Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Okresný súd Prievidza 28C/12/2023 3823218352 17. 06. 2025 JUDr. Dagmar Mičková ECLI:SK:OSPD:2025:3823218352.5
ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY 12 28C/12/2023 Okresný súd Prievidza sudkyňou JUDr. Dagmar Mičkovou v spore žalobkyne: A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C., D. XXXX/X, zastúpeného: JUDr. René Nguyen, advokát so sídlom Partizánske, Moyzesova 471/1, IČO: 50 152 289, proti žalovaným: 1/ A. E. B., 2/ F. G., 3/ F. G., 4/ F. G., 5/ H. H. I. H., 6/ E. J. I. K., 7/ H. K. I. K., 8/ L. G., 9/ L. K., zastúpeným: Slovenský pozemkový fond, so sídlom Bratislava, Búdková 36, IČO: 17 335 345, o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, takto rozhodol: 2
28C/12/2023
I. Súd zrušuje podielové spoluvlastníctvo žalobcu: A. B., I. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. XXXX/X, XXX XX C., SR a žalovaných podielových spoluvlastníkov 1/, 2/, 4/ 5/, 6/, 7/, 9/, všetci zastúpení Slovenským pozemkovým fondom, Búdková 36, 817 15 Bratislava, IČO:17335345 k nehnuteľnosti, a to: - pozemku parcely registra „E“, parc. č. XXX, o výmere 349 m2, druh pozemku: Ostatná plocha, umiestnenie pozemku: 1, nachádzajúci sa v okrese Partizánske, v obci C., v katastrálnom územie C., zapísané na LV č. XXXX. II. Súd prikazuje nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v k. ú.: C., a to: - pozemok parcely registra „E“, parc. č. XXX, o výmere 349 m2, druh pozemku: Ostatná plocha, umiestnenie pozemku: 1, nachádzajúci sa v okrese Partizánske, v obci C., v katastrálnom území C., zapísané na LV č. XXXX, do výlučného vlastníctva žalobcu o veľkosti vlastníckeho podielu 1/1. III. Žalobca je povinný zaplatiť neznámym žalovaným zastúpeným Slovenským pozemkovým fondom, titulom náhrady za spoluvlastnícke podiely sumu celkom vo výške 8 467,70 Eur. Žalobca je povinný zaplatiť žalovanému 1) sumu vo výške 1 992,40 Eur, žalovanému 2) sumu vo výške 1 992,40 Eur, žalovanému 4) sumu vo výške 2 988,60 Eur, žalovanému 5) sumu vo výške 996,20 Eur, žalovanému 6) sumu vo výške 166,03 Eur, žalovanému 7) sumu vo výške 166,03 Eur a žalovanému 9) sumu vo výške 166,03 Eur, a to do 5 dní od právoplatnosti rozsudku na účet Slovenského pozemkového fondu. IV. Súd zrušuje podielové spoluvlastníctvo žalobcu: A. B., I. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. XXXX/X, XXX XX C., SR a žalovaných podielových spoluvlastníkov: 1/, 2/, 3/, 8/, všetci zastúpení Slovenským pozemkovým fondom, Búdková 36, 817 15 Bratislava, IČO:17335345 k nehnuteľnosti, a to: - pozemku parcely registra „C“, parc. č. XXX, o výmere 229 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1, parcely registra „C“, parc. č. XXX, o výmere 72 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1, parcely registra „E“, parc. č. XXX, o výmere 19 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie
pozemku: 1, parcely registra „E“, parc. č. XXX, o výmere 20 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1 nachádzajúci sa v okrese Partizánske, v obci C., v katastrálnom území C., zapísané na LV. č. XXXX. V. Súd prikazuje nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v k. ú.: C., a to: - pozemok parcely registra „C“, parc. č. XXX, o výmere 229 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1, parcely registra „C“, parc. č. XXX, o výmere 72 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1, parcely registra „E“, parc. č. XXX, o výmere 19 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1, parcely registra „E“, parc. č. XXX, o výmere 20 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1 nachádzajúci sa v okrese Partizánske, v obci C., v katastrálnom území C., zapísané na LV. č. XXXX, do výlučného vlastníctva žalobcu o veľkosti vlastníckeho podielu 1/1. VI. Žalobca je povinný zaplatiť neznámym žalovaným zastúpeným Slovenským pozemkovým fondom, titulom náhrady za spoluvlastnícke podiely sumu celkom vo výške 5 132,17 Eur. Žalobca je povinný zaplatiť žalovanému 1) sumu vo výške 545,94 Eur, žalovanému 2) sumu vo výške 2 047,25 Eur, žalovanému 3) sumu vo výške 1 262,49 Eur, žalovanému 8) sumu vo výške 1 262,49 Eur, a to do 5 dní od právoplatnosti rozsudku na účet Slovenského pozemkového fondu. VII. Žiadnej zo strán sporu sa náhrada trov konania nepriznáva. odôvodnenie: 8
28C/12/2023
