Text rozhodnutia
Súd: Spisová značka: Identifikačné číslo súdneho spisu: Dátum vydania rozhodnutia: Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: ECLI:
Krajský súd Bratislava 4Cob/66/2023 1120217596 18. 07. 2024 JUDr. Elena Kúšová ECLI:SK:KSBA:2024:1120217596.1
ROZSUDOK V MENE SLOVENSKEJ REPUBLIKY Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Eleny Kúšovej a členiek senátu JUDr. Tatiany Pastierikovej a JUDr. Dany Šiffalovič v právnej veci žalobcu: Stingray property, s.r.o., Hlavné námestie 5, 811 01 Bratislava, IČO: 52 036 227, proti žalovanému: HADO Investments, s. r. o., Pražská 11, 811 04 Bratislava, IČO: 50 266 535, zast. Advokátska kancelária Kohútová Bérešová, spol. s r. o. v skratke AKKB, spol. s r. o., Štefánikova 18, 811 04 Bratislava, IČO: 54 228 956, o zaplatenie 2.256,- eur s príslušenstvom, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Okresného súdu Bratislava I č.k. 25Cb/95/2020-217 zo dňa 17. marca 2023, takto rozhodol: Krajský súd v Bratislave rozsudok Okresného súdu Bratislava I č.k. 25Cb/95/2020-217 zo dňa 17. marca 2023 p o t v r d z u j e . Žalobca nemá proti žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania. odôvodnenie: 1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie I. výrokom žalovaného zaviazal zaplatiť žalobcovi sumu 2.256 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,00 % ročne zo sumy 2.256 eur od 01. augusta 2020 do zaplatenia, zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % denne zo sumy 2.256 eur od 01. augusta 2020 do zaplatenia a paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky v sume 40 eur, a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku. II. výrokom žalovaného zaviazal nahradiť žalobcovi trovy konania v rozsahu 100 %, pričom o výške tejto náhrady bude rozhodnuté Okresným súdom Bratislava I samostatným uznesením. V odôvodnení rozsudku uviedol, že žalobca sa návrhom na vydanie platobného rozkazu doručeným súdu dňa 17.12.2020, v spojení s opravou návrhu z 27.01.2021, domáhal vydania rozhodnutia, ktorým by súd zaviazal žalovaného zaplatiť žalobcovi 2.256 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,00 % ročne zo sumy 2.256 eur od 01.08.2020 do zaplatenia, zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % denne zo sumy 2.256 eur od 01.08.2020 do zaplatenia a paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky vo výške 40 eur. Dňa 25.02.2020 uzatvoril žalobca ako prenajímateľ a žalovaný ako nájomca zmluvu o nájme nebytových priestorov (ďalej len „Zmluva“) vo výmere XXX P. na ulici L. I. XXX, katastrálne územie D., E. D., D. Č.. XXXX, F.. Č.. XXX, X. Č.. XXX. Účelom nájmu podľa bodu 4 Zmluvy bolo využívanie predmetných nebytových priestorov v súvislosti s predmetom podnikania žalovaného. Účinnosť Zmluvy bola dohodnutá od 15.04.2020. Podľa bodu 5.2 Zmluvy nájomné predstavuje sumu 1.620 eur bez DPH/ mesiac (1.944 eur s DPH/mesiac). Nájomné za prenajaté priestory bude v období od 15.04.2020 do 15.10.2020 znížené na sumu 1.000 eur bez DPH/mesiac. Nájomca sa zaviazal platiť dohodnutú sumu 1.620 eur bez DPH/mesiac od 16.10.2020. Nájomné je splatné vždy k 10. kalendárnemu dňu v mesiaci, za ktoré sa nájomné platí. Nájomca na základe odovzdávacieho protokolu uhradí prenajímateľovi vratnú zábezpeku v hodnote dvoch mesačných nájmov v sume 3.240 eur bez DPH (3.888 eur s DPH). Žalobca ďalej uviedol, že žalovaný uhradil po uzatvorení Zmluvy zábezpeku vo výške 1.944 eur s DPH.
Žalovaný svoju povinnosť uhrádzať nájomné vždy k 10. dňu v mesiaci nikdy nesplnil. S účinnosťou od 31.07.2020 nájomca vypovedal Zmluvu, čím sa dostal do omeškania s úhradou nájomného za obdobie od 15.04.2020 do 30.04.2020 vo výške 600 eur s DPH, od 01.05.2020 do 30.05.2020 vo výške 1.200 eur s DPH, od 01.06.2020 do 30.06.2020 vo výške 1.200 eur s DPH, od 01.07.2020 do 30.07.2020 vo výške 1.200 eur s DPH, teda spolu vo výške 4.200 eur s DPH. Žalobca ako prenajímateľ pristúpil k započítaniu pohľadávky voči zábezpeke, na základe čoho predstavuje zostatková pohľadávka žalobcu voči žalovanému sumu 2.256 eur s DPH. Okresný súd Bratislava I vydal dňa 04.02.2021 platobný rozkaz sp. zn. 25Cb/95/2020, ktorým návrhu žalobcu vyhovel. Žalovaný podal proti predmetnému platobnému rozkazu odpor. Uviedol, že so žalobcom uzatvoril dňa 25.02.2020 Zmluvu s účinnosťou od 15.04.2020 s predmetom nájmu, ktorým boli nebytové priestory v meste D., O.. Ú.. E., D. Č.. XXXX. Predmetom podnikania žalovaného je poľnohospodárska, potravinárska a priemyselná výroba a spracovanie, prevádzkovanie zariadení a poskytovanie služieb s tým súvisiacich, pričom zámerom žalovaného bolo zriadenie výrobnej haly. Nebytové priestory boli evidované ako „predajňa potravín“. Prenajímateľ sa zaviazal zabezpečiť v daných priestoroch navýšenie energetickej kapacity. Žalobca ako prenajímateľ porušil zmluvné podmienky a prenajaté priestory neposkytol žalovanému ako nájomcovi v dohodnutom rozsahu, keďže uvedené priestory neboli spôsobilé na užívanie v súlade s dohodnutým účelom podľa Zmluvy. Žalovaný po uzatvorení Zmluvy taktiež zistil, že navýšenie energetickej kapacity v daných priestoroch nie je možné. Žalovaný ďalej namietal úrok z omeškania vo výške 8,00 % ročne z dôvodu, že táto výška ani zo zmluvy a ani zo zákona nevyplýva. Keďže žalovaný nemohol po celú dobu nájmu užívať prenajaté priestory riadne a na dohodnutý účel z dôvodov na strane prenajímateľa, uplatnil si žalovaný ako nájomca nárok na zľavu z nájomného, a to vo výške 2.256 eur, t.j. 100 %. Žalovaný následne vo svojom vyjadrení z 22.04.2021 v celom rozsahu poprel uplatnený nárok žalobcu. Uviedol, že z dôvodu schválenia nenávratného finančného príspevku k projektu zvýšenia konkurencieschopnosti žalovaného zavedením inovatívnych technológií s miestom realizácie projektu v Lučenci bol žalobca zo strany žalovaného už na začiatku spolupráce informovaný o projekte a požiadavkách na nebytové priestory. Žalobca deklaroval, že ponúkané nebytové priestory sú pre projekt vhodné a potreby žalovaného spĺňajú v celom rozsahu, resp. bude možné ich v priebehu užívania prispôsobiť ako technicky, tak právne. Žalovaný ďalej uviedol, že jeho hlavným predmetom činnosti a dôvodom potreby nebytových priestorov bola „výroba kozmetiky a plastových obalov pre oblasť kozmetického priemyslu a potravinárskej výroby“. Účel nájmu vyplýval aj zo schváleného projektu, čo muselo byť žalobcovi známe a medzi stranami prerokované a odsúhlasené pred uzavretím Zmluvy. Žalovaný na vlastné náklady realizoval potrebu navýšenia energetických kapacít v priestoroch, na čo bol dodávateľmi informovaný, že toto technicky nie je možné. Žalovaný uviedol, že priestory sa stali pre neho nevyhovujúce, keďže vyhlásenia žalobcu o vhodnosti priestorov neboli pravdivé. Žalovaný si teda uplatnil zľavu vo výške 100 % výšky žalovanej istiny. Poukázal i na nesprávne vyčíslenie úrokov z omeškania, keďže nie je zrejmé, na základe čoho sa mal dlh žalovaného stať splatným k 31.07.2020 s omeškaním od 01.08.2020. Na základe uvedeného bola medzi stranami sporu sporná v prvom rade platnosť medzi nimi uzatvorenej Zmluvy a v nadväznosti na to posúdenie toho, či je žalovaný povinný zaplatiť žalobcovi sumu 2.256 eur s