Text rozhodnutia
Súd: Krajský súd Košice Spisová značka: 9Co/123/2016 Identifikačné číslo súdneho spisu: 7110219085 Dátum vydania rozhodnutia: 31. 05. 2017 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Táňa Veščičiková ECLI: ECLI:SK:KSKE:2017:7110219085.4 Uznesenie Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Táne Veščičikovej a sudkýň JUDr. Viery Bodnárovej a JUDr. Dany Popovičovej v spore žalobkyne N. S., A.. XX.XX.XXXX, O. - F., J.. L. XX, zast. JUDr. Milanom Kuzmom, advokátom spoločnej Advokátskej kancelárie JUDr. Miroslav Katunský, JUDr. Milan Kuzma a spol., Košice, Floriánska 16, proti žalovaným 1) Profesionálna dražobná a realitná spoločnosť, s.r.o., Košice, Jánošíkova 6, IČO : 36 583 936, zast. JUDr. Ing. Lenkou Kováčovou, advokátkou, Advokátska kancelária , Košice, Kuzmányho 31, 2) W. E., A.. X.XX.XXXX, O., F. Y. X a 3) MAXIMA Finance s.r.o., Košice, Moyzesova 2, IČO: 36 589 055, žalovaní v 2. a 3. rade zast. JUDr. Ivanom Husárom, advokátom , Advokátska kancelária, Košice, Vojenská 14, o neplatnosť dobrovoľnej dražby, o odvolaní žalobkyne proti rozsudku 36C/229/2010 - 247 z 12.11.2015 Okresného súdu Košice I r o z h o d o l : Z r u š u j e rozsudok a v r a c i a vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. o d ô v o d n e n i e : 1. Súd prvej inštancie (ďalej len „súd“) rozsudkom žalobu zamietol a žalobkyni uložil povinnosť nahradiť žalovanému v 1. rade trovy konania 215,72 eur, na účet Advokátskej kancelárie JUDr. Ing. Lenky Kováčovej, Kuzmányho 31, Košice, IČO: 42 239 885, nahradiť žalovaným v 2. a 3. rade trovy konania 864,54 eur, na účet JUDr. Ivana Husára, advokáta so sídlom Advokátskej kancelárie Vojenská 14, Košice, IČO: 45 005 133, všetko do 3 dní od právoplatnosti rozsudku a rozhodol, že žalobkyňa a štát nemajú právo na náhradu trov konania. 2. V odôvodnení , o. i., uviedol, že žalobkyňa podanou žalobou žiadala, aby určil, že dražba, ktorá sa konala 17.5.2010 je neplatná, na tom skutkovom a právnom základe, že 17.5.2010 sa konala dobrovoľná dražba, pričom predmet dražby bol ohodnotený znalcom Ing. Stanislavom Jurkom, znalcom zapísaným v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku na sumu 57.300 EUR. Predmet dražby sa nachádza v O.. Ú.. X. P., E. O. G., Q. U. A. F. F..Č.. XXX, X..Č.. XXXX E. Q. XXX P.X, pričom znalec Ing. Stanislav Jurko vo svojom posudku uvádza, že ide o záujmovú zónu a lukratívny pozemok a znalec vyčíslil cenu za m2 na 69,4 eur, všeobecnú hodnotu pozemku vyčíslil na 25.331 eur a hodnotu rodinného domu na 31.939,66 eur, znalec podhodnotil cenu nehnuteľnosti. Vydražiteľom uvedenej nehnuteľnosti sa stal žalovaný v 2. rade. Poukázala na § 16 ods. 6, § 21 ods. 2 zák. o dobrovoľných dražbách. Z výpisu z D. Č..XXXX, O..Ú.. X. P., E. O. - X., E. O. G. N., Ž. Q. A. F..Č.. XXX N.. F. Y. A. E. Q. XXX P.X H. T. F. A. F..Č.. XXX X..Č.. XXXX W. Ž.Y. Q. F. X/X X. S., Ž. Q. F. „. Ťarcha bola predmetná nehnuteľnosti zabezpečená zmluvou o zriadení záložného opráva k nehnuteľnosti v prospech žalovaného v 3. rade zo dňa 5.5.2009. Ďalej uviedol, čo zistil z Oznámenia o dobrovoľnej dražbe z 15.4.2010 . Z Odborného posudku č.2/2010 vypracovaného Ing. Stanislavom Jurkom, znalcom z odboru stavebníctva, na požiadavku žalovaného v 1. rade ako dražobníka, ktorého úlohou bolo stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu odhadom nachádzajúceho sa v O..Ú.. X. P., E. O. G. A. F. F..Č.. XXX, X..Č.. XXXX pre účely dražby zistil, že cena predmetu dražby bola stanovená znalcom spolu 57.300 eur, že zo strany žalobkyne nebol znalcovi umožnený prístup k nehnuteľnosti, napriek tom, že žalobkyňa bola žalovaným v 1. rade vyzvaná k umožneniu vykonania ohodnotenia predmetu dražby, o čom svedčí výzva dražobníka, t.j. žalovaného v 1. rade. Ďalej uviedol, čo zistil z Notárskej zápisnice zo 17.5.2010 A., A., A. A. Q. A. Ú. U.. T. O., A. X. X. Q. O., Š. XX. N. N. F. Č..XX/ XXXX Q. N. G.. D. M., N. Q. E. X., E. F. X., E. M. A. Q. Q. X. Q. M. H. T. X..Č.. XXXX A. F..Č..O., O..Ú.. O. - X. P. X. F.. Y. F. F..Č.. O. XXX, k.