Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Krajský súd Bratislava 9Co/79/2026 1726201741 16. 07. 2026 JUDr. Magdaléna Floreková ECLI:SK:KSBA:2026:1726201741.1
Uznesenie Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Magdalény Florekovej a členov senátu JUDr. Romana Huszára a JUDr. Zuzany Posluchovej v právnej veci navrhovateľa : A.. K. F., nar. XX. X. XXXX, bytom Y.A. P. XXX/XX, L., zastúpený : Advocatur Gémeš, Filipová & Partner AG, číslo zápisu : FL-0002.539.075-9, so sídlom Städtle 17, Vaduz 9490, Lichtenštajnské kniežatstvo vo veci organizačnej zložky BOOM & SMART Slovakia, Mostová 185/2, Bratislava - mestská časť Staré Mesto, IČO : 53 096 428, proti odporkyni : H.. H. L. Y., nar. XX. X. XXXX, trvale bytom V. Y. Y. Č.. XX, XXX XX H., o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, na odvolanie navrhovateľa proti uzneseniu Okresného súdu Pezinok zo dňa 2. 6. 2026 sp. zn. 49C/36/2026 - 51, takto rozhodol: Odvolací súd napadnuté uznesenie súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e. Odporkyňa n e m á voči navrhovateľovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania. odôvodnenie: 1/ Uvedeným uznesením súd prvej inštancie zamietol návrh navrhovateľa na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým sa voči odporkyni domáhal uloženia povinnosti zdržať sa ukončenia nájomného vzťahu vzniknutého na základe nájomnej zmluvy so žalobcom výpoveďou zo dňa 16. 4. 2026, požadovania vypratania predmetu nájmu z titulu výpovede nájomnej zmluvy zo dňa 16. 4. 2026, znemožnenia vstupu navrhovateľovi do predmetu nájmu, porušovania alebo obmedzovania dodávok energií, vody alebo iných služieb spojených s užívaním predmetu nájmu a akéhokoľvek iného faktického alebo právneho konania smerujúceho k zásahu do výkonu nájomného práva navrhovateľa, súčasne aby uložil odporkyni povinnosť strpieť užívanie predmetu nájmu - rodinného domu so záhradou, nachádzajúceho sa na adrese K. N.. Č.. XXXX/X, H. - C. G. navrhovateľom, a to až do uplynutia dohodnutej doby nájmu - 13. 10. 2026. Zároveň žiadal priznať náhradu trov súdneho konania v rozsahu 100 %. 2/ V odôvodnení svojho uznesenia súd prvej inštancie uviedol, že nárok navrhovateľa na užívanie nehnuteľností vyplýva z nájomnej zmluvy zo dňa 14. 11. 2020, v znení následných šiestich dodatkov č. 1 až 5. V tejto súvislosti súd prvej inštancie poznamenal, že existujú dve zmeny predmetnej nájomnej zmluvy, označené ako Dodatok č. 5 ( jeden zo dňa 11. 11. 2024, druhý zo dňa 28. 9. 2025 ); rovnaké číselné označenie týchto dodatkov nájomnej zmluvy však nemá dosah na platnosť samotnej nájomnej zmluvy ani týchto dohôd, keď ide len o chybu v písaní - chronologicky prijímané dodatky sa číslujú vzostupným číselným radom, pričom z obsahu týchto dodatkov a najmä dní uzavretia je zrejmé, že ide o dva samostatné, po sebe nasledujúce právne úkony. Podľa uvedenej nájomnej zmluvy v zmysle jej dodatkov má byť táto účinná do 13. 10. 2026, pričom odporkyňa výpoveďou zo dňa 16. 4. 2026 ukončila nájomný vzťah ku dňu 31. 7. 2026, čomu časovo predchádzalo oznámenie navrhovateľa zo dňa 1. 4. 2026 na odstránenie vád predmetu nájmu. 3/ Podstatou uplatneného nároku navrhovateľa je neplatnosť výpovede ako jednostranného právneho úkonu odporkyne, a teda neukončenie záväznosti predmetnej nájomnej zmluvy. Z predložených listín sa javí, že výpoveď odporkyne je jej reakciou na list navrhovateľa, ktorým si uplatnil svoje práva z predmetnej nájomnej zmluvy oznámením potreby vykonania opráv ( § 669 Obč. zák. ).