príslušenstvom. Žalovaný urobil sporným aj nárok žalobcu na úrok z omeškania pokiaľ ide o jeho výšku a dátum, od ktorého je požadovaný a napokon aj nárok žalobcu na zmluvnú pokutu. Súd prvej inštancie vec právne posúdil podľa ustanovení § 261 ods. 9, § 261 ods. 1, § 369 ods. 1, 2, § 369c ods. 1 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (ďalej len „Obchodný zákonník“), § 1 ods. 1, § 2 nariadenia č. 21/2013 Z. z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Obchodného zákonníka, § 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „ZoN“), § 663, § 664, § 671 ods. 1, § 673, § 674, § 675 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“), § 255 ods. 1, § 262 ods. 1, 2 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“). Súd v prvom rade zdôraznil, že ak účastníci uzavrú podľa svojho slobodného rozhodnutia určitú zmluvu (či pomenovanú alebo nepomenovanú), platí, že túto zmluvu sú povinní plniť, a to aj vtedy, ak by plnenie bolo pre niektorú zo zmluvných strán nevýhodné (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 5Cdo/39/2003). Strany sporu uzavreli 25.02.2020 zmluvu, ktorú označili ako Zmluvu o nájme nebytových priestorov. V bode 9.7 Zmluvy strany vyhlásili, že si ju prečítali, všetky jej ustanovenia sú im jasné, zrozumiteľné, pričom vyjadrujú ich slobodnú a vážnu vôľu zbavenú akýchkoľvek omylov, na dôkaz čoho pripájajú svoje podpisy. Súd v súlade s nálezom Ústavného súdu Slovenskej republiky z 3. júla 2008 I. ÚS 242/07 pripomenul, že základným princípom výkladu zmlúv je priorita výkladu, ktorý nezakladá neplatnosť zmluvy, pred takým výkladom, ktorý neplatnosť zmluvy zakladá, ak sú možné obidva výklady. Je tak vyjadrený a podporovaný princíp autonómie zmluvných strán, povaha súkromného práva a s ním spojená spoločenská a hospodárska funkcia zmluvy. Neplatnosť zmluvy má byť teda výnimkou, a nie
zásadou. Poukázal i na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 6MCdo/21/2011 a Ústavného súdu Českej republiky sp. zn. III. ÚS 129/21 z 02.08.2022. V nadväznosti na uvedené potom neplatnosť Zmluvy nemôže spôsobiť nesprávne označenie predmetu nájmu v Zmluve (bod 3.1), v ktorom je chyba v písaní, kde namiesto katastrálneho územia E. je uvedené katastrálne územie D.. Súd mal z verejného registra (kataster nehnuteľností) za preukázané, že LV XXXX pre katastrálne územie D. ani neexistuje, a teda neprichádza do úvahy ani možná zámena prenajatej nehnuteľnosti. Podotkol, že žalovaný si je sám chyby vedomý, pretože na ňu poukázal hneď v odpore proti platobnému rozkazu, pričom podstatné je to, že strany sporu, ako účastníci Zmluvy, presne vedeli, ktorá nehnuteľnosť je predmetom nájmu. Ako vyplýva z bodu 19. rozsudku, ZoN sa vzťahuje výlučne na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Ak teda predmetom nájmu je celá budova, nemožno aplikovať ZoN, pretože tento sa na danú situáciu neaplikuje, a to ani v prípade, že strany sporu uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov, alebo si vymienili aplikáciu ZoN. V tomto smere súd poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2Cdo/271/200 z 01.07.2007, v ktorom tento uviedol, že „zákon sa vzťahuje len na nebytové priestory a za určitých okolností aj na byty. Keďže ani za pomoci výkladu ho nemožno použiť na tie predmety občianskoprávnych vzťahov, ktoré zákon výslovne neurčuje za predmet svojej úpravy, nemožno ho vzťahovať na predmety občianskoprávnych vzťahov, ktoré sú uvedené v § 118 ods. 1 OZ. Z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. preto nemožno vyvodiť, že by sa tento zákon vzťahoval aj na zmluvy o nájme nehnuteľnosti (budovy), a to bez ohľadu na skutočnosť, že súčasťou tejto môžu byť nebytové priestory. V tomto zmluvy už Najvyšší súd SR judikoval (pozri rozhodnutie uverejnené v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR pod č. 90, ročník 2004), pričom v tejto veci nebol žiaden dôvod tam uvedený názor meniť, resp. sa od neho odchýliť.“. Rovnako Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí sp. zn. M Cdo 251/02 z 31.03.2003 uviedol, že „z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. teda v žiadnom prípade nemožno vyvodiť, že by sa tento zákon vzťahoval aj na zmluvy o nájmoch nehnuteľností (pozemkov alebo budov), a to bez ohľadu na to, že súčasťou týchto nehnuteľností môžu byť aj nebytové priestory (čo je takmer vždy pravidelné). V tomto smere je judikatúra Najvyššieho súdu SR vzácne zhodná a konštantná a pri rovnakej právnej úprave tak judikuje aj Najvyšší súd ČR (porov. jeho rozsudok sp. zn. 3 Cdon 1175/96, uverejnený v časopise Právní rozhledy č. 6/1998, s. 333 a nasl. a pod.).“. Súd sa plne s týmito závermi stotožnil a v podrobnostiach na nich odkázal. Súd sa preto následne zaoberal tým, čo bolo predmetom prenájmu. Zmluva v rámci predmetu prenájmu (bod 3.1) uvádza, že prenajímateľ sa zaväzuje prenechať nájomcovi na dočasné užívanie - do nájmu, nižšie uvedené nebytové obchodné priestory o výmere XXX P.. V rámci príslušného listu vlastníctva (LV XXXX, okres D.Č., O. Ú. E., parcelné číslo XXX, súpisné číslo XXX), t.j. z verejného registra, je zrejmé, že predmet nájmu je evidovaný ako budova obchodu a služieb, popis stavby predajňa potravín. Na príslušnom liste vlastníctva okrem tejto nebytovej budovy označenej súpisným číslom nie sú evidované žiadne iné samostatné nebytové priestory. Preto aj formulácia v Zmluve „nebytové obchodné priestory“ zodpovedá záznamu v katastri nehnuteľností, v ktorom je jednoznačne budova evidovaná ako nebytová budova (kód spôsobu využívania pozemku) - budova obchodu a služieb (druh stavby). Námietku žalovaného o rôznej výmere údajných nebytových priestorov, keď Zmluva uvádza výmeru XXX P. a v katastri nehnuteľností je evidovaných až XXX P., z čoho vyvodzoval, že nešlo o prenájom budovy, považoval za nedôvodnú. Žalovaný celkom zjavne nezobral do úvahy, že výmera v katastri nehnuteľností je výmerou parcely, na ktorej je postavená nebytová budova. Druh pozemku je označený ako zastavané plochy a nádvoria, čo automaticky neznamená, že výmera parcely = výmera budovy. Podľa § 11 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady základom dane zo stavieb je výmera zastavanej plochy v m2. Zastavanou plochou sa rozumie pôdorys stavby na úrovni najrozsiahlejšej nadzemnej časti stavby, pričom sa do zastavanej plochy nezapočítava prečnievajúca časť strešnej konštrukcie stavby. Platí preto, že v skutočnosti môže byť stavba iba na časti pozemku. Skutočná zastavaná plocha stavby vyplýva buď z kolaudačného rozhodnutia stavby alebo je zrejmá podľa projektovej dokumentácie, alebo je zistená fyzickým meraním a len takto zistený údaj predstavuje zastavanú plochy stavby. Podľa STN 73 4055 je zastavaná plocha - plocha pôdorysného rezu vymedzená vonkajším obvodom zvislých konštrukcií uvažovaného celku (budovy, podlažia alebo ich častí); v 1. podlaží sa meria nad podnožou alebo podmurovkou, pričom izolačné primurovky sa nezapočítavajú. Z uvedeného súd vyvodil, že aj keby výmera parcely bola totožná s výmerom zastavanej plochy, tak reálne užívaný priestor nie je vymedzený vonkajším obvodom, ale vnútorným. Námietka žalovaného je preto zároveň účelovou námietkou a snahou docieliť neplatnosť Zmluvy.
