Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Bratislava Spisová značka: 14Co/101/2013 Identifikačné číslo súdneho spisu: 1109225348 Dátum vydania rozhodnutia: 03. 06. 2014 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Javorčíková ECLI: ECLI:SK:KSBA:2014:1109225348.1 ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky JUDr. Kataríny Javorčíkovej a členiek JUDr. Edity Szabovej a Mgr. Barbory Bartekovej v právnej veci navrhovateľa: VISTA TOWER a.s., so sídlom Lazaretská 7, Bratislava, IČO: 36 360 210, zastúpení právnymi zástupcami: 1. JUDr. Miloslav Šimkovič, advokát, so sídlom Galandova 3, Bratislava, 2. G.Lehnert, k.s., so sídlom Carlton Savoy Building, Mostová 2, Bratislava, proti odporcovi: Hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislava, so sídlom Primaciálne námestie 1, Bratislava, IČO: 00 603 481, o určenie neplatnosti výpovede z nájmu, o odvolaní navrhovateľa proti rozsudku Okresného súdu Bratislava I v Bratislave, č.k. 22C/227/2009-333 zo dňa 14.9.2012, pomerom hlasov 3:0 takto r o z h o d o l : Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava I v Bratislave zo dňa 14.9.2012, č.k. 22C/227/2009-333 m e n í tak, že určuje, že výpoveď nájomnej zmluvy č. XX-XXXXXX-XX-XX zo dňa 23.3.2009 adresovaná od žalovaného žalobcovi je neplatná. Odporca j e p o v i n n ý nahradiť navrhovateľovi trovy prvostupňového aj odvolacieho konania v sume 265,- Eur za úhradu súdnych poplatkov a 958,01 Eur na náhradu trov právneho zastúpenia na účet právneho zástupcu G.Lehnert, k.s., Bratislava, do troch dní odo dňa právoplatnosti rozsudku. o d ô v o d n e n i e : Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa návrh navrhovateľa zamietol. Odporcovi náhradu trov konania nepriznal. Z odôvodnenia vyplýva, že navrhovateľ sa návrhom doručeným súdu dňa 9.7.2009 domáhal určenia neplatnosti výpovede z nájmu zo dňa 23.3.2009, ktorou odporca vypovedal zmluvu o nájme časti pozemku uzatvorenú medzi účastníkmi. Svoj návrh odôvodnil tým, že odporca prenechal na základe zmluvy o nájme pozemku č.XX-XX-XXXX-XX-XX zo dňa XX.X.XXXX navrhovateľovi do nájmu časť pozemku nachádzajúceho sa na I. námestí v G., katastrálne územie K., o výmere XX m2. Ide o časť pozemku, zapísaného ako parcela č. XXXX/X - ostatná plocha na liste vlastníctva č. XXXX Správy katastra pre E. mesto SR G., pracovisko G. V. Navrhovateľovi bol daný do nájmu na dobu neurčitú za účelom výstavby polyfunkčného objektu "I. Y." na parc. č. XXXX/XX a XX, ktoré má nájomca (navrhovateľ) prenajaté s mestskou časťou G. - K. na základe zmluvy č. XX- XX-XXXX zo dňa XX.X.XXXX. Z článku V ods. 1 zmluvy uzavretej medzi účastníkmi vyplývala navrhovateľovi ako nájomcovi povinnosť v lehote 30 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti stavebného povolenia vydaného na stavbu na predmete nájmu, požiadať prenajímateľa o prevod predmetu nájmu do vlastníctva nájomcu. Nedodržanie tejto povinnosti navrhovateľom bolo podľa ods.2 citovaného ustanovenia zmluvy sankcionované zmluvnou pokutou vo výške 5 000 Sk za každý aj začatý deň omeškania. Odporca bol nielen vlastníkom uvedeného pozemku, ale bol aj v postavení obce a dotknutého orgánu v územnom a stavebnom konaní, a vydal k stavebnému zámeru navrhovateľa dňa 2.3.2007 stanovisko, že zámer nie je v rozpore s územným plánom. Ďalej vydal dňa 10.4.2007 súhlasné stanovisko vlastníka pozemkov a komunikácii, dňa 16.5.2007 záväzné stanovisko k umiestneniu stavby "I. Y.". Zmluvné strany vstúpili do zmluvného vzťahu za účelom realizácie tohto projektu. Možnosť prenajímateľa jednostranne vypovedať zmluvu v akomkoľvek štádiu a bez udania dôvodu bolo v rozpore s cieľom a účelom zmluvy, a rovnako záujmom strán deklarovanom v článku I., IV. a V. predmetnej zmluvy a tým i s dobrými mravmi. Jednostranným vypovedaním zmluvy zo strany odporcu bol zmarený účel zmluvy a realizácia podnikateľského projektu navrhovateľa. Takýto výkon práva odporcu je možné posudzovať tiež ako zneužitie práva, resp. šikanózny výkon práva, ktorého jediným cieľom bolo poškodiť navrhovateľa, nakoľko konaniu odporcu chýbal hospodársky účel. Naliehavý právny záujem vyžadovaný ustanovením § 80 písm. c) O.s.p. odôvodňoval navrhovateľ tým, že postavenie navrhovateľa je bez takéhoto určenia neisté. Vzhľadom na výpoveď nájomnej zmluvy nemá osvedčený právny vzťah k časti pozemkov, na ktorých sa má projekt realizovať, pričom ide o pozemok nachádzajúci sa v strede územia, na ktorom sa má projekt realizovať. Odporca k návrhu uviedol, že zo zmluvy nevyplýva povinnosť odporcu prenajatý pozemok previesť na navrhovateľa. O odpredaj môže navrhovateľ požiadať aj bez trvania