Medzi stranami je sporné, kto má udržiavať stav nehnuteľnosti spôsobilý na dohodnuté užívanie na svoje náklady ( § 667 Obč. zák. ), keď podľa čl. IV ods. 4.2 nájomnej zmluvy sa odporkyňa zaviazala predmet nájmu na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie ( čo zodpovedá aj zákonnej úprave podľa § 667 Obč. zák. ), oproti čomu je v čl. IV ods. 4.18 nájomnej zmluvy dohodnuté, že navrhovateľ sa zaväzuje dodržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na riadne užívanie, pričom drobné opravy jednotlivo do výšky 50 eur si bude nájomca hradiť z vlastných zdrojov. 4/ Súd prvej inštancie konštatoval, že ust. § 667 Obč. zák. je kogentnej povahy, od ktorého sa dohodou strán nemožno odchýliť; odporkyňa ako prenajímateľ je teda povinná nielen prenechať prenajatú vec navrhovateľovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, ale ju v tomto stave na svoje náklady udržiavať. Odporkyňa je tak povinná na svoje náklady vykonávať opravy tak, aby vec bola v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Uvedené však nevylučuje dohody ad hoc pri konkrétnych vadách vzniknutých po uzavretí nájomnej zmluvy, aby práce vykonal či zabezpečil nájomca a aby sa prípadne podieľal na znášaní nákladov, pričom odmietnutie takejto dohody nemôže byť sankcionované prenajímateľom, keďže by šlo o šikanózny výkon práva obchádzajúci svojím účelom zákon, a teda sankcionovaný neplatnosťou ( § 39 Obč. zák. ). 5/ Z listu navrhovateľa zo dňa 1. 4. 2026 mal súd prvej inštancie osvedčené oznámenie potreby vykonania opráv omietky v obývacej izbe opadanej po dobu 4 rokov, poškodených dverí záhradného domčeka po dobu 3 rokov, vysychajúceho porastu tují po dobu 3 rokov, skorodovanej vstupnej brány po dobu 3 rokov, zvýšeného hluku z rozvádzača od 11/2025, roztrhanej tieniacej siete oplotenia po dobu 1 roka a výpadku podlahového kúrenia od 21. 2. 2026; navrhovateľ súčasne v liste oznámil, že v prípade vykonania opráv a ich úhrady si uvedené započíta s pohľadávkami na úhradu nájomného a platieb za služby. 6/ Z listu odporkyne zo dňa 15. 4. 2026 vyplýva, že táto zabezpečí vykonanie opravy zvýšeného hluku z rozvádzača od 11/2025 a výpadku podlahového kúrenia od 21. 2. 2026, hneď ako to bude možné ( po skončení vykurovacej sezóny ), oznámenie navrhovateľa v tejto časti bolo preto nedôvodné, keďže oznámenie bolo urobené už pred listom navrhovateľa zo dňa 1. 4. 2025 a odporkyňa neodmietala tieto opravy bezdôvodne vykonať. Potreba vykonania opráv omietky v obývacej izbe bola tiež oznámená pred listom zo dňa 1. 4. 2026 a nebola odporkyňou vykonaná výlučne z dôvodov na strane navrhovateľa, keďže ako vyplýva z listu odporkyne zo dňa 15. 4. 2026 navrhovateľ odmietol odporkyňu vpustiť do rodinného domu. 7/ Skorodovanie vstupnej brány môže byť vadou, ktorá by bránila dohodnutému užívaniu veci ( tu účel bývania ), ak by zhoršila funkčnosť brány ( napr. nemožnosť otvoriť pravidelným spôsobom ) alebo by podstatne znehodnotila estetický vzhľad brány, keďže vnímanie estetiky prenajímanej veci vrátane príslušenstva je jedným z faktorov majúcich vplyv na uzatvorenie nájomnej zmluvy. V konaní nebol tvrdený rozsah korózie vstupnej brány, nebol tak tvrdený relevantný rozsah korózie majúci vplyv na stranami dohodnuté užívanie; nebolo tak osvedčené, že ide o vadu narušujúcu stav spôsobilý na dohodnuté užívanie, a teda, že by odporkyňa mala povinnosť vykonať túto opravu. 8/ Pokiaľ ide o vysychanie tují v závislosti od dôvodov vysychania ide popri nedostatočnej závlahe spravidla o objektívnu skutočnosť, ktorej sa nedá predísť, keď zdravie a rast rastlín sa dá človekom ovplyvniť v limitovanej miere. Za vysychanie tují potom odporkyňa nemôže niesť zodpovednosť, a pokiaľ boli splnené závlahové podmienky, zodpovednosť nenesie ani navrhovateľ. Ani tu nebolo osvedčené, že ide o vadu narušujúcu stav spôsobilý na dohodnuté užívanie, a teda že by odporkyňa mala povinnosť vykonať túto opravu. 9/ Oprava dverí záhradného domčeka bola odporkyni už predtým oznámená, ako vyplýva z listu odporkyne zo dňa 15. 