvolený do funkcie konateľa žalovaného. Tento predpoklad sa aj potvrdil, keď za nového konateľa žalovaného bol dňom 28.11.2019 zvolený pán E. V.. Následne pán P. S. starší na vážnu chorobu aj zomrel. Z výpisu z obchodného registra žalobcu vyplýva, že žalobca bol zapísaný do obchodného registra dňa 09.10.2019 a v ten istý deň došlo aj k uzavretiu Nájomnej zmluvy medzi žalobcom a žalovaným. V tiesni spôsobenej vážnou chorobou a veľkou pravdepodobnosťou, že pán P. S. starší nebude opakovane zvolený do funkcie konateľa žalovaného, pán P. S. starší nekonal s odbornou starostlivosťou a v súlade so záujmami spoločnosti, ktorej bol konateľom a uzavretím Nájomnej zmluvy uprednostnil záujmy tretej osoby, spoločnosti v ktorej bol jeho syn pán P. S. mladší jedným z konateľov a spoločníkov. 5. Žalovaný ďalej uviedol, že predmet nájmu sklad obilia súpisného čísla XXX o výmere 2050 m2 (sklad obilia) vždy využíval a potreboval k výkonu svojej podnikateľskej činnosti, žalovaný podnikateľskú činnosť vykonával aj v roku 2019, túto vykonáva do dnešnej doby a preto žalovaný nemal dôvod prenechávať sklad obilia do dočasného užívania žalobcovi a tobôž nie na 15 rokov (od 09.10.2019 do 30.09.2034) a za nájomné 50 eur mesačne. Po vymenovaní nového konateľa žalovaného do funkcie pána E. V. bolo zistené, že titulom nájomného bolo možné za vyššie uvedený sklad obilia požadovať približne 1 euro za 1 m2 (bez DPH) mesačne. Čo je podstatne vyššia suma ako nájomné (0,024 eur za 1 m2) dojednané v Nájomnej zmluve. Vzhľadom na obsah dojednaní v Nájomnej zmluve týkajúcich sa predmetu nájmu v Čl. I. Nájomnej zmluvy (mohla byť prenajatá len časť skladu obilia, nájomca nikdy nevyužíval celý sklad), doby nájmu v Čl. II. - 15 rokov, podnájmu v Čl. III. - nájomca mohol predmet nájmu prenechať do podnájmu, čo žalovaný aj urobil, nájomného v Čl. IV. - neprimerane nízke nájomné, skončenia nájmu a výpovednej doby v Čl. V. - nemožnosť vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na dobu určitú a to na 15 rokov prenajímateľom bez uvedenia dôvodu a nestanovenie výpovednej doby a zároveň aj povinnosť prenajímateľa udržiavať podstatu objektu a uhrádzať poistné prenajímateľom v Čl. VI. pričom len na opravu strechy v roku 2021 musel prenajímateľ vynaložiť náklady vo výške 8.588 eur a prenajímateľ znášal aj náklady na poistné, bolo možné dospieť k záveru, že Nájomná zmluva (ani jeden jej článok) nekorešpondovala so záujmami žalovaného, bola uzavretá v záujme a v prospech žalobcu, bola jednostranná a pre prenajímateľa absolútne nevýhodná. 6. Z dôvodu, že Nájomná zmluva bola nevypovedateľná, túto nebolo možné vypovedať ani podľa ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. a ani podľa ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich nájomnú zmluvu (nájomca platil nájomné riadne) a možnosť odstúpenia od Nájomnej zmluvy nebola dojednaná v ani v samotnej Nájomnej zmluve a nie je upravená ani zákonom č. 116/1990 Zb., a potom žalovaný mal jedine možnosť odstúpiť od Nájomnej zmluvy podľa § 49 Občianskeho zákonníka. Žalovaný zastúpený svojim konateľom musel pristúpiť k ukončeniu nájomnej zmluvy, nakoľko žiadna dohoda s nájomcom ohľadom ukončenia Nájomnej zmluvy možná nebola, musel mať na zreteli záujmy spoločnosti (žalovaného) ktorého je konateľom, zdôrazňujúc, že ide spoločnosť, ktorej jediným spoločníkom je obec Bruty, ktorá túto spoločnosť nezaložila za tým účelom, aby z nej mala prospech jedna osoba (žalovaný), ale za tým účelom, aby svojou podnikateľskou činnosťou a najmä výsledkom z nej (ziskom z podnikateľskej činnosti) mohla podporovať záujmy obce Bruty a tým aj všetkých obyvateľov obce Bruty. Navyše tu bolo aj podozrenie z neoprávneného nakladania s poľnohospodárskymi plodinami žalobcom (ktorý v sklade uskladňoval aj alebo len plodiny, ktoré sám nikdy vypestovať nemohol, otáznou bol spôsob ich nadobudnutia, nákupu a predaja, dovozu a odvozu). Žalobu označil za účelovú a žiadal ju v celom rozsahu zamietnuť.
