Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Banská Bystrica Spisová značka: 24Sp/48/2014 Identifikačné číslo súdneho spisu: 6014201074 Dátum vydania rozhodnutia: 25. 09. 2014 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Drahomíra Mikulajová ECLI: ECLI:SK:KSBB:2014:6014201074.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Banskej Bystrici v konaní pred samosudkyňou JUDr. Drahomírou Mikulajovou v právnej veci navrhovateľov: 1/ Donau farm Kalná, s.r.o., so sídlom Červenej armády 178, 935 32 Kalná nad Hronom, IČO: 36 657 921, 2/ REALCO, s.r.o., so sídlom Dolná ul. 541/14, 931 01 Šamorín, IČO: 44 372 531, obaja navrhovatelia právne zastúpení Advokátskou kanceláriou BDM Legal, s.r.o., so sídlom Tallerova 4, 811 02 Bratislava, IČO: 36 857 823, proti odporcovi: Okresný úrad Rimavská Sobota, katastrálny odbor, so sídlom Kraskova 2, 979 01 Rimavská Sobota, o preskúmanie zákonnosti rozhodnutia odporcu č.sp. V 1530/2014 zo dňa 25. júna 2014, takto r o z h o d o l : I/ Krajský súd rozhodnutie odporcu č.sp.: V 1530/2014 zo dňa zo dňa 25. júna 2014 z r u š u j e podľa § 250q ods. 2 O.s.p. v spojení s § 250j ods. 2 písm. e/ O.s.p. a vec vracia odporcovi na ďalšie konanie. II/ Navrhovateľom náhradu trov konania n e p r i z n á v a . o d ô v o d n e n i e : Odporca rozhodnutím č.sp. V 1530/2014 zo dňa 25.06.2014 zamietol návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností z Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa 30.05.2014 medzi účastníkmi Donau farm Kalná, s.r.o. (navrhovateľ 1/) ako predávajúcim a REALCO, s.r.o. (navrhovateľ 2/) ako kupujúcim, predmetom ktorej sú nehnuteľnosti vedené Okresným úradom Rimavská Sobota, katastrálnym odborom, nachádzajúce sa v katastrálnom území Rimavská Sobota, podľa prílohy č. 1 - Zoznamu pozemkov, ktorý je neoddeliteľnou súčasťou zmluvy a nehnuteľnosti vedené Okresným úradom Revúca, katastrálnym odborom, nachádzajúce sa v okrese Revúca, podľa prílohy č. 2 - Zoznamu pozemkov, ktorý je neoddeliteľnou súčasťou zmluvy, rozhodujúc podľa § 31 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. Odporca rozhodnutie odôvodnil v podstate tým, že po preskúmaní návrhu na vklad zistil, že splnomocnenec W. Z. K. splnomocnený konateľmi spoločnosti Donau farm Kalná, s.r.o., a to Jorgen Christian Skeel a Per Lykkegaard Christiansen, konal nad rámec splnomocnenia, ktoré mu bolo udelené, a ktoré prijal dňa 25.09.2013. Podľa splnomocnenia bol splnomocnenec splnomocnený, aby predávajúceho zastupoval vo všetkých záležitostiach týkajúcich sa nákupu a predaja nehnuteľností, najmä poľnohospodárskej pôdy, menovite ornej pôdy a ďalších vymenovaných, pričom predmetom prevodu podľa príloh sú aj iné druhy pozemkov, menovite neuvedené v splnomocnení. K splnomocneniu, ktorým splnomocnili konatelia spoločnosti REALCO Jorgen Christian Skeel a Per Lykkegaard Christiansen W. Z. K. uviedol, že predložená bola len úradne neosvedčená fotokópia splnomocnenia, z obsahu ktorej vyplýva, že splnomocnenec mal uvedenú spoločnosť zastupovať a konať v jej mene vo všetkých právnych, správnych a v iných konaniach, v ktorých je spoločnosť účastníkom. Podľa tohto splnomocnenia však splnomocnenec nie je oprávnený urobiť akékoľvek právne úkony za účelom nadobudnutia alebo scudzenia kapitálovej účasti spoločnosti na iných