4. 2026 a navrhovateľ sa zaviazal na vykonanie opravy. Oznámenie navrhovateľa bolo preto aj v tejto časti nedôvodné. Podstatné súčasne je, o aké poškodenie ide. Dvere na záhradnom domčeku majú v zásade dvojaký účel, jednak ide o ochranu tam umiestnených vecí, jednak majú estetický účel. Nie je zrejmé, o aký záhradný domček ide, ani o aké poškodenie. Nie je tak zrejmé, či poškodenie dverí sprístupní vnútorné priestory zvieratám ( napr. hlodavcom ) alebo či tam zvieratá majú umožnený vstup cez samotnú konštrukciu. Obdobne nemožno určiť ani či poškodenie dverí bráni riadnej ochrane vecí v záhradnom domčeku pred ľuďmi či poveternostnými vplyvmi. Nie je možné určiť ani, či je výrazne narušená estetika záhradného domčeka, a teda že ide o vadu narušujúcu stav spôsobilý na dohodnuté užívanie a že by odporkyňa mala povinnosť vykonať túto opravu, odhliadnuc od skutočnosti, že sa navrhovateľ zaviazal opravu vykonať sám. 10/ Naostatok roztrhnutá tieniaca sieť oplotenia môže byť vadou narušujúcou stav spôsobilý na dohodnuté užívanie, keďže táto má nielen funkčný význam tienenia a estetický význam, ale v závislosti od druhu siete môže výrazne zvyšovať úroveň súkromia podstatným znemožnením vzhľadu na prenajímaný pozemok a na rodinný dom. Ani v tomto prípade však nie je osvedčené, že by poškodením
siete došlo k podstatnému narušeniu súkromia, keďže nie je zrejmé, o akú sieť išlo v spojení s rozsahom a miestom poškodenia siete, teda nie je možné konštatovať, že by odporkyňa mala povinnosť vykonať túto opravu ako odstránenie vady narušujúcej stav spôsobilý na dohodnuté užívanie. 11/ S poukazom na ust. § 325 ods. 1, ods. 2 CSP súd prvej inštancie dospel k záveru, že navrhovateľ žiadnym spôsobom neosvedčil existenciu svojho nároku na užívanie predmetnej nehnuteľnosti po 31. 7. 2026. Vo vzťahu k navrhovanému zdržaniu sa požadovania vypratania súd prvej inštancie osobitne dodal, že návrh je nedôvodný aj z dôvodu, že odporkyni nemožno dôvodne brániť v ochrane jej vlastníckych práv podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, čo je jediný prípustný spôsob vypratania predmetu nájmu. Nemožno ani spravodlivo požadovať zdržanie sa prípadných výziev na vypratanie, keď z obsahu spisu nevyplýva šikanózny výkon práv odporkyňou. Súd prvej inštancie preto návrh navrhovateľa na nariadenie neodkladného opatrenia zamietol. 12/ O trovách konania o nariadenie neodkladného opatrenia rozhodol súd prvej inštancie podľa § 255 ods. 1 CSP; úspešnej odporkyni nárok na náhradu trov konania nepriznal, keďže jej žiadne trovy nevznikli; navrhovateľ bol v konaní neúspešný, pričom súd prvej inštancie nezistil dôvody hodné osobitného zreteľa podľa § 257 CSP. 13/ Uvedené uznesenie napadol včas podaným odvolaním navrhovateľ, v celom rozsahu, domáhajúc sa jeho zmeny tak, že odvolací súd jeho návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia vyhovie. V odvolaní zopakoval, že dňa 14. 11. 2020 bola medzi ním a odporkyňou ako prenajímateľkou uzatvorená nájomná zmluva podľa § 663 Obč. zák., predmetom ktorej bol nájom rodinného domu so záhradou, nachádzajúci sa na K. N.. Č.. XXXX/X, H. - C. G.. Nájomný vzťah medzi prenajímateľkou a nájomcom bol dojednaný na dobu určitú v trvaní 12 mesiacov a následne bol kontinuálne predlžovaný dodatkami, vždy o ďalší rok; podľa posledného dodatku k nájomnej zmluve má nájomný vzťah skončiť ku dňu 13. 10. 2026. V zmysle čl. IV nájomnej zmluvy vyplývali pre prenajímateľa konkrétne zmluvné povinnosti, týkajúce sa zabezpečenia riadneho technického stavu predmetu nájmu a zachovania jeho spôsobilosti na dohodnuté užívanie. Nájomná zmluva rozlišuje medzi drobnými opravami a drobnou údržbou, do výšky 50 eur hradenými nájomcom a ostatnými nákladmi resp. opravami znášanými prenajímateľkou. Počas trvania nájomného vzťahu vznikli na predmete nájmu viaceré vady technického a prevádzkového charakteru, ktorých existenciu nájomca buď osobne alebo telefonicky komunikoval s prenajímateľkou; keďže časť z nich mala dlhodobý charakter a zasahovala do riadneho užívania predmetu nájmu, navrhovateľ pristúpil k ich formálnemu uplatneniu listom doručeným odporkyni dňa 9. 