Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Banská Bystrica Spisová značka: 14Co/1528/2014 Identifikačné číslo súdneho spisu: 6213203265 Dátum vydania rozhodnutia: 30. 03. 2016 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Priehoda ECLI: ECLI:SK:KSBB:2016:6213203265.2 Uznesenie Krajský súd v Banskej Bystrici, ako súd odvolací, v právnej veci navrhovateľa: O. Y., nar. XX. XX. XXXX, bytom N. XX, zastúpeného Mgr. Alanom Zvarom, advokátom, so sídlom Veľký Krtíš, SNP 1/A, proti odporcom: 1/ O. O., nar. XX. XX. XXXX, bytom S. G., B. D. XXX/XX, zastúpenej JUDr. Miroslavom Chromým, advokátom, so sídlom Veľký Krtíš, SNP 33, 2/ DUPOS dražobná, spol. s r. o., so sídlom Trnava, Tamaškovičová 17/2742, IČO: 36 233 935, zastúpenému advoconsulting, s. r. o., so sídlom Trnava, Tamaškovičová 17/2742, IČO: 47 253 428, I3/ Z. Z., a. s., so sídlom N., H. XX, IČO: XXXXXX, zastúpenému Advokátska kancelária Mária Grochová a partneri, s. r. o., so sídlom Košice, Garbiarska 5, IČO: 36 863 017, o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby, o odvolaní navrhovateľa proti rozsudku Okresného súdu Veľký Krtíš zo dňa 30. 09. 2014 č. k. 3C/65/2013 - 230, takto r o z h o d o l : Z r u š u j e rozsudok okresného súdu a vec mu v r a c i a na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom okresný súd návrh navrhovateľa o neplatnosť dražby zamietol a navrhovateľovi uložil povinnosť nahradiť odporcom 1/, 2/ a 3/ trovy konania účelne vynaložené na bránenie ich práv vo výške 100 %. Rozhodol tak s odôvodnením, že námietky vznesené navrhovateľom proti neplatnosti dražby neboli dôvodné, keďže nebolo zistené žiadne porušenie príslušných ustanovení Zákona o dobrovoľných dražbách, a preto bol dôvod na zamietnutie návrhu navrhovateľa. Proti rozsudku okresného súdu podal odvolanie navrhovateľ. Žiadal rozsudok okresného súdu zmeniť a podanému návrhu v celom rozsahu vyhovieť, prípadne tento zrušiť a vec vrátiť okresnému súdu na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. V dôvodoch odvolania poukazoval na to, že v konaní namietal neplatnosť dražby v dôsledku porušenia viacerých ustanovení Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Nesúhlasil so záverom okresného súdu, že nezistil také pochybenia v postupe podľa Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, pre ktoré by nebolo možné považovať dražbu za neplatnú. Namietal v konaní postup pri oceňovaní nehnuteľností, pretože vyvolávacia cena nehnuteľnosti bola určená na základe znaleckého odhadu, pretože nebol vykonaný znalecký posudok na základe vnútornej ohliadky domu, pretože keď sa tak malo stať, nenachádzal sa v mieste bydliska, teda tam, kde sa nachádzala aj nehnuteľnosť. Poukazoval na rozdiely v znaleckom posudku, ktorý bol vypracovaný pre potreby hypotekárneho úveru a posudku, ktorý bol vypracovaný v konaní podľa zákona č. 527/2002 Z. z. Pri vypracovaní znaleckého posudku sa vychádzalo zo znaleckého posudku znalca L.. O. D., pričom po vypracovaní tohto posudku bolo do domu ďalej investované, čo nebolo v konečnom dôsledku zhodnotené. Pre nedodržanie postupu podľa Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách mal byť vypracovaný ďalší znalecký posudok, dokladal tým najavo, že on nezavinil to, že nehnuteľnosť nemohla byť riadnym spôsobom pre účely konania o dobrovoľnej dražbe ocenená, pretože v čase doručovania