právnických osobách, z čoho vyplýva, že splnomocnenec taktiež konal nad rámec uvedeného splnomocnenia. K obom splnomocneniam konštatoval, že splnomocnenie na právny úkon o právach k nehnuteľnostiam, by malo obsahovať totožný predmet, ako zmluva, t.j. obsahom splnomocnenia by mali byť tie isté náležitosti označenia nehnuteľností, ako ich vyžaduje zákon pre zmluvu v súlade s ustanovením § 42 ods. 2 písm. c/ katastrálneho zákona. Podľa § 31 ods. 4 Občianskeho zákonníka, ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej forme, musí sa aj plnomocenstvo udeliť písomne. Ďalej odporca uviedol, že vzhľadom na to, že spoločnosť REALCO, s.r.o. nadobúda nehnuteľnosti od svojho spoločníka, a to spoločnosti Donau farm Kalná, s.r.o., za protihodnotu vo výške 3.030.524,90 Eur, čo je najmenej 10% hodnoty základného imania spoločnosti REALCO, s.r.o. (5.001,- Eur), bolo potrebné v súlade s § 59a zákona č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka, aby hodnota predmetu zmluvy bola určená znaleckým posudkom, pričom táto zmluva nemôže nadobudnúť účinnosť skôr, ako bude uložená spolu so znaleckým posudkom v Zbierke listín príslušného obchodného registra. Odporca konštatoval, že k návrhu nebolo predložené potvrdenie o tom, že kúpna zmluva spolu so znaleckým posudkom boli pred doručením návrhu na vklad uložené v Zbierke listín príslušného obchodného registra a tento nedostatok vyhodnotil ako dôvod na prerušenie konania podľa § 31a písm. c/ katastrálneho zákona. V zákonom stanovenej lehote podali navrhovatelia odvolanie proti rozhodnutiu odporcu. Nesúhlasili s tým, že by obsahom splnomocnenia mali byť tie isté náležitosti označenia nehnuteľností, ako ich zákon vyžaduje pre zmluvu. V zmysle § 30 ods. 5 katastrálneho zákona prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra a ďalšími prílohami je dohoda o splnomocnení, ak je účastník zastúpený splnomocnencom. Podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie vyžaduje podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona, pričom žiadne iné podmienky plnomocenstvo nemusí obsahovať. Svoje tvrdenie podporili rozsudkom Najvyššieho súdu Českej republiky sp.zn. 25Cdo 960/2000 zo dňa 28.02.2002, podľa ktorého ak nie je v plnej moci splnomocnenie k predaju nehnuteľnosti vymedzené bližšie, má sa za to, že oprávňuje splnomocnenca ku všetkým úkonom, ktoré vedú k dosiahnutiu právnych účinkov, vyplývajúcich z kúpnej zmluvy, t.j. k uskutočneniu prevodu vlastníckeho práva. Tiež poukázali na záver, vyplývajúci z rozsudku Najvyššieho súdu Českej republiky sp.zn. 30Cdo 3382/2007 z 11.11.2008, v zmysle ktorého môže byť plná moc všeobecná (generálna), ktorá oprávňuje splnomocnenca ku všetkým úkonom, okrem tých, ktoré vyžadujú osobitnú plnú moc alebo osobitná (špeciálna), ktorá je obmedzená len na určitý právny úkon, prípadne na určitý druh právnych úkonov. Nesúhlasili s tvrdením odporcu, že splnomocnenec konal nad rámec splnomocnenia, ktoré mu bolo udelené spoločnosťou REALCO. V plnomocenstve sú vylúčené len úkony za účelom scudzovania alebo zaťažovania nehnuteľného majetku vo vlastníctve spoločnosti REALCO. Pre odstránenie akýchkoľvek pochybností spoločnosť REALCO dňa 01.07.2014 v zmysle § 33 Občianskeho zákonníka schválila právne úkony vykonané splnomocnencom. Zároveň spoločnosť REALCO vyhlásila, že