4. 2026 s výzvou na ich odstránenie, s tým, že v prípade nečinnosti ich navrhovateľ odstráni na vlastné náklady, ktoré si v zmysle § 669 Obč. zák. započíta voči nájomnému. Odporkyňa ako prenajímateľ dňa 16. 4. 2026 pristúpila k vypovedaniu nájomnej zmluvy, ktorá výpoveď bola navrhovateľovi doručená dňa 20. 4. 2026. Výpoveď sa opierala o čl. V bod 7.1 nájomnej zmluvy, podľa ktorého „prenajímateľ i nájomca môžu nájomnú zmluvu vypovedať písomnou formou v trojmesačnej výpovednej lehote, ktorá začína plynúť prvým dňom nasledujúceho kalendárneho mesiaca po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená druhej strane. Prenajímateľka vo výpovedi výslovne uviedla, že nájom vypovedá bez uvedenia dôvodu, pričom výpovedná lehota bola určená do dňa 31. 7. 2026. 15/ Odvolanie navrhovateľ oprel o odvolacie dôvody, podľa § 365 ods. 1 písm. h/ CSP, t.j., že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci, ďalej podľa § 365 ods. 1 písm. f/ CSP, t.j., že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a tiež že konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci ( § 365 ods. 1 písm. d/ CSP ). 16/ Hoci súd prvej inštancie vo svojom rozhodnutí výslovne uviedol, že z predložených listinných dôkazov sa javí, že výpoveď odporkyne bola reakciou na list navrhovateľa, ktorým si tento uplatnil svoje práva vyplývajúce mu z nájomnej zmluvy, nevyhodnotil právny význam tejto časovej a vecnej súvislosti z pohľadu zákazu zneužitia subjektívnych práv a rozporu právneho úkonu s dobrými mravmi. V odôvodnení napadnutého uznesenia absentuje posúdenie otázky, či výkon práva odporkyne vypovedať nájomnú zmluvu bezprostredne po uplatnení práv navrhovateľa nemôže predstavovať výkon práva odporujúci jeho účelu alebo výkon práva sledujúci represívny či odvetný cieľ voči druhej zmluvnej strane. Navrhovateľ je názoru, že práve takáto právna otázka tvorila jadro posudzovanej veci. Súd sa však touto otázkou nezaoberal a svoje úvahy sústredil predovšetkým na technický stav predmetu nájmu a rozsah jednotlivých vád. Podľa navrhovateľa tým nedošlo k vyhodnoteniu rozhodujúcej právnej argumentácie, na ktorej bol návrh na nariadenie neodkladného opatrenia založený. 17/ Podľa názoru navrhovateľa je tak výpoveď z nájmu zo dňa 16. 4. 2026 z dôvodov uvedených v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia pravdepodobne neplatná, a preto nájomný vzťah trvá až do uplynutia dohodnutej doby nájmu, t.j. do 13. 10. 2026. Z odôvodnenia uznesenia vyplýva rozsiahle hodnotenie jednotlivých vád nehnuteľnosti, ich rozsahu a významu pre užívanie predmetu
nájmu. Tieto skutkové okolnosti však nepredstavovali rozhodujúci dôvod podania návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. Navrhovateľ neodvodzoval potrebu neodkladnej úpravy pomerov od samotnej existencie technických vád, ale od následného postupu odporkyne, ktorá po uplatnení práv navrhovateľa pristúpila k ukončeniu nájomného vzťahu. Navrhovateľ predmet nájmu dlhodobo užíva, ako svoje bydlisko, ide o jeho faktické centrum životných záujmov a v čase podania návrhu nedisponoval inou reálnou možnosťou bývania. S týmito tvrdeniami sa však súd nevysporiadal. 18/ Nosnou časťou argumentácie nebola samotná existencia jednotlivých technických vád predmetu nájmu ani rozsah povinnosti odporkyne pri ich odstraňovaní. Navrhovateľ svoj návrh založil predovšetkým na tvrdení, že výpoveď nájomnej zmluvy nasledovala bezprostredne po tom, čo si voči odporkyni začal uplatňovať práva vyplývajúce z nájomnej zmluvy a Občianskeho zákonníka, pričom takýto postup môže predstavovať zneužitie subjektívneho práva a právny úkon odporujúci dobrým mravom. 