1. Žalobca sa žalobou, podanou na tunajšom súde dňa 29.06.2023, domáhal proti žalovaným 1) až 9) zrušenia podielového spoluvlastníctva strán sporu k nehnuteľnosti: pozemku parcely registra „E“, parc. č. XXX , o výmere 349 m2, druh pozemku: Ostatná plocha, umiestnenie pozemku: 1, nachádzajúci sa v okrese Partizánske, v obci C., v katastrálnom územie C., zapísané na LV č. XXXX, žalobca o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/18, žalovaný 1/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 2/9, žalovaný 2/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 2/9, žalovaný 4/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/3, žalovaný 5/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/9, žalovaný 6/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/54, žalovaný 7/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/54, žalovaný 9/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/54 a pozemku parcely registra „C“, parc. č. XXX , o výmere 229 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1, parcely registra „C“, parc. č. XXX, o výmere 72 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1, parcely registra „E“, parc. č. XXX, o výmere 19 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1, parcely registra „E“, parc. č. XXX, o výmere 20 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1 nachádzajúci sa v okrese Partizánske, v obci C., v katastrálnom územie C., zapísané na LV. č. XXXX, žalobca o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 111/336, žalovaný 1/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/14, žalovaný 2/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 15/56, žalovaný 3/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 37/224, žalovaný 8/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 37/224. Ďalej uviedol, že keďže je žalobca jediným známym spoluvlastníkom nehnuteľnosti, ktorý je ako jediný reálne a právne schopný nakladať s predmetnou nehnuteľnosťou, navrhuje žalobca zrušiť podielové vlastníctvo a prikázať nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva žalobcu za súčasného splnenia povinnosti výplaty finančnej náhrady žalovanému spravovanému Slovenským pozemkovým fondom hodnotu 8 359,5 EUR (557,3 m2 spoluvlastníckych podielov v sume 15 Eur/1 m2) Eur, ktorú považuje za primeranú za podiely neznámych spoluvlastníkov v správe Slovenského pozemkového fondu. 2. K podanej žalobe sa podaním zo dňa 30.08.2023 vyjadril zástupca žalovaných 1) -9) – Slovenský pozemkový fond, ktorý uviedol, že SPF súhlasí s navrhovaným spôsobom zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva t. j. prikázaním spoluvlastníckych podielov žalovaných do vlastníctva žalobcu za primeranú náhradu. V zmysle ustálenej judikatúry, pri určovaní primeranej náhrady je potrebné vychádzať z trhovej hodnoty sporných nehnuteľností, a teda SPF sa môže stotožniť len s takým spôsobom určenia primeranej náhrady, ktorý bude zohľadňovať skutočnú – trhovú cenu nehnuteľnosti v čase vyhlásenia rozsudku. Pre určenie primeranej náhrady je rozhodujúca cena nehnuteľností v dobe ich vyporiadania (NS ČR 22 Cdo
885/2001). Uviedol, že základom pre stanovenie primeranej náhrady za nehnuteľnosť je jej všeobecná cena obvyklá v danom mieste, v dobe rozhodovania s tým, že túto náhradu súd určí zodpovedajúcim podielom z ceny celej veci, nie cenou, za ktorú by bolo možné predať spoluvlastnícky podiel (ČR R 15/99). Prikázanie veci je nevyhnutne spojené s povinnosťou poskytnutia primeranej náhrady. Za primeranú náhradu treba považovať hodnotový ekvivalent vyjadrený v peniazoch, umožňujúci podľa miestnych podmienok obstaranie obdobnej veci, aká bolo predstavovaná podielom spoluvlastníka, ktorý bol prisúdený ostatným spoluvlastníkom (ÚS ČR III- ÚS 102/94). Poukázal tiež na stanovisko občianskoprávneho kolégia NS SR sp. zn. Cpj30/97 z 20.10.1997 v zmysle ktorého: Primeranú náhradu, ako všeobecnú cenu určuje súd a nemôže túto povinnosť preniesť na iný subjekt, napr. len na znalca, pretože tu nejde o postup podľa § 127 O.s.p., kde treba odborne posudzovať napr. obstarávacie náklady na zhotovenie stavby, jej kvalitu, vady a iné skutočnosti, na ktoré treba odborné znalosti, aj keď odborná znalecká mienka spravidla bude jedným z podkladov pri určení všeobecnej ceny. Ďalším podkladom môžu byť informácie príslušného orgánu miestnej správy, informácie spoločností, ktoré sa sprostredkovaním kúpy a predaja nehnuteľnosti zaoberajú. Tiež sú tu poznatky a informácie samotných účastníkov o kúpe a predaji iných porovnateľných nehnuteľností v časovo približne rovnakom období. Porovnateľnosť ceny