Súdu bola predložená fotografia prenajatej nehnuteľnosti, ktorá je označená veľkým nápisom POTRAVINY, čo len potvrdzuje stav zápisu v katastri nehnuteľnosti, t.j. predajňa potravín. Z tejto fotografie, ako aj z fotografie budovy z inej strany súd ustálil, že ide o budovu, ktorá má len jedno podlažie. Tento záver podporuje len jeden rad okien. Súdu bol zároveň predložený pôdorys prenajatej budovy, na ktorom nevidno žiadne schodisko na iné podlažia. Tento pôdorys mal žalovaný k dispozícii, pričom nebol schopný identifikovať nebytové priestory, ktoré si vo výmere XXX P. z tvrdených XXX P. od žalobcu prenajal. Zmluva žiadnym spôsobom nevymedzuje, čo sa vo výmere XXX P. prenajíma a čo prenajaté nie je. Poukaz žalovaného, že si neprenajal vonkajšie zamrežované priestory je nedôvodný až absurdný, pretože nebytový priestor je charakterizovaný ako miestnosť alebo súbor miestností, čo vonkajšie zamrežované priestory celkom zjavne nie sú (§ 2 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z.). Rovnako námietku žalovaného, že si prenajal len nebytové obchodné priestory a nie celú budovu považoval súd za nedôvodnú, pretože celá budova je nebytovou budovou obchodu a služieb. Zmluva nič neuvádza o tom, že v budove sú aj nejaké iné priestory, ktoré nie sú predmetom prenájmu. Za daných okolností súd dospel k záveru, že predmetom prenájmu bola celá budova, a preto akýkoľvek odkaz na ZoN je nedôvodný. Tento predpis sa v posudzovanom spore aplikovať nemôže, preto súd ďalej postupoval podľa ustanovení Občianskeho zákonníka. Čestné vyhlásenia konateľov žalovaného opäť iba obsahujú tvrdenia uvedené v predchádzajúcich podaniach žalovaného bez toho, aby žalovaný tieto tvrdenia preukázal. V rámci bodu 4. Zmluvy sa strany sporu dohodli, že prenajaté nebytové priestory bude nájomca využívať v súvislosti s predmetom podnikania uvedenom vo výpise z Obchodného registra. Žalovaný má v rámci predmetu podnikania zapísaných v obchodnom registri 38 činností, a preto ak mienil prenajatú budovu využívať na konkrétny presný účel, mal toto vyslovene do Zmluvy zakomponovať. Účel nájmu - podnikanie v zmysle Obchodného registra nespôsobuje neplatnosť Zmluvy, pretože dostatočným spôsobom uvádza, že predmet nájmu bude využívaný na podnikateľskú činnosť žalovaného. Súd ďalej uviedol, že judikatúra vzťahujúca sa k § 3 ods. 3 ZoN je nepoužiteľná, pretože vzťah medzi stranami sporu nemožno pod ZoN podriadiť. Pokiaľ si strany sporu v Zmluve presne nedohodli, že žalovaný požaduje priestory na výrobnú halu, nemôže táto okolnosť ísť na ťarchu prenajímateľa, pretože žalovanému nič nebránilo využívať ktorýkoľvek iný jeho predmet podnikania v prenajatej budove. Uzavretá Zmluva neustanovuje nič ani o údajnom navyšovaní kapacity energií a o záväzku žalobcu v tomto smere. V bode 5.7 Zmluvy sa jej účastníci dohodli, že si žalovaný uzavrie sám zmluvy o poskytovaní elektrickej energie. Zmeny alebo úpravy bol žalovaný v zmysle bodu 7.3 Zmluvy oprávnený realizovať len s predchádzajúcim písomným súhlasom žalobcu po tom, čo získa potrebné povolenia. Okrem toho Zmluva v bode 7.4 pri akejkoľvek zmene alebo úprave nebytových priestorov vyžaduje schválenie plánu zmien zo strany žalobcu, vrátane uvedenia rozsahu stavebných prác, stavebného materiálu. Nikde v zmluve sa žalobca nezaviazal na navýšenie kapacity elektrickej energie a na súčinnosť pri zriadení výrobnej haly. Žalovaný pritom Zmluvu podpísal s vyhláseniami uvedenými v bode 29. rozsudku, hoci, ako tvrdí, očakával niečo iné. Žalovaný bol preto v zmysle Zmluvy povinný platiť žalobcovi nájomné, pričom túto povinnosť nikdy nesplnil, čím porušil svoj záväzok zo Zmluvy (bod 5. Zmluvy; § 671 Občianskeho zákonníka). Ak žalovaný požadoval zľavu, tak právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného musel uplatniť u prenajímateľa (žalobcu) bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do šiestich mesiacov odo dňa, keď došlo ku skutočnostiam toto právo zakladajúcim. Podľa bodu 9.6 Zmluvy nadobudla zmluva účinnosť 15.04.2020, pričom najneskôr v tento deň žalovaný musel vedieť o nedostatkoch prenajatej budovy, ktoré v konaní tvrdí, pretože podľa žalovanej strany sporu už pri podpise Zmluvy mali údajne vedomosť o projekte žalovaného, a teda účinnosťou Zmluvy žalovaný projekt, podľa jeho tvrdení, nemohol realizovať. Žalovaný ale žiadnym spôsobom nepreukázal, že svoje právo v zmysle § 675 Občianskeho zákonníka uplatnil voči žalobcovi do šiestich mesiacov, preto mu toto právo zaniklo. § 673 Občianskeho zákonníka umožňuje žalovanému neplatiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom. Žalovaný síce tvrdil, že nemohol užívať predmet nájmu špecifickým spôsobom (výrobná hala), ale tento spôsob nebol výslovne zmluvne dohodnutý (bod 34. rozsudku), t.j. Zmluva nie je takto koncipovaná. Ak teda žalovaný mal v pláne zriadiť výrobnú linku, resp. užívať predmet nájmu ako výrobnú halu, mal možnosť Zmluvu takto koncipovať a zapracovať svoje požiadavky na výrobnú halu, ako aj požiadavky na energetické podmienky priamo do Zmluvy. Uvedené platí o to viac, že sám žalovaný tvrdí, že o všetkom so žalobcom na začiatku spolupráce rokovali a nenávratný finančný príspevok na projekt žalovanému bol schválený 28.06.2018. Ak tak žalovaný neurobil a uzavrel pre neho nevýhodnú Zmluvu, nezbavuje ho to povinnosti túto Zmluvu dodržiavať (porovnaj bod 28. rozsudku). Keďže žalovaný porušil svoju povinnosť a neuhradil žiadne nájomné, súd žalobe žalobcu vyhovel, pretože žalovaný bezdôvodne odmietol uhradiť nájomné, čím porušil zákonnú a zmluvnú povinnosť platiť za nájom predmetu nájmu odplatu. Žalobca pritom popieral
existenciu akejkoľvek dohody o zriadení výrobnej haly a navýšení energetických kapacít. Tvrdenia žalovaného sú preto len jeho tvrdeniami, ktoré relevantnými dôkazmi nepodložil. Predložené listiny sú datované po podpise Zmluvy, t.j. po 25.02.2020, a teda nepreukazujú vôľu strán sporu ku dňu podpisu Zmluvy. Práve podpisom Zmluvy prejavili zmluvné strany vôľu uzavrieť Zmluvu s tam špecifikovanými podmienkami rozoberanými vyššie v rámci predmetného rozsudku. Prípadná ústna zmena uzavretej Zmluvy nebola zo strany žalovaného relevantne preukázaná. S poukazom na vyššie uvedené, súd prvej inštancie zaviazal žalovaného na zaplatenie sumy 2.256 eur, predstavujúcej dlžné nájomné. Strany sporu sa v Zmluve (bod 5.2) dohodli, že nájomné bude od 15.04.2020 do 15.10.2020 znížené na 1.200 eur s DPH / mesiac. Nájom trval do 31.07.2020, teda celkové nájomné za obdobie 15.04.2020 do 31.07.2020 je v zmysle uvedeného 4.200 eur. Žalovaný neuhradil žiadne nájomné, preto žalobca v zmysle bodu 5.3 Zmluvy použil zloženú zábezpeku v sume 1.944 eur na dlžné nájomné. Výsledná suma