19/ Bez nariadenia neodkladného opatrenia hrozí navrhovateľovi bezprostredný zásah do výkonu jeho nájomného práva. Odporkyňa považuje nájomný vzťah za skončený ku dňu 31. 7. 2026 a navrhovateľ tak môže byť vystavený požiadavke na vypratanie predmetu nájmu alebo iným zásahom do pokojného výkonu svojho práva užívať predmet nájmu. Strata bývania predstavuje pre navrhovateľa závažný zásah do jeho osobných a majetkových pomerov. Navrhované neodkladné opatrenie neobmedzí odporkyňu neprimeraným spôsobom a nad nevyhnutný rozsah, keď si navyše navrhovateľ naďalej riadne plní svoje základné zmluvné povinnosti vrátane úhrad zmluvne dohodnutého nájomného. Navrhovateľ dodal, že sledovaný účel nemožno dosiahnuť zabezpečovacím opatrením podľa § 324 ods. 3 CSP, keďže predmetom ochrany v danom prípade nie je peňažná pohľadávka ani zabezpečenie budúceho výkonu rozhodnutia. Navrhovateľ žiadal odvolací súd, aby napadnuté uznesenie súdu prvej inštancie zmenil tak, že uloží odporkyni povinnosť zdržať sa ukončenia nájomného vzťahu vzniknutého na základe nájomnej zmluvy výpoveďou zo dňa 16. 4. 2026, ďalej vypratania predmetu nájmu z titulu výpovede nájomnej zmluvy zo dňa 16. 4. 2026, znemožnenia vstupu navrhovateľovi do predmetu nájmu, prerušovania alebo obmedzovania dodávok energií, vody alebo iných služieb spojených s užívaním predmetu nájmu, akéhokoľvek iného faktického alebo právneho konania smerujúceho k zásahu do výkonu nájomného práva navrhovateľa a napokon povinnosti strpieť užívanie predmetu nájmu, a to až do uplynutia dohodnutej doby nájmu 13. 10. 2026. 20/ Odvolací súd preskúmal a prejednal vec v zmysle § 379, § 380 ods. 1 CSP bez nariadenia odvolacieho pojednávania a dospel k záveru, že odvolaniu navrhovateľa nemožno vyhovieť. 21/ Podľa § 324 ods. 1 CSP, pred začatím konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na návrh nariadiť neodkladné opatrenie. 22/ Podľa § 325 ods. 1 CSP, neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená. 23/ Podľa § 325 ods. 2 písm. c/ CSP, neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä, aby nenakladala s určitými vecami alebo právami. 24/ Podľa § 325 ods. 2 písm. d) CSP, neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä, aby niečo vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo znášala. 25/ V zmysle cit. ustanovenia § 325 ods. 1 CSP predpokladom pre nariadenie neodkladného opatrenia ešte pred rozhodnutím vo veci samej je bezodkladná potreba dočasnej úpravy pomerov alebo obava, že exekúcia bude ohrozená. Potreba dočasnej úpravy pomerov alebo obava z ohrozenia exekúcie musí byť v konaní o nariadenie neodkladného opatrenia aspoň osvedčená, t.j. musí sa javiť aspoň ako pravdepodobná; nárok samotný teda nemusí byť preukázaný. Spoločným znakom oboch typov neodkladných opatrení je ich dočasný - predbežný charakter. V danom prípade navrhovateľ navrhovaným neodkladným opatrením sleduje dočasnú úpravu pomerov strán sporu. Nariadenie neodkladného opatrenia z dôvodu potreby bezodkladnej úpravy pomerov je prípustné a opodstatnené vtedy, ak sa tvrdí alebo osvedčí právny vzťah medzi stranami sporu, ak tieto vzťahy vyžadujú bezodkladnú dočasnú úpravu, ak sa v právnych vzťahoch medzi stranami sporu nevytvorí nenávratný stav a ak sa neprimeraným spôsobom nezasahuje do právnych vzťahov medzi stranami ( t.j., že strana nie je obmedzená spôsobom neprimeraným povahe veci ). Súd musí mať pri rozhodovaní o nariadení neodkladného opatrenia na zreteli, že neodkladné opatrenie je opatrením výnimočnej povahy, a preto by malo povinnú stranu sporu obmedzovať v prípade jeho nariadenia len v nevyhnutnej miere. Iný postup by mohol znamenať prekročenie ústavnosti postupu súdu v konaní o neodkladnom opatrení. Zásah súdu prostredníctvom neodkladného opatrenia do právnych vzťahov strán sporu musí byť primeraný. 26/ Po oboznámení sa s obsahom spisového materiálu v posudzovanej veci dospel odvolací súd k zhodnému záveru, ako súd prvej inštancie. V riešenej právnej veci smeruje návrh navrhovateľa na nariadenie neodkladného opatrenia k bezodkladnej úprave pomerov medzi stranami jednak uložením