7. K vyjadreniu žalovaného sa replikou zo dňa 14.03.2022 vyjadril žalobca s tým, že zotrval na podanej žalobe v plnom rozsahu. Tvrdenia žalovaného ohľadne vážnej choroby bývalého konateľa žalovaného v čase podpísania Nájomnej zmluvy boli absolútne nepravdivé, žalovaný tieto svoje tvrdenia nijakým spôsobom nedoložil. Žalobca mal za to, že pre posúdenie podstaty sporu bola táto skutočnosť irelevantná a bezpredmetná. Podľa názoru žalobcu Nájomná zmluva spĺňala všetky náležitosti predpísané zákonom, pričom žalovaný nijakým spôsobom neodôvodnil, prečo by malo byť odstúpenie od nej platným úkonom. Navyše žalobca mal za to, že dôvod odstúpenia od zmluvy nemožno dodatočne meniť, a preto ak by žalovaný dodatočne argumentoval inými dôvodmi, ktoré podľa neho zakladajú právo na odstúpenie od zmluvy, tieto nemožno pre tento spor účinne použiť. Nebolo pravdou, že by žalovaný predmet nájmu využíval a potreboval k svojej podnikateľskej činnosti. V tejto súvislosti žalobca poukázal na skutočnosť, že predmet nájmu bol v čase podpísania Nájomnej zmluvy v dezolátnom stave, nebola tam zavedená elektrina ani voda. Časť strechy úplne chýbala, inde boli obrovské diery, cez ktoré zatekala dažďová voda, a preto bol predmet nájmu využiteľný iba obmedzene, na čo zmluvné strany pri jednaní prihliadali, vrátane určenia výšky nájomného. Na podporu svojej argumentácie žalobca predložil fotodokumentáciu s tým, že ani po osadení nového plechu nebola strecha chránená pred vniknutím dažďovej vody do priestorov, o čom tiež predložil fotodokumentáciu. 8. Čo sa týka ceny nájmu 1 eur /m2/ mesiac, žalobca nesúhlasil, že by všeobecná cena nájmu bola v takejto výške, avšak pre krátkosť času nemal žalobca možnosť osloviť znalca, čo však v prípade potreby, najmä po predbežnom právnom posúdení sporu, by žalobca dodal. Žalobca podotkol, že nájom 1 eur /m2/ mesiac sa platil bežne, napr. v meste Nové Zámky (a nie v Brutoch) za priestory, ktoré sú vykurované, napojené na vodu a elektrinu a sú v technicky bezchybnom stave. Takýmto spôsobom sa prenajímajú bežne priestory v Nových Zámkoch, napr. na Športovej ulici, resp. na Komárňanskej ceste. Žalobca poukázal tiež na skutočnosť, že spol. Edu consult s. r. o., ktorá mala vystaviť prehlásenie o trhovej hodnote nehnuteľnosti, nijakým spôsobom neuviedla technický stav nehnuteľnosti, navyše podľa štatistického úradu, hlavným predmetom činnosti tejto spoločnosti je „ostatné vzdelávanie“, preto žalobca tento dôkaz vôbec neuznával. 9. K faktúre č. 21031 zo dňa 15.12.2021 s dátumom dodania 15.12.2021 žalobca uviedol, že časť strešnej krytiny bola vymenená na jar 2021, nie 15.12.2021 ako to vyplývalo z uvedenej faktúry. Z predmetnej faktúry vyplývalo podozrenie, že plnenie dodávateľa bolo predražené, čomu nasvedčovala skutočnosť, že sa uvádzali oceľové vráta, ktoré na sklade vôbec neboli osadené, merná jednotka bola uvedená v kuse (nie napr. v kg.), vôbec neboli osadené nové žľaby a zvody a neboli osadené ani žiadne oceľové nosníky, všetko bolo staré (okrem strechy v prednej časti, kde bola strecha vymenená). Takéto plnenie pritom nemohlo mať hodnotu 8.588 eur. Ak žalovaný takúto sumu vynaložil, žalobca mal za to, že práve žalovaný konal nehospodárne pri zaobstaraní plechu na výmenu strechy v prednej časti. Ak táto skutočnosť bude dôležitá podľa názoru súdu pre posúdenie sporu, žalobca bol ochotný doložiť znalecký posudok za účelom určenia všeobecnej hodnoty ceny nájmu ako aj určenia hodnoty plnenia, ktoré žalovaný na predmete nájmu vykonal. 10. K replike žalobcu sa duplikou zo dňa 14.04.2022 vyjadril žalovaný. K otázke zdravotného stavu predchádzajúceho konateľa žalovaného a otca konateľa žalobcu, nebohého P. S. uviedol, že podľa informácií žalovaného pán P. S. zomrel dňa 23.01.2020 v Nových Zámkoch, teda približne štyri mesiace po tom, čo došlo k uzavretiu Nájomnej zmluvy, pričom nebohý P. S. mal okrem iných aj onkologické ochorenie. Skúmanie tejto otázky bolo podľa názoru žalovaného podstatné z hľadiska preukázania tiesne spôsobenej aj vážnou chorobou nebohého P. S. a preto navrhol, aby žalovaný predložil úmrtný list nebohého P. S. a pre prípad, že ním žalobca nedisponuje navrhol, aby si súd úmrtný list vyžiadal od Mesta Nové Zámky. Žalovaný ďalej žiadal, aby žalobca oznámil meno ošetrujúceho všeobecného lekára nebohého P. S. za účelom zabezpečenia lekárskej správy ohľadom jeho zdravotného stavu v mesiaci október 2019. 11. Žalovaný potvrdil, že v predmete nájmu nebola zavedená voda a ani elektrina a že časť strechy predmetu nájmu v roku 2019 chýbala. Táto časť strechy však bola v porovnaní s celkovou rozlohou predmetu nájmu zanedbateľná. Sklad obilia má výmeru 2050 m2 a časť, kde chýbala strecha mohla mať 70-100 m2 a teda ostatná časť skladu bola žalovaným využívaná na uskladnenie vecí (strojového zariadenia, agrotechnických a chemických prostriedkov a iných vecí) potrebných na výkon podnikateľskej činnosti žalovaného a preto žalovaný, napriek technickému stavu skladu obilia nemal dôvodu uzatvárať Nájomnú zmluvu so žalobcom a už vôbec nie za podmienok v nej dojednaných. 12. K výške dojednaného nájomného žalovaný považoval za potrebné uviesť, že prehlásenie o trhovej hodnote nehnuteľností zo dňa 20.08.2020 bolo vypracované s prihliadnutím na všetky charakteristiky skladu obilia a ak by sa aj preukázalo, že titulom nájomného nebolo možné požadovať približne 1 eur za 1 m2 (bez DPH) mesačne, žalovaný bol toho názoru, že výška nájomného bola neprimerane