nájomnej zmluvy. Nie je tak daný naliehavý právny záujem navrhovateľa na určení neplatnosti výpovede z nájmu. V otázke naliehavého právneho záujmu sa prvostupňový súd stotožnil s názorom navrhovateľa, že vzhľadom na neexistenciu možnosti domáhať sa svojho nároku prostredníctvom žaloby na plnenie, jeho neisté právne postavenie je možné odstrániť len určením, či je výpoveď odporcu daná navrhovateľovi platná, resp. neplatná. Po vykonanom dokazovaní súd poukázal na ustanovenia § 39, 663 a 667 Občianskeho zákonníka, a § 7 zákona číslo 138/1991 Zb. o majetku obcí, účinného v čase uzavretia nájomnej zmluvy. Konštatoval, že má za preukázané, že odporca ako prenajímateľ uzatvoril s navrhovateľom ako nájomcom dňa 14.4.2008 zmluvu o nájme, predmetom ktorej bola časť sporného pozemku, ktorá bola geometrickým plánom č. XX/XXXX úradne overeným XX.X.XXXX odčlenená ako parc. č. XXXX/X - ostatná plocha o výmere XX m2, nachádzajúca sa na I. námestí, na účel výstavby polyfunkčného objektu "I. Y." na parc. č. XXXX/XX,XX, ktoré má nájomca v prenájme od mestskej časti G. - K. na základe L. č. XX_XX- XXXX zo dňa XX.X.XXXX. Účastníci sa dohodli, že zmluva sa uzatvára na dobu neurčitú a v zmluve si dohodli, že nájomný vzťah môže byť ukončený dohodou zmluvných strán, výpoveďou zo strany prenajímateľa (odporcu), a to aj bez udania dôvodu, výpoveďou nájomcu bez udania dôvodu, ale len do doby zahájenia stavebných prác na predmete nájmu. Po termíne zahájenia prác bol nájomca oprávnený nájomnú zmluvu vypovedať len v prípade, ak bolo právoplatne rozhodnuté o odstránení stavby, a to i rozostavanej, nachádzajúcej sa na predmete nájmu. Pre prípad výpovede si zmluvné strany dojednali trojmesačnú výpovednú lehotu, ktorá mala začať plynúť od prvého mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede druhej zmluvnej strane. Účastníci sa okrem iného dohodli, že nájomné bude 8 470,- Sk ročne počas výstavby odo dňa podpísania zmluvy do konca mesiaca, v ktorom bude vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie na stavbu polyfunkčného objektu, najneskôr do 31.12.2011. Po uplynutí tohto času malo byť nájomné zvýšené na sumu vo výške 385,- Sk ročne za 1 m2 ročne, teda spolu 29 644,- Sk od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom nadobudne právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie na stavbu polyfunkčného objektu, najneskôr od 1.1.2012. Sporným ostalo, či odstúpenie odporcu od zmluvy bolo v rozpore s dobrými mravmi, následkom čoho má byť podľa § 39 Občianskeho zákonníka vyhlásené za neplatné. Súd sa prejudiciálne zaoberal platnosťou zmluvy. Skúmal, či právny úkon nie je postihnutý absolútnou neplatnosťou, pretože právne úkony postihnuté absolútnou neplatnosťou nemajú potom za následok vznik, zmenu alebo zánik práv alebo povinností. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona a pôsobí od začiatku voči každému. Vo veci súd dospel k záveru, že zmluva zo dňa 14.4.2008 je absolútne neplatným právnym úkonom. Účastníci uzatvorili nájomnú zmluvu na dobu neurčitú. Z citovaného ustanovenia § 663 Občianskeho zákonníka a nasledujúcich upravujúcich nájomný vzťah vyplýva, že ide vzťah, ktorý má mať dočasný charakter a predpokladá sa, že potom, ako nájomný vzťah skončí, nájomca vráti prenajatú vec prenajímateľovi v stave, akom mu bola prenajatá. V konkrétnom prípade odporca prenajal nehnuteľnosť, pozemok navrhovateľovi na účel realizácie projektu stavby polyfunkčného objektu, ktorého súčasťou sa mal stať aj prenajatý pozemok, čo už ale dočasný charakter nemá. Pozemok mal byť zastavaný stavbou trvalého charakteru a tiež je vylúčené, aby navrhovateľ odporcovi po skončení doby nájmu vec vrátil v stave, v akom bol prenajatý. Podľa názoru súdu na účely zriadenia trvalej stavby, berúc do úvahy aj právnu istotu v postavení zmluvných strán, sa uzatvorí kúpna zmluva, ktorá má charakter trvalý, za účelom zriadenia trvalej stavby, resp. ako súčasť komplexu, v ktorom je trvalá stavba zriadená. Uzatvorená nájomná zmluva podľa názoru súdu obchádza zákon, obchádza účel nájomnej zmluvy, t.j. ustanovenia upravujúce nájom nehnuteľnosti, čo nie je prípustné. V prípade, ak by sa pozemok stal súčasťou "komplexu" so stavbou trvalého charakteru a navrhovateľ nebude súhlasiť so zaplatením trhovej kúpnej ceny za predmet kúpy, odporca nebude mať právne prostriedky ochrany, na základe ktorých by mal získať čo najvyššiu možnú trhovú kúpnu cenu za pozemky, k čomu ho zaväzuje § 7 zákona číslo 138/1991 Z.z. Uzatvorením zmluvy odporca porušil svoju povinnosť hospodáriť s majetkom, ktorý mu bol zverený tak, aby ho zhodnocoval a nakladal s ním v prospech