písomností sa v mieste bydliska nezdržiaval. V priebehu konania namietali rozdiel v cene nehnuteľnosti medzi znaleckým posudkom L.. O. D. a posudkom L.. F. F., ktorý je veľký a nezodpovedá cene nehnuteľnosti v čase, keď sa táto mala dražiť. V tomto smere žiadali vypočuť obidvoch znalcov, aby vysvetlili metódy výpočtov a skutočnosť, ako mohlo dôjsť k takému rozdielu v cene nehnuteľnosti, pričom súd takýto dôkaz nevykonal. Tiež namietal, že bol nevhodne zvolený výber miesta dražby v hoteli X. v N. N., ktoré miesto bolo vzdialené 100 km od miesta, kde sa nachádzala nehnuteľnosť, čím podľa názoru navrhovateľa bola znemožnená účasť záujemcov o dražbu, ktorí by sa mohli dražby zúčastniť, keby sa táto vykonávala v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádzala, prípadne blízko tohto miesta. Inštitút dobrovoľnej dražby je vážnym zásahom do práva vlastniť majetok podľa Ústavy SR. Preto zákon vyžaduje, aby dražba, ktorá takýmto spôsobom zasahuje do vlastníckeho práva navrhovateľa, bola v súlade so Zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, čo podľa tvrdenia navrhovateľa splnené nebolo. Preto bol toho názoru, že boli splnené podmienky pre vyslovenie neplatnosti dražby podľa Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Na odvolanie navrhovateľa podala vyjadrenie odporkyňa 1/, ktorá žiadala rozhodnutie okresného súdu potvrdiť ako vecne správne z dôvodu, že okresný súd zhodnotil všetky skutočnosti majúce vplyv na posúdenie predmetu sporu, a vec tak po skutkovej ako aj právnej stránke správne vyhodnotil. Navrhla preto rozhodnúť v zmysle podaného vyjadrenia. Odporca 3/ vo svojom vyjadrení v celom rozsahu zotrval na svojich vyjadreniach, ktoré urobil v priebehu prvostupňového konania. Aj on považoval rozhodnutie okresného súdu za vecne správne, pretože poukázal na to, že dražobník postupoval v súlade so zákonom č. 527/2002 Z. z. pri zabezpečení znaleckého posudku na ohodnotenie predmetu dražby. Pokiaľ znalec vypracoval znalecký posudok a došlo by k pochybeniu v znaleckom posudku, tak by si mal náhradu škody uplatňovať proti znalcovi. Okrem toho poukazoval na to, že navrhovateľ netvrdil a ani nepreukázal, že znalecký posudok, na základe ktorého bola určená najnižšia cena podania, je nesprávny alebo neodborný v dôsledku zlého výpočtu ceny nehnuteľnosti. Tiež nepovažoval za dôvodné odvolanie v časti, ktorou navrhovateľ namietal, že došlo k nesprávnemu výberu miesta konania dražby. V tomto smere nepreukázal navrhovateľ také okolnosti, z ktorých by bolo možné takýto záver vyvodiť, pričom miesto výkonu dražby bolo dražobníkom vybrané z toho dôvodu, aby práve na miesto konania dražby bola ľahká dostupnosť všetkých záujemcov o dražbu predmetnej nehnuteľnosti. Mal teda za to, že nie je dôvod na určenie neplatnosti dražby podľa § 21 ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách. Krajský súd preskúmal rozsudok okresného súdu v rozsahu danom ustanovením § 212 ods. 1 O. s. p., bez nariadenia pojednávania podľa ustanovenia § 214 ods. 2 O. s. p. a tento v zmysle ustanovenia § 221 ods. 1 písm. h/ O. s. p. zrušil a vec vrátil okresnému súdu na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Z obsahu spisu je nesporné, že predmetom konania v danej veci je určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby zo dňa 21. 03. 