Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 4Co/309/2011 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1209214581 Dátum vydania rozhodnutia: 25. 04. 2012 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Valéria Kleinová ECLI: ECLI:SK:KSBA:2012:1209214581.3 Uznesenie Krajský súd v Bratislave v právnej veci navrhovateľa: W.. S. W., bytom J., X. XX, zast. JUDr. Mariánom Rudym, PhD., advokátom v Bratislave, Kukuričná 8, proti odporcovi: O., S..D.., C. G. XX, J., o zaplatenie 6 322,11 € s prísl., na odvolanie odporcu proti rozsudku Okresného súdu Bratislava II zo dňa 27. októbra 2010 č.k. 14C 17/2010-65, takto r o z h o d o l : Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e. Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľovi náhradu trov odvolacieho konania v sume 623,28 € k rukám jeho právneho zástupcu do 3 dní. o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa uložil odporcovi povinnosť zaplatiť navrhovateľovi sumu 6.322,11 € a úrok z omeškania 10% ročne od 13.02.2009 do zaplatenia, ako aj trovy konania v sume 1.463,26 €, všetko v lehote 3 dní od právoplatnosti rozsudku. Z vykonaného dokazovania mal za preukázané, že medzi účastníkmi konania bola dňa 13.04.2007 uzatvorená zmluva o rezervácii bytu č. J.-G., v zmysle ktorej zaplatil navrhovateľ odporcovi rezervačný poplatok - kauciu v sume 190.460,- Sk a podľa prílohy k tejto zmluve sa odporca zaviazal dokončiť hrubú stavbu domu do 20.12.2008. Vychádzal z článku VI bod 1 písm. a/ a článku XI bod 1, 2, dodatku 4 k tejto zmluve, podľa ktorých budúci predávajúci nesplní svoj záväzok k dokončeniu výstavby Domu ani do 90 kalendárnych dní od konca lehoty uvedenej v čl. XI ods. 2 tejto zmluvy a budúci predávajúci sa zaväzuje podať žiadosť o zahájenie kolaudačného konania na príslušný stavebný úrad do 01.04.2009. Zistil, že samotný odporca porušil ustanovenia zmluvy a prílohy 4 k zmluve a to tým, že nedokončil hrubú stavbu domu do 20.12.2008 a ani nedal do 01.04.2009 žiadosť o zahájenie kolaudačného konania a že tieto termíny nemal šancu dodržať vyplýva z 11.11.2008, nakoľko oznámil navrhovateľovi, že začne stavať na jar 2009 6.322,11 €. Mal tiež za to, že odporca sa dostal s vrátením tejto sumy do omeškania, preto ho zaviazal zaplatiť navrhovateľovi aj úrok z omeškania. Navrhovateľovi, ako úspešnému v konaní, priznal aj náhradu trov konania v sume 1.463,26 €. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolanie odporca, ktorý žiadal napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zmeniť a návrh navrhovateľa v plnom rozsahu zamietnuť alebo zrušiť a vec mu vrátiť na ďalšie konanie dôvodiac tým, že v zmluve neboli uvedené žiadne termíny, z ktorých by bolo možné určiť začiatok, priebeh výstavby a predpokladané ukončenie daného objektu, že na webovej stránke sú uvedené len informácie o začatí stavby v auguste a dokončení stavby v decembri 2008 ako aj v prílohe č. 4 (návrh zmluvy o budúcej zmluve o prevode bytu). Na základe navrhovateľom doručeného odstúpenia od zmluvy zo dňa 09.02.2009 reagoval odpoveďou, že spoločnosť O., S..D.. nie si je vedomá porušenia zmluvy o rezervácii bytu, z ktorého titulu nemohol vzniknúť právny nárok na odstúpenie od vyššie špecifikovanej zmluvy. Uviedol, že omeškanie podpísania zmluvy o budúcej zmluve vzniklo z dôvodu technických problémov pri realizácii geotechnického zabezpečenia stavebnej jamy, ktoré vyšli najavo po zahájení výstavby výkopových prác, o čom dňa 11.11.2008 informoval klientov, aj navrhovateľa, ktorý už predtým informoval právne oddelenie, že má záujem o vrátenie zálohy. Vytýkal súdu prvého stupňa nedostatočne zistený skutkový stav a že mu bola postupom súdu odňatá možnosť konať pred súdom, ktorý pojednával v jeho neprítomnosti, pričom mu nebolo doručené predvolanie na pojednávanie a nemohol tak uplatniť svoje nároky voči navrhovateľovi v súlade s ust. § 97 ods. 1 a § 98 