rozvoja obce. Odporca prenajal navrhovateľovi pozemok s celkovou výmerou 77 m2 v lukratívnej častí K., ktorý sa mal stať súčasťou rozsiahleho developerského projektu z veľkým objemom investícii ako aj predpokladaného zisku, teda na podnikateľské účely navrhovateľa za ročné nájomné vo výške cca 280,- Eur ročne, po kolaudácii polyfunkčného objektu cca 1000,- Eur ročne, čo nemožno považovať za hospodárne, v súlade s § 7 citovaného zákona. Takúto zmluvu, od počiatku neexistujúcu, nebolo potom možné ani vypovedať a súd sa nemôže zaoberať platnosťou či neplatnosťou výpovede. Aj keby súd pripustil, že zmluva o nájme pozemku zo dňa 14.4.2008 je platná, podľa jeho názoru výpoveď odporcu zo dňa 23.3.2009 ako jednostranný právny úkon odporcu nie je v rozpore s dobrými mravmi a nie je z tohto dôvodu ani neplatná. Účastníkmi zmluvného vzťahu bola jednak obchodná spoločnosť - podnikateľ, teda subjekt súkromného práva, ktorá do zmluvného vzťahu vstupuje v rámci svojej podnikateľskej činnosti, ktorej legitímnym cieľom je produkovať zisk. Na strane druhej obec, subjekt verejného práva, ktorá je pri uzatváraní akéhokoľvek zmluvného vzťahu, predmetom ktorého je jej majetok, povinná dodržiavať tiež ustanovenia zákona číslo 138/1991 Zb. Obec je povinná pri nakladaní s majetkom postupovať tak, aby ho chránila, zveľaďovala a hospodárila s ním čo najefektívnejšie. Na rozdiel od navrhovateľa je odporca je povinný nakladať s majetkom obce tak, aby prinášal čo najlepší úžitok, pričom za toto hospodárenie zodpovedá občanom obce a podlieha ich kontrole. Ak by sa odporca pri nakladaní s majetkom obce nesprával podľa tejto zásady a uprednostnil by pred záujmami obce iný záujem, dopustil by sa konania, ktoré by bolo v rozpore so zákonom. Súd sa preto nestotožnil s tvrdením právnych zástupcov navrhovateľa, preukazovaným aj prostredníctvom písomného právneho stanoviska prof. Z.. Q. Q., O.., vykonaného ako listinný dôkaz, že rozpor výpovede z nájmu vykonanej odporcom dňa 23.3.2009 s dobrými mravmi evidentne vyplýva aj zo skutočnosti, že neboli naplnené oprávnené spoločenské očakávania navrhovateľa a že cieľom výpovede bolo svojvoľné marenie hospodárskeho účelu prenájmu, a tým zároveň poškodenie druhej strany, pričom mal odporca využiť svoju mocensko-hospodársku prevahu vyplývajúcu z postavenia prenajímateľa pozemku. Súd mal za preukázané, že navrhovateľ sa rozhodol realizovať svoj podnikateľský zámer - výstavbu polyfunkčného objektu trvalého charakteru na "cudzích" pozemkoch, ku ktorým mu svedčalo len právo užívania dočasného charakteru. Od samotného počiatku nájomného vzťahu a od počiatku realizácie svojho investičného projektu mu musela byť zrejmá dočasnosť právneho vzťahu s odporcom. Konanie odporcu, ktorým realizoval svoje zmluvne dohodnuté právo vypovedať zmluvu bez udania dôvodu, nemožno považovať za výkon práva, ktorý je v rozpore s dobrými mravmi podľa ust. § 3 ods.1 Občianskeho zákonníka. Následne nemožno z dôvodu, že výpoveď je právnym úkonom priečiacim sa dobrým mravom vyhlásiť tento právny úkon za neplatný podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Skutočnosť, že navrhovateľ k realizácii svojich zámerov za týchto podmienok pristúpil, je potrebné posúdiť len ako mieru podnikateľského rizika, ktoré bol ochotný znášať a nie ako následok neprípustného, dobrým mravom priečiaceho sa konania odporcu. Súd preto výpoveď zo dňa 23.3.2009 posúdil ako platný právny úkon a návrh navrhovateľa zamietol. O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O. s. p. Úspešnému odporcovi trovy konania nevznikli, preto mu ich náhradu súd nepriznal. Proti rozsudku podal v zákonnej lehote odvolanie navrhovateľ, prostredníctvom právneho zástupcu, podaním z 21.12.2012. V súvislosti so závermi súdu o zriadení stavby trvalého charakteru na prenajatom pozemku uviedol, že súd požíva termín „trvalá stavba“, ktorý nie je definovaný v právnom poriadku, konkrétne ani v stavebnom zákone. Naopak, uzavretie nájomnej zmluvy predpokladá aj stavebný zákon v § 139 ods. 1 písm. a), v ktorom uvádza „...vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich...“ Umiestnenie stavieb na prenajatých pozemkoch je úplne štandardné a existuje o tom aj ustálená judikatúra. Podľa § 126 OZ ak nájomník zriadi na základe dohody s vlastníkom pozemku na ňom stavbu, stráca po uplynutí doby nájmu mať na tomto pozemku dočasne umiestnenú stavbu a vlastník sa môže domáhať odstránenia stavby. Navrhovateľ poukázal na znenie nájomnej zmluvy s odporcom, ktorá v čl. V. upravuje podrobné dojednania ohľadom postupu pri odkúpení prenajatého pozemku, majúcimi za cieľ zabezpečiť súčinnosť navrhovateľa, aby bol dosiahnutý trvalý vzťah k pozemku. Konkrétne zmluvnou pokutou pre navrhovateľa ak nepožiada v dohodnutom čase o prevod pozemku do vlastníctva, záväzok navrhovateľa odkúpiť pozemok za kúpnu cenu schválenú mestským zastupiteľstvom pod hrozbou zmluvnej pokuty 1 mil. Sk (čo je 4-násobne vyššia suma ako je hodnota pozemku). S týmto skutočnosťami sa súd v rozsudku nevyporiadal. K rozporu nájomnej zmluvy s ustanovením § 7 zákona o majetku obcí navrhovateľ namietol, že súd hodnotil výšku nájomného bez toho, aby skúmal ďalšie rozhodné skutočnosti. A to úmysel oboch strán uzavrieť v dohodnutom čase kúpnu zmluvu k prenajatému pozemku, ako aj výmeru pozemku - 77 m2, a jeho umiestnenie v strede medzi stavebnými pozemkami na realizáciu stavby. Využitie pozemku inak ako na výstavbu objektu „I. Tower“ neprichádzalo do úvahy. G. dokazovania dospel súd k záveru, že dohodnuté nájomné bolo neprimerane nízke, hoci zodpovedalo obvyklej výške nájomného za pozemky, ktoré má navrhovateľ dohodnuté v obdobných nájomných zmluvách. Za účelom odkúpenia prenajatého pozemku si dal navrhovateľ vypracovať znalecký posudok znalcom Ing. S. F., PhD., ktorý určil všeobecnú hodnotu pozemku na 7 500,- Eur. Pri dohodnutom nájme, by odporca získal túto hodnotu za 7,62 roka, pričom bežné zhodnotenie investícií tohto typu je za obdobie 10 až 25 rokov. Pritom sporný pozemok sám osebe mal predtým ako sa stal súčasťou projektu „I. Y.“ zápornú hodnotu vzhľadom na jeho rozmery a umiestnenie. Projekt stavby navyše vychádzal z programových priorít samosprávy G.-K. na roky 2007 až 2010. Navrhovateľ spracoval celú urbanizáciu I. námestia a na vlastné náklady ponúkol realizáciu petržalského námestia a nového parku. K. počítal s rozsiahlou občianskou vybavenosťou a prepojením s ostatnými časťami K.. Sporná nájomná zmluva je platným právnym úkonom, čo účastníci nijako nespochybňovali a považovali za primeranú aj dohodnutú výšku nájomného. Keďže prvostupňový súd sa s namietanými skutočnosťami nevyporiadal, je jeho rozhodnutie nepreskúmateľné. Rozhodnutie je súčasne aj nepredvídateľné, v rozpore s ustanovením § 118 ods. 1, 2 O.s.p. Súd mal účastníkov oboznámiť s predbežným zhrnutím sporných a nesporných skutočností a jeho predbežným náhľadom, ktoré z dôkazov treba vykonať. V súvislosti s jeho právnymi závermi o neplatnosti právneho úkonu, navrhovateľ poukázal aj na znenie § 41 OZ , o neplatnosti časti právneho úkonu. Za závažné pochybenie súdu považuje to, že zamietnutím žaloby ponechal v platnosti úkon urobený z neplatnej nájomnej zmluvy (vypovedať možno len platnú zmluvu). K rozporu zmluvy s dobrými mravmi navrhovateľ zdôraznil, že v akomkoľvek nájomnom vzťahu je postavenie nájomcu vždy slabšie. Súd neuviedol akým konaním, či nekonaním odporca uprednostnil svoj, resp. verejný záujem pre záujmom navrhovateľa. V tejto časti je rozsudok taktiež nepreskúmateľný. Realizáciou projektu by navrhovateľ, respektíve Mestská časť G. Petržalka, získala novú technickú infraštruktúru a verejnoprospešné zariadenia občianskej vybavenosti, bez akýchkoľvek nákladov na budovanie. N. konštatoval, že navrhovateľ sa rozhodol projekt realizovať na prenajatých pozemkoch, t.j. na základe dočasnej nájomnej zmluvy, čo je na ťarchu jeho podnikateľského rizika. Súd pritom nezohľadnil okolnosti uzatvárania samotnej nájomnej zmluvy. Svedok F.. I. uviedol, že pri uzatváraní zmluvy s odporcom mali problém s ustanovením o ukončení zmluvy výpoveďou bez udania dôvodu, pričom riaditeľka magistrátu Ing. K. ich ubezpečila, že takéto ustanovenie je štandardné, a že ho mesto proti navrhovateľovi nepoužije. Mala to byť len poistka pre odporcu pre prípad existencie vecného dôvodu na skončenie nájomnej zmluvy, pre porušenie povinností navrhovateľa zo zmluvy. Z takto zistenej vôle zmluvných strán bol súd povinný posudzovať aj otázku platnosti spornej výpovede (nález ÚS SR sp. zn. 242/2007). Z vykonaných dôkazov je zrejmé, že primárnou snahou odporcu bolo zmariť realizáciu projektu navrhovateľa. Jeho investičný zámer bol pritom v súlade s územným plánom v rozhodnom čase a Mestská časť G. - K. vydala dňa 17.8.2007 v prospech projektu navrhovateľa rozhodnutie o umiestnení stavby. Navrhovateľ získal aj stavebné povolenie na výstavbu inžinierskych sietí. Právoplatnosťou týchto rozhodnutí prenajatý pozemok nadobudol spôsobilosť na zmluvou dohodnuté užívanie. Neexistoval žiadny vecný a ani zákonný dôvod pre výpoveď nájomnej zmluvy k pozemku, ani dôvod pre ktorý by navrhovateľ nemal získať stavebné povolenie pre hlavnú stavbu. V dôsledku výpovede nájomnej zmluvy k dotknutému pozemku stavebný úrad rozhodnutím