Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Okresný súd Michalovce 12C/4/2025 7725200327 29. 04. 2025 JUDr. Martin Lopuch, PhD. ECLI:SK:OSMI:2025:7725200327.2
ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Okresný súd Michalovce, samosudca JUDr. Martin Lopuch, PhD., v právnej veci žalobcu: Mesto Michalovce, Nám. Osloboditeľov 1015/30, 071 01 Michalovce, IČO: 00325490, proti žalovanej: A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. X, XXX XX D., právne zastúpená: JUDr. Peter Krafčík, Štefánikova 4, 071 01 Michalovce, IČO: 42241723, o vypratanie nehnuteľnosti, rozhodol takto rozhodol: I. Súd žalobu zamieta. II. Žalovaná ma voči žalobcovi nárok na náhradu 100% vynaložených trov konania. odôvodnenie: 1. Žalobou doručenou súdu dňa 29.01.2025, žiadal žalobca, aby súd zaviazal žalovanú k povinnosti vypratať v lehote 3 dní od právoplatnosti rozhodnutia nebytový priestor o výmere 74,3 m2 nachádzajúci sa na prízemí bytového domu súpisné číslo XXXX C. C. A. E. XX F. D., postavený na parcele č. 842/1, zapísaný na LV č. XXXX, katastrálne územie D.. Uviedol, že 19.02.2010 uzatvoril so žalovanou zmluvu o nájme nebytových priestorov. Predmetom nájmu bol nebytový priestor nachádzajúci sa na prízemí bytového domu súpisné číslo XXXX, C. A. E. XX F. D.. Žalovaná mu dňa 29.09.2023 doručila výpoveď z nájmu nebytových priestorov. Tú žalobca akceptoval a dňa 03.01.2024 došlo k odovzdaniu nebytových priestorov na základe odovzdávajúceho protokolu. V protokole žalobca so žalovanou prehlásili, že „priestory sú vypratané s výnimkou majetku podľa čl. 6 bod 5 Zmluvy o nájme, ktorý odovzdávajúci navrhuje opätovne na vysporiadanie“. S predmetným prehlásením si je žalovaná vedomá skutočnosti, že nedošlo k úplnému vyprataniu nebytových priestorov. To deklarovala i svojim podpisom. Opakovane vyzval žalovanú na vypratanie nebytových priestorov, a to pri osobných stretnutiach, ako aj písomným podaním. Uvádzal, že nemá v úmysle majetok vo vlastníctve žalovanej odkúpiť. Aj napriek tejto skutočnosti žalovaná do dnešného dňa nebytový priestor nevypratala. Majetková komisia žalobcu dňa 20.11.2023, po prerokovaní výpovede nájmu nebytových priestorov, neodporučila odkúpenie majetku a odporučila obsadenie nebytových priestorov vypísaním obchodnej verejnej súťaže za účelom prenájmu inému záujemcovi. Žalobca vypísal obchodnú verejnú súťaž za účelom obsadenia nebytových priestorov, z ktorého vzišiel úspešný uchádzač. Z dôvodu nečinnosti žalovanej nie je možné využívať nebytové priestory. Tým vzniká žalobcovi, ako aj úspešnému uchádzačovi, škoda. 2. Žalovaná so žalobou nesúhlasila. Poukázala na to, že nebytový priestor riadne vypratala a na základe svojej iniciatívy e-mailom 28.12.2023 sama žiadala, aby nebytový priestor bol protokolárne prevzatý, k čomu by inak nedošlo. To čo žalobca považuje za nevypratané, sú v skutočnosti investície do nebytového priestoru, ktoré boli vykonané ešte cca v roku 1978 Fondom výtvarného umenia, a to na základe stavebného povolenia a následného kolaudačného rozhodnutia. Kolaudačné rozhodnutie skolaudovalo tento priestor ako „Predajňu Dielo Michalovce“. Stav, v ktorom sa nachádza nebytový priestor bol vytvorený ešte predtým, než sa žalovaná stala nájomcom tohto priestoru, a podľa názoru