odporkyni povinnosti zdržať sa ukončenia nájomného vzťahu vzniknutého na základe nájomnej zmluvy výpoveďou zo dňa 16. 4. 2026, ďalej vypratania predmetu nájmu z titulu výpovede nájomnej zmluvy zo dňa 16. 4. 2026, zdržať sa znemožnenia vstupu navrhovateľovi do predmetu nájmu, prerušovania alebo obmedzovania dodávok energií, vody alebo iných služieb spojených s užívaním predmetu nájmu, akéhokoľvek iného faktického alebo právneho konania smerujúceho k zásahu do výkonu nájomného práva navrhovateľa a napokon uloženiu povinnosti strpieť užívanie predmetu nájmu, a to až do uplynutia dohodnutej doby nájmu 13. 10. 2026. 27/ V konaní o nariadenie neodkladného opatrenia je výlučne vecou strany, ktorá navrhuje nariadenie neodkladného opatrenia, učiniť príslušné tvrdenia a tieto podložiť dostatočnými dôkazmi, z ktorých súd vyvodí záver o prípustnosti a opodstatnenosti jej návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. V štádiu, kedy súd rozhoduje o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia nie je totiž časový priestor na vykonávanie rozsiahleho dokazovania ( § 328 ods. 2 CSP ). Navrhovateľ neodkladného opatrenia musí súd opísaním rozhodujúcich skutočností presvedčiť o potrebe nariadiť navrhované neodkladné opatrenie, v záujme, aby dosiahol ochranný účel neodkladného opatrenia. Rozhodujúce skutočnosti musí navrhovateľ náležitým spôsobom osvedčiť ( t. j. nemusí tieto skutočnosti preukázať ), teda tieto sa musia javiť aspoň ako pravdepodobné. Osvedčenie ( na rozdiel od dokazovania ) znamená, že súd pomocou ponúknutých dôkazných prostriedkov zisťuje najvýznamnejšie skutočnosti ( t.j. nie všetky rozhodujúce skutočnosti ), pri ich zisťovaní nemusí dbať na všetky formality tak, ako pri dokazovaní; postačuje, že osvedčená skutočnosť sa mu vzhľadom na všetky okolnosti javí ako nanajvýš pravdepodobná. Súd teda rozhoduje za situácie, kedy skutočný stav veci nie je ešte náležite zistený a teda subjektívne právo ani jemu zodpovedajúca povinnosť nie sú celkom nepochybné. Vzhľadom na povahu neodkladného opatrenia a zákonný účel tohto inštitútu je ďalej nevyhnutné, aby bolo o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia rozhodnuté pomerne rýchlo - v zmysle § 328 ods. 2 CSP v danom prípade v lehote 30 dní. Potom táto pomerne krátka lehota na rozhodnutie nevytvára podmienky pre plnohodnotné dokazovanie, ktoré súd z objektívnych dôvodov nemôže vykonať. Preto súd o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia tak spravidla rozhoduje len na základe osvedčenia podstatných skutočností. Všetky rozhodujúce skutočnosti teda súd zisťuje z návrhu a jeho príloh, bez procesnej účasti protistrany. To kladie zvýšené nároky na objektívnu presvedčivosť a argumentačnú dostatočnosť návrhu, za obsah čoho zodpovedá navrhovateľ neodkladného opatrenia. Procesná konštrukcia rozhodovania o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia síce určitým spôsobom zasahuje do princípu rovnosti strán a popiera tradičnú zásadu audiatur et altera pars ( nech je vypočutá aj druhá strana ), avšak vzhľadom na účel inštitútu neodkladného opatrenia ide o zásah legitímny a zákonný. 