nízka, táto by mala byť vyššia a to aj z dôvodu, že Nájomná zmluva bola uzatvorená na 15 rokov a vôbec nezohľadňovala mieru inflácie a vývoj (rast) výšky nájomného vzhľadom na všeobecný rast cien v hospodárstve. Spoločnosť Edu consult s. r. o., má ako zapísaný predmet činnosti v obchodnom registri aj realitnú činnosť, preto argument žalobcu, že táto činnosť nie je hlavným predmetom činnosti tejto spoločnosti a preto žalobca tento dôkaz neuznával považoval za účelový. 13. K faktúre č. 21031 na sumu 8.588 eur žalovaný uviedol, že táto bola predložená omylom a týkala sa výroby a montáže oceľových vrát, ktoré neboli vyrobené pre sklad obilia, ale pre iný objekt žalovaného. Oprava strechy bola fakturovaná na základe troch faktúr a to faktúry č. 2020012 zo dňa 27.04.2020 na sumu 1.270,65 eur (dodanie plechu a farmárskych skrutiek), faktúry č. 2020021 zo dňa 10.08.2020 na sumu 4.600 eur (stavebno-montážne práce) a faktúry č. 2020022 zo dňa 24.08.2020 na sumu 3.850 eur (zámočnícke práce) s tým, že celková suma faktúr predstavovala 9.720,64 eur. Vzhľadom na uvedené označil vyjadrenie žalobcu za účelové s tým, že nepreukazovalo, že by bolo odstúpenie žalovaného zo dňa 21.10.2021 neplatné. 14. Súd prvej inštancie v rámci dokazovania, ktoré vykonal výsluchom strán sporu, oznámením obsahu priložených listín a to najmä: výpis z LV č. XXXX kat. územie K., výpis z knihy záväzkov žalobcu k 22.07.2021, odstúpenie žalovaného od nájomnej zmluvy, výzva na vypratanie skladu adresovaná žalobcovi, Nájomná zmluva zo dňa 09.10.2019, 3 ks čiernobielych fotografií formát A4, uznesenie Okresného súdu Nové Zámky sp. zn. 15Cb/110/2021-38 zo dňa 18.11.2021, uznesenie Okresného súdu Nové Zámky sp. zn. 15Cb/110/2021-55 zo dňa 25.01.2022, vyjadrenie žalovaného k žalobe, prehlásenie o trhovej hodnote nehnuteľnosti, faktúra č. 21031, uznesenie Okresného súdu Nové Zámky sp. zn. 15Cb/110/2021-70 zo dňa 21.02.2022, replika žalobcu, uznesenie Okresného súdu Nové Zámky sp. zn. 15Cb/110/2021-79 z 16.03.2022, duplika žalovaného, faktúry č. 2020021, 2020022, 2020012, výpisy z Obchodného registra strán sporu zistil nasledovný skutkový stav: 15. V Obchodnom registri Okresného súdu Nitra je v Oddiel: Sro, Vložka č.: 49504/N zapísané obchodné meno žalobcu od 09.10.2019 a žalobcovi bolo pridelené IČO: 52 678 416. V Obchodnom registri Okresného súdu Nitra je v Oddiel: Sro, Vložka č.: 11798/N zapísané obchodné meno žalovaného od 28.02.2000 a žalovanému bolo pridelené IČO: 36 535 397. 16. Podľa výpisu z LV č. XXXX vedeného Úradom geodézie, kartografie a katastra SR pre katastrálne územie K., Obec Bruty, okres Nové Zámky je žalovaný vlastníkom v podiele 1/1 skladu obilia so súpisným číslom XXX, ktorý sa nachádza na pozemku parc. č. XXX/XX, druh stavby 20. 17. Dňa 09.10.2019 uzavrel žalobca ako nájomca so žalovaným ako prenajímateľom Nájomnú zmluvu podľa zákona č. 116/1990 Zb. V Čl. I bol upravený predmet zmluvy a podľa tohto článku prenajímateľ, vlastník nehnuteľnosti vedenej v Správe katastra Nové Zámky, pre kat. územie K. na LV č. XXXX, parc. č. XXX/XX, popis stavby sklad obilia, súp. č. XXX o výmere 2.050 m2 prenechal nájomcovi na dočasné užívanie. Článok II upravoval dobu nájmu s tým, že nájom bol dojednaný na dobu určitú od 09.10.2019 do 30.09.2034. V Čl. III bolo dohodnuté, že nájomca je oprávnený prenechať nebytové priestory alebo ich časť na určitú dobu do podnájmu. Článok IV upravoval nájomné, ktoré bolo medzi účastníkmi Nájomnej zmluvy dojednané vo výške 50 eur mesačne. Článok V upravoval skončenie nájmu a výpovednú lehotu. Článok VI upravoval poistné a Čl. VII záverečné ustanovenia. 18. Listom zo dňa 08.07.2021 žalovaný vyzval žalobcu na vypratanie priestorov predmetného skladu, nakoľko Nájomnú zmluvu považoval za neplatnú. Priestory skladu mal žalobca vypratať do 5 pracovných dní od obdržania výzvy. 19. Listom zo dňa 21.10.2021 adresovaným žalobcovi žalovaný odstúpil od Nájomnej zmluvy a vyzval žalobcu, aby nehnuteľnosť do 31.10.2021 vypratal a odniesol z nej všetky svoje veci. Zároveň vyzval žalobcu, aby sa zdržal akéhokoľvek konania, ktorým by si chcel uplatňovať svoje údajné práva z Nájomnej zmluvy. 20. Podľa potvrdenia spol. Edu consulft, spol. s. r. o., nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom Nájomnej zmluvy by mohol vlastník dať do nájmu alebo podnájmu za požadované nájomné cca 1 eur za m2 (bez DPH) mesačne. 21. Faktúrou č. 21031 zo dňa XX.12.2021 dodávateľ Z. E. C., Z. XX/X, XXX 15 E., E. vyfakturoval žalovanému stavebno-montážne práce a to výrobu a montáž oceľových vrát plechovou výplňou T 18 328 x 350 cm, 437 x 350 cm, 3 ks oceľových nosníkov a montáž žľabov zvodov v celkovej výške 8.588 eur. Dátum dodania na faktúre bol 15.12.2021 a faktúra bola splatná dňa 31.01.2022. Faktúrou č. 2020012 zo dňa 27.04.2020 dodávateľ Z. E. J., vyfakturoval žalovanému dodanie plechu T 35 Plus RAL 311, Farmárske skrutky 48/35 (750 ks) v celkovej výške 1.270,65 eur. Dátum dodania na faktúre bol 27.04.2020 a faktúra bola splatná dňa 30.04.2020. Faktúrou č. 2020021 zo dňa 10.08.2020 dodávateľ Z. E. J., vyfakturoval žalovanému stavebno-montážne práce: demontáž poškodenej časti strechy, demontáž vetracích otvorov, lemovanie vetracích otvorov, montáž doplnenia opláštenia strechy,