žalovanej z jej strany k 31.12.2023, teda k ukončeniu nájmu, došlo k vyprataniu nebytových priestorov v rozsahu všetkých hnuteľných vecí, ktoré neboli do predmetných priestorov zabudované a netýkali sa architektonického diela B. G. H. H., B., ktoré predstavuje zabudované vstavené zariadenie tohto priestoru. Skutočnosť, že medzi žalobcom a žalovanou existuje spor o náhradu z titulu investície do cudzej veci (pretože žalovaná od pôvodného investora Fondu výtvarných umení odkúpila celú investíciu do nebytového priestoru), nič nemení na tom, že tunajší spor o vypratanie je nedôvodný. 3. Vykonaním, dokazovaním zistil súd nasledovné. 4. Žalovaná bola nájomkyňou nebytového priestoru nachádzajúceho sa na prízemí bytového domu súpisné číslo XXXX, C. A. E. XX F. D.. Prevádzkovala tam predajňu umeleckých predmetov, pod názvom Dielo. Nájomný pomer vznikol 19.02.2010, na základe Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 19.02.2010. Výpoveďou žalovanej z nájmu nebytových priestorov bol nájomný pomer ukončený k 31.12.2023. Žalobca považuje nebytový priestor za nevyprataný z dôvodu, že sa tam nachádza majetok žalovanej, ktorý obsahuje i čl. 6 bod 5 Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 19.02.2010. Preto požaduje jeho odstránenie. 5. Medzi stranami nebolo sporné, že majetok uvedený čl.6 bod 5 Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 19.02.2010, je architektonické stvárnenie interiéru predajne Dielo, ktoré je zachytené na štyroch fotografiách znaleckého posudku Ing. Weissa, predloženého žalovanou. Kým žalobca tento majetok na pojednávaní označil ako nábytok, žalovaná ho v priebehu celého konania považovala za investíciu. Úlohou súdu bolo preto posúdiť, či architektonické stvárnenie interiéru je hnuteľná vec, súbor hnuteľných vecí alebo sa jedná o súčasť nebytových priestorov, teda predajne Diela. 6. Žalobca v konaní predložil Zmluvu o nájme nebytových priestorov z 19.02.2010, Výpoveď z nájmu nebytových priestorov z 29.09.2023, odovzdávajúco - preberajúci protokol z 03.01.2024, Návrh na vysporiadanie – prerokovania v Komisii majetkovej z 30.11.2023 a dve výzvy na vypratanie z 06.05.2024 a 13.06.2024. Na pojednávaní konanom dňa 29.04.2025 predložil i Kúpnu zmluvu z 20.05.1994 s prílohou a Znalecký posudok č. 9/2001, v ktorom poukazoval na bod 12 znaleckého posudku. I keď posledné dva listinné dôkazy boli predložené zjavne po uplynutí lehoty na predloženie prostriedkov procesného útoku a obrany, neohrozilo to odročenie súdneho pojednávania alebo vykonanie iného úkonu súdu. Preto ich súd pripustil ako dôkaz a na pojednávaní vykonal v požadovanom rozsahu. 7. Zo Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 19.02.2010 vyplýva, že podľa čl. 6 bod 5 tejto zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že po ukončení nájmu majetok odkúpený nájomcom na základe kúpnej zmluvy uzavretej s Fondom výtvarných umení v Bratislave dňa 20.05.1994, ostane vo vlastníctve nájomcu, ak sa zmluvné strany nedohodnú na jeho odkúpení prenajímateľom za cenu minimálne vo výške hodnoty určenej znaleckým posudkom. 8. Z výpovede z nájmu nebytových priestorov je zrejmé, že žalovaná nebytový priestor vypovedala k 31.12.2023. Navrhla zároveň v zmysle čl. 6 bod 5 Zmluvy o nájme nebytových priestorov, aby majetok ňou odkúpený na základe Kúpnej zmluvy uzavretý s Fondom výtvarných umení v Bratislave dňa 20.05.1994 bol kúpený žalobcom za cenu podľa Znaleckého posudku, resp. za vzájomne dohodnutú cenu. 9. V odovzdávajúco – preberajúcom protokole zo dňa 03.01.2024 je v časti „vyhlásenie odovzdávajúceho a preberajúceho“ uvedené nasledovné: „priestor je vyprataný s výnimkou majetku podľa čl. 6 bod 5 Zmluvy o nájme, ktorý odovzdávajúca navrhuje opätovne na vysporiadanie“. 10. Z Návrhu na vysporiadanie – prerokovanie v Komisii majetkovej z 30.11.2023 vyplýva, že na základe žiadosti žalovanej ako vlastníčky architektonického diela B. G. H. H., B., ktoré je umiestnené v prenajatých nebytových priestoroch, majetková komisia žalobcu žiadosť prerokovala a zaujala stanovisko, že odporúča na obsadenie nebytových priestorov vypísanie 1. kola obchodnej verejnej súťaže s účelom nájmu – predajňa umeleckých diel a neodporúča odkúpenie tohto majetku. 11. Z výzvy žalobcu zo dňa 06.05.2024, ďalšej výzvy 13.06.2024 vyplýva, že žalobca žalovanú vyzýva k vyprataniu nebytových priestorov z dôvodu, že nedošlo k uzatvoreniu dohody o odkúpení zariadenia predajne podľa čl. 6 bod 5 Zmluvy o nájme nebytových priestorov. Z výzvy zo dňa 13.06.2024 je zrejme