nehnuteľnosti musí vychádzať z toho, že nehnuteľnosti sa nachádzajú približne v rovnako atraktívnej lokalite a slúžia tom istému účelu. Primeranú náhradu treba chápať ako hodnotový ekvivalent vyjadrený v peniazoch, umožňujúci podľa miestnych podmienok obstaranie podobnej veci, aká bola predstavovaná podielom spoluvlastníka, ktorý bol prisúdený ostatným spoluvlastníkom. Za takú nemožno považovať stanovenú náhradu vychádzajúcu zo zistenej ceny podľa cenového predpisu. K tomu, aby náhrada bola primeraná musí byť závislá nielen od konštrukcii a vybavení a veku stavby ale i na záujme o ňu t. j. na dopyte a ponuke v danom mieste a čase. Musí ísť teda o náhradu, ktorá predstavuje objektívnu cenu, za ktorú by bolo možné vec predať. Ďalej uviedol, že žalobca považuje za primeranú náhradu sumu vo výške 15 Eur/m2, ktorej výšku však žiadnym spôsobom neodôvodnil a ani nepodložil žiadnymi dôkazmi. Poukázal na prebiehajúce konania vedené Okresným súdom Prievidza, pracovisko Partizánske, sp. zn. PE-3C/27/2023, ktorého predmetom vyporiadania sú taktiež parcely v zastavanom území obci Chynorany a právnym zástupcom žalobcu je advokát JUDr. René Nguyen – rovnaký ako v tomto prejednávanom spore. V uvedenom konaní žalobca považuje za primeranú náhradu sumu vo výške 20,50 Eur/m2 a 22,40 Eur/m2, pričom ako sám uvádza táto primeraná náhrada za ustupujúce spoluvlastnícke podiely vychádza zo Znaleckého posudku. Z ortofotomapy vyplýva, že sporné nehnuteľnosti sa nachádzajú v i n t r a v i l á n e – v zastavanom území obce Chynorany, medzi zástavbou nových rodinných domov, s priamym prístupom z obecnej verejnej komunikácie, s dostupnosťou všetkých inžinierskych sietí (na susednej parcele sa rodinný dom už nachádza). Charakter pozemku je rovinatý. Uviedol, že je nesporné, že sporné parcely sú pozemkami s t a v e b n ý m i, a preto pri určení primeranej náhrady je potrebné vychádzať z cien stavebných pozemkov. Preverili situáciu na realitnom trhu, kde na M. našli ponuky nasledovných stavebných pozemkov v obci Chynorany: 41,67 Eur/m2 - obec Chynorany, stavebný pozemok, 54,22 Eur/m2 - obec Chynorany, stavebný pozemok. Uviedol, že za primeranú náhradu za ustupujúce spoluvlastnícke podiely žalovaných v 1/. až 9/. rade považuje p r i e m e r všetkých dôkazov v tomto konaní, a to: 41,67 Eur/m2 a 54,22 Eur/m2 - ponuky na realitnom trhu, 22,40 Eur/m2 a 20,50 Eur/2m - sumy navrhované žalobcom v konaní vedenom na tunajšom súde pod sp. zn. PE-3C/27/2023 nakoľko tie vychádzajú zo znaleckého posudku, 15 Eur/m2 – suma navrhovaná žalobcom v tomto konaní (hoci nie je podložená žiadnym listinným dôkazom), t. j. v priemere suma vo výške 30,76 Eur/m2. 3. Podaním zo dňa 06.11.2023 sa žalobca vyjadril k vyjadreniu zástupcu žalovaných a poukázal na právny názor, v zmysle ktorého základom pre stanovenie primeranej náhrady za nehnuteľnosť je jej všeobecná cena obvyklá v danom mieste, v dobe rozhodovania s tým, že túto náhradu súd určí zodpovedajúcim podielom z ceny celej veci, nie cenou, za ktorú by bolo možné spoluvlastnícky podiel predať. Uvedený právny názor je však pri súčasnej rozdrobenosti pozemkového vlastníctva prekonaný a to z nasledovných dôvodov. a) Nemôže mať rovnakú trhovú hodnotu nehnuteľnosť, ktorá je vlastnená dvomi podielovými spoluvlastníkmi známymi a žijúcimi a nehnuteľnosť vlastnená desiatimi podielovými spoluvlastníkmi, z ktorých sú niektorí nežijúci alebo neznámi. b) Ktorýkoľvek potenciálny záujemca o kúpu uvedených nehnuteľností musí rátať s tým, resp. s najväčšou pravdepodobnosťou očakávať, že medzi spoluvlastníkmi nedôjde k jednotnému názoru o odpredaji celej nehnuteľnosti a už vôbec nie k jednotnému názoru ohľadne ceny. Predávaný podiel len jedného zo spoluvlastníkov, o ktorý ostatní známi a žijúci spoluvlastníci neprejavili záujem tak logicky nemôže byť predávaný v pomere k celkovej cene nehnuteľnosti, nakoľko už len existencia rozdrobeného spoluvlastníctva znižuje cenu nehnuteľnosti ako celku (judikáty na ktoré poukazuje žalovaný a to NS ČR 22Cdo/885/2001 a ČR