vyššie uvedené úkony splnomocnenca sú úkonmi spoločnosti REALCO, zaväzujú spoločnosť REALCO a všetky práva a povinnosti vyplývajúce z týchto úkonov sú právami a povinnosťami spoločnosti REALCO. K nedodržaniu ustanovenia § 59a Obchodného zákonníka uviedol, že účastníci zmluvy poverili znaleckú organizáciu CORPORA, a.s., so sídlom Záhradnícka 68, Bratislava, prípravou znaleckého posudku na určenie hodnoty predmetu kúpnej zmluvy a po obdržaní znaleckého posudku uloží spoločnosť REALCO kúpnu zmluvu spolu so znaleckým posudkom do Zbierky listín obchodného registra, o čom bezodkladne predloží odporcovi potvrdenie. Navrhli prerušiť katastrálne konanie v zmysle § 31a písm. d/ katastrálneho zákona a povoliť vklad vlastníckeho práva. Dňa 16.09.2014 bolo zo strany právneho zástupcu oznámené súdu, že došlo k uloženiu kúpnej zmluvy a znaleckého posudku do Zbierky listín, preto s poukazom na to, že došlo k splneniu všetkých zákonných podmienok na vykonanie zápisu vlastníckeho práva k pozemkom v prospech spoločnosti REALCO do katastra nehnuteľností, navrhol, aby súd zrušil napadnuté rozhodnutie a vec mu vrátil na ďalšie konanie, v ktorom povolí vklad. Právny zástupca navrhovateľov na pojednávaní trval v celom rozsahu na podanom odvolaní a zdôraznil, že neakceptované plné moci neboli vystavené špecificky pre tento konkrétny prípad, ale boli predtým niekoľkokrát používané bez toho, že by ktorýkoľvek dotknutý okresný úrad, katastrálny odbor, platnosť týchto plných mocí namietal. Dohody o splnomocnení nepovažuje za neplatné právne úkony a pokiaľ došlo k prekročeniu rozsahu splnomocnenia, poukázal na ustanovenie § 33 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, keď účastníci právneho úkonu dodatočne schválili právny úkon takto vykonaný, čím okamžite reagovali a vytýkanú vadu správnym orgánom odstránili. U obidvoch účastníkov právneho úkonu sú zhodní štatutárni zástupcovia, a teda medzi nimi je vylúčený akýkoľvek rozpor. V prípade zistenej vady plnomocenstiev malo byť prerušené konanie a mali byť vyzvaní na odstránenie vád, keďže sa jedná o odstrániteľnú vadu. K vytýkanému nedostatku prílohy návrhu na vklad uviedol, že sa zhoduje s odporcom v tom, že sa jednalo o procesnú vadu, ktorú bolo možné v rámci prerušenia konania odstrániť. Zástupca odporcu trval na zákonnosti napadnutého rozhodnutia, ktoré navrhol potvrdiť. Dôvody tvrdené v odvolaní nepovažoval za relevantné privodiť zrušenie napadnutého rozhodnutia. V oboch prípadoch sa jedná o špeciálne plnomocenstvá. V rozpore s tým, ako je koncipovaná zmluva, sú predmetom prevodu aj iné druhy pozemkov, a to zastavané plochy, nádvoria, ostatné plochy, záhrada, vinica a ovocný sad, ktoré nie sú menovite vymenované v zmluve. Rovnako aj druhé plnomocenstvo považoval za špeciálne. Zastával názor, že vady v splnomocneniach spôsobujú absolútnu neplatnosť právneho úkonu, ktorú nie je možné odstrániť. V čase posudzovania právneho úkonu vady existovali, preto správny orgán pri rozhodovaní musel na ne prihliadnuť. Rovnako v tom čase nemal k dispozícii ani schválenie právnych úkonov, ktoré sú datované 01.07.2014. Zohľadňoval len plné moci, ktoré boli súčasťou administratívneho spisu, zažurnalizované pod čl. 3 a 4. Krajský súd v Banskej Bystrici, ako súd vecne a miestne príslušný na konanie, podľa tretej hlavy piatej