montážna plošina, spojovací materiál v celkovej výške 4.600 eur. Dátum dodania na faktúre bol 10.08.2020 a faktúra bola splatná dňa 15.08.2020. Faktúrou č. 2020022 zo dňa 24.08.2020 dodávateľ Z. E. J., vyfakturoval žalovanému vykonané zámočnícke práce: dodanie opláštenia T 35 aluzinok 0,7 mm, dodanie drevených paždíkov 4,5 m 14 ks, montáž opláštenia strechy a paždíky, lemovanie hrebeňáča a opláštenia, zosilnenie jestvujúcej strechy skrutkovaním, montážne mechanizmy, plošina, spojovací materiál, skrutky, silikón v celkovej výške 3.850 eur. Dátum dodania na faktúre bol 24.08.2020 a faktúra bola splatná dňa 31.08.2020. 22. Zástupca žalobcu vo svojej výpovedi uviedol, že predmetný zmluvný vzťah bol vzťahom obchodným a bol upravený zákonom č. 116/1990 Zb., ktorý neupravuje možnosť platne odstúpiť od nájomnej zmluvy. Zdôraznil, že ani samotná Nájomná zmluva odstúpenie neupravovala aj v prípade, ak by na daný právny vzťah bolo aplikované ustanovenie § 48 Občianskeho zákonníka možnosť odstúpenia od zmluvy by bola prípustná len v prípade ak je to uvedené v zákone alebo v zmluve. Ak žalovaný tvrdil, že od uvedeného právneho úkonu teda od Nájomnej zmluvy odstúpil z dôvodu, že bola vyhotovená v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok, bol žalobca toho názoru, že tieto podmienky musia byť splnené kumulatívne, čo žalovaný nepreukázal. Žalobca svoj naliehavý právny záujem na požadovanom určení preukazoval tým, že jeho postavenie ako nájomníka bolo neisté, pretože nepožíval v rámci svojej obrany žiadnu ochranu v prípade, ak žalovaný zasahuje do jeho práv alebo porušuje uvedený záväzkový vzťah. K dohodnutej výške nájomného uviedol, že v čase uzavretia Nájomnej zmluvy nebolo možné sklad plnohodnotne využívať. Žalobca využíval plochu približne 10 %, pretože sklad zatekal a voda na podlahe znehodnocovala uskladnené obilie. K predloženým dokladom v súvislosti s rekonštrukciou skladových priestorov žalovaným uviedol, že žalobca mal vedomosť o tom, že žalovaný mal aj iné skladové priestory, ktoré rekonštruoval a predložené faktúry sa zrejme týkali týchto priestorov. Skutočnosť, že by sa faktúry týkali práve priestoru, ktorý mal prenajatý žalobca, žalovaný nepreukázal. 23. Konateľ žalobcu, okrem iných skutočností uviedol, že predmet nájmu využíval dva až tri mesiace v roku na uskladnenie obilia do doby, kým ho nepredal. Následne sklad prenajímal spol. MP Conect, s ktorou mal uzavretú podnájomnú zmluvu od roku 2020 na dobu určitú do 31.12.2022. Za celú dobu podnájmu predstavovala výška odplaty sumu 1.000 eur. Konateľ žalobcu potvrdil, že jeho otec zomrel dňa 23.01.2020. 24. Zástupca žalovaného vo svojej výpovedi uviedol, že odstúpenie od Nájomnej zmluvy, ktoré adresoval žalovaný žalobcovi bolo dané dôvodne a zákonným spôsobom. Predmetnú Nájomnú zmluvu označil za nevypovedateľnú a absolútne nevýhodnú pre žalovaného. Mal za to, že žalovaný musí chrániť záujmy všetkých občanov obce a nielen jednotlivcov, pretože je obchodnou spoločnosťou, ktorej jediným spoločníkom je Obec Bruty. V prípade, ak by konajúci súd považoval uplatnený nárok za obchodný, žalovaný zastával názor, že takto dojednaná Nájomná zmluva nebola v súlade s pravidlami poctivého obchodného styku a uplatnený nárok nemohol požívať súdnu ochranu. Žalovaný mal za to, že žalobca nepreukázal na požadovanom určení naliehavý právny záujem a sám potvrdil, že predmetný sklad obilia bol pre neho nevyužiteľný, nakoľko bol v dezolátnom stave. 25. Po citácii zákonných ustanovení § 49 a § 489 Občianskeho zákonníka, § 261 ods. 1 a § 344 Obchodného zákonníka, § 137 Civilného sporového poriadku (CSP), § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. a článku V Nájomnej zmluvy (prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu, ak: a/ nájomca užíva nebytové priestory v rozpore so zmluvou, b/nájomca mešká s platením nájomného viac ako 3 mesiace. Nájom ďalej končí, ak zaniká predmet nájmu alebo na základe dohody oboch zmluvných strán. V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť nebytové priestory v stave, v akom boli v čase pri odovzdaní do prevádzky s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie), súd prvej inštancie uviedol, že zo zisteného skutkového a právneho stavu vyvodil tento právny záver: 26. Podanou žalobou sa žalobca domáhal určenia neplatnosti odstúpenia od Nájomnej zmluvy a určenia, že nájomný vzťah trvá. Žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem, naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu (§ 137 písm. c/ CSP). 27. Naliehavý právny záujem má žalobca len za predpokladu, že vykonávajúcim určovacím rozsudkom možno túto neistotu alebo ohrozenie odstrániť. Naliehavý právny záujem nie je daný, ak má žalobca k dispozícii iný spôsob ochrany tvrdeného práva. Je to tak v prípadoch, keď tvrdené právo už nie je v štádiu neistoty alebo ohrozenia, ale keď už došlo k jeho porušeniu. 28. V prejednávanej veci súd prvej inštancie dospel k záveru, že v prípade predmetnej určovacej žaloby, tak ako bol formulovaný jej samotný petit v časti určenia neplatnosti odstúpenia od Nájomnej zmluvy, nie je daný naliehavý právny záujem na takomto určení, pretože neplatnosť nevyplýva z hmotného práva a takto formulovaný petit by bol nevykonateľný. Uvedeným spôsobom formulovaná žaloba by prichádzala