je 2.256 eur (4.200 eur - 1.944 eur), na zaplatenie ktorej sumy žalobcovi zaviazal súd žalovaného. Keďže sa žalovaný dostal do omeškania so zaplatením nájomného, zaviazal súd žalovaného aj na zaplatenie úroku z omeškania vo výške 8 % ročne, t.j. vo výške plne súladnej s nariadením uvedeným v bode 17. rozsudku z dlžnej sumy 2.256 eur. Vychádzajúc zo Zmluvy (bod 5.3), súd priznal úrok z omeškania od žalobcom požadovaného dňa 01.08.2020, a teda neskôr ako žalobcovi tento nárok vznikol. Zmluvné strany sa dohodli na splatnosti nájomného mesačne, vždy k 10. kalendárnemu dňu mesiaca, za ktorý sa platí nájomné. Žalovaný nezaplatil žiadne nájomné od 15.04.2020 do 31.07.2020, ktoré len za mesiac júl 2020 bolo splatné 10.07.2020. Ak teda žalobca žiadal úrok z omeškania až od 01.08.2020, je toto obdobie pre žalovaného výhodnejšie, pretože nárok na úroky z omeškania vznikol za ten-ktorý mesiac nájmu po 10. dni príslušného mesiaca. V nadväznosti na uvedené zaviazal súd žalovaného aj na zaplatenie úroku z omeškania vo výške 8 % ročne zo sumy 2.256 eur od 01.08.2020 do zaplatenia. Súd žalobcovi priznal aj paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky v sume 40 eur, ktorá bola uplatnená v súlade s bodom 16. a 18. rozsudku a po zohľadnení skutočnosti, že ide primárne o vzťah medzi podnikateľskými subjektmi, t.j. vzťah spadajúci pod režim Obchodného zákonníka (Zmluvu uzavreli podnikateľské subjekty pri výkone ich podnikateľskej činnosti) so subsidiárnym uplatnením príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka. Z uvedeného dôvodu bol priznaný aj úrok z omeškania vo výške 8 % ročne. Napokon súd žalobcovi priznal aj zmluvnú pokutu, ktorú si strany sporu dohodli v bode 5.6 Zmluvy vo výške 0,03 % denne z dlžnej sumy za každý začatý deň omeškania. Rovnako ako úrok z omeškania požaduje žalobca zmluvnú pokutu z celej dlžnej sumy 2.256 eur až od 01.08.2020, hoci nárok na jej zaplatenie vznikol žalobcovi skôr, keďže žalovaný neuhradil žiadne nájomné v lehote jeho splatnosti - bod 5.3 Zmluvy (bod 37. rozsudku). 2. Proti tomuto rozsudku podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalovaný. Svoje podanie odôvodnil tým, že nález Ústavného súdu Slovenskej republiky z 3. júla 2008 I. ÚS 242/07 sa druhovo netýka predmetu tohto sporu a je neaplikovateľný na skutkovú situáciu tohto sporu, nakoľko daný prípad sa týkal nahradenia prejavu vôle predávajúcej na kúpnej zmluve, ktorej predmetom bol prevod bytu a príslušenstva v prospech sťažovateľov ako kupujúcich do ich bezpodielového spoluvlastníctva. Zároveň poukázal na skutočnosť, že žalobca je podnikateľom, ktorý podniká aj v oblasti realít a prenájmu priestorov, teda ho nemožno považovať za laika. Rozhodnutie Ústavného súdu ČR, sp. zn. III. ÚS 129/21 zo dňa 02.08.2022, sa týkalo zaplatenia zmluvnej pokuty podľa zmluvy o budúcej zmluve, preto nemožno ani tieto závery Ústavného súdu ČR aplikovať na tento prípad. Uviedol, že podstatou tohto sporu je posúdenie platnosti zmluvy, ktorá je zákonom upravená ako „kodifikovaný“ zmluvný typ, a to posúdenie z pohľadu naplnenia základných zákonných náležitostí, ktoré predstavujú definičné znaky daného zmluvného typu. Namietal, že na základe uvedených rozhodnutí, ktoré sa druhovo netýkali prejednávaného prípadu, následne súd dospel k nesprávnemu záveru, že „na uvedené potom neplatnosť Zmluvy nemôže spôsobiť nesprávne označenie predmetu nájmu v Zmluve (bod 3.1), v ktorom je chyba v písaní, kde namiesto katastrálneho územia E. je uvedené katastrálne územie D..“. Tento spor sa však netýka zmluvy o budúcej zmluve, preto naň nemožno aplikovať závery súdu vo vyššie označených veciach. Stále platí, že predmet nájmu mal byť v Zmluve vymedzený určito a nie odkazom na neexistujúci list vlastníctva - LV č. XXXX, O.. Ú.. D., čo samo osebe spôsobuje neplatnosť Zmluvy. Skutočnosť, že predmet nájmu nie je v Zmluve vymedzený určito, žalovaný potvrdzuje aj samotný súd v odôvodnení napadnutého rozhodnutia, avšak aj napriek tomu, že sám skonštatoval, že „Zmluva nijako nevymedzuje čo sa vo výmere 360 m2 prenajíma“, a teda konštatoval neurčitosť zmluvy v základnej zákonnej náležitosti daného typu zmluvy, došiel k prekvapivému a až svojvoľnému záveru, že prenajatá bola celá budova. Mal za to, že súd v odôvodnení napadnutého rozhodnutia uvažuje výrazne selektívne, zjavne zvýhodňujúc pozíciu žalobcu. Konajúci súd sa odvoláva na zmluvnú voľnosť zmluvných strán a autonómiu ich vôle pokiaľ ide o
„ospravedlňovanie“ neurčitosti zmluvy čo do predmetu nájmu, ale pokiaľ ide o definovanie zmluvného typu a vymedzenie predmetu zmluvy, vtedy už je pre súd jasne, výslovne a opakovane písomne prejavená vôľa zmluvných strán nepodstatná, je súdom ignorovaná a kreatívne formulovaná výrazne odlišujúco od reality. Súd teda došiel k nesprávnemu záveru, že predmetom nájmu bola celá budova. Vôľa zmluvných strán nikdy nesmerovala k prenájmu celej budovy, ale len samotného nebytového priestoru o výmere XXX P., čo bolo premietnuté aj do znenia bodu 3.1 Zmluvy, pričom z LV č. XXXX vyplýva, že celková výmera nebytových priestorov je XXX P.. V súvislosti s účelom nájmu odvolateľ poukázal na to, že v zmluve, ktorej text pripravoval žalobca (viď § 266 ods. 4 Obchodného zákonníka), nie je uvedený zámer žalovaného zriadiť v nebytových priestoroch výrobnú halu, ešte neznamená, že si žalovaný takúto podmienku nikdy nevymienil, resp. že o tom nebol žalobca informovaný. A hoci by aj žalobca nebol informovaný, bolo jeho povinnosťou a taktiež bolo najmä v jeho záujme, aby si tieto skutočnosti dostatočne presne a jasne zistil a na základe toho riadne konal, t.j. aj spracoval riadnu a platnú nájomnú zmluvu, čo však žalobca neučinil a napriek tomu pripravil návrh Zmluvy a predložil ho žalovanému na podpis. Na to, aby mohol žalovaný využívať nebytové priestory na výrobné účely, bolo okrem iného potrebné zvýšenie príkonovej kapacity elektrickej prípojky. Žalovaný začal vykonávať potrebné kroky, avšak neskôr bol zo strany dodávateľov energií informovaný o nemožnosti navýšenia kapacít elektrickej energie v prenajatých nebytových priestoroch. Žalovaný teda nemohol nebytové priestory užívať riadne a v súlade so zamýšľaným účelom, hoci bol zo strany žalobcu ubezpečený, že nebytové priestory bude možné užívať aj na výrobné účely. Zdôraznil, že to bol práve žalobca, kto pripravoval text zmluvy a aj napriek tomu, že žalovaný informoval žalobcu o svojom úmysle zriadiť v prenajatých nebytových priestoroch výrobnú halu, ako aj o ďalších požiadavkách, ktoré by mali predmetné nebytové priestory spĺňať, žalobca tieto pripomienky žiadnym spôsobom nezapracoval do zmluvy. Mal za to, že súd dospel k nesprávnemu záveru o tom, že bola prenajatá