zo dňa 29.10.2009 nakoniec prerušil stavebné konanie, čím bolo navrhovateľovi znemožnené uskutočniť zamýšľanú stavbu. Konanie odporu tak napĺňa znaky konania v rozpore s dobrými mravmi. Navrhovateľ pritom vynaložil nemalé finančné prostriedky na prípravu projektovej dokumentácie a ďalšie inžinierske činnosti, ktoré vyšli nazmar, o čom odporca musel vedieť. Zmarenie projektu navrhovateľa za daného stavu nebolo nevítaným právnym následkom konania odporcu pri výkone jeho vlastníckeho práva, ale cieľom, ktorý sledoval, pričom pre seba nedosiahol žiadny prospech. S týmto skutočnosťami sa súd prvého stupňa taktiež nevyporiadal. Napadnutý rozsudok tak vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci, nerešpektujúc ustanovenie § 3 ods. 1 OZ. Žiada preto, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. K odvolaniu navrhovateľa sa odporca vyjadril písomne, podaním zo dňa 23.5.2014. Zdôraznil, že nájomná zmluva bola ukončená z jeho stany ako prenajímateľa v zmysle čl. II ods. 2 zmluvy o nájme bez udania dôvodu, výpoveďou zo dňa 23.3.2009. Výpovedná lehota uplynula dňa 31.7.2009. Poukázal na nájomnú zmluvu č. XX-XX-XXXX zo dňa 24.5.2006, predmetom ktorej sú pozemky v k.ú. K., parc. č. XXXX/XX a parc. č. XXXX/XX, ktorá však bola uzavretá medzi mestskou časťou G. K. a spoločnosťou A. V., spol. s r.o., a nie so spoločnosťou navrhovateľa. Doba nájmu bola dohodnutá od 1.6.2006 do 31.5.2011. Podľa návrhu na vydanie stavebného povolenia, stavebníkmi stavby „I. Y. polyfunkčný objekt - apartmánový hotel“ na všetkých troch pozemkoch vo vlastníctve odporcu, sú dva subjekty - spoločnosť A. V., spol. s r.o., a I. Y., a.s.. Podľa § 58 ods. 2 stavebného zákona stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo má k pozemku iné právo, ktoré ho oprávňuje na ňom zriadiť stavbu. Odporca uzavrel nájomnú zmluvu s navrhovateľom s tým, že nie je oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu alebo inej dispozície tretej osobe bez písomného súhlasu prenajímateľa, pričom odporca takýto súhlas neudelil. Mestská časť G. K. ako správca pozemkov č. XXXX/XX a XXXX/XX uzatvorila nájomnú zmluvu na 5 rokov s nájomcom A. V., spol. s .r.o., s tým, že nie je oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu alebo inej dispozície tretej osobe. Podľa citovaného ustanovenia zákona navrhovateľ nemá oprávnenie uskutočňovať stavbu ako stavebník na týchto parcelách a spoločnosť A. V., s.r.o. zas na spornom pozemku. Obaja stavebníci tak nespĺňajú podmienku § 58 ods. 2 stav. zákona. Odporca konal len v intenciách zákona. Preto navrhuje napadnutý rozsudok potvrdiť ako vecne správny. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.) preskúmal a prejednal odvolanie navrhovateľa v rozsahu podľa § 212 ods. 1 O.s.p. na odvolacom pojednávaní v prítomnosti zástupcov oboch účastníkov, pričom dospel k záveru, že je dôvod na zmenu napadnutého rozhodnutia. Súd prvého stupňa nesprávne vyhodnotil výsledky dokazovania, čo malo za následok nesprávne rozhodnutie vo veci. Na pojednávaní pred odvolacím súdom zástupca navrhovateľa k podanému odvolaniu a vyjadreniu odporcu uviedol, že medzi spoločnosťami A. V., s.r.o. a I. Y., a.s. je majetkové aj personálne prepojenie. I. Y. vznikla 27.4.2006 ako dcérska spoločnosť GLOBAL REAL. Nájomná zmluva z 24.5.2006 medzi MČ G. Petržalka a A. V. na parc. č. XXXX/XX a XX bola uzavretá až po založení spoločnosti I. Y.. Obidve spoločnosti sú prepojené cez osobu F.. M.. I., ktorý je predseda predstavenstva spoločnosti I. Y.. Jeho manželka je konateľkou spoločnosti A. V.. Proces stavebnej prípravy predmetného projektu bol veľmi dlhý. Preto aj po založení spoločnosti I. Y. nájomnú zmluvu na hlavné stavebné pozemky uzavrela spol. A. V.. K. F.. I. to bolo v zásade jedno, pretože vnímal obidve spoločnosti ako jednu firmu. Navrhovateľ bol dlho v domnienke, že sporný pás pozemku je súčasťou hlavnej stavebnej parcely, a až po uzavretí nájomnej zmluvy z 24.6.2006 bolo zistené, že tomu tak nie je. Preto F.. I. vybavil odčlenenie tejto parcely, ktorá dostala samostatné parcelné číslo, a bola vedená ako ostatné plochy. Táto parcela nebola v správe mestskej časti a navrhovateľ o nájomnú zmluvu požiadal odporcu. O nájomnú zmluvu požiadala aj spoločnosť A. V., ale odporca uzavrel zmluvu len s navrhovateľom. Dôvody nepozná. Čiastkové stavebné povolenia odporca udelil len spoločnosti I. Y.. Povolenie na dočasnú prístupovú komunikáciu, a stavebné povolenie na vodohospodárske prípojky ako stavebníkom odporca udelil obidvom spoločnostiam. Rovnako územné rozhodnutie o umiestnení stavby z augusta 2007 bolo udelené pre oboch týchto