R15/1999 sú staršieho dátumu a súd rozhodoval o konkrétnych skutočnostiach ešte pred tým, než došlo v katastrálnych územiach k registru obnovenej evidencie pozemkov, k zápisu tisícok neznámych a neidentifikovateľných vlastníkov a k rozdrobeniu pozemkového vlastníctva). Uviedol, že Slovenský pozemkový fond ako zástupca neznámych vlastníkov alebo neznámych právnych nástupcov nežijúcich spoluvlastníkov, by si už mal túto skutočnosť uvedomiť aj v kontexte faktu, že odmieta odpredávať pozemky neznámych spoluvlastníkov ostatným známym a žijúcim podielovým spoluvlastníkom a tým podporuje už tak enormnú rozdrobenosť pozemkového vlastníctva, bráni logickému a spravodlivému usporiadaniu vlastníckych vzťahov a vytvára v katastrálnych územiach nežiadúci stav. Pre príklad, je prejavom protiústavného formalizmu, aby pozemková nehnuteľnosť, na ktorej má konkrétna fyzická osoba postavený rodinný dom už desiatky rokov, bol vlastnený neznámymi alebo nežijúcimi osobami v správe SPF, pričom SPF si dovoľuje od vlastníkov týchto rodinných domov žiadať za odpredaj podielov neznámych vlastníkov trhové sumy ako za predaj stavebných pozemkov. Uvedený záver síce nejde proti písaným normatívne zakotveným aktom (nakoľko presný postup určenia hodnoty podielu neznámych spoluvlastníkov, nie je normatívne zakotvený), avšak ide proti nad zákonným princípom a elementárnej logike. Navyše ak poukážeme na právny názor, v zmysle ktorého pozemková kniha v zmysle § 8 katastrálneho zákona je síce dokumentom s trvalou dokumentárnou hodnotou, avšak údaje v nej obsiahnuté sami o sebe nie sú spôsobilé preukázať vlastnícky vzťah k určitej nehnuteľnosti. Konaním ROEP došlo prevažne práve k zápisu vlastníkov z pozemkových kníh bez dostatočných identifikačných údajov. Pri určovaní hodnoty spoluvlastníckeho podielu v prípade sporov o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva proti neznámym spoluvlastníkom zastúpených SPF, by mal súd prihliadať na všetky vyššie uvedené argumenty špecifickosti prípadu a nepristupovať k predmetu sporu ako ku klasickému vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva medzi známymi spoluvlastníkmi. K inzerátu predloženého do konania žalovaným uviedol, že ceny v predmetných inzerátoch sa v mnohých prípadoch nestretávajú s realitou, sú prednostne nadnesené, aby realitné kancelárie dokázali pre svojich klientov z ceny následne zrážať a reálna cena predaja pozemku sa v 90 % prípadov líši od tej aká je prezentovaná na internetových portáloch. Pri uvedenom pozemku nie je možné určiť, či je na ňom možnosť napojenia na inžinierske siete, či sa na pozemku nachádza rozvodová skriňa, či je na pozemku uložené vodovodné a kanalizačné potrubie. Podotkol, že ich advokátska kancelária dlhodobo spolupracuje aj s realitnými kanceláriami a znalcami z odboru určovania hodnoty nehnuteľností. Z našej činnosti je nám teda zrejmé, že mnohokrát realitné kancelárie predávajú nezastavaný pozemok ako stavebný, pričom potenciálny kupujúci musí po jeho kúpe vraziť desiatky tisíc eur do vybudovania inžinierskych sietí, preto si pred kúpou kupujúci overí, či sa skutočne jedná o stavebný pozemok alebo potenciálne zastavateľný alebo o ornú pôdu, pri ktorej je nutné vyňatie, územné rozhodnutie a ďalšie nákladné úkony. Tieto otázky dokáže zodpovedať jedine znalec a nie trh. Ak sa teda pozemok, ktorý nie je stavebným, predáva za kúpnu cenu 41,67 Eur/m2, nie je takáto cena reálnou predajnou cenou a neodráža skutočnú cenu, za ktorú sa aj pozemok predá. Z uvedených dôvodov nepovažoval inzeráty realitných kancelárií za relevantný dôkaz pre určenie hodnoty spoluvlastníckeho podielu. Žalobca žiadal zrušiť podielové vlastníctvo a prikázať nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva žalobcu za súčasného splnenia povinnosti výplaty finančnej náhrady žalovanému spravovanému Slovenským pozemkovým fondom v hodnote 4.198,69 Eur, ktorá vyplýva zo všeobecnej hodnoty predmetného pozemku na základe znaleckého posudku č. 217/2022 – dodatku č. 1 za spoluvlastnícke podiely žalovaných spolu o veľkosti 15/16. 4. Podaním zo dňa 10.01.2024 sa vyjadril zástupca žalovaných a uviedol, že na základe skutočnosti, že v jeho predchádzajúcom vyjadrení poukázal na konanie vedené Okresným súdom Prievidza pod sp. zn. PE-3C/27/2023, ktorého predmetom sú taktiež pozemky nachádzajúce sa v intraviláne v obce Chynorany, na ktoré bol vypracovaný znalecký posudok, žalobca zmenil výšku primeranej náhrady. Žalobca za primeranú náhradu za ustupujúce spoluvlastnícke podiely žalovaných v 1/. až 9/. rade považuje cenu určenú Znaleckým posudkom č. 217/2022 – v znení Dodatku č. 1 zo dňa 14.11.2022, vypracovaný znalcom Ing. Miloslavom Terlandom. Znalecký posudok určil hodnotu parciel v nasledovných výškach: 22,48 Eur/m2 – parcela, druh pozemku: zastavaná plochy a nádvorie (str. 7 Znaleckého posudku), 28,90 Eur/m2 – parcela, druh pozemku: záhrady (str. 8 Znaleckého posudku). Uviedol, že žalobca v pôvodne podanej žalobe považoval za primeranú náhradu sumu vo výške 15Eur/m2 (určil ju bez predloženia akéhokoľvek dôkazu), a to i napriek tomu, že právny zástupca žalobcu mal vedomosť, že na tom istom súde prebieha obdobné konanie (týkajúce sa tiež pozemkov v obci Chynorany), ktoré znalec ohodnotil na sumu vo výške 28,90 Eur/m2. Žalobca za primeranú náhradu za parcely E-KN č. XXX, E-KN č. 340, C-KN č. XXX a C-KN č. XXX v zmysle bodu IV., V., a VI. petitu žaloby považuje primeranú náhradu vo výške 22,48 Eur/ m2. Uviedol, že žalovaným nie je zrejmé, z akého dôvodu žalobca za primeranú náhradu nepovažuje