ú. Severné mesto zistil, že znalec stanovil všeobecnú hodnotu stavieb a pozemkov spolu na sumu 92.900 eur, pričom zo znaleckého posudku vyplýva, že znalcom boli ohodnotené aj stavby a vonkajšie úpravy tvoriace príslušenstvo rodinného domu, ktoré nie sú popísané v odbornom posudku č.2/2010 znalca Ing. Stanislava Jurka. Zo znaleckého posudku Ing. Vladislava Hudáka mu taktiež vyplynulo, že všeobecná hodnota predmetných nehnuteľností bola stanovená ku dňu ohodnotenia v odbornom posudku č.2/2010 znalca Ing. Stanislava Jurka so stavom , aký mal znalec možnosť zaznamenať s prihliadnutím na skutočnosť, že mu neboli predmetné nehnuteľnosti sprístupnené pre vykonanie riadnej obhliadky a zamerania konštrukcií a vybavenia ohodnocovaných nehnuteľností. Z výpovede žalobkyne , o. i., zistil, že žalobou sa domáha určenia neplatnosti dražby, ktorá sa konala 17.5.2010 z dôvodu, že nehnuteľnosť, ktorá bola vydražená žalovaným v 2. rade bola odborným posudkom Ing. Stanislava Jurka podhodnotená. Znalecký posudok, resp. odborný posudok jej bol doručený, že pri vykonávaní obhliadky nehnuteľnosti nevpustila dnu znalca z dôvodu, že mala byť v tom čase chorá, že sa voči odbornému posudku, ktorý jej bol riadne doručený nijako nevyjadrovala. Priznala, že zo strany znalca Ing. Jurka jej bola doručená výzva, v ktorej bola upovedomená o tom, kedy sa bude konať obhliadka predmetu dražby. Z prednesu zást. žalobkyne mu vyplynulo, že predmet dražby bol znalcom Ing. Jurkom podhodnotený, že cieľom výkonu dobrovoľnej dražby bolo predať predmetnú nehnuteľnosť veľmi rýchlo a pod cenu. Namietal, že v danom prípade Ing. Stanislav Jurko nevyhotovil znalecký posudok tak, ako si to vyžaduje § 12 zák. o dobrovoľných dražbách ale iba posudok odborný, že v danom prípade žalovaný v 1. rade postupoval v rozpore s § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách, že dražobník nezaistil ohodnotenia predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby, nakoľko všeobecná hodnota nehnuteľnosti určená v odbornom posudku č. 2/2010 pre účely dražby bola výrazne podhodnotená oproti skutočnej hodnote, čím išlo zjavne o zámer dražobníka s cieľom , čo najskôr predmet záložného práva predať a zabezpečiť tak uspokojenie veriteľa, čím bola žalobkyňa ako pôvodná vlastníčka poškodená a to postupom dražobníka v rozpore s požiadavkami odbornej starostlivosti. Žalobkyňa namietala, že dražobník ďalej v rozpore so zákonom o dobrovoľných dražbách vykonal dražbu bez znaleckého posudku napriek tomu, že zákon v § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách explicitne stanovuje ako podmienku vykonania dobrovoľnej dražby znalecký posudok, ak je predmetom dražby nehnuteľnosť. Súd, vychádzajúc z § 1 ods. 1 , § 3 ods. 1, § 6 ods. 1, § 7 ods. 1,§ 12 ods. 1, 2, 3 a 4, § 21 ods. 2, 3, 4 a 6, zákona č.527/2002 o dobrovoľných dražbách a doplnení zákona Slovenskej Národnej rady č.323/1992 Zbierky o notároch a notárskej činnosti v znení neskorších predpisov (ďalej len citovaný zákon) účinný v čase konania dobrovoľnej dražby , § 1, § 2 ods. 1, § 2 ods. 2, § 4 ods. 1, § 16 ods. 1, 2, § 17 ods. 1, 2, 3, 5 a 6 zákona č. 382/2004 Zb. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ich znenie citoval) a z vykonaného dokazovania , mal preukázané, že žalobkyňou podaná žaloba bola podaná v zákonom stanovenej lehote, t.j. v súlade s § 21 ods. 2 zák. č.527/2002 Z.z., že v súlade s § 21 ods. 4 zákona 527/2002 Z.z. boli žalobkyňou žalovaní vecne pasívne legitimované osoby. Dražba nehnuteľnosti zapísanej v D. Č..XXXX O..Ú.. X. P., E. O. - X., E. O. G. Y. F..Č.. XXX, T. F. - N.. F. Y. A. E. Q. XXX P.X, X. X. X..Č.. XXXX, A. F..Č.. XXX H.Ý. T. sa konala na základe začatia výkonu záložného práva veriteľom - žalovaný v 3. rade - navrhovateľom dražby, dražobníkom bol žalovaný v 1. rade a vydražiteľom žalovaný v 2. rade. Uviedol, že žalobkyňa sa v konaní domáhala určenia neplatnosti dražby na tom skutkovom základe, že predmet dražby bol znalcom Ing. Stanislavom Jurkom v jeho posudku podhodnotený. Z vykonávaného dokazovania mu vyplynulo, že dražba sa začala na základe výkonu záložného práva veriteľom - navrhovateľom dražby - žalovaným v 3. rade. Poukázal na to, že z § 12 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách vyplýva dražobníkovi povinnosť vyzvať vlastníka predmetu dražby na umožnenie obhliadky draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní výzvy a táto osoba je povinná umožniť vykonanie ohodnotenia v čase určenom vo výzve, že uvedená povinnosť bola zo strany dražobníka splnená, čo v konečnom dôsledku nespochybnila ani samotná žalobkyňa, ktorá vo svojej výpovedi uviedla, že bola jej doručená výzva na umožnenie obhliadky predmetu dražby, čo v konečnom dôsledku si samotná žalobkyňa nesplnila a táto obhliadku predmetu dražby znalcovi, ktorého v zmysle § 12 ods. 1 zaistil dražobník t.j. žalovaný v 1. rade, neumožnila. Konštatoval, že dražobník objednal u