stavebníkov. Žiadosť o stavebné povolenie na hlavnú stavbu taktiež podávali obaja stavebníci. V súčasnosti je realizácia stavby prerušená, a konanie o vydanie stavebného povolenia je prerušené až do skončenia tohto konania. V prípade, ak by bol navrhovateľ v tomto spore úspešný, obnovila by sa sporná nájomná zmluva. Musel by opätovne rokovať o uzatvorení novej nájomnej zmluvy na hlavné stavebné pozemky s Mestskou časťou K.. Navrhovateľovi konaním odporcu vznikla veľká škoda, ktorú si už uplatňuje v samostatnom súdnom konaní. K vyjadreniu odporcu zástupca navrhovateľa uviedol, že ide o extrémny výklad ust. § 58 ods. 2 Stavebného zákona. Zákon nezakazuje situáciu, aby stavebníkmi mohli byť viaceré osoby bez toho, že by každá z týchto osôb musela mať právo k stavebnému pozemku v prípade, ak stavebníci konali v zhode. Tak tomu bolo aj v prejednávanej veci. Obidve spoločnosti požiadali o vydanie územného rozhodnutia, ktoré bolo vydané pre oboch stavebníkov. Odporca tak súhlasil s tým, aby objekt realizovali obidve spoločnosti. To, že sporný pozemok nespadal pod nájomnú zmluvu z r. 2006 bolo zistené až neskôr. Preto bola nájomná zmluva uzavretá až v r. 2007. Žiadosť o územné povolenie pritom obidve spoločnosti podávali už 19.11.2007. Prečo odporca uzavrel spornú nájomnú zmluvu len s navrhovateľom nie je známe. Ďalej zdôraznil, že účelom oboch nájomných zmlúv na stavebné parcely z rokov 2006 a 2008 bola výstavba polyfunkčného objektu I. TOT. na par.č. XXXX/XX a XX. Tento účel bol aj naplnený. Navrhovateľ disponuje dôkazmi o tom, že nie je nič neobvyklé, ak sú viacerí stavebníci na ten istý objekt a len jeden z nich disponuje s právom k stavebnému pozemku. Navyše, ide o úplne novú skutočnosť, ktorú odporca uviedol až vo vyjadrení z 23.5.2014 a navrhovateľ si nemohol riadne pripraviť svoju obranu. Zástupkyňa odporcu uviedla, že sa v plnom rozsahu pridržiava podaného vyjadrenia a nič viac k tomu nemá doplniť. Odvolací súd nariadil opakovanie dokazovania oboznamovaním nasledovných listinných dôkazov: - čl. 13, sporná nájomná zmluva medzi účastníkmi konania z 2008, - čl. 40, zmluva zo dňa 14.4.2008 o nájme pozemkov medzi účastníkmi na iné parcely, ktoré súviseli so sporným pozemkom a s výstavbou objektu I. Y. za účelom vybudovania dočasnej staveniskovej prístupovej komunikácie, - čl. 49, zmluva o nájme pozemku zo dňa 24.5.2006 medzi Mestskou časťou K. a spol. A. V. na parc. č. XXXX/XX a XX, - čl. 64, rozhodnutie MČ Bratislava K. o umiestnení stavby pre spoločnosti A. V. a I. Y., právoplatné dňom 4.2.2008, - čl. 89, rozhodnutie Obvodného úradu životného prostredia v G., právoplatné v roku 2009, o povolení na zriadenie stavby I. Y., prípojka vody a lapač vzduchu, stavebníkom A. V. a I. Y., - čl. 98 žiadosť stavebníkov A. V. a I. Y. na stavebné povolenie pre stavbu I. Y. podanú na MÚ BA K. dňa 12.8.2009, - čl. 190, zápisnica z pojednávania zo dňa 30.9.2011, na ktorom boli vypočutí svedkovia F.. M.. I., F.. S., F.. K. - v rozhodnej dobe riaditeľka magistrátu, - žiadosť navrhovateľa primátorovi mesta M. S. z 8.10.2008 o kúpu sporného pozemku parc. č. XXXX/ X, t.j. pred podaním spornej výpovede, - ďalšie podanie navrhovateľa adresované odporcovi zo dňa 25.10.2009, ktorým navrhol uzavretie mimosúdnej dohody, kde je uvedená genéza ich vzťahu, - odpoveď navrhovateľa na návrh na uzavretie mimosúdnej dohody zo strany odporcu navrhovateľovi zo dňa 3.7.2009, v ktorom trval na podanej výpovedi, - výpis z rokovania mestského zastupiteľstva odporcu zo dňa 2.4.2009, kde sú zachytené výpovede poslanca Q. H., ktorý mal výhrady k spornej stavbe a žiadal, aby nebolo navrhovateľovi vydané stavebné povolenie; a odpoveď primátora, že podpísal výpoveď z nájmu, - vyjadrenie starostu MČ K. S. P., podľa ktorého oni tiež uzavreli nájomnú zmluvu na vybudovanie toho istého objektu, ale bez možnosti túto zmluvu vypovedať bez udania dôvodu. Navrhovateľ k podaniu 25.4.2012 na čl. 266 pripojil ďalšie listinné dôkazy: - podanie poslanca H. adresované starostovi MČ K. S. P. z 9.4.2009, v ktorom dáva do pozornosti spornú výpoveď navrhovateľovi a upozorňuje ho, že nie je zákonný dôvod na vydanie stavebného povolenia, a že pozitívna spolupráca bude ďalej pokračovať, - fotodokumentácia čl. 284-287 o charaktere sporného pozemku. Účastníci k oboznámeným dôkazom nemali pripomienky. Odvolací súd na základe výsledkov dokazovania na súde prvého stupňa a po doplnenom dokazovaní v odvolacom konaní dospel k záveru, že súd prvého stupňa nesprávne posúdil zistený skutkový stav, vyvodil z neho nesprávne právne závery, a s relevantnými skutočnosťami sa v rozsudku vôbec nevyporiadal. Je dôvodná