2014, ktorá bola vykonaná v hoteli X. Y. F. N. N. odporcom 2/ a spísaná do notárskej zápisnice JUDr. Petra Opatovského, notára, pod. č. Nz 9321/2013, N 76/2013, NCRIs 9558/2013 k nehnuteľnostiam pre obec a katastrálne územie N. zapísaných u Správy katastra S. G. na LV č. XX, a to k pozemkom CKN parcela č. XX - záhrada vo výmere XXXX m2 a CKN parcela č. XX - zastavané plochy a nádvoria vo výmere XXX m2 a stavba súpisné č. XX na parcele č. CKN XX - rodinný dom. Už z podaného návrhu na začatie konania vyplýva, že týmto návrhom boli namietané viaceré ustanovenia Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách, a to aj najmä to, že neboli dodržané ustanovenia o doručovaní písomností navrhovateľovi, pričom v tomto smere poukazoval na ustanovenie § 10 citovaného zákona. V tejto súvislosti nebol navrhovateľovi doručený ani znalecký posudok na určenú hodnotu nehnuteľnosti a ani nemohol prevziať oznámenie o vykonaní ohliadky predmetu dražby, keďže v tom čase sa na území republiky nenachádzal. Vytýkal tiež to, že bolo nesprávne dražobníkom určené aj miesto konania dražby, čím sa sťažila účasť dražiteľov z oblasti, v ktorej sa dalo očakávať, že dôjde k účasti potenciálnych zákazníkov o kúpu nehnuteľnosti na dražbe. Je nesporné, že v zmysle ustanovenia § 212 ods. 1 O. s. p. je odvolací súd rozsahom a dôvodmi odvolania viazaný. V tejto súvislosti treba vychádzať z toho, že v podanom odvolaní proti rozsudku okresného súdu namietal navrhovateľ spôsob, akým bolo vykonané ohodnotenie nehnuteľnosti, a to najmä z dôvodu, že v čase ohliadky nehnuteľnosti za účelom vykonania znaleckého posudku o cene nehnuteľnosti nebol prítomný v mieste svojho bydliska, pretože sa nachádzal v zahraničí, pričom z tohto dôvodu mu nemohol byť ani doručený znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom dražby, a teda nemohol vzniesť námietky k cene nehnuteľnosti vyplývajúcej zo znaleckého posudku, ktorý bol vypracovaný pre potreby konania o dražbe. Ďalej v podanom odvolaní v tejto súvislostí namietal aj to, že navrhoval odstrániť rozpory v znaleckých posudkoch, ktoré sa týkali ceny draženej nehnuteľnosti a navrhol konfrontovať obidvoch znalcov, ktorí vypracovali znalecké posudky na cenu nehnuteľnosti jednak pre potreby poskytnutia úveru ako aj pre potreby dražby nehnuteľnosti, pretože sú v nich rozdiely v cene nehnuteľnosti. Ani toto mu však v rámci konania umožnené nebolo. Aj z podaného odvolania navrhovateľa vyplýva, že tento poukazuje na nedostatky pri postupe podľa Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách pri postupe v doručovaní písomností navrhovateľovi. V tejto súvislosti je potrebné poukázať na § 10 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z., z ktorého vyplýva, že písomnosti sa doručujú poštou formou listovej zásielky do vlastných rúk a ak to nie je možné alebo účelné, doručujú sa iným preukázateľným spôsobom do vlastných rúk osobe, ktorej sú určené. Na doručovanie sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu. Pri uvedenom ustanovení je odkaz na poznámku 11, ktorá sa týka ustanovenia § 45 až § 50 Občianskeho súdneho poriadku. Z uvedeného ustanovenia je teda nesporné, že písomnosti v rámci konania podľa zákona č. 527/2002 Z. z. sa doručujú do vlastných rúk. Z pripojených dokladov o konaní dobrovoľnej dražby v danej veci vyplýva, že tomu tak nebolo. V pripojenom spise sú totiž poznámky, že zásielky, ktoré boli dražobníkom zasielané navrhovateľovi, tento neprevzal v odbernej lehote. Prevzal len oznámenie o výsledku opakovanej dobrovoľnej dražby zo dňa 21. 