znalca Ing. Stanislava Jurka, znalca z odboru stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti, evidenčné č. znalca XXXXXX na základe objednávky zo dňa 10.2.2010 vypracovanie znaleckého posudku a určenie všeobecnej hodnoty predmetu dražby, žiadal vypracovať znalecký posudok do 3.3.2010 a odovzdať ho v štyroch rovnocenných výtlačkoch v sídle dražobníka. Dražobníkom požiadaný znalec Ing. Stanislav Jurko zapísaný v Evidencii znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti pod č.80191/03 vypracoval posudok, ktorý nazval ako posudok odborný na jeho prvej strane. Poukázal na to, že zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v § 17 presne špecifikuje , čo má posudok (znalecký posudok) obsahovať. Súd po preskúmaní posudku, ktorý vypracoval Ing. Stanislav Jurko a to či predmetný posudok spĺňa zákonom vyžadované náležitosti , zistil, že tento posudok , aj keď je nazvaný posudkom odborným , spĺňa náležitosti znaleckého posudku, čo v konečnom dôsledku v jeho závere hodnotí aj znalec v bode V znalecká doložka, kde je stanovené, že vypracoval znalecký posudok ako znalec zapísaný v zozname znalcov. Určil, že tento znalecký úkon je zapísaný pod por. č. 2/2010 znaleckého denníka 7/10. Súd zdôraznil, že tento posudok bol žalobkyni v súlade s § 12 ods. 4 zákona o dobrovoľných dražbách riadne doručený, t.j. , žalobkyňa mala vedomosť o stanovenej cene predmetu dražby, voči ktorej cene vo vzťahu k dražobníkovi prípadne k navrhovateľovi dražby, t.j. žalovaným v 1.a 3. rade nič nenamietala. Uviedol, že žalobkyňa postupovala v rozpore s § 12 ods. 2 zákona o dobrovoľných dražbách, neumožnila vykonanie riadneho ohodnotenia predmetu dražby a znalec Ing. Stanislav Jurko vykonal ohodnotenie predmetu dražby z dostupných údajov , tak , ako je stanovené v posudku č. 2/2010. Konštatoval, že dražobník pre realizáciu dražby mal k dispozícií posudok znalca Ing. Stanislava Jurka č.2/2010 a samotný znalec v podanom posudku uviedol, že posudok podal bez realizácie miestnej obhliadky, ktorá mu nebola umožnená, resp. uviedol, že bolo vykonané zameriavanie z ulice a boli stanovené rozmery len orientačne, pretože žalobkyňa ako vlastníčka nebola ochotná sprístupniť nehnuteľnosť, aj keď k tomu bola viac krát vyzvaná. Dodal, že z § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách v čase účinnom vykonania dražby vyplýva povinnosť dražobníka zaistiť ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby, že znalecký posudok č.2/2010 mala možnosť namietať samotná žalobkyňa už v čase jeho doručenia, čo však neučinila, že predmet dražby nesprístupnila za účelom jeho ohodnotenia a znalecký posudok vypracovaný znalcom Ing. Stanislavom Jurkom bol vyhotovený v súlade s § 12 ods. 3 zákona o dobrovoľných dražbách; cenu dosiahnutú vydražením neurčuje cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom ale záujem dražiteľov; účastník dražby má právo nie povinnosť dražiť. Zdôrazniť, že cena sa generuje na dražbe a cena zistená znalcom je len procesným podkladom pre dražobníka. Súd v danom prípade podotkol, že s poukazom na existenciu zákona č.382/2004 Z.z. nie je všeobecný súd ten orgán, ktorý je v prvom rade kompetentný na stanovovanie ceny nehnuteľnosti pre účely realizácie výkonu záložného práva v rámci dobrovoľnej dražby a je nutné pripustiť možnosť existencie kompetenčného konfliktu súdu vo vzťahu k znaleckej činnosti, kedy by túto súd svojim rozhodnutím vlastne revidoval. Mal za to, že určenie výšky ceny draženej nehnuteľnosti, nemá za následok neplatnosť dražby, že dražobník zaistil ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby, že znalec zapísaný v zozname znalcov - Ing. Stanislav Jurko vypracoval znalecký posudok v súlade s § 12 ods. 3 zákona o dobrovoľných dražbách a v súlade so zák. č. 382/2004 Z.z., t.j. , splnil si povinnosti vyplývajúce mu z cit. ust. Poukázal na to, že v danom prípade , nie je v možnostiach ani schopnostiach dražobníka poskytovať a určovať hodnotu predmetu dražby a už vôbec správnosť znaleckého posudku vypracovaného riadne registrovaným znalcom, že dražobník si aj splnil povinnosť vyplývajúcu mu zo zákona o dobrovoľných dražbách (§ 12 ods. 4). Posudok bol doručený žalobkyni 17.4.2010, ktorý v danom prípade vôbec nenamietala. Práve ustanovenie § 12 ods. 4 zákona o dobrovoľných dražbách, kde je uložená povinnosť dražobníkovi zaslať znalecký posudok osobám na vedomie v lehote minimálne 30 dní pred konaním dražby, táto povinnosť má viesť k väčšej miere transparentnosti