do úvahy len v prípade, ak by táto skutočnosť vyplývala z hmotnoprávneho predpisu, čo v danom prípade nebolo zistené a ani preukázané. Navyše, pri rozhodovaní o druhej časti žalobcovho nároku súd by musel ako predbežnú otázku vyriešiť aj otázku platnosti odstúpenia od Nájomnej zmluvy a tak by o uvedenom nároku rozhodoval duplicitne. 29. Žaloba bola podaná na súd 03.11.2021, teda už za účinnosti CSP. Nová právna úprava CSP pripúšťa žalobu na určenie právnej skutočnosti iba za predpokladu, že tak vyplýva z právneho predpisu (najmä hmotného práva), čo preukázateľne nebol daný prípad. 30. Z uvedeného nepochybne vyplýval záver, že žalobca nemal k dispozícii žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od Nájomnej zmluvy, pretože takáto žaloba z osobitného predpisu nevyplývala. Vychádzajúc z aktuálnej právnej úpravy podľa CSP bol súd prvej inštancie toho názoru, že vzťahy sporových strán možno zastabilizovať len prípustnou formou žaloby, čo v prejednávanej veci spĺňala tá časť žalobcovho nároku, v ktorej žiadal určiť, že nájomný vzťah medzi sporovými stranami trvá. Vykonaným dokazovaním súd prvej inštancie dospel k záveru, že v prejednávanej veci ide o záväzkový vzťah medzi podnikateľmi, týkajúci sa ich podnikateľskej činnosti a preto bolo potrebné posudzovať uplatnený nárok podľa Obchodného zákonníka. V konaní súd prvej inštancie zistil, že Nájomná zmluva bola uzavretá platne a obsahuje náležitosti, ktoré vyžaduje zákon č 116/1990 Zb. Zároveň nezistil, že by zmluvná voľnosť sporových strán bola akýmkoľvek spôsobom obmedzená. Z Nájomnej zmluvy súd prvej inštancie považoval za zistené, že neobsahuje ustanovenia o možnosti jej odstúpenia, ale v súlade s Čl. V nájomnej zmluvy ju bolo možné vypovedať. V konaní rovnako nebolo preukázané, že by v prejednávanom prípade existoval zákonný dôvod (§ 9 ods. 2 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov), podľa ktorého prenajímateľ mohol písomne vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času. Žalovaný v konaní nepredložil, v rámci svojich tvrdení žiaden dôkaz, ktorý by podporoval jeho tvrdenia, že žalovaný, resp. jeho vtedajší konateľ neb. P. S. akýmkoľvek spôsobom porušil svoje povinnosti, ak uzavrel Nájomnú zmluvu so žalobcom. Rovnako žalovaný neuniesol, v rámci svojej obrany, bremeno svojho tvrdenia, že Nájomná zmluva bola uzavretá v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok. V tejto súvislosti žalovaný nenavrhol vykonať žiadne dokazovanie. Rovnako žalovaný nenavrhol vykonať žiadne dokazovanie ani v súvislosti, ktorá by preukazovala, že ním predložené faktúry č. 2020012, 2020021 a 2020022 sa týkali práve rekonštrukcie predmetného skladu obilia, ktorý je v nájme žalobcu. 31. V konaní tiež nebolo preukázané (ani to žalovaný netvrdil), že žalovaný nemohol uzavrieť žiaden zmluvný vzťah s inou právnickou osobou, ktorej spoločník alebo konateľ bol v príbuzenskom pomere s vtedajším konateľom žalovaného, alebo že by jeho konateľské oprávnenie bolo obmedzené. Súd prvej inštancie zastával názor, že v rámci obchodno- záväzkových vzťahov musí existovať právna istota, pretože na základný (primárny) vzťah môžu nadväzovať aj ďalšie zmluvné vzťahy a nie je právne prípustné, aby sa tieto zmluvné vzťahy rušili bez relevantných dôvodov. Ani prípadná výška v Nájomnej zmluve dohodnutého nájomného (aj keby bola nižšia, ako obvyklé nájomné) nebola dôvodom na odstúpenie od Nájomnej zmluvy. Ak žalovaný, resp. jeho vtedajší konateľ porušil svoje povinnosti, ktoré mu vyplývali z ust. § 135 a nasl. Obchodného zákonníka, mal žalovaný postupovať zákonným spôsobom a domáhať sa prípadnej náhrady vzniknutej škody. Neb. P. S., ktorý zomrel dňa 23.01.2020 bol konateľom žalovaného do 21.11.2019 a tak mal žalovaný priestor na to, aby postupoval voči bývalému konateľovi zákonným spôsobom a prípadne sa od neho domáhal vzniknutej škody. 32. Súd prvej inštancie vo veci nenariadil vykonať navrhované dokazovanie, pretože navrhované dokazovanie považoval za neúčelné a nehospodárne. V konaní nebolo preukázané, že neb. P. S. by bol mal obmedzenú spôsobilosť na právne úkony. Skutočnosť, či sa liečil na onkologické ochorenie nemala podľa súdu prvej inštancie žiaden vplyv na posudzovanie uplatneného nároku. Ak mal žalovaný o uvedených skutočnostiach vedomosť a zastával názor, že tieto skutočnosti bránili menovanému zastávať funkciu konateľa, mal a mohol aj v tomto prípade postupovať zákonným spôsobom a prípadne ho z funkcie konateľa z uvedených dôvodov odvolať. 33. Podľa čl. 6 ods. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd, každý má právo na to, aby jeho záležitosť bola spravodlivo, verejne a v primeranej lehote prejednaná nezávislým a nestranným súdom zriadeným zákonom. Právo na spravodlivý súdny proces neznamená, ale právo na to, aby bola strana sporu pred všeobecným súdom úspešná, teda aby bolo rozhodnuté v súlade s jej požiadavkami a právnymi názormi (I. ÚS 50/04). Z práva na spravodlivé súdne konanie vyplýva aj povinnosť všeobecného súdu zaoberať sa účinne námietkami, argumentmi a dôkaznými návrhmi strán (avšak) s výhradou, že majú význam pre rozhodnutie (I. ÚS 46/05). Súd sa z tohto dôvodu nemusí v odôvodnení svojho rozhodnutia zaoberať úplne všetkými dôvodmi a argumentmi procesných strán; postačujúcim je, ak z odôvodnenia rozhodnutia sú zrejmé všetky pre rozhodnutie podstatné skutočnosti, objasňujúce skutkový a právny základ rozhodnutia (viď text II. ÚS 76/07).