03. 2013 dňa 28. 03. 2013. Navrhovateľ sa bránil tým, že sa zdržiaval pracovne v zahraničí. Vzhľadom na prevzatie oznámenia o výsledku opakovanej dobrovoľnej dražby však súd neuveril tvrdeniu navrhovateľa, že sa nezdržiaval v mieste bydliska. Pretože všetky zásielky v prípade vykonania dobrovoľnej dražby týkajúcej sa nehnuteľnosti patriacej do vlastníctva navrhovateľa mali byť tomuto doručené do vlastných rúk, bolo treba dôsledne postupovať podľa § 47 ods. 1, 2 O. s. p. v spojení s § 10 ods. 1 Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Závažnosť písomností doručovaných do vlastných rúk je dôvodom na osobitnú úpravu ich náhradného doručovania, čo je uvedené v § 47 ods. 2 O. s. p. Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že sa nepripúšťa možnosť náhradného doručenia inej osobe. Predpokladom postupu podľa úpravy v § 47 ods. 2 O. s. p. je, že adresát sa zdržuje v mieste doručenia, hoci aj prechodne, čo musí doručovateľ spoľahlivo zistiť. Musí teda adresáta informovať o dni opätovného doručovania, ako aj uloženia listiny na pošte alebo na orgáne obce. Nerešpektovanie ustanoveného postupu má za následok neúčinnosť doručenia. V prípade uloženia zásielky na pošte alebo orgáne obce sa písomnosť, ktorú si adresát nevyzdvihol, považuje za doručenú dňom, keď bola súdu vrátená, aj keď sa adresát o tom nedozvedel. To však platí iba vtedy, ak sa adresát zdržiaval v mieste doručenia. Ak sa má vychádzať z predpokladov o doručení zásielky podľa § 47 ods. 2 vety tretej O. s. p., tak musí mať súd jednoznačne preukázané to, že adresát sa v mieste doručovania v čase doručovania zásielky zdržiaval. Pokiaľ by to preukázané nebolo, tak by nemohlo dôjsť účinne k náhradnému doručeniu zásielky. V danom prípade okresný súd nemohol vychádzať pri robení tohto záveru len z toho, že navrhovateľ si prevzal zásielku označenú ako oznámenie o výsledku opakovanej dobrovoľnej dražby zo dňa 21. 03. 2013 dňa 28. 03. 2013, keď sa údajne mal zdržiavať v zahraničí, preto urobil záver, že si mohol aj ďalšie zásielky prebrať, čím bola splnená podmienka náhradného doručenia. Krajský súd sa nestotožňuje s tým, že pre splnenie podmienky doručenia stačí len to, že dražobník zásielky na adresu navrhovateľa zaslal. V tejto súvislosti treba poukázať na ustanovenie § 10 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z. z., ktoré jednoznačne hovorí o tom, že zásielky sa doručujú do vlastných rúk. Postupom podľa Zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách je pri výkone dražby závažným spôsobom zasahované do vlastníckych práv toho, koho sa predmetná dražba nehnuteľnosti týka. Preto sú aj postupom podľa uvedeného zákona sprísnené podmienky pre to, aby v prípade zásahu do vlastníckych práv dražbou boli vyvrátené akékoľvek pochybnosti o tom, či dražba nehnuteľnosti prebehla v súlade so zákonom, a to aj v rámci doručovania jednotlivých písomností dražobníkom navrhovateľovi, ako vlastníkovi predmetu dražby, ktorého sa táto dotýka. Otázku doručovania písomnosti namietal navrhovateľ v priebehu konania pred prvostupňovým súdom, ale táto súvisí aj s jeho námietkou v podanom odvolaní, že nebol dodržaný ani postup podľa § 12 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z., keďže