dražieb a ochrane práv dražbou dotknutých osôb a stanovením lehoty, resp. časového úseku medzi obdržaním znaleckého posudku a konaním dražby je vytvorený priestor pre dlžníka, resp. vlastníka nehnuteľnosti (predmetu dražby) na vznesenie prípadných námietok k oceneniu predmetu dražby a v prípade nevyhovenia zo strany dražobníka napríklad k podaniu návrhu na nariadenie predbežného opatrenia, ktorým by sa dražobníkovi uložila povinnosť zdržať sa vykonania dražby. Zhrnúc uvedené skutkové okolnosti, zhodnotiac vykonané dokazovanie dospel k záveru, že žaloba je nedôvodná a žalobu zamietol. V konaní boli v celom rozsahu úspešní žalovaní, ktorí si uplatnili právo na náhradu trov konania. Spolu trovy konania žalovaného v 1. rade sú 215,72 eur , ktorú sumu je v konaní neúspešná žalobkyňa povinná nahradiť žalovanému v 1. rade na účet jeho právnej zást. Trovy konania žalovaných v 2. a 3. rade sú 864,54 eur , ktorú sumu je v konaní neúspešná žalobkyňa povinná nahradiť žalovaným v 2. a 3. rade na účet ich právneho zást. Štátu vznikli trovy konania v súlade so znaleckým dokazovaním vo výške 160,96 eur a v konaní bola neúspešná žalobkyňa, ktorá bola uznesením 36C/229/2010-37 z 11.8.2010 oslobodená od súdnych poplatkov v celom rozsahu, preto o trovách štátu rozhodol v súlade § 148 ods. 1 O. s. p. tak, že štát nemá právo na náhradu trov konania. O trovách konania žalobkyne rozhodol tak, že na ich náhradu nemá právo, poukazujúc na jej neúspešnosť v spore. 3. Proti rozsudku podala v zákonnej lehote odvolanie žalobkyňa z odvolacieho dôvodu, že rozhodnutie súdu vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. 4. Poukázala na to, že súd sa nevysporiadal dostatočne s argumentmi, ktoré v priebehu konania uviedli, pričom súd opomenul v rozsudku uviesť dôkazy, ktoré na podporu svojich tvrdení počas pojednávaní prezentovali. Jedným z argumentov, na základe ktorého odôvodňuje žalobu na určenie neplatnosti dražby je tá, že predmetná nehnuteľnosť bola Odborným posudkom č. 2/2010, ktorý vypracoval znalec Ing. Stanislav Jurko výrazne podhodnotená, táto skutočnosť bola v priebehu dokazovania preukázaná jednak vyjadrením realitných kancelárií G.I.C. Real, s.r.o., a KOŠICE REAL, s.r.o., ktorí stanovili trhovú predajnú cenu na cca 100.000,- eur a Znaleckým posudkom č. 19/2012 vypracovaného znalcom Ing. Ladislavom Hudákom, ktorý stanovil všeobecnú hodnotu stavieb a pozemkov spolu na sumu 92.900,- eur. Znalec Ing. Ladislav Hudák ohodnotil predmetné nehnuteľnosti ku dňu ich ohodnotenia v Odbornom posudku č. 2/2010 znalcom Ing. Stanislavom Jurkom, so stavom aký mal možnosť znalec zaznamenať s prihliadnutím na skutočnosť, že mu neboli predmetné nehnuteľnosti sprístupnené pre vykonanie riadnej ohliadky a zamerania konštrukcií a vybavenia ohodnocovaných nehnuteľností. Poukázala na to, že napriek tomu, že znalec Ing. Ladislav Hudák mal rovnaké podmienky v rámci ohodnotenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností, ako znalec Ing. Stanislav Jurko, v Znaleckom posudku č. 19/2012, sú ohodnotené aj stavby a vonkajšie úpravy tvoriace príslušenstvo rodinného domu, ktoré nie sú popísané v Odbornom posudku č. 2/2010. Znalec Ing. Jurko tieto stavby a vonkajšie úpravy , ako sú napr. oplotenie, vodovodná prípojka, vodovodná šachta, kanalizačná prípojka, elektrická prípojka, vo svojom posudku nezohľadnil napriek tomu, že ich mal možnosť pohľadom z chodníka ulice vidieť. Mala za dôležité poukázať na tú skutočnosť, že znalec Ing. Jurko pri výpočte koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý je kľúčový k určeniu všeobecnej hodnoty stavby , vychádzal z badateľne nižších výsledkov, ako znalec Ing. Hudák. Uviedla, že ďalšia zásadná nezrovnalosť je pri hodnotení koeficientu všeobecnej situácie, kde znalec Ing. Jurko uviedol, že sa jedná o stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové a priemyslové časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov, a teda koeficient stanovil na 1,6, že nie iba tvrdením, ale aj dôkaznými prostriedkami preukázala, že jej nehnuteľnosti v rámci dražby boli predané výrazne pod ich skutočnú hodnotu a tým prišla o väčšiu časť svojho majetku, než bolo potrebné na úhradu jej záväzku. Poukázala aj na dôvodovú správu k zákonu o dobrovoľných dražbách , že základným cieľom právnej úpravy je zabrániť zneužívaniu dobrovoľných dražieb vydražením veci - v praxi veľmi často tzv. výrazne pod cenu, a tým zároveň stransparentniť proces dobrovoľných dražieb , vrátane