i to, že a majetková komisia žalobcu prijala podaný súťažný návrh na prenájom nebytových priestorov dňa 22.04.2024. 12. Podľa Kúpnej zmluvy z 20.05.1994 medzi Fondom výtvarných umení a žalovanou, fond sa zaväzuje predať kupujúcemu zariadenie predajne Diela v Michalovciach podľa inventárnych súpisov ZP a DKP predávajúceho (čl. 2 zmluvy).Podľa čl. 3 tejto zmluvy, cena zariadenia je totožná so zostatkovou hodnotou podľa inventárnych zoznamov, (bez skladu), na ktorý je osobitná zmluva. Podľa prílohy k zmluve, účtovné oprávky vstupnej ceny zariadenia predajne Michalovce prestavajú 360.580,-, neónová reklama 31.104,-, ústredné kúrenie 7.958,-, obklad fasády a výklad 48.471,-, stavebné práce 40.215,-. 13. Zo Znaleckého posudku č. 9/2001 z 5.11.2001 je zrejmé, že v bode 12 znalkyňa konštatuje, že sa jedná o umelecký interiér realizovaný na základe výtvarného návrhu G. H.. Bol realizovaný v roku 1972. Kompozične rieši predajné priestory I. D. a je rozdelený do troch častí – plocha na výstavu priestorových aj plošných výtvarných diel, druhá časť – predajná časť objektu, tretia časť – kancelárske priestory. Predajná plocha je riešená segmentovými kruhovými pódiami, ktoré majú rôznu výškovú úroveň. Pokladničná časť je takisto umiestnená na kruhových pultoch. Zápultie je tvorené z výškovo nastaviteľných regálov so zásuvkovými odkladacími plochami. Kancelársky priestor je tvorený odkladacími skrinkami, nad ktorými sú umiestnené police. Takisto je tu na mieru robený písací stôl s odkladacími plochami. Predajná a kancelárska časť sú opticky spojené presklením. Výtvarnofarebnému riešeniu interiéru dominuje biela farba, kvalita výtvarného riešenia interiérových prvkov napriek dĺžke používania nestratila na svojej hodnote. 14. Žalovaná v konaní predložila Znalecký posudok Ing. Weissa z 24.11.2024, za účelom určenia výšky zhodnotenie nebytového priestoru – predajne Dielo, a to z dôvodu, že „rekonštrukciu odkúpila p. A. B. dňa 20.05.1994“ . Medzi prílohami tohto Znaleckého posudku sa nachádza okrem iného aj Kúpna zmluva medzi Fondom výtvarných umení a žalovanou z 20.05.1994 bez prílohy, fotodokumentácia, na ktorej prvých štyroch fotografiách je zachytené architektonické stvárnenie interiéru predajne Diela. Z vizuálneho posúdenia súdom sa jedná o oválne, prípadne i o kruhové časti prepojené s podlahou a stropom nebytového priestoru, v pomerne kvalitne zachovalom stave. 15. Z emailu žalovanej z 08.12.2023 vyplýva, že žalovaná žiada žalobcu o protokolárne odovzdanie nebytového priestoru. Z jej listu z 15.05.2024 je zrejmé, že ním reaguje na výzvu Mesta Michalovce na vypratanie. I v tomto liste poukazuje na to, že interiérová architektúra nemôže byť vypratávaná bez toho, aby došlo k znehodnoteniu, resp. straty podstaty nebytového priestoru. 16. Podľa ust. § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka, predmetom občiansko-právnych vzťahov sú veci a pokiaľ to sú veci, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa, práva alebo iné majetkové hodnoty. 17. Podľa § 120 ods. 1 Občianskeho zákonníka, súčasťou veci je všetko, čo k nej podľa povahy patrí a nemôže byť oddelené bez toho, žeby sa tým vec znehodnotila. 18. Podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka, vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje. 19. Podľa § 13 zákona č. 116/1990 Zb., ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. 20. Po vyhodnotení dôkazov vyplynulo, že žaloba dôvodná nie je. 21. Žalobca v konaní tvrdil, že žalovaná nebytové priestory riadne neodovzdala, nevypratala ich. V rámci prísneho kontradiktórneho procesu podľa CSP, pri zachovaní princípu individuálnej zodpovednosti strán za výsledok konania, platí, že žalobca je povinný preukazovať tvrdené skutočnosti. 22. Zákonnou povinnosťou nájomcu je nebytový priestor odovzdať v stave, v akom prevzal (§ 13 zákona č.160/1990 Zb.; a článok 6 bod 5 Zmluvy o nájme nebytových priestorov). Ani Zmluva o nájme nebytových priestorov z 19.02.2010 v iných právnych ustanoveniach túto zákonnú a zmluvnú povinnosť
nijako nespochybňuje, pretože po ukončení nájmu je prenajímateľ povinný prevziať zmenený nebytový priestor len investíciou vykonanou po predchádzajúcom súhlase prenajímateľa (čl. 6 bod 3 a 4 Zmluvy o nájme nebytových priestorov z 19.2.20210). Architektonické stvárnenie interiéru predajne podľa výtvarného návrhu B. G. H. H., B., bolo realizované ešte v roku 1972 bývalým Fondom výtvarných umení, čo je zrejmé zo Znaleckého posudku č. 9/2001 predloženého žalobcom i tvrdení žalovanej. Okolnosť, že žalovaná „kupovala“ túto investíciu Kúpnou zmluvou z 20.05.1994 ( podľa § 35 ods.2 OZ došlo v skutočnosti k postúpeniu pohľadávky na žalovanú) a žalobca ju v zmluve o nájme nebytových priestorov – čl.6 bod 5 ako jej majetok uznával, neznamená, že sa má posudzovať i za reálne vykonanú samotnou žalovanou. Zmluva o nájme nebytového priestoru upravuje právne vzťahy vzniknuté len do budúcnosti, teda i investície vykonané so súhlasom, či bez, po 19.02.2010. Z tohto dôvodu je potrebné i čl. 6 bod 5 vykladať ako deklaratórne uznanie majetku patriaceho žalovanej s fakultatívnou povinnosťou žalobcu ho po skončení nájmu odkúpiť. Z uvedeného je zrejmé, že vypratať architektonické stvárnenie interiéru predajne Dielo ako investíciu nie je možné na základe zákonných alebo zmluvných povinnosti žalovanej. Žalovaná dielo po vzniku nájomného vzťahu nerealizovala. 23. Žalobca v konaní nepriamo poukazoval i na to, že majetok odkúpený žalovanou od Fondu výtvarných umení 20.05.1994 sú hnuteľné veci. I na pojednávaní ich viackrát nazval nábytkom. Tieto tvrdenia boli od počiatku konania žalovanou popierané. Už vo vyjadrení k žalobe žalovaná uvádza, že to, čo žalobca chce vypratať, je investícia, všetky hnuteľné veci vypratala až na uvedenú investíciu. Jedná sa pritom o zabudované, vstavané zariadenia do nebytového priestoru. Tvrdenia o tejto investícii nadobudnutej Kúpnou zmluvou 20.05.1994 sa nachádzajú i v predsporovej korešpondencii žalovanej. Takéto tvrdenie žalovanej je z procesného hľadiska nutné vyhodnotiť ako účinné popretie skutkových okolností, že v nebytových priestoroch – predajne Diela sa nachádzajú nejaké veci (hnuteľné) patriace žalovanej. Účinné popretie žalovanej znamená, že strana tvrdiaca právne významnú skutočnosť ju musí preukázať dôkaznými prostriedkami. Z podrobného skúmania žalobcom predložených dôkazov však nevyplýva žiadna skutočnosť, ktorá by umožnila súdu urobiť záver, že majetok podľa čl. 6 bod 5 zmluvy o nájme nebytových priestorov – teda architektonické stvárnenie interiéru predajne Dielo je hnuteľná vec alebo súbor hnuteľných vecí. Ani Znalecký posudok č. 9/2001, predložený žalovaným, nám v bode 12 tohto posudku iný záver neponúka. Z neho je skôr zrejmé to, že ide o jednu investíciu vykonanú v roku 1972, zameranú na umelecké dotvorenie predajných plôch Diela, rozdelenú do troch častí, plochu na výstavu priestorových