odvolacia námietka, že pokiaľ posúdil súd nájomnú zmluvu medzi účastníkmi ako neplatný právny úkon z dôvodu obchádzania účelu nájmu a nízkeho nájomného, mal sa vyporiadať komplexne so všetkými právami a povinnosťami účastníkov nájomnej zmluvy. Najmä konečného ekonomického dopadu, resp. ekonomickej výhodnosti pre účastníkov zmluvy, ak by bol naplnený dohodnutý účel zmluvy a došlo by aj prevedeniu vlastníckeho práva k pozemku na navrhovateľa. Súd sa mal zaoberať skutočnou vôľou oboch účastníkov pri uzatváraní zmluvy a aj okolnosťami v súvislosti s podaním samotnej výpovede. Súd nevyhodnotil výpovede pracovníkov magistrátu odporcu a F.. arch. K. I., ktorí za účastníkov uzatvárali zmluvy, vo vzťahu k spornému ustanoveniu zmluvy, ktoré umožňovalo odporcovi ako prenajímateľovi dať kedykoľvek výpoveď zo zmluvy bez udania dôvodu. Je nesporné, že toto ustanovenie znevýhodňovalo a zneisťovalo postavenie navrhovateľa ako nájomcu, predovšetkým vo vzťahu k účelu zmluvy - výstavba polyfunkčného objektu, do ktorého navrhovateľ investoval značné finančné prostriedky. Je správna odvolacia námietka navrhovateľa, že súd svojimi závermi poprel ustanovenia stavebného zákona, ktoré umožňujú realizáciu stavby, aj trvalého charakteru ako ju označil prvostupňový súd, na prenajatých pozemkoch. Stavebný zákon vyžaduje len to, aby mal stavebník k pozemku právo umožňujúce mu realizáciu stavebného zámeru. V spornej nájomnej zmluvy si pritom účastníci priamo dohodli spôsob vyporiadania vzťahov v prípade ukončenia stavby. Odporca mal opätovne výhodnejšie postavenie, pretože navrhovateľ sa zaviazal odkúpiť prenajatý pozemok za cenu určenú mestským zastupiteľstvom. Nezanedbateľné sú aj lukratívne benefity pre odporcu a mestskú časť K. v rámci realizácie projektu, akým je občianska vybavenosť, verejne prístupný park, prístupové cesty, ktoré sa navrhovateľ zaviazal realizovať na vlastné náklady. Pri komplexnom posúdení práv a záväzkov zo spornej nájomnej zmluvy, nie sú dôvodné závery prvostupňového súdu, že zmluva obchádzala účel nájmu a na realizáciu stavby mali účastníci uzavrieť od počiatku kúpnu zmluvu, resp. že uzavretá zmluva neumožňuje odporcovi hospodáriť s majetkom obce v súlade s § 7 zák. č. 138/1991 Z.z. Je nesporné, že súd je povinný skúmať a prihliadať na absolútnu neplatnosť právnych úkonov zo zákona. Jedným z dôvodov absolútnej neplatnosti je aj rozpor právneho úkonu s dobrými mravmi podľa § 39 OZ. Súčasne je súd je povinný v súlade s § 3 ods. 1 OZ skúmať, či výkon práva z formálne platného právneho úkonu nie je v rozpore s dobrými mravmi. Vo vzťahu k spornej výpovedi sa súd prvého stupňa dôsledne neriadil týmito ustanoveniami. Nevyhodnotil nájomný vzťah medzi účastníkmi konania v súvislosti s hlavným nájomným vzťahom na stavebné parcely, ktorý uzavrela Mestská časť K. so stavebníkom A. V., spol. s r.o., hoci v sporná nájomná zmluva priamo odkazuje v čl. I - Predmet a účel nájmu, bod 3, na nájomnú zmluvu k parcelám č. XXXX/XX a XX, za účelom výstavby polyfunkčného objektu „I. Y.“. Prenajatý pozemok spornou zmluvou pritom tvorí stredový pás zanedbateľnej veľkosti medzi dvoma hlavnými stavebnými parcelami, ktorý bol na podnet navrhovateľa odčlenený ako samostatná parcela až v priebehu prípravy realizácie stavby. Vzhľadom na jeho veľkosť a polohu nebol hospodársky využiteľný inak, ako súčasť stavebnej parcely na realizovanú stavbu. Až v odvolacom konaní odporca prvý krát uplatnil obranu, že nájomníkmi v oboch nájomných zmluvách boli rozdielne subjekty, ktoré neboli oprávnené prenajať alebo dať prenajaté pozemky do dispozície tretím osobám. V dôsledku toho nespĺňajú podmienky § 58 ods. 2 stavebného zákona ako stavebníci, ktorí musia mať k pozemku vlastnícke alebo iné právo, oprávňujúce na pozemku zriadiť stavbu. Na túto obranu odvolací súd podľa § 120 ods. 4 O.s.p. nemôže prihliadať, pretože bola uplatnená až po skončení dokazovania na súde prvého stupňa. Navyše, z celého radu predložených dôkazov je nepochybné, že odporca rovnako ako Mestská časť Petržalka konali ako so stavebníkmi s oboma spoločnosťami, t.j. A. REAL, spol. s r.o., aj I. TOWER, a.s., ktoré sú personálne a majetkovo prepojené, a zúčastnili sa konania na stavebnom úrade v pozícii spolustavebníkov k tejto stavbe. Ako stavebníkom im stavebný úrad vydal v roku 2008 rozhodnutie o umiestnení stavby, v roku 2009 im obom bolo udelené povolenie na vybudovanie areálových rozvodov vodovodu a kanalizácie. Obidve spoločnosti ako spolustavebníci dňa 19.3.2009 požiadali stavebný úrad aj o stavebné povolenie na hlavnú stavbu. Následne odporca doručil navrhovateľovi spornú výpoveď z nájmu pozemku