34. Vzhľadom na množstvo uvádzaných informácií a produkovaných dôkazov v prejednávanej veci súd prvej inštancie zdôraznil, že právo na odôvodnenie súdneho rozhodnutia ako nedeliteľnej súčasti práva na spravodlivý proces neznamená povinnosť súdu dať odpovede na všetky argumenty strán sporu, ale len na argumenty zásadného významu, teda argumenty pre vec rozhodujúce. 35. Na základe všetkých uvedených skutočností súd prvej inštancie dospel k záveru, že tá časť žalobcom uplatneného nároku, ktorým sa domáhal určenia neplatnosti odstúpenia žalovaného zo dňa 21.10.2021 od Nájomnej zmluvy, nebola dôvodná, pretože takáto žaloba z osobitného predpisu nevyplýva a preto ju v uvedenej časti zamietol. Zostávajúcu časť žalobou uplatneného nároku považoval za dôvodnú. 36. O trovách konania súd prvej inštancie rozhodol podľa § 255 ods. 2 CSP a vyslovil, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo, pretože strany mali vo veci len čiastočný úspech. 37. Voči napadnutému rozsudku podal v časti výroku I v zákonnej lehote odvolanie žalovaný a žiadal napadnutý rozsudok zrušiť a vec vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie, pričom uviedol, že súd prvej inštancie svoje rozhodnutie týkajúce sa jeho napadnutej časti odôvodnil tým, že v rámci konania zistil, že Nájomná zmluva zo dňa 09.10.2019 bola uzavretá platne a obsahuje náležitosti, ktoré vyžaduje zákon č. 116/1990 Zb. a zároveň v konaní nezistil, že by zmluvná voľnosť sporových strán bola akýmkoľvek spôsobom obmedzená. 38. Podľa žalovaného prvostupňový súd nesprávne vyhodnotil vykonané dôkazy a dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam a vec právne nesprávne posúdil. Podľa žalovaného Nájomná zmluva neobsahuje všetky zákonom požadované náležitosti, nakoľko neobsahuje účel nájmu, čo je podstatnou zákonom požadovanou náležitosťou nájomnej zmluvy. Podľa ust. § 3 ods. 3 prvá veta zákona č. 116/1990 Zb. zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Podľa ust. § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb., ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3 je neplatná. 39. Predmetnú Nájomnú zmluvu v mene žalobcu podpisoval P. S., nar. XX.XX.XXXX, ktorý podľa názoru žalovaného nebol oprávnený tento právny úkon učiniť. Podľa ust. § 20 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právne úkony právnickej osoby vo všetkých veciach robia tí, ktorí sú na to oprávnení zmluvou o zriadení právnickej osoby, zakladacou listinou alebo zákonom (štatutárne orgány). Podľa článku X. Konateľ bod 3. Zakladateľskej listiny o založení spoločnosti s ručením obmedzeným zo dňa 09.02.2000 v znení jej úplného znenia zo dňa 30.06.2003, konateľa menuje valné zhromaždenie spoločnosti zo spoločníkov alebo iných fyzických osôb na obdobie piatich rokov, pričom opätovné menovanie (zvolenie) je možné. 40. Menovaný P. S. nar. XX.XX.XXXX, za konateľa žalovaného bol vymenovaný s účinnosťou od 01.10.2012 na dobu piatich rokov (Dodatok č. 5 zo dňa 14.09.2012). Z uvedeného vyplýva, že jeho funkcia konateľa zo zákona sa skončila dňom 01.10.2017. K jeho odvolaniu z funkcie konateľa došlo až od 15.10.2019, čo bolo právne bezvýznamné. 41. Na základe uvedeného Nájomná zmluva bola absolútne neplatná, ktorú skutočnosť účastníci právneho úkonu mohli uplatniť bez časového obmedzenia s tým, že absolútnej neplatnosti sa môže dovolávať ten, kto ako dotknutý má na to právny záujem. Súd prihliada na absolútnu neplatnosť právneho úkonu i bez návrhu, t. j. z úradnej povinnosti (Ro NS ČR z 26.10.2006, sp. zn. 26Cdo 2064/2006). 42. S hore uvedenými skutočnosťami prvostupňový súd sa nevysporiadal. I keď Nájomná zmluva bola neplatná, podľa názoru žalovaného zo strany žalobcu došlo k porušeniu tejto Nájomnej zmluvy, nakoľko predmet nájmu, resp. jeho časť dal do podnájmu spol. MP Conect s. r. o., od roku 2020 na dobu určitú do 31.12.2022, avšak za celkové nájomné 1.000 euro, čo bolo v rozpore s výškou nájomného dohodnutého v Nájomnej zmluve. 43. V zmysle ust. § 666 Občianskeho zákonníka, pre obsah podnájomnej zmluvy platí zásada, že nikto nemôže previesť na iného viac práv než sám má. 44. Žalovaný nesúhlasil s názorom prvostupňového súdu čo sa týka výšky nájomného a bol toho názoru, že v Nájomnej zmluve dohodnuté nájomné 50 euro mesačne bolo nápadne nevýhodné pre žalovaného s poukazom na trhovú cenu nájomného v danom čase a mieste, ktoré bolo podstatne vyššie, nehovoriac o tom, že žalovaný uhrádzal aj poistné za predmet nájmu a vykonal nemalé investície do predmetu nájmu a o týchto skutočnostiach súdu prvej inštancie predložil aj dôkazy. 45. Žalovaný poukázal na to, že jediným spoločníkom žalobcu je Obec Bruty, so sídlom 943 55 Bruty 111, IČO: 00 308 820, ktorá je zo zákona povinná chrániť a zveľadiť majetok obce ako to vyplýva z ust. § 7 ods. 1 a 2 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí. Predmetná Nájomná zmluva nebola uzatvorená v prospech obce, naopak, bola uzatvorená v jej neprospech a nezákonne s poukazom na hore uvedené skutočnosti. 46. Žalobca sa písomne vyjadril dňa 16.09.2022 k podanému odvolaniu žalovaného a navrhol, aby odvolací súd napadnutý rozsudok ako vecne správny potvrdil a aby odvolanie žalovaného zamietol s tým, že súčasne si uplatnil nárok na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100%.
47. Mal za to, že z obsahu odvolania žalovaného je zrejmé, že bolo minimálne v rozpore so zásadou sudcovskej a zákonnej koncentrácie konania, nakoľko žalovaný uvádzal skutkové tvrdenia a listinné dôkazy, ktoré jednoznačne mohol a mal predložiť v konaní pred súdom prvej inštancie, a to najneskoršie do skončenia dokazovania. 48. Žalobca nesúhlasil s tým, že by Nájomná zmluva neobsahovala účel nájmu, keďže tento bol dostatočným spôsobom vyjadrený priamo v Nájomnej zmluve, predmetom ktorej bol sklad obilia a takto bola popísaná aj stavba, ktorá bola predmetom nájmu. 49. Žalobca rovnako nesúhlasil ani s názorom žalovaného, že by žalovaný nebol oprávnený učiniť tento úkon. V tejto súvislosti žalobca poukázal na skutočnosť, že v čase uzavretia Nájomnej zmluvy bol ako štatutárny orgán žalovaného zapísaný v obchodnom registri pán P. S., nar. XX.XX.XXXX, a to bez akéhokoľvek časového či iného obmedzenia. Ak žalovaný zavinil, že nebol vykonaný zápis zmeny zapísaných údajov do obchodného registra, resp. ak zavinil, že k takémuto zápisu zmeny zapísaných údajov o spoločnosti do obchodného registra došlo až neskôr, žalobca mal za to, že nemôže sa platne dovolať takéhoto dôvodu, ktorý sám spôsobil a zapríčinil. Žalobca bol pritom v dobrej viere (rovnako ako iné subjekty, s ktorými žalovaný v období od 01.10.2017 do 15.10.2019 konal a jednal), že žalovaný bol oprávnený uzavrieť predmetnú Nájomnú zmluvu a nemal žiadnu vedomosť o akomkoľvek údajnom časovom či inom obmedzení štatutára žalovaného. V tejto súvislosti poukázal na skutočnosť, že ak došlo k zániku funkcie konateľa, žalovaný bol povinný do 3 mesiacov vymenovať nového konateľa podľa § 66 ods. 1 Obchodného zákonníka. Ak tak neurobil viac ako 2 roky, bolo potrebné chrániť dobrú vieru žalobcu ako zmluvného partnera žalovaného s prihliadnutím aj na publicitu a prezumovanú správnosť zapísaných údajov spoločnosti v obchodnom registri. 