28/ Preskúmajúc spisový materiál dospel odvolací súd k rovnakému záveru, ako súd prvej inštancie, totiž, že v súdenej právnej veci neboli splnené zákonné podmienky na nariadenie navrhovaného neodkladného opatrenia, a to z dôvodu, že navrhovateľ neodkladného opatrenia vo svojom návrhu neosvedčil potrebu poskytnutia súdnej ochrany ním uplatnených nárokov. 29/ Navrhovateľ sa domáha ním navrhovaným neodkladným opatrením dočasnej úpravy právnych pomerov medzi stranami sporu, a to do 13.10.2026, t.j. do termínu, kedy by skončil nájomný vzťah medzi ním ako nájomcom a odporkyňou ako prenajímateľkou nehnuteľnosti, v prípade, že by odporkyňa nevypovedala nájomnú zmluvu výpoveďou zo dňa 16. 4. 2026 ( s uplynutím výpovednej doby ku dňu 31. 7. 2026 ). Uvedené nasvedčuje tomu, že navrhovateľ si je vedomý, že dňom 13. 10. 2026 v zmysle uzavretej nájomnej zmluvy v znení jej ostatného dodatku, nájomný vzťah skončí; svedčí o tom napokon aj to, že navrhovateľ sa spolu s návrhom na dočasnú úpravu pomerov nedomáha súčasne žalobou vo veci samej napr. určenia, že jeho nájomný vzťah trvá. Skutočnosť, že odporkyňa nájom nemá záujem predĺžiť navrhovateľovi oznámila listom zo dňa 16. 4. 2026. Zjavne má tak navrhovateľ v úmysle „vyriešiť“ jeho zotrvanie v prenajatej nehnuteľnosti síce aj po dni 31. 7. 2026, kedy by mal skončiť nájomný vzťah na základe odporkyňou danej výpovede nájomného vzťahu, avšak so zotrvaním v prenajatej nehnuteľnosti len do 13. 10. 2026 ( t.j. do konca nájomného vzťahu v zmysle nájomnej zmluvy v znení posledného jej dodatku ). 30/ Navrhovateľ sa domáha uloženia povinnosti odporkyni zdržať sa ukončenia nájomného vzťahu na základe odporkyňou danej výpovede zo dňa 16. 4. 2026 a strpieť užívanie dotknutých nehnuteľností navrhovateľom aj po 31. 7. 2026, do uplynutia dohodnutej doby nájmu dňa 13. 10. 2026; k tomu však nutno poznamenať, že samotnú výpoveď už odporkyňa navrhovateľovi dala, teda ide o právny úkon, ktorý už bol vykonaný ( teda nejde o úkon, ktorý by hrozil ), pričom dať výpoveď nájmu je právom prenajímateľa ( tiež nájomcu ), ktorého využitie samo osebe nemôže predstavovať šikanózny výkon práva či jeho zneužitie ( pri dodržaní zákonom stanovených podmienok ). Tiež platí, že pokiaľ navrhovateľ sám dobrovoľne k 31. 7. 2026 dotknutú nehnuteľnosť neuvoľní, nemôže ho odporkyňa vypratať svojpomocne, ale len na základe rozhodnutia súdu, t.j., odporkyňa by musela iniciovať konanie
o vypratanie nehnuteľnosti ( ako správne uviedol súd prvej inštancie v odôvodnení napadnutého uznesenia ). Zároveň nemožno odporkyni ako prenajímateľovi dotknutej nehnuteľnosti brániť v tom, aby uplatnila zákonom dovolenými prostriedkami ochranu svojho ( vlastníckeho ) práva. 31/ Ďalej sa navrhovateľ domáha uloženia povinnosti odporkyni zdržať sa znemožnenia vstupu navrhovateľovi do dotknutých nehnuteľností, tiež zdržať sa prerušovania či obmedzovania dodávok energií, vody alebo iných služieb; z návrhu navrhovateľa pritom vôbec nevyplýva, že by odporkyňa takýmto svojím postupom navrhovateľovi čo len hrozila, a preto nie je preukázaná za daného stavu potreba bezodkladnej úpravy pomerov medzi stranami sporu. Povinnosť zdržať sa akéhokoľvek iného faktického alebo právneho konania smerujúceho k zásahu do výkonu nájomného práva navrhovateľa je svojou formuláciou nedostatočne konkrétna, ale naopak vzhľadom na všeobecnú formuláciu takto navrhovanej povinnosti ide nad rámec inštitútu neodkladného opatrenia. 