sumu vo výške 28,90 Eur/m2, tak ako to určuje znalecký posudok, nakoľko sa jedná o stavebné pozemky priamo prístupné z verejnej komunikácie. SPF na základe doposiaľ vykonaného dokazovania považuje za primeranú náhradu za ustupujúce spoluvlastnícke podiely žalovaných v 1/. až 9/. rade na parcelách, ktoré sú predmetnom tohto konania, sumu vo výške 28,90 Eur/m2 – tak ako je stanovené znaleckým posudkom t. j. dôkazom, na ktorý odkazuje samotný žalobca. 5. Podaním zo dňa 29.05.2025 sa žalobca vyjadril k vyjadreniu žalovaných a uviedol, že upravuje petit žaloby a to tak, že na základe znaleckého posudku č. 217/2022 v znení dodatku č. 1 je primeraná náhrada za nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXXX v sume 25,69 Eur na 1m2. Na základe znaleckého posudku č. 217/2022 v znení dodatku č. 1 je primeraná náhrada za nehnuteľnosti zapísané na LV č. XXXX v sume 22,48 Eur na 1m2 a celková náhrada vyplatená žalovaným tak predstavuje sumu 13 599,87 Eur. 6. Súd v rámci skúmania podmienok konania vykonal zisťovanie totožnosti žalovaného z vlastnej iniciatívy, a to žiadosťami adresovanými matričnému úradu, resp. Štátnemu archívu v Topoľčanoch. Z výsledkov uvedeného zisťovania sa nepodarilo celkom jednoznačne zistiť totožnosť žalovaných 1)-9). 7. Súd vo veci samej nariadil pojednávanie na deň 17.06.2025, na ktoré sa dostavil PZ žalobkyne a zástupca žalovaných. 8. PZ žalobcu poukázal na znalecký posudok č. 217/2022, ktorý určuje cenu najpravdepodobnejšiu tej trhovej. Uviedol, že to, že je znalecký posudok z. r. 2022, nemôže byť k tiaži žalobcu, nakoľko žalobca nevie ovplyvniť dĺžku trvania súdneho konania a bolo by nespravodlivé od neho opätovne vyžadovať nový znalecký posudok k jeho nákladom aj vzhľadom na skutočnosť, že v prípade sporov o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva voči neznámym alebo nezisteným spoluvlastníkom, zastúpeným SPF, sa náhrada trov konania nepriznáva. V súvislosti s konštantnou judikatúrou OS PD poukázal na rozhodnutia sp. zn. 14C/42/2023, 14C/49/2023, 19C/85/2024 a 14C/62/2024, kde súd vychádzal ako zo smerodatného dôkazu ceny znaleckého posudku, napr. v konaní 14C/49/2023 vychádzal presne z tohto znaleckého posudku, nakoľko do konania neboli predložené iné relevantné dôkazy ovplyvňujúce výšku primeranej náhrady, v iných konaniach ako 14C/42/2023 a 19C/85/2024 súd pri určení primeranej náhrady za pozemky v extraviláne vychádzal len z ceny určenej znaleckým posudkom (19C/85/2024), v prípade konania 14C/42/2023 bola cena znaleckého posudku mierne korigovaná kúpnymi zmluvami na obdobné pozemky predložené do konania žalobcom, navyše vo všetkých týchto prípadoch súdy sa argumentačne zhodli, že ponuky realitných kancelárií nie sú relevantným dokladom pre určenie primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel, nakoľko sa jedná o cenu, za ktorú by chcel vlastník pozemok predať no nie za akú sa skutočne pozemok predáva a predal. Záverom dodal, pokiaľ žalobcovia v takýchto konaniach disponujú kúpnymi zmluvami, ktoré by preukazovali vyššiu cenu, za akú sa pozemok predáva, tak by ju do konania predložili. Avšak je bez významu, aby žalobcovia predkladali do konania kúpne zmluvy, za ktoré boli pozemky kúpené, v cene výrazne nižšej ako je hodnota znaleckého posudku. Preto žalobca vychádza najmä a niekedy výlučne len z ceny určenej znaleckým posudkom a dôkazné bremeno ohľadne inej navrhovanej ceny ťaží žalovaného. 