nemal doručenú výzvu o tom, aby umožnil vykonanie ohodnotenia a ohliadku predmetu dražby. Nemohol teda umožniť ohliadku predmetu dražby, pretože v tom čase sa nezdržiaval v mieste doručenia a nebol mu doručený ani znalecký posudok, takže nemohol postupovať podľa § 12 ods. 5 zákona č. 527/2002 Z. z. Ustanovenie § 12 ods. 5 zákona č. 527/2002 Z. z. pritom uvádza, že vlastník predmetu dražby je oprávnený do 10 pracovných dní od doručenia znaleckého posudku podľa ods. 4 vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby a prípadne žiadať vyhotoviť znalecký posudok iným znalcom. Ak toto splnené nebolo, tak potom nemohol navrhovateľ ani namietať znalecký posudok o ohodnotení predmetu dražby, vzniesť námietky a požadovať nové ocenenie nehnuteľnosti. Napriek tomu, že navrhovateľ v konaní namietal rozpor posudku znalca, ktorý tento vypracoval pre potreby konania o dobrovoľnej dražby a posudkom znalca, ktorý tento vypracoval pre potreby poskytnutia úveru, mal okresný súd na základe návrhu navrhovateľa vykonať dokazovanie výsluchom obidvoch znalcov, prípadne vyžiadať si od nich písomné vyjadrenie k podaným znaleckým posudkom, a to najmä z dôvodu prístupu k oceneniu predmetnej nehnuteľnosti. Ak by aj totiž neboli dodržané podmienky pri doručovaní písomností navrhovateľovi v rámci postupu konania o dražbe podľa zákona č. 527/2002 Z. z., tak nedodržanie tohto postupu by v zásade bolo právne významné vtedy, pokiaľ by sa skutočne preukázalo to, že ohodnotenie ceny nehnuteľnosti pre dražbu bolo vykonané nesprávne. Ak cenu nehnuteľnosti by totiž navrhovateľ v rámci konania o dražbe nemohol namietať a požadovať kontrolný znalecký posudok, tak v konečnom dôsledku by takýmto spôsobom (aj keď by dôvod na dražbu nehnuteľnosti existoval) bol poškodený na svojich právach, ak by nehnuteľnosť bola už pri vyvolávacej cene nehnuteľnosti podhodnotená v takom rozsahu, že by to skutočne zasiahlo do práv navrhovateľa, ako vlastníka tejto nehnuteľnosti, lebo takýmto spôsobom došlo k tomu, že by bola pokrytá pohľadávka veriteľa v menšom rozsahu, ako by táto mohla byť pokrytá z hodnoty nehnuteľnosti, ktorá by bola reálna v čase jej ohodnotenia a priebehu dražby tejto nehnuteľnosti. V tejto súvislosti bude potrebné odstrániť nedostatok ohľadom všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti v mieste a čase konania dražby. Keďže v rámci konania pred prvostupňovým súdom poukazoval navrhovateľ na okolnosti, pre ktoré nepovažoval ohodnotenie znalca, ktorý vypracoval znalecký posudok pre potreby dražby za správny, bude potrebné, aby sa týmito námietkami okresný súd v ďalšom konaní zaoberal a v tejto súvislosti vypočul znalca, ktorý podával predmetný znalecký posudok, zistil vyjadrenia znalca, ktorý vypracoval znalecký posudok na hodnotu nehnuteľnosti v čase, keď bol poskytovaný veriteľom úver navrhovateľovi a posúdiť tak dôvod, pre ktorý došlo k rozdielu v cene predmetu dražby. V tejto súvislosti krajský súd len poznamenáva, že porovnaním Znaleckého posudku č. 18/2010 vypracovaného znalcom L.. O. D. zo dňa 23. 06. 