50. Žalobca mal za to, že žalovaný by nebol viazaný iba takým právnym úkonom, kde došlo k prekročeniu zákonom obmedzenej pôsobnosti štatutárneho orgánu a nie teda napríklad stanovami, spoločenskou zmluvou či inou listinou. Obmedzenie oprávnenia štatutárneho orgánu konať v mene spoločnosti nebolo účinné navonok, a to dokonca ani v prípade zverejnenia tohto obmedzenia. V danom prípade však žalovaný žiadneho iného zapísaného a registrovaného štatutára v čase podpísania Nájomnej zmluvy ani len nemal. 51. Argumentácia žalovaného týkajúca sa skutočnosti, že obec Bruty je spoločníkom žalovaného, bola úplne irelevantná, nakoľko nie Obec Bruty, ale žalovaný bol v zmluvnom vzťahu so žalobcom a žalovaný je právne samostatný a odlišný subjekt od Obce Bruty. 52. Čo sa týka údajnej nápadnej nevýhodnosti nájomného 50 eur / mesiac, žalobca zotrval na svojich ústnych i písomných podaniach a aj v tomto smere považoval napadnutý rozsudok a jeho odôvodnenie za správne a aj za vyčerpávajúce. 53. Ďalšie vyjadrenia strany sporu v rámci odvolacieho konania nepodali. 54. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 34 CSP) prejednal vec podľa § 378 ods. 1, § 379 a § 380 CSP, a to bez nariadenia pojednávania (§ 385 CSP) a dospel k záveru, že odvolanie žalovaného je dôvodné a napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. 55. Podľa § 389 ods. 1 písm. c) CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie zruší, len ak súd prvej inštancie v dôsledku nesprávneho právneho posúdenia veci nevykonal navrhované dôkazy, ak nie je účelné doplniť dokazovanie odvolacím súdom. 56. Podľa § 489 Občianskeho zákonníka, záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone. 57. Podľa § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom. 58. Podľa § 49 Občianskeho zákonníka, účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť. 59. Podľa § 137 CSP, žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o a) splnení povinnosti, b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami vyplýva z osobitného predpisu, c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu. 60. Podľa § 261 ods.1 Obchodného zákonníka, táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.
61. Podľa § 344 Obchodného zákonníka, od zmluvy možno odstúpiť iba v prípadoch, ktoré ustanovuje zmluva alebo tento alebo iný zákon. 62. Podľa § 9 ods.2) zákona č. 116/1990 Zb., prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou; b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom; c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas; d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok; e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať; f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor; g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa. h) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd. i) ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku. 63. Podľa § 3 ods. 3 veta prvá zákona č. 116/1990 Zb., zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. 64. Podľa § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb., ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3 je neplatná 65. Predmetom sporu je v zmysle podanej žaloby určenie neplatnosti odstúpenia žalovaného zo dňa 21.10.2021 od Nájomnej zmluvy a určenie trvania nájomného vzťahu medzi žalovaným ako prenajímateľom a žalobcom ako nájomcom z predmetnej Nájomnej zmluvy. Medzi stranami sporu v konaní nebola sporná skutočnosť, že došlo k uzatvoreniu Nájomnej zmluvy dňa 09.10.2019 a to na dobu určitú do 30.09.2034. 66. Odvolací súd reagujúc na odvolacie námietky žalobcu voči napadnutému rozsudku v rozsahu jeho výroku I napadnutého odvolaním uvádza k žalobcom uplatnenému odvolaciemu dôvodu podľa § 365 ods. 1 písm. f) CSP, t. j. že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, že citovaný odvolací dôvod je v súdnej praxi vykladaný tak, že musí ísť o také skutkové zistenia, na základe ktorých súd prvej inštancie vec posúdil po právnej stránke a ktoré nemajú v podstatnej časti oporu vo vykonanom dokazovaní. Skutkové zistenia nezodpovedajú vykonaným dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nie je v súlade s § 191 CSP, a to vzhľadom na to, že súd vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo z prednesov sporových strán nevyplynuli, ani inak nevyšli počas konania najavo, alebo opomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými dôkazmi preukázané, alebo vyšli počas konania najavo. Nesprávne sú aj také skutkové zistenia, ktoré súd prvej inštancie založil na chybnom hodnotení dôkazov. Typovo ide o situáciu, kde je logický rozpor v hodnotení dôkazov, prípadne poznatkov, ktoré vyplynuli z prednesov sporových strán, alebo ktoré vyšli najavo inak z hľadiska závažnosti (dôležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálnej vierohodnosti alebo ak výsledok hodnotenia dôkazov nezodpovedá tomu, čo malo byť zistené spôsobom vyplývajúcim z ustanovení § 192 a § 193 CSP. Odvolací súd v prejednávanej veci dospel k záveru, že uvedený odvolací dôvod je naplnený. Napadnutému rozsudku vo vzťahu k odvolaním napadnutému výroku (určenie trvania nájomného vzťahu medzi stranami sporu) je potrebné vytknúť, že súd prvej inštancie vzal do úvahy skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo z prednesov sporových strán nevyplynuli, resp. nevyšli za konania najavo. Súd prvej inštancie na základe správne ustáleného skutkového stavu vyplývajúceho z posúdenia nároku žalobcu, aplikoval správne ustanovenia právnej úpravy, avšak tieto neinterpretoval správne, keď konštatoval platnosť posudzovanej Nájomnej zmluvy, pričom nijako nevysvetlil, prečo túto Nájomnú zmluvu považuje za platnú, obsahujúcu všetky zákonné náležitosti vyplývajúce z § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. V prípade, ak by tak postupoval musel by dôjsť k záveru, že Nájomná zmluva neobsahuje žiadne vymedzenie účelu nájmu, ktoré je obligatórnou náležitosťou nájomnej zmluvy, majúcou vplyv na jej platnosť. 67. K námietke žalovaného, že napadnutý rozsudok spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci § 365 ods. 1 písm. h) CSP treba uviesť, že právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej súd zo skutkových zistení vyvodzuje právne závery a aplikuje konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav.