32/ Argumentácia navrhovateľa ohľadom ním navrhovaného neodkladného opatrenia sa opiera o tvrdenie, že odporkyňou daná výpoveď nájmu je ( absolútne ) neplatná, nakoľko ide o šikanózny výkon práva, a teda právny úkon, ktorý je v rozpore s dobrými mravmi ( § 39 Obč. zák. ). Či navrhovateľom namietaný právny úkon výpovede nájmu dotknutých nehnuteľností trpí vadou ( absolútnej ) neplatnosti, ako to tvrdí navrhovateľ, by si však vyžadovalo vykonanie dokazovania, na ktoré, ako vyplýva z textu vyššie, v rámci rozhodovania o neodkladnom opatrení chýba potrebný časový priestor ( o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia je súd povinný rozhodnúť v lehote 30 dní ) a neplatnosť výpovede, je možné posúdiť ako otázku predbežnú v prípade podania návrhu na vypratanie nehnuteľnosti ( pozri odsek 30 ). Navrhovateľ tvrdí, že postup odporkyne pre neho predstavuje hrozbu možnej straty bývania, keď predmet nájmu navrhovateľ užíva už dlhodobo; tu je však potrebné podotknúť, že z predložených listinných dôkazov ( nájomnej zmluvy s dodatkami ) vyplýva, že právo nájmu navrhovateľa k predmetným nehnuteľnostiam bolo síce opakovane predlžované, vždy však išlo o prenájom nehnuteľností na dobu určitú v trvaní jedného roka ( nájomná zmluva teda nepredstavovala pre navrhovateľa trvalé riešenie jeho bytovej otázky, s právom na automatické predĺženie doby nájmu ). Odvolací súd tak uzavrel, že navrhovateľ neosvedčil, že potreba dočasnej úpravy pomerov medzi stranami sporu je bezodkladná, a teda, že sú splnené zákonom vyžadované podmienky pre nariadenie navrhovaného neodkladného opatrenia. 33/ Odvolací súd z uvedených dôvodov napadnuté uznesenie súdu prvej inštancie ako vecne správne potvrdil ( § 387 ods. 1 CSP ), včítane výroku o nároku na náhradu trov konania. 34/ O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd na základe ust. § 396 ods. 1 v spojení s § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 CSP; v odvolacom konaní úspešnej odporkyni nepriznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania, keďže jej žiadne trovy odvolacieho konania o nariadenie neodkladného opatrenia nevznikli. 35/ Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3 : 0 ( § 3 ods. 10 zák. č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších zákonov, § 393 ods. 2 CSP ). Poučenie: Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP). Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa konanie končí, ak a/ sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, b/ ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu, c/ strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, d/ v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, e/ rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo f/ súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces. Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej otázky, a/ pri riešení ktorej sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu, b/ ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c/ je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP). Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak a/ napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, b/ napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, c/ je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a/ a b/ (§ 422 ods.1 CSP). Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 CSP). Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii (§ 427 ods.1 prvá veta CSP). Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods.2 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je a/ dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b/ dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná, má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, c/ dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná, má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa(§ 429 ods.2 CSP). Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto ustanovení (§ 431 ods.1 CSP). Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 ods.2 CSP). Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom právnom posúdení veci (§ 432 ods. 1 CSP). Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 ods.2 CSP).