2010 a Znaleckého posudku č.78/2012 Výskumným ústavom riadenia hodnoty podniku a súdneho inžinierstva, a. s., Česká 15, Bratislava, sa javí, že rozdiel v cene nehnuteľnosti mohol vzniknúť z hľadiska použitia koeficientu polohovej diferenciácie, čo mohlo v konečnom dôsledku ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti. Uvedenú okolnosť preto bude potrebné bližšie objasniť, ako aj námietky navrhovateľa a zaujať záver, či Znaleckým posudkom č. 78/2012 bola posúdená všeobecná hodnota nehnuteľnosti (ktorá bola predmetom konania o dražbe) tak, že táto zodpovedala cene v mieste a čase, keď mala byť dražba vykonaná. Podľa toho posúdi, či námietky navrhovateľa proti cene nehnuteľnosti sú tak závažné, že by pri porušení povinnosti ohľadne doručenia písomností navrhovateľovi v tomto smere mohli mať vplyv na neplatnosť dražby podľa § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. V tejto súvislosti je však potrebné poukázať na to, že dražba nehnuteľnosti už bola vykonaná a na základe vykonanej dražby sa vlastníčkou nehnuteľnosti stala práve odporkyňa 1/. Vyslovením neplatnosti by sa do uvedeného právneho stavu malo zasiahnuť len vtedy, pokiaľ by skutočne konaním pri postupe podľa zákona č. 527/2002 Z. z. bolo zasiahnuté do práv vlastníka predmetu dražby takým spôsobom, že by tým bol postihnutý navrhovateľ, a to výrazným podhodnotením nehnuteľnosti, ktorá bola predmetom dražby, čím by bol v konečnom dôsledku poškodený na úhrade pohľadávky veriteľovi z podnetu, ktorého došlo k dražbe predmetnej nehnuteľnosti. Pokiaľ navrhovateľ v priebehu konania, ale aj v podanom odvolaní namieta to, že neboli zohľadnené jeho investície do nehnuteľnosti, tak treba poukázať na jeho výpoveď v spise na č. l. 152, z ktorej vyplýva, že značnú sumu investoval do nehnuteľnosti v roku 2001. To znamená, že investície v čase, keď bol vypracovávaný znalecký posudok pre potreby poskytnutia úveru, už mali byť zabudované v nehnuteľnosti. Pokiaľ navrhovateľ tvrdí, že išlo o investície ďalšie, ktoré nemali byť zohľadnené medzi vypracovaním jedného znaleckého posudku a druhého znaleckého posudku pre potreby konania o dražbe nehnuteľnosti, tak bude musieť navrhovateľ preukázať kedy, v akom časovom období a aké investície do nehnuteľnosti vniesol, teda to, či medzi vypracovaním jednotlivých znaleckých posudkov mohli tieto mať vplyv na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Vo svojej výpovedi na č. l. 153 tiež navrhovateľ uviedol, že finančné prostriedky, ktoré boli poskytnuté z úveru vo výške 12.950,- Eur, použil na vyplatenie leasingu, ktorý mal na auto. Nemali byť teda vložené do nehnuteľnosti, ktorej sa dražba dotýkala. Všetky uvedené okolnosti bude potrebné, aby okresný súd v ďalšom konaní zohľadnil a podľa toho posúdil, či existujú také dôvody, pre ktoré by bolo možné už vykonanú dražby nehnuteľnosti vyhlásiť za neplatnú v súlade s § 21 ods. 2 zákona č. 527/2002 Z. z. Pokiaľ ide o námietku výberu miesta konania dražby, tak túto odvolací súd nepovažoval za dôvodnú, lebo okresný súd sa s ňou v rozhodnutí riadne vyporiadal. Z vyššie uvedených dôvodov preto krajský súd rozsudok okresného súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Ak bolo rozhodnutie zrušené, ak vec bola vrátená súdu prvého stupňa na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, je tento viazaný v ďalšom konaní právnym názorom odvolacieho súdu (§ 226 O. s. p.). V novom rozhodnutí rozhodne okresný súd aj o náhrade trov konania podľa ustanovenia § 224 ods. 3 O. s. p. Rozhodnutie senátu krajského súdu bolo prijaté pomerom hlasov 3 : 0. Poučenie: Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.