celá budova, a nie len nebytové obchodné priestory, na základe čoho súd ďalej postupoval podľa ustanovení Občianskeho zákonníka. V tejto súvislosti uviedol, že predmet nájmu bol v Zmluve uvedený v bode 3.1.. Pri uzatvorení Zmluvy nešlo o prenájom celej budovy, vôľa konajúcich osôb k tomu nikdy a žiadnym spôsobom nesmerovala, nebola takto prejavená, išlo len o prenájom samotného nebytového priestoru, preto sa podľa názoru žalovaného Zmluva spravuje režimom zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V tejto súvislosti poukázal na § 720, § 663, § 664, § 665 ods. 1 Občianskeho zákonníka ako aj rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. Cdo 3/1997 (R47/1999). Aj napriek tomu, že sa súd rozhodol aplikovať na daný prípad ustanovenia Občianskeho zákonníka, Zmluva je aj v takomto prípade neplatná, a to pre rozpor s vyššie citovanou právnou úpravou, osobitne s ust. § 664 Občianskeho zákonníka. V prvom rade predmet zmluvy nebol dostatočne konkrétne a jasne určený. Predmet nájmu je definovaný odkazom na LV XXXX, O.. Ú.. D., pritom v evidencii katastra nehnuteľností pre katastrálne územie D. list vlastníctva s číslom XXXX v čase podpísania Zmluvy o nájme nebytových priestorov nebol evidovaný. Zmluva má teda dohodnutý neexistujúci predmet nájmu a už len z tohto dôvodu je potom ako celok od začiatku neplatná. Okrem toho nie je predmet nájmu vymedzený určito a jasne. Navyše žalobca ako prenajímateľ bol v zmysle § 664 Občianskeho zákonníka povinný prenechať prenajaté nebytové priestory žalovanému v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, k čomu však nedošlo. Preto prenajatie danej veci v rozpore s jej účelom by bolo jej užívanie v rozpore so zákonom, a teda by spôsobovalo neplatnosť takejto zmluvy. Zdôraznil, že nie je žiadny dôvod, prečo by si v rámci zmluvnej voľnosti zmluvné strany nemohli dohodnúť, že predmetom nájmu budú len niektoré vnútorné nebytové priestory nejakej budovy s tým, že jej vonkajšie priestory, ako napr. plochy terás, predmetom nájmu nebudú. Namietal taktiež, že súd sa vo vzťahu k pôdorysom budovy predloženým v konaní žalobcom, žiadnym spôsobom nezaoberal otázkami, či ide o pôdorys spornej budovy, v akej miere je zobrazený, aké výmery interiérových plôch zobrazuje. Namietal preto nepreskúmateľnosť napadnutého rozhodnutia. Mal za to, že žalobca v základných otázkach, na ktorých stojí a padá jeho nárok, neuniesol ani bremeno tvrdenia (napr. preukázanie predmetu nájmu Zmluvy, o ktorú opiera svoj nárok) a už vôbec nie dôkazné bremeno oprávnenosti svojho nároku (napr. preukázanie platného uzavretia Zmluvy čo do naplnenia všetkých základných zákonných náležitosti zmluvného typu). Žalovaný zdôraznil, že pojem „priestor“ nie je možné stotožňovať s pojmom „budova“, pričom zo žiadnych podkladov spisu nevyplýva označenie danej budovy ako „nebytová budova obchodu a služieb“. Vychádzajúc z uvedeného je zrejmé, že súd na základe vykonaných dôkazov dospel k nesprávnym skutkovým zisteniam. Zo Zmluvy jednoznačne vyplýva vôľa zmluvných strán prenajať nebytové priestory a nie nehnuteľnosť ako celok, ktorej súčasťou sú prenajaté nebytové priestory. Súd nemôže interpretovať vôľu zmluvných strán v rozpore s jednoznačným a viacnásobným vyjadrením v Zmluve inak, než ako je písomne vyjadrená v obsahu samotnej zmluvy. V dôsledku nesprávnych skutkových zistení súdu,
že predmetom Zmluvy bola nehnuteľnosť ako celok, súd na vec nesprávne aplikoval ustanovenia Občianskeho zákonníka, namiesto toho, aby po správnosti aplikoval ustanovení zákona č. 116/1990 Zb., na ktoré samotný Občiansky zákonník v § 720 odkazuje. Zmluva bola uzavretá zmluvnými stranami v režime zákona č. 116/1990 Zb., a preto musí byť jej platnosť hodnotená z pohľadu tejto právnej úpravy. A keďže Zmluva nespĺňa základné zákonné náležitosti pre tento zmluvný typ vzhľadom na neurčitosť účelu prenájmu uvedenému v Zmluve, je v zmysle § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb. neplatná od počiatku. Z neplatnej zmluvy si nie je možné uplatňovať nároky na plnenie v nej dojednané. Preto nárok žalobcu uplatnený žalobou nie je daný a nemal byť súdom priznaný. S poukazom na uvedené žalovaný navrhol, aby odvolací súd zrušil napadnutý rozsudok a vec vrátil na ďalšie konanie a priznal žalovanému voči žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu. 3. K odvolaniu žalobcu sa vyjadril žalovaný podaním doručeným súdu dňa 18.04.2023. Súhlasil so skutkovým a právnym posúdením veci súdom prvej inštancie a zotrval na svojich doterajších vyjadreniach v konaní. Tvrdenia žalovaného v odvolaní, podľa ktorých nemožno na tento prípad aplikovať závery z rozhodnutia Ústavného súdu Slovenskej republiky z 3. júla 2008 sp. zn. I. ÚS 242/07 alebo závery z rozhodnutia Ústavného súdu ČR zo dňa 02.08.2022, sp. zn. III. ÚS 129/21, žalobca považoval za nerelevantné a účelové. Uviedol, že pokiaľ žalovaný (odrazu) považuje uzatvorenú nájomnú zmluvu za neplatnú, nie je zrejmé (okrem účelovosti takýchto aktuálnych tvrdení), prečo na takúto údajnú neplatnosť pri uzatváraní zmluvy neupozornil, takúto zmluvu (napriek jej údajnej neplatnosti) uzatvoril, z takejto zmluvy prijímal a vykonával plnenia a do času súdneho konania k tejto zmluve pristupoval ako k riadne uzatvorenej a platnej. Skutočnou podstatou tohto sporu je úhrada dlžnej sumy zo strany žalovaného. Vo vzťahu k predmetu nájmu mal žalobca za to, že počas celého trvania zmluvného vzťahu bolo zmluvným stranám dostatočne určito a jasne zrejmé, čo je predmetom nájmu (a za akých finančných a iných zmluvných podmienok). Aktuálne opačné tvrdenia žalovaného považoval za nerelevantné a účelové. Tvrdenia žalovaného v odvolaní, podľa ktorých zmluva neobsahuje nejaké osobitné ustanovenia súvisiace s prevádzkovými požiadavkami žalovaného (ktorý zmluvu slobodne a vážne svojim podpisom uzavrel) považoval za absurdné. Žalobca určite nedisponuje schopnosťami predvídať, ktoré zo svojich 38 predmetov činnosti má žalovaný zámer realizovať (v čase uzatvorenia nájmu, či v čase jeho trvania), aké osobitné požiadavky potrebuje, či bude potrebovať, aké granty či dotácie požaduje alebo bude požadovať - zároveň nie je v záujme žalobcu akýmkoľvek spôsobom „vyšetrovať“ či obmedzovať ktorýkoľvek predmet podnikateľskej činnosti žalovaného (ktorého slobodu podnikania plne rešpektuje), pokiaľ túto činnosť vykonáva v súlade s príslušnými predpismi. Tvrdenia žalovaného, podľa ktorých žalobca neprenechal prenajaté nebytové priestory žalovanému v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, označil za zavádzajúce a v rozpore s vykonanými dôkazmi a doterajším priebehom konania, keď zo žiadneho ustanovenia nájomnej zmluvy nevyplýva zámer nájomcu zriadiť v