9. Zástupca žalovaných na pojednávaní dňa 17.06.2025 uviedol, že predmetný pozemok je pozemok v intraviláne, obklopený novostavbami rodinných domov, dobre dostupný na rovinatom pozemku. Z predložených realitných ponúk vyplývajú ceny vyššie ako primeraná náhrada, ktorú požaduje žalobca. Žalobca tvrdí, že cena, nemá vychádzať iba zo znaleckého posudku, ale je ovplyvnená aj ďalšími faktormi. Tieto ďalšie faktory sú napr. kúpne zmluvy, ktorými žalobcovia nadobudli nehnuteľnosť resp. susedné nehnuteľnosti, a preto vzhľadom na to, že žalobca neakceptuje cenu, ktorá je určená v znaleckom posudku 28,90 eur pre viaceré parcely predmetnej nehnuteľnosti, navrhol doplniť dokazovanie o kúpne zmluvy, ktorými žalobca nadobudol predmetné nehnuteľnosti. Ide o kúpne zmluvy z r. 2018-2022, ale toto je možné po vplyve nárastu cien a inflácie následne zohľadniť vo výške primeranej náhrady. Tiež poukázal na to, že znalecký posudok, na ktorý sa žalobcovia odvolávajú je z roku 2022, tzn. že je takmer 3 roky starý. 10. Za zistenia a vyhodnotenia týchto procesných podmienok na konanie podľa § 180 C.s.p. súd na tomto pojednávaní vec prejednal a vykonal dokazovanie oboznámením žaloby, podaní strán, listinných dôkazov, a to konkrétne: žaloba č.l. 2-5,výpis z LV č. XXXX č.l. 8-9, výpis z LV č. XXXX č.l. 10-11, vyjadrenie žalovaných 1) - 9) č.l. 28-29, 36-37, ortofotomapa č.l. 30-31, 38-39, internet. ponuky č.l. 32-33, 40-41, vyjadrenie žalobcu k vyjadr. žalovaného č.l. 56-57, vyjadrenie žalovaných k vyj. žalobcu
č.l. 67-68, vyjadrenie žalobcu k vyjadreniu žalovaného č.l. 109-110, znalecký posudok č. 217/2022 a ďalšieho obsahu spisu a zistil nasledovný skutkový stav: 11. Z vykonaných listinných dôkazov vyplýva, že žalobca a žalovaní 1) –9) sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti: pozemku parcely registra „E“, parc. č. XXX , o výmere 349 m2, druh pozemku: ostatná plocha, umiestnenie pozemku: 1, nachádzajúci sa v okrese Partizánske, v obci C., v katastrálnom územie C., zapísané na LV č. XXXX, žalobca o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/18, žalovaný 1/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 2/9, žalovaný 2/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 2/9, žalovaný 4/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/3, žalovaný 5/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/9, žalovaný 6/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/54, žalovaný 7/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/54, žalovaný 9/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/54 a pozemku parcely registra „C“, parc. č. XXX , o výmere 229 m2, druh pozemku: záhrada, umiestnenie pozemku: 1, parcely registra „C“, parc. č. XXX, o výmere 72 m2, druh pozemku: záhrada, umiestnenie pozemku: 1, parcely registra „E“, parc. č. XXX, o výmere 19 m2, druh pozemku: Záhrada, umiestnenie pozemku: 1, parcely registra „E“, parc. č. XXX, o výmere 20 m2, druh pozemku: záhrada, umiestnenie pozemku: 1 nachádzajúci sa v okrese Partizánske, v obci C., v katastrálnom územie C., zapísané na LV. č. XXXX, žalobca o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 111/336, žalovaný 1/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/14, žalovaný 2/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 15/56, žalovaný 3/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 37/224, žalovaný 8/ o veľkosti spoluvlastníckeho podielu 37/224. 12. Podľa § 136 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi. 13. Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. 14. Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. 15. Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. 16. Podľa § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka, dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. 17. Podľa § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti. 18. Podľa § 34 ods. 14 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov, Slovenský pozemkový fond za štát a neznámych vlastníkov koná pred súdom vo veciach nehnuteľností uvedených v osobitnom predpise, podielov spoločnej nehnuteľnosti uvedených v osobitnom predpise a pozemkov, ktorých vlastník nie je známy, a to aj vtedy, ak vlastnícke právo štátu a neznámych vlastníkov je sporné; obdobne postupuje správca vo veciach lesných pozemkov vo vlastníctve štátu a lesných pozemkov, ktorých vlastník nie je známy. 19. Súd mal za preukázanú existenciu podielového spoluvlastníctva žalobcu a žalovaných k predmetným nehnuteľnostiam. Nikoho v zásade nemožno nútiť, aby zotrvával v podielovom spoluvlastníctve. Spolu so zrušením je povinnosťou súdu vykonať i vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. K dohode o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva kvôli skutočnosti, že podielovými spoluvlastníkmi sú neznámi vlastníci, nedošlo. S návrhom na zrušenie podielového spoluvlastníctva, ako aj so spôsobom jeho vyporiadania žalovaní v zastúpení SPF súhlasili. 20. Prvým spôsobom vyporiadania zrušeného podielového spoluvlastníctva, je reálne rozdelenie veci medzi spoluvlastníkov, podľa výšky ich podielov. Predpokladom jeho použitia je, že ide o deliteľnú vec a že jej rozdelenie je aj funkčne opodstatnené, t. j., keď rozdelením vzniknú samostatné veci, ktoré vlastníkom môžu aj naďalej slúžiť spôsobom, ktorý zodpovedá ich povahe. V danom spore reálne rozdelenie predmetných nehnuteľností nie je dobre možné, a to vzhľadom na ich umiestnenie, výmeru, účelné využitie, prístup. Okrem toho všetci žalovaní sú nezistenými vlastníkmi. Nie je preto známa