O.s.p. Poukázal na to, že zmluva bola uzavretá v súlade s § 51 Obč. zák. a na § 48 ods. 1 Obč. zák., kde účastník môže od zmluvy odstúpiť len ak je to v tomto alebo inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Konštatoval, že zmluvné strany sú povinné uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve v znení a za podmienok uvedených v návrhu zmluvy o budúcej zmluve, ktorý tvorí prílohu č. 4 a v bode 1b je dohodnuté „vrátiť rezervačný poplatok -kauciu budúcemu nadobúdateľovi v plnej výške, ak nebude zmluva o budúcej zmluve uzatvorená v lehote podľa písm. b/ z dôvodu na strane budúceho prevádzajúceho, a to najneskôr do 10 pracovných dní od uplynutia lehoty na uzavretie zmluvy o budúcej zmluve“, k čomu z jeho strany nedošlo. V bode 2 čl. 5 sa zmluvné strany dohodli, že márnym uplynutím lehoty podľa písm. b/ ods.1 tohto článku uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve z dôvodu na strane budúceho navrhovateľa, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak, nie je budúci prevádzajúci povinný vrátiť budúcemu nadobúdateľovi zaplatený rezervačný poplatok, ktorý si na základe zmluvnej dohody zmluvných strán započítava na úhradu nákladov spojených so službami poskytovanými budúcemu nadobúdateľovi na základe tejto zmluvy“, ktorá je v súlade s § 458 ods. 3 Obč. zák. Čo sa týka omeškania s uzavretím zmluvy o budúcej zmluve, uviedol, že sa jednalo najmä o technické dôvody, o čom písomne informoval klientov, čo nepovažoval za dôvod na odstúpenie, pretože Občiansky zákonník upravuje v § 575 ods. 2, že iné plnenie nie je možné, najmä ak ho možno uskutočniť aj za sťažených podmienok, s väčšími nákladmi alebo až po dojednanom čase. Poukázal na čl. XI na body 3 a 4 na vyššiu moc, t.j. vis major, že je možné, resp. automaticky sa predlžuje doba plnenia záväzku vyplývajúceho z tejto zmluvy, čím sa súd prvého stupňa nezaoberal. Mal za to, že príloha č. 4 nie je zmluvným záväzkom, ide o vzorovú zmluvu, ktorá je prílohou a z tohto dôvodu nebola ani vzájomne podpísaná, je potrebné sa riadiť konkrétnou zmluvou o rezervácii bytu a tým aj možnosti platného odstúpenia od zmluvy. V prípade stotožnenia sa odvolacieho súdu s rozsudkom súdu prvého stupňa žiadal započítať sumu 5.155,74 €. Doložil rozhodnutie Mestskej časti J. - O. zo dňa 29.11.2010 o povolení zmeny stavby pred dokončením s novým termínom ukončenia stavby do 30.09.2013. Nepovažoval nárok navrhovateľa na vrátenie rezervačného poplatku za dôvodný, nakoľko je možnosť stavbu dokončiť v posunutom termíne, konkrétne hrubá stavba by sa mala začať tento rok, t.j.2012. Navrhovateľ žiadal napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny potvrdiť považujúc odvolanie odporcu za irelevantné a listiny predložené odporcom po lehote podľa § 120 ods. 4 O.s.p. a za bezpredmetné. Dodatočné rozhodnutie stavebného úradu nepovažoval za spôsobilé založiť zmenu vzťahu medzi ním a odporcom a ktoré nič nemení na tom, že odporca zmluvu porušil a voči nemu sa nachádza v omeškaní. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.) prejednal vec podľa § 212 ods.1 O.s.p. na pojednávaní podľa § 214 ods. 1 O.s.p. a dospel k záveru, že odvolanie odporcu nie je dôvodné. Spoločnosti, ktoré stavajú bytové domy, majú vytvorené vlastné know-how, t.j. spôsob, na základe ktorého ich klienti nadobúdajú byty do vlastníctva. Zmluvným vzťahom, ktorý s klientom vytvárajú je tzv. rezervačná zmluva. Zmluva o rezervácii bytu je z hľadiska hmotného práva nepomenovaná zmluva (§ 51 Obč. zák.), ktorá obsahuje prvky zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy (§ 50a Obč. zák.), nakoľko jej obsahom je záväzok oboch zmluvných strán uzavrieť v dohodnutej dobe a za dohodnutých podmienok inú zmluvu, napr. zmluva o prevode vlastníctva bytu. Pre dodávateľa znamená predovšetkým, že počas stanovenej doby nebude „rezervovaný byt“ ponúkať inej osobe a pre záujemcu o byt zakladá