Nesprávnym právnym posúdením veci je omyl konajúceho súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O nesprávnu aplikáciu právnych predpisov ide vtedy, ak súd nepoužil správny právny predpis, alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval, alebo ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery. V posudzovanom spore je zrejmé, že súd prvej inštancie síce aplikoval správny právny predpis (zákon č. 116/1990 Zb.), avšak vo vzťahu k posúdeniu platnosti posudzovanej Nájomnej zmluvy dospel k nesprávnym skutkovým záverom. 68. Žalovaný vzniesol ako primárnu odvolaciu námietku neplatnosť Nájomnej zmluvy z dôvodu, že táto neobsahovala uvedenie účelu nájmu. Nájom nebytových priestorov, t. j. aj v predmetnom spore uvedeného skladu upravuje osobitný zákon č. 116/1990 Zb., pričom na vzťahy zmluvných strán možno podporne použiť Občiansky zákonník o nájomnej zmluve (§ 663 a nasl.), ak osobitný zákon nemá vlastnú úpravu takýchto vzťahov. Odvolací súd uvádza, že v zmysle § 3 ods. 3 veta prvá zákona č. 116/1990 Zb., (zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera), t. j. musí zmluva o nájme obsahovať v tomto ustanovení uvedené kogentné náležitosti, medzi ktoré patrí aj uvedenie presného účelu nájmu predmetu takejto nájomnej zmluvy, a to pod následkom jej neplatnosti v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka. Potom absencia uvedenia presného účelu nájmu v nájomnej zmluve má za následok neplatnosť takejto nájomnej zmluvy, pričom konajúci súd má povinnosť na takúto skutočnosť prihliadnuť ex offo a v prípade, ak zistí, že nájomná zmluva účel nájmu neobsahuje, musí konštatovať jej neplatnosť. Nájomná zmluva uzatvorená v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. bez uvedenia presne vymedzeného účelu nájmu, ktorý zároveň musí byť v súlade so stavebnotechnickým určením daného nebytového priestoru je neplatná ex tunc. 69. V prejednávanom spore súd prvej inštancie iba stroho bez ďalšieho konštatoval, že zistil platnosť posudzovanej Nájomnej zmluvy, obsahujúcej náležitosti v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. Opak je však pravdou, nakoľko predmetná Nájomná zmluva celkom zjavne účel nájmu nevymedzovala. Účel nájmu a predmet nájmu sú dva odlišné inštitúty, ktoré nie je možné stotožňovať. Každý predmet nájmu nebytového priestoru by mal byť využitý len na ten účel, na ktorý je stavebne určený. V danom prípade súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, keď konštatoval bez ďalšieho platnosť Nájomnej zmluvy, bez toho, aby sa vysporiadal so zjavnou absenciou uvedenia jej účelu a potom na základe takéhoto skutkového zistenia, súd prvej inštancie Nájomnú zmluvu posúdil po právnej stránke nesprávne, keďže jeho prezentovaný záver vyplývajúci zo skutkových zistení nemá oporu vo vykonanom dokazovaní. 70. Odvolacie námietky žalovaného o povinnosti Obce Bruty ako zriaďovateľa žalovaného chrániť majetok obce aj v súvislosti z posudzovanou Nájomnou zmluvou, ktorá bola podľa žalovaného uzatvorená v neprospech obce odvolací súd vyhodnotil ako účelové a bez relevantného významu pre predmet sporu. To isté je možné konštatovať aj pri v Nájomnej zmluve dohodnutej výške nájomného ako aj výške nájomného, za ktoré predmetný sklad dal žalobca do podnájmu spol. Conect s. r. o. Prípadná nevýhodnosť Nájomnej zmluvy neznamená bez ďalšieho jej neplatnosť. 71. Odvolací súd považuje za potrebné uviesť, že v čase uzatvorenia Nájomnej zmluvy (09.10.2019) bol ako konateľ žalovaného v obchodnom registri stále uvedený P. S. nar. XX.XX.XXXX, ktorý bol za konateľa žalovaného vymenovaný s účinnosťou od 01.10.2012 na dobu piatich rokov, t. j. do 01.10.2017 a k jeho odvolaniu z funkcie konateľa došlo až od 15.10.2019, a preto táto skutočnosť nemala žiadny vplyv na platnosť Nájomnej zmluvy. 72. Podľa ust. § 391 ods. 1 CSP odvolací súd vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, nakoľko mal za to, že v danom prípade bude potrebné, aby odvolací súd opätovne spor posúdil, a to z hľadiska platnosti Nájomnej zmluvy, od ktorej skutočnosti sú priamo odvislé uplatnené nároky žalobcu. Vzhľadom na dvojinštančnosť civilného sporového konania a s tým spojenú dvojinštančnosť hodnotenia vykonaných dôkazov a dvojinštančnosť právneho posúdenia veci v záujme zachovania práva strán sporu na spravodlivý súdny proces nie je účelné napraviť tento stav súdom odvolacím, a to za účelom predídenia vydaniu prekvapivého rozhodnutia vo veci bez možnosti podania riadneho opravného prostriedku. Zásada zachovania práva oboch strán sporu na spravodlivý súdny proces v tomto prípade prevyšuje nad zásadou hospodárnosti konania. V ďalšom konaní bude súd prvej inštancie viazaný právnym názorom odvolacieho súdu a vysporiada sa so všetkými okolnosťami potrebnými pre vyvodenie svojho právneho záveru, vychádzajúc z celého obsahu spisu a jeho vyhodnotenia, a tým vyvodenie spravodlivého rozhodnutia o uplatnenom nároku žalobcu a svoje rozhodnutie odôvodní v súlade s § 220 ods. 2 CSP tak, aby v odôvodnení rozhodnutia bol podaný výklad
opodstatnenosti a zákonnosti výroku rozhodnutia. Musí ísť o vysporiadanie sa so všetkými rozhodujúcimi skutočnosťami a myšlienkový postup súdu prvej inštancie musí byť v odôvodnení dostatočne vysvetlený s poukazom na zistené rozhodujúce skutočnosti, ale tiež s poukazom na ním prijaté právne závery. Účelom odôvodnenia rozhodnutia je vysvetliť postup súdu a dôvody jeho rozhodnutia tak, aby bolo presvedčivé. Potom odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil v zmysle § 389 ods. 1 písm. b) CSP a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie (§ 391 ods. 1 CSP), pričom opätovne v intenciách právneho názoru odvolacieho súdu posúdi návrh žalobcu. Zároveň v novom rozhodnutí rozhodne súd prvej inštancie aj o náhrade trov odvolacieho konania (§ 396 ods. 3 CSP). 73. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3: 0 (§ 393 ods. 2 veta druhá CSP). Poučenie: Toto uznesenie nie je možné napadnúť odvolaním. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (§ 428 CSP).