týchto priestoroch výrobnú halu, resp. nájomca si takúto zmluvnú podmienku nikdy nevymienil a zároveň zo žiadneho ustanovenia nájomnej zmluvy nevyplýva neodstrániteľná prekážka, ktorá by tomuto bránila; od žalobcu ako prenajímateľa nie je možné spravodlivo požadovať, aby podrobne skúmal, ktorý z 38 predmetov činnosti má žalovaný zámer prevádzkovať (pri dodržaní ustanovení nájomnej zmluvy je toto na autonómnej obchodnej stratégii žalovaného); pred podpisom nájomnej zmluvy vykonal nájomca obhliadku prenajímaných priestorov na mieste samom a svojím podpisom nájomnej zmluvy potvrdil súhlas s nájmom predmetných priestorov na svoje účely; zo žiadneho ustanovenia nájomnej zmluvy nevyplýva záväzok prenajímateľa zabezpečiť v predmetných priestoroch navýšenie energetickej kapacity a nájomca takúto požiadavku ani nikdy vopred nevyslovil; v zmysle bodu 5.7. nájomnej zmluvy sa prenajímateľ zaviazal poskytnúť súčinnosť, aby nájomca s dodávateľmi služieb uzatvoril samostatne zmluvy o poskytovaní týchto služieb/dodávke energií - plynu, tepla, elektrickej energie a vody - prenajímateľ tak v zmysle uvedeného zmluvného ustanovenia bol vždy v stave potrebnú súčinnosť poskytovať a zároveň žiadnym spôsobom nájomcovi nebránil vykonať úkony smerujúce k zabezpečeniu potrebného množstva energetickej kapacity. Na základe uvedeného žalobca žiadal, aby odvolací súd odvolanie žalovaného zamietol a potvrdil napadnutý rozsudok. 4. K vyjadreniu žalobcu sa vyjadril žalovaný podaním doručeným súdu dňa 15.05.2023. Trval na tom, že na uvedený prípad nemožno aplikovať závery z rozhodnutia Ústavného súdu SR, sp. zn. I. ÚS 242/07 zo dňa 03.07.2008 a z rozhodnutia Ústavného súdu ČR, sp. zn. III. ÚS 129/21 zo dňa 02.08.2022. Uviedol, že žalobca nekonal s odbornou starostlivosťou, v dôsledku čoho bola medzi stranami sporu uzavretá neplatná zmluva. V tomto prípade nebola uzavretá zmluva o budúcej zmluve a zmluvu nevypracovával laik, ale žalobca, ktorý v tejto oblasti podniká, a preto musí vedieť, ako správne naformulovať zmluvu o nájme nebytových priestorov. A ak to nespravil, je nutné na žalobcom týmto konaním spôsobenú
situáciu aplikovať § 266 ods. 4 Obchodného zákonníka. Autorom textu Zmluvy a jej predkladateľom, teda subjektom, ktorý sporný nejasný a neurčitý text Zmluvy použil ako prvý, bol žalobca. Žalobca, ako subjekt podnikajúci v oblasti realít, určite nebol dostatočne bdelý keď skoncipoval a predložiť na podpísanie so žalovaným nájomnú zmluvu, v ktorej absentovali základné zákonne obsahové náležitosti, ako ich definujú kogentné ustanovenia zákona. Preto nemôže byť takémuto nebdelému konaniu žalobcu ako prenajímateľovi poskytovaná súdna ochrana na úkor žalovaného. Žalobca sa nemôže vyhovárať, že on nevedel na aký predmet podnikania žalovaný potrebuje nebytové priestory prenajímať. Ak mu to zrejmé nebolo, mal si to zisťovať, mal sa pýtať s takou konkrétnosťou, aby vedel sformulovať jasnú a určitú, teda platnú nájomnú zmluvu. Žalobca však takto nekonal. A sám žalobca na pojednávaniach opakovane potvrdil, že žalovaný uviedol, že ide o výrobu, teda výrobné priestory. Žalovaný zdôraznil, že namietal platnosť zmluvy od začiatku tohto sporu. Žalovaný pritom nikdy nezačal využívať priestory. Uviedol, že otázka platnosti zmluvy je základnou otázkou, ktorú je potrebné najprv vyriešiť, aby súd mohol následne skúmať, či na základe takejto, podľa žalovaného neplatnej zmluvy, si môže žalobca nárokovať od žalovaného zaplatenie žalovaných nárokov. Žalovaný mal v úmysle prenajaté nebytové priestory využívať len za účelom výroby kozmetických výrobkov. Žalobca od začiatku vedel, na aký konkrétny účel chcel žalovaný prenajaté nebytové priestory užívať a tak isto vedel aj o projekte žalovaného a o všetkých podmienkach, ktoré museli prenajaté nebytové priestory na účely projektu spĺňať. To, že žalobca vedel, že chce žalovaný užívať priestory na výrobu, žalobca aj opakovane potvrdil na súdnych pojednávaniach. A ak mu niečo v tomto nebolo jasné, bolo jeho povinnosťou, ako navrhovateľa zmluvy, si tieto veci náležite zistiť. V tomto smere zdôraznil, že prejav vôle, ktorý obsahuje výraz pripúšťajúci rôzny výklad, treba pri pochybnostiach vykladať na ťarchu strany, ktorá ako prvá v konaní tento výraz použila. A v tomto prípade, pokiaľ ide o text Zmluvy, tento text pripravil, a teda ako prvý použil žalobca. Nestotožnil sa s tvrdením žalobcu, že nie je v záujme žalobcu akýmkoľvek spôsobom „vyšetrovať“ či obmedzovať ktorýkoľvek predmet podnikateľskej činnosti žalovaného. Mal za to, že je predovšetkým v záujme žalobcu, aby si tieto skutočnosti dostatočne presne a jasne zistil a na základe toho riadne konal, t.j. aj spracoval riadnu a platnú nájomnú zmluvu, čo však žalobca neurobil a napriek tomu pripravil návrh Zmluvy a predložil ho žalovanému na podpis. Bol to práve žalobca, kto pripravoval text zmluvy a aj napriek tomu, že žalovaný informoval žalobcu o svojom úmysle zriadiť v prenajatých nebytových priestoroch výrobnú halu, ako aj o ďalších požiadavkách, ktoré by mali predmetné nebytové priestory spĺňať, žalobca tieto pripomienky žiadnym spôsobom nezapracoval do zmluvy. Žalovaný mal za to, že zľava z dlžného nájomného vo výške 100 % je primeraná, vzhľadom na to, že Zmluva je neplatná, navyše žalovaný prenajaté nebytové priestory nikdy reálne nevyužíval, keďže tieto neboli vhodné na to, aby v nich zriadil výrobnú halu, aj napriek tomu, že ho žalobca ubezpečoval o vhodnosti týchto priestorov. Zdôraznil, že ak by sa aj mala Zmluva posudzovať podľa režimu právneho úpravy Občianskeho zákonníka, aj tak by musela byť vyhodnotená ako neplatná, a to pre absenciu základných náležitosti pre daný zmluvný typ (napr. rozpor účelu nájmu - výroba, s účelom, na ktorý je daná budova určená podľa kolaudačného rozhodnutia). 5. K vyjadreniu žalovaného sa vyjadril žalobca podaním doručeným súdu dňa 09.06.2023, v ktorom zotrval na svojich doterajších tvrdeniach. 6. Ďalšie vyjadrenie podané nebolo. 7. Krajský súd v Bratislave, ako súd odvolací podľa § 34 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku (ďalej len „CSP“), preskúmal vec v medziach daných rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379 a § 380 CSP) bez nariadenia pojednávania, pričom termín verejného vyhlásenia rozsudku bol v súlade s § 219 ods. 1, 3 a § 378 ods. 1 CSP oznámený na úradnej tabuli súdu a webovej stránke Krajského súdu v Bratislave. Odvolací súd dospel k záveru, že rozsudok č.k. 25Cb/95/2020-217 zo dňa 17. marca 2023 je potrebné potvrdiť ako vecne správny. 8. Podľa § 387 ods. 1 CSP odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku vecne správne. 9. Podľa § 387 ods. 2 CSP ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.