ani jedna, skutočne žijúca fyzická osoba, ktorej by po prípadnom rozdelení patrilo právo nakladať s novovytvoreným pozemkom. Takýto pozemok by bol „územím nikoho“. Nikto by na ňom nehospodáril a nikto by sa oň ani nestaral. Súd nepovažuje takúto situáciu za želaný stav. O vyporiadanie reálnou deľbou/rozdelením nehnuteľností napokon nemali sporové strany ani záujem. 21. Sporové strany zhodne navrhovali vyporiadanie podielového spoluvlastníctva formou prikázania nehnuteľností do výlučného vlastníctva žalobcu. Súd zvolil druhý spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva a predmetné pozemky prikázal do výlučného vlastníctva žalobcu. Žalobca je jediným známym vlastníkom, ktorý je schopný sa o pozemky aj riadne starať. Súd má za to, že pri prikázaní pozemku žalobcovi možno predpokladať, že pozemok bude účelne využívaný a obhospodarovaný; čo by nebolo možné predpokladať, ak by ich súd prikázal žalovaným, ktorí sú neznámymi vlastníkmi. 22. Podmienkou prikázania veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, je poskytnutie primeranej náhrady. Výška primeranej náhrady za vyporiadanie pozemkov bola sporná, zástupca žalovaných požadoval primeranú náhradu za 1 m2 sumu 28,90 eur podľa znaleckého posudku č. 217/2022, žalobca podľa znaleckého posudku č. 217/2022 súhlasil s primeranou náhradou tak ako bola v tomto znaleckom posudku určená, a to v sume 25,69 eur za 1 m2 za parcelu č. XXX na LV č. XXXX a v sume 22,48 eur za 1 m2 z parcelu č. XXX, XXX, XXX na LV č. XXXX. 23. Zákon neuvádza, čo treba považovať za primeranú náhradu. Aplikačná prax dospela k záveru, že treba vychádzať zo všeobecnej ceny celej veci v čase vyporiadania. Pod všeobecnou cenou treba rozumieť cenu, za ktorú by bolo možné v danom mieste a čase predať vec na trhu. Primeranou náhradou bude potom príslušný podiel všeobecnej ceny. 24. Žalobca preukazoval náhradu za tieto pozemky vo výške 25,69 eur za 1 m2 za parcelu č. XXX na LV č. XXXX a v sume 22,48 eur za 1 m2 z parcelu č. 381, 380, 340 na LV č. XXXX znaleckým posudkom číslo 217/2022, vypracovaným L. K. H., znalcom z odboru stavebníctvo - pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností. 25. Zástupca žalovaných navrhoval určiť cenu primeranej náhrady vo výške 28,90 eur/m2 s poukazom na znalecký posudok číslo 217/2022, vypracovaným L. K. H., znalcom z odboru stavebníctvo - pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností. Taktiež poukazoval na inzeráty realitných kancelárií a vzhľadom na to, že predmetný posudok je z roku 2022 žiadal vykonať dôkaz predložením kúpnych zmlúv, ktorými žalobca nadobudol podiely na predmetných nehnuteľnostiach. 26. Súd sa stotožňuje s tým, čo uvádzal zástupca žalovaných, že výsledky znaleckého dokazovania sú len jedným z viacerých podkladov, z ktorých má súd pri určení primeranej náhrady vychádzať, a že primeranú náhradu treba chápať ako hodnotový ekvivalent vyjadrený v peniazoch, umožňujúci podľa miestnych podmienok obstaranie podobnej veci. Súd však na druhej strane poukazuje aj na ustanovenie § 2 písm. g) vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, podľa ktorého sa všeobecnou hodnotou majetku rozumie výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Súd preto musel vychádzať z toho, že aj znalec sa pri určovaní všeobecnej hodnoty veci pokúša priblížiť k cene veci, ktorá by mala byť v konečnom dôsledku trhovou cenou. 27. Znalec sa oboznámil s nehnuteľnosťami obhliadkou na mieste a v znaleckom posudku zohľadnil všetky skutočnosti, na ktoré bolo sporovými stranami poukazované - poloha, to, že je pozemok umiestnený v intraviláne obce, s prístupom z verejnej komunikácie, v časti obce vhodnej k bývaniu. 28. Zástupca žalovaných naproti tomu predložil inzeráty, v ktorých realitné kancelárie ponúkajú stavebné pozemky v obci Chynorany za cenu vo výške 41,67 za 1 m2 a vo výške 54,22 eur za 1m2. Taktiež navrhoval, aby súd vyžiadal z príslušného katastra nehnuteľností kúpne zmluvy, ktorými žalobca nadobudol podiely k predmetným nehnuteľnostiam. Na druhej strane požadoval primeranú náhradu v sume podľa predloženého znaleckého posudku, ale tvrdil, že všeobecná hodnota podľa znaleckého posudku za predmetné nehnuteľnosti je vo výške 28,90 eur. Súd zamietol návrh na vykonanie