až plošných výstavných diel, predajnú časť objektu a kancelárske priestory, opticky spojené presklením. Investícii svedčí i žalobcom predložená príloha Kúpnej zmluvy z 20.05.1994 medzi Fondom výtvarných umení a žalovanou, s údajmi o nákladoch stavebných prác, pravdepodobne v býv. čs. mene. Samotná kúpna zmluva neobsahuje ustanovenia, z ktorých možno vyvodiť záver, že jej predmetom boli veci. Tie nie sú v zmluve nijako konkretizované –a práve naopak, ako bolo uvedené v predchádzajúcom odseku, v spojení s prílohou kúpnej zmluvy tieto dôkazy preukazujú investíciu. Ani zo štyroch fotografií v Znaleckom posudku Ing. Weissa z 24.11.2024 nevyplýva, že ide o samostatnú vec alebo samostatné veci oddeliteľné bez toho, aby sa vec neznehodnotila (§ 120 ods.1 Občianskeho zákonníka). Z vizuálneho posúdenia súdom sa jedná o oválne, prípadne až kruhové časti prepojené s podlahou a stropom nebytového priestoru. Znehodnotenie veci treba vždy skúmať vo vzťahu k veci hlavnej. Hlavnou vecou je v tomto prípade nebytový priestor ako nehnuteľnosť patriaca žalobcovi. To je nesporná skutočnosť vyplývajúca i z LV č. XXXX kat. úz. D.. Znehodnotenie nebytového priestoru nemožno chápať len v zúženom ponímaní, teda v zužujúcom výklade ustanovenia § 120 ods.1 OZ, o ekonomickom znehodnotení nebytového priestoru ( hodnoty nehnuteľnosti). Znehodnotenie v sebe zahŕňa celú škálu aspektov, teda nepochybne i estetickosť a funkčnosť nebytového priestoru. Zo žalobcom tvrdených skutočností a z predložených dôkazov pritom vyplýva, že žalobca na obsadenie nebytových priestorov vypísal obchodnú súťaž s účelom nájmu – predajňa umeleckých diel (Návrh na vysporiadanie – prerokovanie Komisiou majetkovou z 30.11.2023), majetkovou komisiou bol prijatý súťažný návrh (výzva na vypratanie z 13.06.2024) a víťazný uchádzač nebytový priestor užívať kvôli žalovanej nemôže (žaloba). Ak teda výtvarné riešenie interiérových prvkov predajne Diela nič nestratilo na svojej hodnote, jedná sa o kvalitný umelecký interiér (bod 12 Znalecký posudok č.9/2001), napriek časovej neaktuálnosti Znaleckého posudku č.9/2001 o kvalitnom zachovaní interiéru svedčia 4 fotografie (Znalecký posudok Ing. Weissa z 24.11.2024), a keď predajňa má naďalej slúžiť rovnakému účelu – predajni umeleckých diel, odstránenie interiéru predajne Diela ako jeho imanentnej súčasti by bolo nepochybne stratou estetickou, funkčnou i ekonomickou.
24. Vzhľadom k tomu, že žalovaná zjavne nebytový priestor žalobcu po 31.12.2023 už neužíva, ten odovzdala žalobcovi tak, ako ho prevzala, teda po investícii z r.1972 a žalobca nepreukázal, že v predajni zanechala svoje veci ( v zmysle samostatných vecí alebo súboru vecí), súd bol nútený žalobu zamietnuť. 25. O trovách konania bolo rozhodnuté podľa § 255 ods.1 CSP. Žalovaná mala v konaní plný úspech . Má preto nárok na náhradu 100% vynaložených trov konania. Poučenie: Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa doručenia na Okresný súd Michalovce v dvoch vyhotoveniach s prílohami. Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každá strana dostala jeden rovnopis. Ak strana nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy. V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach /§ 127 CSP / uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Rozsah, v akom sa odvolanie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť len tým, že a) neboli splnené procesné podmienky, b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. (2) Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. (3) Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Ak strana konania dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh na exekúciu.