10. Odvolací súd sa v zmysle § 387 ods. 2 CSP stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia Okresného súdu Bratislava I č.k. 25Cb/95/2020-217 zo dňa 17. marca 2023, pretože vykazuje známky vecnej správnosti. V odvolaní žalovaný neargumentuje žiadnymi skutočnosťami a dôkazmi, ktoré by mali za následok zrušenie daného rozhodnutia. Z konania pred súdom prvej inštancie i odvolacím súdom iný, než napadnutým rozsudkom vyslovený právny záver nevyplýva a v odvolaní uvedené argumenty nie sú spôsobilé privodiť iné právne hodnotenie stavu veci. Na zdôraznenie správnosti napádaného rozhodnutia uvádza odvolací súd nasledovné: 11. Žalobca sa podanou žalobou domáhal voči žalovanému zaplatenia sumy 2.256 eur spolu s úrokom z omeškania, zmluvnou pokutou a paušálnou náhradou nákladov spojených s uplatnením pohľadávky v zmysle návrhu na vydanie platobného rozkazu doručeného súdu dňa 28.09.2018. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom žalobe vyhovel a žalovaného zaviazal zaplatiť žalobcovi sumu 2.256 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 8,00 % ročne zo sumy 2.256 eur od 01. augusta 2020 do zaplatenia, zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % denne zo sumy 2.256 eur od 01. augusta 2020 do zaplatenia a paušálnu náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky v sume 40 eur, a to do troch dní od právoplatnosti rozsudku a zároveň žalovaného zaviazal nahradiť žalobcovi trovy konania v rozsahu 100 %. Žalovaný s uvedeným nesúhlasil a rozsudok súdu prvej inštancie napadol odvolaním s tým, že žiadal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie. 12. Odvolací súd po preskúmaní napadnutého rozsudku, spisového materiálu a odvolania žalovaného dospel k záveru, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k správnym skutkovým zisteniam a vec správne právne posúdil. Zistenia súdu prvej inštancie majú vecné i logické zakotvenie vo vykonaných dôkazoch a prijaté skutkové a právne závery sú odôvodnené zrozumiteľne, pri súčasnom zohľadnení ochrany subjektívneho práva oboch sporových strán, ich rovnosti v uplatnení práv, ochrany ich oprávnenej dôvery v právo, ako i predvídateľnosti súdneho rozhodnutia. Súd prvej inštancie sa v odôvodnení napadnutého rozhodnutia vysporiadal s podstatnými argumentmi sporových strán a svoje rozhodnutie náležite odôvodnil v súlade s ust. § 220 ods. 2 CSP. 13. Žalovaný v odvolaní namietal, že nález Ústavného súdu Slovenskej republiky I. ÚS 242/07 zo dňa 03.07.2008 a nález Ústavného súdu Českej republiky sp. zn. III. ÚS 129/21 zo dňa 02.08.2022 nie sú aplikovateľné na prejednávanú vec, keďže išlo o skutkovo odlišné prípady. Odvolací súd túto námietku považoval za nedôvodnú, pretože, ako je zrejmé z odôvodnenia napadnutého rozhodnutia, súd prvej inštancie na uvedené rozhodnutia poukázal len podporne, vo vzťahu k aplikácii princípu priority výkladu, ktorý nezakladá neplatnosť zmluvy, pred takým výkladom, ktorý neplatnosť zmluvy zakladá, ak súd možné obidva výklady. V tomto prípade teda nie je rozhodujúce, či sa uvedené rozhodnutia týkali skutkovo identických prípadov, ale skutočnosť, že v aplikačnej praxi je nevyhnutné dôsledne zohľadniť princíp preferencie platnosti právnych úkonov, ktoré sa uskutočňujú s jednoznačným zámerom vyvolať riadne právne účinky. Týmto spôsobom je vyjadrený a podporovaný princíp autonómie zmluvných strán. Ako uviedol konajúci súd, neplatnosť zmluvy má byť výnimkou a nie zásadou. Vzhľadom na uvedené sa odvolací súd stotožnil s právnym názorom súdu prvej inštancie, že neplatnosť Zmluvy nespôsobuje nesprávne označenie predmetu nájmu v Zmluve (bod 3.1), v ktorom je chyba v písaní, kde namiesto katastrálneho územia E. je uvedené katastrálne územie D.. V tejto súvislosti súd prvej inštancie dôvodne poukázal na skutočnosť, že strany sporu, ako účastníci Zmluvy, presne vedeli, ktorá nehnuteľnosť je predmetom nájmu, čo je v danom prípade podstatné. Konajúci súd mal pritom z verejného registra (kataster nehnuteľností) za preukázané, že LV XXXX pre katastrálne územie D. neexistuje, teda neprichádza do úvahy ani možná zámena prenajatej nehnuteľnosti. 14. Z obsahu odvolania je zrejmé, že žalovaný argumentuje tým, že žalobca je podnikateľom, ktorý podniká aj v oblasti realít a prenájmu priestorov, preto považoval za dôvodné očakávať, že takýto subjekt v danej oblasti vie, čo robí a vie, ako to má urobiť, aby to nezakladalo ohrozenie a porušenie práv iných subjektov, resp. aby to neviedlo k zakladaniu rozporov medzi účastníkmi zmluvy. Odvolateľ mal za to, že žalobca tak nekonal, v dôsledku čoho bola medzi stranami uzavretá neplatná zmluva. Odvolací súd podotýka, že v konaní nebolo zistené žiadne také konanie žalobcu, ktoré by zakladalo porušenie práv žalovaného, resp. ktoré by viedlo k záveru o neplatnosti uzavretej Zmluvy. Odvolateľ pri svojej argumentácii opomína, že nielen žalujúca strana, ale aj samotný žalovaný vystupoval v danom právnom vzťahu zo Zmluvy ako podnikateľ pri výkone svojej podnikateľskej činnosti a musel si byť vedomý svojich povinností vyplývajúcich mu z tohto právneho vzťahu, ako aj následkov ich nedodržania. V bode 9.7 Zmluvy strany vyhlásili, že si ju prečítali, všetky jej ustanovenia sú im jasné, zrozumiteľné,
pričom vyjadrujú ich slobodnú a vážnu vôľu zbavenú akýchkoľvek omylov, na dôkaz čoho pripájajú svoje podpisy. Žalovaný tak ako podnikateľský subjekt, v rámci svojej autonómie vôle, resp. zmluvnej slobody dobrovoľne vstúpil do právneho vzťahu so žalobcom. Keďže žalobca a žalovaný uzavreli Zmluvu podľa svojho uváženia a slobodného rozhodnutia, sú povinní svoje zmluvné povinnosti plniť v súlade so zásadou „pacta sunt servanda“, v zmysle ktorej dohody treba dodržiavať. 15. Čo sa týka predmetu nájmu, aj s poukazom na rozhodovaciu prax Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, súd prvej inštancie dospel k záveru, že predmetom prenájmu bola celá budova, v dôsledku čoho na prejednávanú vec aplikoval ustanovenia Občianskeho zákonníka, a nie zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorými sa vzťahy zmluvných strán založené Zmluvou mali riadiť. Hoci žalovaný v odvolaní namietal nesprávnosť uvedeného záveru súdu prvej inštancie tvrdiac, že vôľa zmluvných strán nikdy nesmerovala k prenájmu celej budovy, ale len samotného nebytového priestoru o výmere XXX P., čo bolo premietnuté aj do znenia bodu 3.1 Zmluvy, z vykonaného dokazovania to nevyplýva. Konajúci súd svoj právny názor náležite odôvodnil, keď v bodoch 31. až 33. napadnutého rozsudku podrobne vysvetlil, na základe čoho mal za to, že predmetom nájmu bola celá budova. Odvolací súd sa s takýmto odôvodnením napadnutého rozhodnutia stotožnil a zároveň naň odkazuje. 