právnych vzťahov medzi účastníkmi dražby. Ďalej poukázala na rozhodnutie Krajského súdu v Prešove 6Co/108/2011 , z odôvodnenia ktorého citovala a v neposlednom rade poukázala aj na právny názor Ústavného súdu SR, ktorý v Náleze II. ÚS 237/2011 , ktorý uvádza, že intenzita zásahu do vlastníckeho práva realizovaného v podobe predaja predmetu vlastníctva , by nemala byť vo výraznom nepomere k skutočnej alebo aspoň skutočnosti sa čo najviac približujúcej cene tohto predmetu vlastníctva. Citujúc znenie § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách , uviedla, že dražobná spoločnosť v rozpore so zákonom o dobrovoľných dražbách, nezabezpečila ohodnotenie predmetnej nehnuteľnosti formou znaleckého posudku, že súd túto skutočnosť v odôvodnení rozsudku bagatelizuje a je toho názoru, že posudok znalca Ing. Stanislava Jurka je v podstate znaleckým posudkom, len ho znalec na prvej strane nazval ako posudok odborný. Mala za to, že je až absurdné posudzovať, či vypracovaný odborný posudok, ktorý je ako odborný posudok riadne označený, je alebo nie je odborným posudkom a navyše nejde ani o otázku právnu. Zdôraznila, že v rámci dokazovania súdu predložila zápisnicu z 30.4.2014, spísanú na Okresnom riaditeľstve PZ v Košiciach, kde znalec Ing. Stanislav Jurko vypovedal ohľadom Odborného posudku č. 2/2010, ktorý vypracoval, že znalec sa jednoznačne vyjadril, že vypracoval odborný posudok a nie znalecký posudok, že na str. 3 znalec , o. i., uvádza že to nerobil ako znalecký posudok, ale ako odborný posudok, čo je diametrálny rozdiel, ktorý spočíval v tom, že nemal žiadne informácie o tejto stavbe. Uviedla, že za zmienku stojí aj ďalšie vyjadrenie Ing. Jurka v rámci jeho výpovede na PZ, na str. 2 uvádza, že nakoľko nemal žiadne informácie od vlastníčky, nevedel sa zorientovať z hľadiska obchodov a služieb a preto išiel s hodnotou nižšou, aby bolo možné v rámci dobrovoľnej dražby dražiteľmi túto cenu navýšiť (Dôkaz: Zápisnica E. Q. O. Č.: E.-O.-E.-XXXX/XX z 30.4.2014). Na základe uvedeného , nie je v súlade so skutočnosťou tvrdenie súdu, že znalec Ing. Stanislav Jurko vypracoval znalecký posudok v súlade s § 12 ods. 3 zákona o dobrovoľných dražbách a v súlade so zák. 382/2004 Z.z. Dodala, že je síce pravdou, že nie je v možnostiach ani schopnostiach dražobníka poskytovať a určovať hodnotu predmetu dražby a správnosť znaleckého posudku vypracovaného riadne registrovaným znalcom, avšak uvedené zákon dražobníkovi ani neukladá, že zákon dražobníkovi stanovuje ako podmienku vykonania dobrovoľnej dražby, zaobstaranie znaleckého posudku, ak je predmetom dražby nehnuteľnosť. K tvrdeniu súdu v odôvodnení že doručený posudok nenamietala a poukázaniu na § 12 ods. 4 zákona o dobrovoľných dražbách, mala za to, že dražobník si svoju povinnosť, ktorá mu vyplýva z § 12 ods. 4 zákona o dobrovoľných dražbách nesplnil a z uvedeného dôvodu vlastníčka nehnuteľnosti svoje právo, ktoré jej vyplýva z § 12 ods. 5, využiť nemohla, nakoľko podľa tohto ustanovenia je vlastníčka nehnuteľnosti oprávnená vzniesť u dražobníka námietky proti ohodnoteniu predmetu dražby po tom, ako jej bol doručený znalecký posudok. Citovala z odôvodnenia rozsudku Krajského súdu v Prešove 6 Co/131/2011, potvrdeného rozsudkom Najvyššieho súdu Slovenskej republiky 28.1.2014 4Cdo/12/2013 z 28.1.2014, v ktorom o. i., súd uvádza , že znalecký posudok nemôže nahradiť žiaden iný úkon znaleckej činnosti a to ani v prípade, ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, že zákon v takomto prípade síce pripúšťa vykonanie ohodnotenia z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii (§ 12 ods. 3 zák. č. 527/2002), no ani v takomto prípade neustupuje z požiadavky vykonania ocenenia na základe znaleckého posudku. Mala za to, že v konaní došlo k porušeniu rovnosti strán, pretože súd nepristupoval k účastníkom sporu rovnako, že samotný jej výsluch bol vedený zo strany súdu nevhodným a až neúctivým spôsobom, že súd sa nezaoberal relevantnými dôkazmi predloženými oboma stranami sporu rovnako, ale postupoval jednostranne prihliadajúc výlučne na dôkazy predložené žalovanými v 1. až v 3. rade. Vytýkala súdu, že odôvodnení rozsudku uviedol všetky dôkazy/rozsudky, na ktoré žalovaní v 1. - 3. rade poukázali, naproti tomu dôkazy ňou uvedené úplne opomenul a nevenoval im žiadnu pozornosť. Navrhla rozsudok zmeniť a jej odvolaniu v celom rozsahu vyhovieť a žalovaným uložiť povinnosť spoločne a nerozdielne nahradiť jej trovy konania v sume 758,64 eur (prevzatie a príprava zast. z 28.3.2014, návrh na vydanie predbežného opatrenia zo 7.4.2014, návrh na doplnenie dokazovania zo 14.4.2014, podanie vo veci zo 16.4.2014, účasť na pojednávaní 26.05.2014, podanie vo veci z 27.5.2014, vyjadrenie k odvolaniu žalovaného z 19.6.2014, účasť na pojednávaní 12.11.2015, t.j. 8 x 61,87 + režijný paušál 8 x 8,04, za r. 2015 64,53 + režijný paušál 1 x 8,39 + 20 % DPH zo sumy 632,20. 