zo dňa 23.3.2009, v dôsledku čoho navrhovateľ prestal spĺňať zákonnú podmienku, že má k pozemku právo umožňujúce mu realizovať túto stavbu. Realizácia stavby a konanie o vydanie stavebného konania preto museli byť prerušené. V priebehu celého konania odporca nepreukázal žiaden vecný dôvod alebo hospodársky záujem na daní spornej výpovede za takto zistených okolností. Zo strany navrhovateľa nebolo zistené žiadne porušenie jeho povinností nielen zo spornej nájomnej zmluvy, ale ani v rámci stavebného konania, a ani zo strany druhého stavebníka v rámci súvisiacej nájomnej zmluvy na parcely č. XXXX/XX a XX. Danie výpovede sa za týchto okolností javí ako šikanózny výkon práva, ktorý nepožíva súdnu ochranu. Odporca zneužil svoje dominantnú mocenskú pozíciu v nájomnom vzťahu, čo sa prejavilo v záväzkoch odporcu akceptovať bezvýhradne jeho vôľu; napríklad pri určení výšky kúpnej ceny za prenajatý pozemok, alebo aj v akceptovaní práva odporcu kedykoľvek zmluvu vypovedať bez udania dôvodu. Navyše navrhovateľ bol pri realizácii stavby závislý od správnych rozhodnutí, ktoré v územnom alebo stavebnom konaní vydával odporca alebo správca stavebných pozemkov. Odporca síce formálne postupoval v súlade s nájomnou zmluvou, ale závadným spôsobom, sledujúc zmarenie hospodárskeho účelu prenájmu na škodu nájomcu. Sporná výpoveď z nájomnej zmluvy ako jednostranný právny úkon prenajímateľa je z týchto dôvodov v rozpore s dobrými mravmi a zakladá absolútnu neplatnosť tohto právneho úkonu podľa § 39 OZ. Odvolací súd preto napadnutý rozsudok podľa ust. § 220 O.s.p. zmenil tak, že návrhu navrhovateľa vyhovel v celom rozsahu. O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. V spore bol plne úspešný navrhovateľ, v mene ktorého právny zástupca G.Lehnert, k.s., uplatnil nárok na náhradu trov prvostupňového aj odvolacieho konania podaním zo dňa 6.6.2014 nasledovne: 1. zaplatené súdne poplatky celkom v sume 265 EUR (99,50 EUR za podanie žaloby, 99,50 EUR za podanie odvolania a 66,- EUR za podanie návrhu na vydanie predbežného opatrenia), 2. trovy právneho zastupovania podľa vyhlášky č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení neskorších predpisov, a to za 3 úkony právnej služby (prevzatie a príprava zastúpenia, vrátane prvej porady s klientom, vypracovanie žaloby zo dňa 7. 7. 2009 a odvolanie žalobcu zo dňa 2.9. 2009) po 53,49 EUR, spolu 160,47 EUR [základná sadzba tarifnej odmeny za 1 úkon právnej služby je stanovená v zmysle ust. § 11 ods. 1, vo výške 1/13 výpočtového základu, ktorý bol pre rok 2009 v sume 695,41 eura], 3. trovy právneho zastúpenia, a to za 3 úkony právnej služby (účasť na pojednávaní dňa 15. 4. 2011, dňa 13. 6. 2011 a dňa 30. 9. 2011) po 57 EUR, spolu 171 EUR [základná sadzba tarifnej odmeny za 1 úkon právnej služby je stanovená v zmysle ust. § 11 ods. 1 vyhlášky vo výške 1/13 výpočtového základu, ktorý bol pre rok 2011 v sume 741 eur], 4. trovy právneho zastúpenia, a to za 5 úkonov právnych služieb (príprava vyjadrenia zo dňa 12. 11.2012 a zo dňa 25. 4. 2012, odvolanie žalobcu zo dňa 21.12. 2012, účasť na pojednávaní dňa 5. 3.2012 a dňa 14. 9. 2012) po 58,69 EUR, spolu 293,45 EUR [základná sadzba tarifnej odmeny za 1úkon právnej služby je stanovená v zmysle ust. § 11 ods. 1 vo výške 1/13 výpočtového základu, ktorý bol pre rok 2012 v sume 763 eur] a za 1 úkon právnej služby (účasť na pojednávaní dňa 30.1. 2012), za ktorý patri odmena vo výške 1/4 zo sumy 58,68 EUR, t.j. 14,67 EUR [základná sadzba tarifnej odmeny za 1 úkon právnej služby je stanovená v zmysle ust. § 14 ods. 5 písm. b) vyhlášky], 5. trovy právneho zastúpenia, a to za 1 úkon právnej služby (účasť na pojednávaní dňa 3. 6.2014) v sume 61,85 EUR [základná sadzba tarifnej odmeny za 1 úkon právnej služby je stanovená v zmysle ust. § 11 ods. 1 vyhlášky vo výške 1/13 výpočtového základu, ktorý bol pre rok 2014 stanovený v sume 804 eur] 6. Náhradu výdavkov na miestne telekomunikačné výdavky a miestne prepravné 3x po 6,95 EUR (spolu 20,85 EUR), 3x po 7,41 EUR (spolu 22,23 EUR), 6x po 7,63 EUR (spolu 45,78 EUR) a 1x po 8,04 EUR (podľa ust. § 16 ods.3 cit. vyhlášky), čo spolu s daňou z pridanej hodnoty (20%), nakoľko právny zástupca žalobcu je jej platiteľom, tvorí celkom 948,85 eura [t.j. (160,47 EUR + 171 EUR + 293,45 EUR + 14,67 EUR + 61,85 EUR + 20,85 EUR + 22,23 EUR + 4578 EUR + 8h04 EUR) x 20%], Celkovo si uplatnil náhradu trov konania vo výške 1 223,01 eura (t.j. 958,01+265 eura). Keďže náhrada trov bola uplatnená a vyčíslená správne, odvolací súd ju priznal navrhovateľovi v celej výške. Poučenie: Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.