16. Ako uviedol súd prvej inštancie, Zmluva v rámci predmetu prenájmu (bod 3.1) uvádza, že prenajímateľ sa zaväzuje prenechať nájomcovi na dočasné užívanie, do nájmu, nižšie uvedené nebytové obchodné priestory o výmere XXX P.. V rámci príslušného listu vlastníctva (LV XXXX, E. D., O. Ú. E., parcelné číslo XXX, súpisné číslo XXX), t.j. z verejného registra, je zrejmé, že predmet nájmu je evidovaný ako budova obchodu a služieb, popis stavby predajňa potravín. Na príslušnom liste vlastníctva okrem tejto nebytovej budovy označenej súpisným číslom nie sú evidované žiadne iné samostatné nebytové priestory. Preto aj formulácia v Zmluve „nebytové obchodné priestory“ zodpovedá záznamu v katastri nehnuteľností, v ktorom je budova evidovaná ako nebytová budova (kód spôsobu využívania pozemku) - budova obchodu a služieb (druh stavby). Súdu bola predložená aj fotografia prenajatej nehnuteľnosti, ktorá je označená veľkým nápisom POTRAVINY, čo len potvrdzuje stav zápisu v katastri nehnuteľnosti, t.j. predajňa potravín. Z tejto fotografie, ako aj z fotografie budovy z inej strany súd prvej inštancie ustálil, že ide o budovu, ktorá má len jedno podlažie. Súdu bol zároveň predložený pôdorys prenajatej budovy, na ktorom nevidno žiadne schodisko na iné podlažia. Odvolací súd v tejto súvislosti dáva do pozornosti konštatovanie súdu prvej inštancie, že tento pôdorys mal žalovaný k dispozícii, pričom nebol schopný identifikovať nebytové priestory, ktoré si, vo výmere XXX P. z tvrdených XXX P., od žalobcu prenajal. Zmluva pritom žiadnym spôsobom nevymedzuje, čo sa vo výmere XXX P. prenajíma a čo prenajaté nie je. Ako uviedol súd prvej inštancie, námietka žalovaného, že si prenajal len nebytové obchodné priestory a nie celú budovu, je potom nedôvodná, pretože celá budova je nebytovou budovou obchodu a služieb. Zmluva nič neuvádza o tom, že v budove sú aj nejaké iné priestory, ktoré nie sú predmetom prenájmu. Za daných okolností odvolací súd považuje za opodstatnený záver konajúceho súdu, že predmetom prenájmu bola celá budova. 17. Ohľadne účelu nájmu odvolací súd poukazuje na čl. 4 Zmluvy, v ktorom sa zmluvné strany dohodli, že prenajaté nebytové priestory bude nájomca využívať v súvislosti s predmetom podnikania uvedenom vo výpise z Obchodného registra. Žalovaný v odvolaní namietal, že v čase uzavretia Zmluvy mal v Obchodnom registri zapísaných 38 predmetov podnikania, avšak prenajaté nebytové priestory mal v úmysle využívať len za účelom výroby kozmetických výrobkov. Odvolateľ argumentoval tým, že skutočnosť, že v zmluve, ktorej text pripravoval žalobca (viď § 266 ods. 4 Obchodného zákonníka), nie je uvedený zámer žalovaného zriadiť v nebytových priestoroch výrobnú halu, ešte neznamená, že si žalovaný takúto podmienku nikdy nevymienil, resp. že o tom nebol žalobca informovaný. A hoci by aj žalobca nebol informovaný, bolo jeho povinnosťou a taktiež bolo najmä v jeho záujme, aby si tieto skutočnosti dostatočne presne a jasne zistil a na základe toho riadne konal, t.j. aj spracoval riadnu a platnú nájomnú zmluvu, čo však žalobca neučinil a napriek tomu pripravil návrh Zmluvy a predložil ho žalovanému na podpis. Uvedenú argumentáciu považoval odvolací súd za nedôvodnú, pričom sa stotožnil sa konštatovaním súdu prvej inštancie, že žalovaný má v rámci predmetu podnikania zapísaných v Obchodnom registri 38 činností, preto ak mienil prenajatú budovu využívať na konkrétny presný účel, mal to vyslovene do Zmluvy zakomponovať, čo sa však nestalo. Odvolací súd pritom zhodne so súdom prvej inštancie zastáva právny názor, že účel nájmu - podnikanie v zmysle Obchodného registra nespôsobuje neplatnosť Zmluvy, pretože dostatočným spôsobom uvádza, že predmet nájmu bude využívaný na podnikateľskú činnosť žalovaného. Ak žalovaný poukazoval na to, že text Zmluvy
pripravoval žalobca, odvolací súd uvádza, že nebolo povinnosťou žalovaného takúto zmluvu podpísať. Ako už bolo vyššie uvedené, nielen žalobca predmetnú zmluvu uzatváral ako podnikateľ pri výkone svojej podnikateľskej činnosti, ale rovnako tak i žalovaný, ktorý tým v rámci svojej zmluvnej autonómie dobrovoľne vstúpil do právneho vzťahu so žalobcom. Žalovaný pritom nepreukázal, že by si u žalobcu vymienil podmienku zriadiť v nebytových priestoroch výrobnú halu. Žalobca aj vo svojom vyjadrení k odvolaniu uvedené tvrdenie žalovaného poprel a zároveň dôvodne poukázal na to, že zo žiadneho ustanovenia Zmluvy nevyplýva zámer nájomcu zriadiť v daných priestoroch výrobnú halu. Rovnako, žalobca sa v zmluve nezaviazal na navýšenie kapacity elektrickej energie a na súčinnosť pri zriadení výrobnej haly. Konajúci súd potom dôvodne uzavrel, že pokiaľ si strany sporu v Zmluve presne nedohodli, že žalovaný požaduje priestory na výrobnú halu, nemôže táto okolnosť ísť na ťarchu prenajímateľa, pretože žalovanému nič nebránilo využívať ktorýkoľvek iný jeho predmet podnikania v prenajatej budove. Neobstojí preto ani poukaz žalovaného na ustanovenie § 664 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. 18. Skutočnosť, že súd prvej inštancie existujúci právny vzťah podradil pod iné zákonné ustanovenia, než aké zmluvné strany v Zmluve zamýšľali, neznamená nerešpektovanie prejavenej vôle zmluvných strán, ako nedôvodne namietal odvolateľ, ale ide o prejav zásady „iura novit curia“, podľa ktorej súd pozná právo. Takýmto postupom súdu nedošlo k akémukoľvek znevýhodneniu žalobcu, ako nedôvodne namietal odvolateľ. S poukazom na vyššie uvedené odvolací súd dospel k záveru, že súd prvej inštancie postupoval správne, keď žalobe žalobcu vyhovel. 19. Na záver považuje odvolací súd za potrebné doplniť, že všeobecný súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkom konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi konania. Odôvodnenie súdneho rozhodnutia v opravnom konaní nemá odpovedať na každú námietku alebo argument v opravnom konaní, ale iba na tie, ktoré majú rozhodujúci význam pre rozhodnutie o odvolaní (uznesenie Najvyššieho súdu SR zo 16.11.2011, sp. zn. 6 Cdo 145/2011). 20. Odvolací súd s ohľadom na vyššie uvedené napadnutý rozsudok Okresného súdu Bratislava I č.k. 25Cb/95/2020-217 zo dňa 17. marca 2023 v zmysle § 387 ods. 1 CSP potvrdil v celom rozsahu ako vecne správny. 21. O trovách odvolacieho konania bolo rozhodnuté v súlade s § 396 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP tak, že žalobca nemá proti žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania, pretože mu žiadne nevznikli. 22. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0. Poučenie: Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP). Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP). V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).