5. Žalovaný v 1. rade vo vyjadrení k odvolaniu poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR 3Cdo/233/2010, pokiaľ ide o určenie ceny predmetu dražby, v ktorom dovolací súd považoval za správny záver odvolacieho súdu, že určenie výšky ceny draženej nehnuteľnosti nemá za následok neplatnosť dražby. Ďalej poukázal na to, že si ustanovením znalca povinnosť uloženú mu § 12 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti v znení neskorších predpisov splnil. Zdôraznil, že samotná výška všeobecnej hodnoty predmetu dražby určená znaleckým posudkom , nie je rozhodujúca pre výťažok z dražby, nakoľko trh si sám reguluje na základe ponuky a dopytu draženej veci. Ďalej uviedol, že zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov nepozná pojem odborný posudok, že znalec svoj úkon nazval posudkom, pričom priamo v texte ho označil opakovane ako znalecký posudok (naopak , nikde v texte nie je uvedený pojem odborný posudok), že dražobník preto nemal akýkoľvek dôvod pochybovať o takomto znaleckom úkone, jeho kvalite a sile. V prípade, že žalobkyňa je toho názoru, že došlo k pochybeniu znalca, opätovne v tejto súvislosti poukázal na to, že uvedené zakladá len zodpovednostný vzťah medzi žalobkyňou a znalcom a neodôvodňuje to však určenie dobrovoľnej dražby za neplatnú Poukázal pritom na právny názor prezentovaný v rozsudku Okresného súdu Poprad 21C/457/2012. Navrhol rozsudok potvrdiť v celom rozsahu a zároveň si uplatnil náhradu trov právneho zast. v odvolacom konaní, spolu 74,58 eur. 6. Odvolací súd bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 C.s.p.- na prejednanie odvolania nariadi odvolací súd pojednávanie vždy, ak je potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie, alebo to vyžaduje dôležitý verejný záujem), prejednal odvolanie v rozsahu vyplývajúcom z § 380 ods. 1, 2 C.s.p. a rozsudok zrušil a vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie podľa § 389 ods. 1 písm. c) a § 391 ods. 1 C.s.p. 7. Súd prvej inštancie použil správny právny predpis , avšak v prejednávanom spore ho nesprávne aplikoval a vyvodil nesprávne právne závery, pokiaľ žalobu zamietol. 8. Všetky skutočnosti , uvádzané žalobkyňou v odvolaní , majú zásadný právny význam pre správne právne posúdenie prejednávaneho sporu. 9. Výhrada žalobkyne, že hodnota predmetnej nehnuteľnosti , ktorá je predmetom dražby , ktorá bola stanovená odborným posudkom č. 2/2010, vypracovaným znalcom Ing. Stanislavom Jurkom nebola hodnotou nehnuteľnosti, určenou znaleckým posudkom ale iba odborným znaleckým posudkom , je opodstatnená. Súd prvej inštancie v prejednávanej veci nesprávne aplikoval znenie § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách. 10. Zo samotného označenia posudku - odborný posudok č. 2/2010 , vypracovaného Ing. Stanislavom Jurkom vyplýva, že ide o odborný posudok, nie znalecký posudok , ako to upravuje § 12 ods. 1 zákona o dobrovoľných dražbách. Uvedená skutočnosť , o. i., vyplýva aj z dôkazu predloženého žalobkyňou v konaní pred súdom prvej inštancie, zápisnice spísanej Okresným riaditeľstvom Policajného zboru v Košiciach , odbor kriminálnej polície Rampová 7, Košice E. O. E.-XXXX/XX z 30.04.2014, v súvislosti s vecou podozrenia zo zločinu neoprávneného používania cudzieho motorového vozidla podľa § 216 ods. 1, 3 Trest. zák. , kde bol vypočutý Ing. Stanislav Jurko. Ing. S. Jurko, o. i ohodnotenie predmetnej nehnuteľnosti na 57.300,- eur a že Ing. Hudák tú istú nehnuteľnosť ohodnotil na 92.900,- eur vysvetlil tým, že boli použité iné koeficienty pri výpočte z hľadiska jeho znaleckého videnia, ,že to nerobil ako znalecký posudok ale ako odborný posudok, čo je diametrálny rozdiel, ktorý spočíval v tom, že nemal žiadne informácie o tejto stavbe, ba dokonca ani v novom posudku Ing. Stanislava Hudáka , nie je jasné, či ide o rodinný dom. 11. Podľa § 12 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách o doplnení zákona o notároch dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku, alebo ak je vlastník predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako 6 mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezaniknú , a upraví príslušným spôsobom odhad ceny. 12. Vlastník predmetu dražby ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca, sú povinní po predchádzajúcej výzve v čase určenom v tejto výzve umožniť vykonanie ohodnotenia, ako aj obhliadku predmetu dražby. Doba obhliadky musí byť vo výzve ustanovená s prihliadnutím na charakter draženej veci, pri nehnuteľnosti spravidla tri týždne po odoslaní výzvy. 13. Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii. 14. Podľa ods. 6 cit. ust. na účely ohodnotenia predmetu dražby sa použije znalecký posudok podľa ods. 1, 3 alebo 5, ktorým bola určená vyššia všeobecná hodnota predmetu dražby. 15. Podľa § 16 ods. 1 zák. č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkov a prekladateľoch, znalecká činnosť je špecializovaná odborná činnosť vykonávaná za podmienok ustanovených v tomto zákone znalcami pre zadávateľa. Úkonmi znaleckej činnosti sú najmä znalecký posudok a jeho doplnok, odborné stanovisko alebo potvrdenie a odborné vyjadrenie a vysvetlenie. 16. Podľa § 17 ods. 3 cit. zak. písomne vyhotovený znalecký posudok obsahuje a) titulnú stranu, b) úvod, c) posudok, d) záver, e) prílohy potrebné na zabezpečenie preskúmateľnosti znaleckého posudku , d) znaleckú doložku. 17. Podľa § 18 cit. zak. ostatné úkony znaleckej činnosti pri vykonávaní ostatných úkonov znaleckej činnosti znalec primerane použije ustanovenia o znaleckom posudku. 18. Súd prvej inštancie nesprávne vyložil nielen zákon o dobrovoľných dražbách č. 527/2002 Z.z. ale aj zákon č. 182/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, pokiaľ urobil záver, že v prejednávanej veci odborné posúdenie znalca Ing. Stanislava Jurka je znaleckým posudkom, ktoré úkony znaleckej činnosti si nemožno zamieňať a ani stotožňovať ich. Je potrebné vziať na zreteľ aj tú skutočnosť, že ani z vykonaného dokazovania nevyplynulo, že Ing. S. Jurko vypracoval znalecký posudok, sám znalec ho neoznačil ako znalecký posudok ale ako odborný posudok . Odborný posudok , resp. odborné posúdenie je ostatným úkonom znaleckej činnosti , na ktorý sa vzťahuje zák. úprava uvedená v § 18 zákona č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. 19. Nevedno z akého dôvodu súd nevyhodnotil a nezobral do úvahy žalobkyňou predložený dôkaz , zápisnicu spísanú pred Okresným riaditeľskom Policajného zboru v Košiciach E.-O. E. z 30.4.2014 , v ktorej sám znalec Ing. Stanislav Jurko vysvetlil, že neurobil ohodnotenie predmetnej nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dražby ako znalecký posudok ale ako odborný posudok a , že nemal žiadne informácie o tejto stavbe. 20. Je potrebné zdôrazniť, že na účely ohodnotenia predmetnej draženej nehnuteľnosti sa má použiť znalecký posudok podľa § 12 zákona č. 527/2002 Z.z., že znalecký posudok nemožno nahradiť žiadnym iným úkonom znaleckej činnosti podľa § 18 zák. č. 382/2004 Z.z. a to ani tzv. odborným posudkom , ktorý nemá atribúty znaleckého posudku. Je potrebné prihliadnuť aj na tú skutočnosť, že znalec Ing. S. Jurko uviedol nemal žiadne informácie o stavbe, ktorá mala byť dražená, že nebolo jasné, či predmetnú nehnuteľnosť možno charakterizovať ako rodinný dom, alebo nie. 21. Súd, o. i., nariadil znaleckého dokazovanie znalcom Ing. Stanislavom Hudákom znalcom v odbore stavebníctvo Pozemné stavby - odhad nehnuteľností, ktorý vypracoval na požiadavku súdu znalecký posudok č. 19/2012 ( č.l. 110 -127 ), ktorý v závere znaleckého posudku určil všeobecnú hodnotu stavieb a pozemkov draženej nehnuteľnosti spolu na 92.900,- eur, ktorá všeobecná hodnota je v porovnaní s hodnotou určenou v odbornom posudku znalca Ing. S. Jurka na 53.700,- eur, v značnom nepomere, je temer jej dvojnásobkom. Uvedené skutočnosti nasvedčujú tomu, že došlo k výraznému podhodnoteniu draženej nehnuteľnosti, temer o 100 % . 22. Nevedno z akého dôvodu , pokiaľ súd považoval odborný posudok Ing. Jurka za znalecký posudok, že spĺňa všetky náležitosti a kritéria vyžadované v § 12 zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách , napokon nariadil znalecké dokazovanie na stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č. 2275 na parc. č. KN „C“ 952 a pozemku parc. č. KN „C“ 952 kat. úz. Severné mesto a výsledky znaleckého dokazovania a závery znaleckého posudku č. 19/2012 v prejednávanom spore v konečnom dôsledku ani nepoužil a nevyhodnotil. 