časti O.s.p. posudzoval zákonnosť napadnutého rozhodnutia odporcu a jeho postup v konaní na základe podaného odvolania, pričom dospel k záveru, že odvolanie je dôvodné, preto zrušil rozhodnutie podľa § 250q ods. 2 O.s.p. v spojení s § 250j ods. 2 písm. e/ O.s.p., keď v konaní správneho orgánu bola zistená taká vada, ktorá mohla mať vplyv na zákonnosť napadnutého rozhodnutia. Podľa § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka; ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný. V súlade s ustanovením § 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka; zmluvy o prevodoch nehnuteľností musia mať písomnú formu. Podľa odseku 2 tohto ustanovenia pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľností, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine. Podľa § 31 ods. 1 Občianskeho zákonníka; pri právnom úkonu sa možno dať zastúpiť fyzickou alebo právnickou osobou. Splnomocniteľ udelí za týmto účelom plnomocenstvo splnomocnencovi, v ktorom sa musí uviesť rozsah splnomocnencovho oprávnenia. Podľa odseku 4 tohto ustanovenia, ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne. Podľa § 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z.z. katastrálny zákon; okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. Podľa § 31 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z.z. katastrálny zákon; ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad povolí; inak návrh zamietne. Podľa § 30 ods. 5 písm. d/ zákona č. 162/1995 Z.z. katastrálny zákon; prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Ďalšími prílohami sú: d) dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3. Podľa § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z.z. katastrálny zákon; podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov; ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený. To neplatí, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Fond národného majetku Slovenskej republiky, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom. Podľa § 31a písm. c/ zákona č. 162/1995 Z.z. katastrálny zákon; konanie o návrhu na vklad sa preruší, ak bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh. Z obsahu administratívneho spisu, ktorého prílohou je splnomocnenie udelené konateľmi predávajúceho pre splnomocnenca W. Z. K. vyplýva, že bol splnomocnený, aby spoločnosť Donau farm Kalná, s.r.o. zastupoval a konal v jej mene vo všetkých záležitostiach týkajúcich sa nákupu a predaja nehnuteľností, najmä poľnohospodárskej pôdy, menovite ornej pôdy, trvalých trávnych porastov, lesných pozemkov, vodných plôch, atď., pred katastrálnym úradom, ako aj pred inými úradmi, orgánmi štátnej správy, miestnej samosprávy i mimo nich, uzatváral, podpisoval kúpnopredajné zmluvy, vyplácal kúpnu cenu, prijímal a vydával peňažné prostriedky, prípadne určoval, akým spôsobom, či na aký účet majú byť tieto prostriedky vyplatené. Z príloh č. 1 a 2 vyplýva, že predmetom prevodu boli aj iné druhy pozemkov, napr. pozemok v kat.úz. Z. E-KN parc.č. XXX/X - zastavané plochy a nádvoria, pozemok E-KN parc.č. XXX/ X - ostatné plochy, pozemok v kat.úz. Q. C-KN parc.č. XX - záhrada, pozemok v kat.úz. Q. W. E-KN parc.č. XXX - vinica a pozemok E-KN parc.