povinnosť zaplatiť tzv. rezervačný poplatok, ktorý v prípade, ak dôjde k uzavretiu dohodnutej zmluvy v stanovenej dobe, bude tvoriť súčasť ceny za byt, pokiaľ však k uzavretiu dohodnutej zmluvy nedôjde z dôvodov na strane záujemcu o byt, rezervačný poplatok „prepadne“ v prospech zhotoviteľa ako zmluvná pokuta. Keďže uzavretie dohodnutej zmluvy v stanovenej dobe je vzájomným záväzkom obidvoch zmluvných strán, zakladá potenciálnu možnosť porušenia záväzku ktoroukoľvek zmluvnou stranou. Preto, keď záväzok uzatvoriť dohodnutú zmluvu poruší dodávateľ a v prípade, že v zmluve o rezervácii nemá z tohto dôvodu stanovenú sankciu, vrátenie rezervačného poplatku nie je sankciou, ale jeho nevydaním sa naplnia znaky bezdôvodného obohatenia. V danom prípade účastníci uzavreli dňa 13.04.2007 zmluvu o rezervácii bytu, v ktorej sa v čl. II odporca ako budúci prevádzajúci zaviazal pre navrhovateľa ako nadobúdateľa rezervovať predmetný byt a v zmysle čl. II navrhovateľ uhradil odporcovi aj rezervačný poplatok vo výške 190.460,- Sk (6.322,11 €). Podľa čl. V zmluvy sa odporca zaviazal rezervovať navrhovateľovi byt do 20 dní od odoslania výzvy navrhovateľovi k podpisu zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva k bytu a uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve s ním do 20 dní od odoslania mu výzvy. Z tohto čl. V ods. 1 písm. b/ druhej vety zmluvy vyplýva, že zmluvné strany sú povinné uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve v znení a za podmienok v návrhu Zmluvy o budúcej zmluve, ktorý tvorí prílohu č.4. V tejto prílohe č.4 k zmluve o rezervácii bytu -návrhu zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu, ktorá je súčasťou zmluvy o rezervácii bytu okrem iného v čl. XI je uvedené, že budúci prevádzajúci (odporca) sa zaväzuje dokončiť hrubú stavbu domu v termíne do 20.12.2008, ktorý termín odporca nedodržal a ani doposiaľ hrubá stavba nie je dokončená. Navrhovateľovi tak vznikol nárok na vrátenie rezervačného poplatku odporcom v plnej výške v zmysle čl. V ods. 1 bod d/ zmluvy o rezervácii bytu v spojení s prílohou č. 4 k tejto zmluve a bol tak oprávnený od zmluvy odstúpiť v zmysle čl. VI ods. 1 a čl. XI bod 1 Prílohy č. 4 k Zmluve o rezervácii bytu. A keďže odporca sa s ním do 30 dní od doručenia mu oznámenia o odstúpení od zmluvy nevysporiadal a poskytnutú zálohu - rezervačný poplatok navrhovateľovi v zmysle čl. VI bod 3 nevrátil, vznikol navrhovateľovi aj nárok na úrok z omeškania. Námietka odporcu, že mu bola odňatá možnosť konať pred súdom, nakoľko mu nebolo doručené predvolanie na pojednávanie, nebola dôvodná, nakoľko z obsahu spisu vyplýva, že predvolanie na pojednávanie na deň 27.10.2010 bolo odporcovi doručované na adresu sídla uvedeného v obchodnom registri a možno ho tak považovať za účinne mu doručené v zmysle § 48 ods. 2 O.s.p. Taktiež vzhľadom na vyššie uvedené neboli dôvodné jeho námietky odôvodňujúce jeho omeškanie na splnenie povinnosti uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu s navrhovateľom a spochybňujúce nárok navrhovateľa na vrátenie rezervačného poplatku. Odvolací súd preto z týchto dôvodov napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny podľa § 219 ods. 1 O.s.p. potvrdil. O náhrade trov konania rozhodol odvolací súd podľa § 224 ods. 1 a § 142 ods. 1 O.s.p. v spojení s § 151 ods. 1 O.s.p. a priznal navrhovateľovi, úspešnému v odvolacom konaní, náhradu trov odvolacieho konania spočívajúcich v právnom zastúpení za 2 úkony poskytnutých právnych služieb po 220,77 € (vyjadrenie k odvolaniu, účasť na pojednávaní dňa 15.04.2012), 1 úkon v sume 1/4 z 220,77 € (účasť na odročenom pojednávaní dňa 8.2.2012), režijný paušál 1 x 7,41 € a 2 x 7, 63 € + DPH v sume 103,88 € , spolu v sume 623,28 € v zmysle vyhl.č. 655/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu pomerom hlasov 3:0. Poučenie: Tento rozsudok nemožno napadnúť odvolaním.