23. Je potrebné vziať do úvahy aj súdnu prax (rozsudok NS SR 4Cdo/12/2013 z 28.1.2014, že jednou zo základných podmienok vykonania dobrovoľnej dražby (ak je predmetom dražby nehnuteľnosť) je znalecký posudok, pri stanovení splnenia ďalších zákonom predvídaných skutočností, t.j. , že znalecký posudok nesmie byť v deň konania dražby starší ako 6 mesiacov a určenie povinnosti pre dražobníka, zaslať znalecký posudok vlastníkovi predmetu dražby (ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ) najneskôr 30 dní predo dňom dražby, že je nepochybné, že zákon ako podmienku vykonania dobrovoľnej dražby striktne vyžaduje znalecký posudok a teda len znalecký posudok môže určiť hodnotu predmetnej dražby. 24. Nie je pritom podstatná argumentácia žalovaných o tom, že žalobkyňa neumožnila obhliadku nehnuteľnosti s možnosťou zistenia ceny a že znalec pri odbornom posudku vychádzal z jemu dostupných údajov s využitím odborného stanoviska, čo však neopodstatňuje a neospravedlňuje tú skutočnosť, že dražba bola vykonaná bez riadneho znaleckého hodnotenia a vypracovania znaleckého posudku. 25. Odvolací súd sa stotožňuje so závermi uvedenými v rozsudku Krajského súdu v Prešove 6Co/131/2011 z 26.1.2012 , ktorý v obdobnej právnej veci, o.i., uviedol, že gramatickým výkladom § 12 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. možno dospieť k záveru, že ak by bolo tomu tak, že neumožnenie obhliadky nehnuteľnosti s možnosťou zistenia ceny z inak dostupných údajov s využitím odborného stanoviska , by bolo možné nahradiť znaleckým posudkom, že zákonodarca by takúto možnosť upravil tak, ako to urobil v iných prípadoch, napr. § 12 ods. 1 zákona č. 527/2002 Z.z. typickým slovným spojením na tento účel „ak zákon neustanovuje inak“, keď zdôraznil, že obhliadka nehnuteľnosti je vynútiteľná (§ 122 ods. 2 O.s.p.) v sporovom konaní (§ 80 písm. b) O.s.p.), že neumožnením obhliadky veci môže vlastník porušiť právnu povinnosť a že splnenia tejto povinnosti je možné sa domáhať. Rovnako sa stotožňuje so závermi, že cena nehnuteľnosti zistená znalcom je pre žalobkyňu dôležitá, pretože od nej sa odvíja najnižšie podanie a hlavne výsledný výťažok z dražby po úhrade dlhov. V prejednávanej veci podcenenie hodnoty draženej nehnuteľnosti temer o 100 %, možno považovať za neprimerané, z čoho sa možno domnievať, že žalobkyňa bola predmetnou dražbou dotknutá na svojich právach. 26. Odvolací súd poukazuje aj na rozhodnutie Ústavného súdu SR II.ÚS 237/2011 - 41 zo 14.9.2011, v ktorom bolo konštatované, že intenzita zásahu do vlastníckeho práva realizovaného v podobe predaja predmetu vlastníctva, by nemala byť vo výraznom nepomere k skutočnej alebo aspoň skutočnosti sa čo najviac približujúcej cene tohto predmetu vlastníctva. 27. Z uvedených dôvodov neostávalo odvolaciemu súdu nič iné , iba rozsudok zrušiť a vec vrátiť súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. 28. Úlohou súdu prvej inštancie v ďalšom konaní bude , riadiac sa vysloveným právnym názorom odvolacieho súdu , opätovne vec právne posúdiť, vysporiadať sa so všetkými skutočnosťami uvedenými žalobkyňou v odvolaní a vo vyjadrení žalovaného v 1. rade k odvolaniu a vo veci opätovne rozhodnúť. 29. V novom rozhodnutí rozhodne súd prvej inštancie aj o trovách tohto odvolacieho konania. 30. Výsledok hlasovania - pomer hlasov: 3:0 (§ 393 ods. 2 posledná veta C.s.p. Poučenie: Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie n i e j e prípustné. Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.). Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa konanie končí, ak a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu, c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 C.s.p.). Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej otázky, a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu, b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 C.s.p.). Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 ods. 2 C.s.p.). Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada, c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b). Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 ods. 1,2 C.s.p.). Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 C.s.p.). Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy. Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom súde (§ 427 ods. 1,2 C.s.p.). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.). Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa (§ 429 ods. 2 C.s.p.). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 430 C.s.p.).