č. XXX - ovocný sad. Súčasťou administratívneho spisu je aj úradne neosvedčená fotokópia splnomocnenia, ktorým konatelia spoločnosti REALCO splnomocnili W. Z. K., aby uvedenú spoločnosť zastupoval a konal v jej mene vo všetkých právnych, správnych a iných konaniach, v ktorých je uvedená spoločnosť účastníkom. Súd má za to, že odporca posudzujúc náležitosti splnomocnení pripojených k návrhu na vklad, postupoval prísne formalisticky. V zásade možno dať za pravdu odporcovi v tom, že v čase rozhodovania, dojednaný rozsah splnomocnení nebol jednoznačný a určitý. Mal však zohľadniť povahu účastníkov, to, že medzi nimi nie je žiadny rozpor a v prípade pochybností k rozsahu splnomocnenia ich mal vyzvať na odstránenie vád a prerušiť konanie. Súd sa stotožnil s právnym názorom odvolateľov, vrátane nimi prezentovaným názorom v pripojených rozhodnutiach Najvyššieho súdu ČR, ktorý si osvojil pri rozhodovaní. Je potrebné dodať, že pri posudzovaní plnomocenstiev je potrebné pristupovať vždy individuálne a zohľadniť aj iné okolnosti uzatvárania toho-ktorého právneho úkonu. Hlavne to, či splnomocniteľ platne splnomocnil splnomocnenca, či je jednoznačne preukázaná vôľa na uzavretie dohody o splnomocnení. V tomto konaní takáto pochybnosť nebola. Jednoznačne bola vyvrátená dodatočným schválením právnych úkonov dňa 01.07.2014. Medzi účastníkmi konania nebolo spornou skutočnosťou, že v prípade absencie potvrdenia o tom, že kúpna zmluva spolu so znaleckým posudkom bola uložená v Zbierke listín príslušného obchodného registra, existoval dôvod na prerušenie konania podľa § 31a písm. c/ katastrálneho zákona, a nebol to dôvod zamietnutia návrhu na vklad. Súd sa stotožňuje s týmto názorom, preto v prípade, ak správny orgán pri rozhodovaní o návrhu na vklad bude disponovať potvrdením príslušného registrového súdu o uložení kúpnej zmluvy spolu so znaleckým posudkom v Zbierke listín, bude nedostatok návrhu odstránený. Je zrejmé, že odporca v čase rozhodovania nedisponoval úkonom - schválením právnych úkonov, ani potvrdením o uložení kúpnej zmluvy a znaleckého posudku v Zbierke listín príslušného obchodného registra. Súd má za to, že odporca sa dopustil vady v konaní, ak túto skutočnosť, najmä týkajúcu sa posúdenia rozsahu splnomocnení, vyhodnotil ako neodstrániteľnú vadu v konaní a neprerušil konanie za účelom odstránenia všetkých vád návrhu a príloh. Keďže dodatočne boli vady odstránené, súd má za to, že bolo efektívnejšie zrušiť rozhodnutie odporcu o zamietnutí návrhu na vklad a vec mu vrátiť na ďalšie konanie, v ktorom opätovne posúdi predložený návrh na vklad, o ktorom znova rozhodne. Súd poznamenáva, že sa nezaoberal vecnou stránkou rozhodnutia z iných dôvodov, než ktoré boli uvádzané v odvolaní. Preto správny orgán v ďalšom konaní nanovo posúdi opodstatnenosť vkladu v zmysle ustanovenia § 31 ods. 1 katastrálneho zákona. Úspešným navrhovateľom súd náhradu trov konania nepriznal z dôvodu hodných osobitného zreteľa (§ 250l ods. 2 v spojení s § 250k ods. 1 O.s.p.). Súd zohľadnil tú skutočnosť, že ak došlo k schváleniu právnych úkonov v období po vydaní napadnutého rozhodnutia, ako by odvolatelia uznali opodstatnenosť dôvodov uvádzaných v odôvodnení rozhodnutia v otázke prekročeného rozsahu splnomocnenia. Poučenie: Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné (§ 250s, druhá veta, O.s.p. a contr.; § 250l ods. 2 v spojení s § 246c, druhá veta, O.s.p.).