dôkazu vyžiadaním kúpnych zmlúv, ktorými žalobca nadobudol podiely na daných pozemkoch jednak z dôvodu koncentrácie konania, kedy tento dôkaz navrhol zástupca žalovaných až na pojednávaní dňa 17.06.2025, pričom žaloba bola podaná dňa 29.06.2023 a taktiež z dôvodu, že sa jedná o kúpnu zmluvu z roku 2017 a 2021, teda ešte podstatne skôr ako bol vypracovaný znalecký posudok. Čo sa týka ponúk realitných kancelárií, má súd za to, že údaj na web stránkach realitných kancelárií nie je rozhodujúci, lebo hodnota býva zásadne nadhodnotená, pretože po realizácii obchodu to môže byť inak, resp. ceny v ponukách realitných kancelárií skôr zodpovedajú predstave predávajúcich o tom, čo by chceli za nehnuteľnosť dostať v prípade jej predaja, než konečnej kúpnej cene, ktorá je vždy výsledkom dohody predávajúceho a kupujúceho. Súdu nebola predložená či už kúpna zmluva alebo aspoň hodnoverná informácia za koľko sa uvedený inzerovaný pozemok napokon predal, resp. či sa už vôbec predal. 29. S poukazom na vyššie uvedené súd pri určovaní primeranej náhrady za pozemky nachádzajúce sa v intraviláne obce vychádzal zo znaleckého posudku č. 217/2022 Ing. Terlanda. 30. Súd teda vychádzajúc z výsledkov vykonaného dokazovania uložil žalobcovi povinnosť zaplatiť žalovaným náhradu v celkovej výške 13 599,87 eur za všetky nadobudnuté podiely, na účet zástupcu žalovaných, Slovenského pozemkového fondu. Výška náhrady každého žalovaného bola vypočítaná ako násobok výmery pozemku zodpovedajúcej veľkosti spoluvlastníckeho podielu konkrétneho žalovaného so všeobecnou hodnotou pozemku vo výške 22,48 eur za 1m2 v prípade pozemkov na parcele č. XXX, XXX N. XXX a 25,69 eur za 1m2 v prípade pozemkov na parcele č. XXX. 31. Podľa § 257 Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“) výnimočne súd neprizná náhradu trov konania, ak existujú dôvody hodné osobitného zreteľa. 32. O trovách konania rozhodol súd podľa § 257 CSP, keď vzhliadol dôvody hodné osobitného zreteľa, pre ktoré náhradu trov konania nepriznal žiadnej zo sporových strán. Tieto dôvody vidí v tom, že žalovaní sú neznámymi/nezistenými vlastníkmi (resp. ich neznámymi právnymi nástupcami). Aj preto museli byť žalovaní v konaní zastúpení Slovenským pozemkovým fondom, ako zákonným zástupcom, pričom nemožno zákonom určeného zástupcu žalovaných označiť za osobu zodpovednú za prípadný neúspech žalovaných a zaviazať ho náhradou trov konania. Poučenie: 2
28C/12/2023
Proti tomuto rozsudku m o ž n o podať odvolanie v lehote 15 dní od doručenia tohto rozsudku na Okresnom súde Prievidza. Odvolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom súde. Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bol rozsudok vydaný. V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Podanie možno urobiť písomne, a to v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe. Podanie vo veci samej urobené v elektronickej podobe bez autorizácie podľa osobitného predpisu treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo v elektronickej podobe autorizované podľa osobitného predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné doručenie podania nevyzýva. Podanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie podania na trovy toho, kto podanie urobil. Ak zákon na podanie nevyžaduje osobitné náležitosti, v podaní sa uvedie, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje a podpis. Ak ide o podanie urobené v prebiehajúcom konaní, náležitosťou podania je aj uvedenie spisovej značky tohto konania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že a) neboli splnené procesné podmienky, b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci, e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností, f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam, g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak a) sa týkajú procesných podmienok, b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu, c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie. Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný exekučný titul, môže oprávnený podať návrh na vykonanie exekúcie.